商鋪租金計算方法

1、商鋪租金計算方法一、房地產(chǎn)定價方法價格是房地產(chǎn)經(jīng)營過程的核心與實務，一切的經(jīng)營活動均以此為中心。高價位能夠提高單位利潤，但可能影響房地產(chǎn)銷售，低價位雖然能夠擴大銷售，但可能喪失獲取更多利潤的機會。如何確定最適合的價格，求取最大的利潤，是所有投資人最關心的事情。（一）成本加成定價法將產(chǎn)品的成本（含稅金）加上預期利潤即為房地產(chǎn)價格的定價方法，是一種最基本的定價法，是根據(jù)測算或核算的成本加上一定比例的利潤率確定的。例如：某一項目的總成本為1500萬元，預期利潤10，則總售價為1650萬元，再將此1650萬元分配至每一單位的房地產(chǎn)商品，即得到單位面積平均售價，再根據(jù)每一單元房地產(chǎn)的樓層、朝向、室內裝飾

2、情況確定房地產(chǎn)售價。成本是開發(fā)項目的全部成本，包括開發(fā)成本以及經(jīng)營過程中的支出和稅收，基本上可分為可直接計入的成本和分配計入的成本。利潤率應當考慮房地產(chǎn)投資的風險情況和整個行業(yè)的平均利潤綜合測算確定。成本加成訂價雖較簡單、理論依據(jù)充分，但這種方法本身考慮市場對價格的接受能力不夠，實際定價時，在此基礎上仍必須考慮市場行情及競爭激烈與否，才能定出合理的價格，在市場競爭激烈的情況下，這種定價方法所做的定價可能缺乏競爭力。（二）競爭價格定價法競爭價格定價法從市場競爭的角度來定價，市場競爭是一種綜合實力的競爭，但其中價格的競爭始終是市場競爭的重要要素，特別是房地產(chǎn)商品這樣高價格的產(chǎn)品，即使你的定價比競爭

3、者的價格高出不多，但作為顧客是特別關心的，由于房地產(chǎn)商品的不可移動性，競爭主要考慮相近產(chǎn)品或附近區(qū)域的競爭情況，因此，所謂競爭價格定價法主要依據(jù)相近產(chǎn)品或附近區(qū)域競爭狀況而確定經(jīng)營房地產(chǎn)的價格。在競爭激烈時，若條件相當?shù)膬勺诜康禺a(chǎn)，定價較高的，一般難以為顧客所接受。定價較低的，可以吸引人氣，形成低開高走的局面。而且房價是買漲不買跌。要比競爭者推出價格較高的房地產(chǎn)，通常應具有公司信譽良好、用材較高級、具有獨特的設計等優(yōu)勢。競爭價格定價法通常是在市場競爭較為激烈時應當考慮的一種方法，在此種方法下，開發(fā)經(jīng)營者獲取較高利潤的途徑就是必須著眼于降低開發(fā)經(jīng)營成本。（三）顧客感受定價法這種方法的理論基礎實際

4、上是效用理論。對購房者而言，他實際上并不清楚也不十分關心市場上房地產(chǎn)商品的成本、造價等問題。他在選購房地產(chǎn)時，影響其作出決定的因素主要有兩方面：一是其他同類房地產(chǎn)商品的價格如何；二是以一定的價位購買該項房地產(chǎn)是不是值得。當購房者對某開發(fā)公司的品牌有信心時，縱然定價較高，購房者基于享受良好的售后服務和今后物業(yè)管理的考慮或是為了體現(xiàn)自己的實力、身份等，仍會欣然前往，而當購房者對推出房地產(chǎn)商品的開發(fā)公司不具信心時，一旦定價太低，購房者反而會懷疑其品質而不予信任。為什么在同一個城市里，物質條件（如交通、綠化、生活服務設施等硬條件）相當?shù)囊恍┬^(qū)，有的定價較高卻仍然賣得火爆，有的價位雖然較低，銷售卻冷冷

5、清清，重要的一個原因就是顧客的感受。顧客的感受與推出該項房地產(chǎn)商品的開發(fā)商的社會信譽有關，也與該項房地產(chǎn)從策劃階段到營銷過程中的宣傳定位有很大的關系。依顧客感受而定價是大膽作風，難以確定定量的理論依據(jù)并進行定量計算，所以，盡管房地產(chǎn)和其他商品一樣，品牌信譽確實能影響甚至主導消費者的消費意愿，但房地產(chǎn)的定價亦不能太離譜，若超過顧客所能忍受的價位，銷售反而不利了。（四）加權點數(shù)定價法預售房屋的定價，通常采用市價比較法，即前述的競爭價格定價法，分析擬推出經(jīng)營房地產(chǎn)每平方米單價的合理行情，再根據(jù)面積、朝向、視野、樓層差別等而確定不同的定價增減比例，并據(jù)以對不同房屋進行定價，稱為加權點數(shù)定價法。樓層、朝

