不動產(chǎn)測量報告

1、湖北省武漢市洪山區(qū)雄楚大道 350號（司久 義）不動產(chǎn)測量報告華夏寰宇（湖北）規(guī)劃勘測有限公司二零一七年四月委托書華夏寰宇（湖北）規(guī)劃勘測有限公司：茲因需要，特委托你公司對鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、辦事處）村（居委會） 組路 號的房屋進行房屋不動產(chǎn)登記測繪委托人: 年 月 日編號：不動產(chǎn)測量報告宗地（宗海）代碼： 00101001房屋等定著物代碼：宗地（宗海）位置：湖北省武漢洪山區(qū)雄楚大道 350號 項目名稱：龍港小區(qū)軍職樓測量員（簽字）：技術(shù)負責人（簽字）：項目負責人（簽字）：測量單位（蓋章）：年 月 日一、概述二、測量技術(shù)依據(jù)三、控制測量.錯誤!未定義書簽。12四、界址測量2五、其他要素測量 3六、圖件編制

2、 3七、房屋面積測算5八、質(zhì)量評價10九、成果目錄 10十、成果附件錯誤!未定義書簽、概述1. 任務來源 受司久義委托，華夏寰宇（湖北）規(guī)劃勘測有限公司作為本次國 有建設用地使用權(quán)土地登記測繪服務機構(gòu)， 承擔項目地塊的權(quán)籍調(diào)查 測量實施工作。2. 不動產(chǎn)簡況 本次進行登記的地塊位于湖北省湖北省武漢洪山區(qū)雄楚大道 350 號。經(jīng)調(diào)查該宗地為國有土地使用權(quán)，司久義經(jīng)武漢市土地管理局批 準取得該宗地國有建設用地使用權(quán)，土地使用權(quán)面積 171.14 平方 米。3. 測量內(nèi)容 調(diào)查和測定本宗地土地及其附著物的位置、權(quán)屬、范圍大小、質(zhì) 量等級和利用類型等基本狀況信息。本次共測量界址點 23 個。宗地占地面

3、積： 171.14平方米，總建 筑面積： 563.53 平方米4. 測量工具 本次測量所使用的工具均以通過測量儀器鑒定部門的校核鑒定， 各項指標均滿足計量性能的要求。1. 全站儀：南方 NTS-332R 一臺2. 科力達手持測距儀 PD-54K二、測量技術(shù)依據(jù)1. 地籍調(diào)查技術(shù)規(guī)程2. 地籍調(diào)查規(guī)程3. 房產(chǎn)測量規(guī)范4. 衛(wèi)星定位城市測量技術(shù)規(guī)范5. 房產(chǎn)測繪技術(shù)規(guī)程6.國家基本比例尺地圖圖式第 1部分： 1:500 1:1000 1:2000地形圖 圖式7. 測繪成果質(zhì)量檢查與驗收8. 國務院令第 656 號 不動產(chǎn)登記暫行條例9. 國土資源部關于啟動不動產(chǎn)登記薄證樣式（試行）的通知（國土資

4、 發(fā)201525號三、坐標系統(tǒng)（1）. 坐標系統(tǒng)：西安 80坐標系（2）.高程系統(tǒng)： 1985國家高程基準四、界址測量1. 界址檢查 經(jīng)權(quán)屬調(diào)查確認的已有界址點，現(xiàn)場核實界樁未損壞、移動，經(jīng) 重新測量，若坐標差值載允許誤差范圍內(nèi)， 可利用原界址點坐標成果。2.界址放樣根據(jù)權(quán)利人原發(fā)證坐標成果， 載實地放樣埋設界樁。 界址點埋設 的要求與放樣的精度符合界址點測量的精度要求。3.界址測量本次測量采用全野外解析數(shù)字化采集方法， 使用全站儀在圖根點 上設站進行界址點測量， 測量精度滿足規(guī)范許可要求。 界址點坐標量 算單位為米，取值到小數(shù)點后三位；界址點間距離量算單位為米，取 值到小數(shù)點后兩位。界址點測

5、量的精度符合下表的規(guī)定:類別界址點對臨近圖根點點位 誤差(cm)相鄰界址點間距允許誤差(cm)適用范圍中誤差允許誤差-一一± 5± 10城鎮(zhèn)街坊外圍界 址點及街坊內(nèi)明顯界址點二二二± 7.5± 15城鎮(zhèn)街坊內(nèi)部隱 藏的界址點及村 莊內(nèi)部界址點五、其他要素測量1. 測量原則和方法：其他要素測量主要包括相關地物、地貌要素 測量。必須堅持遵循實際的原則，以保證數(shù)據(jù)精度可靠，保證數(shù)據(jù)的 完整性、正確性，避免遺漏、移位。地形測量使用湖北省衛(wèi)星定位綜 合服務系統(tǒng)進行數(shù)據(jù)采集。2. 地物、地貌測量：在測區(qū)建立控制網(wǎng)后，根據(jù)控制點的位置，通過實地觀測，按照一定的比例尺和

