商業(yè)項目定位及物業(yè)發(fā)展建議

1、天津市國信唐人街商業(yè)定位及物業(yè)發(fā)展建議方案整體架構(gòu)方案整體架構(gòu) 方案整體架構(gòu)描述方案整體架構(gòu)描述 理解城市理解城市理解區(qū)域理解區(qū)域理解項目理解項目理解客戶理解客戶SWOT分析商業(yè)定位商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位 項目發(fā)展建議項目發(fā)展建議 定價方案一、理解城市：一、理解城市： 1 1、天津整體經(jīng)濟(jì)概述：、天津整體經(jīng)濟(jì)概述： 天津市整體國民經(jīng)濟(jì)近年來保持旺盛增展勢頭，2003年全市GDP總值達(dá)到2386億元，比上年同期增幅14.3%，2004年14月增幅居全國第一，人均GDP超過3000美元。 經(jīng)濟(jì)的強勁發(fā)展、城市化進(jìn)程加快，城市建設(shè)迅猛，造成各類產(chǎn)品需求持續(xù)增長，啟動梯次需求，形成聯(lián)動效應(yīng)。 一、理

2、解城市：一、理解城市： 分散變集中分散變集中 平面變立體平面變立體 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展著力探索的問題商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展著力探索的問題 、天津商業(yè)發(fā)展趨勢：、天津商業(yè)發(fā)展趨勢： 隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)也隨之迅速發(fā)展，年天津市商業(yè)地產(chǎn)將有萬平方米的竣工量。年天津市商業(yè)地產(chǎn)將有萬平方米的竣工量。原有存在于零星門面的零售業(yè)經(jīng)營者，吸納到新建的大型商場或購物中心 年天津市的商業(yè)地產(chǎn)將呈現(xiàn)出以下特征：房地產(chǎn)界短期現(xiàn)金到現(xiàn)金模式與商業(yè)長期發(fā)展的矛盾。 一、理解城市：一、理解城市： 外地經(jīng)營者占主流外地經(jīng)營者占主流 目前缺乏合理的商業(yè)結(jié)構(gòu)目前缺乏合理的商業(yè)結(jié)構(gòu) 、天津商業(yè)發(fā)展趨勢：、天津商業(yè)發(fā)展趨勢： 外地投資者在

3、新建商業(yè)項目購買中占了超過以上重要的比重。商業(yè)項目操作需要以下三大要素：策劃能力、招商能力、經(jīng)營管理能力。 二、理解區(qū)域二、理解區(qū)域： 1 1、區(qū)域概述：、區(qū)域概述： 區(qū)域定位：區(qū)域定位： 新興的現(xiàn)代化港口城市的標(biāo)志區(qū)新興的現(xiàn)代化港口城市的標(biāo)志區(qū) 區(qū)域位置描述：區(qū)域位置描述： 位于天津市區(qū)的東南方，緊鄰渤海灣畔，距天津市中心45公里，距北京160公里，臨近天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)和國家級海洋高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。 二、理解區(qū)域二、理解區(qū)域： 1 1、區(qū)域概述：、區(qū)域概述： 區(qū)域經(jīng)濟(jì)概述：區(qū)域經(jīng)濟(jì)概述： 塘沽區(qū)面積859平方公里、總?cè)丝?0萬。近10年來，作為濱海新區(qū)的核心發(fā)展區(qū)域和沿海的地理

4、優(yōu)勢，大力發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)，不斷完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施并大力發(fā)展金融商貿(mào)，加之其得天獨厚的地理優(yōu)勢及旅游業(yè)的不斷繁榮，塘沽已成為華北地區(qū)最具投資潛力的國際化新興港口城市。未來的塘沽，將在加強、改善其自身商業(yè)環(huán)境的基礎(chǔ)上，發(fā)展為區(qū)域內(nèi)以居住、休閑、娛樂、旅游為主的，輻射周邊的中心城市。 二、理解區(qū)域二、理解區(qū)域： 2 2、整體區(qū)域商業(yè)分析：、整體區(qū)域商業(yè)分析： 區(qū)域居民消費情況特點分析：區(qū)域居民消費情況特點分析：塘沽區(qū)的人均社會消費品零售總額一直高于天津市的水平，整體的收入水平高,區(qū)內(nèi)人口消費潛力巨大，尚存在一定的釋放空間。塘沽區(qū)的恩格爾系數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市內(nèi)各區(qū)平均水平，人們對提高生活質(zhì)量的消費要求越來越

