房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析重點(diǎn)預(yù)習(xí)20

1、2009年房地產(chǎn)估價(jià)師考前輔導(dǎo)精講班房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析不同目的房地產(chǎn)估價(jià)之九房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估 一、大綱要求考試目的 本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)不同估價(jià)目的在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)所起的作用，房地產(chǎn)估價(jià)的假設(shè)前提，房地產(chǎn)價(jià)值類型與房地產(chǎn)估價(jià)前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)值類型和估價(jià)前提、房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交換價(jià)值之間的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價(jià)目的的關(guān)系等的了解、熟悉和掌握程度?？荚囈髞?lái)源建設(shè)工程教育網(wǎng) 1掌握建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估； 2掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估； 3掌握房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估； 4掌握城市房屋拆遷估價(jià)； 5熟悉房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)； 6熟悉房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)； 7熟悉房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估

2、； 8熟悉房地產(chǎn)課稅估價(jià)； 9了解企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)。二、內(nèi)容講解第七節(jié)房屋租賃價(jià)格評(píng)估一、房屋租賃價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)房屋租賃價(jià)格（即房屋租金）是房屋承租人為取得一定時(shí)期內(nèi)房屋的占有、使用、收益權(quán)利而向出租人支付的代價(jià)。其價(jià)格評(píng)估具有如下特點(diǎn)：來(lái)源建設(shè)工程教育網(wǎng)（一）住宅類房屋租賃價(jià)格評(píng)估分為政策性評(píng)估和市場(chǎng)租賃評(píng)估兩種類型住宅類房屋租賃價(jià)格的政策性評(píng)估，估價(jià)人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)租賃政策，沒(méi)有超越規(guī)定調(diào)整租金幅度的價(jià)格空間。這類住宅房屋的類型包括各級(jí)政府所屬的直管公房和廉租房等。住房是人們生存的基本條件和基本權(quán)利，中央和地方人民政府對(duì)這類政策性、公益性住房租金標(biāo)準(zhǔn)等都有具體規(guī)定，明確了

3、一般標(biāo)準(zhǔn)，限定了浮動(dòng)幅度。租賃行為既逐步走向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的軌道，又保證居民不致承受太重的負(fù)擔(dān)，體現(xiàn)住房所具有的一定的社會(huì)保障性質(zhì)。此類政策性住房租賃價(jià)格評(píng)估時(shí)應(yīng)嚴(yán)格遵守中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定。住宅類房屋的市場(chǎng)租賃價(jià)格評(píng)估主要涉及商品房住宅和已購(gòu)公房，由于該類房屋的買(mǎi)賣、租賃行為屬于市場(chǎng)行為，其租賃價(jià)格為市場(chǎng)價(jià)格，應(yīng)參照市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估。（二）租約對(duì)租金估價(jià)有一定的影響來(lái)源建設(shè)工程教育網(wǎng)如為合理性契約式房屋租賃價(jià)格評(píng)估，宜采用租約所確定的租金。租約期外的租金則采用正常客觀的租金標(biāo)準(zhǔn)。租賃房屋已訂立租約時(shí)，應(yīng)對(duì)租約中所約定的租金標(biāo)準(zhǔn)的客觀性、合理性進(jìn)行判斷。如租約所約定的租金客觀合理，一般應(yīng)根據(jù)該租

4、金估價(jià)；如與市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)相差較大（或高、或低），租金明顯存在不合理性，則應(yīng)重新評(píng)估其租金值。（三）劃撥土地上的營(yíng)利性房屋租賃價(jià)格評(píng)估應(yīng)確定土地收益中的國(guó)家部分根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法等法律、法規(guī)和政策的規(guī)定，以營(yíng)利為目的出租劃撥土地使用權(quán)的房屋，其租賃價(jià)格評(píng)估應(yīng)同時(shí)給出租金中所含的土地收益值。房屋租賃價(jià)格中應(yīng)含土地收益值，而房租中的土地收益為上繳國(guó)家部分，因此，需要將土地收益值單獨(dú)列示。二、房屋租賃價(jià)格管理的法律規(guī)定（一）房屋租賃價(jià)格應(yīng)以合同形式載明城市房地產(chǎn)管理法第五十三條：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃價(jià)格” 來(lái)源建設(shè)工程教育網(wǎng)租賃合同是出租人與承租人簽訂的用于規(guī)范租

5、賃行為的協(xié)議。在租賃合同中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是通過(guò)租賃合同確定的。租賃價(jià)格，即租金標(biāo)準(zhǔn)的確定是租賃合同的核心。租賃合同應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式。同時(shí)租金標(biāo)準(zhǔn)必須符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。出租人除收取租金外，不得收取其他費(fèi)用。（二）不同用途房屋租賃價(jià)格管理規(guī)定城市房地產(chǎn)管理法第五十四條：“住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策，租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款?！北緱l規(guī)定了住宅用房和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用房的不同的租賃價(jià)格政策。對(duì)于租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由于其用途與住宅用房不同，因此，可以由租賃雙方協(xié)商議定租金

