物業(yè)管理設(shè)計方案

1、xx物業(yè)管理方案設(shè)計一、項目概況項目總用地：26807平方米建筑面積：75959.2 平方米 總建筑面積：86682平方米 物業(yè)：15-17F高層住宅社區(qū)配套：會所 主力戶型：120140平方米綠地率：40%停車位：地下雙層車庫/車位配置率達1：1 詳細地址：二、樓盤簡介 1、區(qū)域位置 商.，涌金大道以南，都市農(nóng)莊以東，屋基村以北，現(xiàn)有老鐵路以西。 .處于國際商貿(mào)城核心輻射區(qū)域，是義烏城市北擴的必經(jīng)之地，極具城市活力和發(fā)展?jié)摿Α?隨著涌金大道、稠州北路、西城路等主干線延伸段的完成，商城荷塘雅居交通更加方便快捷 現(xiàn)代化節(jié)奏越快，物質(zhì)化程度越深。在城市化進程迅猛的.xx市，商xx的前瞻性地段，足以

2、成為精致又具活力的生活表征。 2、規(guī)劃設(shè)計 xx規(guī)劃設(shè)計旨在為人們提供一個良好的居住環(huán)境，使業(yè)主能更好的實現(xiàn)各種人際交往活動。 小區(qū)總體布局充分挖掘和利用地塊內(nèi)部及周邊地形優(yōu)勢，在地塊南北兩側(cè)布置兩排小高層建筑，同時以60余米的南北樓間距圍合形成一個近1萬平方米的中心花園。 小區(qū)依據(jù)自然地形，在圍合的精致社區(qū)內(nèi)營造和諧的內(nèi)環(huán)境。內(nèi)部景觀隨著道路的曲線脈絡(luò)而呈現(xiàn)出豐富的視覺變化。 小區(qū)采用獨立的車行系統(tǒng)，安全合理的消防系統(tǒng)和便利簡短的人行路線構(gòu)成小區(qū)內(nèi)舒適通暢、安全便捷的交通系統(tǒng)。 小區(qū)西側(cè)和南側(cè)入口設(shè)有兩個地下停車庫出入口，中心花園設(shè)有多個采光井，使擁有443個泊車位的地下車庫更加寬敞、通透、

3、明亮。 小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計上充分體現(xiàn)了“以人為本”的理念。 3、建筑設(shè)計 理性建筑，見證真實與經(jīng)典 xxx大范圍采用飄窗，既增加居家實用性，又增添立面的質(zhì)感。 部分樓幢奇偶層陽臺錯落，讓陽光自上而下層層鋪墊，提升健康居家的環(huán)境，同時豐富了商城荷塘雅居的建筑立面。 xxxx理性的建筑風(fēng)格傳承商城房產(chǎn)“求真務(wù)實，服務(wù)社會”的開發(fā)理念，將成為繼商城金橋人家之后又一配套國際商貿(mào)城居住的建筑經(jīng)典作品。 4、景觀設(shè)計 主題景觀，自然與人文和諧 人性化的人居環(huán)境，體現(xiàn)在人與人的交流、人與自然的交流、人與建的交流、建筑與環(huán)境的相融。 xxxx景觀環(huán)境設(shè)計注重多樣性和趣味性以及交流空間的營造，充分利用園區(qū)地形地貌，

4、將自然環(huán)境與人文景觀有機結(jié)合，使總體環(huán)境更和諧統(tǒng)一，創(chuàng)造出以綠化為主題的居住游憩的活動場所和景觀風(fēng)貌。 園區(qū)通過環(huán)境景觀綠化、廣場、步道以及鋪地等元素來構(gòu)筑交流的場所和環(huán)境，使人、自然、建筑和諧共生。 5、社區(qū)配套 休閑會所、社區(qū)商業(yè)，讓城市生活更便利 xxxx小區(qū)一號樓一、二層為配套會所，滿足業(yè)主休閑娛樂的需要。 xxxxxx遵循“以人為本”的原則，倡導(dǎo)“讓城市生活更便利”的商業(yè)觀念，沿涌金大道裙房一層規(guī)劃社區(qū)配套商鋪，滿足業(yè)主日?；鞠M。 xxxxxx商鋪格局適宜投資商務(wù)寫字樓、購物超市、小型商場等配套商業(yè)。 地處xxx市北擴前沿和國際商貿(mào)城商業(yè)輻射區(qū)，xxxx社區(qū)商業(yè)將服務(wù)于社區(qū)和荷葉

5、塘周邊區(qū)域，將成為社區(qū)商業(yè)發(fā)展的市場空間，也為創(chuàng)業(yè)者帶來不可多得的機遇。 6、戶型 精致戶型，內(nèi)外兼修的舒適 xxxx戶型設(shè)計尊崇人性化的需求，迎合現(xiàn)代人追求自在的生活理念，推出精致實用、功能性強、120-140平方米為主力戶型，并配以頂層樓中樓的設(shè)計，使每位居住者都能輕松投資置業(yè)又能享受居家樂趣。 創(chuàng)新實用的生活空間：部分樓幢奇偶層陽臺錯落，使陽臺的實用空間更寬敞；南北通透的戶型，方正實用，布局合理而動靜皆宜；景觀陽臺和景觀外飄窗，使春的浪漫、夏的風(fēng)情、秋的清朗、冬的嫻靜隨時納入眼簾，同時也充分滿足“采光”與“觀景”雙重需求。 xxxxx戶型設(shè)計注重內(nèi)外環(huán)境的呼應(yīng)，使室內(nèi)居住空間與戶外的景觀

