世聯_如何制定推廣及推貨策略培訓_51p_2012年_課程_教程

1、1傳播管理系列 策劃沙龍第章如何制定推廣及推貨策略2論推廣及推貨策略釋義：推廣=廣告?zhèn)鞑?制定正確策略的前提，是思考4匹配壹 制定策略的三大思考原點定位取舍貳低谷時要沉得住氣、遇危機時要從容，只要過程把握完美，結果一定不會差尊重自然規(guī)律，地產也會有周期，低谷時要鎮(zhèn)定，不要自失方寸，只要過程完美，結果一定不會差，我們要成為市場機會的洞察者，一有機會，馬上帶領團隊突圍；56叁 代理商的營銷模式只有大原則，沒有絕對定勢一切基于客戶是大原則營銷沒有固定的做法與模式水無常形、兵無常勢關鍵是借力打力、見招拆招釋義：客戶=消費者/發(fā)展商7錢花出去，一定要有成效；否則，你會好危險！有些時候，讓發(fā)展商花錢不見得

2、是好事，凡涉及到用錢的建議，一定要謹慎！肆 有時，發(fā)展商主動花錢并不值得高興8營銷不僅是技術，世界并不單純，我們要學會平衡多方面的利益發(fā)展商股東的利益；自己公司的利益；發(fā)展商關鍵人物的利益；自己團隊的利益；個人的利益；12345伍9論推貨與推廣的關系推貨策略廣告策略在一個項目中，經常出現各式各樣的產品放在一起檔次：高低檔全都有；類型：商業(yè)夾著住宅；貨量：多少分布不均；價格：平貴差別太大；銷售：難易各有千秋；形象：展示好壞參差；常同時出現的產品形態(tài)觀點：推貨與推廣策略思考的側重點各有不同，動作也多有相反，但推廣（廣告策略）卻是為最終成功推貨作掩護與打埋伏的；10銷售：一定要開門紅；價格：平貨更能

3、啟市；形象：是包裝的責任；檔次：不是最終利益；類型：眼中都是一樣；貨量：劉德華原理；推貨時的重要性思考排序類型：視形勢適當否；形象：好形象最重要；檔次：帶動后續(xù)走勢；貨量：重點照顧多的；銷售：是果不是因；價格：只是終極體現；推廣時的重要性思考排序11一般情況下，推貨與推廣策略在選取產品對象時的重點決策原則營銷攻略推廣策略確定類型推貨策略用檔次高的產品建立形象，提升低端產品溢價條件；用形象好的產品支撐現場產品品質，為低端產品抵御風險；先啟動受市場歡迎的且性價比較高的產品；高端產品扮演掩護角色；多樣性平均分配最理想；12談談新盤常規(guī)的策略制定方法13新盤常規(guī)盤開盤前的廣告策略制定 步驟一：確定主流

4、目標客戶群（此處略）； 步驟二：明確推售及推廣產品（此處略）； 步驟三：明確主要競爭對手；14步驟三：用最快捷的方式，找準競爭對手；對手如云，誰才是真正的敵人？對手選取原則：原則1：對手不能多，不能超過2個原則2：就近不就遠，就重不就輕原則3：運用五同法案例：公館、金域、東駿城市價值配套資源自然景觀資源 15人工景觀資源0鑒別對手的思考工具Q116總價0鑒別對手的思考工具Q2單價17競爭的物理距離0鑒別對手的思考工具Q3競爭的心理距離18步驟四：基于競爭形勢制定區(qū)隔策略對自己，關健是要了解自己的亮點和優(yōu)勢對敵人，關健是要知道對手的致命傷競爭角力中，要清楚自己的優(yōu)勢分別意味著什么區(qū)域共性/普通特