6、向及面積等因素對價格的影響受消費習慣、心理經(jīng)濟條件、社會風俗等多種因素制約，很難有一個統(tǒng)一的標準，因此運用該方法時，應當根據(jù)調查研究的情況而確定。不過一般遵循下列規(guī)律：朝向差價：一般南北向較貴，東西向較便宜。樓層差價：樓層價位高低，受建筑物高度的影響。一般而言，高層建筑中，一、二、三樓及越高越貴，中間較便宜；多層建筑則中間樓層較貴，越往上下價位越低。選間差價：選間因三面采光，因而較其他單位為貴。視野差價：臨公園、湖邊、海灘或視野較佳、景觀較佳為貴，面臨巷弄或采光較暗者，即使同一棟樓，同一樓層，也較便宜。面積差價：一般情況下，辦公經(jīng)營面積集中且達到一定規(guī)?；蚴亲≌瑔卧娣e較大時價格可適當提高。設

7、計差價：屋內布局、大小公共設施的配置都會影響房屋價格，布局合理的單元住宅價格可適當提高，一宗房地產(chǎn)項目內某些特別差的單元，可能需要降價銷售?；貜?：商鋪租金計算方法（五）舊房定價方法舊房因受到損耗的影響或是設計、布局等方面已經(jīng)過時，在定價時，應考慮房屋的具體情況，可以根據(jù)附近新建房屋的交易價格，再根據(jù)擬交易房屋的房齡或是成新程度定出價格。舊房如果因為修建年代的影響或其他因素的制約，存在設計及布局過時的情況，則應調低價格，舊房交易前，通常需要經(jīng)過粉刷、整修，給人耳目一新的感覺，可以適當提高價格。二、房地產(chǎn)定價策略（一）價格折扣與折讓策略1.現(xiàn)金折扣。購買者如能及時付現(xiàn)或提早付現(xiàn)，公司則給予現(xiàn)金折

8、扣。房地產(chǎn)銷售中，一次性付款可以給予優(yōu)惠就是這種策略的具體表現(xiàn)。這種策略可增加買方在付款方式上選擇的靈活性，同時賣方可降低發(fā)生呆賬的風險。2.數(shù)量折扣。顧客大量購買時，則予以價格上的優(yōu)待。這是公司薄利多銷原則的體現(xiàn)，可以縮短銷售周期，降低投資利息和經(jīng)營成本，及早收回投資。但房屋價格高，金額巨大，而且每人所需有限，公司不可能以鼓勵大量購買然后給予折扣的形式來銷售，因此，這里的“數(shù)量”則需要慎重確定。更多數(shù)量甚至整幢大樓的購買雖然不多見（有時會出現(xiàn)機構購買的情況），但一旦如此，通?？梢酝ㄟ^談判獲得更高的折扣。（二）單一價格與變動價格策略單一價格即不二價，無論誰來購買都是同樣價格。若有折扣、優(yōu)惠、贈

9、品，則對每一顧客皆一視同仁。變動價格則對每一顧客的成交價皆有所差異。這主要來自買賣雙方的討價還價，或者買方與賣方的特殊關系造成。房屋價格能達到不二價的公司很少，一般幾乎都是“變動價格”，盡管有時這種變動從單位價格來看可能并不高，但從總價來看，情況就不一樣了。（三）“特價品”定價策略使少數(shù)產(chǎn)品以非常廉價的姿態(tài)出現(xiàn)，來吸引消費者購買。所謂“特價品”在房屋營銷中往往只有一戶或少數(shù)幾戶，即所謂“廣告戶”，如廣告中常見的所謂“起價”××元。（四）心理定價策略傳統(tǒng)的心理定價策略亦稱奇數(shù)定價。根據(jù)心理學家對消費者購買心理之研究調查，同一件產(chǎn)品當標價49元時，不但銷量遠大于標價50元的產(chǎn)品

