城市經(jīng)濟(jì)管理學(xué)及財(cái)務(wù)知識(shí)分析概述

1、城市地租的兩種基本形式，即絕對(duì)地租和級(jí)差地租。城市地租的兩種基本形式，即絕對(duì)地租和級(jí)差地租。級(jí)差地租產(chǎn)生的條件是土地的等級(jí)差別，來源是個(gè)級(jí)差地租產(chǎn)生的條件是土地的等級(jí)差別，來源是個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格與社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的差額；別生產(chǎn)價(jià)格與社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的差額；絕對(duì)地租產(chǎn)生的條件是對(duì)土地所有權(quán)的壟斷，來源絕對(duì)地租產(chǎn)生的條件是對(duì)土地所有權(quán)的壟斷，來源是市場價(jià)格與價(jià)值或生產(chǎn)價(jià)格的差額。是市場價(jià)格與價(jià)值或生產(chǎn)價(jià)格的差額。級(jí)差地租是城市地租的主要形式。城市級(jí)差地租主級(jí)差地租是城市地租的主要形式。城市級(jí)差地租主要是由土地的位置和投資所決定的，由區(qū)位形成的要是由土地的位置和投資所決定的，由區(qū)位形成的級(jí)差地租永遠(yuǎn)是城市級(jí)差地

2、租的主要形式。級(jí)差地租永遠(yuǎn)是城市級(jí)差地租的主要形式。城市級(jí)差地租可以分為宏觀和微觀兩個(gè)層次。城市級(jí)差地租可以分為宏觀和微觀兩個(gè)層次。宏觀層次的級(jí)差地租是從城市在全國分布中的比較而論宏觀層次的級(jí)差地租是從城市在全國分布中的比較而論的。包括以位置差異為基礎(chǔ)形成的城市區(qū)位級(jí)差地租、的。包括以位置差異為基礎(chǔ)形成的城市區(qū)位級(jí)差地租、由產(chǎn)業(yè)投資與公共設(shè)施的投資因素綜合形成的城市功能由產(chǎn)業(yè)投資與公共設(shè)施的投資因素綜合形成的城市功能級(jí)差地租和依賴城市規(guī)模經(jīng)濟(jì)集聚的級(jí)差地租和依賴城市規(guī)模經(jīng)濟(jì)集聚的”自然力自然力“形成的形成的城市規(guī)模級(jí)差地租。城市規(guī)模級(jí)差地租。微觀層次的級(jí)差地租主要指城市內(nèi)部的級(jí)差地租，一般微觀

3、層次的級(jí)差地租主要指城市內(nèi)部的級(jí)差地租，一般按形成要素分為區(qū)位、產(chǎn)業(yè)和公共投入部分，與經(jīng)濟(jì)高按形成要素分為區(qū)位、產(chǎn)業(yè)和公共投入部分，與經(jīng)濟(jì)高位區(qū)的距離是城市內(nèi)部綜合級(jí)差地租形成的重要因素。位區(qū)的距離是城市內(nèi)部綜合級(jí)差地租形成的重要因素。城市土地一級(jí)市場是構(gòu)建國家宏觀調(diào)控下的城市土地市場的起點(diǎn)城市土地一級(jí)市場是構(gòu)建國家宏觀調(diào)控下的城市土地市場的起點(diǎn)和支撐點(diǎn)。和支撐點(diǎn)。城市二級(jí)市場是優(yōu)化城市二級(jí)市場是優(yōu)化 城市土地資源有效配置，提高城市土地使用城市土地資源有效配置，提高城市土地使用效率的重要環(huán)節(jié)。效率的重要環(huán)節(jié)。土地市場運(yùn)行體系如圖土地市場運(yùn)行體系如圖土地市場土地使用權(quán)出讓市場土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場到