5、高。 有相當(dāng)部分的區(qū)外人群在本區(qū)域?qū)崿F(xiàn)消費，流動購買力高。 二、理解區(qū)域二、理解區(qū)域： 2 2、整體區(qū)域商業(yè)分析：、整體區(qū)域商業(yè)分析： 區(qū)域商業(yè)分析：區(qū)域商業(yè)分析：區(qū)域商圈規(guī)劃布局：二、理解區(qū)域二、理解區(qū)域： 2 2、整體區(qū)域商業(yè)分析：、整體區(qū)域商業(yè)分析： 區(qū)域商業(yè)分析：區(qū)域商業(yè)分析：區(qū)域商區(qū)域商業(yè)業(yè)規(guī)劃面積：規(guī)劃面積： 規(guī)劃2003 至2010 年期間，區(qū)域的內(nèi)各類消費品市場的總面積將達(dá)到150,000 平方米，是目前區(qū)域規(guī)模的1.5 倍， 重點商貿(mào)中心描述及發(fā)展分析：A、以金街為首的商業(yè)群落：其業(yè)態(tài)主要以服裝、餐飲、娛樂業(yè)為主，超市、銀行、藥房、家電商場為輔，項目檔次不一，消費群體層面較為

6、廣泛。 二、理解區(qū)域二、理解區(qū)域： 2 2、整體區(qū)域商業(yè)分析：、整體區(qū)域商業(yè)分析： 區(qū)域商業(yè)分析：區(qū)域商業(yè)分析：B、洋貨市場為代表的“洋貨商圈”： 、其主要依靠泊來品進(jìn)行零售業(yè)和物流商業(yè)，長期以來憑借其銷售產(chǎn)品的獨特性和高額的利潤在市場中確立自己的地位。、商業(yè)規(guī)模逐漸加大，將形成一個新的區(qū)域中心級商圈。、外來消費占有大量比例，隨旅游業(yè)的發(fā)展必將帶來大量的流動人口，必將對當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的特別是洋貨商圈的發(fā)展也起到很好的拉動作用。二、理解區(qū)域二、理解區(qū)域： 整體概述：為了在目前的基礎(chǔ)上進(jìn)一步改善濱海新區(qū)的交通狀況。新區(qū)計劃在2006 年前，以塘沽為軸心建成“三環(huán)”道路，交通的發(fā)展將會使得塘沽區(qū)整體城市發(fā)

7、展再此推上一個新的高峰，也必將帶動當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)迅猛發(fā)展，尤其是現(xiàn)以洋貨市場為中心的周遍商業(yè)地產(chǎn)，交通便利的城市商業(yè)區(qū)將迅速發(fā)展。 區(qū)域交通分析：區(qū)域交通分析： 2 2、整體區(qū)域商業(yè)分析：、整體區(qū)域商業(yè)分析： 二、理解區(qū)域二、理解區(qū)域： 沿津塘公路兩側(cè)分布商業(yè)情況分析：規(guī)劃區(qū)面積50公頃，可出建筑面積約35萬平方米，主要是大型的集散批發(fā)商城，包括現(xiàn)有新洋市場、大五金超市，擬建世紀(jì)超市、金洋市場等；一部分位于河北路兩側(cè)，主要建設(shè)大型商業(yè)、娛樂、餐飲等服務(wù)設(shè)施，規(guī)劃區(qū)面積20公頃，可出建筑面積約 14萬平方米。 特點：已有商業(yè)面積和規(guī)劃面積規(guī)模大，各種業(yè)態(tài)豐富，商業(yè)氛圍濃厚，已經(jīng)形成區(qū)域購買習(xí)慣已經(jīng)具

8、備了塘沽區(qū)的地區(qū)商業(yè)中心基本條件。 2 2、整體區(qū)域商業(yè)分析：、整體區(qū)域商業(yè)分析： 區(qū)域交通分析：區(qū)域交通分析： 二、理解區(qū)域二、理解區(qū)域： 3 3、縱橫觀點：、縱橫觀點： 塘沽區(qū)作為新興的國際化港口城市，發(fā)展態(tài)勢迅猛，其天津市經(jīng)濟(jì)中心的地位日益凸顯，在此大勢之下，其城市的外擴的速度明顯加快，人口數(shù)量穩(wěn)步增長，各方面消費需求快速拉升。而開發(fā)區(qū)和保稅區(qū)的國際化進(jìn)程日益加快，并與塘沽區(qū)相互依托，憑借其商業(yè)的快速發(fā)展，其國際化進(jìn)程及前景被普遍認(rèn)可，投資價值極高。 二、理解區(qū)域二、理解區(qū)域： 3 3、縱橫觀點：、縱橫觀點： 由于整體市場態(tài)勢及好而帶來的投資熱和建設(shè)熱，使之相互之間的競爭也愈演愈烈；市場