6、標(biāo)準(zhǔn)和其他租賃條款。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立，第二產(chǎn)業(yè)用房和第三產(chǎn)業(yè)用房日益增多，此類非住宅用房用途、結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)等與住宅用房有明顯區(qū)別和差異，其租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)依靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)，由租賃雙方協(xié)商議定。非住宅租賃價(jià)格評(píng)估時(shí)應(yīng)以市場(chǎng)租金、協(xié)議租金確定。（三）私房租賃價(jià)格管理規(guī)定國(guó)務(wù)院頒布的城市私有房屋管理?xiàng)l例（1983年）第15條規(guī)定，租賃城市私有房屋“房屋租金由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商議定；沒(méi)有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由租賃雙方根據(jù)公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實(shí)際水平協(xié)商議定，不得隨意抬高?！比缢椒繛樽≌梅?，其租賃價(jià)格的確定應(yīng)符合政府有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。如私房為非住宅用房，應(yīng)

7、按市場(chǎng)情況協(xié)商議定其租賃價(jià)格。三、房屋租賃價(jià)格評(píng)估的常用方法來(lái)源建設(shè)工程教育網(wǎng)（一）市場(chǎng)法市場(chǎng)法是房屋租賃市場(chǎng)公開(kāi)、租賃信息充分時(shí)首選的一種方法。評(píng)估時(shí)應(yīng)廣開(kāi)信息渠道，可查閱有關(guān)報(bào)刊中租賃信息，收集房地產(chǎn)交易展示會(huì)資料，了解房地產(chǎn)中介租售行情等。在調(diào)查房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)交易實(shí)例時(shí)，不僅應(yīng)了解交易實(shí)例的租金及房地產(chǎn)狀況，如坐落、面積、結(jié)構(gòu)、交通條件等，還應(yīng)記錄其租賃期限、租賃用途、租賃支付方式等情況。這些因素都是房屋租賃雙方進(jìn)行市場(chǎng)比較時(shí)的不可或缺的比較項(xiàng)目。只有全面而準(zhǔn)確地選取可比實(shí)例及其實(shí)例比較項(xiàng)目，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)修正調(diào)整，才可能得出反映市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)的租賃價(jià)格。（二）收益法收

8、益法是在租賃房屋預(yù)期收益可預(yù)測(cè)或可確定的情況下常用的估價(jià)方法。收益法評(píng)估房屋租賃價(jià)格的關(guān)鍵仍然是年凈收益的計(jì)算和報(bào)酬率的選定。租賃凈收益為租賃收入（主要為有效毛租金收入及租賃保證金、押金等的利息收入）扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金等四項(xiàng)稅費(fèi)。四項(xiàng)稅費(fèi)的取舍，應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金含義決定。如四項(xiàng)稅費(fèi)全部由出租方承擔(dān)，應(yīng)將其全部扣除。如部分為出租方承擔(dān)，則只扣除出租方承擔(dān)部分。在選定報(bào)酬率時(shí)，應(yīng)考慮不同地區(qū)、不同用途、不同時(shí)期的租賃房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度。（三）成本法來(lái)源建設(shè)工程教育網(wǎng)在市場(chǎng)難以提供類似估價(jià)對(duì)象的可比實(shí)例，也不易準(zhǔn)確預(yù)測(cè)凈收益時(shí)，成本法可以作為主要的估價(jià)方法。成本法是采用成本累加的方

9、法計(jì)算房屋租賃價(jià)格的一種方法。成本法評(píng)估房屋租賃價(jià)格由八項(xiàng)因素構(gòu)成：折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤(rùn)。采用該方法估價(jià)時(shí)，應(yīng)先求取建筑物的重置價(jià)格。一般通過(guò)政府公布的房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)確定；也可采用按工程造價(jià)估算等方法求取。案例3-7××市××區(qū)××巷××號(hào)辦公用房房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估結(jié)果報(bào)告（節(jié)選）一、委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對(duì)象委估房屋位于寧波市××區(qū)××巷××號(hào)，為一幢六層磚混結(jié)構(gòu)房屋，該地段系寧波市一類地段，房屋西面緊

10、臨××巷，東面為××住宅小區(qū)內(nèi)的綠地，南、北面為住宅小區(qū)，交通便捷，附近公共配套設(shè)施齊全，主要以商業(yè)服務(wù)業(yè)為主，有寧波市××廣場(chǎng)辦公大樓、寧波市××××辦公大樓、寧波市××××大廈等。該房屋建于九十年代中期，水、電；衛(wèi)齊全，有室內(nèi)樓梯一部，衛(wèi)生間每層共用。委估房屋位于第一層至第三層，三層以上為普遍多層住宅，房屋共計(jì)建筑面積93655，每層建筑面積相等，房屋坐東朝西，東、西朝向。房屋完損等級(jí)為基本完好房，工程質(zhì)量和維護(hù)保養(yǎng)狀況較好。該房屋現(xiàn)空置，房屋所有權(quán)人

