對我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的再探討

1、對我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的再探討摘要：隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國的房價(jià)一直居高不下，甚至持有持續(xù)高漲的態(tài)勢。站在一個(gè)管理者的立場上，本文詳細(xì)我國當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題，并對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，以期對行業(yè)的發(fā)展有所幫助。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；稅制改革；政策abstract: with the development of social economy in china, chinas housing prices have been high, even holding a rising trend. standing in a management position, t

2、his paper details our current real estate industry problems, and the real estate macro-control situation analysis, in order to help the development of industry.key words: real estate; macro-control policies; tax system reform;中圖分類號：f293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： a 文章編號：2095-2104（2012）08-0020-02一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)存在的主要問題（一）我國

3、房地產(chǎn)存在稅制不合理風(fēng)險(xiǎn)與外國普遍將房地產(chǎn)稅作為完全的地方稅的做法不同，中國名義上將房地產(chǎn)稅列為地方稅，但是所有房地產(chǎn)稅的立法權(quán)都集中在中央，而且各個(gè)稅種的征稅對象、納稅人、計(jì)稅依據(jù)、稅率、減免稅等稅制基本要素的調(diào)整權(quán)也絕大部分集中在中央，從而不利于地方因地制宜地通過房地產(chǎn)稅增加財(cái)政收入和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)，也不利于房地產(chǎn)稅的完善。（二）我國房地產(chǎn)市場缺乏有效的市場調(diào)控機(jī)制在房地產(chǎn)的發(fā)展過程中，市場調(diào)節(jié)機(jī)制的弊端和不足逐漸暴露出來。在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下，很多房地產(chǎn)開發(fā)商為了追求經(jīng)濟(jì)利益而盲目的進(jìn)行房價(jià)的操控，謀求暴利成為房地產(chǎn)開發(fā)商的目標(biāo)。眾多的不合格工程、豆腐渣工程的出現(xiàn)給人們造成了重大的財(cái)產(chǎn)損失。房產(chǎn)

4、價(jià)格的高漲使得房地產(chǎn)淪為開發(fā)商謀取暴利的工具。市場調(diào)控機(jī)制的作用沒有得到發(fā)揮，國家的宏觀調(diào)控也沒有與市場調(diào)控相結(jié)合。雖然近年來國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)的頻率在不斷增加，但是調(diào)控政策過于頻繁，且缺乏持續(xù)性和針對性，難以取得良好的效果。（三）非法占地和盲目投資致使房地產(chǎn)市場混亂在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，獲取土地使用權(quán)時(shí)常有違法現(xiàn)象出現(xiàn)，有些開發(fā)商和政府進(jìn)行勾結(jié)，強(qiáng)制占用國有土地、農(nóng)業(yè)用地進(jìn)行地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。在土地收購過程中濫用土地資源、非法占用農(nóng)民用地的現(xiàn)象此起彼伏，造成了房地產(chǎn)開發(fā)的盲目擴(kuò)大。更有甚者，有些開發(fā)商進(jìn)行暗箱操作，利用非法手段低價(jià)取得國有土地使用權(quán)，引起國有資源的流失，損壞了國家土地儲(chǔ)備，給

5、國民經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展帶來阻礙。（四）我國房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)結(jié)構(gòu)失衡我國房地產(chǎn)項(xiàng)目在發(fā)展過程中，在有些地產(chǎn)開發(fā)上，為了追求經(jīng)濟(jì)利潤而盲目的進(jìn)行大規(guī)模的高檔住宅的開發(fā)，對于中低檔的住宅無暇關(guān)注，這就使得房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)不合理，地產(chǎn)開發(fā)比例的不協(xié)調(diào)使得經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)力度不夠，不能滿足人們的真正需求。而高檔房的入住率低，空置率高，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)資金難以回收，延緩了房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，也擴(kuò)大了貧富差距，不利于社會(huì)的和諧于穩(wěn)定。例如，我國很多城市的房屋空置率達(dá)到了30%以上，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)結(jié)構(gòu)的失衡有很大的關(guān)系。三、新時(shí)期房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策研究（一）地稅體制改革的深入貫徹與執(zhí)行在目前我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展中，國

6、家出臺(tái)的房地產(chǎn)稅制改革，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的稅制標(biāo)準(zhǔn)，解決了房地產(chǎn)稅不統(tǒng)一的問題。此外，稅制要具有穩(wěn)定性，不能進(jìn)行隨意的更改，稅收的權(quán)威性是保證稅收穩(wěn)定的前提，稅收的穩(wěn)定性是維護(hù)稅收權(quán)威性的保障。（二）利用信貸手段調(diào)控房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場發(fā)展的兩個(gè)關(guān)鍵因素是土地和資金。資金直接影響著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，國家利用金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸政策能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。政府出臺(tái)存款準(zhǔn)備金率的調(diào)整和變動(dòng)貸款利率，有效的調(diào)控投放于房地產(chǎn)市場的資金的數(shù)量和結(jié)構(gòu)。國家通常把信貸手段作為房地產(chǎn)市場調(diào)控的政要手段之一，這也是宏觀調(diào)控政策中經(jīng)濟(jì)手段的關(guān)鍵內(nèi)容。首先，對投放到房地產(chǎn)市場中的資金數(shù)量與規(guī)模進(jìn)行調(diào)控。房地產(chǎn)市場出

