對非完全店鋪房地產(chǎn)評估的初探

1、對非完全店鋪房地產(chǎn)評估的初探 一、問題的提出在日常評估工作中，店鋪的評估占相當(dāng)多的比例。遇到一些較為特殊的店鋪，尤其是非完全店鋪一類的評估時，往往會仁者見仁、智者見智。所以我們覺得有必要把某種情況下的店鋪評估提出來，與同仁一起探討。1、 非完全店鋪的定義我們這里所提及的非完全店鋪是相對于完全意義上的純店鋪而言的，一般是指其產(chǎn)權(quán)登記中的土地用途為住宅，土地的使用年限為住宅的最高使用年限70年，而房屋的類型為店鋪，其實(shí)際用途是作為店鋪經(jīng)營的房地產(chǎn)。此類現(xiàn)象可追溯至上世紀(jì)三十年代上海市城區(qū)中建造的住宅樓宇，在市區(qū)中心有許多臨街建筑，其底層用作商店（店鋪），而上部均為住宅用房，建筑結(jié)構(gòu)一般為磚木結(jié)構(gòu)。

2、根據(jù)1990年上海市房屋管理局關(guān)于修訂的通知，房屋為宅目13.隨著城市建設(shè)發(fā)展，解放后的六七十年代寶山區(qū)新建的張廟一條街和閔行地區(qū)等也有此類情況，（其土地的性質(zhì)為劃撥土地），房屋結(jié)構(gòu)一般為磚混結(jié)構(gòu)。實(shí)際上從房地產(chǎn)評估角度來看，此類店鋪既有其存在的合理性，又能發(fā)揮其最大的效用，今后此類情況也會繼續(xù)存在。2、非完全店鋪的特點(diǎn)根據(jù)我們對非完全店鋪情況的分析，這種非完全店鋪的特點(diǎn)通常是： 地理位置多位于郊縣，城郊結(jié)合部居多，中心城區(qū)內(nèi)亦不少； 店鋪的面積通常在150平方米以內(nèi)，屬于小面積的店鋪，房屋的結(jié)構(gòu)多為混合結(jié)構(gòu)或磚木結(jié)構(gòu)； 其部位大多在底層，是整幢房屋一部分（一般其上部為住宅）； 其市場的租金水

3、平與同區(qū)域的純店鋪相差無異。3、非完全店鋪的類型根據(jù)對這類非完全店鋪評估報告的統(tǒng)計(jì)分析，非完全店鋪主要有兩種類型：新建的住宅小區(qū)的配套商業(yè)用房，一般竣工年代在上世紀(jì)90年代后期，此類店鋪臨小區(qū)的主要道路或本區(qū)域的次干道，表現(xiàn)形式為街坊式店鋪；建筑物建成年代較早的，如上世紀(jì)三十年代或六七十年代的老式非完全店鋪。還用一種現(xiàn)象，即為成熟居住小區(qū)內(nèi)的經(jīng)辦理居改非手續(xù)后的店鋪，此類店鋪一般有經(jīng)營行業(yè)限制，不得經(jīng)營餐飲、娛樂等行業(yè)，這種情況相對較少。此種類型隨著政府嚴(yán)格控制居改非政策的出臺，數(shù)量會逐步減少。以上兩種類型的店鋪通常用以出租居多，自用的相對較少。4、非完全店鋪評估中存在的困惑由于非完全店鋪在其

4、土地用途和房屋類型上不一致，有的評估人員認(rèn)為將其視作一個純店鋪來考慮，即遵循客觀的收益事實(shí)，非完全店鋪在收益權(quán)能的表現(xiàn)形式上與純店鋪無異，而在土地商業(yè)使用年限內(nèi)房地產(chǎn)的商業(yè)收益穩(wěn)定又持續(xù)，以純店鋪來考慮評估結(jié)果也比較客觀；也有的評估人員認(rèn)為房地產(chǎn)價格實(shí)質(zhì)上是房屋權(quán)益的價格，占有權(quán)能是按照土地的法定用途占有的，而使用權(quán)能是按照商業(yè)用途執(zhí)行的，非完全店鋪不是一個真正意義上的店鋪。因此評估的思路主要有：1、收益性的物業(yè)要考慮到收益的現(xiàn)實(shí)情況，尊重客觀收益事實(shí)；2、評估對象的權(quán)益價格為占有、使用、收益、處分四種所有權(quán)的權(quán)能的綜合結(jié)果，要充分考慮到非完全店鋪在處分權(quán)上的差異，在占有，使用，收益權(quán)能上在與

