某別墅物業(yè)工程維修管理規(guī)定

1、某別墅物業(yè)工程維修管理規(guī)定物業(yè)的維修管理是物業(yè)管理中的基礎(chǔ)性工作。它包括兩大部分內(nèi)容，其一為房屋的維修管理，其二為房屋設(shè)備管理。物業(yè)的維修管理對象是物業(yè)本身，其管理的目的是為了物業(yè)的保值和增值。    一、房屋維修管理    房屋維修管理又稱房屋修繕管理，它是指物業(yè)管理機構(gòu)的房屋管理與修繕部門對其所經(jīng)營管理的房產(chǎn)，進行修繕技術(shù)管理。具體內(nèi)容包括：房屋的安全檢查，房屋維修的施工管理，房屋修繕的行政管理以及房屋的日常保養(yǎng)等內(nèi)容。在物業(yè)管理過程中，搞好房屋的維修管理，不僅有利于延長房屋的使用壽命，增強其使用的安全性能，也有利于美化環(huán)境，使物

2、業(yè)管理企業(yè)在用戶心中建立良好的形象和信譽，從而促進物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。    （一）房屋維修管理的內(nèi)容    1房屋的安全檢查。房屋的安全檢查是房屋使用、管理、維護和維修的重要依據(jù)。定期和不定期的對房屋進行檢查、隨時掌握情況，不僅可以及時發(fā)現(xiàn)和防止危險情況的發(fā)生，而且還為房屋維修管理提供依據(jù)，以延長房屋壽命。    2房屋維修施工管理。物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)根據(jù)所掌握的房屋完好情況，編制每年的修繕計劃并安排修繕資金，審核修繕方案。在施工過程中，應(yīng)注意保證修繕施工質(zhì)量并降低成本，對于一些委托施工項目，物業(yè)管理部門應(yīng)

3、嚴(yán)格對其施工質(zhì)量進行監(jiān)督，以保證用戶的使用安全。    3房屋修繕的行政管理。根據(jù)我國有關(guān)的法規(guī)規(guī)定，房屋修繕是房屋所有者應(yīng)當(dāng)履行的責(zé)任。因使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞，應(yīng)由行為人負責(zé)修復(fù)或給予賠償。對于房屋所有者或房屋修繕責(zé)任者不及時修繕，或者在房屋修繕時，遭到使用人或鄰人等借故阻撓，或發(fā)現(xiàn)有可以導(dǎo)致房屋發(fā)生危險情況出現(xiàn)時，房管部門可采取排險解危的強制措施，費用則由當(dāng)事人承擔(dān)。    此外，對于異產(chǎn)毗連房屋的修繕，將依照城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定承擔(dān)責(zé)任。    （二）房屋完損等級的評定 

4、0;  物業(yè)管理機構(gòu)需定期或不定期的對房屋的完損等級進行檢查和評定，以便進一步制定房屋的修繕計劃及修繕實施方案。房屋的完損等級是指對現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分的等級，即現(xiàn)有房屋的質(zhì)量等級。評定房屋的完損等級是按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的項目、統(tǒng)一的評定方法，對現(xiàn)有整幢房屋進行綜合性的完好和損壞的等級評定。這項工作技術(shù)性強，既有目觀檢測，又有定性定量的分析。目前，我國對房屋質(zhì)量的評定，是以原國家城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部1985年制定頒布的房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)作為依據(jù)的。    1房屋完損等級標(biāo)準(zhǔn)。一般按房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分的完好、損壞程度分為五個等級標(biāo)

5、準(zhǔn)。    （1）完好房。指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常；或雖個別分項有輕微損壞，但一般經(jīng)過小修就能修復(fù)。    （2）基本完好房。指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過一般性維修即可修復(fù)。    （3）一般損壞房。指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠暢通，水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進行中修或局部大修更

6、換零件。    （4）嚴(yán)重損壞房。指房屋年年失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，屋面嚴(yán)重漏雨，裝修嚴(yán)重變形、破損，油漆老化見底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重損壞，需要進行大修或翻修、改建。    （5）危險房。指房屋承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時有倒塌可能，不能確保使用安全的房屋。    2房屋完損等級的評定方法。一般根據(jù)房屋各個組成部分完報程度綜合評定。    （l）房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分各項完損程度符合同一個完

7、損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級就是分項所評定的完損程度。    （2）房屋的結(jié)構(gòu)部分各項完損程度符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修設(shè)備部分中有一、二項完損度下降一個等級，其余各項仍和結(jié)構(gòu)部分符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級按結(jié)構(gòu)部分的完損程度來確定。    （3）房屋結(jié)構(gòu)部分中非承重墻與樓地面分項完損程度下降一個等級完損標(biāo)準(zhǔn)，在裝修或設(shè)備部分中有一項完損程度下降一個等級完損標(biāo)準(zhǔn)，其余三個組成部分的各項都符合上一個等級以上的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級可按上一個等級的完損程度來確定。     （4）房屋結(jié)構(gòu)

8、部分中地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等項的完損程度符合同一完損標(biāo)準(zhǔn)，其余各分項完損程度可有高出一個等級的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋完損等級可按地基基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)，屋面等項的完損程度來確定。   3房屋完好率及危險率的計算。房屋的完損等級一律以建筑面積為計量單位，評定時則以幢作為評定單位。房屋的完好率是房產(chǎn)經(jīng)營與管理單位（包括物業(yè)管理企業(yè)）的一個重要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)之一，它是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和。    （三）房屋維修的施工管理    1房屋維修工程的分類。根據(jù)房屋的損壞程度并按房屋維修的性質(zhì)，可以分為小修、

