奧威房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研報(bào)告2cl(可編輯)

1、奧威房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研報(bào)告2cl （可編輯）（文檔可以直接使用，也可根據(jù)實(shí)際需要修改使用 ，可編輯推薦下載）“呼市影業(yè)-新影都SOHO公寓”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告金玉鑫房地產(chǎn)開發(fā)2021年 5 月目錄一、總 論 51項(xiàng)目建設(shè)背景 52項(xiàng)目概況 63可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 64可行性研究報(bào)告研究范圍 75. 研究結(jié)論及建議 76主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 7二、住宅市場(chǎng)分析與營銷戰(zhàn)略 81、當(dāng)前住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀 82、呼和浩特市商品房現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求 83“精品住宅”的市場(chǎng)需求及發(fā)展 93.1 住宅市場(chǎng)趨向細(xì)分化 93.2 商品房市場(chǎng)進(jìn)入品牌角逐時(shí)代 93.3 戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用成為住宅市場(chǎng)的亮點(diǎn) 1

2、03.4消費(fèi)者對(duì)住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注 103.5 住房消費(fèi)逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段 114營銷戰(zhàn)略 114 1確定項(xiàng)目整體形象 114 2“賣點(diǎn)”分析 114 3營銷推廣策略 124 4定價(jià)策略 12三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 131項(xiàng)目選址 132建設(shè)條件 132.1 位置優(yōu)越 132.2 交通方便 132.3 建設(shè)廠區(qū)“五通”條件具備 142. 4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全 142. 5 土地征用情況 14四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 141建筑面積和內(nèi)容 142.功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 142.1建筑使用功能 142.2 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 152.3 戶型規(guī)劃 153. 工程項(xiàng)目一覽表 15五、

3、建設(shè)方案 161建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境 161.1 地形 161.2 場(chǎng)地自然條件 162建筑方案設(shè)計(jì) 162.1 建筑方案總體構(gòu)思 173.2 平面設(shè)計(jì) 183.3 立面設(shè)計(jì) 184結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 184.1 基礎(chǔ)選型及處理 184.2 上部結(jié)構(gòu) 185公用設(shè)施方案 185 1供水排水 ' 195 2供電 195 3供氣 205 4通風(fēng)空調(diào) 205 5弱電設(shè)計(jì) 206消防 207環(huán)境保護(hù) 21六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 21七、投資估算與資金籌措 211投資估算 212資金籌措 22八、經(jīng)濟(jì)效益分析 221住宅銷售價(jià)格 222銷售 進(jìn)度及 付款計(jì)劃 223稅費(fèi)率 234盈利能力分析 235清償能力分析 2

4、36資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析 237敏感性分析 248主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 24九、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 251市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 252經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)分析 263 金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 26一、總 論1項(xiàng)目建設(shè)背景 國內(nèi)環(huán)境：中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期向好，一致認(rèn) 同住交會(huì)主辦方所預(yù)言“中國房地產(chǎn)還有 20 年以上的好景”。 “中國房地產(chǎn)業(yè)已 經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。GDP增長的8.7個(gè)百分點(diǎn)中，有1.8個(gè)百分點(diǎn)是 由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。 中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了 57 個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加， 沒有一個(gè)其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動(dòng)力。 1 998年以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資、 竣工面積、銷售面積始

5、終保持了年均 20%左右的增長。 2003 年中國住宅投資占 GDP 比例超過了美國，已經(jīng)達(dá)到了 5.7%。而在美國，房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟(jì)的三 大支柱產(chǎn)業(yè)（汽車、醫(yī)藥、房地產(chǎn)）之一，已持續(xù)了 50 多年。 2021 年，中國的 城鎮(zhèn)人口將達(dá)到 10.2億人，年均增長 4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達(dá)到 330億平方米， 年平均需凈增 12.4 億平方米?！焙艉秃铺胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)：隨著居民收入水平不斷提高以及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變， 消費(fèi)者對(duì)商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢(shì)，在很大程度上刺激了商品房市場(chǎng)迅猛 發(fā)展。人口城鎮(zhèn)化，擴(kuò)大了市場(chǎng)消費(fèi)需求。 呼和浩特是一座塞外名城，有著悠久 的歷史，是連貫東西南北的交通要塞和

6、物資集散地，隨著近年來城市基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)的逐步完善，吸引了許多外地人來投資經(jīng)商。近年來，相當(dāng)一部分住舊樓房和 平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其 屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。為滿足呼和浩特市市城市居民 21 世紀(jì)新的住房要求， 創(chuàng)建新型城市住宅環(huán)境， 我公司經(jīng)過全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)目 前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，選擇呼和浩特回民區(qū)政府，三順店西巷，奧威花 園北原呼市影業(yè)地址，開發(fā)新興“SOH0”公寓住宅，建設(shè)“呼市影業(yè)-新影都S0H0 公寓”高品質(zhì)住宅小區(qū)。由于該項(xiàng)目地址位于呼和浩特中山路城市中心商圈的次商圈，溫州步行街街