6、環(huán)境相融合，創(chuàng)造出由內(nèi)而外的優(yōu)越居家氛圍和靈動的居住空間。 三、公司簡介 xxxx物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡稱xx物業(yè)）隸屬于浙xxxx集團有限公司，是一家專業(yè)從事物業(yè)服務(wù)及其相關(guān)業(yè)務(wù)的國家二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。公司正式成立于2005年6月10日，注冊資本1268萬元，目前接管項目有財富大廈A&B座、xxx大廈、xx花園、xxx商廈、xx花園、xx國際、xx廣場、xx廣場、xx港灣等高檔商業(yè)、住宅樓盤，總服務(wù)面積約為200余萬平方米。xxx秉承“讓生活更美麗”的企業(yè)使命，并以此作為不斷進取的基本信念和行為準則，致力于卓越的企業(yè)文化建設(shè)，努力構(gòu)筑和諧社區(qū)。公司聘請國際知名地產(chǎn)品牌xxxxx旗下康業(yè)

7、物業(yè)為顧問公司，給予專業(yè)的物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)。公司團隊核心成員主要來自香港、深圳、東莞等物業(yè)管理先進地區(qū)，具備豐富的物業(yè)管理實踐經(jīng)驗。公司營造溫馨環(huán)境，非常注重企業(yè)的全面質(zhì)量管理，面積推行IS09001：2008質(zhì)量管理體系，以“堅強服務(wù)理念，持續(xù)改進服務(wù)，實現(xiàn)顧客滿意”為質(zhì)量方針，以“客戶需求、客戶滿意的創(chuàng)新服務(wù)”為服務(wù)理念，著實實施“服務(wù)創(chuàng)新，經(jīng)營創(chuàng)新”的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，傾情打造“精細化物業(yè)管理服務(wù)”，營造健康、舒適、和諧的社區(qū)經(jīng)營、居住環(huán)境和生活方式。展望未來，xx物業(yè)將不斷的超越自我、精益求精、追求卓越，堅持走服務(wù)創(chuàng)新、品牌化之路，為爭創(chuàng)全國一流物業(yè)服務(wù)品牌而不懈努力！四、項目管理的整體設(shè)想及

8、策劃 管理模式 構(gòu)建小區(qū)管理新模式“優(yōu)質(zhì)低價”模式鑒于我國的國情和小區(qū)物業(yè)的特殊性，以及政府廉政建設(shè)的客觀要求，我司將采用最先進的管理手段和技術(shù)，最大限度地降低管理成本，同時提供高水準的優(yōu)質(zhì)管理和服務(wù)，務(wù)求探索一種可借鑒的校園管理新模式，即“優(yōu)質(zhì)低價模式”。創(chuàng)建該模式的主要措施有：狠抓管理，全方位全過程開展增收節(jié)支活動。采用“集約型”管理方式，提高物業(yè)管理專業(yè)化技術(shù)含量，以降低管理成本。在人員配備上堅持“價廉質(zhì)優(yōu)”、“質(zhì)優(yōu)量少 ”的原則，員工一專多能，從而降低管理成本。 工作重點和難點 1、工作重點 設(shè)施設(shè)備管理如果將機電設(shè)備比喻為整個建筑系統(tǒng)的心臟，那么供配電系統(tǒng)及消防系統(tǒng)就是重中之重。供電

9、質(zhì)量的好壞，將直接影響著其他設(shè)施設(shè)備能否正常的運行；而消防系統(tǒng)則是整個建筑系統(tǒng)的安全保障。為此，物業(yè)管理公司抽調(diào)機電管理技術(shù)骨干，組成強有力的安全保障體系，制定嚴格的運行管理制度及周期性的維護保養(yǎng)計劃和標準，運用現(xiàn)代科技和管理手段，對學(xué)院的機電設(shè)設(shè)備進行全方位的綜合管理，達到最經(jīng)濟的設(shè)備使用周期和設(shè)備綜合服務(wù)效益。同時加強對重點設(shè)備的監(jiān)管力度，實行24小時的跟蹤服務(wù)。對所有設(shè)施設(shè)備的維護管理具體落實到每個人，杜絕管理上的漏洞，實現(xiàn)機電設(shè)施設(shè)備的高效、節(jié)能和環(huán)保的最大化。 小區(qū)建筑物本體管理制定維修、養(yǎng)護計劃：制定科學(xué)、合理的日常和定期的維修、養(yǎng)護計劃和實施方案，嚴格按計劃和實施方案執(zhí)行；重在查