9、中修、大修、翻修及綜合維修五類。    （1）小修工程（零修工程或養(yǎng)護工程）。指及時修復(fù)小損小壞，以保持原來房屋的完損等級為目的的日常養(yǎng)護工程。這類工程項目簡單、零星分散、量大面廣、時間要求緊迫，一般可以根據(jù)房管人員掌握的情況組織計劃維修，也可以根據(jù)用戶申報組織零星的維修。小修工程工程雖小，但關(guān)系到用戶的使用便利，眼務(wù)性很強，因此必須及時修理，力爭做到水、電、暖、衛(wèi)、氣零修不過夜，土建零修三日內(nèi)有結(jié)果。小修工程的年均費用應(yīng)為所管房屋當(dāng)時造價的1以下。    （2）中修工程。指房屋少量部件已損壞或已不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求，需要進行局部維修

10、，在維修中只牽動或拆換少量主體構(gòu)件，而保持原房屋規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。這類工程的特點是：工地較為集中，項目較少，工程量較多，帶有周期性。如屋面的局部面層重做，整幢樓門窗整修等工程。中修工程適用于一般損壞房屋，一次費用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的20以下；中修后的房屋，70以上必須符合基本完好或完好房的要求。    （3）大修工程。指房屋主體結(jié)構(gòu)大部分嚴(yán)重損壞，無倒塌或局部倒塌危險的房屋；公用生活設(shè)備（包括上、下水，通風(fēng)、采暖等）必須進行拆換、改裝、新裝的工程。這類工程一般需要牽涉和拆換部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除，此外工程的地點集中，項目齊全，具有整體性。大修工程還常

11、常和房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用條件相結(jié)合。大修工程往往適用于嚴(yán)重損壞的房屋。房屋大修后應(yīng)達到基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。大修工程所需費用應(yīng)在同類結(jié)構(gòu)新建房屋費用的25以上。    （4）翻修工程。指將原來房屋全部拆除后，另行設(shè)計，在原地或移動后更新建造的工程。當(dāng)原有房屋已失去修繕價值或因自然災(zāi)害等因素房屋不能繼續(xù)使用時，往往采用翻修的方式。翻修工程應(yīng)盡量選用原房屋構(gòu)件和舊料，其費用應(yīng)低于同類結(jié)構(gòu)的新建房屋。翻修后的房屋必須符合完好房屋標(biāo)準(zhǔn)的要求。    （5）綜合維修工程。指成片多幢的樓房或面積較大的單幢房屋，大部分嚴(yán)重損壞，

12、進行有計劃的成片維修和為改變該片（幢）房屋的面貌的維修工程，也就是指大、中、小修一次性應(yīng)修盡修的工程。綜合維修后的房屋必須符合基本完好房或完好房屋標(biāo)準(zhǔn)要求，其費用應(yīng)控制在該片（幢）建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的20左右。    2維修工程的施工管理。    （1）編制維修計劃。物業(yè)管理機構(gòu)每年應(yīng)根據(jù)對查勘鑒定結(jié)果，編制維修投資計劃與維修施工計劃。    維修投資計劃往往是廣大用戶關(guān)心的重大問題。物業(yè)管理機構(gòu)必須制定并提高年度維修投資計劃，并報業(yè)主管理委員會（或單個業(yè)主）審批后方可實施維修。維修的資金來源于物業(yè)的

13、委托人（業(yè)主或使用者），對于多業(yè)主的物業(yè)，則需要按產(chǎn)權(quán)人份額比例分?jǐn)偂?#160;   維修施工計劃，應(yīng)根據(jù)批準(zhǔn)的維修投資計劃而制定。具體內(nèi)容應(yīng)包括：施工總工期、總進度計劃、階段進度計劃以及施工方案。    （2）落實施工隊伍。物業(yè)管理機構(gòu)一般不設(shè)龐大而專業(yè)化的維修隊伍，僅能完成一些小修任務(wù)，對于中修、大修工程一般都是專包給專業(yè)的施工隊伍，物業(yè)管理機構(gòu)則作為甲方對施工隊伍進行管理。    維修施工隊伍的選擇，最好也應(yīng)采取招投標(biāo)的方式擇優(yōu)錄取，以便保證以較少的投資取得較好的維修效果。為了明確雙方的責(zé)、權(quán)、利，一旦選定

14、專業(yè)施工隊伍，物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)與之簽訂施工合同，避免發(fā)生維修內(nèi)容及要求不清等問題。    （3）施工過程的管理。物業(yè)管理機構(gòu)在施工過程的管理中，相當(dāng)于工程監(jiān)理的角色，故而應(yīng)按合同對施工中的進度、成本、質(zhì)量進行嚴(yán)格的控制，以確保維修工程按合同中規(guī)完的工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及合同造價完成。在施工中，應(yīng)嚴(yán)格把握住原料質(zhì)量、施工質(zhì)量、關(guān)鍵工序的施工時間以及進度款等關(guān)鍵控制因素，從而確保維修工程達到較為滿意的施工效果。一、房屋維修的概念房屋維修是指在房屋的經(jīng)濟壽命期內(nèi)，在對房屋進行查勘鑒定、評定房屋完損等級的基礎(chǔ)上，對房屋進行維護和修理，使其保持或恢復(fù)原來狀態(tài)或使用功能的活動。房屋維

