房屋拆遷評(píng)估

1、房屋拆遷評(píng)估概述房屋拆遷補(bǔ)償政策國(guó)有土地的房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估征用集體所有土地的房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估城市房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估模型林笑晨1房屋拆遷是指建設(shè)單位或者個(gè)人（拆遷人）根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求和政府所批準(zhǔn)的用地文件，在取得拆遷許可證的情況下依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物，將該范圍內(nèi)的單位和居民（被拆遷人）重新安置，并對(duì)其所受損失予以補(bǔ)償?shù)囊幌盗行袨?。我?guó)房屋拆遷包括城市房屋拆遷和農(nóng)村房屋拆遷。2土地征收是國(guó)家為了社會(huì)公共利益的需要，依照法定程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地，并依法給予被征用土地的單位和個(gè)人一定補(bǔ)償?shù)男袨?。土地征用是指?guó)家或其職能部門(mén)給予公共利益的需要或在緊急狀態(tài)下對(duì)集體土地實(shí)施暫

2、時(shí)的占用或使用，待事態(tài)處理完畢后將征用的土地予以歸還，并對(duì)征用土地造成的損失進(jìn)行補(bǔ)償。3房屋拆遷評(píng)估是指為確定被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。4房屋拆遷制度演變房屋拆遷制度演變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的房屋拆遷制度1953年國(guó)務(wù)院頒發(fā)關(guān)于國(guó)家建設(shè)征地用土地辦法當(dāng)時(shí)的投資主體完全是國(guó)家而且拆遷行為的發(fā)生也往往是由于征用土地而引起的，所以對(duì)于房屋拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定都是放在土地征用的規(guī)定當(dāng)中。5過(guò)渡時(shí)期的房屋拆遷制度1991年國(guó)務(wù)院公布了城市房屋拆遷管理?xiàng)l例房屋拆遷走上法制化的軌道市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的房屋拆遷制度2001年通過(guò)了新修改的城市房屋拆遷管理

3、條例2004年出臺(tái)了關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見(jiàn)6物權(quán)法頒布實(shí)施后的房屋拆遷制度征收集體所有的土地應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個(gè)人的房屋及其它不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。7房屋拆遷補(bǔ)償范圍1.房屋拆遷補(bǔ)償范圍： -房屋所有權(quán)補(bǔ)償。-附屬物所有權(quán)補(bǔ)償。-院落、空地補(bǔ)償2.房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)用： -房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi) -房屋拆遷安置費(fèi)8征地補(bǔ)償范圍征地補(bǔ)償范圍 -農(nóng)村土地所有權(quán)補(bǔ)償 -地上附著物及農(nóng)

4、作物補(bǔ)償征地補(bǔ)償費(fèi)用 -土地補(bǔ)償費(fèi) -安置補(bǔ)助費(fèi) -地上附屬物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)特殊情形的房屋、土地補(bǔ)償范圍 -違法建筑的補(bǔ)償：不會(huì)得到補(bǔ)償 -臨時(shí)建筑的補(bǔ)償：按使用期限的殘存價(jià)值參考剩余期限給予補(bǔ)償。 -產(chǎn)權(quán)歸屬不明房屋的補(bǔ)償 -抵押房屋的補(bǔ)償：用適當(dāng)?shù)姆绞綄⒉疬w獲得的補(bǔ)償用作繼續(xù)擔(dān)保，使抵押權(quán)人利益不受拆遷的損害 國(guó)有土地臨時(shí)使用權(quán)的補(bǔ)償：按照給土地所有者或使用者造成的損失確定9只對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)作了原則性規(guī)定，具體的標(biāo)準(zhǔn)授權(quán)給地方根據(jù)各地的具體情況加以制定。包括房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和房屋拆遷安置費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。10一、房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)一、房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)1.房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有

