大亞灣項(xiàng)目策略案

1、德州德州韻城韻城 2007年整合推廣策略案整合推廣策略案高點(diǎn)聚焦，熱點(diǎn)作戰(zhàn)高點(diǎn)聚焦，熱點(diǎn)作戰(zhàn)崛起惠州崛起惠州 惠州地處珠三角，與深圳等周邊城市交通線網(wǎng)日益完善，但截至惠州地處珠三角，與深圳等周邊城市交通線網(wǎng)日益完善，但截至0505年房?jī)r(jià)始在年房?jī)r(jià)始在23002300元左右徘徊，但自元左右徘徊，但自0606年年3 3月月3131日中海殼牌大型煉油項(xiàng)目的正式投產(chǎn)及和黃正式牽手日中海殼牌大型煉油項(xiàng)目的正式投產(chǎn)及和黃正式牽手“惠州港惠州港”以來，惠州房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)升溫，已儼然摘掉了以來，惠州房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)升溫，已儼然摘掉了“泡沫泡沫”這頂大帽子，并盤這頂大帽子，并盤活了大批九十年代初期的爛尾樓，使得一部分

2、閑置土地變得活了大批九十年代初期的爛尾樓，使得一部分閑置土地變得“生機(jī)勃勃生機(jī)勃勃”起來。起來。 去年去年6 6月，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策頒布以來，深圳進(jìn)入觀望，成交清淡。在往年的金月，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策頒布以來，深圳進(jìn)入觀望，成交清淡。在往年的金九銀十，深圳的樓市也才出現(xiàn)一點(diǎn)回暖的跡象。但是，價(jià)格沒有太多變動(dòng)，調(diào)控起到九銀十，深圳的樓市也才出現(xiàn)一點(diǎn)回暖的跡象。但是，價(jià)格沒有太多變動(dòng)，調(diào)控起到了控制作用，但是過高的價(jià)格，還是讓很多購(gòu)房者望而卻步。了控制作用，但是過高的價(jià)格，還是讓很多購(gòu)房者望而卻步。 于是，很多人把目光投向了惠州，惠州地產(chǎn)正面臨著商機(jī)。前幾年，惠州的樓盤于是，很多人把目光投向了惠州

3、，惠州地產(chǎn)正面臨著商機(jī)。前幾年，惠州的樓盤類型較為單一，近年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，樓盤類型逐漸朝著復(fù)合型轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在，在惠類型較為單一，近年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，樓盤類型逐漸朝著復(fù)合型轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在，在惠州的很多地產(chǎn)出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、體育地產(chǎn)等一系列的復(fù)合概念，惠州樓市州的很多地產(chǎn)出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、體育地產(chǎn)等一系列的復(fù)合概念，惠州樓市被提升了一個(gè)高度，房?jī)r(jià)也從原先的一千多元的均價(jià)，漲到了三千元的均價(jià)?；葜莸谋惶嵘艘粋€(gè)高度，房?jī)r(jià)也從原先的一千多元的均價(jià)，漲到了三千元的均價(jià)?；葜莸某鞘猩屎荃r明，有著獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。城市色彩很鮮明，有著獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。 優(yōu)勢(shì)惠州之一：優(yōu)勢(shì)惠州之一：良好的地理位置良好的

4、地理位置 惠州地處珠三角東北部，毗鄰香港、深圳、東莞等地；惠州的是惠州地處珠三角東北部，毗鄰香港、深圳、東莞等地；惠州的是珠三角人口密度最小的城市之一，土地和水資源都非常的豐富，近年珠三角人口密度最小的城市之一，土地和水資源都非常的豐富，近年來，惠州已形成了深水港、高速公路、京九鐵路、航空等構(gòu)筑了立體來，惠州已形成了深水港、高速公路、京九鐵路、航空等構(gòu)筑了立體交通網(wǎng)絡(luò)，物流資源廣闊；這都將是深圳人置業(yè)和生活的選擇，暫且交通網(wǎng)絡(luò)，物流資源廣闊；這都將是深圳人置業(yè)和生活的選擇，暫且不說惠州就一定能成為深圳乃至香港人的后花園，如果解決了惠州現(xiàn)不說惠州就一定能成為深圳乃至香港人的后花園，如果解決了惠州

