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文檔簡介

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上廣投公司經(jīng)營分析報(bào)告書一、廣投公司整體財(cái)務(wù)狀況(數(shù)據(jù)根據(jù)審計(jì)報(bào)告)1、各項(xiàng)目初始投入概況 廣投公司開展的業(yè)務(wù)含餐飲、租賃及農(nóng)產(chǎn)品種養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè),各業(yè)務(wù)板塊均需較大的前期投入,初始投入概況如下:資產(chǎn)投入 金額 備注 愷悅餐廳271,705.00廚房設(shè)備、餐館固定資產(chǎn)(桌椅、空調(diào)、電腦系統(tǒng)等)及餐館人員宿舍配套設(shè)施。11號(hào)樓北座公寓561,550.00床、桌椅、衣柜、空調(diào)及熱水器等。辦公設(shè)備13,947.00電腦、投影儀及打印機(jī)。合計(jì)847,202.00裝修投入 金額 餐廳裝修502,553.9711號(hào)樓北座公寓裝修1,287,156.5911號(hào)樓南座一樓辦公室承包488,1

2、14.3217畝種養(yǎng)殖地基礎(chǔ)建設(shè)112,149.96合計(jì)2,389,974.84廣投公司對所開展業(yè)務(wù)的前期投入合計(jì)3,237,176.84元。2、2016年度及2017年度運(yùn)營概況廣投公司整體運(yùn)營情況如下:年度 20172016項(xiàng) 目營業(yè)收入餐廳收入1,386,814.36973,489.17宿舍轉(zhuǎn)租租賃收入1,079,913.46127,180.79保安、保潔收入43,737.8623,300.96菜地轉(zhuǎn)租及農(nóng)產(chǎn)品銷售收入24,441.08-合 計(jì)2,534,906.761,123,970.92項(xiàng) 目營業(yè)成本餐廳成本1,546,269.13763,291.78宿舍轉(zhuǎn)租租賃成本1,106,34

3、5.51239,387.85保安、保潔成本5,981.0032,137.15菜地轉(zhuǎn)租及農(nóng)產(chǎn)品銷售成本50,178.3116,381.69營業(yè)成本合計(jì)2,708,773.951,051,198.47運(yùn)營支出及其他681,189.151,315,061.90凈利潤-855,056.34-1,242,289.45營業(yè)成本包括攤銷及折舊,其中2016年度攤銷折舊合計(jì)26.17萬元,2017年度攤銷折舊合計(jì)59.1萬元。2017年的餐館營業(yè)收入較2016年有42%的增長,但整體營業(yè)成本較高(包括采購及折舊攤銷);自從2016年底起開始盤活民科園7號(hào)及8號(hào)樓租賃業(yè)務(wù),廣投公司大幅度開拓了收入來源,加上管理

4、費(fèi)用的大幅減少,使得2017年在一定程度上減少虧損。3、2017年底資產(chǎn)概況總資產(chǎn)2,658,440.26元,總負(fù)債3,765,468.02元所有者權(quán)益-1,107,027.76元造成負(fù)資產(chǎn)的局面主要有兩方面原因:(1)、廣投公司的原始注冊資本只有100萬元,但是所開展的業(yè)務(wù)需要較大的前期投入成本,不得不向股東單位借款周轉(zhuǎn)(合計(jì)借款260萬元),導(dǎo)致目前大額負(fù)債的局面。(2)、自從2016年初開始經(jīng)營愷悅餐館,由于缺乏經(jīng)驗(yàn)及當(dāng)?shù)匦枨笠?guī)模的限制,餐館經(jīng)營一直在虧損狀態(tài),11號(hào)樓北座公寓房間出租率低于50%,加上廣投公司的管理人員薪酬,使得廣投公司的累計(jì)虧損達(dá)210.7萬元,凈資產(chǎn)-110.70萬

