房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算

1、指為取得土地開發(fā)使用權(quán)為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內(nèi)容：1 1、土地征用土地征用費：費：支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費、土地效益金、土地開發(fā)費，繳納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價、補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。2 2、拆遷拆遷補償費：補償費：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等；拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價入賬，分別沖減有關(guān)成本。3 3、市政市政配套費：配套費：指向政府部門繳納的大市政配套費，征用生地向當?shù)厥姓纠U納的紅線外道路、水、電、氣、熱、通信等的建造費、管線鋪

2、設(shè)費等。4 4、其他其他：如土地開發(fā)權(quán)批復費、土地面積丈量測繪費等。 123456土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費用 指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內(nèi)容： 1 1、項目項目整體性批報建費整體性批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門繳納的報批費。如：人防工程建設(shè)費、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。 2 2、規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計費：設(shè)計費：項目立項后的總

3、體規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計費、管線設(shè)計費、改造設(shè)計費、可行性研究費(含支付社會中介服務(wù)機構(gòu)的市場調(diào)研費)，制圖、曬圖費，規(guī)劃設(shè)計模型制作費，方案評審費。 3 3、勘測勘測丈量費：丈量費：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。 、 4 4、“三通一平三通一平”費：費：接通紅線外施工用臨時給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費用)、供電、道路(含按規(guī)定應(yīng)交的占道費、道路挖掘費)等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾和進行場地平整發(fā)生的費用(包括開工前垃圾清運費)等。 5 5、臨時臨時設(shè)施費：設(shè)施費：工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，臨時借用空地租

4、費，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾等費用。臨時設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機，家具等不屬于臨時設(shè)施費。 6 6、預算預算編審費：編審費：支付給社會中介服務(wù)機構(gòu)受聘為項目編制或?qū)彶轭A算而發(fā)生的費用。 7 7、其他其他：包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術(shù)咨詢費等。123456土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費用 指項目開發(fā)過程中開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預算項目之外建筑安裝工程施工圖預算項目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通信、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費用，紅線外兩米紅線外兩米與大市

5、政接口的費用，以及向水、電、氣、熱、通信等大市政公司繳納的費用。主要包括以下內(nèi)容： 1 1、道路道路工程費：工程費：小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)費。 2 2、供電供電工程費：工程費：變(配)電設(shè)備的購置費，設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費，供(配)電貼費、電源建設(shè)費，繳納的電增容費等 3 3、給給排水工程費：排水工程費：自來水、雨(污)水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)費用，以及向自來水公司繳納的水增容費等。 4 4、煤氣煤氣工程費：工程費：煤氣管道的鋪設(shè)費、增容費、集資費，煤氣配套費，煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費等。 5 5、供暖供暖工程費：工程費：暖氣管道的鋪設(shè)費、集資費。 6 6、通信通信工程費：工程費：電話線

6、路的鋪設(shè)、電話配套費，電話電纜集資費，繳納的電話增容費等。 7 7、電視電視工程費：工程費：小區(qū)內(nèi)有線電視(閉路電視)的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)繳納的有關(guān)費用。 8 8、照明照明工程費：工程費：小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出。 9 9、綠化綠化工程費：工程費：小區(qū)內(nèi)人工草坪、栽花、種樹等綠化支出；綠地建設(shè)費。 10 10、環(huán)衛(wèi)環(huán)衛(wèi)工程費：工程費：指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出，如垃圾站(箱)、公廁等支出。 11 11、其他其他：小區(qū)周圍設(shè)置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門、園區(qū)監(jiān)控工程費、自然下沉整改費等。123456土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費用 指項目開

7、發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預算項目內(nèi)列入建筑安裝工程施工圖預算項目內(nèi)的各項費用(含設(shè)備費、出包工程向承包方支付的臨時設(shè)施費和勞動保險費)，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費。發(fā)包工程應(yīng)依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的“工程價款結(jié)算單”來確定。建筑安裝工程費主要包括以下內(nèi)容： 1 1、土建土建工程費：工程費：包括基礎(chǔ)工程費、主體工程費。有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費。 2 2、安裝工程安裝工程費：費：包括電氣(強電)安裝工程費、電訊(弱電)安裝工程費、給排水安裝工程費、電梯安裝工程費、空調(diào)安裝工程費、消防安裝工程費、煤氣安裝工程費、采暖安裝工程費。上述各項如有甲供材

8、料、設(shè)備，還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費。 3 3、裝修裝修工程費：工程費：內(nèi)外墻、地板(毯)、門窗、廚潔具、電梯間、天(頂)蓬、雨篷等的裝修費，有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費。 4 4、項目項目或工程監(jiān)理費：或工程監(jiān)理費：指支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用。 5 5、其他其他：工程收尾所發(fā)生的零星工程費和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔的維修費(零星工程費和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔的維修費能夠歸類的，應(yīng)按從屬主體原則歸類計人上述相應(yīng)費用中)，現(xiàn)場垃圾清運費、工程保險費等。123456土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費用 指房屋開發(fā)過

9、程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。該成本項目下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細科目，具體核算內(nèi)容可區(qū)別以下情況： 1 1、在在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、變電所(建筑成本)、居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚、景觀(建筑小品)、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設(shè)施的支出。 2 2、在在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸經(jīng)營者或業(yè)委會的可開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法

10、規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出。 3 3、開發(fā)開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用。時，發(fā)生的沒有投資來源的費用。 4 4、對于對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設(shè)施，產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氤杀卷椖俊Ｈ玳_發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部

11、門認可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立核算。123456土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費用123456土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費建筑安裝工程費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費用指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為組織和管理開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)而發(fā)生內(nèi)部獨立核算單位為組織和管理開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項費用。開發(fā)間接費的內(nèi)容包括： 1 1、現(xiàn)場現(xiàn)場管理費用：管理費用：內(nèi)部獨立核算的、開發(fā)項目現(xiàn)場管理的人員工資及福利費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費，修理費，辦公費，辦公用水電費，差旅費，市內(nèi)交通費，運輸費，通信費，業(yè)務(wù)交際費，勞

12、動保護費，低值易耗品攤銷，周轉(zhuǎn)房攤銷等。 2 2、利息利息并借款費用：并借款費用：直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。 3 3、物業(yè)管理物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金：基金、公建維修基金或其他專項基金：按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。 4 4、質(zhì)檢質(zhì)檢費：費：包括按規(guī)定支付給質(zhì)檢部門的質(zhì)量檢驗費，項目發(fā)生的材料、設(shè)備質(zhì)量檢驗費、工程質(zhì)量自檢費、工程竣工驗收費等質(zhì)量鑒定性費用。 5 5、其他其他：項目交付使用后發(fā)生的，按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)由開發(fā)商承擔，補貼給物業(yè)管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價差，以及其他應(yīng)計入開發(fā)間接費的費用。1、商品性土地：為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地2、自用性土地：為了開發(fā)商品房、出租房而開的自用土地原則：單獨計算原則：區(qū)別情況1、能分清負擔對象：直接計入房屋與配套成本2、多個房屋及大型配套：先單獨，完成后再分配3、尚無房屋建設(shè)規(guī)劃：單獨計算4、綜合性及暫無具體用途：單獨計算開發(fā)成本土地