15、修包括對非損壞房屋的維護和對損壞房屋的修理。所謂房屋的經(jīng)濟壽命期，是指房屋自建成并通過竣工驗收合格開始，到由于某種原因引起房屋報廢并拆除為止的總期限。引起房屋報廢并拆除的原因，可能是技術(shù)方面的，也可能是經(jīng)濟方面的或社會其他方面的。例如，某房屋設(shè)計使用年限為50年，50年期滿，房屋各主要構(gòu)件老化而被拆除，這種拆除是由于技術(shù)原因引起的，再如，有些房屋從技術(shù)上講可以不拆除，但由于舊城改造的需要而被拆除，這種拆除則是由于經(jīng)濟原因引起的。在房屋使用過程中，由于一些自然因素、人為因素的作用可能造成房屋的損壞。對房屋的查勘鑒定是掌握所管房屋完損程度的一項經(jīng)常性的基礎(chǔ)工作，通過對房屋的查勘鑒定為房屋維修提供依

16、據(jù)。房屋查勘鑒定是指房屋管理單位按照有關(guān)法規(guī)規(guī)定，對房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備進行檢查、測試、驗算并評定其完損等級的活動。房屋查勘鑒定的結(jié)論是擬定房屋維修設(shè)計或維修方案、編制房屋維修計劃的依據(jù)。根據(jù)房屋查勘鑒定的結(jié)論，對房屋進行維修，其目的是保持或恢復(fù)房屋原來的狀態(tài)或使用功能。按照房屋維修的不同性質(zhì)，房屋維修可分為不同的類型。首先，按維修對象的不同可分成結(jié)構(gòu)性維修和非結(jié)構(gòu)性維修。結(jié)構(gòu)性維修是指為保證房屋結(jié)構(gòu)安全、適用和耐久，對老朽、破損或強度、剛度不足的房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件進行檢查、鑒定及修理。非結(jié)構(gòu)性維修是指為保障房屋的正常使用和改善居住條件，對房屋的裝修、設(shè)備等部分的更新、修理和增設(shè)，其主要作用是恢復(fù)

17、房屋的使用功能，保護結(jié)構(gòu)構(gòu)件免遭破壞，延長房屋的使用年限。其次，按所維修房屋的完損程度不同需要進行小修、中修、大修或翻修。小修也稱維護，是指對房屋的日常零星維修維護工作，其目的是使房屋保持原來的等級。中修是指房屋少量部位已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)要求，需進行局部修理，在修理中需牽動或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。大修是指房屋的主要結(jié)構(gòu)部位損壞嚴(yán)重，房屋已不安全，需要進行全面的修理，在修理中需牽動或拆除部分主體構(gòu)件的修理工作。翻修是指房屋已失去維修價值，主體結(jié)構(gòu)嚴(yán)重損壞，喪失正常使用功能，有倒塌危險，需全部拆除，另行設(shè)計，重新在原地或異地進行更新建造的過程。第三，按經(jīng)營管理的性質(zhì)不同可

18、分成恢復(fù)性維修、賠償性維修、補償性維修、返工性維修和救災(zāi)性維修?；謴?fù)性維修是指修復(fù)因自然損耗造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動，它的作用是恢復(fù)房屋的原有狀況與功能，保障居住安全和正常使用。賠償性維修是指修復(fù)因用戶私自拆改、增加房屋荷載、改變使用性質(zhì)、違約使用以及過失造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動，其維修費用應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)。補償性維修是指在房屋移交時，通過對該房屋的質(zhì)量、完損情況進行檢查鑒定，發(fā)現(xiàn)有影響居住安全和使用的損壞部位，而對房屋進行的一次性的維修工作，其費用由移交人與接受人通過協(xié)商解決。返工性維修是指因房屋的設(shè)計缺陷、施工質(zhì)量不好或管理失當(dāng)造成的再次維修，其維修費用由責(zé)任人承擔(dān)。救災(zāi)性維

19、修是指修復(fù)因自然災(zāi)害造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動，對于重大天災(zāi)，如風(fēng)災(zāi)、火災(zāi)、水災(zāi)、震災(zāi)等，維修費用由政府有關(guān)部門撥?？罱鉀Q，對于人為失火造成的災(zāi)害，維修費用按"賠償性維修"規(guī)定的辦法處理，責(zé)任者需擔(dān)負全部或部分費用。二、房屋維修的特點1.房屋維修是一項經(jīng)常性的工作房屋使用期限長，在使用中由于自然或人為的因素影響，會導(dǎo)致房屋、設(shè)備的損壞或使用功能的減弱，而且由于房屋所處的地理位置、環(huán)境和用途的差異，同一結(jié)構(gòu)房屋使用功能減弱的速度和損壞的程度也是不均衡的，因此，房屋維修是大量的經(jīng)常性的工作。2.房屋維修量大面廣、零星分散量大面廣是指房屋維修涉及各個單位、千家萬戶，項目多而

20、雜；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋損壞程度的不同，決定了維修場地和維修隊伍隨著修房地段、位置的改變而具有流動性、分散性。3.房屋維修技術(shù)要求高房屋維修由于要保持原有的建筑風(fēng)格和設(shè)計意圖，因此技術(shù)要求相對于建造同類新建工程來講要高。房屋維修有其獨特的設(shè)計、施工技術(shù)和操作技能的要求，而且對不同建筑結(jié)構(gòu)、不同等級標(biāo)準(zhǔn)的房屋，采用的維修標(biāo)準(zhǔn)也不同。三、房屋維修管理的概念房屋維修管理指物業(yè)管理公司為做好房屋維修工作而開展的計劃、組織、控制、協(xié)調(diào)等過程的集合。房屋維修管理的主體是物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司受業(yè)主(如住宅區(qū)的業(yè)主委員會、作為國有房產(chǎn)代表的政府有關(guān)部門、企事業(yè)單位等)的委托開展相應(yīng)的物業(yè)