5、元,形成負(fù)資產(chǎn)的局面。未來預(yù)期經(jīng)營項(xiàng)目1、中交香頌花園物業(yè)管理項(xiàng)目(現(xiàn)有)2、香頌花園幼兒園(預(yù)增)3、香頌花園菜市場(預(yù)增)香頌花園物業(yè)管理項(xiàng)目中交香頌花園物業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目類型為商住樓,總建筑面積.96平方米,其中高層住宅收費(fèi)面積為平米,物業(yè)管理費(fèi)為每平米2.5元,商業(yè)收費(fèi)面積為主5986.73平米,物業(yè)管理費(fèi)為每平米5.5元,停車位1117個(gè),每個(gè)車位收取70元/個(gè)的管理費(fèi),后期我司對項(xiàng)目經(jīng)營方式為包干制運(yùn)營將自負(fù)盈虧,統(tǒng)計(jì)現(xiàn)有數(shù)據(jù)及行業(yè)現(xiàn)狀分析出:近三年經(jīng)營狀況指標(biāo)預(yù)期如下1、2019年度預(yù)計(jì)總收入約156萬元;因本年度屬于早期案場物業(yè)服務(wù),收入為員工薪資福利和公司管理傭金兩大塊,且全由地產(chǎn)

6、公司全額給付。本年度預(yù)計(jì)費(fèi)用總支出:124萬元,由員工薪資和福利構(gòu)成,年度盈利約:31萬(詳見附件1)。2、2020年度預(yù)計(jì)總收入約 501萬元;本年度將進(jìn)入前期物業(yè)物服務(wù)經(jīng)營將自負(fù)盈虧,人員編為49人,收入來自業(yè)主的住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)及停車費(fèi)。本年度預(yù)計(jì)費(fèi)用總支出:457萬元,由員工薪資、福利、設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、保險(xiǎn)、稅金等構(gòu)成,其中人工工資占比較大。年度盈利約45萬(見附件2)。3、2021年度預(yù)計(jì)總收入約 503萬元;本年度將進(jìn)入常規(guī)物業(yè)服務(wù),人員編為49人,收入來自業(yè)主的住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)、及停車費(fèi)。本年度預(yù)計(jì)費(fèi)用總支出:457萬元,由員工薪資、福利、設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、保險(xiǎn)

7、、稅金等構(gòu)成,其中人工工資占比較大。年度盈利約47萬(詳見附件3)。未來增值項(xiàng)目預(yù)期:因物業(yè)服務(wù)為勞動(dòng)密集型行業(yè),人力成本在總支出中已占很高的額度,造成低利潤。后期經(jīng)營將根據(jù)入率開展增值服務(wù)多元化經(jīng)營,傳統(tǒng)和新思維相結(jié)合的收益項(xiàng)目來提高經(jīng)營收益:傳統(tǒng)服務(wù):家政服務(wù)、傳真、打印、復(fù)印租賃服務(wù):家居綠植租賃(商業(yè)項(xiàng)目)中介服務(wù):房屋租售車輛服務(wù):引入自助洗車電子商務(wù):引入APP+加實(shí)體店模式快遞投遞柜:預(yù)測4個(gè)柜小區(qū)廣告:含電梯、道閘及小區(qū)宣傳入伙前期:引入材料供應(yīng)商場地租賃:信號(hào)發(fā)射基站休閑娛樂:泳池對外承包在后續(xù)常規(guī)物業(yè)服務(wù)工作中,需打造溫馨和諧的地區(qū)環(huán)境是增值服務(wù)的重要環(huán)節(jié),創(chuàng)造環(huán)境價(jià)值塑造

8、品牌是宗旨。品牌是具有非常影響力的無形資產(chǎn),當(dāng)這種無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到物業(yè)之中,帶來物業(yè)的經(jīng)營收益。 附表1中交香頌項(xiàng)目2019年度經(jīng)營預(yù)算月份收入支出備注薪酬福利1月-3月 385,284.90 242,250.00 61,200.00 編制滿員(17人)4月-5月 166,245.14 104,500.00 26,400.00 經(jīng)理1人+保安5人+客服3人+保潔2人(11人)6月-9月 195,252.20 114,000.00 28,800.00 經(jīng)理1人+保安3人+客服1人+保潔1人(6人)小計(jì) 746,782.24 460,750.00 116,400.00 管理費(fèi)(5%) 37,339.