5、住宅和純店鋪的異同。3、遵循合法的評估原則，評估對象的土地和建筑物的權(quán)屬性質(zhì)必須是合法的，評估的假設(shè)和限制條件一定是合法，只有合法才能談到合理。由于估價的思路不相同，具體實(shí)務(wù)操作上存在差異，致使其估價的結(jié)果也相差很大。以下筆者對上述兩種不同評估思路的操作方式進(jìn)行比較，并將我們的做法與大家一起來探討，藉以拋磚引玉。二、評估非完全店鋪的不同思路及實(shí)務(wù)操作方式案例一 青浦區(qū)青浦鎮(zhèn)盈港路*號，建筑面積85.38平方米，土地用途住宅，使用期限為2004-02-04至2068-11-18，房屋類型店鋪，房屋結(jié)構(gòu)為混合，竣工于2004年。實(shí)際用途為店鋪，部位為底層，總層數(shù)6層。店鋪的區(qū)域位置情況：店鋪單面臨

6、盈港路，店鋪的區(qū)域位置為青浦鎮(zhèn)的中心地段之西，為住宅聚居之地，附近有盈港新村，萬壽新村等小區(qū)。居住的聚居度較高，商業(yè)聚集度一般。本區(qū)域的純店鋪一般也位于盈港路，根據(jù)市場調(diào)查，租金水平純店鋪與非完全店鋪兩者相同。估價時點(diǎn)為2004-04-13.按照國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和中華人民共和國建設(shè)部1999年聯(lián)合頒布實(shí)施的房地產(chǎn)估價規(guī)范的相關(guān)規(guī)定，對該案例的評估一般宜采用市場比較法和收益法兩種方法。本文只對不同思路的收益法進(jìn)行比較，不對市場比較法評估比較。操作方式一：以純店鋪來處理，對該房地產(chǎn)采用收益法進(jìn)行評估。根據(jù)估價人員的市場調(diào)查，純店鋪其租金水平一般約2.2元/天。m2（建筑面積）左右，且不包括水電等

7、費(fèi)用，因此客觀租金取2.2元/天。m2.采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值的方法，資本化率取8.48%，收益年限以估價時點(diǎn)起計(jì)取40年（商業(yè)用途土地最高使用年限），運(yùn)用收益法公式 ，評估結(jié)果為6135元/ m2.此類操作的主要特點(diǎn)是收益年限取土地用途商業(yè)的使用年限，所取的客觀租金和資本化率與純店鋪一致。筆者認(rèn)為在此種方法的操作中有兩點(diǎn)有待商榷：非完全店鋪在收益上與純店鋪無異，但在房地產(chǎn)投資和取得成本上兩者不同，如土地取得的成本和開發(fā)過程的開發(fā)費(fèi)用及稅金等。根據(jù)評估人員的調(diào)查，非完全店鋪的房地產(chǎn)投資和取得成本一般低于純店鋪。單位面積投資成本，非完全店鋪一般高于住宅，低于純店鋪，且相對的投資風(fēng)險也與純店鋪不

8、同。同時，兩者在處置時也不盡相同。純店鋪的投資風(fēng)險也高于此類非完全店鋪，故資本化率與純店鋪相同不妥；其土地登記用途為住宅，使用期限為70年，余下30年的收益不能體現(xiàn)出來，收益年限取商業(yè)用途的最高年限40年就有不妥之處。權(quán)益與價格未完全對應(yīng)體現(xiàn)。操作方式二：考慮到上述這些問題，我們通常采用的方式是：在遵循合理合法、權(quán)益與價值對應(yīng)的原則的前提下，對該類房地產(chǎn)進(jìn)行分段評估。即將可獲收益年限分為兩段，前40年參照純店鋪的客觀租金評估，根據(jù)估價人員的市場調(diào)查，客觀租金為2.2元/天。m2，資本化率考慮非完全店鋪的風(fēng)險等因素，取資本化率8%（也可通過對純店鋪客觀租金的修正來體現(xiàn)非完全店鋪之間的權(quán)益差異，本