6、規(guī)定的符號， 將測地物和地貌在 圖紙上繪制成地形圖。采用全野外數(shù)字化測繪法，在測繪依比例尺表 示的符號時，以測標中心切準輪廓或拐角打點，按所測點對地物、地 貌要素點，按要求測繪。地形數(shù)據(jù)采集包括界址線外部等高線和遠程 點。各種地形、地物合理取舍，滿足測量精度要求。3. 其他測量：無六、圖件編制1. 宗地圖編制編制要求：以地籍圖為基礎編繪宗地圖，也是不動產(chǎn)證書附圖。 宗地圖的比例尺不作統(tǒng)一規(guī)定， 視宗地大小及繁簡程度確定， 比例尺 分母以整百數(shù)為宜。主要內(nèi)容：（ 1）宗地代碼、所在圖幅號、土地權(quán)利人、宗地面積。 （2）地類號、房屋的幢號。其中幢號用（1）、（2）、（3）、表 示并標注在房屋輪廓線

7、內(nèi)的左下角。 （ 3）本宗地界址點、 界址點號、 界址線、界址邊長、門牌號碼。其中門牌號碼標注在宗地的大門處。 （4）用加粗黑線表示建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分所在房屋的輪廓線。 如果宗地內(nèi)的建筑物， 不存在區(qū)分所有權(quán)專有部分， 則不表示。（5） 宗地內(nèi)的地類界線、 建筑物、構(gòu)筑物及宗地外緊靠界址點線的定著物、 鄰宗地的宗地號及相鄰宗地間的界址分割線。（ 6）相鄰宗地權(quán)利人 名稱、道路、街巷名稱。 （7）指北方向、比例尺、 界址點測量方法、 制圖者、制、審核者、審核日期、不動產(chǎn)登記機構(gòu)等。2. 宗地現(xiàn)狀示意圖的編制1 ）編制要求在地籍測繪時繪制宗地現(xiàn)狀示意圖， 圖中顯示了宗地狀況及全部 房屋等建筑

8、物、構(gòu)筑物的位置、形狀。2 ）主要內(nèi)容（1）本宗地號、權(quán)利人； （2）宗地內(nèi)的所有已建成建筑物；（3）相鄰宗地號、權(quán)利人；（4）門牌號碼標注在宗地的大門處；(5) 本次申請權(quán)籍調(diào)查的建筑物，用加粗黑線(線徑 0.3mm)的輪 廓線；(6) 用斜線(左高右低)表示本次申請范圍外有合法批準手續(xù)或已 取得產(chǎn)權(quán)證的建筑物、構(gòu)筑物；(7) 未提供合法手續(xù)的建筑物、構(gòu)筑物，不再進行房屋編號，用基 本線型表示其外部輪廓。3 ) . 房產(chǎn)分戶圖編制繪制要求：( 1)以地籍圖、宗地圖(分宗房產(chǎn)圖)等為基礎編 繪房產(chǎn)分戶圖，。 根據(jù)房屋的大小設計分戶圖的比例尺，比例尺分母 以整百數(shù)為宜。( 2)分戶圖的幅面規(guī)格，

9、宜采用 32 開或 16 開兩種 尺寸。( 3)分戶圖的方位應使房屋的主要邊線與輪廓線平行，按房 屋的朝向橫放或豎放，分戶圖的方幅地籍圖一致，如果不一致，需在 適當位置加繪指北方向。主要內(nèi)容：( 1)宗地代碼、幢號、戶號、坐落、房屋結(jié)構(gòu)、所在層 次、總層數(shù)、專有建筑面積、分攤建筑面積、建筑面積。( 2)房屋 輪廓線、房屋邊長、分戶專有房屋全屬界線、 比例尺、指北針等。( 3) 電梯、樓梯等共有部分應標注 “電梯共有”“樓梯共有” 等字樣。 ( 4) 不動產(chǎn)登記機構(gòu)、繪制日期。七、房屋面積測算1. 草圖繪制為了保證圖面清晰、 布局合理上， 并且方便實地進行房屋數(shù)據(jù)采集，本次調(diào)查草圖的規(guī)格統(tǒng)一采用

