房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)探討

1、房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)探討第一部 房地產(chǎn)估價(jià)中影響因素的選擇與分析一、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素（一）、房地產(chǎn)自身因素1、區(qū)位因素（地段位置、交通狀況、環(huán)境景觀、配套設(shè)施）2、實(shí)物因素2.1 土地實(shí)物因素包括：面積、形狀、地勢、土壤及地基狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備度和土地平整程度。2.2 建筑物實(shí)物因素包括：建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施、設(shè)備、裝飾裝修、層高或凈高、空間布局、防水、保溫、隔熱、隔音、通風(fēng)、采光、日照、外觀、完損程度、房型功能。3、權(quán)益因素包括：權(quán)利狀況、使用管制、相鄰關(guān)系。（二）、房地產(chǎn)外部因素1、人口因素：包括人口數(shù)量、人口素質(zhì)、人口結(jié)構(gòu)。2、制度政策因素：包括房地產(chǎn)制度政策、稅收政策、金融政策、特殊政

2、策、相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃。3、經(jīng)濟(jì)因素：包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、物價(jià)、利率、匯率。4、社會(huì)因素：包括政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投機(jī)。5、國際因素：包括世界經(jīng)濟(jì)狀況、國際競爭狀況、政治對(duì)立狀況、軍事沖突狀況。6、其他因素。用基準(zhǔn)價(jià)格因素修正案例來了解房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的選擇與分析基準(zhǔn)價(jià)格定義：城市房地產(chǎn)市場價(jià)格是指在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上均質(zhì)地域內(nèi)某種用途的房地產(chǎn)在基準(zhǔn)條件下某一時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)格。本規(guī)程所稱的基準(zhǔn)條件是指在某一均質(zhì)地域內(nèi)房地產(chǎn)的平均水平條件.即能量化的條件取樣點(diǎn)的平均值,無法量化的通過設(shè)定加以確定.對(duì)居住房的基本設(shè)定為:粗裝修、磚混結(jié)構(gòu)（多層）,主臥朝南,成套房屋,全新

3、狀態(tài),法定最高出讓年限和完全產(chǎn)權(quán)下第二層的價(jià)格。5 城市房地產(chǎn)市場價(jià)格修正系體系城市房地產(chǎn)價(jià)格的高低是由眾多影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素綜合作用形成的。如何掌握各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，建立合理的影響因素修正表是運(yùn)用城市房地產(chǎn)市場價(jià)格去確定現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵。5.1城市房地產(chǎn)市場價(jià)格修正的主要內(nèi)容城市房地產(chǎn)市場價(jià)格修正可分為區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正、權(quán)益因素修正。區(qū)域因素修正是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)區(qū)域因素進(jìn)行修正，區(qū)域因素修正的主要內(nèi)容包括地段位置、繁華程度、環(huán)境狀況、交通狀況、配套設(shè)施等。個(gè)別因素修正是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)個(gè)別因素進(jìn)行修正，個(gè)別因素修正的主要內(nèi)容包括新舊程度、建筑結(jié)構(gòu)

4、、臨街狀況、朝向、樓層、層高、寬深比率、通風(fēng)采光、房型功能、建筑裝修等。權(quán)益因素修正是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素進(jìn)行修正，權(quán)益因素修正的主要內(nèi)容包括年限修正、產(chǎn)權(quán)狀況修正等。5.2房地產(chǎn)市場價(jià)格修正系數(shù)表的編制房地產(chǎn)市場價(jià)格修正系數(shù)表是建立房地產(chǎn)市場價(jià)格、房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格及其影響因素之間的相關(guān)關(guān)系，編制出房地產(chǎn)市場價(jià)格在不同因素條件下修正為物業(yè)價(jià)格的系數(shù)體系，以便能在房地產(chǎn)市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，按對(duì)應(yīng)的修正系數(shù)，快速、高效、及時(shí)地評(píng)估出房地產(chǎn)價(jià)格。編制房地產(chǎn)市場價(jià)格修正系數(shù)表的同時(shí)，要編制與各種修正系數(shù)對(duì)應(yīng)的因素指標(biāo)說明表。 城市房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的選擇.1居住房地產(chǎn)的影響因素 -區(qū)域因素。

