探析土地增值稅清算對(duì)成本核算要求

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上摘要土地增值稅的清算工作，對(duì)企業(yè)成本核算提出了更為細(xì)致化的要求。 所以，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中財(cái)務(wù)人員必須明確新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的增值稅清算方式，尤其是其中成本核算的具體內(nèi)容，結(jié)合工程實(shí)際情況，對(duì)成本核算對(duì)象、成本歸集、項(xiàng)目分配中具體的核算要求進(jìn)行分析，以期達(dá)到合理避稅、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的效果。 關(guān)鍵詞房地產(chǎn)；增值稅；成本核算1引言在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)程中，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算的過(guò)中，受到成本核算方式的影響。 尤其在具體執(zhí)行過(guò)程中，由于傳統(tǒng)工作方式的作用，需要對(duì)成本核算的具體要求做出進(jìn)一步的理解與掌握，從其實(shí)際的核算對(duì)象上進(jìn)行剖析，切實(shí)掌握土地增值稅清算對(duì)于成本核算的要求。 2對(duì)房

2、產(chǎn)成本核算對(duì)象的要求在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)的發(fā)展進(jìn)程中，企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)容與產(chǎn)品的復(fù)雜化、多樣化趨勢(shì)不斷前進(jìn)，為企業(yè)帶來(lái)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的同時(shí)，也對(duì)成本核算工作提出了更高的要求。 在具體的房產(chǎn)建設(shè)中，根據(jù)建筑的功能性就可分為住宅、寫字樓、商業(yè)樓、公寓等多種類型。 在建筑性質(zhì)上又可劃分為普通多層建筑、高層以及別墅等類型。 在對(duì)成本核算對(duì)象進(jìn)行確認(rèn)的財(cái)務(wù)實(shí)務(wù)工作中，一般會(huì)以分批項(xiàng)目、工程標(biāo)段、獨(dú)立預(yù)算項(xiàng)目、項(xiàng)目工程內(nèi)容等，作為具體依據(jù)來(lái)確認(rèn)成本歸集對(duì)象。 同時(shí)，成本核算對(duì)象的確定，明顯的影響著土地增值稅的清算工作，如果對(duì)象劃分不合理、分配計(jì)算方式復(fù)雜，勢(shì)必會(huì)對(duì)工程的清算工作造成負(fù)面影響，甚至出現(xiàn)操作無(wú)法正常

3、進(jìn)行的情況。 這一點(diǎn)上，直接使企業(yè)受到來(lái)自稅務(wù)部門的懲處，以上限作為稅率清算的標(biāo)準(zhǔn)，為企業(yè)帶來(lái)直接的經(jīng)濟(jì)損失。 所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須以政府審批部門的批復(fù)為依據(jù)，以批準(zhǔn)立項(xiàng)的獨(dú)立項(xiàng)目作為具體的核算對(duì)象。 這是由于獨(dú)立項(xiàng)目的立項(xiàng)以及規(guī)劃審批工作，都是針對(duì)單獨(dú)的整體項(xiàng)目而言的，在建筑密度、綠化水平、容積率、人防工作甚至配套基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)內(nèi)容上，都有明確且獨(dú)立的具體要求。 因此，在房產(chǎn)開發(fā)工作的進(jìn)程中，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際情況為基礎(chǔ)合理地進(jìn)行成本核算對(duì)象的劃分，不能僅依據(jù)工程的不同標(biāo)段與批次，或是建筑的類型進(jìn)行核算對(duì)象的分類，以此提高土地增值稅清算工作的有效性和精確性。 例如在規(guī)模較大的建設(shè)項(xiàng)目中，可能還會(huì)涉及

4、較多的功能分區(qū)，為了防止核算造成不同功能區(qū)的平均化，保證其經(jīng)濟(jì)價(jià)值，必須直接按照功能區(qū)劃的不同展開核算工作，從獨(dú)立的核算對(duì)象中計(jì)算出具體的單位成本，滿足房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算對(duì)于成本核算的要求。 3對(duì)房產(chǎn)成本歸集方法的要求在進(jìn)行財(cái)務(wù)的成本核算工作中，應(yīng)當(dāng)在開發(fā)成本的總體賬目下分設(shè)土地成本、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、間接開發(fā)費(fèi)用等具體的明細(xì)科目，然后將這些具體的科目?jī)?nèi)容中再詳細(xì)的劃分三級(jí)科目。 在進(jìn)行三級(jí)科目的設(shè)立過(guò)程中，對(duì)于同一批復(fù)項(xiàng)目中的各個(gè)工程項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)內(nèi)部核算、合理避稅、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的具體要求進(jìn)行準(zhǔn)確的分類核算，盡量與預(yù)算編制的規(guī)劃內(nèi)容保持一致性水平，便于展開土