7、 區(qū)北端盡頭，具備了得天獨(dú)厚的商住潛質(zhì)，這為本項(xiàng)目的開發(fā)帶來不可多得的商 機(jī)。高品質(zhì)的 S0H0 公寓在呼和浩特市數(shù)量屈指可數(shù)，符合呼和浩特市當(dāng)?shù)貤l件 及市場(chǎng)需求的更是鳳毛菱角， 是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一片藍(lán)海。“呼市影業(yè) -新影都 S0H0 公寓”定位于高品質(zhì)的現(xiàn)代商住小區(qū)，非常契合周邊商業(yè)氛圍和市場(chǎng)需求，市場(chǎng) 升值空間很大。該項(xiàng)目初步方案設(shè)計(jì)已經(jīng)開始進(jìn)行，其它各項(xiàng)前期工作已相繼開展。 2項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱：“呼市影業(yè)-新影都SOHO寓”商住小區(qū)項(xiàng)目。(2) 建設(shè)地點(diǎn)：呼和浩特市回民區(qū)三順店西巷。(3) 建設(shè)單位：金玉鑫房地產(chǎn)開發(fā)。(4) 企業(yè)性質(zhì)：私有。(5) 經(jīng)營范圍：主營：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。兼營

8、：建筑材料、裝飾材料、室內(nèi) 外裝飾。(6) 公司類別：。(7) 資質(zhì)等級(jí)：城市綜合開發(fā)二級(jí)。(8) 工程概況：“呼市影業(yè)-新影都SOHO公寓”商住小區(qū)項(xiàng)目占地7072平方 米，總建筑面積 10608平方米，其中商鋪面積 1 1 50平方米，酒店 1730平方米， SOHO公寓2500平方米，寫字樓900平方米，高層層住宅3828平方米，地下停車 場(chǎng) 500 平方米。經(jīng)估算，工程總投資 5600萬元，每平方米造價(jià) 5279元。(9) 資金來源：本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由金玉鑫房地產(chǎn)開發(fā)自籌，不足投資通 過預(yù)售房款解決。 根據(jù)收益計(jì)算，所得稅前項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 19.8，財(cái) 務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=15

9、 )517 萬元，投資回收期 2.0 年。投資利潤率 11.8，利稅率1 3.2 ，計(jì)算期內(nèi)國家稅收 340萬元。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng) 濟(jì)效益較好。3可行性研究報(bào)告編制依據(jù)(1) 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范(2) 呼和浩特市城市拆遷管理?xiàng)l例(3) 城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定(4) 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范5)住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)(6) 建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)(7) 城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范(8) 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范4可行性研究報(bào)告研究范圍本研究工作范圍主要是住宅市場(chǎng)分析及營銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。5.研究結(jié)論及建

10、議本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)商住開發(fā)項(xiàng)目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā) 用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)可陸續(xù)辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具 備。針對(duì)商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢(shì)及當(dāng)?shù)刂苓叺纳?業(yè)需求，根據(jù)對(duì)呼和浩特市住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開發(fā)有市場(chǎng)銷路。財(cái)務(wù)分析 結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。本項(xiàng)目開發(fā)土地利用呼和浩特影業(yè)公司用地，對(duì) 盤活國有資產(chǎn)，推進(jìn)國有企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有明顯的社會(huì)效益。6 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)“呼市影業(yè)-新影都SOHO公寓”商住小區(qū)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表 3 1表3-1 “呼市影業(yè)-新影都SOHO公寓”商住小區(qū)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)1總占

11、地面積平方米70722總建筑面積平方米106083建筑容積率1.54小區(qū)綠化率%40以上5高層住宅平方米/戶A 型 100、B 型 806寫字樓平方米42007商鋪平方米21008酒店平方米94509SOHO公寓平方米/戶A 型 40、B 型 6010地下停車庫車位30平方米/車位4125.9平米11高層住宅元/平方米480012寫字樓元/平方米780013商鋪元/平方米1600014酒店元/平方米760015SOHO公寓元/平方米600016地下停車庫車位元/位6000017建設(shè)投資萬元560018每平方米建設(shè)投資元572919投資利潤率%11.720全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）%11.7

12、21全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）萬元32222全部投資投資回收期（稅前）年2.0二、住宅市場(chǎng)分析與營銷戰(zhàn)略1當(dāng)前住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)入2000年以來，在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動(dòng)下，以住宅 為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。主要表現(xiàn)在：（1）商品房開發(fā)投資穩(wěn)步回升。1992年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā)1993年下半年起宏觀調(diào) 控，至1995年以后，房地產(chǎn)開發(fā)投資一度出現(xiàn)增速減緩的趨勢(shì)。 1997年以后，商 品房投資逐步增加，2021年，在國民生產(chǎn)總值增長的8.1%中，住宅建設(shè)的貢獻(xiàn)率 達(dá)到1個(gè)百分點(diǎn)以上。（2）在住房分配貨幣化和各地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策推動(dòng)下，居民對(duì)住房消費(fèi)的 投入迅速增加，

13、購房積極性大大提高，新的消費(fèi)熱點(diǎn)正在逐步形成。（3）住房公積金制度逐步完善，個(gè)人住房消費(fèi)貸款迅猛發(fā)展。近幾年來，住房消費(fèi)信貸迅速發(fā)展起來，有力地支持了居民房，成為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。（4）房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)突出，三級(jí)市場(chǎng)漸趨活躍。房地產(chǎn)二、三級(jí) 市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實(shí)踐，房屋置換活動(dòng)蓬勃展開，必將成為住宅市 場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)。2、呼和浩特市商品房現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求呼和浩特市城市住宅建設(shè)速度加快，城市居民人均居住面積2021年達(dá)到了10. 98平方米，位居全國大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例 不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。從呼和浩特市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來看，

