從地塊購物中心租金測算看整體開發(fā)

1、從A4地塊購物中心租金測算看整體開發(fā)（討論稿）一、A4地塊購物中心租金測算 考慮到商家的市場培育期，可以采取在保證回本年限不變的前提下，租金遞增的方式收回成本，即前兩年不遞增，從第三年開始每年在上一年的基礎(chǔ)上遞增5%，若按照10%利息，10年收回建設(shè)綜合總成本，則歷年租金如下： 根據(jù)上述測算，第一年、第二年單月單方租金為38.49元。 若按照10%利息，12年收回建設(shè)綜合總成本的方式計算，如下： 根據(jù)上述測算，第一年、第二年單月單方租金為34.65元。即根據(jù)理論測算，如果能夠按照34-39元/月/平米的租金執(zhí)行，基本上能夠保證不含精裝修的建設(shè)綜合成本在10-12年內(nèi)收回。 但是，根據(jù)市場了解，

2、王府井近年執(zhí)行的政策是新開店的虧損年數(shù)不得超過1年，超過1年的要采取關(guān)店處理。如此一來，租金將被盡可能壓低。據(jù)了解，王府井在與開發(fā)商租賃房屋租金的合作方式一般為租金+遞增（不會超過5%）和流水扣點（不會超過10%）的形式，談判中，需要判定哪一種合作方式將會帶來更高的收益。但不論哪一種，王府井一般將前期租金控制在0.6-0.7元/天/平米的范圍內(nèi)，即單月單方租金為18-21元/月/平米，而且會要求精裝修（精裝的費用如何分擔，暫無了解）。此種狀況與我們上述理論測算相比差距較大。若考慮5%的遞增測算（從第三年開始，每一年在上一年基礎(chǔ)上遞增5%，在20年之后，每隔一年遞增一次，5%，即每兩年的租金保持

3、一致），按照10%利息，20元/月/平米的租金計算（第一年、第二年），則需要31年才能收回總成本，總計約9億。租期按照20年計算，所收入的租金總數(shù)與含利息的總成本相差約2.82億。而13年的時間內(nèi)能夠?qū)⒔ㄔO(shè)成本收回，計2.43億。詳見表1。當然，上述測算只是針對我方僅建設(shè)此購物中心的方案計算的結(jié)果，或者說，如果我們在建設(shè)購物中心的同時，仍將會有其他產(chǎn)品同時建設(shè)并銷售，則銷售的利潤有可能大大高于建設(shè)成本（如商業(yè)街），則此部分利潤可以代替購物中心的利息成本，則整體考慮，綜合成本收回的年限則會相應(yīng)縮短。即如果商業(yè)街建設(shè)面積為70000平米，王府井的進駐使得商業(yè)街的銷售實收價格達到18000元/平米，

4、則總銷額達12.6億，而70000平米商業(yè)街的建設(shè)成本按照3069元/平米計算，成本約為2.15億。粗略計算所獲得的利潤將能夠彌補購物中心由于租金過低所產(chǎn)生的高利息成本。綜上，我們不能單獨考慮購物中心的成本與收益，必須將包括購物中心在內(nèi)的所有物業(yè)統(tǒng)一考慮，合理安排工期節(jié)點，根據(jù)資金收益和支出預(yù)期安排銷售節(jié)點，以保證自持物業(yè)和銷售物業(yè)在工程和資金需求上的均衡。單獨考慮購物中心時的利息與租金變化曲線 從上表可以看出，在前15年中，租金收入一直低于利息成本，即我們需要支付的利息成本一直處于增長的趨勢，從第16年開始，租金收入大于利息成本，所需支付的利息開始遞減，但一直需要到第31年，我們所收入的租金