10、勘：監(jiān)督房屋的合理使用，防止房屋結(jié)構(gòu)的過早損耗或損壞，延長房屋使用壽命；及時維修：在早發(fā)現(xiàn)的基礎(chǔ)上，及時維修，加強房屋尾花，延長房屋使用壽命；建立小區(qū)建筑物管理檔案：為每一棟房屋建立系統(tǒng)的檔案，及時統(tǒng)計檢查的結(jié)果，掌握房屋完損情況。 2、管理難點 由于缺少設(shè)備安裝前期的介入管理，設(shè)備在使用初期階段各類技術(shù)參數(shù)的不穩(wěn)定性，增加了管理和操作難度；管理區(qū)域廣，各類設(shè)施設(shè)備安裝較分散，人員的配備相應(yīng)增多，加大了費用開支；消防監(jiān)控室由甲方安排人員值班，一旦發(fā)生火警意外，增加保障應(yīng)急程序的協(xié)調(diào)性。 各項服務(wù)指標和內(nèi)容 房屋及公共設(shè)施、場所的使用維修養(yǎng)護 表51項 目房屋及配套設(shè)施完好率目標98%實施措施

11、建筑本體：分區(qū)負責，責任到人，建立完善的管理員巡查制度，嚴格裝修審批管理，健全檔案記錄。 公共配套設(shè)施：制訂詳細的公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)計劃，并嚴格執(zhí)行。在巡查過程中發(fā)現(xiàn)問題，及時處理。日常維護檢查與定期巡查維修相結(jié)合，確保狀態(tài)良好。表52項 目房屋零修、及時率目標98%實施措施 建立嚴格的修繕制度，要求維修人員接到維修單后，攜帶工具10分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，零修工程及時完成，急修工程不過夜。并建立回訪制度和回訪記錄，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本，實行24小時值班制度。 表53項 目水路、電路系統(tǒng)目標正常實施措施 實行24小時值班監(jiān)控，同時按規(guī)定檢查維護，發(fā)現(xiàn)問題及時檢修，對不安全隱患限期解決，以保證安全供水、供

12、電及小區(qū)各種設(shè)備設(shè)施正常運轉(zhuǎn)。治安、消防管理表54項 目治安、案件發(fā)生率目標1%以下實施措施 實行24小時保安巡查制度、人員進出出示證件、外來人員登記制度、出入口24小時值班，監(jiān)控室接受報警及實施調(diào)度，根據(jù)實際情況，確立“技防、人防相結(jié)合、全面防范”的治安思路。明確保安職責，層層防衛(wèi)，以確保業(yè)主人身財產(chǎn)安全。表55項 目消防目標正常實施措施 制定嚴格的管理制度，管理好消防用設(shè)備和管網(wǎng)，保證管網(wǎng)處于完好狀態(tài)，緊急情況下能及時投入使用。安保部班長亦為小區(qū)消防管理員，對小區(qū)消防設(shè)施正常負責。 環(huán)境衛(wèi)生管理表56項 目清潔、保潔率目標98%實施措施 小樓內(nèi)保潔落實到人，制訂保潔員工作職責，標準要求，劃

13、分工作區(qū)域，指定檢查人員，嚴格考核制度。實行標準化清掃保潔、垃圾日產(chǎn)日清，房屋的（公寓）公共樓梯、扶欄、走道、室外廣場等部位清潔，定時巡回檢查，其他員工都是義務(wù)保潔員，發(fā)現(xiàn)臟、亂、差及時處理，無法處理的及時匯報，堅持巡回保潔制。表57項 目綠化完好率目標98%實施措施 為了給業(yè)主和用戶提供一個清新優(yōu)美的環(huán)境，設(shè)專職綠化人員，進行管理和服務(wù)，搞好環(huán)保綠化工作和租擺工作。制定巡查制度，發(fā)現(xiàn)問題及時修復(fù)，確保公共綠化無破壞、無踐踏，做到長年有綠、四季有花。 服務(wù)質(zhì)量及效果表58項 目服務(wù)規(guī)范要求目標99%實施措施 工作人員統(tǒng)一著裝，禮貌待人，盡職盡責，工作職責上墻公布。半年公布一次公共服務(wù)費收支情況

14、。每年向業(yè)主委員會通報年度維修計劃。表59項 目用戶對物業(yè)管理的滿意率目標98%以上實施措施 采取現(xiàn)代化的科學(xué)管理方式和手段，開展溫馨服務(wù)、親情服務(wù)、助殘服務(wù)。完善小區(qū)服務(wù)，在日常工作中注意收集用戶的廣泛意見，加強與業(yè)主的溝通交流，以確保用戶對物業(yè)管理工作的滿意。 五、人員崗位配備 1、崗位架構(gòu)圖 管理處1人客戶服務(wù)中心財務(wù)部工程技術(shù)部安保部環(huán)境部主管客服會計出納主管維修員班長保安綠化工保潔員主管主管安保管理消防管理車輛管理突發(fā)事件管理文員 序號崗位人數(shù)工資保險月工資1客戶服務(wù)主管1200065026502客服61500*6487.5*61987.5*63財務(wù)部會計11500487.51987

15、.54出納1120039015905文員1120039015906工程技術(shù)主管11500487.51987.57維修員41100*4357.5*41457.5*48安保部班長31300*3422.5*31722.5*39保安141100*14357.5*141457.5*1410主管11500487.51987.511環(huán)境部綠化工3800*3260*31060*312保潔員10700*10227.5*10927.5*1013主管11500487.51987.514管理處主任1400013005300總計：14330550 2、人員管理和獎懲 保安及車輛管理安管資料日常巡查記錄、值班記錄訓(xùn)練計劃