11、為甲公司，目前無(wú)租賃、抵押、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定。該房屋原為甲公司的辦公用房，1996年作簡(jiǎn)單辦公裝修，目前裝修已非常陳舊。來(lái)源建設(shè)工程教育網(wǎng)委估房屋占有范圍內(nèi)的土地系國(guó)有劃撥取得，土地用途為辦公用地，國(guó)有土地使用權(quán)面積為1485，由于占有范圍內(nèi)的土地使用面積較小，空?qǐng)龅匦。＼囄惠^緊張。四、估價(jià)目的：為委托人了解房地產(chǎn)的租賃價(jià)格作參考五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2006年1月6日六、價(jià)值定義本報(bào)告評(píng)估的是寧波市××區(qū)××巷××號(hào)國(guó)有出讓辦公用地上93655辦公用房的中長(zhǎng)期（68年）的月市場(chǎng)租金，以人民幣為價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。七、估價(jià)依據(jù)（略）八、估價(jià)原則（

12、略）九、估價(jià)方法由于寧波市該類房地產(chǎn)在近期有一定量的租賃實(shí)例，故本估價(jià)報(bào)告采用市場(chǎng)法評(píng)估。同時(shí)，該房地產(chǎn)屬收益性房地產(chǎn)，所以也可用收益法來(lái)評(píng)估。具體評(píng)估時(shí)先假設(shè)估價(jià)對(duì)象為國(guó)有出讓辦公用地上的辦公用房，用市場(chǎng)法和收益法評(píng)估出國(guó)有出讓土地上房地產(chǎn)的租賃價(jià)格，再計(jì)算出租賃價(jià)格中所含的因國(guó)有劃拔土地而需上交國(guó)家的土地收益值。十、估價(jià)結(jié)果來(lái)源建設(shè)工程教育網(wǎng)本估價(jià)公司根據(jù)評(píng)估目的、遵循估價(jià)原則、按照評(píng)估工作程序、選取科學(xué)的評(píng)估方法、在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密、準(zhǔn)確的測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素分析，確定寧波市××區(qū)××巷×

13、5;號(hào)辦公用房，建筑面積為93655房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2006年1月6日的租賃價(jià)格為：人民幣25812元/月，大寫(xiě)人民幣貳萬(wàn)伍仟捌佰壹拾貳元每月，單價(jià)：2756元/·月。其中所含的土地收益值為4451元/月，大寫(xiě)人民幣肆仟肆佰伍拾壹元每月，該土地收益值由房地產(chǎn)管理部門(mén)代收代繳。十一、估價(jià)人員（略）十二、估價(jià)作業(yè)日期2006年1月6日至2006年1月20日十三、估價(jià)報(bào)告使用期限本估價(jià)報(bào)告使用期限自出具之日起為六個(gè)月。如超過(guò)該期限，本估價(jià)報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)值應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整或重新評(píng)估。十四、有關(guān)說(shuō)明由于寧波市出租房屋土地收益金的收取還按市房1995127號(hào)文件的規(guī)定執(zhí)行，根據(jù)該文件計(jì)算的土地收益值

14、為936元/月，和本公司評(píng)估計(jì)算的4451元/月相距甚遠(yuǎn)，這主要是由于1995年至今已有十多年，房地產(chǎn)價(jià)格已發(fā)生了巨大的變化，如仍沿用1995年的土地收益金收取標(biāo)準(zhǔn)，將造成國(guó)家土地收益的大量流失。所以本公司對(duì)租賃價(jià)格中所含的土地收益值進(jìn)行了重新評(píng)估，供委托人及房地產(chǎn)管理部門(mén)參考。寧波市××區(qū)××巷××號(hào)辦公用房房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析該大樓建于九十年代中期，為一幢多層住宅下面的一至三層磚混結(jié)構(gòu)辦公樓，總建筑面積為93655，有一部室內(nèi)樓梯，衛(wèi)生間每層共用，層次偏低，環(huán)境一般，辦公大樓前空地較少，停車?yán)щy，但旁邊有&#

15、215;×廣場(chǎng)的停車場(chǎng)。辦公樓內(nèi)部設(shè)施較簡(jiǎn)單，僅有水、電、衛(wèi)、電話、寬帶。內(nèi)部布局古板且難以改變，所以總體上該辦公樓檔次較低。根據(jù)委托人的要求，本公司評(píng)估的是估價(jià)對(duì)象整體出租6年至8年的租賃價(jià)格，整體出租面積較大，年限較長(zhǎng)。租賃對(duì)象可以定位為需要大面積辦公場(chǎng)所的長(zhǎng)期租賃客戶。由于租賃期限較長(zhǎng)，承租人會(huì)對(duì)房屋作一定的裝修、裝飾。二、區(qū)域因素分析該地段為寧波市一類地段，處于××區(qū)××社區(qū)內(nèi)，附近公共配套設(shè)施齊全，主要有××廣場(chǎng)、××中心、××商座等高檔的辦公大樓，但估價(jià)對(duì)象處于×