9、的快速發(fā)展帶來的不可預(yù)見因素增多，增加了操作難度；同時國家土地政策和金融政策的緊縮，使得市場風(fēng)險增大。 二、理解區(qū)域二、理解區(qū)域： 3 3、縱橫觀點：、縱橫觀點： 除中心北路與津塘路交口的餐飲及少數(shù)商業(yè)外，洋貨市場覺大部分商鋪租金價格為元平米天，單從租金來看與本項目存在較大的競爭。三、理解項目三、理解項目： 1 1、項目描述：、項目描述： 項目整體描述：項目整體描述： 本項目隸屬洋貨商圈內(nèi)，總占地14035.2平方米，整個項目為四層商業(yè)建筑，其中二、三層已經(jīng)被韓國著名品牌超市“易買得”所租賃，他將為本項目吸引充足的客源，以保持長期穩(wěn)定的經(jīng)營。項目總建筑面積47293平方米，其中一層建筑面積93

10、83平方米，目前將主要以售賣方式進(jìn)行市場發(fā)售。 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： （ 略）略） 三、理解項目三、理解項目： 2 2、項目區(qū)域概述：、項目區(qū)域概述： 區(qū)位描述：區(qū)位描述：本項目位于塘沽區(qū)津塘路與中心北路交口，北臨杭州道，其周遍擁有塘沽區(qū)中心居住區(qū)，依托著天津重點商圈洋貨商圈的獨有的商業(yè)優(yōu)勢使其在區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生巨大的投資價值。勝利賓館為該區(qū)域的標(biāo)志性建筑。 臨近已有商業(yè)描述：臨近已有商業(yè)描述：新洋市場是以批發(fā)零售家用電器為主兼營服裝百貨業(yè)的綜合性市場。新洋市場的家電批發(fā)零售業(yè)在京津地區(qū)有較大的影響，服務(wù)整個華北地區(qū)，從河北路撫順道口起至市場內(nèi)形成了電器、光盤一條街，并帶動了服裝、小百貨、飲食

11、業(yè)的聚集，形成了繁華熱鬧的街市市景。 三、理解項目三、理解項目： 3 3、周邊商業(yè)分析、周邊商業(yè)分析 ： 中心北路與津塘路交口沿街商鋪分析：中心北路與津塘路交口沿街商鋪分析： 該區(qū)域店鋪業(yè)態(tài)主要以餐飲為主，其中最低消費水平檔次在200元以上的店鋪有3-4家，100元以上的有14家，基礎(chǔ)快餐店有11家，其他經(jīng)營商鋪2家，由于部分店鋪主題較為統(tǒng)一，故彼此間存在一定沖突，大部分店鋪經(jīng)營狀況一般，只有少數(shù)店鋪經(jīng)營狀況良好。主要是因為店鋪自身原因及經(jīng)營主題決定的，與市場關(guān)系較小。租金價格：1.7元/m2/天。三、理解項目三、理解項目： 3 3、周邊商業(yè)分析、周邊商業(yè)分析 ： 洋貨市場周邊店鋪分析：洋貨市

12、場周邊店鋪分析： 該區(qū)域業(yè)態(tài)主要以服飾與皮具為主，這與洋貨市場的整體業(yè)態(tài)方向相一致，且大多都為著名高檔品牌，此類店鋪雖租金較高，但由于其進(jìn)貨渠道等原因，均屬暴利行業(yè)，且前期投資成本不高，借助洋貨市場引力，故大多數(shù)店鋪經(jīng)營狀況較好。 該區(qū)域自始以來已經(jīng)形成了濃郁的商業(yè)規(guī)模，加之近年來政府的大力支持，該地區(qū)已經(jīng)逐步變?yōu)樘凉羺^(qū)商業(yè)的重中之重。 三、理解項目三、理解項目： 4 4、項目周邊消費區(qū)域分析：、項目周邊消費區(qū)域分析： 居住用地主要分布在福州道、廣州道、杭州道之間，住宅結(jié)構(gòu)劃分與局部路網(wǎng)結(jié)構(gòu)比較完整；新河街居住用地主要集中在新北公路、津塘公路兩側(cè)，新北公路以西基本上為新河大隊平房居住區(qū)，以東為