9、文不作進(jìn)一步闡述），根據(jù)收益法公式所得結(jié)果為a=6463元/ m2（a為第一段的收益價值）。剩余年期的價格可按兩種方法求取：第一種方法即剩余的24年（權(quán)證中可使用期限為64年）按住宅類型處理，根據(jù)收益法算出剩余年限的住宅價值；第二種方法采用房地分估，以解決第一種評估方法中的未來租金變化難以確定問題，即其中的土地采用基準(zhǔn)地價修正法來評估，建筑物部分按照成本法進(jìn)行評估。本例中采用第一種方法，評估人員根據(jù)市場調(diào)查，由估價對象住宅類租金的市場調(diào)查和趨勢分析，其住宅類的客觀租金為1.1元/天。m2，根據(jù)評估人員對房地產(chǎn)市場上住宅類物業(yè)的租售比的調(diào)查，結(jié)合評估對象的區(qū)域特性資本化率取7%，所得結(jié)果為b=1

10、98元/ m2（b為第二段的收益價值），合計(jì)的房地產(chǎn)評估價值為a+b=6661元/ m2.此種方法充分考慮了土地用途的收益年限，也區(qū)別對待了非完全店鋪和純店鋪在處置權(quán)上的差異，使非完全店鋪的四項(xiàng)權(quán)能的價值得到充分的顯現(xiàn)。 市場比較法驗(yàn)證：本區(qū)域的二手房（主要是次新房）的價格在4000元/平方米左右，而對盈港路的店鋪的市場調(diào)查，此區(qū)域的店鋪均價在6300-6800元/平方米之間。三、評估思路方法闡述1、本評估方法的評估前提與假設(shè)（1）非完全店鋪的市場租金水平與同類型的純店鋪相同；（2）不考慮非完全店鋪的建筑物的耐用年限與土地的使用年限不一致的情況，即認(rèn)為建筑物的經(jīng)濟(jì)使用年限與未來房地產(chǎn)的收益年限

11、一致。2、評估方法（1）將評估對象的收益年限分為兩段（a和b段）。（2）a段收益價格的求取Aa：商業(yè)類的凈收益ra：非完全店鋪的資本化率Na：評估時點(diǎn)至土地取得時間后第40年的年期（3）b段收益價格的求取Ab： 住宅類凈收益rb ： 住宅類資本化率Nb： 剩余可使用年期Na： 評估時點(diǎn)至土地取得時間后第40年的年期（4）評估對象的收益價格=Va+Vb四、評估方法應(yīng)用舉例案例二 浦東新區(qū)荷澤路*弄*號底層店鋪，此店鋪位于浦東新區(qū)金橋地區(qū)，建筑面積44.31平方米，單開間，土地用途住宅，土地使用期 2001-11-13至2070-05-30，房屋類型店鋪，建筑結(jié)構(gòu)為混合結(jié)構(gòu)，房屋的竣工年代為200

12、1年。實(shí)際用途為店鋪，部位為底層，總層數(shù)6層。店鋪的區(qū)域位置情況：店鋪單面臨荷澤路，店鋪的區(qū)域位置為浦東的金橋地區(qū)，浦興路以東，附近為金橋新村等住宅小區(qū)。居住的聚居度較高，商業(yè)聚集度一般。本區(qū)域的純店鋪一般位于荷澤路和博興路，根據(jù)市場調(diào)查，租金水平純店鋪與非完全店鋪兩者相同。估價時點(diǎn)為2004-04-15.估價過程：對估價對象進(jìn)行分段評估，分別計(jì)算其收益價值。1、估價對象自估價時點(diǎn)至第40年前的商業(yè)用途房地產(chǎn)評估：根據(jù)土地使用期限自2001-11-13至2070-5-30，扣除已使用的2.5年，實(shí)際收益年限取37.5年。經(jīng)估價人員的市場調(diào)查并根據(jù)該區(qū)域的實(shí)際情況，客觀租金約為2.5元/天。m2