16、×巷的小巷中，小區(qū)位狀況較差，又處于住宅區(qū)中，整體檔次不高。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的區(qū)域特點(diǎn)，租賃對(duì)象可以定位為對(duì)地段要求較高，辦公場(chǎng)所鬧中取靜的外界干擾較少的企事業(yè)單位。三、市場(chǎng)背景分析2002年下半年以來(lái)的寧波樓市異常火熱，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，房?jī)r(jià)也一路上漲。特別是住宅，而辦公樓市場(chǎng)由于前幾年商品辦公樓積壓較多，這幾年也已大量消化，所以目前寧波市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需基本平衡。寧波寫(xiě)字樓目前還是以中低檔的寫(xiě)字樓為主，真正的甲級(jí)寫(xiě)字樓非常少，雖然目前很多企業(yè)有向這方面發(fā)展的趨勢(shì)，但是總體水平相比上海這些大城市有很多不足之處。寧波主要以外貿(mào)公司為主，中小公司居多（如一些私營(yíng)中小企業(yè)、S

17、OHO一族、外地企業(yè)、機(jī)構(gòu)駐寧波辦事處等），整體層次不高，所以偏向中低檔次的寫(xiě)字樓。但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，甲級(jí)寫(xiě)字樓還是有市場(chǎng)潛力的。”目前，中小型外貿(mào)公司、律師事務(wù)所、咨詢公司、通訊類公司、駐寧波辦事處是寧波寫(xiě)字樓的主要消費(fèi)者，隨著這些用房單位對(duì)辦公環(huán)境要求的日益提高，在很大程度上刺激了寧波寫(xiě)字樓的升溫。目前寧波的寫(xiě)字樓出租率普遍較高，一般在80%以上，需求旺盛。去年初政府又下達(dá)的“企業(yè)禁止在住宅區(qū)里辦公”、工商部門(mén)“不再為住宅房?jī)?nèi)辦公的企業(yè)注冊(cè)”的政策是需求增加的原因之一。此外，未來(lái)杭州灣大橋的建成、甬臺(tái)溫鐵路的修建以及“長(zhǎng)三角洲”經(jīng)濟(jì)一體化，加之住宅建設(shè)的相對(duì)舒緩給寧波寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)更大的潛在

18、需求。寫(xiě)字樓區(qū)域位置十分重要，中心區(qū)域已具備一定的規(guī)模，商業(yè)氛圍濃，且可以借助周邊的成熟寫(xiě)字樓提高自身檔次，便于企業(yè)間的交流，因此受到很多企業(yè)的歡迎。但同時(shí)也存在明顯弊端，每天上下班不僅要遭遇堵車，還要為停車費(fèi)腦筋。品質(zhì)差異也是拉開(kāi)租金檔次的一個(gè)重要因素，寫(xiě)字樓租金水平與地段有關(guān)，但品質(zhì)還是主要影響因素，即使同一地段，品質(zhì)不同的寫(xiě)字樓租金也有差距，而同一寫(xiě)字樓內(nèi)，不同樓層、不同朝向、條件各異的寫(xiě)字樓租金也檔次鮮明。而委估房地產(chǎn)處于××區(qū)成熟的商務(wù)區(qū)內(nèi)，大環(huán)境較理想，但小環(huán)境差，處于××巷的小巷內(nèi)，但其獨(dú)立于辦公大樓外，受外界干擾少，獨(dú)立門(mén)戶，自我服務(wù)。特

19、別適宜于對(duì)地段要求高且出入頻繁的有特定客戶群體的公司辦公。四、最高最佳使用分析委估房地產(chǎn)位于××區(qū)××社區(qū)的××巷小巷內(nèi)，商業(yè)氛圍差，且房屋為磚混結(jié)構(gòu)，難以自由分隔，所以按房屋的設(shè)計(jì)用途辦公來(lái)使用為最高最佳。五、估價(jià)方法選用（略）（一）市場(chǎng)法1選擇可比實(shí)例表3-54比較項(xiàng)目實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三房屋坐落××大廈××路××街地段二類一類一類建造年份20世紀(jì)90年代初期20世紀(jì)80年代初期20世紀(jì)90年代初期土地性質(zhì)國(guó)有出讓、綜合用地國(guó)有劃拔、辦公用地國(guó)有出讓、辦公用地、裝修檔次一般

20、辦公裝修一般辦公裝修白坯房、由承租人自行裝修所在層/總層數(shù)34/945/724/7租賃面積（）7408051140租賃期限一年一年四年付款方式先付后用，三個(gè)月付一次先付后用，三個(gè)月付一次先付后用，半年付一次稅、費(fèi)負(fù)擔(dān)房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅由出租人承擔(dān)，物業(yè)管理費(fèi)由承租人承擔(dān)房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅由出租人承擔(dān)，物業(yè)管理費(fèi)由承租人承擔(dān)稅、費(fèi)全部由承租人承擔(dān)修繕責(zé)任出租人承租出租人承擔(dān)出租人承擔(dān)交易情況正常正常正常交易日賃單價(jià)（元/·月）3773563442租賃價(jià)格內(nèi)涵的統(tǒng)一，建立可比基礎(chǔ)為了統(tǒng)一租賃價(jià)格內(nèi)涵，需對(duì)租賃期限、付款方式、稅、費(fèi)負(fù)擔(dān)、修繕責(zé)任等方面進(jìn)行修

