商品房買賣合同及補充協(xié)議條款培訓

1、日期：2015年12月16日.目錄第一章 合同當事人第二章 商品房基本情況第三章 商品房價款第四章 規(guī)劃、設計變更第五章 面積差異處理第六章 商品房交付及交付手續(xù)第七章 商品房質量及維保責任第八章 合同備案與房屋登記第九章 前期物業(yè)服務第十章 其他 .第一章 合同當事人出賣人：公司全稱、營業(yè)執(zhí)照號、企業(yè)資質證書號、法人代表、通訊地址、聯(lián)系方式買受人：名字、身份證號、通訊地址、聯(lián)系方式提示：通訊地址份額約定.第二章 商品房基本情況第一條 商品房建設依據(jù)一土地使用情況：大地址、大國土證號、土地面積二土地規(guī)劃用途三土地使用年限四項目名稱、容積率、綠地率五建設用地規(guī)劃許可證六建設工程規(guī)劃許可證七建設工

2、程施工許可證提示： 土地使用年限.第二條 建筑單位及服務單位情況一設計單位二勘察單位三監(jiān)理單位四測繪單位五總承包單位六裝修單位七前期物業(yè)服務單位第三條 預售依據(jù)預售許可證號.第四條 商品房基本情況一具體房號二面積三層高四結構五總層數(shù)六用途提示： 層高：包含樓板厚度 用途：普通住宅、公寓、酒店式公寓.第五條 抵押情況一是否抵押二抵押權人三抵押類型四抵押期限第六條 房屋權利狀況承諾一出售權利二未出售三未查封四未限制轉讓.第七條 因房屋權利與第六條不符，不能辦理轉移登記一買方權利：1.有權退房，書面通知出賣方；2.賣方承擔買方損失。二賣方義務： 解除合同通知送達之日起，15日內退還全款（含已貸款部分

3、）。.第三章 商品房價款第八條 計價方式按照建筑套內面積計算第九條 付款方式及期限一一次性及分期付款在房產證辦理完畢前，任何一方無正當理由解除合同：1.責任方承擔違約責任；2.責任方支付已付款50%作為違約金。.二按揭付款1. 簽訂合同當日付清首付款2. 按揭款金額及按揭銀行、貸款年限、利率、金額以銀行實際審批為準3. 因買受人原因，銀行不按期放款的，視為違約，違約超過30日，出賣方權利：有權單方解除合同沒收全部已付款可另行出售4. 若銀行實際審批金額低于買受人申請金額，15日內補交差額，否則:出賣方有權單方解除合同買方支付總房款10%違約金買方接到解除通知之日起5日內配合辦理注銷手續(xù)手續(xù)辦理

4、完畢后，出賣方扣除違約金后退款辦理注銷手續(xù)費用由買方承擔.6. 若銀行審批最終未通過，買方15日內付清全部尾款，同時不能享受付款方式的優(yōu)惠折扣，否則：出賣方有權單方解除合同買方支付總房款10%違約金買受人接到解除通知之日起5日內配合辦理注銷手續(xù)手續(xù)辦理完畢后，出賣方扣除違約金后退款辦理注銷手續(xù)費用由買受人承擔7. 在銀行放款前，要求終止合同的，沒收所有已付款8. 在房產證辦理完畢前，買受人逾期或提前終止貸款合同的，導致出賣人承擔了擔保責任的，出賣人的權利：有權單方解除合同沒收全部款項出賣人履行保證責任后30日內，買受人配合辦理注銷手續(xù)有權對房屋以出租、拍賣、申請法院強制執(zhí)行的方式追償有權終止或

5、不予辦理房產證，無須承擔任何責任.第十條 逾期付款的處理一因不可以歸責為買賣雙方的原因，未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的1.雙方可解除合同2.出賣人退還全部已付款二除不可抗力外，逾期付款：1.逾期180日之內，按日計算違約金： 一次性及按揭付款方式：每日*應付款*萬分之一 分期付款方式：每日*未付款總額*萬分之一2.逾期超過180日： 出賣人有權解除合同 沒收全部已付款 房屋歸出賣人所有 買受人無條件配合辦理注銷手續(xù).注銷手續(xù)費用由買受人承擔出賣人扣除違約金后退款出賣人不解除合同的，買受人支付違約金：每日*應付款*萬分之一三分期付款，付清全款后方可交房案例：2015