14、商品住宅市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的需求潛力，商品房的消費(fèi)潛力和商品住宅的市場(chǎng)空間 很大。再從每戶住房總建筑面積來看，居民住房60平方米（指建筑面積，下同）以下的占38. 96%, 6080平方米的占33. 8%, 81100平方米的占14. 82%, 101 120平方米的占8. 02%，121140平方米和141平方米以上的分別只占 2. 82% 和1. 57%,有近87. 58%的家庭住房面積在100平方米以下。隨著居民生活水 平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住 環(huán)境典雅，每套住宅面積在 100平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住 房的升級(jí)換代蘊(yùn)藏巨大的消費(fèi)

15、潛力。3“精品住宅”的市場(chǎng)需求及發(fā)展“人與自然和諧發(fā)展” 是 21 世紀(jì)對(duì)城市新型住宅小區(qū)的呼喚， 也是今后對(duì)城 市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。隨著呼和浩特市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文 化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對(duì)住宅的功 能、品質(zhì)、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠 地率高。根據(jù)呼和浩特市城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，這 類“精品住宅”將有不小的市場(chǎng)消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房 的重要選擇條件?！熬纷≌?#39;'的表現(xiàn)為：3.1 住宅市場(chǎng)趨向細(xì)分化 隨著福利分房制度的結(jié)束，個(gè)人購房將成為住宅

16、消費(fèi)市場(chǎng)的主流。在住宅市 場(chǎng)日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個(gè)樓盤吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)該是啟己 與眾不同的個(gè)性，換句話說，住宅細(xì)分是今后住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。前兩年，呼 和浩特市住宅市場(chǎng)針對(duì)一些消費(fèi)群體，推出高標(biāo)準(zhǔn)、多戶型新型住宅，由于住宅 小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價(jià)合理，剛剛推出就賣掉 60以上，銷售火爆。從中 可以看出，住宅市場(chǎng)的一個(gè)發(fā)展方向是住宅市場(chǎng)細(xì)分化。對(duì)住宅從業(yè)人員的專業(yè) 化程度要求也越來越高。市場(chǎng)對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來 越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。3.2 商品房市場(chǎng)進(jìn)入品牌角逐時(shí)代 隨著住宅市場(chǎng)的不斷發(fā)育和競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，住宅市場(chǎng)品牌商品房的

17、出現(xiàn)勢(shì) 在必行。在商品房日益走向買方市場(chǎng)的今天，消費(fèi)者對(duì)于商品房的關(guān)注將越來越 具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、 今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同 時(shí)，開發(fā)商也會(huì)逐漸認(rèn)識(shí)到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升 樓盤品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場(chǎng)。在去年呼和浩特市房地產(chǎn)及相 關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會(huì)上，許多購房者已把咨詢的重點(diǎn)由價(jià)格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌。 “佳 園一期”住宅的成功開發(fā)和火爆銷售，就是一個(gè)最好的例子。商品房市場(chǎng)出現(xiàn)品 牌角逐趨勢(shì)的原因，主要有：（ 1）先富者的市場(chǎng)潛力。呼和浩特市改革開放 20 年來，

18、經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城 市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費(fèi)居國內(nèi)大中城市中上水平，據(jù) 有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，富裕家庭約占 3左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高， 今后還將進(jìn)一步提高。這部分富裕家庭對(duì)中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場(chǎng)潛力溫州步行街一帶，呼和浩特市較早開發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚 集了眾多先富起來的人士， 下一步商品房的更新?lián)Q代， 加上二，、三級(jí)市場(chǎng)的放開， 將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對(duì)高檔次 的品牌商品住宅的潛在需 求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。(2) 商業(yè)消費(fèi)潛力。呼和浩特市是內(nèi)蒙古自治區(qū)的國際性商貿(mào)旅游城市，發(fā)展 商貿(mào)一直是呼和浩特市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)之一。商

19、貿(mào)旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機(jī)構(gòu) 眾多，今后私營企業(yè)也越來越多，私營企業(yè)主的住房需求趨旺，隨著多種所有制 成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將 形成一定的市場(chǎng)需求，像“呼市影業(yè) -新影都 SOHO 公寓”這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較 高的住宅，無論是銷售或出租都有較大的市場(chǎng)潛力。(3) 項(xiàng)目區(qū)位市場(chǎng)潛力?！昂羰杏皹I(yè) -新影都 SOHO 公寓”項(xiàng)目位于溫州步行街 北端，環(huán)境得天獨(dú)厚，是開發(fā)高品質(zhì)的精品商住小區(qū)不可多得的地段位置，加上 開發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開發(fā)品牌商品住宅具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，并蘊(yùn)藏著巨大 的區(qū)位市場(chǎng)潛力。3.3 戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用成為住宅市場(chǎng)的亮點(diǎn)戶內(nèi)智能科

20、技的運(yùn)用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料 的運(yùn)用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢(shì)不僅在于其高科技和高 智能使業(yè)主保持與時(shí)代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代 的住宅智能系統(tǒng)會(huì)隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量 也不斷更新。這方面的意義遠(yuǎn)超過普通的實(shí)體建材所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，提高了住宅 的檔次、品牌和價(jià)值。3.4 消費(fèi)者對(duì)住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注消費(fèi)者購房是個(gè)人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購房者首要關(guān)注的問題。住 宅質(zhì)量要從幾個(gè)方面進(jìn)行全面考慮。一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安 全。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來高價(jià)