5、現(xiàn)在出現(xiàn)的治安、衛(wèi)生、交通等狀態(tài)，惠州的房地產(chǎn)前途將一片光明。在出現(xiàn)的治安、衛(wèi)生、交通等狀態(tài)，惠州的房地產(chǎn)前途將一片光明。優(yōu)勢(shì)惠州之二：優(yōu)勢(shì)惠州之二：絕佳的旅游資源絕佳的旅游資源 惠州是廣東的旅游城市之一，這里有上千年歷史的西湖，自從有惠州是廣東的旅游城市之一，這里有上千年歷史的西湖，自從有了惠州西湖，惠州才有了文化底蘊(yùn)。有詩為證：了惠州西湖，惠州才有了文化底蘊(yùn)。有詩為證：“三處西湖一色秋，三處西湖一色秋，錢塘穎水與羅浮錢塘穎水與羅浮”，有了蘇東坡才有了西湖的名氣，因?yàn)橹袊?guó)的有名，有了蘇東坡才有了西湖的名氣，因?yàn)橹袊?guó)的有名的三處西湖都是蘇東坡被貶所到過的地方，然而穎州西湖已經(jīng)蕩然無的三處西湖都

6、是蘇東坡被貶所到過的地方，然而穎州西湖已經(jīng)蕩然無存了，只剩下惠州西湖能與杭州相媲美了。漫步惠州市區(qū)，蘇堤玩月、存了，只剩下惠州西湖能與杭州相媲美了。漫步惠州市區(qū)，蘇堤玩月、紅棉水榭、花洲話雨、荔浦風(fēng)清等名勝歷歷在目。惠州不僅僅有水，紅棉水榭、花洲話雨、荔浦風(fēng)清等名勝歷歷在目?；葜莶粌H僅有水，還有山。位于惠州博羅縣境內(nèi)的羅浮山是我國(guó)道教十大名山之一，有還有山。位于惠州博羅縣境內(nèi)的羅浮山是我國(guó)道教十大名山之一，有“嶺南第一山嶺南第一山”的美稱，吸引了眾多的中外游客。惠州在的美稱，吸引了眾多的中外游客。惠州在2000年就被年就被授與了授與了“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”之一。房地產(chǎn)行業(yè)也是一個(gè)

7、之一。房地產(chǎn)行業(yè)也是一個(gè)“靠山吃山、靠山吃山、靠水吃水靠水吃水”的行業(yè)，所以惠州的旅游地產(chǎn)將是炒賣的熱點(diǎn)。的行業(yè)，所以惠州的旅游地產(chǎn)將是炒賣的熱點(diǎn)。優(yōu)勢(shì)惠州之三：優(yōu)勢(shì)惠州之三：超前的城市綠化超前的城市綠化 惠州的城市化建設(shè)對(duì)城市景觀下了一番功夫，惠州市區(qū)興建了大惠州的城市化建設(shè)對(duì)城市景觀下了一番功夫，惠州市區(qū)興建了大量的公園、人工湖，這一兩年，深圳的商業(yè)進(jìn)入惠州市場(chǎng)，惠州市區(qū)量的公園、人工湖，這一兩年，深圳的商業(yè)進(jìn)入惠州市場(chǎng)，惠州市區(qū)出現(xiàn)了多家深圳的零售業(yè)商，這些都篡集了大量的人氣，在這些周邊出現(xiàn)了多家深圳的零售業(yè)商，這些都篡集了大量的人氣，在這些周邊也涌現(xiàn)了大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目。由于價(jià)格便宜，深

8、得也涌現(xiàn)了大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目。由于價(jià)格便宜，深得“三地三地”以及惠州以及惠州當(dāng)?shù)厝说南矏?。?dāng)?shù)厝说南矏邸?yōu)勢(shì)惠州之四：優(yōu)勢(shì)惠州之四：內(nèi)蘊(yùn)的消費(fèi)市場(chǎng)內(nèi)蘊(yùn)的消費(fèi)市場(chǎng) 一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)是需要靠消費(fèi)來帶動(dòng)的，所以惠州更多的開始考一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)是需要靠消費(fèi)來帶動(dòng)的，所以惠州更多的開始考慮如何提高當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力，如果僅僅靠惠州當(dāng)?shù)鼐用袷沁h(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，慮如何提高當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力，如果僅僅靠惠州當(dāng)?shù)鼐用袷沁h(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，所以爭(zhēng)取吸引深圳等周邊城市的人來惠州投資置業(yè)是現(xiàn)在考慮最多的。所以爭(zhēng)取吸引深圳等周邊城市的人來惠州投資置業(yè)是現(xiàn)在考慮最多的。 隨著惠州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化建設(shè)的日益完善，流動(dòng)人口的逐漸隨著惠州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城