7、現(xiàn)緊縮或者引發(fā)泡沫都與信貸資金的控制有著密切的聯(lián)系。目前，我國房地產(chǎn)市場有一定的泡沫存在，在這個(gè)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，國家進(jìn)行信貸調(diào)節(jié)尤為重要。房地產(chǎn)項(xiàng)目中開發(fā)商的信貸資金與購房者的信貸資金要保持合理比例。其次，對貸款期限和利率進(jìn)行調(diào)整。因?yàn)槔适琴Y金借貸的主要成本，也會(huì)在很大程度上影響市場上各方主體的未來收益。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控時(shí)，尤其是在供大于求的情況下，相關(guān)部門可以采用提高開發(fā)商貸款利率、降低消費(fèi)者購房利率的方法，這有助于宏觀調(diào)整目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。例如，可以對首套房貸的利率給予9折優(yōu)惠，而對于二套房貸要適當(dāng)調(diào)高利率，對于三套房貸不予批復(fù)等措施，能夠起到良好的調(diào)控效果。再次，控制貸款成數(shù)。這主

8、要從兩個(gè)方面著手，一是指房地產(chǎn)開發(fā)商在申請項(xiàng)目貸款時(shí)應(yīng)具備的自有資金比例；二是指房地產(chǎn)購買者在購買時(shí)可申請到的最高貸款比例。通過對貸款成數(shù)的高低的調(diào)整，可以有效控制房地產(chǎn)市場的活躍程度，打擊房地產(chǎn)市場投機(jī)等行為。最后，建立和完善房地產(chǎn)金融市場，不斷提高房地產(chǎn)金融服務(wù)水平，通過資本市場的作用來規(guī)避或緩解房地產(chǎn)市場在發(fā)展中存現(xiàn)的各種問題，并積極展開政策性的住房金融業(yè)務(wù)，以促動(dòng)房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展，改善人民群眾的生活質(zhì)量。四、對目前我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的思考（一）我國的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策存在一定的弊端經(jīng)過分析不難發(fā)現(xiàn)，雖然我國房地產(chǎn)的總體外部環(huán)境是良好的，但是目前我國房地產(chǎn)市場的變化并不是市場自動(dòng)

9、調(diào)節(jié)的結(jié)果，因此市場調(diào)控政策不能放松，但是我們也不能夸大了國家市場調(diào)整政策的作用，因?yàn)槲覈姆康禺a(chǎn)市場調(diào)控政策不是萬能的，只有實(shí)現(xiàn)與市場調(diào)節(jié)的充分結(jié)合，才能發(fā)揮最佳效果。例如，從總體上看，我國的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策取得了一定的成果，一線城市的房價(jià)從表面上看，其發(fā)展態(tài)勢已經(jīng)趨于平穩(wěn)，但是在廉租房建設(shè)、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)方面還需要進(jìn)一步改進(jìn)，中小城市的房價(jià)還在出現(xiàn)不同程度的上漲。（二）要尊重房地產(chǎn)市場發(fā)展的客觀規(guī)律隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和調(diào)整應(yīng)當(dāng)更加倚重市場自身的調(diào)節(jié)作用。房地產(chǎn)行業(yè)的利潤，應(yīng)當(dāng)根據(jù)各種費(fèi)用和成本進(jìn)行合理的確定，并將其控制在合理的范圍之內(nèi)，再加上國家相關(guān)政策的

10、引導(dǎo)，這樣就可以有效控制房價(jià)，減輕購房者的負(fù)擔(dān)，減少行業(yè)內(nèi)的混亂現(xiàn)象，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。（三）房價(jià)的理性回歸還需要進(jìn)一步的治理中國的房地產(chǎn)調(diào)控政策，要避免“越調(diào)越漲”狀況的發(fā)生，需要進(jìn)一步加大綜合治理的力度，除了需要采取更多精準(zhǔn)有效的市場調(diào)控政策外，還需要推進(jìn)整體上的改革，例如房貸規(guī)模有適當(dāng)收縮，盡量控制在6萬億上下，對房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)售制要進(jìn)行規(guī)范和管理，適當(dāng)擴(kuò)大土地供應(yīng)規(guī)模等。這雖然在短期內(nèi)可能對我國的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響，但是從長遠(yuǎn)看，只要政府下定決心對房地產(chǎn)市場進(jìn)行整理，一旦過了陣痛期，對降低房地產(chǎn)市場的泡沫風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展將是非常有利的。五、結(jié)語綜上所述，基于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀，以及對新時(shí)期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的分析與思考，表明我國的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中仍舊存在很多問題和弊端，如何單靠市場的自身調(diào)節(jié)或者政府部門的宏觀調(diào)整，都是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，唯有實(shí)現(xiàn)二者的充分結(jié)合，多加強(qiáng)相關(guān)主管部門的政策引導(dǎo)，才能實(shí)現(xiàn)我國