地震對房地產(chǎn)市場的影響分析

1、機構論市：地震對房地產(chǎn)市場的影響分析以美國、日本及臺灣為例2008-6-5 正合地產(chǎn)人類自誕生之日起，便孜孜不倦地探索自然、改造世界，進而與地球和諧共存。地震作為人類所面臨的預測難、危害大的一種自然災害，對社會經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生深遠而復雜的影響。本文將以美國1994洛杉磯大地震、1995年日本阪神大地震（阪神-淡路）以及臺灣921大地震為例，分層次（房地產(chǎn)行業(yè)宏觀環(huán)境、中觀房地產(chǎn)市場、微觀購房者消費選擇模式）詳細分析汶川大地震對成都、乃至中國房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的短期-長期影響。一、案例研究背景介紹1、美國1994年洛杉磯地震洛杉磯是全美僅次紐約，人口密度最大，零售商業(yè)總額排名第二、以商業(yè)及旅游業(yè)為主要產(chǎn)

2、業(yè)的特大城市，經(jīng)濟總量占全美的6.45%。洛杉磯占地3540平方公里，北起塔哈扎比山，南至長灘，東起波莫那，西抵Santa Monica，包含80余個城鎮(zhèn)與城市中心，是典型的巨型多中心松散型城市。1994年1月17日，美國北部山脈地帶發(fā)生6.7級地震，此次地震離洛杉磯市中心只有32.19公里，造成洛杉磯高達300億美元經(jīng)濟損失。其中，62人死亡，9000多人受傷，25000人無家可歸，毀壞建筑物2500余座，洛杉磯城市內(nèi)部高速公路損壞，通向洛杉磯市區(qū)及其他地區(qū)的11條城際主干道被迫關閉。2、日本1995年阪神大地震1995年1月17日日本兵庫縣南部發(fā)生7.2級地震。本次地震是日本第一個襲擊市中

3、心區(qū)的大地震，影響范圍波及整個日本第二大經(jīng)濟圈關西經(jīng)濟圈（該經(jīng)濟圈產(chǎn)值占日本國內(nèi)生產(chǎn)總值的17%），造成經(jīng)濟損失1000億美元，人員死亡6433人，災民32萬人。其中，震中神戶市作為兵庫縣首府，面積544平方公里，人口近143萬，地處日本第三大工業(yè)區(qū)和交通樞紐地帶阪神工業(yè)區(qū)。阪神工業(yè)區(qū)有日本第二大城市大阪和第六大城市神戶，制造業(yè)產(chǎn)值占全國的13%，工廠數(shù)占全國的15%，鋼鐵產(chǎn)量占全國的24%，紡織業(yè)占全國的20%，機械制造業(yè)占全國的19%，電器產(chǎn)值占全國的10%。阪神工業(yè)區(qū)還生產(chǎn)汽車零部件、化學制品，造紙、造船業(yè)發(fā)達。震災對日本經(jīng)濟造成的損失不僅限于阪神工業(yè)區(qū)，還波及鄰近工業(yè)地帶和日本的對外貿(mào)

4、易。神戶市作為受災最嚴重的地區(qū)，死亡高達5471人，房屋損壞67421間。3、臺灣921大地震（集集大地震）1999年9月21日臺灣南投縣集集鎮(zhèn)發(fā)生7.3級地震，臺中縣、南投縣為本次地震的主震區(qū)。其中，臺中縣占地2051平方公里，人口150. 2萬人，下轄市（豐原市與 大里市）鎮(zhèn)（東勢鎮(zhèn)、大甲鎮(zhèn)、清水鎮(zhèn)、沙鹿鎮(zhèn)、梧棲鎮(zhèn)）鄉(xiāng)；而南投縣占地4106平方公里，人口54萬，以高山為主。主震區(qū)主要產(chǎn)業(yè)均以農(nóng)業(yè)、機械為主，旅游與電子業(yè)為輔，經(jīng)濟總量占全臺灣比例非常小。本次地震波及整個臺灣島，經(jīng)濟損失高達112億美金，18萬家庭房屋受毀，造成13711人死亡， 11306人受傷。地震襲擊臺東主要發(fā)達地區(qū)，其

5、中地震中心區(qū)域臺中縣和南投縣GDP占臺灣省7.6，受災嚴重的區(qū)域GDP占臺灣省超過50。由于臺灣房地產(chǎn)泡沫自80年代開始破滅，截至今日才開始逐漸復蘇。在臺灣資產(chǎn)泡沫發(fā)生以后，政府對資產(chǎn)價格支持的政策一直偏中性。故臺灣案例在本報告中僅做局部經(jīng)驗借鑒。二、汶川地震對區(qū)域房地產(chǎn)宏觀環(huán)境的影響根據(jù)PEST宏觀環(huán)境分析模型，我們將對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀環(huán)境從經(jīng)濟（Economic）、政治（Political）、社會（Social）、以及科技（Technological）四個方面展開分析。1.經(jīng)濟方面 報告分析要點：GDP、CPI、貨幣政策 、財政政策、上游原材料價格汶山大地震對2008年中國經(jīng)濟總體增長的影響