5、點/排他性/強烈排烈性本體對手區(qū)隔123對手名稱對手最大劣勢項目對應優(yōu)勢共性區(qū)隔點19區(qū)隔對手的工具表Q1物業(yè)價值20成熟價值服務價值區(qū)位價值一般亮點一般排他性某項目居住價值品牌價值一般亮點強烈排他性獨特性相對共性區(qū)隔對手的工具表Q2景觀價值排他色調概念求？2.產值訴要價賣點4.主？告版式手廣導1.賣異優(yōu)勢強烈情？2.賣田假？3.賣奢貴？4.賣歷文？5.賣投值？21域風園度華尊史人資價性主導2？1.主 ？品3.主 ？打5.廣對告區(qū)隔主步驟五：基于區(qū)隔策略制定初步調性與產品價值觀1步驟六：最后達成初步結論提煉核心競爭價值和形象定位對賣點作出梳理、排序和整合對產品進行新概念包裝確定項目的價值主張?zhí)?/p>

6、供項目價值主張的意象表現12345軒廣告公司負責提煉符號、廣告語、屬性定位語、調性與視覺表現、相關應用及延展；案例-凱名2223什么是調性？什么是視覺表現？符號+廣告語+屬定+版式+主色調+字體調性在一般情況下的應用和延展（橫與豎的表現，各類栽體的表現）案例步驟七：最終確定調性與視覺表現(廣告公司)案例24123467符號+概念屬性定位語本期廣告標題版色與主色調子項目廣告語產品信息(賣點)案例25室內吊旗/刀旗禮品袋禮品(茶杯)廣告DV封套戶外廣告/T牌工地圍板/圍墻廣告視覺表現系統(tǒng)案例26步驟八：廣告公司出具廣告表現策略 在顧問公司出具廣告推廣策略后； 由廣告公司再其基礎上制定廣告表現策略；

7、 同時，提交調性、視覺表現及相關應用和延展；27談談在售盤典型的策略制定方法28在售盤，常用的思想突破口01產品：以當期最有競爭力、最能走動的貨量為主要突破口；競爭：能與主要對手拉開距離的重點優(yōu)勢為突破口；環(huán)境：能結合環(huán)境與季節(jié)天氣變化所享受到的情境為突破口；工程：以最新工程喜慶節(jié)點或重要展示重點為主要突破口；123429在售盤，常用的思想突破口02社會：能因應社會事件新聞進行結合并能產生轟動效應的機會;促銷：以當期最大的促銷措施為主要突破口；政策：能制造迎合最新政策或法規(guī)精神而緊合創(chuàng)造的機會；56730讓我們再來談談常規(guī)的推貨策略與渠道31城郊低密度純大戶型洋房群(金域中央/聚星島)；城市超

8、高層大戶型洋房群（天驕風景/凱名軒）；小量大戶型別墅+大體量洋房(東駿豪苑)；大量大戶型別墅+大體量洋房（錦繡山河/怡景花園）；大量類別墅+小量洋房（國際公館一二期）；豪宅的常規(guī)推廣策略和適用渠道 常見的豪宅類型純洋房項目：主推大戶型帶動小戶型銷售；純別墅項目：主推大戶型或創(chuàng)新產品帶動小別墅銷售；復合型項目：主推別墅或創(chuàng)新產品帶動普通產品銷售； 豪宅較常采用的推廣策略32小量裙樓商業(yè)+大體量住宅(廣州保利豐花園)；小量街鋪商業(yè)+大體量住宅（金地格林小城）；大體量商業(yè)+住宅（虎門地標）；城市商住類項目的常規(guī)推廣策略和適用渠道 常見的城市商住類項目小裙商住宅項目：先推售住宅，再推售商業(yè)；小街商住宅