10、，甚至還比標價48元的銷路還要好。這種策略也可能用于房地產(chǎn)定價?，F(xiàn)代心理定價還有其他一些新的表現(xiàn)，如吉祥數(shù)字、吉祥門牌號定價策略，像每平方米1998元這類定價。（五）非價格競爭策略價格競爭是市場競爭的基本策略，但在房地產(chǎn)營銷中，也有在競爭中突破價格競爭而自主定價的策略，如在相鄰同檔次的項目中，一方不通過價格調整，而通過提供比競爭者更優(yōu)惠的其他條件來競爭的情況，如提供良好的后期物業(yè)管理、較低的物業(yè)管理費等來吸引顧客。三、房地產(chǎn)價格調整（一）房地產(chǎn)價格調整類型在房地產(chǎn)營銷過程中，基于市場情況的變化以及企業(yè)自身目標的調整，需要對房地產(chǎn)價格進行調整，其類型無非是降低價格或提高價格。1.降低價格。當賣方

11、面I臨銷售停滯不前、同業(yè)競爭極為激烈時，經(jīng)常需要做降價的考慮。降價終將引起同業(yè)間的摩擦與價格戰(zhàn)，但卻是不得已而為之的。降低價格的另一個原因是生產(chǎn)能力過剩，產(chǎn)量過多，資金占用嚴重，而增加銷售力量、改進產(chǎn)品或其他營銷手段都無法達到銷售目標，從而造成資金周轉不靈，企業(yè)無法進一步擴大業(yè)務。于是一些房地產(chǎn)企業(yè)放棄“追隨領導者的定價”的做法，而采用“攻擊性定價”的方法，以便提高銷售量。有時企業(yè)為了獲取市場占有率，會主動降價，隨著市場占有率的提高，生產(chǎn)成本又會因銷售量的增長而下降。2.提高價格。提價會引起消費者及中間商的不滿，但有時在外部環(huán)境劇烈變化時，房地產(chǎn)企業(yè)為了生存也不得不提價。例如由于通貨膨脹，成本

12、高漲，但生產(chǎn)率無法提高，許多企業(yè)不得不以提高價格的方式來確保利潤。提價雖然會招來顧客的抱怨，引起公司銷售人員的困擾，但如果運用得當，成功的提價會給公司增加利潤。（二）房地產(chǎn)價格調整的方法1.直接的價格調整。直接的價格調整就是房屋價格的直接上升或下降。它給客戶的信息是最直觀明了的，一般來說，價格上調，是說明物有所值，買氣旺盛。對于這樣的正面消息，發(fā)展商是最希望客戶盡快了解的，所以往往是進行大張旗鼓的宣傳，并由此暗示今后價格上升的趨勢，以吸引更多的買家盡快入場。與此相反，價格下調，則說明產(chǎn)品有這樣或那樣的缺陷，不為買家所看好，或者是經(jīng)濟低迷，整個市場不景氣。應該說，除非萬不得已，房地產(chǎn)發(fā)展商通常是

13、不會直接宣布其樓盤價格下調的，而是通過其他方式間接讓客戶感受價格下挫的優(yōu)惠，以維護其正面形象。直接的價格調整有以下兩種方式。（1）調整基價?；鶅r的調整就是對一棟樓宇的計算價格進行上調或下降，因為基價是制定所有單元價格的計算基礎，所以，基價的調整便意味著所有單元的價格都一起參與調整。這樣的調整，每套單元的調整方向和調整幅度都是一致的，是產(chǎn)品對市場總體趨勢的統(tǒng)一應對。（2）差價系數(shù)的調整。房地產(chǎn)實務中，通常是在基價的基礎上通過制定不同的差價系數(shù)來確定不同套、單元的價格，各套、單元價格則是由房屋基價加權所制定的差價系數(shù)而計算的。但每套、單元因為產(chǎn)品的差異性而為市場所接納的程度并不會和我們原先的預估相

14、一致。在實際銷售中，有的原先預估不錯的實際上并不好賣，有的單元原先預估不好賣實際上卻好賣。差價系數(shù)的調整就是根據(jù)實際銷售的具體情況，對原先所設定的差價體系進行修正，將好賣單元的差價系數(shù)再調高一點，不好賣單元的差價系數(shù)再調低一點，以均勻各種類型單元的銷售比例，適應市場對不同產(chǎn)品需求的強弱反應。2.調整付款方式。付款方式本來就是房價在時間上的一種折讓，它對價格的調整是較為隱蔽的。分析付款方式的構成要件，可以發(fā)現(xiàn)，付款方式的付款時段的確定和劃分、每個付款時段的款項比例的分配、各種期限的貸款利息高低的影響是付款方式的三大要件，而付款方式對價格的調整也就是通過這三大要件的涮整來實現(xiàn)的。（1）付款時間的調