6、有限。地震不改變中國宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定增長的長期趨勢，預計未來12年房地產(chǎn)行業(yè)的景氣發(fā)展度依然取決于國家各類宏觀調(diào)控政策力度。本次四川汶川大地震高達8級，波及范圍達到約10萬平方公里。根據(jù)對三大地震城市案例研究得知，盡管地震短期沖擊經(jīng)濟發(fā)展，但從宏觀中期看并不會對經(jīng)濟增長產(chǎn)生負面影響。日本阪神大地震與美國洛杉磯大地震在7級以上地震發(fā)生后，經(jīng)濟活動暫時性受到干擾，在經(jīng)歷震后一個季度內(nèi)的調(diào)整，生產(chǎn)活動迅速被調(diào)到地震前的狀態(tài)。 雖然四川是農(nóng)業(yè)大省，但震區(qū)并非農(nóng)業(yè)主產(chǎn)區(qū)；同時，雖然四川全省和重慶市的人口大約是全國的10，但四川、重慶經(jīng)濟規(guī)模相對較小，2007年GDP分別占到全國的4.3%和1.7%

7、（洛杉磯經(jīng)濟總量占全美6.45%、日本阪神工業(yè)區(qū)占全日本17%以上，臺中縣和南投縣占臺灣7.6），固定資產(chǎn)投資分別占到全國的4.1% 2.3%，房地產(chǎn)投資分別占到全國的5.3%和3.4%?；丝梢钥闯觯氪ù蟮卣饘χ袊?jīng)濟增長的負面影響與國際案例相比較要微小得多，中國經(jīng)濟增長的恢復期會比國際案例縮短很多。根據(jù)以上分析，我們初步判斷四川地震對2008年中國GDP增長的影響僅會局限在第二季度；而之后的重建工作還有助于實現(xiàn)下半年固定資產(chǎn)投資增長。汶川地震將導致局部農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和運輸中斷，短期增加國內(nèi)通脹壓力。在2008年第一季度繼續(xù)維持高通脹的現(xiàn)狀下，我們預計貨幣政策將以結構上的調(diào)整為主，在災區(qū)實施差異

8、化經(jīng)濟政策，顯現(xiàn)“局部溫和傾向”，但全國信貸總量不變，擠壓部分資產(chǎn)價值高估城市的信貸量。 四川經(jīng)濟僅占中國GDP 的4%，但農(nóng)產(chǎn)品增加值占全國的6%左右，糧食產(chǎn)量占全國的5.8%，豬肉產(chǎn)量占全國的11%。汶川地震將導致局部農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與交通終端，短期將對全國的糧食及豬肉價格造成一定影響，增加國內(nèi)通脹壓力。當前國內(nèi)外經(jīng)濟形勢變化更趨復雜，中國政府為保證經(jīng)濟的長期穩(wěn)定、健康發(fā)展，會繼續(xù)從嚴宏觀調(diào)控貨幣政策。但當前抗震救災為首要任務的前提下，我們預計貨幣政策在災區(qū)實際操作中將顯現(xiàn)“局部溫和傾向”，這表現(xiàn)在：暫緩災區(qū)存款準備金率：央行5月15日再次上調(diào)存款準備金率的背景下，央行決定，對受災嚴重的成都、綿陽

9、等6市州，地方法人金融機構5月20日暫不提高存款準備金率；同時，追加救災支農(nóng)再貸款限額15億元和再貼現(xiàn)限額10億元。增大貸款額度：央行兩次對地震災區(qū)增加再貸款額度，共計70億元。各類貸款優(yōu)惠利率：對用于救災及災后重建的各類新發(fā)放貸款，包括“三農(nóng)”客戶貸款、中小企業(yè)貸款、一般法人客戶貸款、個人客戶貸款以及項目貸款等，均可在現(xiàn)行利率政策范圍內(nèi)執(zhí)行最優(yōu)惠利率；對災區(qū)居民新發(fā)放的個人住房按揭貸款，可執(zhí)行下浮15%的優(yōu)惠利率。等等。值得注意的是，在現(xiàn)階段高通脹的經(jīng)濟形勢下，我們判斷在災區(qū)實施的貨幣傾斜政策，僅是結構上的調(diào)整，而非以增多貨幣供給導致社會總需求膨脹為代價的（否則會影響今年CPI控制目標），此

10、類傾斜將以其他地區(qū)信貸更加緊縮為代價。基此可得：可能四川省內(nèi)的受重災區(qū)的影響的輕災城市（例如成都）將面臨相對寬松的貸款政策環(huán)境，這可能有利于房地產(chǎn)市場的迅速復蘇；而前期房價增長的城市（例如深圳）可能短期將面臨更為嚴厲信貸政策，加長自去年開始的房地產(chǎn)市場調(diào)整周期。在目前高通脹、嚴控貨幣政策的前提下，我們預計地震災區(qū)的救災及重建政策將以財政政策為主，貨幣政策為輔。近幾年，中國財政實力不斷壯大：2003年至2007年，全國財政收入累計約17萬億元，比上一個五年增加10萬億元，年均增長22.1。與此同時，中央財政赤字率和債務率保持很低水平，表明中央政府財政狀況良好，不僅可動用財力充裕，而且有較大的減稅