9、市化建設(shè)的日益完善，流動(dòng)人口的逐漸增加，惠州的消費(fèi)水平也會(huì)得到相對(duì)的提高，相對(duì)于惠州來說，起步增加，惠州的消費(fèi)水平也會(huì)得到相對(duì)的提高，相對(duì)于惠州來說，起步比較晚的房地產(chǎn)行業(yè)，將是獲益非淺的，雖然不像深圳的房地產(chǎn)那樣，比較晚的房地產(chǎn)行業(yè)，將是獲益非淺的，雖然不像深圳的房地產(chǎn)那樣，一套房一升值就能賺個(gè)幾十萬，但避免了一套房一升值就能賺個(gè)幾十萬，但避免了“房地產(chǎn)泡沫房地產(chǎn)泡沫”的危機(jī)，惠的危機(jī)，惠州不但能成為深圳、東莞、乃至香港人旅游度假的場(chǎng)所，也可以成為州不但能成為深圳、東莞、乃至香港人旅游度假的場(chǎng)所，也可以成為投資置業(yè)的對(duì)象。投資置業(yè)的對(duì)象?；葜輽C(jī)遇惠州機(jī)遇 惠州城市基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)決定房地產(chǎn)的前景燦爛

10、：作為國(guó)家優(yōu)秀旅游城惠州城市基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)決定房地產(chǎn)的前景燦爛：作為國(guó)家優(yōu)秀旅游城市、數(shù)碼城、石化城，惠州擁有廣泛的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景，同時(shí)，邁向珠市、數(shù)碼城、石化城，惠州擁有廣泛的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景，同時(shí)，邁向珠三角新都市的宏偉規(guī)劃，為惠州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了更廣闊的舞臺(tái)和想三角新都市的宏偉規(guī)劃，為惠州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了更廣闊的舞臺(tái)和想象力。象力。 專家認(rèn)為，惠州這些年的快速發(fā)展，主要依賴的就是兩大產(chǎn)業(yè)支專家認(rèn)為，惠州這些年的快速發(fā)展，主要依賴的就是兩大產(chǎn)業(yè)支柱，一是以中海殼牌項(xiàng)目為核心的石化產(chǎn)業(yè)，一是傳統(tǒng)的電子產(chǎn)業(yè)。柱，一是以中海殼牌項(xiàng)目為核心的石化產(chǎn)業(yè)，一是傳統(tǒng)的電子產(chǎn)業(yè)。這兩大產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與未來必然要影響到整個(gè)

11、惠州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)。這兩大產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與未來必然要影響到整個(gè)惠州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)。 “ 搶灘搶灘 ”大亞灣大亞灣大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)概況：大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)概況： 惠州大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)于惠州大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)于19931993年年5 5月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，享月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，享有相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)特區(qū)的一系列優(yōu)惠政策；開發(fā)區(qū)位于惠州市南部，東鄰有相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)特區(qū)的一系列優(yōu)惠政策；開發(fā)區(qū)位于惠州市南部，東鄰汕尾，西接深圳，陸路距香港汕尾，西接深圳，陸路距香港6060公里，海路公里，海路4747海里，屬于廣東省經(jīng)濟(jì)海里，屬于廣東省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、最活躍的珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍。最發(fā)達(dá)、最活躍的珠江三角洲經(jīng)濟(jì)

12、區(qū)范圍。 開發(fā)區(qū)由惠陽區(qū)的開發(fā)區(qū)由惠陽區(qū)的2.52.5個(gè)鎮(zhèn)組成，人口約個(gè)鎮(zhèn)組成，人口約1010萬人，總轄陸域面積萬人，總轄陸域面積273.68273.68平方公里，海域面積平方公里，海域面積488488平方公里，海岸線長(zhǎng)平方公里，海岸線長(zhǎng)5252公里。公里。 大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的自然條件得天獨(dú)厚，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的自然條件得天獨(dú)厚，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，交通條件十分便利：距惠州機(jī)場(chǎng)交通條件十分便利：距惠州機(jī)場(chǎng)3636公里，深圳機(jī)場(chǎng)公里，深圳機(jī)場(chǎng)7070公里，目前已經(jīng)公里，目前已經(jīng)形成立體網(wǎng)絡(luò)式的交通體系。形成立體網(wǎng)絡(luò)式的交通體系。大亞灣城市規(guī)劃大亞灣城市規(guī)劃 ：發(fā)展定位：惠