6、年12月10日帝景現(xiàn)場解決投訴第十一條 預售款監(jiān)管一預售款監(jiān)管機構二賬戶信息.第四章 規(guī)劃、設計變更第十二條 第十三條 規(guī)劃設計變更一銷售后，出賣人不擅自變更規(guī)劃、設計。二進規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更，設計單位同意的設計變更，該變更為商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向的變更且影響房屋質量和使用功能的，出賣人應當在變更確立之日起10日內書面通知買受人。買受人有權在出賣人發(fā)出通知之日起15日作出是否解除合同答復，否則視為接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。.三買受人因上述規(guī)劃、設計變更要求解除合同的：1. 應配合出賣人辦理注銷手續(xù)2. 解除合同及相關手續(xù)費用由買受人承擔3. 注銷手續(xù)辦理完

7、畢之日起90日內，出賣人無息退還已付款四經(jīng)規(guī)劃部門批準或設計部門同意，出賣人對原規(guī)劃設計方案作出除第二條提到的變更外的局部的調整的：1. 除非買受人因此而遭受直接損失，否則出賣人不承擔賠償責任2. 買受人不因該局部調整解除合同3. 出賣人也不因此承擔違約責任.五由于政府行政命令直接導致的變更，屬不可抗力：1. 出賣人應在變更確立后60日內進行公示2. 買方不承擔違約責任、賠償責任3. 買方無權解除合同.第五章 面積差異處理 第十四條 面積差異處理 產權登記套內面積與合同約定套內面積發(fā)生差異時，以產權登記套內面積為準，按照以下原則處理：一絕對值誤差在0.6%（含）內的，雙方不作任何補償二絕對值誤

8、差在0.6%（不含）-3%（含）的，據(jù)實結算三絕對值誤差超過3%的，雙方同意繼續(xù)履行合同：1. 產權套內面積合同套內面積時，以內買受人補交差額，超出部分產權歸買受人2. 產權套內面積合同套內面積時，以內買房原額退款，超出部分雙倍退還案例：2015年8月12日成都恒大城現(xiàn)場解決投訴.第六章 商品房交付及交付手續(xù)第十五條 商品房交付條件一建設工程竣工驗收合格證明二實測報告三住宅需另外提供：1. 住宅使用說明書2. 住宅質量保證書3. 住宅工程質量分戶驗收結果表.第十六條基礎設施設備和相關公共設施的交付使用條件一供水、排水、供電：交付時達到使用條件二電話、有線電視、燃氣線路：交付時安裝完畢，買受人自

9、行開通并承擔費用三燃氣不作為交付條件.第十七條基礎設施設備和相關公共設施未達到交付使用條件的違約責任一非出賣人原因導致交付時不具備使用條件或未能投入使用的，出賣人不承擔違約責任二出賣人有義務協(xié)調相關單位解決存在問題.第十八條交付時間和手續(xù)一合同約定交房時間年 月 日前，不可抗力需延期交房，出賣人需書面通知。1. 按揭付款，在合同約定交房之日，個人貸款未經(jīng)過審批的，交房期限順延2. 到期款項全部付清（包括違約金等）后交樓期限順延二交房前3日，出賣人需書面通知買受人交房，未收到收樓通知的以合同約定時間交房三由于買方原因未能按期交付的，視為已交付，并承擔物業(yè)費.四買受人因自身原因未能在合同約定查驗房

10、屋的，視為無質量問題，且已交付五提前交房，出賣方應書面通知，買受人未按通知辦理的，視為已交付六房屋質量修復期不視為逾期交房七交房證件不齊，買方有權拒收，視為逾期交房八政府對驗收及市政配套、安裝之延誤造成延期交房的，除協(xié)商同意解除合同外，賣方可據(jù)實延期，不承擔違約責任.第十九條 逾期交房責任除不可抗力外，因出賣方原因逾期交房的：一逾期180日內：自交付期限屆滿次日起至實際交付之日止，違約金：每日*總房款*萬分之一二逾期180日后：1. 買方有權解除合同： 書面通知賣方 自書面通知送達15日內退還全部放款（含已貸款部分） 支付違約金：總房款*1%.2. 買方繼續(xù)履行合同的： 自交付期限屆滿次日起至