5、主要指地段位置、環(huán)境狀況、交通狀況、配套設(shè)施。 -個(gè)別因素。主要指成新率、朝向、樓層、通風(fēng)采光、房型功能。 -權(quán)益因素。年限修正、產(chǎn)權(quán)狀況修正。.2商業(yè)房地產(chǎn)的影響因素 -區(qū)域因素。主要指地段位置、繁華成度、交通狀況、配套設(shè)施。 -個(gè)別因素。主要指臨街狀況、建筑結(jié)構(gòu)、層高、寬深比率、建筑裝修。 -權(quán)益因素。年限修正、產(chǎn)權(quán)狀況修正。.3工業(yè)房地產(chǎn)的影響因素 -區(qū)域因素。主要指環(huán)境狀況、交通狀況、配套設(shè)施。 -個(gè)別因素。主要指成新率、層高、土地個(gè)別因素。 -權(quán)益因素。年限修正、產(chǎn)權(quán)狀況修正。城市房地產(chǎn)市場價(jià)格影響因素的影響程度的確定權(quán)重Wi反映城市房地產(chǎn)市場價(jià)格影響因素的影響程度。權(quán)重確定原則：.

6、1權(quán)重值與因素對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)格影響的大小呈正比，數(shù)值在 01 之間，各選定因素的權(quán)重值之和1 ；.2權(quán)重值可單獨(dú)選用特爾斐測定法、因素成對(duì)比較法或?qū)哟畏治龇ù_定,也可用特爾斐測定法結(jié)合其它兩種方法來確定；.3不同類型房地產(chǎn)市場價(jià)格的影響程度不同，分析時(shí)不同類型房地產(chǎn)市場價(jià)格應(yīng)選定相應(yīng)的因素權(quán)重。城市房地產(chǎn)市場價(jià)格影響因素的修正幅度的計(jì)算.1修正幅度值的計(jì)算 以級(jí)別或區(qū)域?yàn)閱挝?，調(diào)查各級(jí)別或區(qū)域中正常房地產(chǎn)價(jià)格的上限、下限值等,分別以房地產(chǎn)價(jià)格同城市房地產(chǎn)市場價(jià)格相減，得到上調(diào)或下調(diào)的最高值。 上調(diào)幅度的計(jì)算公式見式Fl(Vmax-Vc)/Vc*100 (1) 下調(diào)幅度的計(jì)算公式見式(55)：F

7、2(Vc-Vmin) /Vc*100 (2) 式中：F1-房地產(chǎn)市場價(jià)格上調(diào)最大幅度； F2-房地產(chǎn)市場價(jià)格下調(diào)最大幅度； Vc城市房地產(chǎn)市場價(jià)格； Vmax-級(jí)別或區(qū)域正常房地產(chǎn)價(jià)格的最高值； Vmin-級(jí)別或區(qū)域正常房地產(chǎn)價(jià)格的最低值。 在確定上調(diào)、下調(diào)幅度的情況下，內(nèi)插修正值將物業(yè)價(jià)格修正幅度劃分成五個(gè)檔次。.2影響城市房地產(chǎn)市場價(jià)格各因素修正幅度的確定 根據(jù)不同因素對(duì)城市房地產(chǎn)市場價(jià)格的影響程度權(quán)重值，按式(3)和式(4)計(jì)算各因素的修正幅度。F1i=Fl*Wi (3)F2i=F2*Wi (4) 式中：F1i-某一因素的上調(diào)幅度； F2i-某一因素的下調(diào)幅度； Wi-某一因素對(duì)城市房地