5、地增值稅清算。 在對(duì)發(fā)出存貨成本進(jìn)行確認(rèn)的過(guò)程中，應(yīng)以具體的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則為依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，在先進(jìn)先出法、平均加權(quán)法、個(gè)別計(jì)價(jià)法等方法的作用下完成。 對(duì)用途與性質(zhì)相似的存貨進(jìn)行成本確定的工作當(dāng)中，應(yīng)保持成本計(jì)算方法的統(tǒng)一；為特制的專項(xiàng)存貨進(jìn)行計(jì)算時(shí)，必須通過(guò)個(gè)別計(jì)價(jià)法對(duì)其存貨的實(shí)際成本進(jìn)行獨(dú)立的計(jì)算。 因此，在房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨計(jì)算活動(dòng)中，必然要通過(guò)個(gè)別計(jì)價(jià)法，在功能區(qū)、批次內(nèi)容、房屋類型上對(duì)產(chǎn)品的具體初始成本進(jìn)行確認(rèn)，使成本核算的歸集方式符合土地增值稅清算的具體要求4成本項(xiàng)目分配內(nèi)容上的要求從政策法規(guī)的角度，應(yīng)按照受益原則，選擇合理的方式，在利于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的前提下，對(duì)分期開發(fā)、同期開發(fā)的

6、多項(xiàng)目、同項(xiàng)目的不同類型、共同成本、無(wú)法區(qū)分的間接成本等內(nèi)容，分別的分配至各個(gè)不同的成本對(duì)象。 其中，土地征費(fèi)按照占據(jù)面積進(jìn)行分配、公共設(shè)施按其構(gòu)成比例進(jìn)行分配、借款按借款用途或各項(xiàng)目資金缺口等進(jìn)行分配、其余由開發(fā)企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況具體進(jìn)行分配操作即可。 受益原則，是以產(chǎn)品的受益水平對(duì)其成本費(fèi)用進(jìn)行分配計(jì)算。 所以受益水平與消耗成本費(fèi)用較多的產(chǎn)品，相應(yīng)的承擔(dān)成本費(fèi)用也較高。 在占地面積比例分配的基礎(chǔ)之上，采用受益原則對(duì)其他的成本進(jìn)行分配，有著較高的合理性水平，符合土地增值稅清算的降低成本要求。 站在增值稅的立場(chǎng)上進(jìn)行分析，對(duì)其他成本分配方式進(jìn)行選擇的方法，需相應(yīng)的做大增值額度較高的項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)成

7、本，以此實(shí)現(xiàn)為企業(yè)減少賦稅支出的效果。 在房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目中，土地出讓金、動(dòng)遷補(bǔ)償、契約稅、土地使用稅等，是構(gòu)成土地成本的主要內(nèi)容。 如果項(xiàng)目開發(fā)中，產(chǎn)品的種類較為單一，可以直接采用土地成本總額度與可售面積對(duì)土地費(fèi)用進(jìn)行計(jì)算，然后分別對(duì)不同分期建設(shè)進(jìn)行單獨(dú)計(jì)算。 若是開發(fā)項(xiàng)目的綜合性較強(qiáng)，在出讓時(shí)有不同的價(jià)格表現(xiàn)，為了保證土地增值稅的在清算上，實(shí)現(xiàn)利益的最大化，則應(yīng)按照具體的使用類型進(jìn)行分別計(jì)算。 工程建設(shè)的前期費(fèi)用與建筑安裝費(fèi)用的具體分配對(duì)象較為清晰，可以直接以對(duì)應(yīng)的方式有效的分配到獨(dú)立的產(chǎn)品對(duì)象中，同時(shí)也可以采用分類匯總的方式進(jìn)行處理。 其中，基礎(chǔ)設(shè)施的費(fèi)用與公共配套設(shè)施的費(fèi)用，在成本分配

8、中，大部分是不能進(jìn)行有償轉(zhuǎn)換的。 而在一些可以進(jìn)行轉(zhuǎn)換設(shè)施的歸類中，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵照實(shí)質(zhì)大于形式的基本會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，將其與開發(fā)產(chǎn)品同類化，并展開相應(yīng)的核算工作，使房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅的清算工作中表現(xiàn)出全面性的特點(diǎn)。 5結(jié)語(yǔ)成本核算工作，無(wú)疑對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成巨大的影響，尤其在成本項(xiàng)目分配方式轉(zhuǎn)變的基礎(chǔ)上，會(huì)通過(guò)具體的土地增值稅清算內(nèi)容，為房產(chǎn)企業(yè)的盈利與銷售帶來(lái)影響。 所以房產(chǎn)企業(yè)為了在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持優(yōu)勢(shì)，必須對(duì)成本核算內(nèi)容帶來(lái)的影響進(jìn)行深入研究，在分析土地增值稅清算對(duì)成本核算要求的過(guò)程中，使企業(yè)保持發(fā)展的穩(wěn)定性。 參考文獻(xiàn)1賀丹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃方法研究現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,201792杜輝