5、房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額（或）經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額。2.房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)=合法擁有房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額（或）經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)房屋的評(píng)估價(jià)值11二、房屋拆遷安置費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)房屋拆遷安置費(fèi)=搬遷補(bǔ)助費(fèi)+沒(méi)有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+超過(guò)過(guò)渡期限的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)。其中，1.如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房給被拆遷房屋使用人居住，則公式第二項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)為零。2.如果拆遷房屋屬于住宅房屋，則公式第四項(xiàng)賠償費(fèi)為零。121.征地補(bǔ)償費(fèi)=土地補(bǔ)償費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)+地上附屬物和青苗補(bǔ)償費(fèi)2.土

6、地補(bǔ)償費(fèi)=被征地畝數(shù)年產(chǎn)值補(bǔ)償倍數(shù)3.安置補(bǔ)助費(fèi)=需要安置的人數(shù)年產(chǎn)值補(bǔ)償倍數(shù) 需要安置的人數(shù)=被征地?cái)?shù)征地前人均分配耕地?cái)?shù) 征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6-7倍，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)最高不得超過(guò)被征用前三年平均年產(chǎn)值的10倍13城市房屋拆遷補(bǔ)償方式貨幣補(bǔ)償房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換（實(shí)物補(bǔ)償）農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償方式被征地的村或村民小組建制撤銷(xiāo)的補(bǔ)償安置：貨幣補(bǔ)償被征地的村或村民小組建制不撤銷(xiāo)的補(bǔ)償安置： -易地建房 -貨幣補(bǔ)償14產(chǎn)權(quán)調(diào)換是拆遷人用自己建造或購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷

7、房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為。排除了公益事業(yè)房屋的附屬物。差價(jià)結(jié)算以等價(jià)交換的原則進(jìn)行，實(shí)質(zhì)上是結(jié)算被拆除房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)與調(diào)換房屋市場(chǎng)價(jià)的差價(jià)，多退少補(bǔ)。先由拆遷人對(duì)被拆遷人按其房屋的評(píng)估價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，再由被拆遷人按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。15被拆遷人可以選擇補(bǔ)償方式，但是選擇權(quán)要受以下兩種條件的限制：一是規(guī)定了拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷時(shí)被拆遷人只能選擇貨幣補(bǔ)償；二是被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，只能實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人不能選擇貨幣補(bǔ)償。附屬物不具備獨(dú)立使用性質(zhì)，產(chǎn)權(quán)調(diào)換后無(wú)法獨(dú)立使用。另外，附屬物屬于特定建筑，不同建

8、筑對(duì)附屬物的要求也不相同。解除不了租賃關(guān)系，意味著租賃雙方不能就補(bǔ)償金額的分配比例達(dá)成一致意見(jiàn)，拆遷人沒(méi)有義務(wù)也很難就補(bǔ)償金額給房屋所有人與使用人劃定一個(gè)雙方都認(rèn)可的比例。在這種情況下，如果實(shí)行貨幣補(bǔ)償，要么侵害出租人利益，要么侵害承租人的利益。另外，允許被拆遷人選擇，被拆遷人為了早日解除已經(jīng)存在的租賃關(guān)系，選擇貨幣補(bǔ)償，這樣可能會(huì)出現(xiàn)因拆遷使原承租戶(hù)失去了居住空間，也違背了不能因?yàn)椴疬w而使原存在于被拆遷人與承租人之間的租賃關(guān)系強(qiáng)制解除的原則。16一、城市房屋拆遷的參與方及其價(jià)格博弈1.政府：吸引資金，保護(hù)開(kāi)發(fā)商利益，缺少聽(tīng)取民意的制度安排2.拆遷實(shí)施單位（開(kāi)發(fā)商）：出于自身利益通過(guò)各種手段剝