4、期收回轉(zhuǎn)讓收回其他收回土地征用土地出讓土地轉(zhuǎn)讓土地出租土地轉(zhuǎn)租一級(jí)市場二級(jí)市場當(dāng)政策和市場成為土地利用的主要驅(qū)動(dòng)力時(shí)，公眾的當(dāng)政策和市場成為土地利用的主要驅(qū)動(dòng)力時(shí)，公眾的意愿沒有得到反映，這種土地利用決策往往得不到社意愿沒有得到反映，這種土地利用決策往往得不到社會(huì)的認(rèn)可，系統(tǒng)內(nèi)部的排斥造成土地利用的不可持續(xù)會(huì)的認(rèn)可，系統(tǒng)內(nèi)部的排斥造成土地利用的不可持續(xù)性。性。城市土地利用的演化就是政府、企業(yè)和公眾相互博弈城市土地利用的演化就是政府、企業(yè)和公眾相互博弈的過程。每一個(gè)主體的決策都會(huì)影響其他主體，反過的過程。每一個(gè)主體的決策都會(huì)影響其他主體，反過來，也受到其他主體決策的影響。來，也受到其他主體決策的

5、影響。因此，建立政府、市場和公眾相互協(xié)調(diào)的機(jī)制與對(duì)策，因此，建立政府、市場和公眾相互協(xié)調(diào)的機(jī)制與對(duì)策，是實(shí)現(xiàn)城市土地有償使用和可持續(xù)利用的關(guān)鍵。是實(shí)現(xiàn)城市土地有償使用和可持續(xù)利用的關(guān)鍵。具體措施：具體措施：1 改革城市土地利用規(guī)劃的方法改革城市土地利用規(guī)劃的方法2 逐步建立并完善土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能逐步建立并完善土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能3 公眾參與是城市土地利用可持續(xù)發(fā)展的保障公眾參與是城市土地利用可持續(xù)發(fā)展的保障4 勞動(dòng)力市場的均衡。在開放城市模型中，還必勞動(dòng)力市場的均衡。在開放城市模型中，還必須滿足這一條件。即市內(nèi)工商業(yè)的勞動(dòng)力需求必須滿足這一條件。即市內(nèi)工商業(yè)的勞動(dòng)力需求必須與居住區(qū)的勞動(dòng)力供給相適應(yīng)，否則

6、就會(huì)有城須與居住區(qū)的勞動(dòng)力供給相適應(yīng)，否則就會(huì)有城市人口的遷入和遷出，從而影響地租乃至土地利市人口的遷入和遷出，從而影響地租乃至土地利用的變動(dòng)。用的變動(dòng)。5 土地利用邊際的均衡。在兩類土地利用的邊界，土地利用邊際的均衡。在兩類土地利用的邊界，兩類土地的地租必須一致，否則邊界將會(huì)移動(dòng)。兩類土地的地租必須一致，否則邊界將會(huì)移動(dòng)。在城市土地利用邊界，城市地租必須等于農(nóng)業(yè)地在城市土地利用邊界，城市地租必須等于農(nóng)業(yè)地租租 滿足上述幾個(gè)條件后，城市用地結(jié)構(gòu)達(dá)到均衡，從滿足上述幾個(gè)條件后，城市用地結(jié)構(gòu)達(dá)到均衡，從而就決定了城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的形成。而就決定了城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的形成。一般來說，服務(wù)業(yè)中非土地要素

7、對(duì)土地的替代性較一般來說，服務(wù)業(yè)中非土地要素對(duì)土地的替代性較強(qiáng)，在市中心地區(qū)土地的邊際生產(chǎn)價(jià)值較高，從而強(qiáng)，在市中心地區(qū)土地的邊際生產(chǎn)價(jià)值較高，從而地租出價(jià)較高，因而占據(jù)了市中心地區(qū)的土地。制地租出價(jià)較高，因而占據(jù)了市中心地區(qū)的土地。制造業(yè)、住房依次次之，因而分別居于中間和邊緣地造業(yè)、住房依次次之，因而分別居于中間和邊緣地帶，所以，從理論上，在市場機(jī)制下均衡的土地利帶，所以，從理論上，在市場機(jī)制下均衡的土地利用形成了同心圓形的分層結(jié)構(gòu)模式。用形成了同心圓形的分層結(jié)構(gòu)模式。在傳統(tǒng)的單一中心城市中，大部分經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在傳統(tǒng)的單一中心城市中，大部分經(jīng)濟(jì)活動(dòng)集中在中央核心地區(qū)，形成以同心圓為基本集中在中央

