財務(wù)會計1第8章投資性房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)

1、 新編財務(wù)會計新編財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS2財務(wù)會計專業(yè)財務(wù)會計專業(yè)2022-3-6 理解投資性房地產(chǎn)的定義與特征；理解投資性房地產(chǎn)的定義與特征； 掌握不同計量模式下投資性房地產(chǎn)的初始計量和后續(xù)計量；掌握不同計量模式下投資性房地產(chǎn)的初始計量和后續(xù)計量； 掌握投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理；掌握投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理； 掌握投資性房地產(chǎn)減值和處置的會計處理。掌握投資性房地產(chǎn)減值和處置的會計處理。第第8 8章章 投資性房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)和其他資產(chǎn) 新編財務(wù)會計新編財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大

2、連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS3財務(wù)會計專業(yè)財務(wù)會計專業(yè)2022-3-6 能夠?qū)ζ髽I(yè)的投資性房地產(chǎn)進行正確判定和分類；能夠?qū)ζ髽I(yè)的投資性房地產(chǎn)進行正確判定和分類； 能夠正確理解并應(yīng)用投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式的能夠正確理解并應(yīng)用投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式的條件；條件； 能夠在不同計量模式下解決投資性房地產(chǎn)的具體會計問題；能夠在不同計量模式下解決投資性房地產(chǎn)的具體會計問題； 能夠?qū)⒂嘘P(guān)會計信息在財務(wù)報告中列報和披露。能夠?qū)⒂嘘P(guān)會計信息在財務(wù)報告中列報和披露。第第8 8章章 投資性房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)和其他資產(chǎn) 新編財

3、務(wù)會計新編財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS4財務(wù)會計專業(yè)財務(wù)會計專業(yè)2022-3-6 第第8 8章章 目目 錄錄 新編財務(wù)會計新編財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS5財務(wù)會計專業(yè)財務(wù)會計專業(yè)2022-3-6 房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。房地產(chǎn)中的土地是房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。房地產(chǎn)中的土地是指土地使用權(quán)。房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。指土地使用權(quán)。房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。 投資性房地產(chǎn)

4、是指為賺取租金或資本增投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。 新編財務(wù)會計新編財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS6財務(wù)會計專業(yè)財務(wù)會計專業(yè)2022-3-6（一）投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動（一）投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動 投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權(quán)，投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權(quán)，這實質(zhì)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)行為。房地產(chǎn)租金就是讓渡這實質(zhì)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)行為。房地產(chǎn)租金就是讓渡資產(chǎn)使用權(quán)取得的使

5、用費收入資產(chǎn)使用權(quán)取得的使用費收入，是企業(yè)為完成其經(jīng)營目標所從，是企業(yè)為完成其經(jīng)營目標所從事的經(jīng)營性活動以及與之相關(guān)的其他活動形成的經(jīng)濟利益總流事的經(jīng)營性活動以及與之相關(guān)的其他活動形成的經(jīng)濟利益總流入。入。 根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)出租房地產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)出租房地產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)均視為一種經(jīng)營活動，其取得的租金收入或土地使權(quán)均視為一種經(jīng)營活動，其取得的租金收入或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收益應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅；如果土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓用權(quán)轉(zhuǎn)讓收益應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅；如果土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓增值額達到法定標準的，還應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。增值額達到法定標準的，還應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。 新編財務(wù)會計新編財務(wù)會計 大連理工

6、大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS7財務(wù)會計專業(yè)財務(wù)會計專業(yè)2022-3-6（二）投資性房地產(chǎn)在為企業(yè)帶來經(jīng)濟利益流入的方式與自（二）投資性房地產(chǎn)在為企業(yè)帶來經(jīng)濟利益流入的方式與自用房地產(chǎn)明顯不同用房地產(chǎn)明顯不同（三）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量有兩種模式（三）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量有兩種模式 投資性房地產(chǎn)為企業(yè)帶來的經(jīng)濟利益流入的方式主要是通投資性房地產(chǎn)為企業(yè)帶來的經(jīng)濟利益流入的方式主要是通過獲取租金收益和處置收益來實現(xiàn)，與自用房地產(chǎn)明顯不同，過獲取租金收益和處置收益來實現(xiàn)，與自用房地產(chǎn)明顯不同，因此應(yīng)當(dāng)作為一項單獨資產(chǎn)進行核算和

7、反映。因此應(yīng)當(dāng)作為一項單獨資產(chǎn)進行核算和反映。 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量有成本計量和和公允價值計量兩投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量有成本計量和和公允價值計量兩種計量模式。一般情況下，投資性房地產(chǎn)采用成本計量模式，種計量模式。一般情況下，投資性房地產(chǎn)采用成本計量模式，在滿足特定條件下可以采用公允價值計量模式。而企業(yè)的固定在滿足特定條件下可以采用公允價值計量模式。而企業(yè)的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)一般采用成本計量。資產(chǎn)和無形資產(chǎn)一般采用成本計量。 新編財務(wù)會計新編財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS8財務(wù)會計專業(yè)財務(wù)會計專業(yè)2022