21、管理工作。房屋維修管理是物業(yè)管理的重要組成部分。在房屋維修過程中，實施房屋維修的主體一般是專業(yè)房屋維修公司(或物業(yè)管理公司內(nèi)部的專業(yè)房屋維修部門)。而房屋維修管理的職能則是對房屋維修過程實施管理，做到在確保質(zhì)量和實現(xiàn)合理工期的基礎(chǔ)上，使整個房屋維修過程處于受控狀態(tài)，合理使用人力、物力、財力，最大限度地節(jié)約維修成本，實現(xiàn)更大的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。從管理過程講，所謂房屋維修管理，主要是指圍繞房屋維修的管理目標(biāo)而進行的計劃、組織、控制和協(xié)調(diào)工作。從管理層次講，房屋維修管理一般可分成企業(yè)管理層次的維修管理和施工項目層次的維修管理。所謂企業(yè)管理層次的維修管理是指物業(yè)管理公司的企業(yè)管理層為實現(xiàn)整

22、個企業(yè)的房屋維修管理目標(biāo)而開展的管理工作，包括組織開展對企業(yè)所管房屋的查勘鑒定工作、圍繞整個企業(yè)的房屋維修工作所做的計劃管理、質(zhì)量管理、編制維修工程預(yù)算、組織施工項目招標(biāo)投標(biāo)以及開展對技術(shù)、勞動、材料、機器等生產(chǎn)要素的管理。所謂施工項目層次的維修管理又分兩種情況，一種是物業(yè)管理公司擁有自己的維修施工隊伍，為組織好維修項目的施工而以項目施工過程為對象開展的管理工作，包括編制項目施工計劃并確定施工項目的控制目標(biāo)，做好施工準(zhǔn)備工作，對施工過程實施組織和控制并做好項目竣工驗收。另一種是物業(yè)管理公司自己沒有施工隊伍，施工項目是委托其他專業(yè)維修單位來從事施工活動的，在這種情況下，所謂施工項目層次的維修管理

23、主要是指物業(yè)管理公司的項目負責(zé)人對維修項目施工過程實施監(jiān)督管理，以確保施工過程處于受控狀態(tài)，從而實現(xiàn)企業(yè)預(yù)定的項目成本、質(zhì)量、工期目標(biāo)。我們把這種情況下的施工項目管理稱作房屋維修施工項目的內(nèi)部監(jiān)理。四、房屋維修管理的內(nèi)容為了做好房屋維修工作，物業(yè)管理公司要開展不同層次的維修管理工作，具體內(nèi)容如下：1.做好對所管房屋的查勘鑒定工作為了掌握房屋的使用情況和完損狀況，根據(jù)房屋的用途和完好情況進行管理，在確保用戶居住安全的基礎(chǔ)上，盡可能地提高房屋的使用價值并合理延長房屋的使用壽命，物業(yè)管理公司必須做好房屋的查勘鑒定工作。查勘鑒定是掌握所管房屋完損程度的一項經(jīng)常性的管理基礎(chǔ)工作，為維護和修理房屋提供依據(jù)

24、。查勘鑒定一般可分為定期查勘鑒定、季節(jié)性查勘鑒定及工程查勘鑒定等。2.房屋維修計劃管理計劃是企業(yè)管理的重要職能之一，它是在經(jīng)營決策的基礎(chǔ)上，對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的事先安排。計劃管理是企業(yè)管理的重要組成部分，是為了使企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動能夠達到預(yù)期的目標(biāo)所開展的綜合性管理。其目的是按計劃對企業(yè)的各項生產(chǎn)經(jīng)營活動進行合理安排和有效協(xié)調(diào)，充分利用企業(yè)人力、財力、物力，調(diào)節(jié)好生產(chǎn)、供應(yīng)和銷售的關(guān)系，使企業(yè)生產(chǎn)有秩序、有步驟地進行。房屋維修計劃管理是物業(yè)管理公司計劃管理的重要內(nèi)容，它是指為做好房屋維修工作而進行的計劃管理，是整個企業(yè)計劃管理的重要組成部分。維修計劃管理的內(nèi)容一般包括企業(yè)房屋維修計劃的編制、檢

25、查、調(diào)整及總結(jié)等一系列環(huán)節(jié)，其中積極做好計劃工作的綜合平衡是房屋計劃管理的基本工作方法。3.房屋維修質(zhì)量管理保證質(zhì)量是房屋維修管理的重要目標(biāo)之一，為保證和提高產(chǎn)品質(zhì)量而開展的企業(yè)管理工作即質(zhì)量管理。房屋維修質(zhì)量管理是指為保證維修工程質(zhì)量而進行的管理工作，它是物業(yè)管理公司質(zhì)量管理的重要組成部分。房屋維修質(zhì)量管理的內(nèi)容一般包括對房屋維修質(zhì)量的理解(管理理念)、建立企業(yè)維修工程質(zhì)量保證體系以及開展質(zhì)量管理基礎(chǔ)工作等。4.維修工程預(yù)算維修工程預(yù)算是物業(yè)管理公司開展企業(yè)管理的一項十分重要的基礎(chǔ)工作，它同時也是維修施工項目管理中核算工程成本、確定和控制維修工程造價的主要手段。通過工程預(yù)算工作可以在工程開工