21、格的住宅應(yīng)是最好 的住宅。三是舒適性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風(fēng)、室外環(huán)境等。四是適用性方 面，一個(gè)家庭在不同時(shí)期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對(duì)住宅消費(fèi)也有不同的要求，因 此會(huì)形成若干即期消費(fèi)。所以，住宅設(shè)計(jì)要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費(fèi) 者購房考慮的另一重要因素。對(duì)于購房者來說，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與 住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費(fèi)合理，物有所值。3.5 住房消費(fèi)逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段隨著呼和浩特市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高， 住宅消費(fèi)將逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段。目前，呼和浩特市居民購房除直接居住或自用外，有近15是用于投資保值、增值或出租，

22、這與呼和浩特市市民近幾年生活水平很快提高不無 關(guān)系。隨著城市耐用消費(fèi)品逐步飽和后，消費(fèi)熱點(diǎn)將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費(fèi)，這是 一個(gè)必然的趨勢(shì)。隨著居民消費(fèi)水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消 費(fèi)支出的平均比重將由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭為6%10%, 中高收入家庭為 13 16，富裕家庭占 20-30，加上銀行住房按揭貸款的 支持，住房消費(fèi)熱，點(diǎn)將加快形成。從以上分析可以看出，高品質(zhì)開發(fā)已成為新趨勢(shì)，“呼市影業(yè)-新影都SOHO公 寓”市場(chǎng)定位在高品質(zhì)商住，是有其市場(chǎng)需求依據(jù)的。4.營銷戰(zhàn)略根據(jù)上述分析和本項(xiàng)目市場(chǎng)定位，制定以下營銷戰(zhàn)略：4. 1 確定項(xiàng)目整體形象“呼市影業(yè)-新

23、影都SOHO公寓”處于回民區(qū)商業(yè)區(qū)，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體 形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費(fèi) 者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營銷、 管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營造 21 世紀(jì)高素質(zhì)物業(yè)，開發(fā)一個(gè)精品商 住小區(qū)。4. 2 “賣點(diǎn)”分析“呼市影業(yè)-新影都SOHO公寓”小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，銷售的賣點(diǎn)”主要是：(1) 小區(qū)強(qiáng)調(diào)其商業(yè)地位和后現(xiàn)代的人文生活辦公，帶來前所未有的現(xiàn)代生活。 包括建筑外形外觀設(shè)計(jì)均體現(xiàn)這一現(xiàn)代元素，打造現(xiàn)代商住新理念。(2) 配套設(shè)施要能提供全面、 綜合的配套服務(wù)，注重消費(fèi)者生活居

24、住多方面的需求 與溝通。(2) 物業(yè)管理在的基礎(chǔ)上更加完善化，服務(wù)更加周到全面，管理高質(zhì)量、高水平。(3) 設(shè)計(jì)引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標(biāo)準(zhǔn)檔次規(guī)劃設(shè)計(jì)和 經(jīng)營管理。除以上因素外，小區(qū)“賣點(diǎn)”還有消費(fèi)者最為關(guān)心的價(jià)格、地段、開發(fā)商信譽(yù)以及市場(chǎng)定位等。4 3 營銷推廣策略 高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計(jì)外，還需要有一套行之有效的 市場(chǎng)營銷策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營和管理，以確保項(xiàng)目有市場(chǎng)銷路，開發(fā)商有 合理的收益。根據(jù)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位和開發(fā)特點(diǎn)，擬采用以下營銷推廣策略：（1）廣告宣傳策略?！昂羰杏皹I(yè) -新影都 SOHO 公寓”項(xiàng)目要針對(duì)確定的目標(biāo)群體，按計(jì)劃、分階 段

25、，系統(tǒng)地對(duì)小區(qū)的整體形象和“賣點(diǎn)' '集中進(jìn)行廣告宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn) 場(chǎng)售樓部、工地現(xiàn)場(chǎng)、報(bào)紙、電視臺(tái)、新聞發(fā)布會(huì)、各種宣傳資料、戶外及路牌 廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費(fèi)用而定，廣告宣傳費(fèi)用 列入項(xiàng)目開發(fā)成本。（2）促銷策略。1）促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷：銷售準(zhǔn)備階段；首次公開 展銷和跟進(jìn)銷售階段；二次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；三次公開展銷及跟進(jìn) 銷售階段；掃尾階段銷售。應(yīng)根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。2）銷售對(duì)象及銷售時(shí)機(jī)。本項(xiàng)目銷售對(duì)象主要是：擬更新?lián)Q代商品房的消 費(fèi)者；收入較高或中、高收入的消費(fèi)者；駐呼和浩特市辦事機(jī)構(gòu)商用或商

26、??； 其他消費(fèi)者。最佳銷售時(shí)機(jī)根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況：以及市場(chǎng)情況 而定。3）促銷手段。擬采用多種促銷手段，包括：廣告宣傳；內(nèi)部認(rèn)購；人員直銷；舉辦展銷會(huì)；集團(tuán)認(rèn)購；有針對(duì)性（銷售對(duì)象）的舉辦展銷會(huì)；靈 活多樣的付款方式；工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；售樓現(xiàn)場(chǎng) 樣板房促銷；其他促銷手段。4 4 定價(jià)策略（1）價(jià)格定位。1）根據(jù)呼和浩特市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，市區(qū)中心一帶，同類商品房銷 售價(jià)格見表 3-2。表 3-2 樓盤銷售價(jià)格情況表（ 2021 年 1 、 2 月）序 號(hào)名稱房屋類型區(qū)位地段最低價(jià)(元/平方米)最高價(jià)(元/平方米)1奧威花園多層住宅市區(qū)中心步行街48005