16、和考核記錄安全防范措施查崗記錄、閉路監(jiān)控系統(tǒng)錄像記錄物資搬運放行記錄、緊急事件處理記錄環(huán)境管理環(huán)衛(wèi)設(shè)施資料環(huán)衛(wèi)是被、工具統(tǒng)計表環(huán)衛(wèi)設(shè)備、工具更換記錄衛(wèi)生管理清潔衛(wèi)生資料清潔衛(wèi)生檢查記錄國家環(huán)保標準：排煙、排污、噪音處理污染事件記錄消殺及垃圾清運記錄實施責任制管理、標準化保潔商業(yè)網(wǎng)點管理有序無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽水池水質(zhì)質(zhì)檢記錄綠化管理綠化資料綠化規(guī)劃圖紙綠化社會司統(tǒng)計表綠化檢查記錄管理效益經(jīng)濟效益物業(yè)管理費用收繳統(tǒng)計表物業(yè)管理收支賬目提供有償服務(wù)收入、開展多種經(jīng)營員工獎懲制度A、通過年度評分制度第1條員工的日常表現(xiàn)（1）品德端正，工作努力，有出色或超常表現(xiàn)。（2）熱心服務(wù)，有顯著善行佳話。（

17、3）檢舉違規(guī)或損害企業(yè)利益的行為。（4）發(fā)現(xiàn)職責以外的故障，予以上報或妥善處理。（5）對經(jīng)營業(yè)務(wù)或管理制度提出有效的合理化建議，得到采納實施，并取得重大成果和顯著成績。（6）為企業(yè)取得重大社會榮譽，或其他特殊貢獻，足為員工表率。（7）忠于職守，積極負責，不斷改進工作，業(yè)績突出。第2條企業(yè)設(shè)有“管理創(chuàng)新及合理化建議獎”、“杰出員工”、“先進員工”、“優(yōu)秀管理者”等獎項，在每個工作年度結(jié)束后，人力資源部組織評選活動，對工作中表現(xiàn)優(yōu)異的員工給予獎勵。第3條員工符合下列條件之一者給予嘉獎并通報，頒發(fā)獎金100元，獎金隨當月工資發(fā)放。（1）工作努力、業(yè)務(wù)純熟，能適時完成重大或特殊任務(wù)。（2）品行端正，恪

18、盡職守，堪為全體員工楷模。（3）其他對企業(yè)或社會有益的行為，具有事實證明。（4）全年滿勤，無遲到、早退、病假、事假。第7條針對管理創(chuàng)新及合理化建議獎，企業(yè)設(shè)有金額為50300元不等的共五級獎勵，根據(jù)實際情況決定獎勵級數(shù)。第8條優(yōu)秀員工每名獎金為500元。第9條對杰出員工獎項，企業(yè)金額為5001500元不等，根據(jù)實際情況決定獎勵級數(shù)。第10條對“優(yōu)秀管理者”獎項，企業(yè)設(shè)有金額為5001500元不等，根據(jù)實際情況決定獎勵級數(shù)。 B、懲罰第1條懲罰包括批評、記過、罰款、降級或降職、辭退。第2條員工有下列情形之一，予以批評（1）工作時間未經(jīng)批準離崗或竄崗、閑談。（2）因個人過失發(fā)生工作錯誤，情節(jié)輕微。

19、（3）妨礙工作或企業(yè)秩序，情節(jié)輕微。（4）不按規(guī)定著裝。（5）在非吸煙區(qū)吸煙、工作時間吃零食以及在辦公區(qū)從事娛樂活動。（6）對上級指示或有期限的命令，無故未能如期完成。（7）工作時間外出辦私事或長時間接打私人電話。第3條員工有下列情形之一，予以罰款、記過、降級或辭退處理（1）遲到或早退 每次罰款10元；當月累計達三次及以上，罰款200元并警告一次。（2）曠工一日，除扣發(fā)當日基本薪資的50%外，另罰款100元（3）代人打卡被查出者每次罰款50元；三次（含）以上，通報批評并另罰款300元。（4）委托他人打卡或涂改、故意損壞考勤卡除按曠工處理外，另每次罰款50元；三次（含）以上，通報批評并加罰元50

20、0。（5）未按企業(yè)制度要求使用、保管重要物品，造成丟失、盜用等視情節(jié)輕重處以30150元罰款，并警告一次；情形特別嚴重者予以解除勞動合同。（6）損毀公物除照價賠償外，另處罰金50元；如查實屬故意行為，視情節(jié)輕重加罰100 500元，并警告一次。（7）利用職權(quán)、工作之便損公肥私，在對外交往中收受回扣或禮金，給企業(yè)聲譽帶來不良影響者，解除其勞動合同。（8）其他違反企業(yè)制度和規(guī)定的行為，按相關(guān)制度或規(guī)定處理。 3、人員培訓(xùn)計劃 在物業(yè)管理工作中對不同崗位的人員給予不同的培訓(xùn)計劃。 （1）是企業(yè)負責對本單位管理人員的培訓(xùn)，主要內(nèi)容是公司企業(yè)文化教育、本單位規(guī)章制度及安全操作規(guī)程；負責人為企業(yè)總經(jīng)理。每