8、-3-6( (一一) )已出租的土地使用權(quán)已出租的土地使用權(quán) 對于以經(jīng)營租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位對于以經(jīng)營租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認為投資性房地產(chǎn)。的，不能確認為投資性房地產(chǎn)。 已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。 新編財務(wù)會計新編財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS9財務(wù)會計專業(yè)財務(wù)會計專業(yè)2022-3-6( (二二) )持有并準備增值后

9、轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) 這類土地使用權(quán)很可能給企業(yè)帶來資本增值收益，符合這類土地使用權(quán)很可能給企業(yè)帶來資本增值收益，符合投資性房地產(chǎn)的定義。投資性房地產(chǎn)的定義。 持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。 按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地，按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用不屬于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，也就不屬于投資性房地產(chǎn)。權(quán)，也就不屬于投資性房地產(chǎn)。 新編財務(wù)會計新編財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版

10、社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS10財務(wù)會計專業(yè)財務(wù)會計專業(yè)2022-3-6 ( (三三) )已出租的建筑物已出租的建筑物 包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。 已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。出租的建筑物。 新編財務(wù)會計新編財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS11財務(wù)會計專業(yè)財務(wù)會計專業(yè)2022-3-61用于出租的建筑用于出租的建筑物

11、是指企業(yè)擁有物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。產(chǎn)權(quán)的建筑物。2已出租的建筑物已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃他方簽訂了租賃協(xié)議協(xié)議,約定以經(jīng)營約定以經(jīng)營租賃方式出租的租賃方式出租的建筑物。建筑物。3企業(yè)將建筑物出企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議租，按租賃協(xié)議向承租人提供的向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重整個協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認為投建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。資性房地產(chǎn)。企業(yè)在判斷和確認已出租的建筑物時，應(yīng)當(dāng)把握以下要點：企業(yè)在判斷和確認已出租的建筑物時，應(yīng)當(dāng)把握以下要點： 一般應(yīng)自租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開始日起，經(jīng)營租出的建一般應(yīng)自

12、租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開始日起，經(jīng)營租出的建筑物才屬于已出租的建筑物。筑物才屬于已出租的建筑物。 新編財務(wù)會計新編財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS12財務(wù)會計專業(yè)財務(wù)會計專業(yè)2022-3-6此外，此外，下列項目不屬于投資性房地產(chǎn)：下列項目不屬于投資性房地產(chǎn)： 實務(wù)中，存在某項房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部實務(wù)中，存在某項房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。如某項投資性房地產(chǎn)不分用于賺取租金或資本增值的情形。如某項投資性房地產(chǎn)不同用途的部分能夠單獨計量和出售的，應(yīng)當(dāng)分別確認為固定同

13、用途的部分能夠單獨計量和出售的，應(yīng)當(dāng)分別確認為固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)、存貨）和投資性房地產(chǎn)。資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)、存貨）和投資性房地產(chǎn)。自用房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn) 新編財務(wù)會計新編財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS13財務(wù)會計專業(yè)財務(wù)會計專業(yè)2022-3-6 對于已出租的土地使用權(quán)、已出租的建筑物，其作為投對于已出租的土地使用權(quán)、已出租的建筑物，其作為投資性房地產(chǎn)的確認時點為租賃期開始日，即承租人有權(quán)行使資性房地產(chǎn)的確認時點為租賃期開始日，即承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。對持有并

14、準備增值后轉(zhuǎn)讓的土其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。對持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，其作為投資性房地產(chǎn)的確認時點為企業(yè)將該土地地使用權(quán)，其作為投資性房地產(chǎn)的確認時點為企業(yè)將該土地使用權(quán)停止自用，準備增值后轉(zhuǎn)讓的日期。使用權(quán)停止自用，準備增值后轉(zhuǎn)讓的日期。（1）與該投資性房）與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟利益地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠地產(chǎn)的成本能夠可靠計量?？煽坑嬃?。 一項資產(chǎn)在符合投資性房地產(chǎn)的概念并同時一項資產(chǎn)在符合投資性房地產(chǎn)的概念并同時滿足下列兩個條件時，才可確認為投資性房地產(chǎn)：滿足下列兩個條件時，才可確認為投資性房地產(chǎn)： 新編財