9、項目：先推售住宅，再推售街鋪；大體量商業(yè)復合項目：先推售易售項目，再推售難點項目； 城市商住項目較常用的推廣策略常規(guī)開盤的推廣渠道組合東莞最有力的組合：戶外+電視+短信形象在前期輔墊和建立：戶外廣告；形象在開盤前端的高度爆發(fā)：電視廣告；輔助吸納城市品質客戶的渠道：分眾傳媒；形象在開盤前兩天的集中提升：報紙廣告；形象的低成本長期滲透與建立：夾報廣告；利用產品及銷售信息迅速積聚人氣：短信廣告；外地投資客及年輕客戶的選用渠道：網絡及其論壇；吸納特定圈層客戶的有效渠道：短信/直郵；誤區(qū)：渠道沒有所謂的高低檔之分，關鍵是否與客戶的生活-事業(yè)軌跡相吻合；34特殊項目的推廣案例35案例：快速路邊沿的房子如何

10、推？國際公館-諾丁山名稱：二期諾丁山洋房組團；位置：緊鄰快速路五環(huán)路邊；貨量：286套；狀況：220套房子全部不同程度受五環(huán)路的振動和噪音影響；售價：均價目標5500元/平米；戶型：135-155平米全三房；特點：依小山而建，有山居洋房的特色；主要問題：整個組團受五環(huán)快速路所帶來的負面影響很大，噪聲及振動干擾嚴重，發(fā)展商要求實現售價5500元/平米，周邊時價5600元/平米；諾丁山案例：營銷制勝的幾個思考要點思考一思考二思考三思考四思考五思考五賣給誰更容易？本地人？外地人？哪些賣點令客戶更能接受？賣現場還是賣沙盤？如何控制現場？定價如何配合？采用哪種開賣方式更易于速戰(zhàn)速決？成交后，客戶如果后悔

11、退樓，怎辦？123456諾丁山案例：幾個對應的關健方法以外地人知識移民為最終主流買家戰(zhàn)術一1戰(zhàn)術二整合東莞首個世界級山居組團為主要賣點2戰(zhàn)術三戰(zhàn)術四戰(zhàn)術五戰(zhàn)術六不準參觀現場、只看模型賣房按模型進行定價，同時極大的拉開價差采用不收籌、不排隊，直接交單的銷售方式開售當天中午隨即升價，首個月內接連升價3456關健錦囊細分客戶；瞞天過海；速戰(zhàn)速決；上屋抽梯；38案例：爛層樓如何推？廣州-保利豐花園時間：當時是2003年6月；名稱：保利豐花園；位置：廣州海珠老城區(qū)洪德路；貨量：600套；狀況：爛尾2年，后來啟動，銷售一年才成交20套；售價：均價目標4500元/平米；戶型：75-160平米；特點：外帶2層

12、裙樓；主要問題：曾爛尾過2年，雖后來復工，但發(fā)展商在當地口碑極差，中原接盤近一年只售出22套，平時上門量不足20臺/周；保利豐案例：營銷制勝的幾個思考要點思考一思考二思考三思考四思考五老城中心，客流多，但他們?yōu)楹尾粊恚宽椖课恢媚敲春?，客戶們其實最擔心哪些問題？知道病因后，如何著手改善？改善后，又如何客戶清晰感知？感知后，又如何把市場信心進一步強化？12345保利豐案例：幾個對應的關健方法戰(zhàn)術一戰(zhàn)術二從現場包裝入手，重新包裝賣場與工地在門口豎立大型工程信心進度承諾牌12戰(zhàn)術三利用倒計時優(yōu)惠進行收籌-排隊，制造效應3關健錦囊重建信心 展示 強烈承諾凝聚人氣 活動 優(yōu)惠戰(zhàn)術四強銷期逢節(jié)氣在賣場門口搞