15、整：是指總的付款期限的減少或拉長，各個階段付款時間設定向前移或向后靠。（2）付款比例的調整：是指各個階段的付款比例是前期高、后期低，還是付款比例的各個階段均衡分布，或者是各個階段付款比例的前期低、后期高。（3）付款利息的調整：如“免息供樓”、“首期零付款”等策略實際上是利息調整的例子。另：商鋪的租金定價法：商鋪本身沒有價值，即，商鋪的裝修，質量等對其銷售影響不大。商鋪的價格與其回報率和租金有關。以回報率10%記，如周圍商鋪的出租價為10元/平方米，則該商鋪的售價為10*12*（1/0.1）等于1200元/平米綜合商店可以占到整個商業(yè)房地產(chǎn)營業(yè)面積的49。單位面積的銷售額非常低，但是它卻非常重要

16、。他們常常是全國性的連鎖店，具有良好信譽。    對于服裝店的布局要盡量創(chuàng)造比較購物環(huán)境。大的女裝店和男裝店是重要成員。商店規(guī)模是影響租金的一個重要因素，一般小商店支付的租金高，全國連鎖店的租金低。    家具店對位置的要求不高，但是由于這種商店要求倉庫和展示空間面積大，主要位于地下室，在主要營業(yè)層只需要小面積展示空間。    餐飲設施一般可以分為三類：即快餐、自助餐廳和高級餐廳?？觳蜑閱T工和購物者提供餐飲。高級餐廳能夠吸引汽車交通，所以最好放在靠近停車場和道路的獨立建筑中，

17、同時又不能脫離主要步行人流。    禮品店、珠寶店、收藏品商店、運動用品商店、箱包店、音響制品店和照相機商店通常只能由地方經(jīng)營者經(jīng)營，也可能包括一些信譽好的全國性珠寶連鎖店。他們能夠有效地增加商業(yè)房地產(chǎn)的吸引力，其銷售收入也很高，收取的租金也相對高一些。    服務設施包括理發(fā)店、美容店、減肥沙龍、修鞋和修理店等等，在商業(yè)房地產(chǎn)項目中占的比例很小，不超過2。由于面積小，故抵押保證金比較低。     租金制定    在確定了微觀

18、經(jīng)營主體在商業(yè)房地產(chǎn)中的分布之后，就需要確定各個微觀經(jīng)營主體的租金。租金的制定應該依據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)項目的投資計劃計算分析單位面積物業(yè)成本、經(jīng)營管理成本，參考當?shù)厥袌錾虡I(yè)物業(yè)租金水平，并綜合考慮項目經(jīng)營策略制定切實可行的招租條件。按照慣例招商招租條件可以分為A、B、C類，用以區(qū)別不同情況下對分類項目的招租。招商招租條件對同一項目要穩(wěn)定，對薄利配套項目要有一定程度的靈活性。此外，店面租金與商業(yè)房地產(chǎn)的規(guī)模和檔次有關，大型或高檔次的商業(yè)房地產(chǎn)租金高，小型商業(yè)房地產(chǎn)租金相對較低。此外，位置不同，租金也會有所差別，即使在同一商業(yè)房地產(chǎn)項目內部，位置較好的店面往往能夠獲得比較多的租金。  

19、;  由于微觀經(jīng)營主體經(jīng)營商品的種類和利潤不同，并非都能構承受同樣的租金。收取的租金一般分為兩個部分，一部分按面積收取基本租金，成為抵押保證金或抵押租金，另一部分按銷售額以一定的比例抽取，稱為百分比租金。    租金的制定應該與微觀經(jīng)營主體的選擇相互配合，二者具有密切聯(lián)系。商業(yè)房地產(chǎn)微觀商業(yè)經(jīng)營主體的選擇要保證租金的來源。開發(fā)商的目的是選擇合適的零售商，獲得足夠的租金，最大限度的出租營業(yè)面積，獲得最大的利潤來源。但是，很多情況下，獲得長期穩(wěn)定的商業(yè)經(jīng)營主體和短期高回報是有矛盾的，在某些情況下難以兩全其美。開發(fā)商把面積大量出租給信譽好的零售商可以保證租金來