13、新建的多層居住區(qū)，津塘公路以南為多層、低層混合居住區(qū)。根據(jù)總體規(guī)劃和實際情況逐步建設(shè)，規(guī)劃遠(yuǎn)期將建成一個體現(xiàn)都市文明、快節(jié)奏和多彩生活的繁榮的居住生活區(qū)。 三、理解項目三、理解項目： 5 5、消費規(guī)模：、消費規(guī)模： 全區(qū)人口規(guī)模：全區(qū)人口規(guī)模： 根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，整個塘沽地區(qū)和開發(fā)區(qū)的人口總數(shù)分別為： 從以上數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，流動人口在總?cè)丝跀?shù)中所占的比例很高，在塘沽地區(qū)為25%，而在開發(fā)區(qū)，甚至是戶籍人口的2 倍多。 三、理解項目三、理解項目： 5 5、消費規(guī)模：、消費規(guī)模： 全區(qū)人口規(guī)模：全區(qū)人口規(guī)模： 增長率: 分析過去三年地區(qū)人口總數(shù)的，可以清晰的了解到，塘沽區(qū)的人口在保持相對穩(wěn)定的增長幅度，

14、而開發(fā)區(qū)的年均增長幅度高達(dá)27%。這些都為消費市場不斷的帶來新的消費規(guī)模增長。 三、理解項目三、理解項目： 5 5、消費規(guī)模：、消費規(guī)模： 由此可見，項目周邊無論是固定購買群體還是流動人群都為由此可見，項目周邊無論是固定購買群體還是流動人群都為本項目帶來充足的消費規(guī)模，加之本項目所處塘沽區(qū)大型成本項目帶來充足的消費規(guī)模，加之本項目所處塘沽區(qū)大型成熟商圈內(nèi)，周邊購買力已形成固定的購買習(xí)慣，由此使本案熟商圈內(nèi)，周邊購買力已形成固定的購買習(xí)慣，由此使本案形成了巨大的投資價值。形成了巨大的投資價值。 三、理解項目三、理解項目： 6 6、項目周邊交通狀況分析：、項目周邊交通狀況分析： 道路：道路：項目緊

15、鄰兩條等級較高的對外交通主干線；一條為津塘路，東西向從中部穿過，路面寬度為30米，控制寬度為100米，是塘沽區(qū)與市區(qū)地區(qū)交通聯(lián)系的高等級交通干線；另一條為中心北路，本案緊鄰其西側(cè)，也是塘沽區(qū)內(nèi)交通聯(lián)系的快捷干線。項目北接杭州道，臨近塘沽區(qū)大型重點居住區(qū)，此也為本案提供了充足的固定購買力。依托成熟的商業(yè)氛圍，其周邊交通線路也較為成熟。 三、理解項目三、理解項目： 6 6、項目周邊交通狀況分析：、項目周邊交通狀況分析： 交通設(shè)施：交通設(shè)施：十余條公交線路貫穿與此，通達(dá)塘沽及市區(qū)各地。 項目周邊公交線路明細(xì)（略）項目周邊公交線路明細(xì)（略） 輕軌輕軌 三、理解項目三、理解項目： 7 7、區(qū)域內(nèi)項目綜合

16、競爭力分析：、區(qū)域內(nèi)項目綜合競爭力分析： 本項目自身雖具有良好的地段、周邊擁有充足的購買力等支持，但由于所在塘沽大型商圈內(nèi)，同區(qū)域下項目產(chǎn)品居多，且均好性較強，故競爭優(yōu)勢不明顯。結(jié)合區(qū)域內(nèi)其他項目對本案分析如下： 三、理解項目三、理解項目： 7 7、區(qū)域內(nèi)項目綜合競爭力分析：、區(qū)域內(nèi)項目綜合競爭力分析： S-項目優(yōu)勢點： 所處塘沽洋貨商圈內(nèi)，有充足的人流支持此區(qū)域長期以來在周邊已形成了良好的購買習(xí)慣該項目依托成熟的商業(yè)圈優(yōu)勢周邊交通便利三、理解項目三、理解項目： 7 7、區(qū)域內(nèi)項目綜合競爭力分析：、區(qū)域內(nèi)項目綜合競爭力分析： S-項目優(yōu)勢點： 項目二、三層已引進(jìn)韓國品牌超市“E-MART”，一