27、8002金天地高檔商住市區(qū)中心中山路248038803絕對(duì)城市高檔住宅市區(qū)中心中山路450068004波士名人高檔住宅市區(qū)中心中山路68009800從呼和浩特市2021年1、2月樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價(jià)每平方米 在44804880元之間；公寓住宅每平方米 6200-7900元之間；寫字樓每平方米 7200-8900元之間；酒店每平方米 7600-7900元之間；商鋪每平方米 16000-35000 元之間。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異，僅作參考?？紤]上述因素，高層住宅價(jià)格每平方米定在48005800元之間，寓住宅每平方米6200-6900元之間；寫字樓每平方米 7

28、200-8900元之間；酒店每平方米 7600-7900元之間；商鋪每平方米16000元，可研中分別取4800、6600、7800、7600、 16000元，地下停車位每個(gè) 60000元。(2) 價(jià)格優(yōu)惠策略。擬采用以下策略：付款方式優(yōu)惠；集團(tuán)購買優(yōu)惠；選擇購買優(yōu)惠；特殊消費(fèi)對(duì)象優(yōu)惠；其他優(yōu)惠措施。(3) 價(jià)格浮動(dòng)策略。宜采用浮動(dòng)售價(jià)：展銷會(huì)期促銷優(yōu)惠價(jià)；限期銷售優(yōu) 惠浮動(dòng)價(jià)；正常銷售期段浮動(dòng)價(jià)；其他浮動(dòng)措施。(4) 定價(jià)方式。主要按期房?jī)r(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購買價(jià)，并考慮樓層差、 朝向差、地段位置差。定價(jià)方式突出小區(qū)“賣點(diǎn)”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、 樓層及朝向等購房因素的差異。三、項(xiàng)目

29、選址及建設(shè)條件1項(xiàng)目選址呼市影業(yè)-新影都SOHO公寓”項(xiàng)目建設(shè)地塊位于回民區(qū)三順店西巷，溫州步 行街北端，奧威休閑廣場(chǎng)對(duì)面，中山路商業(yè)中心的第二商圈。2 建設(shè)條件2.1位置優(yōu)越“呼市影業(yè)-新影都SOHO公寓”項(xiàng)目建設(shè)地塊位于回民區(qū)三順店西巷，溫州步行 街北端，市中心次商圈，商業(yè)氛圍濃厚，與項(xiàng)目定位非常相符。2.2交通方便通道街、中山路為市區(qū)主干道，交通網(wǎng)絡(luò)便利。公共汽車東、南、西、北四個(gè) 方向均非常便利，步行至市中心只需 5分鐘，乘車到火車站 10分鐘，到呼和浩特市 機(jī)場(chǎng)30分鐘。2.3 建設(shè)廠區(qū)“五通”條件具備 市政設(shè)施中道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、 煤氣管網(wǎng)、

30、道路綠化工程等均已完善。場(chǎng)地：需要拆遷、平整。2. 4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全 該區(qū)域內(nèi)商業(yè)、教育設(shè)施完備，交行、農(nóng)行、建行在該區(qū)均設(shè)有營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，形 成了良好的文化氛圍。2. 5 土地征用情況開發(fā)土地以定點(diǎn)拆遷方式獲得呼和浩特影業(yè) 7072 平方米土地，利用轉(zhuǎn)讓變更 方式辦理用地手續(xù)。四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)1建筑面積和內(nèi)容“呼市影業(yè) -新影都 SOHO 公寓”商住小區(qū)項(xiàng)目，初步規(guī)劃總建筑面積 10608 平方米，其中住宅建筑面積 3828 平方米，酒店建筑面積 1730 平方米，地下停車 庫 500 平方米，公寓建筑面積 2500 平方米，寫字樓建筑面積 900 平方米，商鋪建 筑

31、面積 1150 平方米。2.功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)2.1 建筑使用功能根據(jù)項(xiàng)目地周邊商業(yè)氛圍及環(huán)境條件， 項(xiàng)目定位為SOHO商住公寓小區(qū)，主要 使用功能分為：酒店、寫字樓（附帶呼市影業(yè)辦公場(chǎng)所） 、SOHO 公寓、商鋪、高層住宅（部分用來安置呼市影業(yè)回遷戶） 、地下停車場(chǎng)。根據(jù)這一功能劃分趨勢(shì)， “呼市影業(yè) -新影都 SOHO 公寓”建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)2.2設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)住宅的室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求須符合內(nèi) 蒙古自治區(qū)城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初裝修成。外墻：高級(jí)外墻涂料。（2）小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花

32、園、草地、水池、休息廳、地下停車庫、室外消防、配 電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以 及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。2.3戶型規(guī)劃根據(jù)“呼市影業(yè)-新影都SOHO公寓”區(qū)位環(huán)境和住宅市場(chǎng)需求，初步規(guī)劃如 下：高層住宅A戶型：每戶建筑面積100平方米。高層住宅B戶型：每戶建筑面積89平方米。SOHO公寓戶型：A建筑面積40平方米。B建筑面積60平方米。商鋪每戶建筑面積120平方米。寫字樓每戶建筑面積210平方米。酒店9450平方米。以上戶型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消（費(fèi)對(duì)象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每 套住宅有臥室、起居

