房地產(chǎn)估價(jià)師開發(fā)經(jīng)營(yíng)公式

1、第一章資產(chǎn)預(yù)期收益率無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)×（平均收益率無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率）當(dāng)資產(chǎn)的預(yù)期收益率市場(chǎng)的整體平均收益率時(shí)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)1。折現(xiàn)率資金的機(jī)會(huì)成本適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值無風(fēng)險(xiǎn)投資收益率市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)（市場(chǎng)的平均收益率無風(fēng)險(xiǎn)投資收益率第二章1報(bào)告期存量上期存量+報(bào)告期竣工量報(bào)告期滅失量2空置率空置房屋面積/同期房屋存量面積3可供租售量上期可供租售數(shù)量上期吸納量+報(bào)告期新竣工量4房屋施工面積報(bào)告期新開工面積上期開工跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的面積上期已停建在報(bào)告期恢復(fù)施工的面積報(bào)告期竣工和報(bào)告期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中5平均建設(shè)周期房屋施工面積/新竣工面積6銷售量現(xiàn)房銷售面積

2、+期房銷售面積7吸納量銷售量+出租8吸納率吸納量/可供租售量10吸納周期1/吸納率11土地轉(zhuǎn)化率當(dāng)期土地出讓面積/當(dāng)期政府批準(zhǔn)新建商品房預(yù)售和銷售面積12土地轉(zhuǎn)化率當(dāng)期土地出讓面積/當(dāng)期政府批準(zhǔn)新建商品房預(yù)售和銷售面積13開發(fā)投資杠桿率房地產(chǎn)開發(fā)投資/自有資金或權(quán)益資本14住房可支付性指數(shù)家庭可承受房?jī)r(jià)的上限/實(shí)際住房中位數(shù)價(jià)格15住房可支付性指數(shù)家庭可承受房?jī)r(jià)的上限/實(shí)際住房中位數(shù)價(jià)格16量?jī)r(jià)彈性過去6個(gè)月房地產(chǎn)交易量變化率/過去6個(gè)月房地產(chǎn)價(jià)格變化率17抵押貸款還款收入比抵押貸款月還款額/家庭收入第四章本期預(yù)測(cè)值平滑指數(shù)×前期實(shí)際銷售量（1平滑指數(shù)）×前期預(yù)測(cè)值第五章3

3、.1 開發(fā)銷售型3.2 開發(fā)持有出租出售型3.3 購(gòu)買持有出租出售型3.4 購(gòu)買更新改造出售型3.4 購(gòu)買更新改造出售型本利和=本金+利息 利息=本利和-本金單利In=P×i×nFn=P（1+i×m）=P+P×i×n復(fù)利Fn=P（1+i）nIn=P（1+i）n-P=P（1+i）n-1實(shí)際利率=e名義利率-1（當(dāng)計(jì)息周期數(shù)趨于無窮大時(shí)）名義利率=周期利率×每年的計(jì)算周期數(shù)1現(xiàn)值換算為終值 PF（一次支付終值）2終值換算為現(xiàn)值 FP （一次支付現(xiàn)值）3年值換算為終值 AF（等額序列）公式4年值換算為終值 AF（等額序列）公式5年值換算為現(xiàn)

4、值 AP 公式6等差年值換算為現(xiàn)值7等差序列現(xiàn)值系數(shù)8等差年值換算為等額年值等差序列年費(fèi)用系數(shù)9等比年值換算為現(xiàn)值等比序列現(xiàn)值系數(shù)10等比年值換算為等額年值等差序列年費(fèi)用系數(shù)第六章1銷售成本（完全成本）生產(chǎn)成本銷售費(fèi)用2營(yíng)業(yè)收入=銷售收入+出租收入+自營(yíng)收入營(yíng)銷收入=銷售房屋面積×房屋銷售單價(jià)出租收入=出租房屋建筑面積×房屋租金單價(jià)自營(yíng)收入=營(yíng)業(yè)額-營(yíng)業(yè)成本-自營(yíng)中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)3毛利潤(rùn)毛利潤(rùn)營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)成本營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（銷售型）營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)成本期間費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅金及附加土地增值稅（出租型）營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)成本運(yùn)營(yíng)費(fèi)用稅前利潤(rùn)（利潤(rùn)總額）營(yíng)業(yè)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收支凈額稅后利潤(rùn)（凈利潤(rùn)）利

5、潤(rùn)總額所得稅可供分配利潤(rùn)稅后利潤(rùn)（法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤(rùn)）運(yùn)營(yíng)費(fèi)用期間費(fèi)用+營(yíng)業(yè)稅金及附加+城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅+物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)+大修基金期間費(fèi)用銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用4土地增值稅的稅率增值率增值額/扣除項(xiàng)目金額四級(jí)超額累進(jìn)稅率<50%的部分30%50%100%部分40%100%200%部分50%200%以上部分60%5企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額收入總額不征稅收入免稅收入各項(xiàng)扣除允許彌補(bǔ)的以前年度虧損所得稅應(yīng)納稅額應(yīng)納稅所得額×適用稅率減免稅額抵免稅額房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅稅率為25%當(dāng)期應(yīng)納稅所得額×25%當(dāng)期應(yīng)納所得稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)計(jì)計(jì)稅

