陽春市加快推進房地一體農(nóng)村不動產(chǎn)

1、陽春市加快推進“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證工作實施方案（征求意見稿） 為加快推進我市農(nóng)村宅基地使用權(quán)及其地上房屋所有權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記發(fā)證工作（以下稱“房地一體” 農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證工作），力爭2020年底前基本完成登記發(fā)證任務(wù)，有效保障農(nóng)民合法財產(chǎn)權(quán)益，根據(jù)廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)廣東省加快推進“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證工作方案的通知（粵自然資規(guī)字201911號）要求，結(jié)合我市實際，制定本實施方案。 一、目標任務(wù) 本次“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證工作以陽春市人民政府為組織實施主體，以“總登記”方式對全市符合登記發(fā)證條件的宅基地使用權(quán)及其地上房屋所有

2、權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)進行統(tǒng)一確權(quán)登記并頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書，確保2020年底前基本完成“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證工作。已分別合法領(lǐng)取農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書或者已按“房地一體”原則登記申領(lǐng)了不動產(chǎn)權(quán)證書的，遵循“不變不換”的原則，原證書仍合法有效。權(quán)利人主動提出換證申請的，也可以換領(lǐng)新版的不動產(chǎn)權(quán)證書。2、 登記范圍全市集體土地范圍內(nèi)符合登記發(fā)證條件的農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地及地上永久性存續(xù)的、結(jié)構(gòu)完整的農(nóng)村主要房屋，不包括簡易房、棚房、農(nóng)具房、圈舍、廁所等臨時性建筑物和構(gòu)筑物，也不包括宗祠堂、獨棟廚房的建筑物和構(gòu)筑物。市區(qū)范圍內(nèi)已公告的

3、重點征拆項目范圍、“三舊”改造范圍等暫不納入本次確權(quán)登記范圍。城鎮(zhèn)居民非法購買農(nóng)村宅基地及地上房屋的、已整村搬遷或已列入拆除范圍的原舊村莊房屋以及使用集體所有性質(zhì)的土地上開發(fā)的商品房，一律不予確權(quán)登記。三、申請登記主體（一）宅基地使用權(quán)及其地上房屋所有權(quán)申請登記發(fā)證的主體。一是申請確權(quán)登記的主體原則上為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員或本村村民，可以是戶主或經(jīng)全體家庭成員同意的家庭成員。二是對于非本村村民，符合下列情形之一的，經(jīng)該村集體經(jīng)濟組織或村民委員會認定的，可按規(guī)定作為申請登記的主體：1.原已合法取得宅基地使用權(quán)或房屋所有權(quán)，因婚姻、就業(yè)、投靠等原因?qū)艨谶w出的；2.因扶貧搬遷、地質(zhì)災害防治、新農(nóng)村

4、建設(shè)、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準使用宅基地建房的；3.同一集體經(jīng)濟聯(lián)合社，在城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍外占用宅基地建房，用于自建自用且符合“一戶一宅”的；4.因國家征地而異地重建的；5.因繼承房屋使用宅基地的；6.非農(nóng)業(yè)戶口居民合法取得宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)且其權(quán)屬未發(fā)生變化的；7.離休、退休、退職的職工，復員軍人和華僑、僑眷、港澳臺同胞，持合法證明回原籍定居的。（2） 集體建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)申請登記發(fā)證的主體。 經(jīng)批準使用集體土地興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)和公共設(shè)施的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企業(yè)事業(yè)單位、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、村民委員會；經(jīng)批準使用集體土地興辦各類工商企業(yè)（包括國有、集體、私營

5、企業(yè)，個體工商戶，外商投資企業(yè)，股份制企業(yè)，聯(lián)營企業(yè)等）的主體；經(jīng)批準使用集體土地興辦公共設(shè)施和公益事業(yè)的主體；根據(jù)廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法規(guī)定批準的集體建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)主體。四、確權(quán)登記原則按照有關(guān)法律法規(guī)政策規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，堅持“依法依規(guī)、尊重歷史、便民利民”的原則加快開展“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證工作。（一）有合法的宅基地使用權(quán)來源材料，地上房屋已辦理村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批手續(xù)且竣工的，依法予以確權(quán)登記。（二）有合法的宅基地使用權(quán)來源材料，地上房屋未辦理村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批手續(xù)，已經(jīng)竣工的，按以下原則辦理：1993年11月1日村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)