33、室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室及陽臺(tái)、餐廳和書房。各 種功能空間（臥室（單雙人間）、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間）的使用面積滿足規(guī)定的要求。3.工程項(xiàng)目一覽表依據(jù)初步規(guī)劃方案，“呼市影業(yè)-新影都SOHO公寓”主要工程項(xiàng)目見表 3-3表3-3主要工程量一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱說明1土建工程建筑面積10608 m22給排水工程水箱、水池、水泵機(jī)房3普通消防系統(tǒng)住宅區(qū)4變配電工程(強(qiáng)電)配電房變配電設(shè)備5照明工程小區(qū)照明6通訊工程普通申話配線(端子接單兀口)7火災(zāi)報(bào)警及安全監(jiān)視公共場(chǎng)所火災(zāi)報(bào)警，可視防盜門8通風(fēng)工程地下停車庫通風(fēng)9閉路電視住宅區(qū)10室外工程室外綠化及部分道路場(chǎng)地五、建設(shè)方案1建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境1.1地形

34、建設(shè)場(chǎng)地現(xiàn)狀為不規(guī)則矩形地塊，見附圖。1.2場(chǎng)地自然條件(1) 地貌：場(chǎng)地位于A市盆地東北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準(zhǔn)平 原地貌，原始階地地形明顯。表層現(xiàn)況為建筑物及回填土層。水文地質(zhì)：場(chǎng)區(qū)內(nèi)地下水位高程為 996. 60997. 76米，地下水埋深-1.82 -0.81米。根據(jù)場(chǎng)地水質(zhì)分析結(jié)果資料，建筑場(chǎng)區(qū)范圍內(nèi)地下水的化學(xué)類型對(duì)建 筑混凝土無腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無腐蝕性。地震烈度：根據(jù)建設(shè)部建抗(1993)13號(hào)關(guān)于執(zhí)行“中國地震烈度區(qū)劃圖 (1990)”有關(guān)規(guī)定的通知和省建抗(1993)44號(hào)關(guān)于抗震設(shè)防烈度有關(guān)規(guī)定的通 知，本工程按呼和浩特市地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)防烈度要求為

35、 8度。(4) 地基土工程地質(zhì)評(píng)價(jià)：依據(jù)巖土工程勘察規(guī)范(GB50021 94)、建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范(GBJ 789)、建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范(GBJII 89)、土的分類 標(biāo)準(zhǔn)(GBJI45 90) o地質(zhì)物理力學(xué)性質(zhì)一般或較好，周圍場(chǎng)地內(nèi)無不良地質(zhì)現(xiàn) 象。場(chǎng)地土類型屬中軟場(chǎng)地土，場(chǎng)地類別為川類建筑場(chǎng)地。2.建筑方案設(shè)計(jì)本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。給排水、通 風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符 合國家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。表3-4 “呼市影業(yè)-新影都SOHO公寓”項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)1總用地面積7072平方米2總建

36、筑面積10608平方米3地下建筑面積（地下停車場(chǎng)）500平方米4地上建筑面積10108平方米其中：高層住宅3828平方米酒店1730平方米商鋪1150平方米寫字樓900平方米SOHO公寓25005建筑層數(shù)地上818層地下1層6建筑總高24 54 米7建筑層咼地上2 . 84 米地下3 . 6米8建筑容積率1.59綠地率40 %以上10停車 地上100量地下200輛2.1建筑方案總體構(gòu)思本案按照建筑功能分為 5棟建筑（見附圖），A、B、C、D E五棟建筑：A座：9層鋼筋混凝土框剪結(jié)構(gòu)酒店，后樓 C座為SOH公寓樓，建筑朝向南, 正對(duì)溫州步行街，建成后，將成為溫州步行街北端新地標(biāo)，也為本案商住小區(qū)

37、 主樓。B座: 8層建筑,12層商鋪，36層寫字樓，78公寓，部分寫字樓用作原放映公司辦公C座D座：12層建筑，全部為高檔 SOH公寓，其中C座與A座酒店連體，實(shí)行酒店式公寓管理。E座, 18層建筑，全部為80120平米住宅，部分用作原影業(yè)公司回遷安置。同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對(duì)現(xiàn)代建 筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建 筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)的影響或限制，擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手 法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代息和 21 世紀(jì)新的商住理念。3.2 平面設(shè)計(jì)(1) 住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根 據(jù)消費(fèi)需求在

38、設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求(2) 公用建筑。地下設(shè)一層車庫，地下車庫出人口均為小區(qū)南面主出人口，地 下車庫的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)汽車庫 建筑設(shè)計(jì)規(guī)范(JGJIOO)的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理會(huì)所、配電室、休息廳等建筑物均 建于地上。3.3 立面設(shè)計(jì) 立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡(jiǎn)潔明 快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、 寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。4結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)根據(jù)地質(zhì)勘察報(bào)告和本項(xiàng)目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擬采用

39、 以下類型：4.1 基礎(chǔ)選型及處理( 1 )樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì) 量，并根據(jù)實(shí)際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。(2) 深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護(hù)、測(cè)量，攪拌樁單樁 還應(yīng)通過試樁確定。4.2 上部結(jié)構(gòu)地上建筑物為框架和混合結(jié)構(gòu)；地下停車庫為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按 8 度設(shè)防。5公用設(shè)施方案可利用直接利用城市配套設(shè)施。5 1 供水排水 '水源為城市自來水管網(wǎng)，進(jìn)水管徑為DN200DN800，由預(yù)留口接入，并按住宅建筑給排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范要求設(shè)計(jì)如下：（1）用水標(biāo)準(zhǔn)和用水量。住宅生活用水：140公升/人日