8、產(chǎn)市場價(jià)格的影響權(quán)重。 以城市房地產(chǎn)市場價(jià)格為一般水平，其修正系數(shù)為零。在一般水平與上限價(jià)格之間內(nèi)插條件較優(yōu)的修正系數(shù)，一般為F1i2，同時(shí)確定較優(yōu)條件下的房地產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。在一般水平與下限價(jià)格之間。內(nèi)插條件較劣的修正系數(shù)，一般為F2i2，同時(shí)確定較劣條件下的房地產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。城市房地產(chǎn)市場價(jià)格修正系數(shù)表的編制 按優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣確定各種房地產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)下的因素修正系數(shù)，在此基礎(chǔ)上，要量化所有影響因素的標(biāo)準(zhǔn)。影響因素中能用單因素值確定的依據(jù)樣點(diǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)確定五級(jí)分值，影響因素用多因素值確定的依據(jù)樣點(diǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)按百分制確定五級(jí)分值，80-100分優(yōu)、60-80分較優(yōu)、40-60分一般、20-40分

9、較劣、0-20分劣。按此編制修正系數(shù)表，并通過已有房地產(chǎn)價(jià)格點(diǎn)的檢驗(yàn)、核校,編制出一個(gè)類型區(qū)域和城鎮(zhèn)級(jí)別的房地產(chǎn)市場價(jià)格修正系數(shù)表。5.3住宅房地產(chǎn)市場價(jià)格主要影響因素的選擇及修正住宅房地產(chǎn)市場價(jià)格主要影響因素.1區(qū)域因素-地段位置。主要指離市中心距離、離片區(qū)中心距離、土地級(jí)別、人口密度。-環(huán)境狀況。主要指環(huán)境質(zhì)量、景觀環(huán)境、治安狀況。-交通狀況。主要指公交便捷度、道路通達(dá)度、對(duì)外交通距離、路網(wǎng)密度。-配套設(shè)施。主要指市政配套、公共設(shè)施配套、小區(qū)配套。-其他因素。.2個(gè)別因素-成新率。主要指房屋的新舊程度。-朝向。主要指房屋主臥室的朝向。-樓層。主要指房屋所在的自然層。-通風(fēng)采光。主要指房屋的

10、間距、通風(fēng)采光情況。-房型功能。主要指房屋的房型是否成套、是否是時(shí)尚房型。.3權(quán)益因素-年限修正。主要指房屋或土地尚可使用年限與標(biāo)準(zhǔn)年限的修正。-產(chǎn)權(quán)狀況修正。主要指房該房、經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房、劃撥土地上的房產(chǎn)與標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)房屋的修正。住宅房地產(chǎn)市場價(jià)格影響因素修正.1區(qū)域因素修正區(qū)域因素中能用單因素值確定的依據(jù)樣點(diǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)確定五級(jí)分值，影響因素用多因素值確定的依據(jù)樣點(diǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)按百分制確定五級(jí)分值，80-100分優(yōu)、60-80分較優(yōu)、40-60分一般、20-40分較劣、0-20分劣。住宅房地產(chǎn)區(qū)域因素修正系數(shù)指標(biāo)說明表因素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣地段位置離市中心距離< M M M M M M M>

11、; M離片區(qū)中心距離< M M M M M M M> M土地級(jí)別80-10060-8040-6020-400-20人口密度80-10060-8040-6020-400-20配套設(shè)施市政配套供水80-10060-8040-6020-400-20排水80-10060-8040-6020-400-20供電80-10060-8040-6020-400-20供氣80-10060-8040-6020-400-20供熱80-10060-8040-6020-400-20通訊設(shè)施80-10060-8040-6020-400-20公用設(shè)施配套中 學(xué)< M M M M M M M> M小 學(xué)

12、< M M M M M M M> M醫(yī) 院< M M M M M M M> M體育場館< M M M M M M M> M公 園< M M M M M M M> M商場< M M M M M M M> M菜 場< M M M M M M M> M小區(qū)配套會(huì)所80-10060-8040-6020-400-20健身房80-10060-8040-6020-400-20游泳館80-10060-8040-6020-400-20車庫80-10060-8040-6020-400-20網(wǎng)球場80-10060-8040-6020-400-2