17、層引進(jìn)“麥當(dāng)勞”為項目自身注有良好的品牌形象支撐。項目外立面新穎，項目前期的市場形象為本項目打下良好的市場基礎(chǔ)。在政府商業(yè)規(guī)劃發(fā)展的重點區(qū)域內(nèi)。三、理解項目：三、理解項目： W-項目劣勢： 項目位置與“洋貨商圈”隨在同一區(qū)域內(nèi)，但中間有快速路相隔，對人流資源共享帶來一定的阻隔。項目周邊商業(yè)項目眾多，均好性較強，業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，競爭激烈。 7 7、區(qū)域內(nèi)項目綜合競爭力分析：、區(qū)域內(nèi)項目綜合競爭力分析： 雖緊鄰塘沽區(qū)通外的重點路段“津塘公路”，但此路為快速路，難以帶來人流的停駐。項目主入口一側(cè)緊鄰“高速路”，導(dǎo)致項目主入口的人流情況受到一定影響。 三、理解項目：三、理解項目： 5 5、區(qū)域內(nèi)項目綜

18、合競爭力分析：、區(qū)域內(nèi)項目綜合競爭力分析： O-O-機會點分析：機會點分析： 政府近年來對此區(qū)域發(fā)展重視，造成其投資潛力巨大?！癊-MART”首次座落塘沽，屬區(qū)域內(nèi)空白，這給本案在市場推廣上帶來很大契機。項目雖與“新洋市場”有快速路隔斷，但本案所在區(qū)域更接近于塘沽大型居住區(qū)，加之“E-MART”的吸引，給項目帶來良好的購買力截流機會。 三、理解項目：三、理解項目： 5 5、區(qū)域內(nèi)項目綜合競爭力分析：、區(qū)域內(nèi)項目綜合競爭力分析： T-T-威脅點：威脅點： 項目附近“家樂”超市長期以來已贏得廣大購買人群認(rèn)可，使本項目“E-MART”的介入帶來一定威脅，從而對本案造成眾多不利因素。 由于此區(qū)域內(nèi)商業(yè)

19、居多，業(yè)態(tài)主題劃分全面且細(xì)致，故給本項目的介入空間帶來不利因素。 本案在年前的地產(chǎn)淡季入市，且此階段投資者大多屬于資金回攏階段，給本項目銷售帶來不利因素。 四、理解客戶：四、理解客戶： 基于以上對市場及項目的理解，從居住地區(qū)及投資心理分析確定本項目的目標(biāo)客戶主要分為投資類客戶與經(jīng)營類客戶兩大類，以下對兩個月的來電客戶分析： 四、理解客戶：四、理解客戶： （一）到訪客戶面積需求分析：（一）到訪客戶面積需求分析： 40以下27%40-6023%60-10017%100-1206%140-1505%150-1804%180-2006%200-3008%500以上1%400-5001%300-4002

20、%從以右圖表分析可以得出：客戶對60平米以下的產(chǎn)品需求量較大，從產(chǎn)品上講基本符合我們項目的產(chǎn)品分割，其主要以投資者為主，主要跟該商圈大多數(shù)店鋪的主題相一致，區(qū)域內(nèi)消費者已經(jīng)形成了到此商圈購買特色小商品的購買習(xí)慣，購買小面積商鋪不但易于租賃，而且投資風(fēng)險相對較低。四、理解客戶：四、理解客戶： （二）購買與租賃比例分析：（二）購買與租賃比例分析： 從右圖我們可清晰看到，來訪客戶有購買需求的和租賃需求的幾乎各占一半，這對我們今后產(chǎn)品的帶租約銷售提供了有力的先決條件，并給予自營者以充分的產(chǎn)品空間。同時我們也看到有極大的購買需求，所以對我們的后期的店鋪銷售提供了有力的支撐。 四、理解客戶：四、理解客戶：

21、 （三）到訪客戶意向業(yè)態(tài)分析：（三）到訪客戶意向業(yè)態(tài)分析： 業(yè)態(tài)分析不但可以使我們前期得到很多基礎(chǔ)信息并為我們的鋪位分割帶來很大的參考價值，而且會給項目今后的實際運營帶來事先的市場判斷，以至于在一定程度上預(yù)防后期運營弊病。 四、理解客戶：四、理解客戶： （三）到訪客戶意向業(yè)態(tài)分析：（三）到訪客戶意向業(yè)態(tài)分析： 從上圖表可以看出，除投資者外，客戶意向業(yè)態(tài)大多數(shù)以服飾和餐飲為主，這與我們前期預(yù)定的業(yè)態(tài)方向也較為一致，客戶意向業(yè)態(tài)豐富，可以滿足將來各類消費人群的購買需求，增添了本項目整體商業(yè)的客戶吸引力。其他業(yè)態(tài)總體比例較小原因原因主要在于與二樓的“E-MART”超市有一定的業(yè)態(tài)沖突，違背了商業(yè)的“