10、標準紙張大小A4幅面草圖的注記應滿足以下要求：（ 1）外業(yè)數(shù)據(jù)采集的草圖記錄必 須在實地完成。（ 2）房屋面積測算草圖上的數(shù)據(jù)只可劃改，不可涂 改。（3）實際測量的數(shù)據(jù)應標注在草圖的相應位置， 當無法標注時， 應引至空白處標注清楚。（ 4）草圖上漢字的字頭一律向北（上）注 記，數(shù)字字頭應向北（上）、向西（左）注記。沿墻體所測的邊長數(shù) 據(jù)應當緊靠草圖上相應的墻體處平行于墻體記錄。（ 5）應注記現(xiàn)場 測量的邊長數(shù)據(jù)，應注記房屋坐落、街巷名稱、指北方向、層數(shù)、標 注實際開門位置等。（ 6）應現(xiàn)場注記調(diào)查員、審核員、繪圖日期、 必要時加注天氣狀況。（ 7）當草圖所示與房屋現(xiàn)實狀況不一致時， 宜另繪草圖

11、；也可直接在草圖上修改，同時應標注被改動部位。2. 物理數(shù)據(jù)采集已建成或局部建成的房屋， 需要該房屋的各類可測得數(shù)據(jù)時， 必 須進行實地采集。采集設備一般包括：經(jīng)檢定合格的鋼卷尺、手持式 測距儀、紅外測距儀、全站儀、全球?qū)Ш叫l(wèi)星系統(tǒng)等。采集內(nèi)容一般 包括：房屋的邊長數(shù)據(jù)、房屋的墻體厚度數(shù)據(jù)、房屋特征點的位置數(shù) 據(jù)、房屋的房角坐標數(shù)據(jù)。實地采集時，形狀規(guī)則的房屋，要進行總 尺和分尺邊長數(shù)據(jù)校核， 總長度或分段長度應有多余測量數(shù)據(jù)。 已竣 工房屋存在不規(guī)則形狀時， 可使用儀器實測該形狀幾何要素， 通過幾 何公式計算房屋建筑面積； 也可實測該形狀若干特征點或拐角的點位， 通過解析法計算建筑面積。當房

12、屋的邊長較長且直接測量有困難時， 或需要校核總邊長與分段邊長之和而又無法直接測量總邊長時， 可使 用儀器實測坐標后通過解析法計算相應邊長值。斜坡屋頂及傾斜墻體房屋邊長的數(shù)據(jù)采集。當一間房屋的屋頂為斜坡屋頂或房屋的墻體為向內(nèi)傾斜的斜面，應分別測量層高在2.20m以上和以下兩部分的邊長數(shù)值并輔以略圖說明。當房屋的墻體 為向外傾斜的斜面時， 邊長尺寸量取帶傾斜位置底部。 當斜坡屋頂及 傾斜墻體房屋的層高難于測量時， 應量取室內(nèi)凈高2.10m處，同時量 取相應的定位數(shù)據(jù)。陽臺需采集的數(shù)據(jù)包括：陽臺頂板水平投影尺寸、陽臺圍護結(jié) 構(gòu)的尺寸、陽臺頂板水平投影域與陽臺圍護結(jié)構(gòu)水平投影域的相對位 置關系、陽臺頂

13、板至底板的水平投影尺寸。平臺需采集的數(shù)據(jù)包括：平臺下方建筑的外圍尺寸、平臺下方 建筑外圍與平臺周邊建筑外的相對位置關系。 有柱廊需量取廊柱之間、 廊柱與廊的圍護結(jié)構(gòu)之間的相對位置關系； 無柱朗應量取廊的頂蓋水 平投影面積及位置數(shù)據(jù)。 對于異形柱所構(gòu)成的圍護結(jié)構(gòu)， 量取異形柱 2.10m高度處的柱外圍尺寸作為該維護的尺寸。窗需要量取窗外側(cè)與 主題墻的位置關系，量取窗臺與樓（地）面之間的位置關系、窗底板 到頂板之間的垂直距離。墻體及已墻體起算的數(shù)據(jù)采集：墻體分為建筑物室內(nèi)墻體和建 筑物外墻體。 采集建筑物內(nèi)的邊長及室內(nèi)墻體厚度數(shù)據(jù)時， 應取未進 行裝飾貼面處理的部位進行測量。 建筑物的外墻體包括結(jié)