8、核心地區(qū)，形成以同心圓為基本模式的中心城市，其功能分區(qū)表現(xiàn)為模式的中心城市，其功能分區(qū)表現(xiàn)為CBD、工業(yè)園區(qū)和居民區(qū)等。工業(yè)園區(qū)和居民區(qū)等。隨著世界范圍內(nèi)城市化的快速發(fā)展，城市地隨著世界范圍內(nèi)城市化的快速發(fā)展，城市地域空間由集聚走向擴(kuò)散，現(xiàn)代多中心城市的域空間由集聚走向擴(kuò)散，現(xiàn)代多中心城市的興起和城郊次中心地帶得到發(fā)展已成為城市興起和城郊次中心地帶得到發(fā)展已成為城市空間結(jié)構(gòu)演變的趨勢。空間結(jié)構(gòu)演變的趨勢。實(shí)踐證明，城市政府可以運(yùn)用許多政策對(duì)土地利用進(jìn)行管理，例如實(shí)踐證明，城市政府可以運(yùn)用許多政策對(duì)土地利用進(jìn)行管理，例如采用分區(qū)規(guī)劃以限定經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的區(qū)位選擇，發(fā)揮政府在土地市場中采用分區(qū)規(guī)劃以限定

9、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的區(qū)位選擇，發(fā)揮政府在土地市場中的作用。的作用。阿瑟阿瑟奧沙利文把具有外部性的分區(qū)稱為公害分區(qū)，其目的在于把不奧沙利文把具有外部性的分區(qū)稱為公害分區(qū)，其目的在于把不相容的土地利用分離開來。這種功能分區(qū)按照其有效性又可以分為相容的土地利用分離開來。這種功能分區(qū)按照其有效性又可以分為工業(yè)分區(qū)、性能分區(qū)和立體排污費(fèi)三種政策類型：工業(yè)分區(qū)、性能分區(qū)和立體排污費(fèi)三種政策類型：1.工業(yè)分區(qū)制。工業(yè)分區(qū)制可以將住宅用地與工業(yè)用地相分離，將工業(yè)分區(qū)制。工業(yè)分區(qū)制可以將住宅用地與工業(yè)用地相分離，將污染源與潛在的受害者分開，限制工業(yè)污染的外部性，這種土地利污染源與潛在的受害者分開，限制工業(yè)污染的外部性，這

10、種土地利用方式有助于提高社會(huì)福利，簡便易行，可操作性強(qiáng)。用方式有助于提高社會(huì)福利，簡便易行，可操作性強(qiáng)。2.性能分區(qū)制。性能分區(qū)制是對(duì)傳統(tǒng)工業(yè)分區(qū)制的改進(jìn)。政府為每性能分區(qū)制。性能分區(qū)制是對(duì)傳統(tǒng)工業(yè)分區(qū)制的改進(jìn)。政府為每個(gè)區(qū)設(shè)定性能標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)企業(yè)污染設(shè)定上限，是一種鼓勵(lì)消除污染的個(gè)區(qū)設(shè)定性能標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)企業(yè)污染設(shè)定上限，是一種鼓勵(lì)消除污染的政策，給無污染企業(yè)更多選擇生產(chǎn)地點(diǎn)的機(jī)會(huì)。政策，給無污染企業(yè)更多選擇生產(chǎn)地點(diǎn)的機(jī)會(huì)。3.立體排污費(fèi)制。排污費(fèi)是一種針對(duì)污染征收的稅收，處于效率的立體排污費(fèi)制。排污費(fèi)是一種針對(duì)污染征收的稅收，處于效率的目的，這種收費(fèi)應(yīng)等于污染的邊際外部成本，即增加一單位污染所目的，這種收費(fèi)應(yīng)等于污染的邊際外部成本，即增加一