22、錯位原則”。 四、理解客戶：四、理解客戶： （四）客戶描述：（四）客戶描述： 1、投資型客戶： 該類型客戶主要分為天津本地投資性客戶及外地投資性客戶，本地投資者客戶主要分為兩大類，一類為曾在本區(qū)域投資并一直以來取得良好收益，看好本項目想繼續(xù)在此投資的客戶。另一類為被項目推廣吸引或聽朋友介紹，從而對項目感興趣產(chǎn)生投資欲望的客戶。外地投資型客戶主要由于被項目在外地做針對性推廣從而吸引而來的客戶，如：溫州炒房團(tuán)等。 四、理解客戶：四、理解客戶： （四）客戶描述：（四）客戶描述： 2、自營性客戶： 該類型客戶主要看重的是此區(qū)域的商業(yè)氛圍、消費能力及周邊店鋪的業(yè)態(tài)，并且對交通比較看重，有利于自身進(jìn)貨通路

23、的通暢及便利性。其具體情況還與自身所經(jīng)營的業(yè)態(tài)有著必不可少的聯(lián)系。 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 一、商業(yè)定位：一、商業(yè)定位： 根據(jù)本項目自身條件及所處位置，將其定位為： 核心商圈內(nèi)的綜合性商業(yè)核心商圈內(nèi)的綜合性商業(yè) 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 定位支撐：定位支撐： “核心商圈內(nèi)的”指項目位于新洋市場內(nèi)，其可給本項目帶來充足的消費人群及商業(yè)投資價值?！熬C合性商業(yè)”具體是指“超市+商鋪”，其所面向高、中、低檔各類消費人群，其受眾面極為廣泛，以助于項目的長期運營。 一、商業(yè)定位：一、商業(yè)定位： 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 一、商業(yè)定位：一、商業(yè)定位： 商圈半徑：商圈半徑：以項目為中心5公里范圍內(nèi)基本商圈：基本商圈：本項目及整個塘沽區(qū)街里居民

24、次級商圈：次級商圈：天津市里及塘沽開發(fā)區(qū)消費人群邊緣商圈：邊緣商圈：以“新洋市場”吸引來的北京及華北區(qū)域消費人群。 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 二、項目業(yè)態(tài)定位：二、項目業(yè)態(tài)定位： 1 1、業(yè)態(tài)定位原則：、業(yè)態(tài)定位原則： 支持項目整體形象定位，并提升其產(chǎn)品價值，烘托項目整體的形象。 與區(qū)域內(nèi)項目業(yè)態(tài)形成差異化（人無我有，人有我優(yōu)），具備業(yè)態(tài)競爭優(yōu)勢，提高經(jīng)營者的經(jīng)營收益和可持續(xù)性經(jīng)營能力適合目標(biāo)消費群體的消費需求、消費能力、消費意識盡量尋找經(jīng)營利潤高的業(yè)態(tài)，有提升租金的空間，提高投資者的投資回報產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 二、項目業(yè)態(tài)定位：二、項目業(yè)態(tài)定位： 2 2、業(yè)態(tài)定位方向：、業(yè)態(tài)定位方向： 突出都市生活便利性特點

25、突出都市生活的品質(zhì)、時尚形象與項目高端產(chǎn)品帶來的高質(zhì)量的生活形成呼應(yīng) 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 二、項目業(yè)態(tài)定位：二、項目業(yè)態(tài)定位： 引進(jìn)業(yè)態(tài)的具體條件為：引進(jìn)業(yè)態(tài)的具體條件為： （1 1）行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者）行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者（2 2）品牌帶動者）品牌帶動者（3 3）業(yè)態(tài)符合者）業(yè)態(tài)符合者 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 二、項目業(yè)態(tài)定位：二、項目業(yè)態(tài)定位： 3 3、業(yè)態(tài)建議：、業(yè)態(tài)建議： 大型中高檔快餐業(yè)特色商業(yè)高級休閑專賣店高級運動品牌專賣店高檔品牌旗艦店 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 三、項目發(fā)展建議三、項目發(fā)展建議: : ： （一）、項目入口確定：（一）、項目入口確定：項目的入口確定，實際上確定了項目整體的大動線結(jié)構(gòu)。 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 1 1、項

