假按揭合同無效案例

1、為“假按揭”目的訂立的商品房買賣合同無效發(fā)表于：2004-6-8來源：熊強案情簡介2002年10月15日，金山物業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱物業(yè)公司）與長海建筑裝飾安裝有限公司（以下簡稱建筑公司）簽訂建筑工程施工合同，約定:物業(yè)公司自己的XXX商廈項目建設施工工程發(fā)包給建筑公司進行施工，工期為2002 年 11 月？2003 年5月，合同價款1 350萬元；物業(yè)公司按照工程進度付款，竣工驗收合格30日內(nèi)結算。在施工過程中，因物業(yè)公司資金短缺，不能按期付款。為如期保質(zhì)保量竣工，經(jīng)與物業(yè)公司協(xié)商后建筑公司決定通過隱名形式，委托眾多職工的親朋好友（以下稱作第三人）作為購買方，與物業(yè)公司簽訂商品房買賣合同

2、；物業(yè)公司又作為購買人的擔保人，以按揭貸款的方式從建設銀行貸得資金共計 350萬元。被告未與第三人協(xié)商，即把事先準備好的商品房買賣合同、按揭貸款等手續(xù)交由建筑公司經(jīng)辦人員出面找第三人簽字。建筑公司經(jīng)辦人員在委托第三人辦理相關手續(xù)時， 講明簽訂合同的目的是真貸款而不是真購房，承諾貸款責任與第三人無關。在這種條件下，第三人同意在商品房買賣合同、抵押貸款合同等手續(xù)上簽字蓋章。但由于市場變化，XXX商廈雖早已通過竣工驗收，但至今閑置，物業(yè)公司也未按照商品房買賣合同約定把房屋交付給第三人（事實上也根本就沒有要交付給第三人的計劃）。建設銀行在對按揭貸款等手續(xù)進行審查后，同意了以第三人名義所作的商品房擔保貸

3、款申請，并根據(jù)抵押貸款合同約定，將貸款 350萬元作為第三人支付的 購房款匯入物業(yè)公司賬戶。建筑公司在擔保貸款合同生效后，以自有資金并以第三人名義陸續(xù)歸還建設銀行貸款23萬元?？⒐を炇蘸蟮慕Y算階段，建筑公司和物業(yè)公司在工程造價、銀行貸款、房屋交付時間等問題上發(fā)生爭議。經(jīng)雙方多次談判協(xié)商，雙方就有關事宜達成協(xié)議。2003年9月23日，物業(yè)公司向建筑公司岀具了份由本公司法定代表人以及副總經(jīng)理共同署名并加蓋公章的還款協(xié)議書，承諾由己方歸還建設銀行350萬元貸款之責 任，工程款尾款 550萬元須于2003年10月31日前支付完畢；建筑公司須于2003年10月10日前交付該 XXX商廈房屋。但其后，物業(yè)

4、公司對承擔歸還建設銀行貸款責任反悔，同 方百計拖延支付工程尾款。建筑公司屢次催收未果，遂起訴，要求法院確認建筑公司以時千 第三人名義與物業(yè)公司簽訂的商品房買賣合同無效，判令物業(yè)公司退還 350 萬元購房款 , 支付工 程尾款 550 萬余元。律師評析本案的法律關系錯綜復雜，既涉及商品房買賣合 同糾紛， 又涉及抵押貸款合同。其中，焦點是原告建筑公司以第三人名義與被告物業(yè) 公司簽訂的 商品房買賣合同之效力。一、建筑公司以“隱名代理 ” 形式委托第三人簽訂 的商品房買賣合同對其有約束力第三人基于與原告建筑公司職工之間的親朋信賴關系，接受原告委托以自己名義與被告訂立合同，構成 “隱名代理 ”。合同法第

5、 402 條規(guī)定：“ 受托人以自己的名義，在委托人的授權范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證 明該合同只約束受托人和第三人的除外?！?在訂立合同時，被告出售多套商品房，價款巨大且未與購房人協(xié)商一致，而徑行把合同交給原告方經(jīng)辦人員出面找第三人簽字蓋章。合同訂 立且竣工空、停滯狀態(tài)，這種售房方式和履行形態(tài)顯然與情理不符；同時，在原告向被告追索工程款時，被告明確承諾由其歸還第三人在建設銀行的貸款。由此，顯然可以推定被告在簽訂商品房買驗收合格后，物業(yè)公司長時間既不向第三人催交房款也不向其交付房屋，導致合同 履行處于