26、前事先確定維修工程預(yù)算造價，依據(jù)預(yù)算工程造價我們可以組織維修工程招投標(biāo)并簽訂施工承包合同，在此基礎(chǔ)上，一方面物業(yè)管理公司可據(jù)此編制有關(guān)資金、成本、材料供應(yīng)及用工計劃，另一方面維修工程施工隊伍可據(jù)此編制施工計劃并以此為標(biāo)準(zhǔn)進行成本控制。從造價管理的過程看，維修工程最終造價的形成是在其預(yù)算造價的基礎(chǔ)上，依據(jù)施工承包合同及施工過程中發(fā)生的變更因素，通過增減調(diào)整后決定的。5.維修工程招標(biāo)投標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)是物業(yè)管理公司對內(nèi)分配維修施工任務(wù)、對外選擇專業(yè)維修施工單位，確保實現(xiàn)維修工程造價、質(zhì)量及進度目標(biāo)的有效管理模式。實現(xiàn)招投標(biāo)制是我國建筑業(yè)管理體制和經(jīng)營方式的一項重大改革，它通過競爭機制來分配施工任務(wù)，要求

27、各個施工單位通過市場與其他施工單位進行競爭，接受任務(wù)委托方對工程質(zhì)量、工期及造價等方面的評判，從而確保施工任務(wù)能分配給具有最優(yōu)表現(xiàn)的施工單位，同時也有利于施工單位自覺地加快技術(shù)進步、改善經(jīng)營管理和服務(wù)作風(fēng)，促進建筑業(yè)的發(fā)展。組織招投標(biāo)是物業(yè)管理公司的一項重要管理業(yè)務(wù)，一方面，通過組織招投標(biāo)構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部建筑市場，通過市場競爭來實現(xiàn)施工任務(wù)在企業(yè)內(nèi)部各施工班組之間的分配；另一方面，通過邀請企業(yè)外部專業(yè)施工單位參加公平競爭，充分發(fā)揮市場競爭的作用，實現(xiàn)生產(chǎn)任務(wù)分配的最優(yōu)化，從而為提高整個企業(yè)維修工程的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益打下基礎(chǔ)。6.房屋維修成本管理成本管理是物業(yè)管理公司為降低企業(yè)成本而進行

28、的各項管理工作的總稱。房屋維修成本管理是物業(yè)管理公司成本管理的重要組成部分。房屋維修成本是指耗用在各個維修工程上的人工、材料、機具等要素的貨幣表現(xiàn)形式，即構(gòu)成維修工程的生產(chǎn)費用，把生產(chǎn)費用歸集到各個成本項目和核算對象中，就構(gòu)成維修工程成本。房屋維修成本管理是指為降低維修工程成本而進行的成本決策、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本檢查等工作的總稱。維修成本管理工作的好壞直接影響到物業(yè)管理公司的經(jīng)濟效益及業(yè)務(wù)質(zhì)量。7.房屋維修要素管理在房屋維修施工活動中，離不開技術(shù)、材料、機具、人員和資金，這些構(gòu)成房屋維修施工生產(chǎn)的要素。所謂房屋維修要素管理是指物業(yè)管理公司為確保維修工作的正常開展，而對

29、房屋維修過程中所需技術(shù)、材料、機具、人員和資金等所進行的計劃、組織、控制和協(xié)調(diào)工作。所以房屋維修要素管理包括技術(shù)管理、材料管理、機具管理、勞動管理和財務(wù)管理。8.房屋維修施工項目管理房屋維修施工項目管理屬于物業(yè)管理公司的基層管理工作。它主要是指物業(yè)管理公司所屬基層維修施工單位(或班組)對維修工程施工的全過程所進行的組織和管理工作。房屋維修施工項目管理主要包括組織管理班子、進行施工的組織與準(zhǔn)備、在施工過程中進行有關(guān)成本、質(zhì)量與工期的控制、合同管理及施工現(xiàn)場的協(xié)調(diào)工作。9.房屋維修施工監(jiān)理房屋維修施工監(jiān)理是指物業(yè)管理公司將所管房屋的維修施工任務(wù)委托給有關(guān)專業(yè)維修單位，為確保實現(xiàn)原定的質(zhì)量、造價及工

30、期目標(biāo)，以施工承包合同及有關(guān)政策法規(guī)為依據(jù)，對承包施工單位的施工過程所實施的監(jiān)督和管理。房屋維修施工監(jiān)理一般由物業(yè)管理公司的工程部門指派項目經(jīng)理負責(zé)，其主要管理任務(wù)是在項目的施工中實行全過程的造價、質(zhì)量及工期三大目標(biāo)的控制，進行合同管理并協(xié)調(diào)項目施工各有關(guān)方面的關(guān)系，幫助并督促施工單位加強管理工作并對施工過程中所產(chǎn)生的信息進行處理。 第二節(jié)房屋維修計劃管理一、房屋維修計劃管理的意義和任務(wù)1.房屋維修計劃計劃作為企業(yè)管理的重要職能之一，它是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的事先安排。房屋維修計劃作為物業(yè)管理公司的一項重要管理職能，是對物業(yè)管理公司所管房屋開展維修活動的事先安排。房屋維修計劃的內(nèi)容主要