21、月一次，每次不少于一個半小時。 （2）針對各部門（如財務(wù)、客服、人力資源、安保、工程技術(shù)，環(huán)境部）專業(yè)知識的培訓(xùn)由部門負責人組織進行，主要內(nèi)容就是本部門相關(guān)專業(yè)知識的系統(tǒng)培訓(xùn)，結(jié)合工作實際運行中出現(xiàn)的專業(yè)問題，進行探討培訓(xùn)交流，教會下屬如何去做好工作，提高下屬的專業(yè)技能，每周一次，每次不少于一小時。培訓(xùn)形式多種多樣，目的就是提高人員素質(zhì)和工作質(zhì)量。 （3）新員工的崗前培訓(xùn)：新員工集中由公司人力資源部組織培訓(xùn)，不得少于三天，主要內(nèi)容是公司簡介、發(fā)展歷程、戰(zhàn)略目標、公司文化、產(chǎn)品介紹、通用規(guī)章制度和通用安全操作規(guī)程，新員工到物業(yè)所在地進行崗位職責和操作規(guī)程的培訓(xùn)，使每個員工到崗后明確本崗位的工作職

22、責范圍，本崗應(yīng)知、應(yīng)會，應(yīng)做什么，不能做什么；本崗位工作做到什么標準，明確本崗位操作規(guī)程和安全操作規(guī)程。對于管理的新員工在上崗二個月后要有書面考試，考試成績納入試用期轉(zhuǎn)正的考核評定中。對于平時補充招聘到崗的新員工人力資源部每月集中進行一次崗前培訓(xùn)。 六、日常管理方案 1、項目房屋及公共設(shè)施、設(shè)備管理方案a、項目房屋及公共設(shè)施的共用部位的管理規(guī)定詳見物業(yè)管理條例 b、項目公共設(shè)施的報修流程發(fā)現(xiàn)問題，填維修申報單工程部簽收維修申報單編制方案，報有關(guān)部門審批班組分工，準備維修需要反饋歸檔保存事畢，驗收合格，填寫記錄表監(jiān)督指導(dǎo)維修員維修c、項目維修基金管理方案（1）維修資金屬各樓宇物業(yè)業(yè)主共有資產(chǎn)，以

23、每棟房屋為單位，由該棟房屋的所有業(yè)主按合同各自房屋的建筑面積分擔和享有。（2）業(yè)主自該棟發(fā)光物竣工交付使用，保修期滿后的第一個月起按月向管理處繳納誒修基金，業(yè)主發(fā)生變更時所交的維修基金不作退還。（3）維修基金用于房屋共用部位的維修養(yǎng)護，包括:房屋的承重結(jié)構(gòu)部位、抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、共用排煙管、電梯、公共水池、加壓水泵、上下水管通道、消防設(shè)施、機電設(shè)備、公共天線、公共防盜監(jiān)控設(shè)施等。（4）維修基金的30%用于房屋共用部位的他日常維修和零星維修，70%用于房屋共用防盜監(jiān)控設(shè)施。（5）維修基金遵循“裝款裝用”的原則，以每棟房屋為單位設(shè)立專用賬戶，存放物業(yè)維修基

24、金。（6）房屋的日常維修和零星小修，金額1000元以下的由管理處經(jīng)理簽名后支付；中修以上維修工程或維修金額在1000以上時需業(yè)主委員會或該棟房屋50%以上業(yè)主同意方可支付。(7) 房屋共有部位的大、中、小修標準，執(zhí)行國家的有關(guān)規(guī)定。當維修資金不夠支出時，經(jīng)業(yè)主委員會決定由全體業(yè)主分攤。單棟維修資金不過支出時，經(jīng)業(yè)主委員會或該棟50%以上業(yè)主書面同意，由該棟業(yè)主按規(guī)定分攤。（8）中修以上工程，管理處應(yīng)向業(yè)主委員會提交維修基金使用計劃并審議通過。業(yè)主委員會應(yīng)在收到管理處的計劃15日后作出答復(fù)，急修工程應(yīng)在7日內(nèi)作出答復(fù)，業(yè)主委員會逾期不做答復(fù)視為同意。若業(yè)主委員會或該棟業(yè)主50%不同意使用維修基金

25、，管理處認為有充足理由使用時，可由物業(yè)公司提出申請，經(jīng)住宅管理部門核準后實施。（9）維修資金收支情況有管理處每3個月公布一次，并接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督、質(zhì)詢。（10）經(jīng)業(yè)主委員會或所維修養(yǎng)護的單棟房屋的50%以上業(yè)主同意，日常小修可以超出本規(guī)定的基金比例。 2、項目工程管理 a、人員時間安排詳見荷塘雅居員工條例b、項目物業(yè)報修處理流程客戶報修 登記，預(yù)約時間 工程部派工業(yè)主簽字有償維修檢查，確定方案現(xiàn)場清理、準備工作組織人員維修檢查試用恢復(fù)現(xiàn)場，清潔無償維修檢查，確定方案現(xiàn)場清理、準備工作組織人員維修檢查試用恢復(fù)現(xiàn)場、清潔維修員到現(xiàn)場 c、項目機電設(shè)備管理方案 （1）機電設(shè)備設(shè)施應(yīng)造冊登記，