9、削被拆遷居民的部分利益3.被拆遷居民：利用各種手段和資源獲取較高的拆遷補(bǔ)償17二、評(píng)估方法和評(píng)估價(jià)值的確定評(píng)估方法：城市房屋拆遷管理?xiàng)l例規(guī)定：拆遷評(píng)估一般應(yīng)采用市場(chǎng)比較法。不具備市場(chǎng)比較法條件的，可以采用收益法等其他評(píng)估方法并在評(píng)估報(bào)告中充分說(shuō)明原因。市場(chǎng)價(jià)值：房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋中自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額被拆遷房屋中自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定，協(xié)商不成可以通過(guò)委托評(píng)估確定。18三、價(jià)值影響因素：1.區(qū)位。從拆遷房屋的房地產(chǎn)價(jià)格的組成部分來(lái)看，區(qū)位價(jià)是指拆遷房屋在評(píng)估時(shí)

10、點(diǎn)狀態(tài)下的包含土地價(jià)格在內(nèi)的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，其價(jià)值是拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)扣除房屋建筑物重置價(jià)后的剩余部分，一般以建筑面積為計(jì)算基數(shù)。2.用途。城市房屋拆遷管理?xiàng)l例中的用途是指被拆遷房屋所有權(quán)證書(shū)上標(biāo)明的用途，未記錄用途的，以實(shí)際用途為準(zhǔn)。實(shí)際用途的界定以是否依法取得規(guī)劃等部門(mén)同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)。193.建筑面積。主要分為套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。4.其他因素，主要有樓層、朝向、成新程度及市場(chǎng)需求等。20 拆遷估價(jià)的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。被拆遷房屋的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，指的是市場(chǎng)未知拆遷信息狀態(tài)下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，即拆遷估價(jià)只考慮該房屋過(guò)去的

11、狀態(tài)，而不考慮將來(lái)的用途。21在估價(jià)實(shí)踐中，經(jīng)常遇到房屋的實(shí)際用途與產(chǎn)權(quán)證件記載的用途不符的情況。許多臨街或有較好出路的居住房，就存在著從事商業(yè)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)象。拆遷評(píng)估時(shí)如果以居住性房屋進(jìn)行估價(jià)，勢(shì)必給被拆遷人帶來(lái)一定損失。事實(shí)上，在未知拆遷信息時(shí)，該房屋由于具有商業(yè)功能其市場(chǎng)價(jià)值也會(huì)超過(guò)同地段類(lèi)似的居住性用房。城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)規(guī)定了四種方法：1.一般以房屋權(quán)屬證書(shū)及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)； 2.當(dāng)?shù)卣畬?duì)拆遷房屋的性質(zhì)認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定； 3.拆遷人與被拆遷人協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果確定； 4.不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)確認(rèn)。22農(nóng)村房屋 建造在農(nóng)村集體

12、所有的土地之上 -是人工造成而非自然形成 -特定的用途：住宅用房和非住宅用房 具有多種存在形態(tài)評(píng)估范圍被拆除房屋的用途和建筑面積界定 ：一般以房產(chǎn)權(quán)證、農(nóng)村住宅基地使用證或者建房批準(zhǔn)文件的記載為準(zhǔn)（除違章建筑外以實(shí)際為準(zhǔn) ）補(bǔ)償安置的時(shí)間界定：征地公告時(shí)，已取得建房批準(zhǔn)文件且新房已建造完畢；已取得建房批準(zhǔn)文件但新房尚未建造完畢（協(xié)商）；拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑；違章建筑、超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑以及征地公告后擅自進(jìn)行新建、改建和擴(kuò)建的部分 23評(píng)估方法-居住房屋只評(píng)估單價(jià)；非居住房屋評(píng)估房屋和相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用總價(jià)-農(nóng)村房屋拆遷評(píng)估一般采用重置法，按重置單價(jià)結(jié)合成新評(píng)估價(jià)值的確定房屋重