31、包括在一定時期內(nèi)有關(guān)房屋維修的計劃目標(biāo)、實施方案和相應(yīng)的保證性措施。所謂房屋維修的計劃目標(biāo)是指物業(yè)管理公司在計劃期內(nèi)必須完成的維修工作的數(shù)量、質(zhì)量和效益等方面的標(biāo)準(zhǔn)。其中維修工作的數(shù)量是指在計劃時期內(nèi)預(yù)期對所需維修的房屋、房屋的部位、維修工作的內(nèi)容及相應(yīng)的實物工程量和工作量的一種規(guī)定。維修工作質(zhì)量是指對計劃期內(nèi)所需維修的房屋的質(zhì)量要求。維修工作效益是指維修成果與成本的關(guān)系，具體反映在維修工程成本、勞動生產(chǎn)率及維修工程工期等效益指標(biāo)上。作為房屋維修計劃內(nèi)容之一的實施方案，是指為實現(xiàn)維修計劃目標(biāo)而采取的工作方法和步驟。實施方案的內(nèi)容包括計劃期內(nèi)維修工作的時間安排、實施維修工作的方式、維修工程的技術(shù)

32、方案及組織措施等內(nèi)容。房屋維修計劃的保證性措施是指為確保維修計劃目標(biāo)及相應(yīng)實施方案的實現(xiàn)而做的輔助性計劃。其內(nèi)容包括房屋維修資金使用計劃、物資供應(yīng)計劃、勞動力計劃及技術(shù)支持計劃等。房屋維修計劃是一項專業(yè)性強又具體的工作計劃，為了全面規(guī)劃物業(yè)管理公司的房屋維修工作，必須從不同層次、不同角度編制計劃，并做好各種計劃之間的綜合平衡工作，理順各種計劃之間的關(guān)系，使之成為相互聯(lián)系、相互影響、協(xié)調(diào)一致的計劃體系。2.房屋維修計劃體系從系統(tǒng)的觀點講，企業(yè)屬于一個有著具體目標(biāo)的人造系統(tǒng)，構(gòu)成企業(yè)的各個部門、各個單位及各種要素之間存在著相互聯(lián)系、相互制約的系統(tǒng)關(guān)系。房屋維修作為物業(yè)管理公司生產(chǎn)經(jīng)營活動的組成部分

33、，其活動的開展必然要受公司內(nèi)部其他部門和活動的制約。所以房屋維修不僅僅是物業(yè)管理公司內(nèi)部房屋維修部門的工作，而且是全公司生產(chǎn)經(jīng)營活動的一部分。為了使房屋維修工作得以正常開展并取得良好的效益，我們必須構(gòu)造并協(xié)調(diào)房屋維修部門與全公司各個層次及各個部門之間的關(guān)系。而房屋維修計劃作為全面指導(dǎo)公司開展房屋維修活動的指導(dǎo)性文件，則必須圍繞維修工作的正常開展，對物業(yè)管理公司內(nèi)部各層次、各部門的工作作出相應(yīng)的安排。為此，在房屋維修計劃中，必須編制一系列相互聯(lián)系、相互影響的計劃，并做好各種計劃之間的綜合平衡工作，使它們成為一個有機的整體。所謂房屋維修計劃體系是指以房屋維修施工計劃為中心，由一系列相互聯(lián)系、相互影

34、響的計劃所組成的體系。房屋維修計劃體系中的各種計劃，按不同的分類標(biāo)準(zhǔn)可分為不同的類型。首先，按計劃內(nèi)容分，可分成房屋維修施工計劃和企業(yè)各部門的保證性計劃兩類。房屋維修施工計劃是直接指導(dǎo)物業(yè)管理公司開展房屋維修工作的計劃文件，具有主體計劃的性質(zhì)。而物業(yè)管理公司各部門圍繞房屋維修施工計劃的實現(xiàn)而做的保證性計劃，如材料采購供應(yīng)計劃、勞動力計劃、機具供應(yīng)計劃、資金使用計劃等，均屬于輔助性計劃。制定房屋維修計劃時，必須處理好維修施工計劃與其他保證性計劃的系統(tǒng)關(guān)系，保持計劃內(nèi)容、形式、數(shù)量、質(zhì)量指標(biāo)的相互適應(yīng)、相互協(xié)調(diào)及相互統(tǒng)一。同時，還必須根據(jù)房屋維修工作的特點，不斷調(diào)整、完善維修計劃的內(nèi)容和指標(biāo)，努力

35、促進維修工作的正常開展，確保物業(yè)管理公司房屋維修計劃的全面貫徹實施。其次，按計劃期的長短分，房屋維修計劃可分為年度計劃、季度計劃和月度計劃。房屋維修年度計劃是物業(yè)管理公司對其年度維修工作的事先安排。由于計劃期較長，所以計劃內(nèi)容比較粗糙，屬于控制性計劃。房屋維修季度和月度計劃是管理公司對其季度和月度內(nèi)預(yù)期需要開展維修工作的事先安排，它是具體指導(dǎo)維修工作的計劃文件，屬于操作性或?qū)嵤┬缘挠媱?。二、房屋維修計劃管理房屋維修計劃管理是物業(yè)管理公司計劃管理的組成部分，是為了使房屋維修工作能夠達到預(yù)期目標(biāo)的綜合性管理工作。房屋維修計劃管理是指為高效率地實現(xiàn)企業(yè)計劃職能而圍繞房屋維修所開展的計劃編制、組織實施

36、及控制協(xié)調(diào)活動。其目的是通過合理安排和有效協(xié)調(diào)，高效率地利用企業(yè)現(xiàn)有的生產(chǎn)要素，協(xié)調(diào)好企業(yè)各職能部門的關(guān)系，從而使房屋維修工作正常開展。房屋維修計劃管理的內(nèi)容包括計劃編制、計劃檢查、計劃調(diào)整和計劃總結(jié)等一系列工作，其中積極做好計劃工作的綜合平衡，是維修計劃管理的基本工作。為搞好房屋維修管理，要建立健全計劃管理機構(gòu)和工作制度，明確各級管理人員的職責(zé)，保證維修工作在預(yù)先擬定的內(nèi)容、步驟和投資標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)進行，嚴(yán)格控制投資標(biāo)準(zhǔn)，合理安排人力、物力和財力，并在執(zhí)行計劃中做好調(diào)節(jié)和綜合平衡工作。1.房屋維修計劃管理的意義(1)計劃是管理的開端，是管理循環(huán)的起始，任何管理都不能與計劃相脫節(jié)，沒有計劃就失去了對行