26、制定完善的維修保養(yǎng)計劃。 （2）參與維修的人員應(yīng)嚴格按方案步驟操作，前期準備工作要細致到位，維修標 志、警示物、隔離物等要齊備，維修人員必須具備本項目維修資格。 （3）維修完畢后維修人員須清理現(xiàn)場，待主管確認后對機電設(shè)備實施進行運行， 24小時內(nèi)應(yīng)加大對維修現(xiàn)場的巡查力度。 （4）配電房的一切操作都有兩名正式電工來進行，一人操作，另一人監(jiān)控。嚴格按 照書面規(guī)定的操作步驟進行，不得有任意的簡化。 （5）運行人員應(yīng)每隔2小時巡查一次配電房，并填寫巡查記錄。知道讀急發(fā)事件的 控制。 （6）項目電梯的管理。熟知電梯操作規(guī)程，做好日常的巡查與維護。高層公寓和住 宅的電梯運行時間為24小時。周到電梯緊急情

27、況的處理。 （7）項目水泵的操作管理。啟動水泵請應(yīng)檢查水泵出水閥是否打開，水池內(nèi)是否有 足夠的存水。做好關(guān)于水泵的運行記錄、巡查記錄和維保記錄。 4、項目環(huán)境管理方案 （1）保潔和綠化人員應(yīng)遵守員工條例，完成各項工作，嚴格按照工作要求。做 好公共部位衛(wèi)生和綠化。 (2) 環(huán)境部主管做好檢查工作，每天不得少于四次。做好工作日記，發(fā)現(xiàn)問題及 時解決。 （3）環(huán)境檢查流程 主管巡視檢查現(xiàn)場指導(dǎo) 發(fā)現(xiàn)問題填寫衛(wèi)生清潔問題統(tǒng)計表，提出整改意見，主管安排人員解決 清潔組組長實施整改監(jiān)督整改情況主管復(fù)查填寫統(tǒng)計表 5、項目安全管理方案 A、安保管理 （1）每天設(shè)有三班八小時制度。每次接班的前十分鐘班長負責集

28、合人員到指定地點開會。要求安保人員按員工守則操作。 （2）做好工具的交接及檢查工具并如實記錄設(shè)備完好狀況。交接值班記錄或其他工作記錄，交代本班次未完成的或需要注意的事項。 （3）安保運作流程 定崗執(zhí)勤檢查登記流動巡邏發(fā)現(xiàn)問題及時處理，做好記錄報警緊急事件通知主任流動巡邏隊緊急處理交由主任閱后，編號存檔 記錄 B、項目消防管理方案 （1）全體員工必須加強安全防范意識，嚴格按防火安全操作有關(guān)項目。未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準的外來人員禁止進入電房、電梯機房、水泵房。(2) 每個人員對本崗位，本地段進行一次火情安全監(jiān)察，排除不安全隱患。發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時處理、及時報告、否則發(fā)生事故又本崗位當值任意按負責。（3）對項目的

29、消防社設(shè)施器材進行定期檢查及記錄。 C、項目車輛管理 （1）針對本項目住戶的車輛記錄，設(shè)立車場管理方案。(2) 車場值班人員負責車輛進出、收費、登記、控制，檢查車輛是否攜帶易燃、易爆、有毒物品。嚴格監(jiān)控外來車輛。（3）對發(fā)現(xiàn)有問題的車輛，應(yīng)及時報告班長及主任。 D、項目突發(fā)事件處理方案 （1）緊急集合的情況。緊急集合方案是處理重大促發(fā)事件所采取的緊急行動，訓(xùn)練保安員對突發(fā)事件的反應(yīng)能力，做到鎮(zhèn)靜自如、快速出擊、方法有效。詳見管理條例。（2）保安員執(zhí)勤時與對方繁盛糾紛處理。對待這種事要保持冷靜，避免和對方發(fā)生沖突，防止矛盾激化。（3）盜賊分子正在作案的應(yīng)當場抓獲，連同證物送交到公安機關(guān)。若門窗被

30、撬的人員極有可能還在室內(nèi)，則根據(jù)有關(guān)規(guī)定做好監(jiān)控和抓捕。（4）對其他突發(fā)事件的處理。如人員被車撞、車輛碰撞、醉酒處理、煤氣泄漏、群眾聚眾打架、糾紛處理、老子糾紛、上訪告狀、罷工處理、爆炸處理、執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)客戶斗毆事件、臺風(fēng)、暴雨、水浸處理、緊急避險處理、兇殺案件處理、電梯困人處理等。要按照程序處理，填寫事故報告，詳細記錄故障情況及處理經(jīng)過。 七、管理服務(wù)用房及工作必需的物資裝備 （一）物資裝備的原則1、科學(xué)實用、節(jié)約的原則2、分期分起，有計劃配備的原則3、優(yōu)質(zhì)價斂的原則（二）管理用房1、辦公用房所需面積物業(yè)管理辦公用房所需面積約 150 平方米。辦公用房安排 經(jīng)理室一間公共事務(wù)部（包括財務(wù)部及清