5、總和才能抵消全部的建設(shè)及利息成本（如果單獨考慮建設(shè)購物中心的話，且經(jīng)營情況較好，能夠一直保持租賃及遞增的狀態(tài)）。二、A4地塊物業(yè)類型定位根據(jù)最新的東城控規(guī)，該地塊四址為：北至解放東路，東至堯賢街，南至規(guī)劃1#路，西至中試巷，土地性質(zhì)為商業(yè)設(shè)施用地，容積率為3.5，計容建筑面積土地為6.63公頃（合99.45畝），計容建筑面積約為23.2萬平方米。依據(jù)深圳隆塬公司的產(chǎn)品定位報告，該地塊所含物業(yè)類型及面積如下： 上述的物業(yè)類型的面積總和基本上能夠做足容積率，物業(yè)類型設(shè)置方面也不存在問題。但部分物業(yè)面積分配方面需要調(diào)整。 1、購物中心。臨汾目前在運營的購物中心面積最大的是世紀百悅，不到4萬平米，且經(jīng)

6、過這幾年的經(jīng)營，也面臨著不斷淘汰品牌的問題，即面積不夠。此外，根據(jù)近期與王府井、北京華聯(lián)的溝通，希望我們能夠給到的面積不低于80000平米。當然，我們必須考慮到由于資金問題所帶來的租售比例。對于購物中心的規(guī)模，結(jié)合意向商家的意見，根據(jù)我們所了解的同級別市場情況，以及考慮到長期經(jīng)營的發(fā)展、整個地塊物業(yè)面積分配的均衡性等因素，我們認為不低于60000平米較為合適（不含地下部分），建筑層數(shù)不多于6層，含地下一層能夠達到7萬-8萬之間。2、高端住宅面積過大。住宅部分為現(xiàn)金流的重要構(gòu)成之一，而且需要放在最后一期實施。住宅市場的未來預(yù)期不甚樂觀，尤其是高端住宅，預(yù)計漲價的空間不大，在3年之后能夠?qū)崿F(xiàn)到58

7、00-6000元/平米的實收價已是不錯（毛坯房）。但是要實現(xiàn)此價，7.6萬平米的住宅銷售期預(yù)計將超過3年，資金沉淀和機會成本均過大。或者說，削減一部分面積放在商業(yè)中，既能夠保證很快地銷售，也能夠?qū)崿F(xiàn)較大的價值。我們認為住宅的面積應(yīng)不高于45000平米為宜，銷售期2年，即交房時售罄，最大化地減少資金的壓力。3、商業(yè)街。商業(yè)街承擔著該地塊現(xiàn)金流回籠的第一重任，大型購物中心的引進對于商業(yè)街的銷售具有直接的帶動作用，臨汾目前商業(yè)街的氛圍較好，應(yīng)最大化的設(shè)置商業(yè)街的面積。我們認為商業(yè)街的面積應(yīng)不低于7萬平米，并將商業(yè)街作為重點設(shè)計部分，通過與購物中心連通、半封閉設(shè)計、自由分割、局部重要節(jié)點招商、統(tǒng)一業(yè)態(tài)

8、規(guī)劃等方式盤活商業(yè)街，加上購物中心及多業(yè)態(tài)的組合，促進商業(yè)街的銷售、商家進駐和穩(wěn)定經(jīng)營。4、公寓與寫字樓。在深圳隆塬公司的定位報告中，公寓與寫字樓為同一棟樓，面積設(shè)計總計約30000平米，其中寫字樓7200平米，公寓為23000平米。我們認為寫字樓面積的設(shè)置保守。若按照每層1000平米計算，寫字樓僅為7層，難成規(guī)模，而目前臨汾市場上的寫字樓均在20層左右，較為純粹，每棟面積在20000平米左右。面積較小的公寓產(chǎn)品盡可能地少，甚至取消該產(chǎn)品。我們認為臨汾在短期內(nèi)（至少5年內(nèi)）仍沒有迎來類似酒店式公寓等過渡性產(chǎn)品的大規(guī)模需求，需求面較窄。反而寫字樓市場將會迎來高峰，寫字樓相對于商業(yè)而言，租金相對較

9、低，經(jīng)營業(yè)態(tài)除了辦公之外，還可經(jīng)營早教、健身、培訓等行業(yè)，需求較大。按照一棟30000平米的建筑計算，寫字樓應(yīng)最少不低于22000平米，公寓產(chǎn)品不多于8000平米。按照上述調(diào)整，我們認為較為理想的面積分配結(jié)果應(yīng)如下所示： 注：以上面積不含地下部分。三、A4地塊成本與收益 注：上表中的建設(shè)成本參考了公司對于A3一期項目的經(jīng)濟測算，相對較激進；收入部分為市場預(yù)測，相對較保守。整體考慮原則是成本加大，收入減少，以確保保守計算的收益能夠符合開發(fā)預(yù)期。從上表可以看出，如果不計算自持物業(yè)第一年租金收入，不計入各類物業(yè)開發(fā)利息成本，能夠確保銷售收入大于開發(fā)投資，利潤約3億。但是開發(fā)利息必然會產(chǎn)生，而且有可能