13、州中心城市的發(fā)展重心，以發(fā)展臨海型大工業(yè)為主、逐步發(fā)展定位：惠州中心城市的發(fā)展重心，以發(fā)展臨海型大工業(yè)為主、逐步 發(fā)展遠(yuǎn)洋港口、協(xié)調(diào)發(fā)展旅游業(yè)的外向型、現(xiàn)代化城區(qū)。發(fā)展遠(yuǎn)洋港口、協(xié)調(diào)發(fā)展旅游業(yè)的外向型、現(xiàn)代化城區(qū)。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略 ：大亞灣總體經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略為：建設(shè)以石油化工為主導(dǎo)，電：大亞灣總體經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略為：建設(shè)以石油化工為主導(dǎo)，電 子信息、汽車、港口、儲(chǔ)運(yùn)為基礎(chǔ)，并以此帶動(dòng)房地子信息、汽車、港口、儲(chǔ)運(yùn)為基礎(chǔ)，并以此帶動(dòng)房地 產(chǎn)、旅游、商業(yè)、金融等全面發(fā)展的新型工業(yè)開發(fā)區(qū)。產(chǎn)、旅游、商業(yè)、金融等全面發(fā)展的新型工業(yè)開發(fā)區(qū)。 總體規(guī)劃布局為總體規(guī)劃布局為“一港四區(qū)一港四區(qū)”，分別為惠州港、石化

14、工業(yè)區(qū)、西，分別為惠州港、石化工業(yè)區(qū)、西部工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、行政商務(wù)區(qū)和旅游休閑區(qū)部工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、行政商務(wù)區(qū)和旅游休閑區(qū)地產(chǎn)開發(fā)利好條件：地產(chǎn)開發(fā)利好條件：交通改善交通改善 交通狀況的改善使得深惠一體化迅速提速，交通狀況的改善使得深惠一體化迅速提速，2006年，年，“龍崗工作、龍崗工作、大亞灣居住大亞灣居住”已經(jīng)成為一部分人的選擇，已經(jīng)成為一部分人的選擇，“1小時(shí)生活圈小時(shí)生活圈”快速由規(guī)快速由規(guī)劃變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展與城市的擴(kuò)張，深圳繼向鹽田、龍劃變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展與城市的擴(kuò)張，深圳繼向鹽田、龍崗東進(jìn)之后，又將進(jìn)行新一輪的東進(jìn)崗東進(jìn)之后，又將進(jìn)行新一輪的東進(jìn)東進(jìn)惠州、東進(jìn)大亞灣。東

15、進(jìn)惠州、東進(jìn)大亞灣。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展 全球第四大石化城、和記黃埔惠州港、承接深圳區(qū)域千億數(shù)量的全球第四大石化城、和記黃埔惠州港、承接深圳區(qū)域千億數(shù)量的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)。隨之而來的產(chǎn)業(yè)移民給產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)。隨之而來的產(chǎn)業(yè)移民給大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了巨大的市場(chǎng)需求。大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了巨大的市場(chǎng)需求。 深圳申大深圳申大 申大成功所帶來的城市功能的完善與提升將迅速拉升龍崗中心城申大成功所帶來的城市功能的完善與提升將迅速拉升龍崗中心城的房?jī)r(jià)，高額的價(jià)格使相當(dāng)部分的龍崗的置業(yè)者無力承擔(dān)，而大亞灣的房?jī)r(jià)，高額的價(jià)格使相當(dāng)部分的龍崗的置業(yè)者無力承擔(dān)，而大亞灣

16、目前僅相當(dāng)于龍崗中心城三分之一的房?jī)r(jià)，使得臨近的龍崗大工業(yè)區(qū)、目前僅相當(dāng)于龍崗中心城三分之一的房?jī)r(jià)，使得臨近的龍崗大工業(yè)區(qū)、坪山、坑梓的客戶把置業(yè)目光瞄準(zhǔn)了這一區(qū)域。坪山、坑梓的客戶把置業(yè)目光瞄準(zhǔn)了這一區(qū)域。 “ “ 搶灘搶灘 ” ”大亞灣大亞灣 深惠進(jìn)一步一體化、大亞灣產(chǎn)業(yè)新移民、深圳申大成功所帶來的深惠進(jìn)一步一體化、大亞灣產(chǎn)業(yè)新移民、深圳申大成功所帶來的重大利好使得大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)具備了很好的發(fā)展機(jī)遇。德洲城項(xiàng)目重大利好使得大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)具備了很好的發(fā)展機(jī)遇。德洲城項(xiàng)目正是要抓住這一歷史機(jī)遇，通過準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，打造適合大亞灣區(qū)正是要抓住這一歷史機(jī)遇，通過準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，打造適合大亞灣區(qū)