37、動的引導(dǎo)，就談不上管理。(2)計劃管理是房屋維修部門與物業(yè)管理公司其他部門發(fā)生業(yè)務(wù)聯(lián)系的紐帶，它在正確處理公司全局與局部、維修部門與其他部門業(yè)務(wù)關(guān)系方面有著十分重要的意義。企業(yè)組織機構(gòu)只規(guī)定企業(yè)各部門的管理職能，而各部門在開展具體業(yè)務(wù)管理時，則必須按計劃辦事，計劃是指導(dǎo)和評價企業(yè)各職能部門工作的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。(3)房屋維修工作涉及面廣、影響因素多，為了使其正常地、高效率地進行，必須對其實行全過程的平衡和協(xié)調(diào)，使維修工作經(jīng)常處于計劃的指導(dǎo)下進行，而這一點必須通過維修計劃管理才能實現(xiàn)。(4)計劃執(zhí)行過程中的及時反饋是優(yōu)化生產(chǎn)經(jīng)營活動的重要方法，通過維修計劃管理及時檢查計劃的執(zhí)行情況并通過控制協(xié)調(diào)及時

38、作出優(yōu)化處理。若無計劃管理就不能使優(yōu)化得到繼續(xù)，就不能使企業(yè)人、財、物及產(chǎn)、供、銷等各方面之間保持科學(xué)、合理的關(guān)系。2.房屋維修計劃管理的特點由于房屋維修工作的特點，使其計劃管理工作有許多不同于其他業(yè)務(wù)的復(fù)雜情況。房屋維修計劃管理的特點可以概括如下：(1)計劃的自主性差。物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)性質(zhì)屬于服務(wù)性的，其房屋維修工作的開展一方面取決于用戶的要求，另一方面取決于所管房屋的完損情況，所以計劃的自主性較差。(2)計劃的多變性。維修施工中變化因素多，如施工對象、現(xiàn)場環(huán)境、氣候和協(xié)作單位等條件的變化，而且這些因素往往難以預(yù)見。因此，勞動生產(chǎn)率不穩(wěn)定，影響開竣工，影響計劃的穩(wěn)定性。(3)計劃的不均衡性

39、。由于維修施工的季節(jié)性與不均衡性，造成計劃期內(nèi)的施工內(nèi)容與比例不同，使年、季、月之間做到計劃均衡的難度很大。3.房屋維修計劃管理的任務(wù)(1)根據(jù)國家房管政策對維修工作的要求，根據(jù)房屋損壞情況及用戶的實際需要，在調(diào)查研究及分析預(yù)測的基礎(chǔ)上，制定房屋維修計劃，確定合理的房屋維修周期、維修范圍和維修方案。(2)做好房屋維修計劃的綜合平衡和優(yōu)化工作，保證重點工程，統(tǒng)籌安排，最優(yōu)地使用企業(yè)的資源，提高綜合經(jīng)濟效益。(3)在組織維修計劃的實施過程中，通過控制和協(xié)調(diào)手段，消除執(zhí)行過程中的薄弱環(huán)節(jié)及不協(xié)調(diào)因素，保證生產(chǎn)有節(jié)奏、有秩序地進行。這里講的控制和協(xié)調(diào)是指年度計劃對季度計劃的控制和協(xié)調(diào)，季度計劃對月度計

40、劃的控制和協(xié)調(diào)。(4)做好執(zhí)行情況的檢查、統(tǒng)計和分析，總結(jié)經(jīng)驗和教訓(xùn)，及時反饋、及時調(diào)整和改進，不斷提高計劃管理水平。4.房屋維修計劃管理的目的(1)有計劃地對房屋進行維修保養(yǎng)，盡可能地避免房屋維修工作的盲目性，確保房屋安全正常使用，盡量提高房屋的使用功能，延長房屋的使用壽命。(2)保證合理使用維修資金，使有限的資金發(fā)揮最大的維修效果，實現(xiàn)最大的經(jīng)濟效益和社會效益，努力使用戶滿意，提高物業(yè)管理公司的信譽。(3)提高房屋維修管理水平，實現(xiàn)房屋維修目標(biāo)，全面完成維修任務(wù)?？傊?，做好房屋維修計劃管理工作，要根據(jù)國家房屋政策對維修工作的要求、房屋完好損壞情況及用戶的實際需要，在調(diào)整及預(yù)測基礎(chǔ)上，制定維

41、修計劃并做好綜合平衡工作，合理使用企業(yè)資源，做到節(jié)省開支、縮短工期，對維修活動的各個方面進行有效的組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制，不斷提高房屋維修質(zhì)量，盡最大可能滿足用戶的需求，取得更好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。三、房屋維修計劃的編制1.房屋維修計劃編制的原則編制房屋維修計劃應(yīng)本著實事求是、量力而行、留有余地的原則。即從房屋維修工程的實際出發(fā)，計劃的編制既考慮到必要，又考慮到可能。所謂實事求是，是指應(yīng)根據(jù)房屋的完損情況及用戶的具體要求，在確保房屋安全使用的基礎(chǔ)上，正確處理重點和一般的關(guān)系，區(qū)分主要矛盾和次要矛盾，合理安排維修計劃。所謂量力而行，是指正確處理用戶需要、技術(shù)與經(jīng)濟的關(guān)系，在編制維修計