10、貫穿整個A4地塊的開發(fā)過程，而開發(fā)利息成本與開發(fā)節(jié)奏、銷售情況密切相關(guān)，合理安排開發(fā)和銷售節(jié)奏能夠最大化減少開發(fā)利息成本，從而盡可能地保證上述思路的成立。此外，在上表中，可以看出還遷住宅和資金占用成本總計達3億，此部分是否可由政府部分承擔？上表中的另一個重點是商業(yè)街的銷售問題。商業(yè)街的銷售情況對整個A4地塊有著承上啟下的重要作用。7萬平米的商業(yè)街，開始銷售后，預(yù)計至少3年銷售周期，目標是基本上與購物中心的開業(yè)同步，同時，周邊精品酒店、快捷酒店、寫字樓等產(chǎn)品能夠啟動。故商業(yè)街的銷售準備要提前開展，必要時進行分銷。四、A4地塊開發(fā)節(jié)奏1、住宅產(chǎn)品。若A4地塊正常啟動，根據(jù)目前規(guī)劃，A4地塊有7萬左

11、右的住宅（公寓）產(chǎn)品。但結(jié)合兩個方面：1、政府的要求政府在很大程度上將不同意先建住宅再建商業(yè)；2、產(chǎn)品價值的需要住宅（公寓）產(chǎn)品若要實現(xiàn)高價值，要先建商業(yè)，以商業(yè)帶動住宅價值的拉升。而且根據(jù)目前的住宅市場情況和國家相關(guān)政策，臨汾住宅市場的投放量較大，尤其是均價超過5500元/平米的中高端高層住宅較難銷售，因此，若想通過先開發(fā)住宅產(chǎn)品來實現(xiàn)現(xiàn)金流的回籠將不得不面臨很大的市場風險建議住宅產(chǎn)品放在最后一期開發(fā)建設(shè)。2、購物中心和商業(yè)街。品牌購物中心是A4地塊的重中之重，此物業(yè)承擔著提升整個地塊品質(zhì)的重任，尤其是對商業(yè)街的促進和提升作用更為明顯。所以品牌購物中心的開發(fā)必須放在第一期。但是，品牌購物中心

12、為自持物業(yè)，意味著一次性投入，分若干期收回的特性，資金壓力比較大，因此，建議將商業(yè)街與購物中心的開發(fā)作為同一期。如此，既能夠保證購物中心對商業(yè)街的直接作用不會產(chǎn)生延遲，及時銷售，提升價值，也能夠通過商業(yè)街的銷售緩解資金壓力，尤其是提前收回購物中心的成本，避免龐大的利息成本的產(chǎn)生，最大化利潤。3、精品酒店、快捷酒店、寫字樓（公寓）。此三種物業(yè)建議二期實施。精品酒店為自持物業(yè)，預(yù)計占用資金1.1億，此部分資金必須由相應(yīng)的現(xiàn)金流產(chǎn)品回籠資金，而且須相關(guān)性較強的產(chǎn)品，快捷酒店和寫字樓產(chǎn)品能夠較好地被精品酒店帶動，兩者的銷售預(yù)計1.07億，資金上能夠互補。綜上，第一期產(chǎn)品購物中心和商業(yè)街的體量最大，為1