17、域最廣泛群體域最廣泛群體 - - 產(chǎn)業(yè)白領(lǐng)的經(jīng)濟(jì)型戶型，將一舉奠定大亞灣第一產(chǎn)業(yè)白領(lǐng)的經(jīng)濟(jì)型戶型，將一舉奠定大亞灣第一門戶大盤、白領(lǐng)聚集新城的市場(chǎng)地位。門戶大盤、白領(lǐng)聚集新城的市場(chǎng)地位。德州韻城德州韻城雙城第一門戶，白領(lǐng)菁英人文社區(qū)雙城第一門戶，白領(lǐng)菁英人文社區(qū) 一個(gè)濃郁現(xiàn)代意大利風(fēng)格建筑，簡(jiǎn)約而精致，針對(duì)菁英白領(lǐng)階層。一個(gè)濃郁現(xiàn)代意大利風(fēng)格建筑，簡(jiǎn)約而精致，針對(duì)菁英白領(lǐng)階層。為惠陽為惠陽- -大亞灣區(qū)域首創(chuàng)雙城（深圳大亞灣區(qū)域首創(chuàng)雙城（深圳- -大亞灣）門戶地標(biāo)物業(yè)。大亞灣）門戶地標(biāo)物業(yè)。為什么是高點(diǎn)聚焦，熱點(diǎn)作戰(zhàn)為什么是高點(diǎn)聚焦，熱點(diǎn)作戰(zhàn)1 1、高點(diǎn)聚焦：、高點(diǎn)聚焦： 任何一個(gè)項(xiàng)目只有占據(jù)

18、市場(chǎng)第一的位置才能爭(zhēng)奪任何一個(gè)項(xiàng)目只有占據(jù)市場(chǎng)第一的位置才能爭(zhēng)奪 市場(chǎng)的關(guān)注，買家的關(guān)注直接的效果就是銷售力，市場(chǎng)的關(guān)注，買家的關(guān)注直接的效果就是銷售力， 第一位的市場(chǎng)地位才有第一位的銷售力，所以德第一位的市場(chǎng)地位才有第一位的銷售力，所以德 州韻城一定要有高點(diǎn)；州韻城一定要有高點(diǎn)；2 2、熱點(diǎn)作戰(zhàn)：、熱點(diǎn)作戰(zhàn)： 熱點(diǎn)是市場(chǎng)持續(xù)的關(guān)注保證，只有德州韻城形成熱點(diǎn)是市場(chǎng)持續(xù)的關(guān)注保證，只有德州韻城形成 連續(xù)熱點(diǎn)效應(yīng)，持續(xù)市場(chǎng)熱度，才能獲得買家的連續(xù)熱點(diǎn)效應(yīng)，持續(xù)市場(chǎng)熱度，才能獲得買家的 信心，信心是簽約的保證，所以德州韻城一定要信心，信心是簽約的保證，所以德州韻城一定要 有高點(diǎn)；有高點(diǎn)；德州韻城市場(chǎng)

19、地位至高點(diǎn)德州韻城市場(chǎng)地位至高點(diǎn) 關(guān)于德州韻城的市場(chǎng)地位關(guān)于德州韻城的市場(chǎng)地位 德洲城項(xiàng)目總占地：德洲城項(xiàng)目總占地：186422186422平方米，總建筑面積：平方米，總建筑面積：521982521982平方米，容積率：平方米，容積率：2.82.8。項(xiàng)目定位為高尚住宅、。項(xiàng)目定位為高尚住宅、配套商業(yè)、公寓、辦公、酒店、教育設(shè)施等的大型人居配套商業(yè)、公寓、辦公、酒店、教育設(shè)施等的大型人居都市示范區(qū)，共分都市示范區(qū)，共分5 5期開發(fā)。第一期：米蘭春天期開發(fā)。第一期：米蘭春天 第二期：第二期：羅馬假日羅馬假日 第三期：撒丁晨光第三期：撒丁晨光 第四期：威尼斯水鄉(xiāng)第四期：威尼斯水鄉(xiāng) 第第五期：比薩靈韻