11、和發(fā)債空間?；谀壳艾F(xiàn)階段復雜的國內(nèi)外經(jīng)濟形式，我們判定在未來的災區(qū)重建工作中，政府將以利用財政政策為主。這體現(xiàn)在：財政支付轉(zhuǎn)移與財政資金劃撥：根據(jù)國務院常務會議決定，中央財政今年先安排700億元，建立災后恢復重建基金，明后年繼續(xù)作相應安排。同時，中央財政安排250億元，加大對抗震救災的資金投入。實施稅收優(yōu)惠政策：5月19日，財政部、國家稅務總局發(fā)布關于認真落實抗震救災及災后重建稅收政策問題的通知，要求財政稅務機關貫徹落實好現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)中可以適用于抗震救災及災后重建的有關稅收優(yōu)惠政策，優(yōu)惠稅種包括企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、資源稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船稅、進出口稅收等。基于以上

12、分析，政府每年需要增加財政開支幾千億元，災區(qū)可能將享受到明顯的財政政策傾斜。擴張性財政政策在災區(qū)將有明顯體現(xiàn)；加之差異化的信貸政策和各界社會重建資金的援助，投入效果對區(qū)域經(jīng)濟為正面。而且這種正面效應，在中長期對四川的非重災區(qū)大都市，經(jīng)濟促進作用或許更明顯；而區(qū)域基礎設施的重新規(guī)劃、改善帶來更大的投資潛力。災后重建將導致原材料和勞動力的短缺，四川非重建城市的房地產(chǎn)開發(fā)公司將面臨建安成本提高的潛在風險。中國目前處于高通漲時期，房地產(chǎn)上游原材料（如鋼筋、水泥、砂石等）價格日益攀升。而本次地震的災后重建工程將無疑放大原材料需求。此外，由于水泥、鋼鐵等行業(yè)的運輸條件、成本限制，并且四川地區(qū)地處盆地，運輸

13、不便，注定了災區(qū)重建的主要材料來源地以當?shù)鼗蚋浇髽I(yè)為主力。下面我們將簡單測算災區(qū)重建的鋼鐵、水泥需求量。截至5月20日，汶川大地震導致超過540萬人無家可歸，按人均面積20平方米計，則需重建房屋1.08億平方米，共需324 594萬噸的鋼鐵（鋼鐵用量按3055公斤/平方米計）、23762808萬噸的水泥（水泥按220260公斤/平方米計）?？紤]到公共建設配套的修建，災區(qū)重建的鋼鐵、水泥用量可能翻倍。根據(jù)統(tǒng)計，2007年中國生產(chǎn)粗鋼4.89億噸，同比增長15%，出口5488萬噸，基本實現(xiàn)供給平衡。由于地震影響，四川攀鋼、長城特鋼等鋼鐵生產(chǎn)基極受到破壞影響，產(chǎn)能預計存在降低的可能，同時考慮到全國

14、鋼鐵出口合同訂單量提高及出口合同的履行，突發(fā)的地震導致鋼鐵需求放量。我們預計災后重建將可能將引發(fā)一定程度的鋼鐵供給短缺。此外，由于水泥的保管問題，以及運輸條件、運輸成本問題，水泥供應更多只能依賴川渝水泥基地的生產(chǎn)能力。據(jù)統(tǒng)計，2007年四川省新增產(chǎn)量為1314萬噸，周邊各省新增產(chǎn)量為1562萬噸， 2008年預計四川及周邊省份的新增產(chǎn)量為3500萬噸左右，在正常生產(chǎn)的前提下依然存在1500萬噸的缺口。加之地震影響，江油雙馬水泥、黔江水泥、都江堰拉發(fā)基水泥生產(chǎn)基地受損，且2007年中停產(chǎn)高環(huán)境污染、低安全效益的小水泥?；诜N種因素的疊加，我們預計將導致水泥供應遠不能滿足災后重建的需求。由于大規(guī)模

15、的重建工作將于今年下半年開始、明年進入高峰期。我們預見，明年將是建筑原材料最為緊張的一年，政府將采取資源戰(zhàn)略平衡原則，在短期內(nèi)通過行政手段實施價格控制，為災區(qū)重建提供足量的原材料和勞動力供應；而在四川輕災非重建城市將可能面臨原材料供應短缺的風險，進而推高該地房地產(chǎn)公司的建安費用。在前期房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控、量價走低的大環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)公司將在短期內(nèi)無法提高房屋售價，對沖建安成本走高的影響，存在開發(fā)項目利潤率下降、現(xiàn)金流進一步惡化的運營風險。2、政治方面報告分析要點：家庭地震財產(chǎn)險、住房抵押貸款處理家庭財產(chǎn)地震險的嚴重缺位與民法通則對債務、債權人的關系判斷，將對地震帶城市及輻射區(qū)城市的房地產(chǎn)市場