13、3萬平米，工程上個采取分期實施的形式，營銷上整體推出，即啟動區(qū)為購物中心，宣傳中以購物中心連帶商業(yè)街，重點為商業(yè)街，待購物中心主體形象形成后，商業(yè)街銷售開始。二期工程的啟動要依據(jù)招商和資金兩方面情況再定，原則上堅持招商不定，工程不動。若招商確定，要根據(jù)商業(yè)街銷售情況，或者資金回籠情況再行確定開工時間，即整個地塊的開發(fā)除了啟動區(qū)購物中心可能需要融資之外，不建議其他產(chǎn)品的開發(fā)再行融資，以最大程度減少資金成本。二期工程總計建筑面積約為5.7萬平米，可以同時開工，銷售中不可避免出現(xiàn)寫字樓、公寓、快捷酒店、商業(yè)街銷售共同存在的狀況（如果公司同時不再開發(fā)其他住宅產(chǎn)品的話），但此時仍以商業(yè)街的銷售為主。三期

14、工程住宅產(chǎn)品，體量為4.5萬平米，可以在購物中心開業(yè)后再行實施，如此，最大化住宅價值的目的方可實現(xiàn)。此外，對于還遷住宅，為了最大程度減少躲遷費成本，可以按照3年建設(shè)周期逐步進行。按照上述設(shè)想，公司的壓力是逐步減少的，同時對于是否在其他地塊再行同時開發(fā)建設(shè)，什么時間開發(fā)建設(shè)，都有了較好的對照和參考，即應(yīng)避開公司壓力最大的時間段。開發(fā)與營銷周期如下所示： 根據(jù)上表，如果能在從現(xiàn)在算起至2018年末的四年半的時間中將除了住宅之外的本地塊其他物業(yè)產(chǎn)品開發(fā)并基本銷售完成，直至各類物業(yè)正式營業(yè)是不錯的結(jié)果。1、在2014年末之前，將購物中心和精品酒店的招商工作與拆遷工作同期進行并同期截止。確定購物中心和精

15、品酒店的規(guī)模和建筑要求，并以此為基礎(chǔ)開始進入規(guī)劃設(shè)計階段，預(yù)計半年時間（含各類物業(yè)的規(guī)劃方案確定、深化設(shè)計、施工圖設(shè)計等直至開工前所要求的一切前期準備工作）。同時，營銷工作于2015年初重點開展商業(yè)街的銷售前期準備和推廣工作，為商業(yè)的快速銷售做好充分的扎實的工作。2、購物中心和商業(yè)街最好能夠同時開工，同時竣工，同時開業(yè)，以最大程度避免相互帶動出現(xiàn)延遲所帶來的風險（比如目前我項目中出現(xiàn)的美特好超市和周邊商業(yè)相互不能夠很好帶動的現(xiàn)象）。如此安排，可能會出現(xiàn)前期工程壓力和公司資金壓力較大的情況，所以前期的人員準備、資金準備、方案設(shè)計、銷售推廣工作要顯得格外重要，或者說如果我們能夠?qū)①徫镏行暮蜕虡I(yè)街運

16、作好，整個地塊所面臨的其他產(chǎn)品的工程建設(shè)和銷售工作均會順利開展。該兩種產(chǎn)品，一個是提升整個地塊品質(zhì)，拔高形象的產(chǎn)品；另一個是最大化現(xiàn)金流回籠，支撐整個地塊開發(fā)的產(chǎn)品。我們認為，這兩種產(chǎn)品在地塊一開始就要“兩手都要抓”，而且“兩手都要硬”！必須堅持不懈，互補互促，才能一炮打響，消除后患。3、二期產(chǎn)品，即寫字樓、精品酒店和快捷酒店最好能夠與一期產(chǎn)品同時完工。能夠完成的基礎(chǔ)，我們認為一是二期產(chǎn)品的工程量相對較小，二是基于商業(yè)街的銷售能夠提供資金保障。同時完工的原因是最好能夠保證在購物中心和商業(yè)街營業(yè)時，周邊不會存在在建項目，避免影響品質(zhì)和安全問題，即解放東路和堯賢街的整體形象能夠同時展示，最大化保證

17、商業(yè)產(chǎn)品之間的互不影響，互相促進。4、還遷住宅部分，基于最大程度減少建設(shè)周期過長所產(chǎn)生的躲遷費等費用增加，建議在拆遷完成后盡快開工，與A8地塊的建設(shè)存在重疊期。根據(jù)對A8地塊的經(jīng)濟測算，A8地塊的產(chǎn)品收入無法填補成本投入（尚未計算利息成本, 差額達1300余萬元，詳見下表），更無法支撐A4地塊還遷住宅的開發(fā)，故將會進一步增加公司在該時期內(nèi)的資金壓力，即一定會出現(xiàn)融資的情況。 五、開發(fā)資金安排從上表可以看出，公司的開發(fā)壓力最大的時期發(fā)生在2015年中至2018年中的三年中。在此階段，A4地塊各類產(chǎn)品、A8地塊產(chǎn)品、還遷住宅等將超過42萬平米（含地下部分）的產(chǎn)品要陸續(xù)建設(shè)并基本交付，平均下來每年的