9、11 10月-11月 380,800.00 304,000.00 76,800.00 經(jīng)理1人+保安12人+客服7人+保潔10人+電工2人(32人)12月 249,900.00 199,500.00 50,400.00 經(jīng)理1人+保安12人+客服7人+保潔20人+電工3人(42人)小計(jì) 630,700.00 503,500.00 127,200.00 管理費(fèi)(10%) 63,070.00 其他 40,000.00 工服(年度總費(fèi)用)年度合計(jì) 1,477,891.35 增值稅及附加 85,717.70 年度合計(jì)總額5.8%總計(jì) 1,563,609.05 1,247,850.00 運(yùn)營盈虧 315

10、,759.05 附表2中交香頌項(xiàng)目2021年度經(jīng)營預(yù)算項(xiàng)目 費(fèi)用 備注收入高層住宅305,791.25物業(yè)面積平米*2.5元/平米管理費(fèi)商業(yè)用房32,927.02物業(yè)面積5986.73平米*5.5元/平米管理費(fèi)停車位78,190.001117個(gè)車位*70元/車位臨時(shí)停車費(fèi)1,000.00預(yù)估收費(fèi)金額月度合計(jì)417,908.27年度合計(jì)5,014,899.18支出薪酬福利293,000.00詳見附件1電梯費(fèi)保養(yǎng)17,000.0034臺(tái)電梯*500元/臺(tái)公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用10,000.00電梯年審、燈光、園林易損品維修更換、管道養(yǎng)護(hù)公共管道疏通1,000.00含化糞池和地下公共管網(wǎng)定期抽取、清理

11、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用800.00綠化物資、化肥、小苗木采購社區(qū)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)3,000.00組織每年不少于二次社區(qū)活動(dòng)辦公費(fèi)用5,000.00辦公室水電、易損易耗、關(guān)系維護(hù)物業(yè)公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)4,200.00累計(jì)賠償限額為200萬元。費(fèi)率在0.8-2.5之間。保費(fèi)=累計(jì)賠償限額*費(fèi)率。消防維保費(fèi)23,160.0018層x2x12x30=12960元 33層x2x5x30=9900元 外圍地下室預(yù)計(jì)10個(gè)x30=300元支出合計(jì)357,160.00增值稅及附加23,402.86綜合稅率5.6%月度合計(jì)380,562.86年度合計(jì)4,566,754.35年度盈(虧)448,144.83附表3中交香頌項(xiàng)目2021年

12、度經(jīng)營預(yù)算項(xiàng)目費(fèi)用備注收入高層住宅305,791.25物業(yè)面積平米*2.5元/平米管理費(fèi)商業(yè)用房32,927.02物業(yè)面積5986.73平米*5.5元/平米管理費(fèi)停車位78,190.001117個(gè)車位*70元/車位臨時(shí)停車費(fèi)3,000.00預(yù)估收費(fèi)金額月度合計(jì)419,908.27年度合計(jì)5,038,899.18支出薪酬福利293,000.00詳見附件1電梯維護(hù)17,000.0034臺(tái)電梯*500元/臺(tái)公共設(shè)施維護(hù)10,000.00電梯年審、燈光、園林易損品維修更換、管道養(yǎng)護(hù)公共管道疏通1,000.00含化糞池和地下公共管網(wǎng)定期抽取、清理綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用800.00綠化物資、化肥、小苗木采購社區(qū)活動(dòng)