21、正。租賃期限對(duì)房地產(chǎn)租賃價(jià)格的影響一般為：租賃期限越短，租賃價(jià)格越高，租賃期限越長(zhǎng)，租賃價(jià)格越低，特別是對(duì)大面積房屋的整體出租，租賃期限長(zhǎng)能降低空置率。但也有例外，主要是在租賃期內(nèi)的后幾年租賃價(jià)格按一定幅度上漲的。由于該類租賃價(jià)格的內(nèi)涵更加復(fù)雜，本公司在評(píng)估時(shí)選取的可比實(shí)例的租賃價(jià)格均為在租賃期限內(nèi)不變的。付款方式對(duì)房地產(chǎn)租賃價(jià)格的影響一般為：一年內(nèi)付款的次數(shù)越少，承租人付款的壓力越大，月租賃價(jià)格相對(duì)較低。稅、費(fèi)負(fù)擔(dān)、修繕責(zé)任對(duì)房地產(chǎn)租賃價(jià)格的影響可以通過(guò)定量的計(jì)算來(lái)修正，可比實(shí)例一、二、三和估價(jià)對(duì)象的租賃價(jià)格中物業(yè)管理費(fèi)都由承租人承擔(dān)，除可比實(shí)例三外，估價(jià)對(duì)象、可比實(shí)例一、二的稅金（房產(chǎn)稅和

22、營(yíng)業(yè)稅）都由出租人承擔(dān)。房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅的稅率分別為租賃價(jià)格的12%和556%。設(shè)估價(jià)對(duì)象的各項(xiàng)因素指數(shù)為100，通過(guò)列表對(duì)可比實(shí)例的租賃價(jià)格內(nèi)涵分析比較見(jiàn)下表：租賃價(jià)格內(nèi)涵因素分析比較表表3-55因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三租賃期限100120120105付款方式100105105100稅費(fèi)負(fù)擔(dān)1001001001213修繕責(zé)任100100100l00根據(jù)以上各項(xiàng)修正，建立租賃價(jià)格的可比價(jià)格基礎(chǔ)：可比實(shí)例租賃價(jià)格表3-563估價(jià)計(jì)算交易情況修正可比實(shí)例一、二、三的租賃價(jià)格均為二手房市場(chǎng)上的正常租賃價(jià)格，所以不需作交易情況修正。交易日期修正可比實(shí)例一、二、三的交易日期和評(píng)估對(duì)象的估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)間相

23、距不遠(yuǎn)，約在半年內(nèi)，這半年內(nèi)，寧波市辦公用房供需基本平衡，價(jià)格比較平穩(wěn)。所以不需作修正。區(qū)域因素修正因可比實(shí)例相對(duì)于估價(jià)對(duì)象在外部環(huán)境方面有所差別，如：地段、交通通暢程度，繁華程度，周圍配套鼓舞設(shè)施，環(huán)境狀況，景觀等各有不同，所以應(yīng)將其修正?？杀葘?shí)例一為中檔寫(xiě)字大樓，但所處位置比估價(jià)對(duì)象差，可比實(shí)例二處于寧波市主干道××路上，地理位置優(yōu)，可比實(shí)例三位于區(qū)級(jí)干道上，地理位置稍差于估價(jià)對(duì)象。但由于估價(jià)對(duì)象處于鬧市區(qū)中的小巷內(nèi)，環(huán)境因素均不如可比實(shí)例。設(shè)估價(jià)對(duì)象所在位置的區(qū)域因素指數(shù)為100，通過(guò)列表分析如下：區(qū)域因素比較表表3-57區(qū)域因素權(quán)數(shù)估價(jià)對(duì)象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三地理位置

24、0151007013085所在大樓級(jí)別02100130100100服務(wù)設(shè)施015100100100100交通狀況01510010010000基礎(chǔ)設(shè)施015100100t00100環(huán)境因素02100115115115小計(jì)101001045107510075個(gè)別因素修正因構(gòu)成房地產(chǎn)本身的使用功能、質(zhì)量好壞等因素方面的差別所產(chǎn)生的價(jià)格差別，如面積、層高、設(shè)計(jì)布局、層次、朝向、建筑結(jié)構(gòu)等方面的差異，從而產(chǎn)生的價(jià)格差別?？杀葘?shí)例二房屋建造年份早，成新較差，不如估價(jià)對(duì)象，可比實(shí)例一為中檔寫(xiě)字樓，在房屋的質(zhì)量、外觀方面優(yōu)于別的可比實(shí)例及估價(jià)對(duì)象，同時(shí)，由于可比實(shí)例一、二均已作統(tǒng)一的辦公裝修，在裝修方面優(yōu)于估