18、建設(shè)面積為14萬平米！但實際可能不止這些，各期產(chǎn)品之間必然存在交叉，如此，定會增加！在此時間中，所有的產(chǎn)品均會陸續(xù)封頂，部分產(chǎn)品會交付，按照 3200元/平米計算，需要的資金量為13.7億！平均每年的資金量為4.57億！如何保證資金的安全？一是最大程度上縮短工期，減少財務(wù)成本；二是合理安排銷售排期，補充資金；三是提前做好資金預(yù)判，做好融資。1、工期及支出。1）還遷住宅的規(guī)劃設(shè)計、土地協(xié)調(diào)等工作可與A4地塊拆遷工作同時進行，以保證在A4地塊拆遷完后，立刻進入建設(shè)階段，建設(shè)周期最長不得超過3年。所有住宅同時進行，工程封頂支付工程款50%，交付后支付至100%，預(yù)計在一年半后，即2016年中支付工程

19、封頂款約1.23億，加上躲遷費、拆除費及利息，總計約支付1.43億。在2017年底交付，需要支付工程款1.23億。2）購物中心和商業(yè)街在2015年中開始動工。購物中心與商業(yè)街整體建設(shè)，預(yù)計在2016年底封頂，購物中心需要支付工程款1.3億（按照含地下7萬平米計算）。商業(yè)街需要支付1.07億（沒有地下部分，地上按照7萬平米計算）。即在2016年底，一期工程總計需要支付2.37億。加上還遷住宅躲遷費和利息，總計約需支付2.57億。在2018年底交付，需要支付工程款2.18億。3）A4地塊二期工程預(yù)計在2016年中期至年底之間開工建設(shè)，封頂時間預(yù)計至2017年底之前，星級酒店封頂，需要支付0.66億

20、封頂款，加上躲遷費和利息，總計約0.86億；在2018年中期，寫字樓和快捷酒店封頂，需要支付0.65億；在2018年底之前統(tǒng)一交付，需要支付1.4億工程尾款，加上躲遷費和利息，總計約1.6億。4）A8地塊預(yù)計在2014年6月份開工，在2015年6月份封頂，需要支付工程款0.6億。在2016年中期交付，需要支付工程尾款0.6億。5）A9地塊在2014年初開工，預(yù)計在2015年初封頂，需要支付工程款0.3億，在2015年底前交付，需要支付工程尾款0.3億。 6）A4地塊住宅在2019年初開工，預(yù)計在2020年初封頂，需要支付工程款1.1億（含車庫、地下室工程），在2020年底交付，需要支付工程尾款

21、1.1億（含車庫、地下室工程）。2、銷售。1）購物中心在2018年底開業(yè)之前，收回第一年租金，按照20元/月計算，約為0.144億。2）A8地塊產(chǎn)品在2015年底之前，銷售80%，回款80%，回款約為1.165億。在2016年中期交付前，銷售100%，回款100%，回款約為0.656億。3）商業(yè)街自2015年中期開始銷售，至2019年中期銷售完畢，四年銷售期。預(yù)計在第一年中銷售20%，為14000平米，銷售額為；第二年中銷售30%，為21000平米；第三年中銷售40%，為28000平米；第四年中銷售10%，為7000平米。銷售額及回款額預(yù)計如下表所示： 4）寫字樓自2016年中開始銷售，至2018年底銷售完成，銷售比例及回款如下表所示： 5）快捷酒店預(yù)計在2016年確定，要求支付50%的款項，約為750萬，在2018年交付后，支付尾款50% ，750萬。 6）住宅部分預(yù)計在2019年開工，至2020年底交付，住宅、車位、地下室總計約為2.98億。銷售周期安排如下：