42、劃時，在聽取用戶意見的同時，應(yīng)充分考慮技術(shù)上的可行性和經(jīng)濟上的合理性，做好房屋維修方案的論證工作，在確保房屋正常使用功能和合理延長房屋使用壽命的基礎(chǔ)上，盡量減少用戶的經(jīng)濟負擔(dān)。所謂留有余地，是指計劃應(yīng)有彈性。房屋維修施工的特殊性決定了在維修施工過程中存在很多不確定因素及外部環(huán)境對它的干擾，一旦某個不確定因素變成現(xiàn)實的影響因素，一旦某個外部環(huán)境因素對施工過程產(chǎn)生負面影響，都會帶來實際施工情況偏離原計劃從而改變原計劃的情況。隨著這些情況的出現(xiàn)，必將對人力、物力、財力等企業(yè)資源提出新的要求。所以，在編制計劃時必須充分考慮上述可能出現(xiàn)變化的因素，做好準(zhǔn)備，即在編制計劃時應(yīng)留有余地。2.房屋維修計劃的內(nèi)

43、容房屋維修計劃的內(nèi)容主要包括以下幾個方面：(1)房屋維修施工計劃。是物業(yè)管理公司房屋維修計劃的主導(dǎo)和核心，是編制其他計劃的依據(jù)。維修施工計劃必須反映計劃期內(nèi)所需維修房屋的名稱、維修部位及維修性質(zhì)、規(guī)模(建筑面積和實物工期量)、投資額、各項工程開竣工日期、施工任務(wù)的分配方式、自營維修或外包維修)、維修項目進度表及維修項目施工技術(shù)方案等。(2)房屋維修輔助計劃。屬于支持、保證性計劃，它為確保完成房屋維修施工計劃創(chuàng)造條件。其內(nèi)容主要包括：房屋維修施工力量計劃。包括臨時工、合同工的招聘計劃，自有工人的組織及供應(yīng)計劃，各維修班組(或施工項目部)任務(wù)的安排，外包工程的招投標(biāo)計劃等。房屋維修材料供應(yīng)計劃。包

44、括材料、器材的采購、運輸、儲存計劃等。房屋維修機具供應(yīng)計劃。包括機具的購置、維修、更新計劃等。房屋維修技術(shù)支持計劃。包括技術(shù)人員的組織與配備、技術(shù)制度的制定、施工安全措施等。房屋維修資金使用計劃。包括資金的需要量預(yù)測、資金籌措、資金使用計劃等。房屋維修成本及利潤計劃。包括成本預(yù)測、成本目標(biāo)確定、成本控制、成本核算以及預(yù)期實現(xiàn)利潤額計劃等。3.房屋維修計劃的編制方法(1)編制依據(jù)。編制房屋維修計劃主要依據(jù)以下經(jīng)營環(huán)境和條件的分析：依據(jù)黨和國家對房地產(chǎn)管理的方針、政策以及必要的經(jīng)濟預(yù)測和技術(shù)預(yù)測資料。房屋的完損狀況。現(xiàn)有房屋的完損狀況是編制年度維修計劃的主要依據(jù)，通過組織查勘鑒定，掌握房屋各類完損

45、等級情況后，為確保房屋安全、正常使用，保持房屋的正常使用功能，必須安排不同類型的維修。如危險房屋必須及時安排修理排險；嚴(yán)重損壞房屋可根據(jù)情況考慮翻修或大修；一般損壞房屋可進行中修上升為完好房；完好和基本完好房屋經(jīng)常進行維護保養(yǎng)，以保持完好的狀態(tài)等。所以要根據(jù)現(xiàn)有房屋的完損情況，著重在確保安全的前提下，編制安排全年房屋維修的總規(guī)模及翻修、大修、中修、綜合維修等各類維修工程的規(guī)模。編制房屋維修計劃，除上述主要依據(jù)外，還應(yīng)考慮物業(yè)管理公司自身的條件。根據(jù)公司的施工力量、材料供應(yīng)能力、設(shè)備及人員素質(zhì)等因素進行綜合全面的平衡。(2)年度維修計劃的編制。年度維修計劃的編制與維修工程量、工期、降低成本、安全

46、、質(zhì)量、服務(wù)、施工管理等有著密切的聯(lián)系，年度維修計劃的編制步驟如下：根據(jù)房屋完損狀況、國家有關(guān)房屋維修管理的政策及標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)自身的施工力量、用戶提出的正確意見等因素研究確定計劃期內(nèi)房屋維修的總規(guī)模以及各種維修類型的規(guī)模。根據(jù)有關(guān)技術(shù)要求和企業(yè)自身條件確定維修任務(wù)分配方案(即確定是自營維修還是自包維修)并編制相應(yīng)的年度維修施工進度計劃。根據(jù)房屋維修工程量、在維修施工中各種資源的消耗量標(biāo)準(zhǔn)(定額)及進度安排，編制有關(guān)人工、材料、機具、成本、資金計劃。制定年度維修計劃時，還應(yīng)注意以下幾點：對企業(yè)自身條件應(yīng)有全面正確的了解，在自身具備的條件基礎(chǔ)上編制計劃。對房屋損壞等級統(tǒng)計資料和維修施工中工料消耗資料要有積累和分析。在編制計劃時，應(yīng)做好綜合平衡工作，協(xié)調(diào)好各層次、各方面的關(guān)系。(3)季度維修計劃的編制。季度維修計劃是在