13、經(jīng)費(fèi)3,000.00組織每年不少于二次社區(qū)活動(dòng)辦公費(fèi)用5,000.00辦公室水電、易損易耗、關(guān)系維護(hù)物業(yè)公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)4,200.00累計(jì)賠償限額為200萬元。費(fèi)率在0.8-2.5之間。保費(fèi)=累計(jì)賠償限額*費(fèi)率。消防維保費(fèi)23,160.0018層x2x12x30=12960元 33層x2x5x30=9900元 外圍地下室預(yù)計(jì)10個(gè)x30=300元支出合計(jì)357,160.00增值稅及附加23,514.86綜合稅率5.6%月度合計(jì)380,674.86年度合計(jì)4,568,098.35年度盈(虧)470,800.83綜合賬面測算,物業(yè)管理每年均有盈利?,F(xiàn)金流:從2020年起,業(yè)主逐步入伙,屆時(shí)收取物業(yè)

14、管理費(fèi)為主要收入來源。但物業(yè)費(fèi)收取很有可能滯后,同時(shí)大部分支出(尤其是薪酬)為硬性支出,導(dǎo)致每月實(shí)際收取到的物業(yè)管理費(fèi)不能覆蓋需要支出的費(fèi)用。經(jīng)測算,若每年物業(yè)管理費(fèi)實(shí)際收取只有賬面測算的70%,在支出總額不變的情況下,2020年及2021年每年會(huì)有資金短缺約106萬元;若實(shí)際收取只有賬面測算的50%,在支出總額不變的情況下,2020年及2021年每年會(huì)有資金短缺約207萬元,預(yù)測運(yùn)營需流動(dòng)資金210萬元,用日常運(yùn)營資金投入。香頌花園幼兒園項(xiàng)目一、 大體環(huán)境香頌花園共有1290套住戶,另加旁邊惠科華府有500套住戶,合計(jì)1790套住戶,根據(jù)10:3比例測算,潛在幼兒園生源約有596個(gè),考慮到實(shí)

15、際入住率,另加附近村落人口,幼兒園生源相應(yīng)充足,有潛在市場可開發(fā)。二、投入運(yùn)營預(yù)測香頌花園的配套幼兒園規(guī)劃占地面積3600平米,建筑面積3200平米(3層),設(shè)有12個(gè)課室,及相應(yīng)音樂舞蹈培訓(xùn)課室等。每個(gè)課室最多招收30名學(xué)生,共計(jì)可容納360名學(xué)生。經(jīng)估算,前期開辦總投入約400萬元:序號(hào)項(xiàng)目金額備注1前期裝修投入3,000,000.002固定資產(chǎn)、器材、教學(xué)用具等購置500,000.003前期開辦費(fèi)(人員工資-預(yù)估3個(gè)月)500,000.004前期投入合計(jì)(5年分?jǐn)偅?,000,000.00年度運(yùn)營測算:序號(hào)項(xiàng)目金額備注1收入(學(xué)費(fèi)平均5400每年)3,888,000.00一年兩學(xué)期,每學(xué)

16、期學(xué)費(fèi)5400元每人2支出3人員薪酬2,455,000.004承包費(fèi)460,800.00每平米12元,3200平米5水電72,000.00每月6000元6消耗品12,000.00每月1000元7消防4,320.00每層樓4個(gè)消防栓,每個(gè)每月30元8辦公費(fèi)30,000.00辦公消耗品9福利費(fèi)251,850.00人員伙食及節(jié)假日慰問品10廣告宣傳30,000.0010不可預(yù)見費(fèi)用100,000.00包括每年需要的維護(hù)保養(yǎng)支出11運(yùn)營費(fèi)用合計(jì)3,473,100.0012運(yùn)營盈虧(現(xiàn)金流入預(yù)測)414,880.0013折舊攤銷800,000.00分5年折舊攤銷14凈利潤-385,120.00(保險(xiǎn)由個(gè)