6、管理條例實施前，占用宅基地建房且至今未擴建，按權(quán)屬來源確定的宅基地使用面積和房屋實際建筑面積予以確權(quán)登記。村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例實施后，占用宅基地建房，由權(quán)利人向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）相關(guān)部門補辦村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批手續(xù)后按批準面積予以確權(quán)登記。宅基地實際使用面積和房屋實際建筑面積超過權(quán)屬來源確定和補辦村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批的部分，在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。（3） 無合法的宅基地使用權(quán)來源材料，地上房屋已經(jīng)竣工的，按以下原則辦理：1982年2月13日村鎮(zhèn)建房用地管理條例實施前占用宅基地建房且至今未擴建，無論是否超過其后當?shù)匾?guī)定面積標準，由村集體經(jīng)濟組織或村民委員會出具證明并公告30天無異

7、議，經(jīng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審核后，均按照實際使用面積予以確權(quán)登記。1982年2月13日村鎮(zhèn)建房用地管理條例實施時起至1987年1月1日中華人民共和國土地管理法實施時止，占用宅基地建房且至今未擴建，由村集體經(jīng)濟組織或村民委員會出具證明并公告30天無異議，經(jīng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審核后，按審核確認的宅基地使用面積和房屋實際建筑面積予以確權(quán)登記。1987年1月1日中華人民共和國土地管理法實施時起至1993年11月1日村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例實施時止，未經(jīng)批準占用宅基地建房且至今未擴建，符合建房資格且經(jīng)村集體經(jīng)濟組織或村民委員會同意并公告30天無異議的，經(jīng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審核后，根據(jù)批

8、準面積確定宅基地使用權(quán)面積，房屋所有權(quán)按照實際建筑面積予以確權(quán)登記。宅基地實際使用面積超過審批確認的部分，在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。1993年11月1日村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例實施后，未經(jīng)批準占用宅基地建房且至今未擴建，符合建房資格且經(jīng)村集體經(jīng)濟組織或村民委員會同意并公告30天無異議的，經(jīng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審核后，根據(jù)批準的面積確定宅基地使用權(quán)面積，予以確權(quán)登記；對批準的宅基地使用權(quán)范圍的房屋，未辦理房屋村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批手續(xù)的，補辦房屋村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批手續(xù)后，按照批準的建筑面積確定房屋所有權(quán)。宅基地實際使用面積和房屋實際建筑面積超過審批確認的部分，在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注

9、明。涉及擴建的，由陽春市自然資源主管部門根據(jù)實際情況自行確定處理原則。（四）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員或農(nóng)村村民經(jīng)批準建房的，按照批準面積予以確權(quán)登記，建房實際占地面積少于批準面積的，按批準占地面積確權(quán)登記。（五）對在2019年12月31日前建成且位于城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍外的房屋（因全市各行政村在2019年12月31日后已實現(xiàn)村莊規(guī)劃全覆蓋），當事人申請宅基地使用權(quán)及其地上房屋所有權(quán)登記時，符合上述認定范圍的，經(jīng)村委會認定房屋建成時間，可不提供房屋符合村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃或者建設(shè)的審批手續(xù)。（六）宅基地使用權(quán)應(yīng)按照“一戶一宅”要求確權(quán)登記到戶。其中，每個已成年子女，都可單獨視為宅基地確權(quán)登記條件中的“一戶”。（

10、七）多戶使用宅基地合建房屋，以分套分層方式擁有的，經(jīng)整棟合法權(quán)利人簽名確認后，報農(nóng)民集體經(jīng)濟組織同意的，可確定宅基地使用權(quán)為全體權(quán)利人共有，按房屋權(quán)屬予以確權(quán)登記。以樓梯為界的，樓梯作為共有面積，不分攤登記。（八）因繼承、交換、分家析產(chǎn)等造成宅基地使用權(quán)與其地上房屋權(quán)利人不一致的，可由村集體經(jīng)濟組織或村民委員會出具證明或提供調(diào)解協(xié)商證明材料，明確房地統(tǒng)一登記的權(quán)利主體。農(nóng)村婦女作為家庭成員，其宅基地權(quán)益應(yīng)記載到不動產(chǎn)登記簿及權(quán)屬證書上；農(nóng)村婦女因婚嫁離開原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，取得新家庭宅基地使用權(quán)的，應(yīng)予以確權(quán)登記，同時不動產(chǎn)登記部門應(yīng)根據(jù)原不動產(chǎn)所在地的村集體經(jīng)濟組織或村民委員會依法收回的證明