13、各類游園活動441案例：城市大盤要大幅提升目標，如何達到？ 廣州-光大花園時間：當時是2003年1月；名稱：光大花園；位置：海珠工業(yè)大道革新路；貨量：1220套；狀況：月均銷售60套，營銷費用率2%；售價：均價目標4900元/平米；戶型：85-160平米；特點：100萬超大型社區(qū)主要問題：由于資金壓力，發(fā)展商要求開源節(jié)流，提出把上半年銷售目標增加到480套，營銷費用壓縮到1.3%；光大花園案例：營銷制勝的幾個思考要點思考一思考二思考三思考四上增下減，我們還有什么資源沒有利用和發(fā)掘？在開源方面，能否在展示及促銷方面做文章？老業(yè)主成交介紹還有沒有潛力可發(fā)掘？小眾渠道及公關層面是否仍有題才？1234

14、光大花園案例：幾個對應的關健方法戰(zhàn)術一內部挖潛，大幅提升老業(yè)主介紹的獎勵1戰(zhàn)術二小幅提面價并同進增加靈活促銷措施2關健錦囊老業(yè)主資源明漲暗促公關聚人氣善用小眾戰(zhàn)術三戰(zhàn)術四加強看樓車與公關活動的配合，增加人氣改用夾報和短信作長期地區(qū)直銷滲透3444名稱：國際公館-一號街區(qū)時間：2006年1月初；貨量：在售疊加別墅余貨32套，聯排別墅22套，洋房186套；現狀：黃金海岸區(qū)的聯排小區(qū)園林工程剛竣工（銷售緩慢）、疊加整個季度每月2-3套（業(yè)績一般），一號街區(qū)洋房整個季度每月8-10套（滯銷）；成因：160平米四房大戶洋房和疊加別墅全部靠路，客戶對噪音畏懼導致基本滯銷；同時，聯排別墅剛加價800元/平米

15、、戶型差且無板房屬自然銷售狀態(tài)，市場信心未能馬上恢復； 主要問題：發(fā)展商要求在一二月份回籠不少于5000萬元，并實現洋房銷售困局的迅速扭轉，怎么辦？案例：超級大盤洋房組團銷售不振，如何解決？ 東莞-公館一號街區(qū)洋房節(jié)氣時值初春聯排形象好檔次高可塑性強時節(jié)歲晚獎金疊加獨門產品角色尷尬社區(qū)成熟園林洋房量大貨多靠路噪音現場新路徑機會新貨溫莎堡新疊加3月份推出結論一：主推高端（聯排）帶動低端（洋房）保存中端（疊加）；結論二：利用節(jié)氣，整合資源，重點表現成熟、宏大、美麗環(huán)境下的公館社區(qū)； 45一號街區(qū)案例：營銷制勝的幾個思考要點46總 策 略1主打園林牌（初春下的公館社區(qū)風情）電視廣告戶外廣告短信廣告現

16、場展示促銷配合23456加拍實景廣告雜志，重點表現成熟水岸園林主打聯項目+聯排產品形象主打洋房銷售信息(面積+促銷)開辟可以開高球車的胡志明園林參觀小道整合折扣，現場擠推少量一口價精選單位一號街區(qū)案例：幾個對應的關健方法關健錦囊主要圍繞如何表現與發(fā)布大社區(qū)最真實美麗的狀態(tài)；適當促銷輔助47如何平衡不同的利益？研究對象：發(fā)展商關鍵人物48哪些人屬于關鍵人物？他們通常會是什么位置上的人？營銷總經理？策劃總監(jiān)？銷售部經理？核算部主管？營銷總監(jiān)？策劃經理？銷售總監(jiān)？辦公室主任？市場部經理？策劃主管？銷售主任？其他？他們不會同時出現，但卻是屬于關鍵性的實權人物；他們對我們業(yè)務關系有著很大的決定性影響，而且對參與各項費用的支出有著很大的權利；49關鍵人物們到底想要什么？關鍵人物們關心的利益與能實現的渠道物質利益：回扣、私傭、出國旅游考察；實現渠道：各類廣告費回扣、公關活動費用回扣、自己的公司；精神利益：業(yè)界知名度、媒體見報率、新聞曝光率、論壇上座率；實現渠道：猛做廣告討好媒體、花