17、人支付,伙食費(fèi)實(shí)收實(shí)繳)人工費(fèi)支出:序號(hào) 人員配置 人數(shù) 工資(年) 社保 備注1 院長 180,000.002 教務(wù)員 160,000.003 后勤 148,000.004 教師(每課室配2名老師) 241,209,600.00工資42005 保育員(每課室配1名保育員) 12460,800.00工資32006 保安 291,200.00工資38007 廚房(每年工作9個(gè)月) 263,000.00工資3500 合計(jì) 432,042,200.00412,800.00從預(yù)測中可以看出,若能招滿學(xué)生,前期投資成本可望在三年內(nèi)收回。但是若果無法招滿學(xué)生,相應(yīng)部分費(fèi)用支出會(huì)對應(yīng)減少,如需要配備的老師及

18、保育員,但行政等部分費(fèi)用則不變。經(jīng)推算,若要運(yùn)營收支平衡,則最少需招收260名學(xué)生。預(yù)測運(yùn)營需流動(dòng)資金30萬元,用于幼兒園日常運(yùn)營、新教學(xué)業(yè)務(wù)所須資金投入。香頌花園菜市場承包經(jīng)營項(xiàng)目市場周邊環(huán)境距離惠南園區(qū)三大企業(yè)(長城開發(fā)、康冠科技、九聯(lián)科技)一公里左右,人流量大,此外,周邊配套較為齊全,集衣、食、住、行、及教育、醫(yī)療、文娛等為一體。1.交通配套:52路公交車、K3路公交車。2.教育配套:惠南實(shí)驗(yàn)學(xué)校、三棟鎮(zhèn)中心小學(xué)木瀝教學(xué)點(diǎn);小金蕾幼兒園、惠南實(shí)驗(yàn)學(xué)校-附屬幼兒園、惠南幼兒園。3.醫(yī)療配套:仲愷高新區(qū)人民醫(yī)院(惠南分院)。4.文娛配套:文化公園、鄧演達(dá)故居、植物園、紫溪半島。投資分析關(guān)于農(nóng)

19、貿(mào)市場的經(jīng)營權(quán)投資現(xiàn)在基本被市場接受,并且農(nóng)貿(mào)市場投資已經(jīng)成為了一項(xiàng)回報(bào)穩(wěn)定,相對風(fēng)險(xiǎn)極小的投資,同其他房地產(chǎn)投資相比農(nóng)貿(mào)市場投資有著先天的優(yōu)勢。新型的農(nóng)貿(mào)市場,正在創(chuàng)造房地產(chǎn)市場的一個(gè)開發(fā)和銷售奇跡,因其具有穩(wěn)定的投資回報(bào),近來已為建立了投資意識(shí)的市民們看好,并培養(yǎng)了一大批農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟(jì)投資群體。農(nóng)貿(mào)市場都處在居住比較成熟的社區(qū),周邊人員多,固定的消費(fèi)群體多,而且這個(gè)群體一般不會(huì)變,是比較忠實(shí)的消費(fèi)者,這樣對投資者來說,有比較可靠的投資回報(bào),當(dāng)然愿意買。1.惠南園區(qū)商業(yè)核心區(qū)位,人氣、商氣較盛。2.未來地理位置優(yōu)越,交通條件發(fā)達(dá),公交線、車站眾多,項(xiàng)目消費(fèi)人群輻射半徑巨大。6、 項(xiàng)目銷售價(jià)格的

20、制定經(jīng)過實(shí)地調(diào)查,惠南農(nóng)貿(mào)市場面建筑積3000,承包金每年約120萬元。(一)惠南農(nóng)貿(mào)市場租金調(diào)查統(tǒng)計(jì)表經(jīng)營業(yè)態(tài)位置租金好一般差平均值商鋪5300元/月(28)5500元/月(58)4800元/月(50)5200元/月(45)攤位700元/月(1.5m*0.8m)840元/月(1.8m*0.8m)770元/月(1.65m*0.8m)(予以參照)(二)香頌農(nóng)貿(mào)市場收支預(yù)期1.收入預(yù)期攤位說明數(shù)量年租金月租金一樓“L”型攤位38個(gè)684,000.00元1500元二樓“L”型攤位52個(gè)592,800.00元950元一樓“一”型攤位9個(gè)97,200.00元900元二樓“一”型攤位34個(gè)285,600.