25、價(jià)對(duì)象。設(shè)估價(jià)對(duì)象的，個(gè)別因素指數(shù)為100，通過(guò)列表分析如下：個(gè)別因素比較表表3-58個(gè)別因素權(quán)數(shù)估價(jià)對(duì)象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三層次、位置025100100100100設(shè)計(jì)布局、建筑面積02100100100100建筑結(jié)構(gòu)、成新01510010085100質(zhì)量、外觀015100130100100裝修及設(shè)施025100115115100小計(jì)10100108251015100價(jià)格計(jì)算根據(jù)以上各項(xiàng)修正，比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算如下表：可比實(shí)例租賃價(jià)格表3-59由于上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格比較接近，所以采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均綜合出一個(gè)價(jià)格作為估價(jià)結(jié)果。則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)租賃單價(jià)：（264258268）÷3263元/

26、3;月估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)租賃價(jià)格為：263×9365524631元/月（二）收益法1先用市場(chǎng)法求取該房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格選擇可比實(shí)例表3-60比較項(xiàng)目實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三房屋坐落××大廈××路××樓地段二類一類一類建造年份20世紀(jì)90年代初期20世紀(jì)80年代中期20世紀(jì)90年代中期土地性質(zhì)國(guó)有出讓、綜合用地國(guó)有出讓、辦公用地國(guó)有出讓、辦公用地用途辦公辦公辦公裝修檔次一般辦公裝修一般辦公裝修高檔辦公裝修所在層/總層數(shù)5/92/63/7建筑面積（）376245185交易情況正常正常正常交易日交單價(jià)

27、（元/）484746734540估價(jià)計(jì)算交易情況修正可比實(shí)例一、二、三的成交價(jià)格均為二手房市場(chǎng)上正常成交價(jià)格，所以不需作修正。交易日期修正可比實(shí)例一、二、三的成交日期和評(píng)估對(duì)象的估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)間相距不遠(yuǎn)，約在半年內(nèi)，這半年內(nèi)，寧波市辦公用房供需基本平衡，價(jià)格比較平穩(wěn)。所以不需作修正。區(qū)域因素修正因可比實(shí)例相對(duì)于估價(jià)對(duì)象在外部環(huán)境方面有所差別，如：地段、交通通暢程度，繁華程度，周圍配套服務(wù)設(shè)施，環(huán)境狀況，景觀等各有不同，所以應(yīng)將其修正?？杀葘?shí)例一為中檔寫(xiě)字大樓，但所處位置比估價(jià)對(duì)象差，可比實(shí)例二處于寧波市主干道××路上，地理位置優(yōu)，可比實(shí)例三位于區(qū)級(jí)干道上，地理位置稍差于估價(jià)對(duì)象

28、。但由于估價(jià)對(duì)象處于鬧市區(qū)中的小巷內(nèi)，環(huán)境因素均不如可比實(shí)例。設(shè)估價(jià)對(duì)象所在位置的區(qū)域因素指數(shù)為100，通過(guò)列表分析如下：區(qū)域因素比較表表3-61區(qū)域因素權(quán)數(shù)估價(jià)對(duì)象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三地理位置0151007013085所在大樓級(jí)別02100130100100服務(wù)設(shè)施015100100100100交通狀況015100100100100基礎(chǔ)設(shè)施015100100100100環(huán)境因素02100115115115小計(jì)101001045107510075個(gè)別因素修正因構(gòu)成房地產(chǎn)本身的使用功能、質(zhì)量好壞等因素方面的差別所產(chǎn)生的價(jià)格差別，如面積、層高、設(shè)計(jì)布局、層次、朝向、建筑結(jié)構(gòu)等方面的差異，從而產(chǎn)生的價(jià)

29、格差別?？杀葘?shí)例一位于第五層，辦公位置優(yōu)于估價(jià)對(duì)象，且為中檔寫(xiě)字樓，質(zhì)量和外觀較好，估價(jià)對(duì)象建筑面積大，整體轉(zhuǎn)讓困難，而可比實(shí)例一、二、三的建筑面積都較小，易轉(zhuǎn)讓，可比實(shí)例二房屋建造年份早，成新率低，不如估價(jià)對(duì)象。同時(shí)由于估價(jià)對(duì)象的裝修已經(jīng)非常陳舊，不如可比實(shí)例一、二、三的裝修。設(shè)估價(jià)象的個(gè)別因素指數(shù)為100，通過(guò)列表分析如下：個(gè)別因素比較表表3-62個(gè)別因素權(quán)數(shù)估價(jià)對(duì)象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三層次、位置025100115100100設(shè)計(jì)布局、建筑面積02100115130130建筑結(jié)構(gòu)、成新01510010085100質(zhì)量、外觀015100130100100裝修及設(shè)施025100115115130

30、小計(jì)1010011510751135價(jià)格計(jì)算根據(jù)以上各項(xiàng)修正，比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算如下表：可比實(shí)例成交價(jià)格表3-63由于上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格比較接近，所以采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均綜合出一個(gè)價(jià)格作為估價(jià)結(jié)果。則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)單價(jià)：（403340443970）÷34015元/估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為：4015×936553760248元（取3760萬(wàn)元）2收益法測(cè)算房地產(chǎn)的月租賃價(jià)格（1）假設(shè)該房屋出租，月租賃價(jià)格為X元，因?yàn)榍笕〉氖侵虚L(zhǎng)期房屋的月租賃價(jià)格，空置率設(shè)定為0。則年總收益為：X×1212X（2）年總支出A、年維修費(fèi)按寧波市實(shí)際情況，該類房屋的維修費(fèi)一般為房屋現(xiàn)值的12%，根