16、產(chǎn)生長期深遠的影響。中國現(xiàn)階段家庭地震險部分缺位：壽險涵蓋地震引發(fā)的人身損失，財產(chǎn)險免責地震引發(fā)的各類財產(chǎn)損失。而針對企業(yè)設計的地震財產(chǎn)險也往往以主要合同的附加險形式出現(xiàn)，且收費較高，要求苛刻，因此鮮有保險公司承保。目前針對家庭設計的地震險局部缺位現(xiàn)狀，主要源于兩大原因：地震的高破壞力超過保險公司的利潤要求與賠付能力、保監(jiān)會的制度性安排要求：地震屬于不可抗自然災害，風險過高，一旦出險，涉及面和賠償金額將超過保險公司的理賠能力。保險公司出于控制風險、保持利潤的角度考慮，一般不保地震財產(chǎn)險。保監(jiān)會為保證保險行業(yè)的健康發(fā)展，也做出相關制度性安排。在1993年中國人民銀行下發(fā)銀發(fā)全國性保險條款及費率的

17、通知文件免責地震于財產(chǎn)損失后，2000年保監(jiān)會下發(fā)關于企業(yè)財產(chǎn)保險業(yè)務不得擴展承保地震風險的通知，詳細規(guī)定各保險公司企業(yè)財險項下不得擴展地震責任，如果有事關國計民生的重大項目確實需要擴展地震責任的，必須逐案報保監(jiān)會批準。在政策實施后，考慮到企業(yè)對地震險的實際需求（比如建筑工程單位傾向于在拓展條款基礎上，約定增加地震險），2001年10月保監(jiān)會下發(fā)企業(yè)財產(chǎn)保險擴展地震責任指導原則規(guī)定，放寬了保險公司承保企業(yè)地震風險的限制，各公司從管理到審批，對于地震業(yè)務都擁有了相當大的自主權。而家庭財產(chǎn)地震保險則未曾提及，長期被關在制度大門之外。 另一方面，根據(jù)民法通則，抵押品的滅失并不導致債務人和債權人之間關

18、系的終結，地震所導致的房屋抵押品損壞，從法律上看并不能終止住房抵押貸款人向銀行償還貸款的義務，同時銀行有權從追索貸款者的其他財產(chǎn)中優(yōu)先受償?？梢灶A見，本次汶川大地震將引發(fā)購房者對地震險的重新關注，并根據(jù)中國地震險（或配套類似險種）的制度性安排而對四川及中國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠影響：由于本次重災區(qū)集中在農(nóng)村，住房商品化程度不高，銀行的呆壞賬相對較少，考慮到降低災區(qū)重建人民的債務負擔，銀監(jiān)會5月23日根據(jù)金融企業(yè)呆賬核銷管理辦法（2008年修訂版）規(guī)定，要求各銀行業(yè)金融機構對借款人因本次地震造成巨大損失且不能獲得保險補償，或者以保險賠償、擔保追償后仍不能償還的債務，應認定為呆賬并及時予以核銷。災區(qū)的

19、“核銷政策”不僅能緩沖地震險制度性空缺對房地產(chǎn)行業(yè)的負面影響，同時也能觸發(fā)部分災區(qū)房屋重大受損的富裕人民快速爆發(fā)剛性需求；地震險若繼續(xù)缺位從長期看,毫無疑問將影響購房者在四川的購房投資意愿。其中以外地人置業(yè)、投資為主體的成都房地產(chǎn)行業(yè)將受到致命的需求考驗，進而影響成都市城市化進程，對成都城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革試驗區(qū)的工作推進是極負面的影響；反之，若政府實施類似案例研究中的任一巨災保險模式，在災后地區(qū)進行試驗性運行，配合相對寬松的信貸政策，將有效釋放大規(guī)模的剛性需求。 3、社會報告分析要點：災區(qū)房屋重建計劃、城市舊改未來13年重災區(qū)的住房重建將進入實施階段，而非重災區(qū)的城市舊改力度也將加大。毫無

20、疑問這兩項城市級開發(fā)項目的實施將會對四川房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠影響。目前災區(qū)房屋重建計劃的詳細政策及規(guī)劃尚未出臺；但是我們預計政府將利用住房保障、小產(chǎn)權，解決災區(qū)人民的住房需求問題。災區(qū)重建計劃對房地產(chǎn)市場的影響，將更具重修具體方案而定，目前我們僅能暫憑現(xiàn)存可能方案，評估該影響的可能屬性。災區(qū)住房重建計劃截至20日，本次汶川大地震導致超過3000萬平米建面的建筑倒塌、1.2億平方米的房屋受損。預計，今年投資的700億重建基金主要用于過渡安置房重建、基礎設施建設、農(nóng)業(yè)補貼、疾病治療等領域。根據(jù)國際經(jīng)驗，完整的住房重建包括四個階段：避難場所、臨時過渡住房、永久性住房修建及街區(qū)恢復、生活重建。目前重災區(qū)