11、實際交付之日止，違約金：每日*總房款*萬分之一 最高不超過總房款*2%.第七章 商品房質量及維保責任第二十條 商品房質量一地基基礎和主體結構1. 若不合格，賣方有權解除合同2. 書面通知解除合同3. 自通知送達之日起15日退全款4. 賣方承擔買方損失.二買受人對該商品房地基基礎和主體結構質量有異議的，可以【自行】委托建設工程質量檢測機構重新核驗；買受人自行委托申請的，出賣人予以配合。經(jīng)檢測符合工程建設強制性標準的，檢測費用由買受人承擔；經(jīng)檢測不合格的，檢測費用由出賣人承擔，買受人有權解除合同。案例：2015年9月7日成都恒大帝景督辦.三其他質量問題1. 不得以質量問題拒收，嚴重影響正常居住使用

12、的除外，否則，視為已交付。2. 買受人主張房屋地基基礎或嚴重影響居住使用的，應取得檢測結論性鑒定意見3. 及時更換、維修，造成損失的由出賣人承擔4. 經(jīng)過更換、維修仍然嚴重影響正常使用的，有權解除合同： 15日退還全款 賣方賠償買方損失 檢測費出賣人承擔.四裝飾、裝修及設備標準1. 不符合雙方約定標準的，及時更換、維修2. 買方不得以裝飾、設備標準不符拒收五室內空氣質量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施不得以空氣質量不合格為由拒收房屋.第二十一條 保修責任一保修期限1. 保修期自房屋交付之日起計算2. 買方未按通知收房，保修期從通知時間計算二以下情形，出賣人不承擔保修責任1. 不可抗力2. 買受人使

13、用不當三保修期內，買受人書面通知維修送達60日內，賣方不履行義務的，買受人可委托他人維修，由賣方承擔費用及損失。.第二十二條 質量擔保未約定第二十三條 質量保證未購買保險.第八章 合同備案與房屋登記第二十四條 預售合同登記備案一簽約后30日內辦理備案二備案合同與書面合同文本一致三未放款或分期未付清前不備案.第二十五條 預售合同登記備案的違約責任一逾期備案，給買方造成損失的由賣方承擔二書面合同與備案合同文本不一致，由賣方承擔損失第二十六條 預告登記一賣方不辦理預告登記二買方可單方申請預告登記.第二十七條 房屋所有權轉移登記一辦理期限1. 從交房次日起540日內辦妥并交付買方2. 若賣方延期交樓，

14、從實際交樓之日計算3. 按揭付款的，以銀行提供手續(xù)的時間為準，就遲原則4. 買方在交樓前遞交齊全資料及費用，否則視為逾期 違約金 每日*200元 因延期增加的費用由買方承擔 買方逾期15天，賣方不承擔逾期辦證責任5. 契稅全額代收，領證時退還，若未全額交納，視為逾期二各自承擔費用.第二十八條 房屋所有權轉移登記責任處理一賣方逾期辦理責任1.逾期3年內，違約金 總房款*0.1%*每年2.逾期超過3年，買方有權退房二若買方原因，導致延期的責任由買方承擔1.若買受人自行向房管局、稅務局交費的，賣方不承擔違約責任2.若買方未按約定向出賣人支付應付款，賣方可拒絕辦理分戶產權3.買方需按賣方要求提交手續(xù)，否則賣方可拒絕辦理分戶產權.三因房管局原因逾期的，賣方不承擔違約責任四分戶產權辦理完畢后，賣方通知后7日內領證五國土期限以當?shù)匾?guī)定為準.第九章 前期物業(yè)服務第二十九條 前期物業(yè)服務一服務期限：從 年 月 日到選聘業(yè)主委員會重新選聘時二包干制：物業(yè)費標準三買方同意由前期物業(yè)代為查驗公用部位四同意臨時規(guī)約，并已閱讀前期物業(yè)服務合同.第十章第十章 其他其他第三十條至四十條第三十條 要約邀請與要約 出賣人發(fā)布的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請；出賣人就商品房開發(fā)