20、。五期：比薩靈韻。 項(xiàng)目簡(jiǎn)述：項(xiàng)目簡(jiǎn)述：SWTO SWTO 分析分析位置優(yōu)勢(shì)明顯： 大亞灣未來前景看好，區(qū)位價(jià)值潛力巨大。項(xiàng)目緊鄰龍崗坑大亞灣未來前景看好，區(qū)位價(jià)值潛力巨大。項(xiàng)目緊鄰龍崗坑梓、坪山，距淡鎮(zhèn)梓、坪山，距淡鎮(zhèn)2 2公里，距坑梓公里，距坑梓3 3公里，距坪山公里，距坪山6 6公里，距龍崗公里，距龍崗中心城中心城1515公里，距深汕公路公里，距深汕公路1 1公里，處于龍崗中心城及坪山坑梓公里，處于龍崗中心城及坪山坑梓大工業(yè)區(qū)，奠定大亞灣第一門戶大盤、白領(lǐng)聚集新城的市場(chǎng)地位。大工業(yè)區(qū)，奠定大亞灣第一門戶大盤、白領(lǐng)聚集新城的市場(chǎng)地位。 戶型優(yōu)勢(shì)明顯：戶型優(yōu)勢(shì)明顯： 便于改造的入戶花園和凹陽

21、臺(tái)，增加了客戶的自主選擇調(diào)便于改造的入戶花園和凹陽臺(tái)，增加了客戶的自主選擇調(diào)整戶型空間。項(xiàng)目多為板式蝶式多層花園洋房戶戶向南北通透等整戶型空間。項(xiàng)目多為板式蝶式多層花園洋房戶戶向南北通透等設(shè)計(jì)亮點(diǎn)等對(duì)于提高項(xiàng)目品質(zhì)、吸引目標(biāo)買家以及廣告推廣都將設(shè)計(jì)亮點(diǎn)等對(duì)于提高項(xiàng)目品質(zhì)、吸引目標(biāo)買家以及廣告推廣都將起到積極作用。起到積極作用。環(huán)境優(yōu)勢(shì)不足： 項(xiàng)目本身的外部部景觀較少，周邊環(huán)境較為雜亂，對(duì)于項(xiàng)目本身的外部部景觀較少，周邊環(huán)境較為雜亂，對(duì)于本項(xiàng)目將要塑造的本項(xiàng)目將要塑造的“菁英白領(lǐng)階層理想生活小鎮(zhèn)的物業(yè)典范菁英白領(lǐng)階層理想生活小鎮(zhèn)的物業(yè)典范精品精品”形象不利。形象不利。競(jìng)爭(zhēng)者的威脅： 項(xiàng)目所在大亞

22、灣大盤如：熊貓國(guó)際、鳳凰城以及惠東輝項(xiàng)目所在大亞灣大盤如：熊貓國(guó)際、鳳凰城以及惠東輝楊惠城區(qū)今年諸多大牌開發(fā)商進(jìn)駐紛紛以大盤搶占深圳高溢楊惠城區(qū)今年諸多大牌開發(fā)商進(jìn)駐紛紛以大盤搶占深圳高溢價(jià)流出的投資客群等項(xiàng)目在地理位置、社區(qū)規(guī)模以及園林規(guī)價(jià)流出的投資客群等項(xiàng)目在地理位置、社區(qū)規(guī)模以及園林規(guī)劃上都優(yōu)于本案，會(huì)分流本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶。劃上都優(yōu)于本案，會(huì)分流本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶。機(jī)會(huì)： 大亞灣整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、住房消費(fèi)的增長(zhǎng)，大龍崗工業(yè)區(qū)高速發(fā)展溢出的住房需求以及龍崗高地價(jià)引發(fā)的兩城地區(qū)價(jià)格差吸引的中間層購(gòu)房群體。 判斷判斷 ： 項(xiàng)項(xiàng)目本身的特點(diǎn)內(nèi)外分化，無明顯優(yōu)勢(shì)，同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境激目本身的特點(diǎn)內(nèi)外分化，無