21、正在進行第一階段規(guī)劃，其中主要的一項是臨時安置點的規(guī)劃。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部5月18日公布“512”地震災后過渡安置房規(guī)劃導則，本次地震受災群眾的過渡安置住房建設工作主要從以下幾個方面解決：臨時安置點的建設將采取無償捐贈和下達任務結合的辦法，由20個省市在4個月內(nèi)為四川災區(qū)300萬受災群眾建100萬套過渡住房，這將大大緩解當前承擔災民臨時安置任務的成都、德陽、綿陽及周邊城市的接待壓力。這些過渡安置房的使用壽命為1-3年，1-3年后拆除過渡安置房，依據(jù)規(guī)劃修建永久性住房。 考慮到永久性住房的修建周期等因素，住房與城鄉(xiāng)建設部可能在6月就要啟動災后重建規(guī)劃。而缺乏地震財產(chǎn)險的永久性房屋重建工作將面臨

22、眾多挑戰(zhàn)。例如，倒塌住房的產(chǎn)權認定、倒塌住房剩余土地價值的判定等。結合發(fā)達國家災后住房重建經(jīng)驗與中國國情，我們估計住房重建政策將以地震損失住房為基礎，按國家財政補貼、家庭支出及商業(yè)優(yōu)惠利率信貸支持、住房保障體制支持等方式，會出臺多套根據(jù)家庭經(jīng)濟能力差異的住房重建方案。（表1）表1：災區(qū)住房重建計劃對區(qū)域房地產(chǎn)市場影響 案例研究：美國1994年洛杉磯地震在1994年，洛杉磯受災區(qū)大約60%的房屋缺乏地震保險。為了促進房地產(chǎn)市場與災區(qū)經(jīng)濟穩(wěn)步恢復，美國洛杉磯政府將總計高達120億美金財政調(diào)撥與公眾捐助，分配組裝成七個互為補充的住宅恢復計劃。（圖1） 按住房重建階段，美國洛杉磯住

23、房重修計劃如下：過度臨時安置階段：1993年美國正經(jīng)歷經(jīng)濟緩慢復蘇階段。政府通過財政支付轉(zhuǎn)移，修建部分臨時安置，分配給災區(qū)人民。同時為了刺激資產(chǎn)市場，將未能分配到臨時居住災區(qū)人民，發(fā)放Federal Emergency Management Agency(FEMA) 臨時居住補貼（給于23個月最高達1150美金/月的租金資助）與HUD Section 8補貼（為低收入房屋租賃者提供18個月的住房租金補貼）永久性房屋修建階段：政府為刺激經(jīng)濟增長，提高災區(qū)經(jīng)濟恢復能力，放松各類小商業(yè)貸款，為各中小型商業(yè)機構提供最高可達150萬美金的、利率為4%8%的低息貸款Small Business Admin

24、istration (SBA) 商業(yè)貸款，用于重新啟動商業(yè)活動，創(chuàng)造災區(qū)良好的經(jīng)濟貨幣政策環(huán)境。針對房屋銷售市場，政府為吸引各住房投資機構參與災區(qū)重建的興趣，加大對集合住宅項目的信貸批準力度，成立HUD貸款，為集合住宅項目提供金額最高可達1億美金的無息貸款建設貸款；與此同時，政府成立Small Business Administration (SBA) 小業(yè)主貸款，為小業(yè)主提供物業(yè)最高可達20萬美金、利率為4%8%的低息貸款，用于維修住房、房屋抵押貸款等，提供住房消費支持。針對部分貧窮客戶，政府提出Federal Emergency Management Agency(FEMA) MHR高達1

25、萬美金的房屋補貼，作為SBA未滿足需求的補充。針對租賃市場，政府提供Federal Emergency Management Agency(FEMA) IFG：為住房租賃者提供最高可達12200美金的租賃補貼，作為SBA租賃客戶未滿足需求的補充。舊城改造成都市在過去幾年的時間里，已對城北四大片區(qū)、城東逐年進行了城市舊改。本次汶川大地震對成都市舊城改造進度可能會提出更高的要求：不符合國家抗震設防要求的區(qū)域會進城市舊改、本次地震中所造成的危房納舊城改造范疇。根據(jù)成都市舊城改造的經(jīng)驗，將采就地安置/臨近安置與現(xiàn)金補貼兩種方式。若家庭地震險或類似配套政策能順利推出，預計城市舊改引發(fā)的房屋升級剛性需求，