14、構(gòu)墻體、 保 溫層以及敷設于其外的貼面、 掛層、幕墻等（用于裝飾造型的除外） 。 實測建筑物外廓邊長及外墻體的厚度時， 應沿建筑物外墻體的最外層 表面的勒腳以上量取數(shù)據(jù)。外地下空間（含地下室）進行房屋邊長測 量時，可實測室內(nèi)邊長，及外墻厚度。當外墻厚度無法測量時，可參 考建設工程施工圖。3. 信息數(shù)據(jù)采集 房屋信息數(shù)據(jù)采集主要包括：確認建筑物名稱、坐落、建筑結(jié) 構(gòu)、房屋用途、 房屋分幢及幢號編注、房屋層數(shù)等以及與建筑物有關 的產(chǎn)權(quán)人及委托人信息。房屋建筑面積實測算中，建筑物坐落根據(jù)有關部門批復的房屋 用地所在街道的名稱和門牌號進行采集。房屋用途統(tǒng)一填寫至房屋用途分類一級類。 房屋建筑面積預測算

15、中，房屋建筑結(jié)構(gòu)根據(jù)有關部門審驗合格 的建筑工程施工圖的相關內(nèi)容進行采集； 房屋建筑面積實測算中， 根 據(jù)房屋竣工驗收備案表的相關內(nèi)容進行采集。 房屋的樓號及房號， 房 屋建筑面積預測算中， 房屋的樓號按照房屋規(guī)劃文件確定的編號編注。 注記房屋的樓號及房號時， 房屋的門牌號注記在房廓線內(nèi)右上角； 房 屋的房號注記在房屋實際開門處，并加括號。房屋分幢及幢號編注：應根據(jù)房屋建筑結(jié)構(gòu)及其他房屋管理要 求對自然幢進行分幢， 并根據(jù)數(shù)據(jù)組織和管理的需要對自然幢進行邏 輯分割劃分邏輯幢，在分幢的基礎上分別編注物理幢號和邏輯幢號。 房屋建筑面積預測算不需編注物理幢號及邏輯幢號， 房屋建筑面積實 測算中所有房

16、屋按分幢情況編注物理幢號及邏輯幢號， 不得重復、 丟 漏。房屋物理幢號以宗地為單位， 自進大門起， 從左到右，從前到后， 用數(shù)字1、2、順序按S型編號。邏輯幢號參考物理幢號的編注 方式進行。物理幢號與邏輯幢號注在房廓線內(nèi)左下角， 并加括號表示。房屋層數(shù)：房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。房屋 層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪± 0 以上計算，所在層次 是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。 地下層次以負數(shù)表示。 采光窗在室外地坪以上的半地下室， 其室內(nèi)層高在 2.20m 以上的，計 算自然層數(shù)。 在采集房屋層數(shù)信息時， 無論相關文件對于房屋的自然 層層數(shù)如何描述（如

17、0.5 層，缺失自然數(shù)序列某一層等），房屋自然 層層數(shù)均按照自然數(shù)序列計數(shù)。 假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗 嘍）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計自然層數(shù)。建筑物有關的產(chǎn)權(quán)人及委托人信息包括： 產(chǎn)權(quán)人和委托人的名稱、 地址、企業(yè)編碼、聯(lián)系方式等。其中，產(chǎn)權(quán)人名稱、地址、企業(yè)編碼 等根據(jù)產(chǎn)權(quán)人的組織機構(gòu)代碼證進行采集； 委托人名稱及聯(lián)系方式等 由委托方提供。4. 房屋面積測算包括房屋建筑面積、 專有建筑面積、 分攤建 筑面積 等測算。依照房屋面積測算技術(shù)規(guī)程 （DB11/T661 2009）執(zhí)行。4.1 房屋面積測算數(shù)據(jù)的處理原則房屋面積測算數(shù)據(jù)處理時，應遵循“線控制后碎部。先

18、整 理后局部”的原則，房屋邊長總尺與分尺之和必須一致，其他相 關尺寸必須閉合，滿足面積計算要求。4.2 房屋面積計算采用幾何算法規(guī)則圖形根據(jù)實地丈量的邊長直接計算面積；不規(guī)則圖形將其分割成簡單的幾個圖形，然后分別計算面積，求總面積。4.3 房屋面積兩次測算結(jié)果比較之差的限值按如下規(guī)定 限差： 0.04S +0.002S ；中誤差： 0.02S +0.001S ；S 為房屋面積，單位為平方米。八、質(zhì)量評價經(jīng)檢查本次測量坐標系統(tǒng)與地圖投影的選擇符合要求，施測方法正確，起算數(shù)據(jù)來源清楚可靠，成果精度符合規(guī)定，宗地圖上地籍、地形要素無錯漏，圖式使用正確，圖面整飾清晰完整，各種符號、注記正確，圖廓整飾符合規(guī)范要求，地籍原圖的各項要素（控制點、界址點、各類地物、行政界線、宗地、整飾及其他地籍要素），宗地圖各項要素（宗地號、權(quán)屬主名稱、面積、門牌號、宗地坐落、宗地四至等）均表示齊全