31、據(jù)寧波市工程造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，該房屋的現(xiàn)行造價(jià)為950元/，房屋的經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，房屋于1996年竣工，殘值率為0，則房屋的尚可使用年限為41年，年維修費(fèi)為：B、年管理費(fèi)管理費(fèi)是指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用可分兩部分：一是指管理人員的工資支出；二是出租經(jīng)營(yíng)過(guò)程中消耗品價(jià)值的貨幣支出。根據(jù)對(duì)寧波市寫(xiě)字樓管理方面的調(diào)查，該類物業(yè)業(yè)主一般都由物業(yè)管理部門(mén)進(jìn)行管理，但管理費(fèi)用由承租人支付，所以對(duì)出租方來(lái)說(shuō)其管理費(fèi)支出為零。C、年稅金Cl：房產(chǎn)稅，對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用房，房產(chǎn)稅為年租金收入的12%。C2：營(yíng)業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加等，此項(xiàng)稅占年租金收入的556%。C1C2=12X×（12%556

32、%）21XD、年保險(xiǎn)費(fèi)房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用。按房屋現(xiàn)值乘以保險(xiǎn)費(fèi)率計(jì)算，房屋的保險(xiǎn)費(fèi)率是2。年總支出年維修費(fèi)年管理費(fèi)年稅金年保險(xiǎn)費(fèi)8755021（3）年凈收益年凈收益年總收益一年總支出12X（102142lX）99X10214由于該房屋建造年代較早（1996年竣工），且處于寧波市城市發(fā)展最成熟的區(qū)域××區(qū)，所以委估房地產(chǎn)所處的區(qū)域和大樓的品性都已經(jīng)比較成熟，未來(lái)的凈收益基本上趨于穩(wěn)定，所以可以判斷該房地產(chǎn)未來(lái)凈收益流量每年基本上固定不變。（4）報(bào)酬率的確定a、報(bào)酬率是決定收益法運(yùn)用是否得當(dāng)?shù)年P(guān)鍵，其微小的變化都

33、會(huì)給估價(jià)結(jié)果帶來(lái)巨大的影響?，F(xiàn)通過(guò)不同途徑、不同方法、不同角度，對(duì)影響報(bào)酬率的因素進(jìn)行了全面的分析、探討，最終確認(rèn)參數(shù)的取值。由于本評(píng)估報(bào)告要求的是房地產(chǎn)的現(xiàn)行公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)應(yīng)的純收益是土地和房屋的綜合收益，因而確定報(bào)酬率為土地和房屋的綜合報(bào)酬率。b、報(bào)酬率的確定方法方法一：市場(chǎng)提取法通過(guò)搜集市場(chǎng)上相類似的房地產(chǎn)的純收益、價(jià)格等資料，反求出報(bào)酬率。現(xiàn)通過(guò)對(duì)寧波市辦公大樓房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和大廈（大樓）的物業(yè)管理部門(mén)的調(diào)查分析，選擇在半年內(nèi)發(fā)生的四個(gè)成交實(shí)例。如下表：表3-64實(shí)例成交價(jià)（元）年純收益（元）租售價(jià)比（%）寧波市×××大廈三層局部586000402006

34、86寧波市×××大廈二十四層局部64500046600722寧波布×××大廈六層局部67200042800637寧波市××××大廈六層局部40500024600607注：上述幾個(gè)成交實(shí)例均系業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)物業(yè)后，交給辦公大樓的物業(yè)管理部門(mén)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，每半年去一次物業(yè)管理公司領(lǐng)取純收益租金。五個(gè)可比實(shí)例的報(bào)酬率的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值為663%。方法二：投資復(fù)合收益率法假設(shè)委估房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)者取得房地產(chǎn)是一種投資行為。取得該房地產(chǎn)的資金來(lái)源可分為抵押貸款和自有資本兩種，通常抵押貸款占六成，自有資本占四成。寧波市目

35、前長(zhǎng)期貸款的年貸款利率為60%，自有資本所有者一般要求的年收益率為80%。60%×60%40%×80%68%方法三：安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法是以安全利率為基礎(chǔ)，再加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為報(bào)酬率。報(bào)酬率由正常投資回報(bào)率和風(fēng)險(xiǎn)投資回報(bào)率兩部分組成。綜合確定正常投資回報(bào)率為25%，風(fēng)險(xiǎn)投資回報(bào)率按風(fēng)險(xiǎn)累加法進(jìn)行估算。風(fēng)險(xiǎn)投資回報(bào)率由行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和其他風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成，綜合分低、中、高、投機(jī)四個(gè)檔次，相應(yīng)的調(diào)整值分別為0%2%，2%5%，5%8%以上，根據(jù)本次估價(jià)對(duì)象物業(yè)（低檔辦公用房）的特點(diǎn)，本次估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)投資回報(bào)率值取45%。報(bào)酬率正常投資回報(bào)率風(fēng)險(xiǎn)投資回