26、將在拆遷補貼的支持下，得到有效釋放。 4、社會報告分析要點：抗震標準規(guī)范日本抗震體系經(jīng)歷了38年 發(fā)展，每次地震后都在原有標準上進行調(diào)整修改。目前，日本抗震體系貫穿房屋建筑施工要求、使用質(zhì)量監(jiān)控與房屋交易管理三階段。施工標準確定：在施工階段，施工方按日本建筑抗震要求（主要由“日本建筑抗震規(guī)范 ”與“日本建筑抗震設計方法”構成）進行建筑施工。值得注意的是，日本的抗震標準要求跟隨地震災害演變發(fā)生、建筑新材料的發(fā)明使用、建筑結構技術的進步，平均每35年進行一次修正完善；過程質(zhì)量監(jiān)控：日本1998年建立“建筑監(jiān)管局”，主要負責按照最新的建筑抗震要求，對所有在建與已建各類商品房進行質(zhì)量鑒定，并

27、向公眾公示權威鑒定書，接受咨詢質(zhì)疑；交易管理：仿照美國，日本建立地震特別研究區(qū)（SSZ，special studies zone），要求房地產(chǎn)中介機構在對二手房交易進行推薦時， 按照SSZ規(guī)范對房屋抗震能力進行介紹 ，并向消費者出示“建筑監(jiān)管局”出具的房屋質(zhì)量鑒定。案例研究：日本抗震規(guī)范體系的建立與完善本次汶川大地震使房地產(chǎn)市場各參與主體都對抗震規(guī)范的重要性意識加深，并對建筑抗震能力提出更高的要求。我們預計政府后期會出臺相關防震規(guī)范，要求四川地區(qū)各城市按地震帶分布（圖），分級分層嚴格實施抗震規(guī)范標準。由于成都不處于地震帶，可能對開發(fā)商建安成本的增加相對較低，對房地產(chǎn)市場是個利好。圖：四川省建筑

28、地震裂度分布與此同時，若政府能對在建所有商品房進行質(zhì)量鑒定，并出具權威的鑒定書，不僅可達城市抗震減災的效果，也能有效對沖購房者對地震帶來房屋質(zhì)量的負面心理影響，并有利于地震險的推出（參險評估）?？偨Y分析：三、汶川地震對區(qū)域房地產(chǎn)市場影響的中觀分析報告分析要點：房地產(chǎn)市場恢復周期、土地市場、房地產(chǎn)二級市場、房地產(chǎn)三級市場、城市規(guī)劃我們將以美國洛杉磯大地震與日本阪神大地震為例，詳細分析本次汶川大地震對房地產(chǎn)市場中觀層次的影響。案例研究：美國1994年洛杉磯地震洛杉磯大地震發(fā)生時的經(jīng)濟背景：美國經(jīng)濟經(jīng)歷8年以上的擴張期后，在1990年海灣戰(zhàn)爭前步入了收縮期。通過2年的經(jīng)濟結構調(diào)整，從1993年開始，

29、美國經(jīng)濟重新進入經(jīng)濟恢復期；在1994年1月洛杉磯發(fā)生大地震前一年，美國GDP穩(wěn)定保持3%以上的增長，而失業(yè)率與CPI則控制在相對合理水平（1993年至1995年美國失業(yè)率分別為6.8%、6.1%、5.6%，CPI增長率分別為2.9%、2.6% 、2.8%）。洛杉磯大地震對房地產(chǎn)市場的影響：在美國洛杉磯地震發(fā)生后，受災后住房修建計劃影響，住宅供給套數(shù)穩(wěn)步增長（圖2），經(jīng)歷23個月的恢復重建，配合全面走穩(wěn)的宏觀經(jīng)濟環(huán)境，住宅物業(yè)銷售價格止跌緩慢回升。這表明，洛杉磯區(qū)域已從地震的負面影響中恢復，并重新獲得居住人口與投資者的吸引力。圖2：洛杉磯新增住宅供給洛杉磯新增住宅價格中位數(shù)洛杉磯房地產(chǎn)市場從地

30、震影響中迅速恢復除了經(jīng)濟穩(wěn)步、溫和的長期增長因素外，更重要的是政府持續(xù)投入大量重建資金，以財政政策的傾斜保證洛杉磯經(jīng)濟與社會的穩(wěn)定，同時也確保了當?shù)厣虡I(yè)復蘇。案例研究：日本1995年阪神大地震阪神大地震發(fā)生時的經(jīng)濟背景：日本房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了7080年代多年的持續(xù)繁榮和后期的泡沫化后，從92年起資本市場泡沫破裂，此時日本的匯率升值處于尾期、流動性從過剩已經(jīng)轉(zhuǎn)為偏緊，房地產(chǎn)市場陷入了長達14年的下降趨勢中。阪神大地震對房地產(chǎn)市場的影響：日本政府為了減緩1995年1月阪神大地震對房地產(chǎn)和股市的影響，95年期間采取了較為激進的貨幣放松政策，一年內(nèi)平均貸款利率大幅下調(diào)大約1.5個百分點，從年初的3.5

