土地查封登記工作調(diào)研報(bào)告

1、土地查封登記工作調(diào)研報(bào)告 隨著市場機(jī)制的不斷完善，不動產(chǎn)物權(quán)的資產(chǎn)價(jià)值越來越被人們重視和利用，為此，不動產(chǎn)物權(quán)的登記管理部門房地產(chǎn)管理部門的管理重點(diǎn)也相應(yīng)地從單純的由產(chǎn)權(quán)人申請的產(chǎn)權(quán)保護(hù)登記，進(jìn)一步發(fā)展了由各債權(quán)人申請的抵押和查封登記。查封土地登記作為土地登記的一種類型、債權(quán)人防止債務(wù)損失的鎖定媒介，越來越顯現(xiàn)出其重要的市場保護(hù)作用。 1做好查封土地登記工作的意義 （1）通過不動產(chǎn)登記部門對查封土地進(jìn)行登記，有利于人民法院執(zhí)行工作的順利進(jìn)行：一方面有助于執(zhí)行部門及時(shí)保全債權(quán)人利益，另一方面有助于不同的執(zhí)行部門對宗地查封情況進(jìn)行查詢，根據(jù)查詢結(jié)果，決定對同一宗地是否輪候查封。 （2）根據(jù)物權(quán)法，

2、不動產(chǎn)物權(quán)的變動必須以登記為必要條件。人民法院查封的不動產(chǎn)，只有在不動產(chǎn)登記主管部門登記后才能對抗第三人，也就是查封情況一旦登記，宗地登記檔案就在一定期限內(nèi)不準(zhǔn)改變，土地權(quán)利人任何惡意轉(zhuǎn)讓、抵押等行為的都是違法的，土地登記部門都不予辦理變更登記（包括轉(zhuǎn)讓登記和抵押登記）。 （3）按照法釋200415號第26條“人民法院的查封、扣押、凍結(jié)沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人”，物權(quán)法不動產(chǎn)物權(quán)登記發(fā)生物權(quán)的變動應(yīng)該公示的規(guī)定，建立查封登記信息共享，將查封登記結(jié)果公示，避免被執(zhí)行人的惡意行為而產(chǎn)生權(quán)屬糾紛或行政登記失誤，防止不明情況的第三人善意購買和借貸。 （4）根據(jù)擔(dān)保法第37條、城市房地產(chǎn)抵押

3、管理辦法第8條的規(guī)定，被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押。查封登記結(jié)果公示可以為金融部門核定借款人信譽(yù)度、決定是否放貸提供依據(jù)。 2土地查封登記的法律依據(jù) 對不斷增多的涉案不動產(chǎn)資產(chǎn)的保全、變現(xiàn)和轉(zhuǎn)移問題，最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知（法發(fā)20045號），具體規(guī)定了房地產(chǎn)的預(yù)查封登記、查封登記和輪候查封登記。國物權(quán)法規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的變動必須以登記為必要條件，人民法院查封的不動產(chǎn)，只有在不動產(chǎn)登記主管部門登記后才能對抗第三人。國土資源部2007年40號令土地登記辦法也明確地將土地查封登記納入“其

4、他土地登記”的范疇，將查封登記明文規(guī)定為一種登記類別，并具體到九項(xiàng)條款就土地查封登記做出明確規(guī)定。查封登記，是不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)助人民法院動用國家強(qiáng)制力維護(hù)社會公平正義重要的法律舉措。 3做好土地查封登記工作的建議 3.1建立嚴(yán)格的土地查封登記制度 （1）應(yīng)當(dāng)根據(jù)物權(quán)法、土地登記辦法、法發(fā)20045號、法釋200415號，國土資源管理部門與人民法院根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際制定切實(shí)可行的工作辦法和程序，便于執(zhí)行和操作。 （2）由于一宗地可能涉及不同地區(qū)或不同級別的人民法院執(zhí)行部門，鑒于土地的屬地管理，關(guān)于土地查封的情況最終匯集在當(dāng)?shù)貒临Y源管理一個部門，國土部門要對各種查封包括預(yù)查封、輪候查封以及不同執(zhí)行單位