6、懸賣合同時就明知原告與第三人之間具有隱名代理委托關系。故原告建筑公司應當受第三人與賣合同主張權利、履行義務，有權根據(jù)該合同提起訴訟。二、建行是否以有獨立請求權的第三人身份參加訴訟由其自行決定最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用若干問被告物業(yè)公司簽訂的商品房買賣合同的約束，從而有權作為合同當事人，根據(jù)商品房買題的解釋第 25 條第 1 款規(guī)定： “ 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品

7、房擔保貸款合同糾紛另行起并審理。 ” 最高人民法院關于適用中華人民共和國訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合民事訴訟法若干意見第 65 條規(guī)定：依照民事訴訟法第 56 條的規(guī)定，有獨立請求權的第三人有權向人民法院提出訴訟請求和事實理由，成為當事人；無獨立請求權的第三人可以申請或者由人民法院通知參加訴訟?！?據(jù)此，由于在本案中法院只對建筑工程施工合同 和商品房買賣合同糾紛進行審理，未涉及擔保貸款合同糾紛，在擔保權人建設銀行 未申請參加訴訟的情況下，根據(jù)當事人處分原則和司法的被動原則，法院不應追加其作為有 獨立請求權的第三人參加訴訟。三、原、被告就貸款歸還責任問題訂立的還款協(xié)議書對雙方有法律約束力為解

8、決被告拖欠原告工程款、原告又需按期歸還銀行貸款問題，原告、被告協(xié)商達成一致后，被告出具了還款協(xié)議書，規(guī)定了雙方權利義務，是雙方共同意思表示， 對建設銀行雖無約束力，但對原被告發(fā)生法律約束效力。 被告出具還款協(xié)議書，承諾承 擔銀行貸款歸還責任以及由此產(chǎn)生的抵押風險等法律責任， 因無足夠相反證據(jù)推翻，應確認 該承諾的效力，被告不按時還款，則構成違約。同時，該還 款協(xié)議書從另一個角度證明 了第三人實際是隱名代理簽訂商品房買賣合同，目的是假購 房、真貸款。四、擔保貸 款合同不受商品房買賣合同效力影響擔保貸款合同的發(fā) 生依附商品房買賣合同 的成立。但在效力關系上，合同的無效、被撤銷須具備法定條件。 商品

9、房買賣合同由于 具備法定條件被確認無效或被撤銷時，其后果只是將導致?lián)Ｎ锇l(fā)生 變化，但并不必然導致?lián)ＹJ款合同被無效或被撤銷，擔保貸款合同可以單獨存在。因此商品房買賣合 同 與擔保貸款合同之間不具有從屬效力。就本案而言，法院確認商品房買賣合同 無效并 不必然導致借款合同及擔保貸款合同無效，作出虛假意思表示的擔保貸款當事人不得依其無效對抗善意第三人。五、關于商品房買賣合同的效力及其處理民法通 則第 55 條規(guī)定： “民事法律行為應當具備下列條件：（一）行為人應具有相應的行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律或者社會公共利益。 ”合同法第 52 條第 3 款規(guī)定：以合法 形式掩蓋非法目的的

10、合同無效。因此，原、被告為了套取銀行貸款雙方惡 意串通，采用隱名代 理形式簽訂虛假商品房買賣合同，是以合法形式掩蓋非法目的的行為，不代表當事人的真實意思，該合同應確認無效。對此無效合同，應當按照合同法第 88 條之規(guī)定予以處理。 法院審理在審理中，雙方對工程款無異議，但就 350 萬元貸款 的歸還責任發(fā)生嚴重分歧。 被告認為，擔保貸款是另 法律關系，不應與本案合并審理，如 要合并審理，必須追加建設銀 行為本案有獨立請求權的第三人；原、被告約定 350 萬元貸款 由被告歸還未經(jīng)債權人建行同意 應當無效。法庭認為：原、被告之間的建筑工程施工合同合法有效，而原被告和第三人為了從建行取得貸款，采取隱名代理的形式簽訂虛假的商品房買賣合同，屬于中華人民共和國合同法第 52 條規(guī)定的“以合法形式掩蓋非法目的 ” 之行為，應確認無效；建設銀行根 據(jù)與第三人訂立的擔保貸款合同，以第三人支付的 “購房款”名義付