13、置價(jià)格是指評(píng)估時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)按評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平評(píng)估重新建造與被拆除房屋具有同等功能效用的全新?tīng)顟B(tài)的房屋的正常價(jià)格-拆遷房屋的評(píng)估價(jià)格不包括房屋的裝飾價(jià)值，房屋裝飾價(jià)值應(yīng)單獨(dú)出具評(píng)估報(bào)告24拆遷居住房屋補(bǔ)償安置方式1.被征地的村或村民小組建制撤銷(xiāo)的補(bǔ)償安置：貨幣補(bǔ)償：（被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新同區(qū)域新建（被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)價(jià)格補(bǔ)貼）多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)價(jià)格補(bǔ)貼）被拆除房屋的建筑面積被拆除房屋的建筑面積2.被征地的村或村民小組建制不撤銷(xiāo)的補(bǔ)償安置： -易地建房并獲得相應(yīng)貨幣補(bǔ)償：（被拆除房屋

14、建安重（被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新價(jià)格補(bǔ)貼）置單價(jià)結(jié)合成新價(jià)格補(bǔ)貼）被拆除房屋的建筑面積；被拆除房屋的建筑面積；被拆被拆遷人使用新宅基地所需的費(fèi)用，由建設(shè)單位支付給被征地的村遷人使用新宅基地所需的費(fèi)用，由建設(shè)單位支付給被征地的村或者村民小組?；蛘叽迕裥〗M。 -貨幣補(bǔ)償（或與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換，不得申請(qǐng)宅基地新建住房）3.拆遷房屋其他補(bǔ)償項(xiàng)目： 應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、過(guò)渡期內(nèi)的時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，并自過(guò)渡期逾期之日起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。25拆遷非居住房屋的補(bǔ)償辦法1.拆遷非居住房屋的補(bǔ)償，拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式與其他單位、個(gè)人共同舉辦的企

15、業(yè)所有的非居住房屋，貨幣補(bǔ)償金額計(jì)貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：被拆除房屋的建安重置價(jià)相應(yīng)的土地使用權(quán)取算公式為：被拆除房屋的建安重置價(jià)相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用。得費(fèi)用。2.被拆除房屋的建安重置價(jià)、相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用，由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。3.其他補(bǔ)償：還應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人下列費(fèi)用：（1）按國(guó)家和本市規(guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用。（2）無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用。（3）因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償。4其他非居住房屋、居住房屋附屬的棚舍，以及其他地上構(gòu)筑物的補(bǔ)償，按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)地上附著物標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。26城市房屋拆遷補(bǔ)償方法房地合一的評(píng)估法：我國(guó)目前采用的

16、一般方法（貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)系數(shù)修正法）在實(shí)踐過(guò)程中難以顯化土地資產(chǎn)，不利于保護(hù)被拆遷人的權(quán)益房、地分離的評(píng)估法：相對(duì)更加科學(xué)合理27一、房、地合一拆遷補(bǔ)償評(píng)估模型基本思路：拆一還一、就地安置的基本原則以評(píng)估時(shí)點(diǎn)被拆遷片區(qū)同地段用途新建商品房的交易平均價(jià)格為基數(shù)，作為被拆遷人房屋和土地使用權(quán)的補(bǔ)償價(jià)格，它與房屋設(shè)施補(bǔ)償、裝修補(bǔ)償一起構(gòu)成了城市拆遷補(bǔ)償?shù)挠?jì)算公式：拆遷補(bǔ)償金額=同地段同用途新建商品房的交易平均價(jià)格被拆遷面積（1住宅狀況修正系數(shù)）+設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)+裝修補(bǔ)償費(fèi)+其他費(fèi)用281.同地段同用途新建商品房交易平均價(jià)格的確定方法市場(chǎng)比較法：近期有過(guò)類(lèi)似交易的房地產(chǎn)加以修正。同地段：與被拆遷房屋在同一