13、0交通狀況道路通達(dá)度混合型主干道生活型主干道交通型主干道交通型次干道支路公交便捷度距公交站點(diǎn)距離< M M M M M M M> M公交車次對(duì)外交通距離距火車站距離< M M M M M M M> M距飛機(jī)場距離< M M M M M M M> M距碼頭距離< M M M M M M M> M路網(wǎng)密度80-10060-8040-6020-400-20環(huán)境狀況環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度水環(huán)境80-10060-8040-6020-400-20氣環(huán)境80-10060-8040-6020-400-20聲環(huán)境80-10060-8040-6020-400-2080-10

14、060-8040-6020-400-20景觀環(huán)境自然景觀80-10060-8040-6020-400-20小區(qū)景觀80-10060-8040-6020-400-20綠化率80-10060-8040-6020-400-2080-10060-8040-6020-400-20治安環(huán)境治安狀況80-10060-8040-6020-400-20交通管制80-10060-8040-6020-400-20住宅房地產(chǎn)區(qū)域因素修正系數(shù)表因素權(quán)重因子權(quán)重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣地段位置離市中心距離離片區(qū)中心距離土地級(jí)別人口密度配套設(shè)施市政配套供水排水供電供氣供熱通訊設(shè)施公用設(shè)施配套中 學(xué)小 學(xué)醫(yī) 院體育場館公 園商場菜

15、場小區(qū)配套會(huì)所健身房游泳館車庫網(wǎng)球場交通狀況道路通達(dá)度公交便捷度距公交站點(diǎn)距離公交車次對(duì)外交通距離距火車站距離距飛機(jī)場距離距碼頭距離路網(wǎng)密度環(huán)境狀況環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度水環(huán)境氣環(huán)境聲環(huán)境景觀環(huán)境自然景觀小區(qū)景觀綠化率治安環(huán)境治安狀況交通管制合計(jì).2個(gè)別因素修正1） 成新率根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范及相關(guān)法律、法規(guī)：各種結(jié)構(gòu)房屋的經(jīng)濟(jì)耐用年限一般為： （1）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房35年，非生產(chǎn)用房60年； （2）磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年； （3）磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年； （4）磚木結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)

16、用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年； （5）簡易結(jié)構(gòu)10年。計(jì)算公式為：年折舊額=建筑物重置價(jià)×（1-殘值率）÷耐用年限成新率=1-房屋已使用年數(shù)×（1-殘值率）÷耐用年限房屋如果不是危房，成新率一般不低于30%。 按建設(shè)部房屋完損等級(jí)確定成新率分類 成新條件分部完全好房基本完好房一般損壞房嚴(yán)重?fù)p壞房危  險(xiǎn)  房全新全部符合大部符合全部符合大部符合稍好于全部符合稍好于全部符合稍好于全部符合10.910.80.90.70.80.60.70.50.60.40.50.4以下結(jié)構(gòu)和樓地面地基基礎(chǔ)有足夠承載能力，無不均勻沉降

17、有承載能力，有少量不均勻沉降承載能力不足，有較大不均勻沉降，對(duì)上部結(jié)構(gòu)已產(chǎn)生一定影響有明顯不均勻下降且有繼續(xù)發(fā)展，嚴(yán)重影響上部結(jié)構(gòu)安全和正常使用承載能力嚴(yán)重不足，有嚴(yán)重不均勻沉降，已引起結(jié)構(gòu)傾斜、位移、開裂、扭曲，房屋隨時(shí)有倒塌可能承重構(gòu)件完好堅(jiān)固，屋架、墻體完好承重構(gòu)件、木屋架各部件節(jié)點(diǎn)連接基本完好承重墻體產(chǎn)生下垂變動(dòng)，有輕微裂縫，木屋架有局部腐朽承重墻體嚴(yán)重?fù)p壞，有明顯下垂變形，木架端節(jié)點(diǎn)腐朽，有明顯下垂變形或傾斜構(gòu)件嚴(yán)重腐朽，開裂變形，已超過極限，喪失穩(wěn)定性非承重墻墻體完好牢固，無破損磚墻體輕微裂縫，面層破損部分墻體裂縫，間隔墻面層局部損壞，失修嚴(yán)重墻體裂縫、傾斜墻體嚴(yán)重開裂、傾斜，部分