11、文件注銷其原擁有的宅基地使用權(quán)。（九）集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記按以下原則辦理：1987年1月1日中華人民共和國土地管理法實施前，使用集體土地興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)和公共設(shè)施，經(jīng)所在鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審核后，可依法對集體建設(shè)用地使用權(quán)予以確權(quán)登記。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準用于非住宅建設(shè)的集體土地，至今仍繼續(xù)使用的，經(jīng)所在村集體經(jīng)濟組織或村民委員會同意，報鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審核后，依法對使用單位的集體建設(shè)用地使用權(quán)予以確權(quán)登記。1987年1月1日中華人民共和國土地管理法實施后，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)和公共設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準用于非住宅建設(shè)的集體土地，應(yīng)當依據(jù)縣級以上

12、人民政府批準文件，對使用單位的集體建設(shè)用地使用權(quán)予以確權(quán)登記。對于沒有權(quán)屬來源材料的集體建設(shè)用地，應(yīng)當查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，認定屬于合法使用的，經(jīng)所在村集體經(jīng)濟組織或村民委員會同意，并公告30天無異議，經(jīng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審核，報市人民政府批準，予以確權(quán)登記。集體建設(shè)用地上的建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)依照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定辦理。 （十）宅基地使用權(quán)及其地上房屋所有權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)權(quán)屬存在爭議的，由鎮(zhèn)級人民政府或縣級人民政府組織工作組，加大爭議調(diào)處力度，待權(quán)屬明晰后再予以確權(quán)登記。5、 登記程序（1） 以陽春市人民政府名義向社會發(fā)布“總登記”公告；（二）組織

13、權(quán)利人和利害關(guān)系人雙方到現(xiàn)場進行宗地指界，經(jīng)權(quán)利人簽名確認權(quán)屬后，進行并宗審查；（三）制作“一張表”由村民確認、村小組和村委會審核、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審批代替土地權(quán)屬來源材料和房屋符合村鎮(zhèn)規(guī)劃材料的方式精簡材料。該審批表既作為土地和房屋的審批材料，也作為不動產(chǎn)登記申請表，只需申請人一次簽名即可，表里可填寫申請人個人信息及勾選所屬的登記主體類型，也可填寫不動產(chǎn)的詳細信息，審批表內(nèi)容大部分由作業(yè)單位按前期收集的材料進行填寫，申請人只需對部分事項進行勾選確認即可，減輕申請人填寫表格的負擔，也保證申請材料整潔； （四）在權(quán)籍調(diào)查初步成果形成后，由陽春市自然資源局不動產(chǎn)登記機構(gòu)對不動產(chǎn)權(quán)利人信息、

14、權(quán)籍調(diào)查成果、登記事項等內(nèi)容進行公告，公告期不少于15個工作日(公告所需時間不計算在登記辦理期限內(nèi))，公告無異議且經(jīng)權(quán)利人簽字確認后，陽春市自然資源局不動產(chǎn)登記機構(gòu)對申請材料進行審核，符合登記條件的予以確權(quán)登記并頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書。六、工作要求（一）明確組織方式。本次登記發(fā)證工作由陽春市人民政府以“總登記”形式組織實施，統(tǒng)一開展權(quán)籍調(diào)查、登記發(fā)證和成果上報等工作。以陽春市人民政府名義發(fā)布“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證總登記通告，明確總登記的范圍、時限、條件等要求。（二）做好權(quán)籍調(diào)查。各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、陽春市自然資源主管部門要充分利用農(nóng)村地籍調(diào)查成果、第三次國土調(diào)查成果、不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整

15、合成果、歷史土地及房產(chǎn)登記等權(quán)屬材料開展“房地一體”農(nóng)村權(quán)籍調(diào)查，補充開展房屋調(diào)查，形成滿足登記要求的權(quán)籍調(diào)查成果。有條件的地區(qū)，應(yīng)根據(jù)農(nóng)村地籍和房屋調(diào)查技術(shù)方案(試行)廣東省“房地一體”農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地權(quán)籍調(diào)查技術(shù)指南(試行)等技術(shù)規(guī)范要求，采用高精度測量方法開展房屋測量。暫不具備條件的地區(qū)，由陽春市自然資源主管部門或由其委托村民委員會采用簡易法開展房屋測量。采用簡易法開展房屋測量的，在不動產(chǎn)登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明“今后若有更高精度的測量成果，以高精度數(shù)據(jù)為準”。申請人要求進行高精度測量并自行提供高精度測量成果的，成果經(jīng)審核通過后予以采用。本次權(quán)屬調(diào)查采用雙邊或單邊指界的方式進