15、務(wù)會計新編財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS14財務(wù)會計專業(yè)財務(wù)會計專業(yè)2022-3-6投資性房地產(chǎn)應(yīng)按成本進行初始計量。投資性房地產(chǎn)應(yīng)按成本進行初始計量。 （一）賬戶設(shè)置（一）賬戶設(shè)置 成本模式下的投資性房地產(chǎn)會計處理比較簡單，企業(yè)應(yīng)成本模式下的投資性房地產(chǎn)會計處理比較簡單，企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置當(dāng)設(shè)置“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”賬戶，比照賬戶，比照“固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)”或或“無形無形資產(chǎn)資產(chǎn)”賬戶進行核算，反映投資性房地產(chǎn)的成本。賬戶進行核算，反映投資性房地產(chǎn)的成本。 公允價值模式下投資性房地產(chǎn)實際成本的確定與成本模

16、公允價值模式下投資性房地產(chǎn)實際成本的確定與成本模式下投資性房地產(chǎn)實際成本的確定是一致的，但企業(yè)應(yīng)當(dāng)在式下投資性房地產(chǎn)實際成本的確定是一致的，但企業(yè)應(yīng)當(dāng)在“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”賬戶下設(shè)置賬戶下設(shè)置“成本成本”和和“公允價值變動公允價值變動”兩個明細賬戶，其中兩個明細賬戶，其中“成本成本”明細賬戶反映投資性房地產(chǎn)的明細賬戶反映投資性房地產(chǎn)的取得成本。取得成本。 新編財務(wù)會計新編財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS15財務(wù)會計專業(yè)財務(wù)會計專業(yè)2022-3-6( (二二) )投資性房地產(chǎn)初始計量的核算投資性房地產(chǎn)

17、初始計量的核算1.1.外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)外購?fù)顿Y性房地產(chǎn) 外購采用成本模式計量的土地使用權(quán)和建筑物，應(yīng)當(dāng)按外購采用成本模式計量的土地使用權(quán)和建筑物，應(yīng)當(dāng)按照取得時的實際成本進行初始計量，其成本包括購買價款、照取得時的實際成本進行初始計量，其成本包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。 新編財務(wù)會計新編財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS16財務(wù)會計專業(yè)財務(wù)會計專業(yè)2022-3-6 20102010年年3 3月，甲企業(yè)計劃購入一棟寫字樓用于對月，甲企業(yè)計劃購入一

18、棟寫字樓用于對外出租。外出租。3 3月月1515日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同，日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自寫字樓購買日起將這棟寫字樓出租給乙企業(yè)，為期約定自寫字樓購買日起將這棟寫字樓出租給乙企業(yè)，為期5 5年。年。4 4月月5 5日，甲企業(yè)實際購入寫字樓，支付價款共計日，甲企業(yè)實際購入寫字樓，支付價款共計1 2001 200萬元萬元( (假設(shè)不考慮其他因素，甲企業(yè)采用成本模式進行后續(xù)假設(shè)不考慮其他因素，甲企業(yè)采用成本模式進行后續(xù)計量計量) )?！纠纠? 8. .1 1】 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓寫字樓 12

19、000 000 12 000 000 貸：銀行存款貸：銀行存款 12 000 000 12 000 000 新編財務(wù)會計新編財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS17財務(wù)會計專業(yè)財務(wù)會計專業(yè)2022-3-6 2. 2. 自行建造的投資性房地產(chǎn)自行建造的投資性房地產(chǎn) 企業(yè)在建造過程中發(fā)生的支出通過企業(yè)在建造過程中發(fā)生的支出通過“在建工程在建工程”賬戶進賬戶進行歸集，待該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)時將建造支出由行歸集，待該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)時將建造支出由“在建工程在建工程”轉(zhuǎn)入轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”賬戶

20、，將相應(yīng)的土地使賬戶，將相應(yīng)的土地使用權(quán)由用權(quán)由“無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)”轉(zhuǎn)入轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”。 新編財務(wù)會計新編財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS18財務(wù)會計專業(yè)財務(wù)會計專業(yè)2022-3-6 20102010年年3 3月，甲企業(yè)從其他單位購入一塊土地的使月，甲企業(yè)從其他單位購入一塊土地的使用權(quán)，并在該塊土地上開始自行建造三棟廠房。用權(quán)，并在該塊土地上開始自行建造三棟廠房。20102010年年6 6月，月，甲企業(yè)預(yù)計廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將甲企業(yè)預(yù)計廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)

21、營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工（達到預(yù)定可使用狀態(tài)）時開始起租。完工（達到預(yù)定可使用狀態(tài)）時開始起租。20102010年年7 7月月5 5日，三日，三棟廠房同時完工（達到預(yù)定可使用狀態(tài)棟廠房同時完工（達到預(yù)定可使用狀態(tài)) )。該塊土地使用權(quán)的。該塊土地使用權(quán)的成本為成本為600600萬元；三棟廠房的造價均為萬元；三棟廠房的造價均為1 0001 000萬元，能夠單獨出萬元，能夠單獨出售。售?！纠纠? 8. .2 2】 新編財務(wù)會計新編財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNI

22、VERSITY OF TECHNOLOGY PRESS19財務(wù)會計專業(yè)財務(wù)會計專業(yè)2022-3-6 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)廠房廠房 10 000 00010 000 000 貸：在建工程貸：在建工程 10 000 00010 000 000土地使用權(quán)中的對應(yīng)部分同時轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)土地使用權(quán)中的對應(yīng)部分同時轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)600600（100010003000) 3000) 200200萬元。萬元。 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)土地使用權(quán)土地使用權(quán) 2 000 000 2 000 000 貸：無形資產(chǎn)貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)土地使用

23、權(quán) 2 000 0002 000 000 新編財務(wù)會計新編財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS20財務(wù)會計專業(yè)財務(wù)會計專業(yè)2022-3-6 3. 3.非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的初始計量在本章非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的初始計量在本章第四節(jié)第四節(jié)“投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換”中進行介紹。中進行介紹。 非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)將原來以非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)將原來以出售為目的作為存貨核算的房地產(chǎn)

24、或?qū)⒁宰杂脼槟康淖鳛楣坛鍪蹫槟康淖鳛榇尕浐怂愕姆康禺a(chǎn)或?qū)⒁宰杂脼槟康淖鳛楣潭ㄙY產(chǎn)或無形資產(chǎn)核算的房地產(chǎn)用于出租或資本增值轉(zhuǎn)換為定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)核算的房地產(chǎn)用于出租或資本增值轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)。 新編財務(wù)會計新編財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS21財務(wù)會計專業(yè)財務(wù)會計專業(yè)2022-3-64.4.投資者投入的投資性房地產(chǎn)，按照投資者約定的價值計投資者投入的投資性房地產(chǎn)，按照投資者約定的價值計量；投資者的約定不公允的，以公允價值計量。量；投資者的約定不公允的，以公允價值計量。5.5.債務(wù)重組取得的投

25、資性房地產(chǎn)按照債務(wù)重組準則的相關(guān)債務(wù)重組取得的投資性房地產(chǎn)按照債務(wù)重組準則的相關(guān)規(guī)定處理規(guī)定處理6.6.非貨幣性資產(chǎn)交換取得的投資性房地產(chǎn)按照非貨幣性資非貨幣性資產(chǎn)交換取得的投資性房地產(chǎn)按照非貨幣性資產(chǎn)交換準則的規(guī)定處理產(chǎn)交換準則的規(guī)定處理 新編財務(wù)會計新編財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS22財務(wù)會計專業(yè)財務(wù)會計專業(yè)2022-3-6 （一）采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)（一）采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計量，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，通常應(yīng)當(dāng)采用

26、成本模式計量，只有滿足特定條件的情況下才可以采用公允價值模式計量。只有滿足特定條件的情況下才可以采用公允價值模式計量。 采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的，應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的，應(yīng)當(dāng)設(shè)置設(shè)置“投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)累計折舊( (攤銷攤銷)”)”科目，比照科目，比照“累計累計折舊折舊” ” 或或“累計攤銷累計攤銷”科目進行會計處理。科目進行會計處理。借借: :其他業(yè)務(wù)成本（按期（月）計提折舊或攤銷時）其他業(yè)務(wù)成本（按期（月）計提折舊或攤銷時） 貸貸: :投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)累計折舊( (攤銷攤銷）借借: :銀行存款（取得租金收入時）銀行存款（取

27、得租金收入時） 貸貸: :其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入 新編財務(wù)會計新編財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS23財務(wù)會計專業(yè)財務(wù)會計專業(yè)2022-3-6 甲企業(yè)一棟辦公樓出租給乙企業(yè)使用，已確認為甲企業(yè)一棟辦公樓出租給乙企業(yè)使用，已確認為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進行后續(xù)計量。假設(shè)該棟辦公樓投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進行后續(xù)計量。假設(shè)該棟辦公樓的成本為的成本為1 8001 800萬元，按照直線法計提折舊，使用壽命為萬元，按照直線法計提折舊，使用壽命為2020年，年，預(yù)計凈殘值為零。按照經(jīng)營租賃合同約定，乙企業(yè)每月支

28、付甲預(yù)計凈殘值為零。按照經(jīng)營租賃合同約定，乙企業(yè)每月支付甲企業(yè)租金企業(yè)租金8 8萬元。萬元。【例【例8.38.3】 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 75 000 75 000 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊( (攤銷攤銷) 75 000) 75 000確認租金收入時確認租金收入時借：銀行存款（或其他應(yīng)收款）借：銀行存款（或其他應(yīng)收款） 80 00080 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 80 000 80 000 月末計提折舊月末計提折舊 每月計提折舊每月計提折舊1 8001 800202012127 75 5（萬元）。（

29、萬元）。 新編財務(wù)會計新編財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS24財務(wù)會計專業(yè)財務(wù)會計專業(yè)2022-3-6 （二）采用公允價模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)（二）采用公允價模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn) 企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠取得的企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠取得的, ,可以采用公允價值計量模式。企業(yè)選擇公允價值模式，就應(yīng)可以采用公允價值計量模式。企業(yè)選擇公允價值模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，不得