13、.具體收益價值計(jì)算如下：（1）年有效毛收入確定有效毛收入=2.5元/天。m244.31 m2365天85（出租率）=3.44萬元（2）年總費(fèi)用確定1稅金（包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加，按規(guī)定取年有效毛收入的17.565）：3.44萬元17.5650.60萬元2修繕費(fèi)（按建筑物重置價值的2計(jì)）建筑物重置價值（估價對象的建筑物為混合結(jié)構(gòu)，按目前估價對象地區(qū)建造類似估價對象的建筑物單位重置價值為850元/平方米）重置價值=850元/平方米44.31平方米3.77萬元修繕費(fèi)=3.77萬元2%=0.08萬元3保險費(fèi)（按規(guī)定為建筑物重置價值的1.5-3，本次取2）保險費(fèi)=3.77萬元2=

14、0.008萬元4管理費(fèi)（包括管理人員經(jīng)費(fèi)、辦公費(fèi)、廣告費(fèi)等，取年有效毛收入的5）3.44萬元50.17萬元5確定年總費(fèi)用（1-4項(xiàng)的合計(jì)）0.600.08+0.0080.170.858萬元（3）年凈收益確定年凈收益=年有效毛收入-年總費(fèi)用=3.44萬元0.858萬元=2.582萬元（4）資本化率的確定資本化率的確定是根據(jù)安全利率加上一定的風(fēng)險調(diào)整值。以估價時點(diǎn)的中國人民銀行一年期定期存款利率1.98%作為安全利率。風(fēng)險調(diào)整值的確定綜合考慮以下因素：估價對象地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的平均收益狀況、估價對象的地理位置、估價對象的用途和新舊程度等。還要考慮到估價對象為非完全店鋪，風(fēng)險略低于純店鋪，最終確定為6%

15、.故資本化率為1.98%+6%=7.98%.2、計(jì)算剩余30年的房地產(chǎn)收益價值，以住宅用途來考慮，以現(xiàn)時的租金水平為參考依據(jù)，根據(jù)估價人員對未來趨勢的預(yù)測，客觀租金取1.2元/天。m2.（1）年有效毛收入確定有效毛收入=1.2元/天。m244.31平方米365天85（出租率）=1.65萬元（2）年總費(fèi)用確定1稅金（包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加，按規(guī)定取年有效毛收入的17.565）：1.65萬元17.5650.29萬元2修繕費(fèi)（按建筑物重置價值的2計(jì)）建筑物重置價值：（估價對象的建筑物為混合結(jié)構(gòu)，按目前估價對象地區(qū)建造類似估價對象的建筑物單位重置價值為850元/平方米）重置價值

16、=850元/平方米44.31平方米3.77萬元修繕費(fèi)=3.77萬元2%=0.08萬元3保險費(fèi)（按規(guī)定為建筑物重置價值的1.5-3，本次取2）保險費(fèi)=3.77萬元2=0.008萬元4管理費(fèi)（包括管理人員經(jīng)費(fèi)、辦公費(fèi)、廣告費(fèi)等，取年有效毛收入的5）1.65萬元50.08萬元5確定年總費(fèi)用（1-4項(xiàng)的合計(jì)）0.290.08+0.0080.080.458萬元（3）年凈收益確定年凈收益=年有效毛收入-年總費(fèi)用=1.65萬元0.458萬元=1.192萬元（4）資本化率的確定資本化率的確定是根據(jù)安全利率加上一定的風(fēng)險調(diào)整值。以估價時點(diǎn)的中國人民銀行一年期定期存款利率1.98%作為安全利率。風(fēng)險調(diào)整值的確定綜合考慮以下因素：估價對象地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的平均收益狀況、估價對象的地理位置、估價對象的用途和新舊程度等。還要考慮到估價對象為住宅，風(fēng)險低于店鋪，最終確定為5%.故資本化率為1.98%+5%=6.98%.（5）收益價值Vb房地產(chǎn)價值a房地產(chǎn)年凈收益r資本化率n房地產(chǎn)剩余收益年期t-評估時點(diǎn)至土地取得時間后第40年