26、目周邊交通及消費人群流向分析：、項目周邊交通及消費人群流向分析： 津塘路自東往西方向。津塘路自東往西方向。 中心北路自北向南方向中心北路自北向南方向。杭州道周邊大型居民區(qū)流向。杭州道周邊大型居民區(qū)流向。（一）、項目入口確定（一）、項目入口確定產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 （一）、項目入口確定（一）、項目入口確定2 2、入口確定原則：、入口確定原則：有利于項目形象的樹立。有利于項目形象的樹立。符合周邊固定客戶群的消費習(xí)慣。符合周邊固定客戶群的消費習(xí)慣。符合周邊交通線路的交通流向。符合周邊交通線路的交通流向。符合項目的長期穩(wěn)定經(jīng)營。符合項目的長期穩(wěn)定經(jīng)營。 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 （一）、項目入口確定（一）、項目入口確定3

27、 3、入口改進(jìn)具體建議方案：、入口改進(jìn)具體建議方案： 設(shè)臨近津塘路方向南側(cè)為主入口：設(shè)臨近津塘路方向南側(cè)為主入口： 此邊臨近津塘路，此路為塘沽區(qū)連接市里的主干道之一，有利于項目形象的良好確立及市場認(rèn)知度的迅速打開。塘沽區(qū)內(nèi)去往新洋市場的入口附近，易截流去往新洋市場客源。由于主入口將來會吸引大量消費者，因此對項目內(nèi)東南角（綜合分析較差位置）商鋪價值帶來一定的提升作用。 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 （一）、項目入口確定（一）、項目入口確定3 3、入口改進(jìn)具體建議方案：、入口改進(jìn)具體建議方案： 項目西南角入口封死，內(nèi)部部分變?yōu)樯啼來椖课髂辖侨肟诜馑?，?nèi)部部分變?yōu)樯啼?此入口直接連接項目內(nèi)從“E-MART”超市下來

28、的扶梯，將直接導(dǎo)致超市客戶迅速外流，從商業(yè)原則分析，無法使消費人群在區(qū)域內(nèi)回旋，從而導(dǎo)致部分商鋪流失客源，對項目的長期經(jīng)營十分不利。此位置如設(shè)出入口，將占用麥當(dāng)勞旁邊可做商鋪的黃金位置，從而直接影響到項目出房率及此位置商鋪價值。 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 （一）、項目入口確定（一）、項目入口確定3 3、入口改進(jìn)具體建議方案：、入口改進(jìn)具體建議方案： 在項目西北角及東北角設(shè)入口在項目西北角及東北角設(shè)入口 由于項目東側(cè)緊鄰塘沽大型居住區(qū)，將給本項目帶來充足的消費人群，故在此設(shè)入口，以滿足此區(qū)域的消費者求便心理。項目停車廠位于本項目東側(cè)，也將給本案帶來充足客源。項目北部緊鄰中心被路，此路為塘沽區(qū)交通主干道，也將

29、為項目的客源及形象上起到很大的拉升作用。產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 三、項目發(fā)展建議三、項目發(fā)展建議: : ： （二）、項目一層產(chǎn)品建議：（二）、項目一層產(chǎn)品建議： 1、物業(yè)用房，設(shè)備用房建議此類位置大都屬于商鋪內(nèi)黃金位置，如不以商鋪售賣將極大的影響開發(fā)商利潤收益。 此類位置如變?yōu)樯啼?，將可改為外鋪，無論對項目長期經(jīng)營或短期售賣來說無疑不是一個巨大優(yōu)勢。 將減小項目整體公攤，對項目其他產(chǎn)品的售賣帶來有利支持。 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 2 2、項目動線建議：、項目動線建議： （二）、項目一層產(chǎn)品建議（二）、項目一層產(chǎn)品建議有利于消費者視覺通道的消費引導(dǎo)。主通路寬度設(shè)計為6米，輔助通路寬度設(shè)計為4.2米 主輔通道的設(shè)置應(yīng)

30、考慮為保證內(nèi)部鋪位均好性的人流引導(dǎo)在部分動線盲點設(shè)客戶吸引點（如休息區(qū)、展示區(qū)）。增加主引力的動線距離,使人流盡量通過更多的鋪位。 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 3 3、商鋪分割建議：、商鋪分割建議： （二）、項目一層產(chǎn)品建議（二）、項目一層產(chǎn)品建議鋪位分割時將柱網(wǎng)分割到各產(chǎn)品內(nèi)部：將減小項目整體公攤，對項目其他產(chǎn)品的售賣帶來有利支持。對項目過道的美觀及規(guī)劃起到一定作用。盡量增加外鋪面積，減小內(nèi)鋪面積。分割面積把握產(chǎn)品“角鋪”盡量不單賣原則，以帶動其他產(chǎn)品的銷售商鋪面積盡量切割最小單位。（以助于今后產(chǎn)品的靈活變動及銷售） 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 4 4、后期裝修建議、后期裝修建議 （二）、項目一層產(chǎn)品建議（二）、項目一