30、對一部分投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量，對不得對一部分投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量，對另一部分投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采另一部分投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足以下兩個用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足以下兩個條件：條件： 新編財務(wù)會計新編財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS25財務(wù)會計專業(yè)財務(wù)會計專業(yè)2022-3-6 采用公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)在附注中詳細披露公允價值采用公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)在附注中詳細披露公允價值

31、確定的依據(jù)和方法以及公允價值變動對損益的影響。確定的依據(jù)和方法以及公允價值變動對損益的影響。 采用公允價模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，不計提采用公允價模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，不計提折舊或攤銷，應(yīng)以資產(chǎn)負債表日的公允價計量。資產(chǎn)負債表折舊或攤銷，應(yīng)以資產(chǎn)負債表日的公允價計量。資產(chǎn)負債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值與原賬面價值的差額，計入日，投資性房地產(chǎn)的公允價值與原賬面價值的差額，計入“公允價值變動損益公允價值變動損益”。 新編財務(wù)會計新編財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS26財務(wù)會計專業(yè)財務(wù)會計專業(yè)2

32、022-3-6 20102010年年5 5月月1 1日日, ,甲公司開發(fā)完成寫字樓并出租甲公司開發(fā)完成寫字樓并出租 甲公司為從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)。甲公司為從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)。20102010年年3 3月月, ,甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議, ,約定將甲公司開發(fā)的一棟約定將甲公司開發(fā)的一棟精裝修的寫字樓于開發(fā)完成的同時開始租賃給乙公司使用精裝修的寫字樓于開發(fā)完成的同時開始租賃給乙公司使用, ,租租賃期為賃期為1010年。當(dāng)年年。當(dāng)年5 5月月1 1日日, ,該寫字樓開發(fā)完成并開始起租該寫字樓開發(fā)完成并開始起租, ,寫寫字樓的造價為字樓的造價為90009000萬元

33、。萬元。20102010年年1212月月3131日日, ,該寫字樓的公允價該寫字樓的公允價值為值為92009200萬元。假設(shè)甲公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模萬元。假設(shè)甲公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下式計量。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下: :借借: :投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)成本成本 90 000 000 90 000 000 貸貸: :開發(fā)成本開發(fā)成本90 000 00090 000 00020102010年年1212月月3131日日, ,按照公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值按照公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值【例【例8.48.4】借借: :投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)公允價值變動

34、公允價值變動 2 000 000 2 000 000 貸貸: :公允價值變動損益公允價值變動損益 2 000 000 2 000 000 新編財務(wù)會計新編財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS27財務(wù)會計專業(yè)財務(wù)會計專業(yè)2022-3-6 為保證會計信息的可比性為保證會計信息的可比性, ,企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定模式一經(jīng)確定, ,不得隨意變更。只有在房地產(chǎn)市場比較成熟、不得隨意變更。只有在房地產(chǎn)市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下

35、, ,才允許企業(yè)對投才允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)從成本模式計量變更為公允價值模式計量。資性房地產(chǎn)從成本模式計量變更為公允價值模式計量。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的, ,由于涉及會計計量基礎(chǔ)的變由于涉及會計計量基礎(chǔ)的變更，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理更，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理, ,以計量模式變更時公允價以計量模式變更時公允價值作為投資性房地產(chǎn)初始成本，并將變更時公允價值與賬面值作為投資性房地產(chǎn)初始成本，并將變更時公允價值與賬面價值的差額調(diào)整期初留存收益。價值的差額調(diào)整期初留存收益。 已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn), ,不得從公不得從公允

36、價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。 新編財務(wù)會計新編財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS28財務(wù)會計專業(yè)財務(wù)會計專業(yè)2022-3-6 甲公司的賬務(wù)處理為：甲公司的賬務(wù)處理為： 2008 2008年，甲公司將一幢寫字樓出租給乙公司，采年，甲公司將一幢寫字樓出租給乙公司，采用成本模式計量。用成本模式計量。20102010年年1 1月月1 1日，假定甲公司持有的投資性房日，假定甲公司持有的投資性房地產(chǎn)滿足采用公允價值計量的條件，甲公司決定采用公允價值地產(chǎn)滿足采用公允價值計量的條件，甲公司決定采用公允價值模

37、式對該寫字樓進行后續(xù)計量。模式對該寫字樓進行后續(xù)計量。20102010年年1 1月月1 1日，該寫字樓的原日，該寫字樓的原價價9 0009 000萬元，已提折舊萬元，已提折舊270270萬元，未提取減值準備，公允價值萬元，未提取減值準備，公允價值9 5009 500萬元。甲企業(yè)按凈利潤的萬元。甲企業(yè)按凈利潤的1010計提盈余公積。假定不考計提盈余公積。假定不考慮所得稅因素。慮所得稅因素。借借: :投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)成本成本 95 000 000 95 000 000 投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)累計折舊( (攤銷攤銷) 2 700 000) 2 700 000 貸貸: :投資性房地產(chǎn)