36、報(bào)率25%45%70%綜合上述三種報(bào)酬率的求取方法，用算術(shù)平均求出最終的報(bào)酬率，則：（663%68%70%）÷3681%（5）房地產(chǎn)租賃價(jià)格的確定根據(jù)前面對(duì)該房地產(chǎn)未來(lái)凈收益流量的分析，該房地產(chǎn)未來(lái)凈收益流量每年基本上固定不變V為房地產(chǎn)價(jià)格；A為年凈收益；r為報(bào)酬率；n為房地產(chǎn)僅有收益的年限該大樓于1996年竣工，房屋的經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，所以該房地產(chǎn)僅有的收益年限為41年。六、估價(jià)結(jié)果確定通過(guò)以上兩種方法的不同運(yùn)用，用市場(chǎng)法評(píng)估得出的房地產(chǎn)月租賃價(jià)格為24631元，收益法評(píng)估得出的房地產(chǎn)月租賃價(jià)格為28757元，兩種評(píng)估方法得出的評(píng)估結(jié)果相差較遠(yuǎn)。這主要是由于用收益法評(píng)估中的凈收

37、益計(jì)算較規(guī)范，已充分考慮了房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等，所以推算出的月租賃價(jià)格（毛租金）較高，而實(shí)際房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)上，出租人在繳納上述稅費(fèi)時(shí)往往要打折扣，即實(shí)際上毛租金和凈收益相差不多。但評(píng)估時(shí)根據(jù)合法的原則，毛租金和凈收益相差較多，導(dǎo)致用收益法評(píng)估出的月租賃價(jià)格（毛租金）較高。但如果出租人不去繳納有關(guān)費(fèi)用或采取有效的避稅措施，則市場(chǎng)上成交的租賃價(jià)格可能較按正常稅費(fèi)交納評(píng)估計(jì)算出的租賃價(jià)格低。據(jù)對(duì)租賃市場(chǎng)上出租人對(duì)有關(guān)稅、費(fèi)繳納情況的調(diào)查，出租人避稅、費(fèi)部分一般占應(yīng)繳納稅、費(fèi)的30%。根據(jù)上述情況，對(duì)用收益法評(píng)估得出的房地產(chǎn)月租賃價(jià)格進(jìn)行調(diào)整：根據(jù)前面計(jì)算，估價(jià)對(duì)象每月應(yīng)繳稅、費(fèi)額：（10

38、21421×28757）÷125883元調(diào)整后的月租賃價(jià)格為287575883×30%26992元?jiǎng)t用收益法評(píng)估出的月租賃價(jià)格經(jīng)調(diào)整后為26992元，該結(jié)果和用市場(chǎng)法評(píng)估出的月租賃價(jià)格24631元相距不遠(yuǎn)，取兩者的算術(shù)平均數(shù)作為最后的評(píng)估結(jié)論，則最終的評(píng)估結(jié)果房地產(chǎn)的月租賃價(jià)格為25812元/月。七、租金中所含的土地收益值以營(yíng)利為目的的國(guó)有出租劃撥土地使用權(quán)的房屋，其租賃價(jià)格評(píng)估中應(yīng)同時(shí)給出租金中所含的土地收益值。由于房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格是其租賃價(jià)格資本化的一種表現(xiàn)，所以土地使用權(quán)出讓金是租金中所含的土地收益值資本化的一種表現(xiàn)。根據(jù)寧波市城區(qū)土地使用權(quán)出讓價(jià)格及地價(jià)評(píng)

39、估管理的若干規(guī)定，國(guó)有劃撥土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有出讓土地應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金，商業(yè)類用地（包括辦公用地）按宗地評(píng)估核定后的地價(jià)25%計(jì)算土地使用權(quán)出讓金。所以先求估價(jià)對(duì)象在國(guó)有出讓條件下的土地價(jià)格，然后再求國(guó)有劃撥土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有出讓土地應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金，最后通過(guò)適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率求取租金中所含的土地收益。1土地價(jià)格土地價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格建筑物價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格可以通過(guò)前面租賃價(jià)格評(píng)估收益法運(yùn)用中市場(chǎng)法求取的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格3760萬(wàn)元。建筑物價(jià)格為建筑物的重置價(jià)格結(jié)合建筑物的成新率求取。建筑物的成新率根據(jù)建筑物的建成時(shí)間、維護(hù)、保養(yǎng)和使用狀況，通過(guò)綜合分析得出建筑物的成新率為80%，建筑物的重置價(jià)格為950元/。則土地價(jià)格3760000950×80%×936553048222元2土地使用權(quán)出讓金土地使用權(quán)出讓土地價(jià)格×25%3048222×25%762055元3土地收益值式中V土地使用權(quán)出讓金；a年土地收益值；R土地的報(bào)酬率；n土地