商業(yè)管理成本預(yù)估

1、商業(yè)管理營(yíng)運(yùn)成本商業(yè)營(yíng)運(yùn)管理費(fèi)用非為商業(yè)管理中心費(fèi)用和商業(yè)物業(yè)費(fèi)用兩大板塊，項(xiàng)目建筑面積按10萬(wàn)平方米計(jì)算，初步費(fèi)用總額為6319.288萬(wàn)元/年。以下為計(jì)算明細(xì)：【商業(yè)管理中心】商業(yè)管理部組織架構(gòu)圖總公司商業(yè)管理中心總經(jīng)理副總副總 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部物業(yè)部人事部行政部財(cái)務(wù)部運(yùn)營(yíng)部招商中心文員營(yíng)運(yùn)督導(dǎo)營(yíng)運(yùn)主管營(yíng)運(yùn)經(jīng)理娛樂(lè)招商專(zhuān)員零售招商專(zhuān)員餐飲招商專(zhuān)員大客戶招商專(zhuān)員1招商部：人員數(shù)量8人，招商經(jīng)理及副經(jīng)理各1人，招商主管2人，招商助理3人，文員1人（營(yíng)運(yùn)期間，除招商經(jīng)理和文員外，剩余全部轉(zhuǎn)為營(yíng)運(yùn)人員，崗位不變）營(yíng)運(yùn)部：人員數(shù)量10人，營(yíng)運(yùn)經(jīng)理1人，營(yíng)運(yùn)主管4人，營(yíng)運(yùn)督導(dǎo)6人，文員1人（招商轉(zhuǎn)營(yíng)運(yùn)人員不

2、變，新增加營(yíng)運(yùn)督導(dǎo)19人，文員1人）策劃部：策劃經(jīng)理1人，助理1人以上部門(mén)費(fèi)用：費(fèi)用為人員工資待遇、辦公費(fèi)用、招待費(fèi)等明細(xì)如下工 資 待 遇崗位工資待遇（人/月/萬(wàn)元）合計(jì)（）招商/營(yíng)運(yùn)經(jīng)理/策劃經(jīng)理（3人）0.61.8萬(wàn)元/月招商/營(yíng)運(yùn)主管（6人）0.452.55萬(wàn)元/月招商/營(yíng)運(yùn)督導(dǎo)/策劃助理（23人）0.36.9萬(wàn)元/月文員（2人）0.250.5萬(wàn)元/月辦公費(fèi)用0.50.5萬(wàn)元/月招待費(fèi)及差旅費(fèi)11萬(wàn)元/月小合計(jì)13.25萬(wàn)元/月合計(jì)1,59萬(wàn)元/年管理人員服裝費(fèi)用34（人）×0.15萬(wàn)元5.1萬(wàn)元/年項(xiàng)目廣告宣傳費(fèi)300萬(wàn)元/年總計(jì)464.1萬(wàn)元/年物業(yè)部組織框架及管理費(fèi)用一

3、、 步行街物業(yè)部組織機(jī)構(gòu)框架如下：物業(yè)管理費(fèi)用費(fèi)用項(xiàng)目費(fèi)用合計(jì)（萬(wàn)元/年）備注員工工資及福利1003公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行維修及保養(yǎng)費(fèi)、水電公攤2181.888綠化管理費(fèi)180清潔衛(wèi)生費(fèi)15安全管理費(fèi)10.4辦公費(fèi)12.7服裝費(fèi)用16.2部分物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊率2436合計(jì)5855.188二、 人員配備元泰商業(yè)步行街物業(yè)部總配備人員216人，其中項(xiàng)目經(jīng)理1人，客服部11人，工程部33人，安全部74人，環(huán)境部97人。三、 費(fèi)用核算物業(yè)服務(wù)的成本核算1、員工工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)工資0.3萬(wàn)/月/人×216人×12=777.6萬(wàn) 福利0.2萬(wàn)/月/人×43.5