40、，K=1.4;初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約 231 立方米。（2）給水。1）設(shè)300500立方米消防水池，安裝通用消防水泵2臺(tái)，自動(dòng)消防水泵2臺(tái)。 建設(shè)區(qū)內(nèi)已有水泵房。2）在住宅屋頂設(shè)單元屋頂水箱 （每單元一個(gè) ）。3）城市自來水進(jìn)水管不小于 DN150，設(shè)一組水表裝置。（3）室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。1）室內(nèi)生活給水： 4層以上屋頂水箱給水， 13層由城市壓力供水， 采用下行 上給式供水系統(tǒng)。2）普通消防供水系統(tǒng)： 由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供 水系統(tǒng)。（4）室內(nèi)外排水。1）室內(nèi)污水排放量按供水量的 85 90估算，約 173 立方米。室內(nèi)排水需 經(jīng)室外化糞池處理

41、后，進(jìn)入城市排污管網(wǎng)。2）室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按A 市地區(qū)暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算。5 2 供電（ 1 ）供配電系統(tǒng)。1）負(fù)荷等級(jí)：工程消防用電設(shè)備、設(shè)備機(jī)房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級(jí) 負(fù)荷，其余負(fù)荷為三級(jí)。2）供電電源及電壓：供電電壓為 10kV 電源，從廠內(nèi)配電室增容后接出，配電 房設(shè)自動(dòng)化柴油發(fā)電機(jī)組作備用電源。3）主要電力供應(yīng)指標(biāo)：設(shè)備容量2155kW，計(jì)算負(fù)荷1657kW，變壓器總裝機(jī)容 量2134kV A。目前廠內(nèi)配電室變壓器裝機(jī)容量為 2X 315kV A。4）計(jì)量方式： l0kV 系統(tǒng)進(jìn)線設(shè)專用計(jì)量柜，住宅每戶設(shè)專用磁卡式分戶電表。(2)照明及電力設(shè)計(jì)。

42、1)配電方式：二級(jí)負(fù)荷按設(shè)備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電 箱后對(duì)其供電；三級(jí)負(fù)荷為單回路供電；每戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱，按5kW/戶計(jì)算。2) 照明設(shè)計(jì)：有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。照度標(biāo)準(zhǔn)按國家標(biāo) 準(zhǔn) GB 13390 的中值選取。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預(yù)留燈位，由用戶裝 修選定。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置，設(shè)安全出口標(biāo)志燈；在 通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志燈。3) 電力設(shè)計(jì)：消防設(shè)備按消防中心指令開停機(jī)；通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動(dòng)控制； 生活水泵和潛水泵按水位自動(dòng)控制。所有遠(yuǎn)程控制設(shè)備均設(shè)置手動(dòng)控制功能。 5 3 供氣采用城市管道煤氣供氣方式。主要用氣地為住宅區(qū)

43、，煤氣用量按民用建筑日 煤氣用量標(biāo)準(zhǔn)估算 (每戶每月 40 50立方米 ) ，從預(yù)留口接人。5 4 通風(fēng)空調(diào)(1) 住宅空調(diào)。高級(jí)住宅可采用分體熱泵式空調(diào)器(掛璧式或立柜式)。由住戶自行購置 (一般不需要 )。(2) 通氣及防排煙設(shè)計(jì)。 地下車庫設(shè)機(jī)械排氣系統(tǒng)，設(shè)管道或通風(fēng)窗自然補(bǔ)風(fēng)。 安裝機(jī)械排煙系統(tǒng)，排風(fēng)量按每小時(shí) 6次氣計(jì)算。設(shè)備用房換氣次數(shù)為 46次/ 小時(shí)(變配電房按 10次/小時(shí)計(jì)算)。55 弱電設(shè)計(jì)(1) 小區(qū)通信線路由呼和浩特市市話網(wǎng)直接引入。(2) 高級(jí)商住兩用住宅設(shè)數(shù)據(jù)、語音用模塊化插座。(3) 數(shù)據(jù)語音均采用 lOOMbid 高速傳輸方式，用五類傳輸線。(4) 小區(qū)范圍內(nèi)

44、設(shè) CCTV 保安監(jiān)控、防盜報(bào)警系統(tǒng)。出入口及重要部位設(shè)置攝 像機(jī)、雙監(jiān)報(bào)警監(jiān)視器和微音器。(5) 小區(qū) CATV 電視系統(tǒng)由呼和浩特市光纖電視網(wǎng)引入， 每用戶設(shè) 23個(gè)電視 用戶盒。(6) 設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。6消防(1)建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補(bǔ)救提 供有利的交通應(yīng)急條件。(2)地下停車庫設(shè)防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi)自動(dòng)噴淋消防或氣體消防設(shè)施、消火栓(3) 小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。(4) 地下車庫按國家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)。(5) 根據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池，按規(guī)定要求儲(chǔ)存充足水量，以滿足消防 的要求。7環(huán)境保護(hù)本工程主要污染源是地