38、投資性房地產(chǎn)寫字樓寫字樓 90 000 000 90 000 000 利潤分配利潤分配未分配利潤未分配利潤 6 930 000 6 930 000 盈余公積盈余公積 770 000 770 000【例【例8.58.5】 新編財務(wù)會計新編財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS29財務(wù)會計專業(yè)財務(wù)會計專業(yè)2022-3-6 （一）資本化的后續(xù)支出（一）資本化的后續(xù)支出 企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進行改擴建或裝修等再開發(fā)且將來企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進行改擴建或裝修等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性仍作

39、為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)核算，再開發(fā)期間不計提折舊或攤銷。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)核算，再開發(fā)期間不計提折舊或攤銷。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”科目下增設(shè)科目下增設(shè)“在建在建”明細科目對資本化的明細科目對資本化的后續(xù)支出進行核算。后續(xù)支出進行核算。 新編財務(wù)會計新編財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS30財務(wù)會計專業(yè)財務(wù)會計專業(yè)2022-3-6 2010 2010年年3 3月，甲企業(yè)與乙企業(yè)的一項廠房經(jīng)營租月，甲企業(yè)與乙企業(yè)的一項廠房經(jīng)營租賃合同即將到期，該廠房按照成本模式進行后

40、續(xù)計量，原價賃合同即將到期，該廠房按照成本模式進行后續(xù)計量，原價為為2 0002 000萬元，已計提折舊萬元，已計提折舊600600萬元。為了提高廠房的租金收萬元。為了提高廠房的租金收入，甲企業(yè)決定在租賃期滿后對廠房進行改擴建，并與丙企入，甲企業(yè)決定在租賃期滿后對廠房進行改擴建，并與丙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴建完工時將廠房出租給業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴建完工時將廠房出租給丙企業(yè)。丙企業(yè)。3 3月月1515日，與乙企業(yè)的租賃合同到期，廠房隨即進入日，與乙企業(yè)的租賃合同到期，廠房隨即進入改擴建工程。改擴建工程。1212月月1515日，廠房改擴建工程完工，共發(fā)生支出日，廠房改擴建工

41、程完工，共發(fā)生支出150150萬元，即日按照租賃合同出租給丙企業(yè)。萬元，即日按照租賃合同出租給丙企業(yè)。【例【例8.68.6】 本例中，改擴建支出屬于資本化的后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)計入投本例中，改擴建支出屬于資本化的后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)的成本。資性房地產(chǎn)的成本。 新編財務(wù)會計新編財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS31財務(wù)會計專業(yè)財務(wù)會計專業(yè)2022-3-6 20102010年年3 3月月1515日日1212月月1515日日借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)在建在建 14 000 000 14 000 000 投

42、資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)累計折舊( (攤銷攤銷) 6 000 000) 6 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)廠房廠房 20 000 000 20 000 000 20102010年年3 3月月1515日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴建工程日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴建工程借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)在建在建 1 500 000 1 500 000 貸：銀行存款貸：銀行存款 1 500 000 1 500 000 20102010年年1212月月1515日，改擴建工程完工日，改擴建工程完工借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)廠房廠房 15 500 000 15 500 000 貸：投資

43、性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)在建在建 15 500 000 15 500 000 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： 新編財務(wù)會計新編財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS32財務(wù)會計專業(yè)財務(wù)會計專業(yè)2022-3-6 投資性房地產(chǎn)租賃合同到期，企業(yè)對其進行改擴建或裝投資性房地產(chǎn)租賃合同到期，企業(yè)對其進行改擴建或裝修等，但工程完工后不再用于出租而是轉(zhuǎn)為自用的，應(yīng)當(dāng)將修等，但工程完工后不再用于出租而是轉(zhuǎn)為自用的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)的賬面價值轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)的賬面價值轉(zhuǎn)入“在建工程在建工程”，并通過，并通過“在建

44、在建工程工程”科目歸集改擴建或裝修工程的資本化支出，待工程完科目歸集改擴建或裝修工程的資本化支出，待工程完工后，由工后，由“在建工程在建工程”轉(zhuǎn)入轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)”。（二）費用化的后續(xù)支出（二）費用化的后續(xù)支出 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的不滿足資本化條件的后續(xù)支出，與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的不滿足資本化條件的后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益。應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益。借借: :其他業(yè)務(wù)成本其他業(yè)務(wù)成本 貸貸: :銀行存款銀行存款 新編財務(wù)會計新編財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS33財務(wù)會計專業(yè)財務(wù)會計專業(yè)202