31、潔部）室 茶水間、洗手間工程部室 保安部室電腦檔案資料室 庫房（三）管理工作必需的各類物資裝備管理工作中必需的各類物資，包括辦公用品，機電維修用品、員工制服和值班工具等（詳見附表）行政辦公用品 序號名稱數(shù)量單價總價1電腦44000160002空調(diào)2300060003打印機2300060004復(fù)印機1500050005傳真機1360036006飲水機12002007保險柜1200020008辦公桌椅161000160009文件檔案柜4500200010自行車330090011電話415060012日常辦公品1批5000 總計：63300元/年 2、維修工具序號名稱數(shù)量單價總價1電焊機110001

32、0002沖擊電鉆1800080003手電鉆16806804手提砂輪機16806805電鋸1125012506切割機1120012007鋁合金梯（長、短）660036008臺鉗18008009工作臺12800280010萬能表226052011鉗表130030012搖表11200120013機電設(shè)備專用工工工具11500150015電焊工通機12000200017鋁合金人字梯220040018工具柜150050019水工工具11500150020其他工具材料25002500總計：26750元/年 3、消防器材 序號名稱數(shù)量單價總價1無線對講機8

33、100080002手提式滅火器51206003消費斧頭4281124消防扳手416645防毒面具6684086消防靴6804807消防戰(zhàn)斗服61307808強光手電筒817136 總計：10580元/年 八、物業(yè)管理服務(wù)費用 表8.1人工費 序號崗位人數(shù)工資保險加班費服裝費1客戶服務(wù)主管1200065026711202客服61500*6487.5*6150*63財務(wù)部會計11500487.51504出納112003901205文員112003901206工程技術(shù)主管11500487.515011207維修員41100*4357.5*473*48008安保部班長31300*3422.5*387*

34、38009保安141100*14357.5*1473*1480010主管11500487.5150112011環(huán)境部綠化工3800*3260*353*330012保潔員10700*10227.5*1047*1030013主管11500487.5150112014管理處主任140001300533112015合計48209006792.5 表8.2共用水費 序號項目月量/t單價(元/t)小計/元總計年1清潔2001.836043202綠化2001.836043203消防測試101.8182164水池景觀1501.827032405合計1008總計：12096元/年 表8.3共用電費 共用水電總計

35、：464617元/年 表8.4設(shè)施維修費 序號項目年計/元1電梯外包專業(yè)公司維修360002強電外包測試(高壓絕緣、接觸器、變壓器、開關(guān)柜等)60003弱電外包測試(寬帶、光纖、通訊、監(jiān)控系統(tǒng)等)120004消防系統(tǒng)測試、檢修(探頭、滅火器等)96005備用發(fā)電機維保及油耗120006公共照明系統(tǒng)（換燈泡、開關(guān)、插座、熔絲等）96007公用水泵維保96008公用風(fēng)機維保24009其他10合計97200 表8.5清潔衛(wèi)生費 序號項目年計/元1清洗專用設(shè)備維保（拋光機、吸塵器等）36002清洗易耗品（掃帚、拖把、抹布、可降解垃圾帶等）180003垃圾筒、箱、水桶等物品的維修、更換60004生活水箱

36、的定時清洗、消毒60005下水管道的疏通、清淤36006垃圾清運60007政府收費（門前三包、滅四害、排污等）60008其他9合計49200 表8.6綠化養(yǎng)護費 序號項目年計/元1園藝保養(yǎng)（按每平方米綠地0.10元計）11002園林工具維修、更換（剪草機、鋤、耙、斧、鋸等）5003草木更新5004節(jié)目的觀賞植物租擺2005其他6合計2300 表8.7辦公費 序號項目年計/元1辦公設(shè)備維修（電腦、復(fù)印、傳真等）60002通訊（手機、電話添置攤銷和服務(wù)、通話費，信函等）120003辦公設(shè)施（文件柜、辦公桌、椅等添置和維修）36004財會費用（賬冊、表格、報稅、年審等）36005低值易耗品（紙、筆、

37、墨、膠水等）60006書報費（專業(yè)雜志、法規(guī)、報刊等）12007辦公用水、電120008社區(qū)文化活動120009辦公設(shè)備、設(shè)施折舊1200010其他11合計68400 表8.8秩序維修費序號費用項目子項目費用小計元1給排水系統(tǒng)日常維修與更換配件2000*12=240002照明系統(tǒng)維修費用208*12=2496更換費用1042*12=125043監(jiān)控系統(tǒng)維修費用208*12=24964消防系統(tǒng)維修費用133*12=15965人身保險費3.5萬*48*4 67206費用合計48216 表8.9固定資產(chǎn)折舊費 序號名稱數(shù)量單價總價使用年限折舊費1桌椅柜子16100016000532002電腦4400