9、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算流程與重點(diǎn)問(wèn)題探討財(cái)經(jīng)界學(xué)術(shù)版,20163作者徐信芳單位浙江省寧波市鎮(zhèn)海區(qū)莊市街道勤勇新村籃球場(chǎng) PEP小學(xué)英語(yǔ)五年級(jí)下冊(cè)Unit four When is Easter? 教學(xué)設(shè)計(jì)教學(xué)內(nèi)容: PEP小學(xué)英語(yǔ)五年級(jí)下冊(cè)Unit four When is Easter ？Part A: Lets spell。教材分析:unit4的主題是When is Easter?主題是東西方節(jié)日及個(gè)人的生日。主題圖通過(guò)學(xué)生們?cè)诮淌依镎務(wù)撃赣H節(jié)、中秋節(jié)和生日的情境，呈現(xiàn)出本單元要學(xué)習(xí)的核心詞匯和句型及其語(yǔ)用環(huán)境，拉開了本單元學(xué)習(xí)的序幕。為學(xué)習(xí)單元A.B部分的各個(gè)板塊做好準(zhǔn)備。而Lets

10、spell板塊為我們呈現(xiàn)了字母組合th在單詞中發(fā)/和 /ð/的規(guī)則。通過(guò)聽音圈詞活動(dòng)，強(qiáng)化記憶th的發(fā)音規(guī)則，鞏固學(xué)習(xí)th的音形拼寫對(duì)應(yīng)關(guān)系。第三部分通過(guò)選擇單詞寫句子，幫助學(xué)生按照發(fā)音規(guī)則拼寫句子。這些設(shè)計(jì)符合英語(yǔ)新課程標(biāo)準(zhǔn)的要求，有效的突出了英語(yǔ)核心素養(yǎng)。學(xué)情分析:五年級(jí)學(xué)生學(xué)習(xí)英語(yǔ)已經(jīng)有二年半的時(shí)間了，對(duì)于教材的特點(diǎn)和結(jié)構(gòu)都比較熟悉。此階段的學(xué)生活潑好動(dòng)、好奇心強(qiáng)、勇于嘗試，具有一定的邏輯思維能力和語(yǔ)言表達(dá)能力，并有很強(qiáng)的自尊心和求知欲，對(duì)于學(xué)習(xí)英語(yǔ)的興趣已經(jīng)逐漸顯示出自己獨(dú)特的個(gè)性。設(shè)計(jì)理念：根據(jù)英語(yǔ)新課程標(biāo)準(zhǔn)的要求以及突出英語(yǔ)核心素養(yǎng)，本節(jié)課我設(shè)計(jì)以情境教學(xué)為支撐，以學(xué)生小

11、組合作為方法，在合作學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)上經(jīng)過(guò)老師的點(diǎn)撥輕松掌握th的發(fā)音規(guī)則，并能在不同形式的練習(xí)中鞏固學(xué)習(xí)th的音形拼寫對(duì)應(yīng)關(guān)系。發(fā)展學(xué)生的自主學(xué)習(xí)能力以及引導(dǎo)學(xué)生進(jìn)行發(fā)現(xiàn)式的學(xué)習(xí)，觀察，感知體驗(yàn)并自己歸納，突出以教師為引導(dǎo)，學(xué)生為主體的教學(xué)理念。教學(xué)目標(biāo): 1.學(xué)生能夠掌握字母組合th在單詞中發(fā)/和 /ð/的規(guī)則。2.學(xué)生能夠根據(jù)th的發(fā)音規(guī)則讀出生詞。3.學(xué)生能夠按照th的發(fā)音規(guī)則拼讀單詞，并進(jìn)一步提高在單線上抄寫句子的能力。4.引導(dǎo)學(xué)會(huì)發(fā)現(xiàn)、觀察、體驗(yàn)學(xué)習(xí)的學(xué)習(xí)方法。教學(xué)重難點(diǎn):重點(diǎn)：學(xué)生能夠掌握字母組合th在單詞中發(fā)/和 /ð/的規(guī)則。難點(diǎn)：學(xué)生能夠根據(jù)th的發(fā)音規(guī)則讀出