23、明顯優(yōu)勢(shì)，同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境激烈。烈?！疚覀兊氖袌?chǎng)至高點(diǎn)】【我們的市場(chǎng)至高點(diǎn)】吸引力一：吸引力一： 雙城距離的拉近造就了雙城價(jià)格級(jí)差的實(shí)質(zhì)性吸引力雙城距離的拉近造就了雙城價(jià)格級(jí)差的實(shí)質(zhì)性吸引力; ;吸引力二：吸引力二： 意大利風(fēng)情及創(chuàng)新戶型造就了高品質(zhì)物業(yè)的差異化價(jià)值意大利風(fēng)情及創(chuàng)新戶型造就了高品質(zhì)物業(yè)的差異化價(jià)值. . 熱烈的活動(dòng)和人頭攢動(dòng)的現(xiàn)場(chǎng)才是德州韻城熱烈的活動(dòng)和人頭攢動(dòng)的現(xiàn)場(chǎng)才是德州韻城20072007營(yíng)銷攻擊戰(zhàn)役的必殺式。營(yíng)銷攻擊戰(zhàn)役的必殺式。德州韻城德州韻城突擊戰(zhàn)略突擊戰(zhàn)略關(guān)于德州韻城的關(guān)于德州韻城的2007作戰(zhàn)方式的思考：作戰(zhàn)方式的思考： 德州韻城風(fēng)情如果僅考慮本地市場(chǎng)則無法運(yùn)作借鑒

24、熊貓國(guó)際及半德州韻城風(fēng)情如果僅考慮本地市場(chǎng)則無法運(yùn)作借鑒熊貓國(guó)際及半島島1 1號(hào)的銷售可看到我們必然實(shí)現(xiàn)雙城拉動(dòng)吸引咫尺之遙的龍崗中堅(jiān)號(hào)的銷售可看到我們必然實(shí)現(xiàn)雙城拉動(dòng)吸引咫尺之遙的龍崗中堅(jiān)階層購(gòu)買群體，但遠(yuǎn)距離銷售需要的人氣的聚集和熱鬧的現(xiàn)場(chǎng)，調(diào)動(dòng)階層購(gòu)買群體，但遠(yuǎn)距離銷售需要的人氣的聚集和熱鬧的現(xiàn)場(chǎng)，調(diào)動(dòng)買家熱情的是什么？是一個(gè)地塊的潛在熱點(diǎn)效應(yīng)我們可以提前示范給買家熱情的是什么？是一個(gè)地塊的潛在熱點(diǎn)效應(yīng)我們可以提前示范給買家，現(xiàn)場(chǎng)的熱度和人氣是銷售力的第一保證，尤其對(duì)理性較強(qiáng)的投買家，現(xiàn)場(chǎng)的熱度和人氣是銷售力的第一保證，尤其對(duì)理性較強(qiáng)的投資性買家，德州韻城風(fēng)情的生活價(jià)值和投資價(jià)值需要一系

25、列的熱烈的資性買家，德州韻城風(fēng)情的生活價(jià)值和投資價(jià)值需要一系列的熱烈的活動(dòng)聚集熱流，營(yíng)銷推廣的打擊力才能確立。活動(dòng)聚集熱流，營(yíng)銷推廣的打擊力才能確立。德州韻城市場(chǎng)地位確立的至熱點(diǎn)德州韻城市場(chǎng)地位確立的至熱點(diǎn)龍崗坑梓、坪山的三緣人口及深圳龍崗坑梓、坪山的三緣人口及深圳投資客投資客游離、偶得客戶游離、偶得客戶輔助客戶群輔助客戶群主力主力客戶客戶大亞灣及龍崗工業(yè)區(qū)域大亞灣及龍崗工業(yè)區(qū)域大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)人群大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)人群中海殼牌、中海油管理人員和產(chǎn)業(yè)工人；惠中海殼牌、中海油管理人員和產(chǎn)業(yè)工人；惠州港管理人員；西區(qū)綜合產(chǎn)業(yè)園中層白領(lǐng)和州港管理人員；西區(qū)綜合產(chǎn)業(yè)園中層白領(lǐng)和藍(lán)領(lǐng)階層。藍(lán)領(lǐng)階層。龍崗大工業(yè)區(qū)的企業(yè)白領(lǐng)龍崗大工業(yè)區(qū)的企業(yè)白領(lǐng)企業(yè)中高層管理人企業(yè)中高層管理人員；員；輔助客戶輔助客戶三、德州韻城德州韻城客群分析東莞及惠州周邊客群東莞及惠州周邊客群“德州韻城德州韻城”推廣六大關(guān)鍵點(diǎn)：推廣