18、倒塌屋面不滲漏，排水設(shè)施暢通局部滲漏，排水設(shè)施基本暢通局部漏雨，局部高低不平嚴(yán)重漏雨，木屋架嚴(yán)重腐朽，排水設(shè)施嚴(yán)重銹料、斷裂不全墻體嚴(yán)重開裂、傾斜，部分倒塌樓地面整體面層完好、平整整體面層基本完好整體面層局部空鼓、裂縫整體面層嚴(yán)重空鼓、裂縫破爛不堪 分類成新條件分部完全好房基本完好房一般損壞房嚴(yán)重?fù)p壞房全新全部符合大部符合全部符合大部符合稍好于全部符合稍好于全部符合10.910.80.90.70.80.60.70.50.60.40.50.4以下裝飾門窗完好無損，開關(guān)靈活，油漆完好少量開關(guān)不靈，油漆尚完好部分開關(guān)不靈，油漆老化剝落大部分開關(guān)不靈，翹曲變形，部件殘缺腐朽，油漆完好門外墻抹灰完整牢固

19、，無空鼓、裂縫稍有空鼓、裂縫風(fēng)化局部裂縫、空鼓、剝落，勒腳嚴(yán)重侵蝕風(fēng)化普遍空鼓、裂縫、風(fēng)化脫落，勾縫砂漿嚴(yán)重酥松、脫落、墻面滲水頂棚完整牢固，無破損和下垂脫落少量面層翹裂、缺損局部破損，頂棚下垂變形，面層破爛脫落面層破料不堪，嚴(yán)重下垂變形，吊筋松動(dòng)、彎曲、斷裂、腐朽、蛀蝕細(xì)木裝修完整牢固，油漆完好稍有松動(dòng)，殘缺油漆尚完好木材部分腐朽、蛀蝕、殘缺，油漆老化木材部分嚴(yán)重腐朽、蛀蝕、殘缺，油漆脫落設(shè)施水衛(wèi)上下水管暢通無阻，各種衛(wèi)生器具完好，零件整齊上下水管基本暢通無阻，各種衛(wèi)生器具基本完好，個(gè)別零件缺損上下水管不夠暢通，衛(wèi)生器具部分損壞上下水管嚴(yán)重堵塞、銹蝕、漏水，衛(wèi)生器具零件大部分損壞、殘缺電線路

20、及各種照明裝置完好，絕緣良好線路及各種照明裝置基本完好，個(gè)別零件缺損設(shè)備陳舊，電線部分老化，少量照明裝置有損壞、殘缺設(shè)備陳舊殘缺，電線普遍老化、零亂，照明裝置殘缺不齊，絕緣不合要求2） 房屋朝向修正（%）以主臥朝南為基礎(chǔ)，根據(jù)城市樣點(diǎn)數(shù)據(jù)的調(diào)查值確定北、西、東、三個(gè)方向的朝向修正系數(shù)。主臥朝向北西東南修正系數(shù)03） 樓層修正（%）以二層為基礎(chǔ)，根據(jù)城市樣點(diǎn)數(shù)據(jù)的調(diào)查值確定不同樓層價(jià)格相對(duì)二層價(jià)格的樓層修正系數(shù)。 總層數(shù)層次高層樓房七層樓房六層樓房五層樓房四層樓房三層樓房二層樓房一層樓房1200000000345678-1112-(頂層-1)頂層樓層修正以自然層為標(biāo)準(zhǔn)。4） 通風(fēng)采光修正根據(jù)城市

21、樣點(diǎn)數(shù)據(jù)的通風(fēng)、采光、房屋間距等因素調(diào)查值，綜合確定通風(fēng)采光修正的五級(jí)分值及修正系數(shù)值。指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)說明修正系數(shù)5） 房型功能修正根據(jù)城市樣點(diǎn)數(shù)據(jù)的房型功能等因素調(diào)查值，綜合確定房型是否成套及各種常見房型的五級(jí)分值和修正系數(shù)值。指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)說明修正系數(shù).3權(quán)益因素1)年限修正住宅房地產(chǎn)年限修正主要是對(duì)城市住宅房地產(chǎn)市場價(jià)格中所分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格進(jìn)行年限修正。年限修正E=Kn/K70=1-1/（1+r）n/ 1-1/（1+r）70n為剩余土地使用年限r(nóng)為土地報(bào)酬率2)產(chǎn)權(quán)狀況修正主要是對(duì)特殊產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行正常的修正，目前常見的有房改房、經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房