4、%×216人×12=225.5萬(wàn) 合計(jì)1003萬(wàn)元/年2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行維修及保養(yǎng)費(fèi)、水電公攤 公共水電費(fèi)（根據(jù)一般情況估算） 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：電費(fèi)按0.98元/kwh；水費(fèi)按3元/t(1)電費(fèi)照明用電按每平方米18W/，每天使用12小時(shí)計(jì)算18W/×12小時(shí)×30日×12月×10萬(wàn)÷1000×0.98元/kwh=762.048萬(wàn)元/年空調(diào)用電，按每平方米35W/，每天使用12小時(shí)計(jì)算35W/×12小時(shí)×30日×5個(gè)月×10萬(wàn)×0.98元/kwh ÷10

5、00=617.4萬(wàn)元/年 通風(fēng)用電按3W/，每天使用12小時(shí)計(jì)算3W/×12小時(shí)×30日×7個(gè)月×10萬(wàn)×0.98元/kwh ÷1000=74萬(wàn)元/年電梯用電4部直梯，8部扶手電梯，每部功率7.5KW，平均運(yùn)行負(fù)荷50%7.5KW×0.5×12部×12小時(shí)×30日×12個(gè)月×0.98元/kwh=19萬(wàn)元/年合計(jì)總電費(fèi)為：762.048+617.4+74+19=1472.448萬(wàn)元/年(2)水費(fèi) 水費(fèi)按1萬(wàn)商業(yè)用水50噸/天，空調(diào)用水120噸/天，商業(yè)10萬(wàn)計(jì)劃50噸×

6、;30日×12個(gè)月+120噸×30日×5個(gè)月=3360000噸×3元/噸=108萬(wàn)元/年（3）、設(shè)備保養(yǎng)部分a、中央空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)用(制冷面積10萬(wàn))維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)（含末端裝置和水處理），按沒(méi)平方米4元/年的維護(hù)費(fèi) 4元/年×10萬(wàn)=40萬(wàn)元/年b、其他設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)，每平方米47.43元/年 47.43元/年×10萬(wàn)=474.3萬(wàn)元/年 設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)小計(jì)：514.3萬(wàn)元/年（4）、設(shè)備年檢a、 電梯按1000元/年/臺(tái) 1000元/年/臺(tái)×12臺(tái)=12000元/年b、 高壓工具儀表檢測(cè) 3500元/月×12月=42

7、000元/年c、 消防檢測(cè) 500元/月×12月=6000元/年d、 防雷檢測(cè)費(fèi) 833元/月×12月=10000元/年e、 生活水箱水質(zhì)檢測(cè) 450元/月×12月= 5400元/年f、 天然氣檢測(cè) 1.7萬(wàn)元/月 ×12月=204000元/年 設(shè)備年檢費(fèi)小計(jì)：27.94萬(wàn)元/年（5）、工程工具 1.4萬(wàn)元/月×12月=16.8元/年 （6）、其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 0.2萬(wàn)元/月×12月= 2.4元/年 小計(jì)：19.2萬(wàn)元/年 費(fèi)用合計(jì)：2181.888萬(wàn)元/年3、綠化管理費(fèi)25萬(wàn)平方米×30%×2元/×12

8、個(gè)月=180萬(wàn)元/年4、清潔衛(wèi)生費(fèi)日常清潔：10萬(wàn)平方米×5人/萬(wàn)×150元/人/月×12個(gè)月=9萬(wàn)元/年重大清潔：10萬(wàn)平方米×500元/萬(wàn)/月×12個(gè)月=6萬(wàn)元/年合計(jì)15萬(wàn)元/年5、安全管理費(fèi)（1）、崗位器材 按每人2000元計(jì)算70人×2000元/人÷2年=7萬(wàn)元/年（2）、消防器材按每平方米0.34元計(jì)算0.34元/×10萬(wàn)=3.4萬(wàn)元/年 合計(jì)10.4萬(wàn)元/年6、辦公費(fèi)低值易耗品：70元/月/人×216人=1.5萬(wàn)元/年廣告策劃費(fèi)用：10萬(wàn)元+1.2萬(wàn)元=11.2萬(wàn)元/年 合計(jì)12.7萬(wàn)元/年 7、服裝費(fèi)用216人×1500元/2年/人=16.2萬(wàn)元/年8、部分物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊率空調(diào)折舊費(fèi)4000萬(wàn)元，按10年折舊4000萬(wàn)元÷10年=400萬(wàn)元/年直梯折舊50萬(wàn)元/臺(tái)，扶