16、行，由村民委員會統(tǒng)一組織權(quán)利人對本宗地或鄰宗地進行指界，確認權(quán)屬界線，指界完成后以行政村為單位統(tǒng)一進行審查。（三）簡化登記程序。 村（居）民委員會要協(xié)助收集不動產(chǎn)登記申請書、有效身份證明及合法權(quán)屬來源證件等材料，可在指界階段一并引導權(quán)利人申請宅基地和房屋所有權(quán)首次登記。不動產(chǎn)登記機構(gòu)可將權(quán)籍調(diào)查結(jié)果公示和登記前公告合并一起公示，簡化登記程序。涉及設(shè)立抵押權(quán)、地役權(quán)或者辦理預告登記、異議登記的，依法頒發(fā)不動產(chǎn)登記證明。（四）完成成果上報。陽春市自然資源主管部門要同步建立權(quán)籍調(diào)查成果數(shù)據(jù)庫，在現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記信息平臺中辦理農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地使用權(quán)和房屋、建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記，做好權(quán)籍調(diào)查

17、和登記發(fā)證成果數(shù)據(jù)上報，建立成果信息動態(tài)更新機制，實現(xiàn)登記發(fā)證成果的數(shù)字化管理和信息化應(yīng)用。七、工作步驟(一)前期準備階段(2020年1月至2020年6月)印發(fā)實施方案，發(fā)布政府通告和政策宣傳，建立工作協(xié)調(diào)機制，開展前期情況摸查和資料收集，落實工作經(jīng)費。各村（居）民委員會在測繪權(quán)籍調(diào)查作業(yè)單位進場前，要組織各村民小組成立“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證工作協(xié)調(diào)小組，具體負責協(xié)助房地權(quán)屬糾紛調(diào)處、外業(yè)調(diào)查、測量以及收集各農(nóng)戶的確權(quán)登記資料，逐戶逐棟明確權(quán)屬界址，做到界址清晰、產(chǎn)權(quán)明確，對長期在外的農(nóng)戶提前通知聯(lián)系到位，對確實不能回家辦理的，可委托協(xié)調(diào)小組辦理；資料完善、權(quán)屬界址明晰的，作業(yè)單位在協(xié)

18、調(diào)小組的帶領(lǐng)下逐戶進場作業(yè)。 (二)組織實施階段(2020年6月至2020年11月) 以招投標方式選取有資質(zhì)的農(nóng)村權(quán)籍調(diào)查作業(yè)隊伍，暫不具備條件的地區(qū)，由陽春市自然資源主管部門或由其委托村民委員會采用簡易法開展房屋測量工作。開展農(nóng)村權(quán)籍調(diào)查，建立農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫，完成確權(quán)登記。 (三)成果驗收階段(2020年11月至12月) 陽春市自然資源主管部門應(yīng)根據(jù)農(nóng)村地籍和房屋調(diào)查技術(shù)方案(試行）廣東省“房地一體”農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地權(quán)籍調(diào)查技術(shù)指南(試行)等技術(shù)規(guī)范要求，完成調(diào)查和登記成果資料整理、檢查和數(shù)據(jù)上報，做好全市調(diào)查和登記成果質(zhì)量抽查、數(shù)據(jù)匯總及建庫。八、保障措施 (一)組織保障

19、。陽春市人民政府是“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證工作的責任主體，要切實加強組織領(lǐng)導，明確目標任務(wù)、職責分工、方法步驟、時間安排、經(jīng)費保障和工作要求，確保工作落實到位。成立陽春市“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證工作領(lǐng)導小組，由分管副市長任組長，市府辦分管副主任、市自然資源局局長任副組長，市自然資源局、市發(fā)展和改革局、市稅務(wù)局、市財政局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局分管副局長、各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）分管領(lǐng)導為市農(nóng)村“房地一體”不動產(chǎn)登記工作領(lǐng)導小組成員。領(lǐng)導小組下設(shè)辦公室，具體負責本次工作的實施推進，辦公室設(shè)在市自然資源局，由市自然資源局局長兼任辦公室主任，分管副局長任辦公室副主任，辦公室成員由市自然資源局自行調(diào)配。各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）也要相應(yīng)成立“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證工作領(lǐng)導小組，切實加強對本鎮(zhèn)（街道）內(nèi)“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證工作的領(lǐng)導。市自然資源主管部門負責統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和業(yè)務(wù)指導，具體負責相關(guān)方案制定、技術(shù)指導、業(yè)務(wù)培訓、成果匯總等工作；市財政主