22、、劃撥土地上的房地產(chǎn)等。產(chǎn)權(quán)狀況修正可依據(jù)各地市政府文件對(duì)房地產(chǎn)中屬于國家和其他單位及個(gè)人的部分進(jìn)行扣減。5.4商業(yè)房地產(chǎn)市場價(jià)格主要影響因素的選擇及修正商業(yè)房地產(chǎn)市場價(jià)格主要影響因素.1區(qū)域因素-地段位置。主要指離市商服中心距離、離片區(qū)商服中心距離、土地級(jí)別、人口密度。-繁華程度。主要指人流量、商業(yè)職能總數(shù)、消費(fèi)環(huán)境、治安狀況。-交通狀況。主要指停車狀況、道路通達(dá)度、對(duì)外交通距離、路網(wǎng)密度。-配套設(shè)施。主要指市政配套、商業(yè)區(qū)配套、物流配送。-其他因素。.2個(gè)別因素-臨街狀況。主要指商業(yè)房產(chǎn)臨街狀況、臨什么街、是否多面臨街。-建筑結(jié)構(gòu)。主要指商業(yè)房產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)。-樓層。主要指商業(yè)房產(chǎn)所在的自然

23、層。-層高。主要指商業(yè)房產(chǎn)的房屋高度。-寬深比率。主要指商業(yè)房產(chǎn)的臨街寬度與進(jìn)深的比率。-建筑裝修。主要指商業(yè)房產(chǎn)的裝修程度。.3權(quán)益因素-年限修正。主要指房屋或土地尚可使用年限與標(biāo)準(zhǔn)年限的修正。-產(chǎn)權(quán)狀況修正。主要指劃撥土地上及其他特殊產(chǎn)權(quán)的商業(yè)房產(chǎn)與標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)商業(yè)房產(chǎn)的修正。商業(yè)房地產(chǎn)市場價(jià)格影響因素修正.1區(qū)域因素區(qū)域因素中能用單因素值確定的依據(jù)樣點(diǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)確定五級(jí)分值，影響因素用多因素值確定的依據(jù)樣點(diǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)按百分制確定五級(jí)分值，80-100分優(yōu)、60-80分較優(yōu)、40-60分一般、20-40分較劣、0-20分劣。商業(yè)房地產(chǎn)區(qū)域因素修正系數(shù)指標(biāo)說明表因素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣地段位置離市商

24、服中心距離< M M M M M M M> M離片區(qū)商服中心距離< M M M M M M M> M土地級(jí)別80-10060-8040-6020-400-20人口密度80-10060-8040-6020-400-20配套設(shè)施市政配套供水80-10060-8040-6020-400-20排水80-10060-8040-6020-400-20供電80-10060-8040-6020-400-20供氣80-10060-8040-6020-400-20供熱80-10060-8040-6020-400-20通訊設(shè)施80-10060-8040-6020-400-20商業(yè)區(qū)配套設(shè)施銀

25、行< M M M M M M M> M餐飲店< M M M M M M M> M停車場< M M M M M M M> M停車位自動(dòng)扶梯80-10060-8040-6020-400-20物流配送80-10060-8040-6020-400-20交通狀況道路通達(dá)度混合型主干道生活型主干道交通型主干道交通型次干道支路停車狀況80-10060-8040-6020-400-20對(duì)外交通距離距火車站距離< M M M M M M M> M距飛機(jī)場距離< M M M M M M M> M距碼頭距離< M M M M M M M> M路