6、毛利率的規(guī)定項(xiàng)目所在位置預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率位于省政府所在地的城區(qū)和郊區(qū)的不低于20%位于地級(jí)市城區(qū)和郊區(qū)的不低于15%位于其他地區(qū)的不低于10%6凈現(xiàn)值的計(jì)算公式各年凈現(xiàn)金流量相等時(shí)（A-P）各年凈現(xiàn)金流量不相等時(shí)（F-P）7判定標(biāo)準(zhǔn)FNPV0，說明方案的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可以接受；FNPV0，說明方案達(dá)不到預(yù)定的收益水平，方案不可接受?！咀⒁狻縁NPV0時(shí)，說明方案的獲利能力正好達(dá)到了基準(zhǔn)收益率的要求，項(xiàng)目是可行的。8判定標(biāo)準(zhǔn)FNPV0，說明方案的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可以接受；FNPV0，說明方案達(dá)不到預(yù)定的收益水平，方案不可接受。【

7、注意】FNPV0時(shí)，說明方案的獲利能力正好達(dá)到了基準(zhǔn)收益率的要求，項(xiàng)目是可行的。9判定標(biāo)準(zhǔn)10態(tài)投資回收期的計(jì)算公式動(dòng)態(tài)投資回收期Pb=累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)判定標(biāo)準(zhǔn)【注意】如果PbPc，說明正好在基準(zhǔn)回收期這個(gè)時(shí)間回收了所有投資，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行1112公式13置業(yè)投資的投資利潤(rùn)率14建筑覆蓋率建筑物基底面積/土地面積 容積率建筑面積/土地面積15公式16【重點(diǎn)難點(diǎn)】土地增值稅為四級(jí)超額累進(jìn)稅率土地增值率R土地增值稅率土地增值稅額的速算扣除不超過50%30%土地增值額×30%50%-100%40%土地增值額×40%扣除項(xiàng)目金額×5%100%-200%50%土地增

8、值額×50%扣除項(xiàng)目金額×15%200%以上60%土地增值額×60%扣除項(xiàng)目金額×35%17資本金凈利潤(rùn)率公式18【解析】19公式20【重要公式】【兩個(gè)重要公式】稅前現(xiàn)金流營(yíng)業(yè)收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用還本付息稅后現(xiàn)金流稅前現(xiàn)金流企業(yè)所得稅21【重要公式】不考慮物業(yè)增值收益時(shí)考慮物業(yè)增值收益時(shí)【重點(diǎn)難點(diǎn)】投資者權(quán)益增加年還本付息年利息22【重點(diǎn)難點(diǎn)】解題思路【稅前凈現(xiàn)金流】稅前凈現(xiàn)金流營(yíng)業(yè)收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用還本付息【稅后凈現(xiàn)金流】稅后凈現(xiàn)金流稅前凈現(xiàn)金流企業(yè)所得稅【企業(yè)所得稅】企業(yè)所得稅（稅前凈現(xiàn)金流+投資者權(quán)益增加值折舊）x25%【投資者權(quán)益增加】投資者權(quán)益增加年還本付息

9、按單利計(jì)算的年利息23利息計(jì)息規(guī)定·當(dāng)年發(fā)生的借款，利息按半年計(jì)息·以前年度的借款，按全年計(jì)息公式【重點(diǎn)難點(diǎn)】還本付息的方式（五種）一次還本利息照付每期只還利息不還本金，最后一期償還本金和當(dāng)期利息等額還本利息照付每期償還等額的本金和相應(yīng)的利息，總額每期減少等額還本付息每期還款相等，月供即此類一次性償付到期一次性還本付息氣球法借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清24借款償還期（續(xù)）公式25 26公式27公式梳理】正式計(jì)算簡(jiǎn)化計(jì)算正式計(jì)算簡(jiǎn)化計(jì)算28公式29公式判定標(biāo)準(zhǔn)·一般企業(yè)為200%以上·房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)比率相對(duì)較低30公式判定標(biāo)準(zhǔn)·一般企業(yè)

10、為100%·房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)速動(dòng)比率較低31第七章1利潤(rùn)=總銷售收入-總成本總銷售收入=銷售單價(jià)×數(shù)量總成本=固定成本+可變成本=固定成本+單位可變成本×數(shù)量2銷售單價(jià)×銷售量=固定成本+單位可變成本×銷售量3建筑面頰=土地面積×容積率4五個(gè)重要指標(biāo)第九章1【重點(diǎn)難點(diǎn)】如何考核借款人的還款能力（兩指標(biāo)）月還款額與收入比控制在50%以下月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下第十章1可出租面積和出租單元內(nèi)建筑面積比例系數(shù)2【重點(diǎn)難點(diǎn)】三個(gè)重要公式和三個(gè)重要系數(shù)公式一：可出租面積=建筑面積×可出租面積系數(shù)公式二：可出租面積=出租單元內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣媒ㄖ娣e公式三：可出租面積=出租單元內(nèi)建筑