21、00元700元2317個(gè)563,040.00元120元/合計(jì)150個(gè)2,222,640.00元100%出租率情況下105個(gè)1,555,848.00元70%出租率情況下(說明:香頌農(nóng)貿(mào)市場攤位出租價(jià)格參考惠南農(nóng)貿(mào)市場行情。)“L”型面積約6平米,長型面積約1.44平米(1.8m*0.8m),水電費(fèi)由每個(gè)鋪位自行負(fù)責(zé)及公攤。2.支出預(yù)期支出項(xiàng)目年支出備注承包金1,200,000.00元出租價(jià)格的一半(參考惠南農(nóng)貿(mào)市場行情)清潔員薪資104,000.00元含2名清潔員社保公眾險(xiǎn)25,200.00元100萬保額維護(hù)費(fèi)30,000.00元/消防投入36,000.00元/物業(yè)管理費(fèi)72,000.00元/合

22、計(jì)1,467,200.00元/3、收支回報(bào)計(jì)算在出租率100%的情況下,年收入2,222,640.00元,年支出1,467,200.00元,年盈利755,440.00元;在出租率70%的情況下,年收入1,555,848.00元,年支出1,467,200.00元,年盈利88,648.00元。從目前業(yè)務(wù)構(gòu)成情況中業(yè)務(wù)占比較低,發(fā)展較為緩慢,公司的面臨的最大的短板是效益,影響了我司業(yè)務(wù)的整體發(fā)展,也影響了公司經(jīng)營績效的提升。所以需結(jié)合公司現(xiàn)有資源,需擴(kuò)大經(jīng)營項(xiàng)目增加經(jīng)營收益,實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的新的突破,實(shí)現(xiàn)經(jīng)營的大翻身。國資委對實(shí)施混改的 指導(dǎo)意見制定方案- 明確保全金融債權(quán),落實(shí)金融債務(wù),征得金融機(jī)構(gòu)債權(quán)

23、人的同意,嚴(yán)格防止利用改制逃廢金融債務(wù)。- 涉及國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,嚴(yán)格依法依規(guī),擇優(yōu)選擇投資者- 必須出具法律意見書- 改制方案按企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例- 改制方案的審批及重要資料建立檔案管理制度,妥善保管相關(guān)資料清產(chǎn)核資工作財(cái)務(wù)審計(jì)和資產(chǎn)評估- 不得聘請同一機(jī)構(gòu)開展財(cái)務(wù)審計(jì)與資產(chǎn)評估- 自評估基準(zhǔn)日到企業(yè)改制后進(jìn)行工商變更期間,增加的凈資產(chǎn),應(yīng)上交國有產(chǎn)權(quán)持有單位,或作為改制企業(yè)國有權(quán)益;若凈資產(chǎn)減少,應(yīng)由國有產(chǎn)權(quán)持有單位補(bǔ)足。- 法人離任審計(jì)不得以財(cái)務(wù)審計(jì)代替- 沒有進(jìn)入改制資產(chǎn)范圍的實(shí)物資產(chǎn)和專利權(quán)等,改制后不得無償使用維護(hù)職工合法權(quán)益- 改制方案必須提交職工代表大會(huì)審議- 就職工安置費(fèi)勞動(dòng)關(guān)系等明確相關(guān)責(zé)任- 改制時(shí)必須向職工公布企業(yè)總資產(chǎn)、總負(fù)債、凈資產(chǎn)、凈利潤等主要

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