45、下停車庫汽車排放的尾氣對(duì)地面周圍空氣和地下環(huán)境 構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設(shè)備運(yùn)行的噪聲污染。對(duì) 上述污染擬采取以下措施進(jìn)行治理： 、(1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。(2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。(3) 噪聲：設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪較低的， 必要時(shí)對(duì)有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔 聲處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目計(jì)劃在兩年 (20-24 個(gè)月)左右的時(shí)間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下：2021年 6月：項(xiàng)目建議書批復(fù)。2021年 7月：編制可行性研究報(bào)告并報(bào)批。2021年 8月：建筑方案設(shè)計(jì)。2021年 8月：

46、綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。2021年 9 月施工圖設(shè)計(jì)。2021年 10 月：報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。2021年 10 月：工程開工。2021年 12 月：完成投資 25，開始預(yù)售。2021年 9 月：主體工程完成。2021年 12 月工程驗(yàn)收。2021年 1 月：正式人住。七、投資估算與資金籌措1投資估算根據(jù)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財(cái) 務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求，估算總投資造價(jià)見表 3-6 和附表 3-1序號(hào)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品成本分期計(jì)劃進(jìn)度12341土地費(fèi)用7507500002前期工程費(fèi)2572570003基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)816250566.25004建筑安裝工程費(fèi)2834125

47、01000584.2505公共配套設(shè)施建設(shè)發(fā)間接費(fèi)4312.512.512.55.757管理費(fèi)用11325252538.258銷售費(fèi)用183251251258.259開發(fā)期稅費(fèi)52051.750010其他費(fèi)用2127550011不可預(yù)見費(fèi)18950313.75合計(jì)5600267019567973662 資金籌措本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌，金玉鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司使用自有 資金11000萬兀作為項(xiàng)目資本金；按國家對(duì)商品房銷售有關(guān)規(guī)定，不足資金 可以從預(yù)售房款中解決，實(shí)行滾動(dòng)開發(fā)，本項(xiàng)目需利用分期預(yù)售房款總計(jì)約 10061萬元。詳見附表 3-3。八、經(jīng)濟(jì)效益分析1 住宅

48、銷售價(jià)格根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，高層住宅價(jià)格每平方米定在4800元，寓住宅每平方米6600元；寫字樓每平方米7800元;酒店每平方米7600元；商鋪每平方 米16000元，地下停車位每個(gè)60000元按50 %即200個(gè)車位銷售計(jì)。2 銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃在3年內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見表3-7表。表3-7 各類建筑銷售計(jì)劃表（% ）項(xiàng)目合計(jì)12酒店905040寫字樓905040公寓905040住宅905040商鋪905040地下停車場(chǎng)905040所有業(yè)主均在兩年內(nèi)付清房款，簽合同當(dāng)年付40%銀行按揭辦理完畢,房屋

49、產(chǎn)權(quán)辦理完畢后付清?？紤]小區(qū)臨時(shí)停車的需要和酒店公寓需要，50 %的地下停車庫車位，用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營和管理。投入經(jīng)營后第一年60%出租率，每個(gè)停車位每月280元；第二年以后出租率為100 %，第二年至第五年，停車位每月300元，五年以后每月 400元。3 稅費(fèi)率本報(bào)告米用的各種稅費(fèi)率見表3 8。表3-8 稅費(fèi)率表（% ）稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)；營業(yè)稅5土地增值稅30、40、50超率累進(jìn)城市維護(hù)建設(shè)稅7公益金5教育費(fèi)附加費(fèi)3法定盈余公積金10企業(yè)所得稅33任意盈余公積金8房產(chǎn)稅（按租金）12不可預(yù)見費(fèi)7.54. 盈利能力分析項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營收入 610 0萬元，可獲利潤總額60

50、0元，扣除所得稅150 萬元、公益金60萬元、公積金30萬任意盈余公積金 30萬元后還有330萬元可分 配利潤。商品房投資利潤率=利潤總額/總投資X100%=600/5600X 100% =10. 7%商品房資本金凈利潤率=稅后利潤/資本金X100 %=330/3000X 100% =11. 0%5. 清償能力分析本項(xiàng)目所需資金全部均由開發(fā)商自籌，末向金融機(jī)構(gòu)借款，因此不存在還款 問題。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保 持為零。6. 資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來源與運(yùn)用是平衡有余的。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率

51、可以一直保持為零，在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)， 項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)是很好的。7 敏感性分析將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、租房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定 性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目 的效益最為敏感。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格分別向不利方面變動(dòng)10%，全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至 6. 3%和4. 8%,凈現(xiàn)值分別下降至一857萬元和 927萬元，均為負(fù)值；投資回收期則增加到 3. 5和3.7年，根據(jù)測(cè)算，敏感因 素的變動(dòng)均不應(yīng)超過基本方案 6%左右的范圍，否則，項(xiàng)目收益風(fēng)險(xiǎn)較大。詳見表 3-9 及圖 3-1。表3-9敏感性分析表變動(dòng)幅度序號(hào)項(xiàng)目(% )內(nèi)部收益率（%）凈現(xiàn)值 （力兀）投資回收期（年）0基本方案19.85172.9+ 107.78673.51開發(fā)產(chǎn)品投資-1035.319012.7+ 1033.919612.72售房?jī)r(jià)格-106.59273.7+ 1021.16162.93預(yù)售款回籠進(jìn)度-1017.02463.38.主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 311。表3-11主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)名稱單位數(shù)據(jù)備注I建設(shè)規(guī)模1房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積平方米106081. 1商品房銷售平方米10