31、層產(chǎn)品建議因一層層高6M部分過道較狹窄位置會顯空曠，故建議一層局部頂部設(shè)布拉膜，給客戶造成溫馨舒適的購物感覺。隔離墻建議全部采用玻璃，有助于店面通透性，從而迎合客戶良好的消費心理。 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 5 5、項目配套建議、項目配套建議 （二）、項目一層產(chǎn)品建議（二）、項目一層產(chǎn)品建議各種管道盡量走過道建議項目內(nèi)部設(shè)立客戶動線引導(dǎo)標(biāo)識 （如在地板上設(shè)立“小腳丫”、“引導(dǎo)箭頭等”。 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 四、產(chǎn)品定價方案：四、產(chǎn)品定價方案： 金街經(jīng)營業(yè)態(tài)及租金分析金街經(jīng)營業(yè)態(tài)及租金分析 金融一條街是一個集吃、喝、玩、樂、購物、休閑娛樂于一體的商業(yè)模式，對于消費者比較方便、節(jié)時，聚客能力非常大。但停車場大小，影

32、響交通、交通經(jīng)常阻塞?？傆嫞?個銀行，8個酒吧，4個大藥房 13家餐飲。租金情況：租的時間最早的3.5元/天/平米 大部分租金710元/天/平米產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 四、產(chǎn)品定價方案：四、產(chǎn)品定價方案： 洋貨一條租金情況洋貨一條租金情況 洋貨市場是一個綜合性市場，主要經(jīng)營小百貨及服裝為主。 洋貨市場中間的小攤位：1.5 2 元/ 平米/天 最好的位置：6000-1萬元/年 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 四、產(chǎn)品定價方案：四、產(chǎn)品定價方案： 周圍其它項目：餐飲共計：74家 藥店： 2家美容美發(fā)： 2家 洗?。?1家酒店： 2家面積區(qū)間 200M2-270M2租賃價格 1.5元/天/M2至2.0元/天/M2 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇

33、 四、產(chǎn)品定價方案：四、產(chǎn)品定價方案： 根據(jù)以上對塘沽區(qū)的幾個商業(yè)片區(qū)調(diào)研數(shù)據(jù)進(jìn)行分析后，建議“國信唐人街”項目在可獲得穩(wěn)定收益時，租賃價格為5元/天/M2。 收益率在峰值時，租賃價格為7元/天/M2。 根據(jù)對塘沽商業(yè)市場的整體分析：建議外鋪銷售單價為：20000/m2,內(nèi)鋪18000/m2。產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 四、產(chǎn)品定價方案：四、產(chǎn)品定價方案： 項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 銷 售 面銷 售 面積積單價單價銷售額銷售額合計銷售合計銷售面積面積合計銷售合計銷售總額總額整體銷售整體銷售均價均價內(nèi)鋪內(nèi)鋪39003900平平米米1 8 0 0 01 8 0 0 0元元/ / MM2 27 0 2 07 0

34、2 0 萬萬元元74007400MM2 21402014020萬萬元元1894618946元元/ / MM2 2外鋪外鋪35003500平平米米2 0 0 0 02 0 0 0 0元元/ / MM2 27 0 0 07 0 0 0 萬萬元元產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 四、產(chǎn)品定價方案：四、產(chǎn)品定價方案： 投資樣本分析投資樣本分析 內(nèi)鋪銷售面積 32M2 銷售單價 18000元/ M2 總房款 57.6萬元 首付款：29萬元(以5萬8年計算) 月還款額(以塘沽區(qū)農(nóng)業(yè)銀行利率計算) 3866元 租金面積月租金月盈利 年回報數(shù)額空置率10%年盈利總房款回報 年限年收益率5元/天 平米32M24800元934元51840元11208元57.6萬元10年10%7元/天 平米32M26720元2854元72576元34248元7年14%產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 四、產(chǎn)品定價方案：四、產(chǎn)品定價方案： 投資樣本分析投資樣本分析 外鋪銷售面積 289M2 銷售單價：20000元/ M2 總房款：578萬元，首付款 290萬元(以5萬8年計算)。月還款額(以塘沽區(qū)農(nóng)業(yè)銀行利