17、區(qū)域、同一土地級(jí)別內(nèi)、交通、環(huán)境、配套設(shè)施、繁華程度等因素相似的地段；同用途：被拆遷房屋與新建商品房所占用的土地使用權(quán)性質(zhì)和房屋的具體利用方式相同。（住宅樣本點(diǎn)原則上一般為新建商品房的平均樓層價(jià)格） 國(guó)有土地使用權(quán)通常是講城市或城鎮(zhèn)上的土地；又分為國(guó)有出讓和國(guó)有劃撥，國(guó)有劃撥是未繳納過(guò)土地出讓金的，其流通一般需審批并補(bǔ)交出讓金，國(guó)有出讓土地轉(zhuǎn)讓繳納規(guī)定稅費(fèi)即可，可正常流通； 農(nóng)村的住房肯定是集體土地使用權(quán)；農(nóng)村住房限制流通，只能在本集體內(nèi)轉(zhuǎn)讓?zhuān)倚枰蠗l件；一般情況下，國(guó)有土地使用權(quán)才可以抵押；有部分涉農(nóng)貸款，農(nóng)民房屋也可抵押，但不辦理抵押手續(xù)。 收益法：預(yù)計(jì)評(píng)估對(duì)象未來(lái)的正常收益292.

18、住宅狀況修正系數(shù)年限修正系數(shù)：鋼混、磚混、磚木結(jié)構(gòu)參照每年調(diào)減系數(shù)0.5%，最高不超過(guò)15%；簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)調(diào)減系數(shù)3%13%水電氣修正系數(shù)：每缺一項(xiàng)調(diào)減系數(shù)0.5%，無(wú)廚房衛(wèi)生間各調(diào)減系數(shù)1%墻體修正系數(shù)：厚度超過(guò)24厘米不調(diào)整，12厘米時(shí)調(diào)減系數(shù)1%。18厘米調(diào)減0.5%結(jié)構(gòu)修正系數(shù)：磚混、鋼混結(jié)構(gòu)不調(diào)整，磚木結(jié)構(gòu)調(diào)減2%-3%，簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)調(diào)減4%-5%門(mén)窗修正系數(shù)：不超過(guò)1%區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)：不超過(guò)5%其他修正系數(shù)：不超過(guò)5%303.設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)：水電氣等設(shè)施，一般采用重置成本法，按市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行估算設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)=自有設(shè)施數(shù)量重置價(jià)格4.城市房屋裝修的補(bǔ)償：成本法。必須依附于建筑物，無(wú)法運(yùn)用比較法、收

19、益法評(píng)估。同等裝修價(jià)格在市場(chǎng)上差別很小裝修補(bǔ)償金額=裝修成本-折舊31二、房、地分離拆遷補(bǔ)償評(píng)估模型通過(guò)拆遷補(bǔ)償和整治之后，土地將進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)法對(duì)城市拆遷補(bǔ)償起決定性作用，其補(bǔ)償金額與被拆遷的土地價(jià)值緊密聯(lián)系?；鶞?zhǔn)地價(jià)法通過(guò)對(duì)被拆遷片區(qū)地價(jià)的動(dòng)態(tài)化監(jiān)測(cè)，通過(guò)容積率修正等方法獲得土地的市場(chǎng)價(jià)格。321.土地評(píng)估值的計(jì)算。被評(píng)估地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)1+（成熟度修正系數(shù)）+（區(qū)域和個(gè)別因素修正系數(shù)）+（土地使用權(quán)類(lèi)型修正系數(shù)） 容積率修正系數(shù)年限修正系數(shù)期日修正系數(shù)基準(zhǔn)地價(jià)是城鎮(zhèn)土地分區(qū)域、分用途測(cè)算出的平均價(jià)格（含土地出讓金）是政府宏觀調(diào)控下的土地價(jià)格成熟度是指宗地內(nèi)的實(shí)際開(kāi)發(fā)程度（通水、通電、通路、場(chǎng)地平整）劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)及租賃國(guó)有土地使用權(quán)應(yīng)作修正區(qū)域和個(gè)別因素包括交通便捷度、公用服務(wù)設(shè)施完備度、環(huán)境質(zhì)量、規(guī)劃用途、朝向與采光等國(guó)有土地出讓有一定的年限，實(shí)際使用年限與基準(zhǔn)地價(jià)的使用年限不一致時(shí)