45、2-3-6 （一）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日（一）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日 1. 1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行的重新分類。企業(yè)必須有確鑿的證據(jù)表明房地產(chǎn)用地產(chǎn)進行的重新分類。企業(yè)必須有確鑿的證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，才能將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)或途發(fā)生改變，才能將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)或?qū)⒎峭顿Y性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。這里的確鑿證據(jù)包將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。這里的確鑿證據(jù)包括兩個方面：一是企業(yè)董事會或類似機構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)括兩個方面：一是企業(yè)董事會

46、或類似機構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書面決議；二是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實用途形成正式的書面決議；二是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實際狀態(tài)上的改變，從自用狀態(tài)改為出租狀態(tài)或從出租狀態(tài)改際狀態(tài)上的改變，從自用狀態(tài)改為出租狀態(tài)或從出租狀態(tài)改為自用或待售狀態(tài)。為自用或待售狀態(tài)。 新編財務(wù)會計新編財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS34財務(wù)會計專業(yè)財務(wù)會計專業(yè)2022-3-6 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換主要有將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換主要有將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)和將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)兩種

47、轉(zhuǎn)資性房地產(chǎn)和將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)兩種轉(zhuǎn)換形式，具體包括四種情況。換形式，具體包括四種情況。 （1） （2） （3） （4） 新編財務(wù)會計新編財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS35財務(wù)會計專業(yè)財務(wù)會計專業(yè)2022-3-62.2.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的確定投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的確定 非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)換日通常為非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)換日通常為房地產(chǎn)的租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使房地產(chǎn)的租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日

48、期。如果企業(yè)董事會或類似機構(gòu)作其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。如果企業(yè)董事會或類似機構(gòu)作出正式書面決議，明確表明其持有的達到可出租狀態(tài)的建筑出正式書面決議，明確表明其持有的達到可出租狀態(tài)的建筑物以備經(jīng)營性出租、持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，轉(zhuǎn)換物以備經(jīng)營性出租、持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，轉(zhuǎn)換日為董事會或類似機構(gòu)作出書面決議的日期。投資性房地產(chǎn)日為董事會或類似機構(gòu)作出書面決議的日期。投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)換日為租賃期屆滿、企業(yè)董事轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)換日為租賃期屆滿、企業(yè)董事會或類似機構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外會或類似機構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對

49、外銷售的日期或房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于銷售的日期或房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。 轉(zhuǎn)換日是指房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變、狀態(tài)發(fā)生相應(yīng)改變轉(zhuǎn)換日是指房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變、狀態(tài)發(fā)生相應(yīng)改變的日期。的日期。 新編財務(wù)會計新編財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS36財務(wù)會計專業(yè)財務(wù)會計專業(yè)2022-3-6（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理1.1.成本模式下的轉(zhuǎn)換成本模式下的轉(zhuǎn)換 成本模式下，由于企業(yè)的固定資

50、產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨、投成本模式下，由于企業(yè)的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨、投資性房地產(chǎn)均采用以實際成本為基礎(chǔ)核算，計量基礎(chǔ)一致，所資性房地產(chǎn)均采用以實際成本為基礎(chǔ)核算，計量基礎(chǔ)一致，所以成本模式下的轉(zhuǎn)換會計處理比較簡單，僅是對房地產(chǎn)的重新以成本模式下的轉(zhuǎn)換會計處理比較簡單，僅是對房地產(chǎn)的重新分類，相應(yīng)科目按賬面價值結(jié)轉(zhuǎn)即可。分類，相應(yīng)科目按賬面價值結(jié)轉(zhuǎn)即可。 新編財務(wù)會計新編財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS37財務(wù)會計專業(yè)財務(wù)會計專業(yè)2022-3-6（1 1）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)）作為存貨的房地產(chǎn)

51、轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為以成本模式計量的投資性企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按該項存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價值，房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按該項存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價值，借借：投資性房地產(chǎn)：投資性房地產(chǎn) 存貨跌價準備存貨跌價準備( (原已計提跌價準備的原已計提跌價準備的） 貸貸：開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品或或開發(fā)成本開發(fā)成本（按其賬面余額按其賬面余額） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“開發(fā)成本開發(fā)成本”科目類似于一般企業(yè)的科目類似于一般企業(yè)的“生產(chǎn)成本生產(chǎn)成本”科目，科目，“開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品”科目類似于科目類似于“庫存商品庫存商品”科科目。如果在完工時已經(jīng)將開發(fā)成

52、本轉(zhuǎn)到了開發(fā)產(chǎn)品，那么直接目。如果在完工時已經(jīng)將開發(fā)成本轉(zhuǎn)到了開發(fā)產(chǎn)品，那么直接貸記貸記“開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品”科目，如果沒有結(jié)轉(zhuǎn)，則直接貸記科目，如果沒有結(jié)轉(zhuǎn)，則直接貸記“開發(fā)成開發(fā)成本本”科目?？颇俊?新編財務(wù)會計新編財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS38財務(wù)會計專業(yè)財務(wù)會計專業(yè)2022-3-6 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： 甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，20102010年年3 3月月1010日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫日，甲企業(yè)與乙