5、的查封進(jìn)行詳細(xì)的登記，便于查詢。 （3）法院執(zhí)行部門應(yīng)嚴(yán)格規(guī)范執(zhí)法程序，與國土部門認(rèn)真厘清土地歸屬，相互結(jié)合做好查封土地登記工作。在查封期限到期后，未執(zhí)行完的案件要及時(shí)續(xù)期，在案件執(zhí)行完畢后，對未處理的土地使用權(quán)解除查封的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)做出解除查封裁定，并將裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書送達(dá)國土資源管理部門。 3.2厘清土地權(quán)屬正確查封每一宗土地 根據(jù)法發(fā)20045號第五項(xiàng)“人民法院查封時(shí)，土地、房屋權(quán)屬的確認(rèn)以國土資源、房地產(chǎn)管理部門的登記或者出具的權(quán)屬證明為準(zhǔn)。權(quán)屬證明與權(quán)屬登記不一致的，以權(quán)屬登記為準(zhǔn)?！?（1）土地登記資料是確定查封土地權(quán)屬的首要依據(jù)。收到法院的協(xié)助執(zhí)行通知書時(shí)，國土部門應(yīng)查閱權(quán)屬

6、登記檔案，核實(shí)被查封的土地是否進(jìn)行過權(quán)屬登記，如已進(jìn)行登記的，其土地使用權(quán)人、坐落等是否相符，是否還有其他共有使用權(quán)人。 （2）國土部門出具的權(quán)屬證明也是確定查封土地權(quán)屬的重要依據(jù)。沒有進(jìn)行登記的土地，國土資源管理部門應(yīng)依據(jù)第二次土地調(diào)查（城鎮(zhèn)地籍調(diào)查、農(nóng)村土地變更調(diào)查）資料，查清權(quán)屬狀況，并出具權(quán)屬證明。 （3）對未登記在被執(zhí)行人名下的土地權(quán)屬（包括登記在其他使用者名下或者有明確使用權(quán)人尚未進(jìn)行登記的），按照法院發(fā)出的預(yù)查封通知書辦理預(yù)查封登記。 （4）國土部門發(fā)現(xiàn)協(xié)助執(zhí)行通知書記載的土地狀況與權(quán)屬登記不一致，或與國土部門確定的土地權(quán)屬狀況不一致，無法查封的，應(yīng)及時(shí)書面告知法院，由其核實(shí)后重

7、新補(bǔ)發(fā)協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行查封。 （5）對有其他法院查封在先的，應(yīng)及時(shí)書面告知法院，由其確定是否輪候查封。 3.3嚴(yán)格規(guī)范土地查封登記工作程序 工作中主要做好一查、二封、三登記、四公示4個步驟： 首先協(xié)助法院對土地權(quán)屬狀況進(jìn)行查對和核準(zhǔn)；其次經(jīng)過核對權(quán)屬可以協(xié)助執(zhí)行的，受理協(xié)助通知；第三，在相關(guān)檔案管理資料中進(jìn)行記載；最后建立查封土地臺帳，將查封情況公示。 （1）查封登記工作中最重要的是檔案管理。一是對于已登記的土地，要將查封情況在土地登記簿上進(jìn)行詳細(xì)記載；二是對于未進(jìn)行登記的土地，應(yīng)該建立查封土地管理臺帳，利用地籍信息管理信息系統(tǒng)，在屬性管理層中進(jìn)行備案管理；三是無論登記還是未登記，都應(yīng)該建立

8、統(tǒng)一的管理臺帳，方便結(jié)果查詢；四是對協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行專門的入檔管理，便于查閱和使用；五是按照屬地管理方式，由上一級主管部門受理協(xié)助的下一級轄區(qū)范圍內(nèi)宗地的查封，要將查封件及時(shí)轉(zhuǎn)交辦理。 （2）查封登記的動態(tài)管理不可忽視。由于查封有一定的期限限制，查封還分為預(yù)查封、續(xù)查封、輪候查封、解除查封、注銷查封等不同形態(tài)，所以工作中應(yīng)及時(shí)做好檔案的跟蹤管理：對協(xié)助執(zhí)行通知書上有明確查封期限的按照通知書上的協(xié)助期限、沒有明確查封期限的以收到協(xié)助執(zhí)行通知書之日起，按照法定的最高查封2年的期限，計(jì)算查封登記期限；對于到期查封又申請續(xù)期查封的，先辦理續(xù)期查封登記，沒有續(xù)期的，國土資源管理部門自動注銷查封登記，并有輪候查封的，排列在先的輪候查封自動轉(zhuǎn)為查封；查封法院依法解除查封，對查封的土地使用權(quán)全部處理的，注銷排列在后的輪候查封；查封法院對查封的土地使用權(quán)部分處理的，對剩余部分，排列在后的輪候查封自動轉(zhuǎn)為查封；人民法院在案件執(zhí)行完畢后，對未處理的土地使用權(quán)解