38、016000532003空調(diào)230006000512004打印機230006000512005傳真機13600360057206飲水機12002005407文件檔案柜4500200054008自行車33009008112.59保險柜120002000540010電話4150600512011工程維修設(shè)備36430103643 2、物業(yè)共用部位，共用設(shè)備設(shè)施及公共部位保險財務(wù)保險費=360萬*3=10800共用及公共部位費用=200萬*3=600九、費用測算1、經(jīng)業(yè)主同意的其他費用總為其前八項之和的2的費用2、法定稅費為前九項之和的5.5的費用3、利潤為前十項的之和的6%4、固定資產(chǎn)的折舊扣殘值

39、為10% 固折*（1-10%）/55、物業(yè)費=物業(yè)管理成本/建筑面積6、詳細列表費用項目年支出額單位面積成本人工費14305501.57公共設(shè)施設(shè)備維修費5739130.63清潔衛(wèi)生費492000.054綠化養(yǎng)護費23000.0025秩序維護費282120.031辦公費576240.0632固定資產(chǎn)折舊費8267.40.00907物業(yè)共用部位，共用設(shè)施及公眾責任險168000.0814經(jīng)業(yè)主同意的其他費用4333.70.00475法定稅費1194160.131利潤114530.80.1256物業(yè)管理費2.64元/月物業(yè)管理費=2405146.9元/12月/75959.2平方米=2.64元/月十

40、、便民服務(wù) 考慮到“碧水星城”屬于高檔住宅，住戶對服務(wù)的要求層次較高，我公司將對有特殊要求的業(yè)主提供VIP優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 服務(wù)宗旨： 便民、利民、優(yōu)化業(yè)主的生活質(zhì)量。 服務(wù)原則：微利保本、量入為出。 服務(wù)標準：凡推出的服務(wù)項目，保證服務(wù)質(zhì)量，對每一項服務(wù)實行投訴反饋制度，質(zhì)量標準以相關(guān)行業(yè)的服務(wù)要求為準。 特約服務(wù)內(nèi)容 ：特約服務(wù)是物業(yè)服務(wù)中除公共性服務(wù)外其余為業(yè)主提供服務(wù)的活動，這些服務(wù)是根據(jù)業(yè)主的需求而設(shè)立，主要有： 便民服務(wù)、特約服務(wù)和代辦服務(wù)幾項內(nèi)容。 便民服務(wù)： 便民服務(wù)是物業(yè)公司為提高社會效益而開展的一些無償性服務(wù),可開展服務(wù)項目： 公司其他管理小區(qū)車輛停放服務(wù)； 借針線包、打氣筒；

41、設(shè)立便民小藥箱； 郵件、報紙收發(fā)服務(wù)；有償服務(wù)：有償服務(wù)是為了滿足業(yè)主的特殊需要而提供的個別服務(wù)，是物業(yè)公司受業(yè)主委托開展的一項服務(wù)活動，該項服務(wù)只要有業(yè)主需要，我們都應(yīng)盡可能提供，真正體現(xiàn)管理公司全方位服務(wù)特點。一般 我們可提供的項目有： 各種衛(wèi)生、清潔服務(wù)工作； 提供裝修服務(wù)； 護理服務(wù)； 禮儀服務(wù)； 代辦服務(wù)：物業(yè)管理公司的代辦服務(wù)是為了滿足不同層次的業(yè)主服務(wù)需求。代辦服務(wù)項目應(yīng)是多樣的，管理處可根據(jù)小區(qū)客觀條件和實際需要統(tǒng)籌安排，一般可開展的項目有： 代辦交費、代辦保險； 代辦訂購車船票、飛機票、戲票； 代訂書報雜志、代購物品； 代雇保姆、家庭教師； 房屋中介服務(wù)，代管代租賃房屋； 其

42、他委托服務(wù)； 服務(wù)承諾：開展特約服務(wù)收費根據(jù)服務(wù)要求和服務(wù)標準，本著收支平衡，略有盈余的精神與業(yè)主協(xié)商定價； 對于業(yè)主提出的特約服務(wù)要求，一般情況當場予以答復(fù)，特殊情況2天內(nèi)答復(fù)；業(yè)主對于提供服務(wù)上的投訴，24小時內(nèi)給予答復(fù)，屬于服務(wù)上問題即作整改，并書面向業(yè)主征詢意見； 服務(wù)人員在服務(wù)過程中亂收費、向業(yè)主索要勞務(wù)費或徇私舞弊，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴肅處理。同時管理處書面向業(yè)主道歉退還費用并加賠同等金額。 十一、社區(qū)文化 社區(qū)文化指社區(qū)居民在長期生活過程中形成的、具有鮮明個性的群體意識、價值觀念、風(fēng)俗習(xí)慣、生活方式、歷史傳統(tǒng)、行為規(guī)范等文化現(xiàn)象的總和。社區(qū)文化建設(shè)是社區(qū)精神文明建設(shè)的重要基礎(chǔ)和內(nèi)容。社區(qū)文化活動以社區(qū)最受歡迎、最具廣泛參與的活動內(nèi)容和形式能夠有效地提高人們的社會意識和公益精神，切實培育社區(qū)共同體的意識和社區(qū)歸屬意識、責任心。社區(qū)文化將群眾整合在一起，切實滿足群眾的需要，有利于社區(qū)