12、生詞 。學(xué)習(xí)方法：情境學(xué)習(xí)法、小組合作法。教具準(zhǔn)備:多媒體教學(xué)課件、單詞卡片、評(píng)價(jià)獎(jiǎng)?wù)碌?。教學(xué)過(guò)程: 一、Warm Up1繞口令游戲?？谏嘀疇?zhēng)?！驹O(shè)計(jì)意圖】拉近師生距離，愉悅學(xué)生心情。增進(jìn)對(duì)彼此的認(rèn)識(shí)，以便讓課堂順利開展，同時(shí)鍛煉學(xué)生的齒舌靈活能力。2. Greeting T: Hello, boys and girls. Ss: Hello, teacher. 二、lead-in1.看情境圖，引出三只小豬進(jìn)考場(chǎng)的故事。學(xué)生發(fā)現(xiàn)這個(gè)故事中的每句話都有什么特點(diǎn)，小組合作讀一讀說(shuō)說(shuō)自己的發(fā)現(xiàn)。【設(shè)計(jì)意圖】:通過(guò)情境圖的展示，讓學(xué)生在情境中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，思考問(wèn)題，引出課題。三、Presentation

13、1.出示學(xué)習(xí)目標(biāo)，明確本節(jié)課的學(xué)習(xí)任務(wù)。 2.繼續(xù)看情境，小組合作讀句子，說(shuō)說(shuō)你發(fā)現(xiàn)了字母組合th有幾種不同的發(fā)音，交流。The first pig is thirteen.He likes maths.The second pig is three years old.He is thin.The third pig has a birthdayon the fifth of April.3.老師解疑，出示th在單詞中的兩種正確發(fā)音。清輔音：/ 舌尖放在上下齒之間，氣流由舌尖間的縫隙擠出，聲帶不振動(dòng)。濁輔音：/ð/ 舌尖放在上下齒之間，氣流由舌尖間的縫隙擠出，聲帶振動(dòng)。教師示范，學(xué)

14、生模仿。學(xué)生以各種形式自由練習(xí)發(fā)音，展示學(xué)習(xí)成果。【設(shè)計(jì)意圖】:通過(guò)仔細(xì)觀察發(fā)現(xiàn)疑問(wèn)，提出疑問(wèn)。帶著疑問(wèn)學(xué)習(xí)新授，主題突出，學(xué)生的學(xué)習(xí)中心地位明顯。由教師直接給出答案，打消疑惑，直奔主題，明確th的正確發(fā)音。4.拆音法讀單詞。師生一起讀。【設(shè)計(jì)意圖】:教給學(xué)生明確的學(xué)習(xí)方法，讓學(xué)生理解知道單詞的拼讀規(guī)則。5.小組合作分一分。給單詞正確的歸類?！驹O(shè)計(jì)意圖】:及時(shí)了解學(xué)情，以便于掌控課堂。同時(shí)考察學(xué)生對(duì)知識(shí)的運(yùn)用能力，突破重點(diǎn)。6.質(zhì)疑引導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)規(guī)律。 教者做簡(jiǎn)單的提示，引導(dǎo)學(xué)生自主歸納規(guī)律。清輔音：/1.單詞是數(shù)詞。2.以th開頭的單詞。3.以th 結(jié)尾的單詞。濁輔音：/ð/1.th后

15、有er的單詞。2.單詞是代詞，冠詞的單詞?！驹O(shè)計(jì)意圖】:及時(shí)總結(jié)歸納規(guī)律，以便在后面的學(xué)習(xí)中能舉一反三。同時(shí)也是對(duì)前面知識(shí)的鞏固，對(duì)學(xué)情的再次回查，突破難點(diǎn)。4、 Practice 1.繼續(xù)來(lái)到情境圖，三只小豬又遇到了問(wèn)題，家譜圖。怎么讀呢？學(xué)生展示。2.三只小豬想送鮮花給媽媽。師生一起拍手說(shuō)?！驹O(shè)計(jì)意圖】:通過(guò)情境，既可以培養(yǎng)學(xué)生口頭表達(dá)能力，又可以提高學(xué)生對(duì)單詞的熟練掌握程度。朗朗上口的chant再次讓學(xué)生鞏固體會(huì)th的發(fā)音。5、 Production Choose，write and say.【設(shè)計(jì)意圖】:能夠按照th的發(fā)音規(guī)則拼讀單詞，并進(jìn)一步提高在單線上抄寫句子的能力。通過(guò)挑戰(zhàn)天氣預(yù)報(bào)員，熟練運(yùn)用知識(shí)在日常生活中。六、Sum-up學(xué)生自由說(shuō)說(shuō)本節(jié)課的收獲。七、Homework 1