26、網(wǎng)密度80-10060-8040-6020-400-20繁華程度人流量80-10060-8040-6020-400-20商服職能總數(shù)80-10060-8040-6020-400-20消費(fèi)環(huán)境80-10060-8040-6020-400-20治安環(huán)境治安狀況80-10060-8040-6020-400-20交通管制80-10060-8040-6020-400-20商業(yè)房地產(chǎn)區(qū)域因素修正表因素權(quán)重因子權(quán)重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣地段位置離市商服中心距離離片區(qū)商服中心距離土地級(jí)別人口密度配套設(shè)施市政配套供水排水供電供氣供熱通訊設(shè)施商業(yè)區(qū)設(shè)施配套銀行餐飲停車場停車位自動(dòng)扶梯物流配送交通狀況道路通達(dá)度停車狀況對(duì)

27、外交通距離距火車站距離距飛機(jī)場距離距碼頭距離路網(wǎng)密度繁華程度人流量商服職能總數(shù)消費(fèi)環(huán)境治安環(huán)境治安狀況交通管制合計(jì).2個(gè)別因素1） 臨街狀況根據(jù)城市樣點(diǎn)數(shù)據(jù)的臨街狀況等因素調(diào)查值，綜合確定一面臨街、路角臨街、二面前后臨街等商業(yè)用房的臨街五級(jí)分值和修正系數(shù)值。指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)說明修正系數(shù)2） 建筑結(jié)構(gòu)修正根據(jù)城市樣點(diǎn)數(shù)據(jù)的調(diào)查值，綜合城市房屋重置價(jià)格確定商業(yè)用房的建筑結(jié)構(gòu)修正系數(shù)。建筑結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)修正系數(shù)3)樓層修正（%）根據(jù)城市樣點(diǎn)數(shù)據(jù)中商業(yè)樓層的租金、售價(jià)調(diào)查值，綜合確定城市商業(yè)用房的樓層修正系數(shù)。樓層一層二層三層四層四層以上修正系數(shù)樓層修正以自然層為

28、標(biāo)準(zhǔn)。4)寬深比修正根據(jù)城市樣點(diǎn)數(shù)據(jù)中商業(yè)房的進(jìn)深、開間、租金、售價(jià)調(diào)查值，綜合確定城市商業(yè)用房的寬深比修正五級(jí)分值及修正系數(shù)。指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)說明修正系數(shù)5)層高修正根據(jù)城市樣點(diǎn)數(shù)據(jù)中商業(yè)房的層高、租金、售價(jià)調(diào)查值，綜合確定城市商業(yè)用房的層高修正五級(jí)分值及修正系數(shù)。指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)說明修正系數(shù)6） 裝修修正根據(jù)城市樣點(diǎn)數(shù)據(jù)中商業(yè)房的裝修、租金、售價(jià)調(diào)查值，綜合確定城市商業(yè)用房的裝修修正五級(jí)分值及修正系數(shù)。指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)說明修正系數(shù).3權(quán)益因素1）年限修正商業(yè)房地產(chǎn)年限修正主要是對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)尚可收益年限相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)年限進(jìn)行年限修正。年限修正E=K

29、n/K40=1-1/（1+R）n/ 1-1/（1+R）40 年限修正E=1-1 /S×（1-M）×（1-k）×12nn為房地產(chǎn)尚可收益年限R為不同種類的商業(yè)房地產(chǎn)報(bào)酬率S為定級(jí)區(qū)域不同商業(yè)類別的租售比M為不同商業(yè)類別的正常經(jīng)營空置率K為不同商業(yè)類別的正常經(jīng)營費(fèi)率不同種類的商業(yè)房地產(chǎn)報(bào)酬率可根據(jù)租售比、正常經(jīng)營費(fèi)率和正常經(jīng)營空置率求取。經(jīng)營類別商業(yè)店鋪餐飲店賓館寫字樓正常經(jīng)營費(fèi)率（占租金比率）稅金管理費(fèi)維修費(fèi)保險(xiǎn)金不可預(yù)見費(fèi)合計(jì)正常經(jīng)營空置率租售比報(bào)酬率2）產(chǎn)權(quán)狀況修正主要是對(duì)特殊產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行正常的修正，目前常見的有劃撥土地上的商業(yè)房地產(chǎn)等。產(chǎn)權(quán)狀況修