31、下降至年末的2.0，對房地產(chǎn)形成有力的金融支持。地震沒有顯著加劇日本資產(chǎn)市場長達10多年的下降趨勢，這體現(xiàn)在：相對于992005年間每年的地價指數(shù)變化，9598年間每年地價指數(shù)下跌的幅度相對較?。?5年阪神大地震后，日本土地價格指數(shù)與住宅地價指數(shù)僅是小幅下降（95年和96年日本“全國所有地價指數(shù)”分別下降3和4，其中“全國住宅地價指數(shù)”下跌幅度更小，只分別下跌1.6和2.6），遠低于93和94年的下降幅度。這說明了阪神大地震并沒有顯著加劇當時的日本房地產(chǎn)市場的下跌趨勢。（圖3）1995年阪神地震對股市形成了大約持續(xù)6個月的小幅沖擊，之后半年內(nèi)市場一度逐步恢復到地震發(fā)生前的水平），隨后市場繼續(xù)其

32、長達約10年的漫漫熊市。（圖4）圖3：日本地價與住房地價的走勢圖4：日經(jīng)指數(shù)走勢與房地產(chǎn)板塊走勢（缺）案例研究：阪神大地震消費者購房意愿調(diào)查地震在短期內(nèi)對自住購買者與投資者影響巨大，根據(jù)日本房屋與城市發(fā)展部于19921996對1995年阪神大地震后奈良縣 的購房消費者（所有消費者及親戚在此之前都未經(jīng)歷地震）進行的詳細研究顯示： 在地震后，購房意愿由震前的50.4%迅速下降為14.5%，降幅高達71.23%，而對公屋（中國所稱的廉租房）與私人商品房的租賃需求大幅上揚：公屋租賃需求由震前的46.1%上升為79.1% ，升幅為71.58%；私人商品房租賃需求由震前的2.6%上升為5.6%。（圖5）圖

33、5：地震前后消費者購買租賃意愿變化奈良縣緊鄰阪神地震區(qū)域，但未被官方定義為地震區(qū)。在此次地震中，奈良縣居民住所被地震搖晃，但地震未破壞其住所，影響其生命財產(chǎn)安全；奈良縣居民可以便捷的前往災區(qū)觀察災情。根據(jù)以上案例分析，我們對本次汶川大地震對房地產(chǎn)市場中觀層次的影響概述為如下幾個方面。1、房地產(chǎn)市場恢復周期：經(jīng)濟復蘇期（GDP增長率3%以上）的洛杉磯大地震（中性的貨幣政策支持 ）對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的影響恢復期大約為23個月，而經(jīng)濟衰退期（GDP增長率1%1.5%）日本阪神大地震（放松的貨幣政策支持）只對股市形成了大約持續(xù)6個月的小幅沖擊，并沒有加劇當時的日本房地產(chǎn)市場的下跌趨勢。根據(jù)中國宏觀經(jīng)濟形

34、勢判斷，在經(jīng)濟基本面不發(fā)生重大改變的前提下，可以預計：本次地震只會對四川區(qū)域的資產(chǎn)市場造成短期負面沖擊；但是由于四川房地產(chǎn)市場前期已處于宏觀調(diào)控期，且開發(fā)商、特別是品牌開發(fā)商囤積了大量土地，面臨銀根緊縮，急需回現(xiàn)的困境，我們認為成都房地產(chǎn)市場的恢復周期將可能超過6個月的時間，具體的恢復時間將取決于市場信心的建立速度、貨幣政策的金融支持力度。2、房地產(chǎn)二級市場：地震不會改變中國經(jīng)濟中期繼續(xù)快速穩(wěn)步發(fā)展的趨勢，而中期房地產(chǎn)發(fā)展更多取決于中國宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策。根據(jù)宏觀形勢分析，短期內(nèi)輕災區(qū)城市（如成都）將處于相對寬松的貸款政策環(huán)境，這為房地產(chǎn)市場的復蘇奠定了政策條件；所以短期內(nèi)房地產(chǎn)二級市場的走勢可

35、能更多取決于購房者購買心理。由于成都二級市場購房者本地客戶與外地各半，我們將分別分析這兩類客戶的購房心理。 本地客戶：從“阪神大地震消費者購房意愿調(diào)查”案例分析可以看出：地震在短期內(nèi)對自住購買者將造成一定的心理陰影；而在中國現(xiàn)階段地震險制度性缺位、以及滅失抵押品不終止債務債權關系的法律框架下，這種購買負面心理可能會得到加劇。我們預計，政府如果出臺類似地震險的保障業(yè)主權益的政策條例，則本輪地震所引發(fā)的各類換房剛性需求將得到快速釋放，整個市場將迅速重拾上升趨勢。反之，剛性需求將會受到壓抑，而輕災區(qū)的投資需求將尋求另外更為安全的城市，整個成都房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持漫長的調(diào)整狀態(tài)。但是考慮到四