53、企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為20102010年年4 4月月1515日。日。20102010年年4 4月月1515日，該寫字樓的賬面余額日，該寫字樓的賬面余額55 000 00055 000 000元，未計提元，未計提存貨跌價準備。甲企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量。存貨跌價準備。甲企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量。 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓寫字樓 55 000 000 55 000 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品 55 000 000 55 000 000【例【例8.78.7】 新編財務(wù)會計新編

54、財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS39財務(wù)會計專業(yè)財務(wù)會計專業(yè)2022-3-6（2 2）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以成本模式計量的企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時投資性房地產(chǎn)時, ,應(yīng)當(dāng)按該項建筑物或土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換日的應(yīng)當(dāng)按該項建筑物或土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換日的原價、累計折舊、減值準備等原價、累計折舊、減值準備等, ,分別轉(zhuǎn)入分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)累計折舊( (攤銷

55、攤銷)”)”、“投資性房地產(chǎn)減值準備投資性房地產(chǎn)減值準備”科目科目, ,借借：投資性房地產(chǎn)：投資性房地產(chǎn)（按其賬面余額按其賬面余額） 貸貸：固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)借借：累計折舊或累計攤銷：累計折舊或累計攤銷（按已計提的折舊或攤銷）（按已計提的折舊或攤銷） 貸貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷攤銷)借借：固定資產(chǎn)減值準備或無形資產(chǎn)減值準備：固定資產(chǎn)減值準備或無形資產(chǎn)減值準備 （原已計提減值準備的）（原已計提減值準備的） 貸貸：投資性房地產(chǎn)減值準備投資性房地產(chǎn)減值準備 新編財務(wù)會計新編財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY O

56、F TECHNOLOGY PRESS40財務(wù)會計專業(yè)財務(wù)會計專業(yè)2022-3-6甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： 甲企業(yè)擁有一棟辦公樓，用于本企業(yè)總部辦公。甲企業(yè)擁有一棟辦公樓，用于本企業(yè)總部辦公。20102010年年3 3月月1010日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將該日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將該辦公樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為辦公樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為20102010年年4 4月月15 15 日，為期日，為期5 5年。年。20102010年年4 4月月1515日，該辦公樓的賬面余額日，該辦公樓的賬面余額55005500萬元，萬元，已

57、計提折舊已計提折舊300300萬元。甲企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用成本模式計萬元。甲企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量。量。 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)寫字樓寫字樓 55 000 000 55 000 000 累計折舊累計折舊 3 000 000 3 000 000 貸：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn) 55 000 000 55 000 000 投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)累計折舊( (攤銷攤銷) 3 000 000) 3 000 000【例【例8.88.8】 新編財務(wù)會計新編財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS41

58、財務(wù)會計專業(yè)財務(wù)會計專業(yè)2022-3-6（3 3）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn) 企業(yè)將以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)企業(yè)將以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按該項投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、投資性房時，應(yīng)當(dāng)按該項投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）、減值準備等，分別轉(zhuǎn)入地產(chǎn)累計折舊（攤銷）、減值準備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)”、“累計折舊累計折舊”、“固定資產(chǎn)減值準備固定資產(chǎn)減值準備”等科目；等科目；借借：固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)：固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)（按投資性房地產(chǎn)的賬面余額）（按投資性房地產(chǎn)的賬面余額）

59、貸貸：投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)借借：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） （按已計提的折舊或攤銷）（按已計提的折舊或攤銷） 貸貸：累計折舊或累計攤銷累計折舊或累計攤銷借借：投資性房地產(chǎn)減值準備：投資性房地產(chǎn)減值準備（原已計提減值準備的）（原已計提減值準備的） 貸貸：固定資產(chǎn)減值準備或無形資產(chǎn)減值準備固定資產(chǎn)減值準備或無形資產(chǎn)減值準備 新編財務(wù)會計新編財務(wù)會計 大連理工大學(xué)出版社大連理工大學(xué)出版社DALIAN UNIVERSITY OF TECHNOLOGY PRESS42財務(wù)會計專業(yè)財務(wù)會計專業(yè)2022-3-6甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： 2010 201

60、0年年3 3月月1 1日，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，日，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，開始用于本企業(yè)生產(chǎn)商品。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式開始用于本企業(yè)生產(chǎn)商品。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計量，其賬面價值為計量，其賬面價值為2 800 2 800 萬元，其中，原價萬元，其中，原價5 0005 000萬元，累萬元，累計已提折舊計已提折舊2 2002 200萬元。萬元。 借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn) 50 000 000 50 000 000 投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)累計折舊( (攤銷攤銷) 22 000 000) 22 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)廠房廠房 50 0