30、正可跟據(jù)各地市政府文件對(duì)房地產(chǎn)中屬于國家和其他單位及個(gè)人的部分進(jìn)行扣減。5.5工業(yè)(和倉儲(chǔ))房地產(chǎn)市場價(jià)格主要影響因素的選擇及修正工業(yè)房地產(chǎn)市場價(jià)格主要影響因素.1區(qū)域因素-地段位置。主要指離市中心距離、離片區(qū)中心距離、土地級(jí)別。-環(huán)境狀況。主要指環(huán)境質(zhì)量、三廢處理環(huán)境。-交通狀況。主要指公交便捷度、道路通達(dá)度、對(duì)外交通距離、路網(wǎng)密度。-配套設(shè)施。主要指市政配套。-其他因素。.2個(gè)別因素-成新率。主要指房屋的新舊程度。-跨度。主要指廠房的橫跨距離。-層高。主要指廠房自然層的高度。.3權(quán)益因素-年限修正。主要指房屋或土地尚可使用年限與標(biāo)準(zhǔn)年限的修正。-產(chǎn)權(quán)狀況修正。主要指劃撥土地或其他產(chǎn)權(quán)上的廠

31、房與標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)廠房的修正。工業(yè)房地產(chǎn)市場價(jià)格影響因素修正.1區(qū)域因素修正區(qū)域因素中能用單因素值確定的依據(jù)樣點(diǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)確定五級(jí)分值，影響因素用多因素值確定的依據(jù)樣點(diǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)按百分制確定五級(jí)分值，80-100分優(yōu)、60-80分較優(yōu)、40-60分一般、20-40分較劣、0-20分劣。工業(yè)房地產(chǎn)區(qū)域因素修正系數(shù)指標(biāo)說明表因素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣地段位置離市中心距離< M M M M M M M> M離片區(qū)中心距離< M M M M M M M> M土地級(jí)別80-10060-8040-6020-400-20配套設(shè)施市政配套供水80-10060-8040-6020-400-20排水8

32、0-10060-8040-6020-400-20供電80-10060-8040-6020-400-20供氣80-10060-8040-6020-400-20供熱80-10060-8040-6020-400-20通訊設(shè)施80-10060-8040-6020-400-20交通狀況道路通達(dá)度混合型主干道生活型主干道交通型主干道交通型次干道支路公交便捷度距公交站點(diǎn)距離< M M M M M M M> M公交車次對(duì)外交通距離距火車站距離< M M M M M M M> M距飛機(jī)場距離< M M M M M M M> M距碼頭距離< M M M M M M M&g

33、t; M路網(wǎng)密度80-10060-8040-6020-400-20環(huán)境狀況環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度水環(huán)境80-10060-8040-6020-400-20氣環(huán)境80-10060-8040-6020-400-20聲環(huán)境80-10060-8040-6020-400-2080-10060-8040-6020-400-20三廢環(huán)境處理廢水處理80-10060-8040-6020-400-20廢氣處理80-10060-8040-6020-400-20廢渣處理80-10060-8040-6020-400-2080-10060-8040-6020-400-20工業(yè)房地產(chǎn)區(qū)域因素修正系數(shù)表因素權(quán)重因子權(quán)重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣地段位置離市中心距離離片區(qū)中心距離土地級(jí)別配套設(shè)施市政配套供水排水供電供氣供熱通訊設(shè)施交通狀況道路通達(dá)度公交便捷度距公交站點(diǎn)距離公交車次對(duì)外交通距離距火車站距離距飛機(jī)場距離距碼頭距離路網(wǎng)密度環(huán)境狀況環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度水環(huán)境氣環(huán)境聲環(huán)境三廢環(huán)境處理廢水處理廢氣處理廢渣處理合計(jì).2個(gè)別因素1)成新率建筑物成新率可參考.2住宅房地產(chǎn)市場價(jià)格成新率確定辦法確定。2)跨度修正