36、川輕災非重建城市將可能面臨原材料供應與勞動力供應短缺、建安成本與勞動力成本繼續(xù)抬高的風險，我們認為即使調(diào)整階段出現(xiàn)恐慌拋盤，二級市場的價格下調(diào)空間有限。外地客戶：地震將可能引發(fā)外地客戶（僅在成都工作的客戶）在成都投資需求與自住需求的出逃，所以成都二級市場在未來是否能穩(wěn)定企穩(wěn)，關鍵依賴政府重塑“天府成都、宜居成都”的新形象，并通過地震鑒定結果穩(wěn)定外地客戶的購買心理。否則，成都房地產(chǎn)市場將面臨一般的購買需求消失的可能性。3、房地產(chǎn)一級市場：在寬松的貨幣金融支持下，日本土地價格指數(shù)與住宅地價指數(shù)僅是小幅下降，跌幅遠低于93和94年的下降幅度，可見地震對衰退期日本的土地價格影響并非如我們想象中巨大。處

37、于宏觀調(diào)控中的中國房地產(chǎn)市場，今年土地價格與去年相比已近腰斬。根據(jù)前述對房地產(chǎn)二級市場走勢的判斷，我們預計在災區(qū)保持寬松的貨幣政策的前提下，若配合地震險等配套政策的 ，二級市場剛性需求得到釋放。但考慮到開發(fā)商緊張的現(xiàn)金流，土地市場的走勢可能不會處于明顯的上升趨勢。若二級市場繼續(xù)保持調(diào)整狀態(tài)，但考慮到二級市場價格下調(diào)空間有限。我們預計土地市場將處于震蕩調(diào)整。4、房地產(chǎn)三級市場：從“阪神大地震消費者購房意愿調(diào)查”案例分析可以看出：雖然震后購買需求不明顯，但租賃市場將保持興旺，進而帶動住房租金的大幅上揚?？紤]到成都市商品房較高的空置率，我們預計地震后三級租賃市場會保持一定的活躍度，租金會小步提高。關

38、于三級銷售市場的表現(xiàn)，我們認為與二級市場十類似，取決于地震險的出臺。若政府出臺類似地震險的保障業(yè)主權益的政策條例，二級市場的換房需求將為三級市場將帶來大量舊房，我們判斷這可能會拉低整個三級市場的供應質(zhì)素，影響三級銷售市場的活躍度。反之，三級銷售市場將保持目前的平淡格局，不會發(fā)生明顯改變。 5、城市格局與規(guī)劃執(zhí)行：本次汶川地震將對成都市城市規(guī)劃與規(guī)劃執(zhí)行產(chǎn)生重大深遠的影響，片面追求集約化土地利用的策略可能將在規(guī)劃執(zhí)行、土地出讓階段受到市場的質(zhì)疑。均質(zhì)高密的城市規(guī)劃格局策略將可能實現(xiàn)局部調(diào)整：在成都二環(huán)以內(nèi)土地功能將發(fā)生轉(zhuǎn)變，以高密公建為主，結合建筑技術革新，消除消費市民對高密建筑的恐慌

39、。而在二環(huán)以外，將以低密建筑為主。四、汶川地震對區(qū)域房地產(chǎn)市場的微觀分析我們將以日本阪神大地震前后個體消費者的購買傾向改變?yōu)槔?，詳細分析本次汶川大地震對房地產(chǎn)市場微觀消費者的影響。1、建筑產(chǎn)品地震對購房者選擇住宅物業(yè)類型產(chǎn)生重大影響，預計未來購房者傾向低密度抗震產(chǎn)品，在未來6個月市場恢復階段，低密、多層將引領市場復蘇。開發(fā)商將主動尋求高層建筑抗震減災技術革新。與此同時，地震將為多層住宅帶來最大的溢價空間，別墅其次。而高層建筑將面臨銷售價格回落、價格體系重建的挑戰(zhàn)。案例研究：日本1995年阪神大地震消費者購房產(chǎn)品類型意向調(diào)查根據(jù)日本房屋與城市發(fā)展部于19921996對阪神大地震后奈良縣的購房消費

40、者購房意向的的詳細研究表明，地震對住宅產(chǎn)品將產(chǎn)生深遠影響。雖然未被此次地震影響生命與財產(chǎn)安全，地震前傾向購買高層與超高層集合住宅的消費者數(shù)量，在地震后下降了93.9%，僅占購房人群6.1%比例的購房消費者傾向選擇高層與超高層集合住宅，大大低于地震前16.9%的比例。高層建筑將面臨銷售價格回落、價格體系重建的挑戰(zhàn)。（圖6）高達70.8%的購房人群在地震后傾向選擇聯(lián)排別墅與多層住宅，比地震前上升了35.37%，這意味著在未來6個月市場恢復階段，低密、多層將引領市場復蘇。（圖6）地震對高層住宅與多層住宅的影響最大：超高層居民在準備換房升級時，震前25.9%的高層居住選擇率在震后下降為7.9%，降幅高達69.5%；而多層住宅在地震后受歡迎度大幅增加，增幅為489%。開發(fā)商將主動尋求高層建筑抗震減災技術革新，以突破銷售壁壘，與此