宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)波動(dòng)影響的實(shí)證分析

1、宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)波動(dòng)影響的實(shí)證分析常熟理工學(xué)院 李娜、胥青青、代無(wú)嬌摘要：為了保障我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，國(guó)務(wù)院頒布了一系列宏觀調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)控，試圖通過(guò)政府的干預(yù)和不斷調(diào)整來(lái)完成資源的優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧。本文以全國(guó)2009年1月至2011年4月新建住宅價(jià)格指數(shù)的月度數(shù)據(jù)作為研究對(duì)象，以“新國(guó)十條”為首的宏觀調(diào)控政策的實(shí)施為干預(yù)事件，運(yùn)用干預(yù)分析模型進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，進(jìn)而剖析我國(guó)宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)波動(dòng)影響的有效性，并提供了一些有價(jià)值的建議。關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控政策 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) 干預(yù)分析1.引言1.1研究背景 “房地產(chǎn)”這三個(gè)字對(duì)于現(xiàn)今的人們來(lái)說(shuō)都不再陌生，甚至非常敏感

2、。從1998年住房制度改革到現(xiàn)在，它已經(jīng)走過(guò)了近三十載風(fēng)風(fēng)雨雨的歷程。在這段漫長(zhǎng)的時(shí)間里，為了深化經(jīng)濟(jì)體制改革和應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)對(duì)我國(guó)的沖擊，國(guó)家從供求兩方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展給予了政策支持，巨大的市場(chǎng)需求、較好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策支持和市場(chǎng)預(yù)期，使該行業(yè)飛速成長(zhǎng)為國(guó)家的一大支柱產(chǎn)業(yè)。然而近年來(lái)，我國(guó)城市房?jī)r(jià)一直呈現(xiàn)顯著的上漲態(tài)勢(shì)，其中一線城市房?jī)r(jià)上攻勢(shì)頭更為迅猛。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)和各大城市的不斷發(fā)展，房?jī)r(jià)有一定漲幅是無(wú)可非議的，但問(wèn)題的關(guān)鍵在于房?jī)r(jià)的漲幅已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)人們的承受范圍，其價(jià)格與價(jià)值嚴(yán)重背離。部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，價(jià)格不合理上漲、房地產(chǎn)投機(jī)炒作等等這些問(wèn)題的存在，不僅嚴(yán)重影響房地產(chǎn)業(yè)的健康

3、發(fā)展，同時(shí)也引發(fā)諸多社會(huì)矛盾。如何遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，維護(hù)好普通民眾的住房權(quán)益，已成為擺在政府面前一項(xiàng)刻不容緩的重任。2010 年1 月，國(guó)務(wù)院總理溫家寶召開(kāi)工作會(huì)議，研究部署遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施，并于2010 年1 月10 日下發(fā)了國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知。但是，在接下來(lái)的3個(gè)月里，房?jī)r(jià)依舊飛速上漲，平均漲幅高達(dá)10.63%。終于，2010 年4 月17 日國(guó)務(wù)院又出臺(tái)了國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知（簡(jiǎn)稱“新國(guó)十條”），在穩(wěn)定房?jī)r(jià)、保障住房和加強(qiáng)監(jiān)管等方面提出了政策性的指導(dǎo)意見(jiàn)，并且明確提高二套房及三套房以上的首付和房貸利率的手段。這

4、是自1998 年房改以來(lái)，出臺(tái)政策力度最大、影響最深遠(yuǎn)的一次調(diào)控，被媒體冠以“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策?！靶聡?guó)十條”出臺(tái)后不到一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，國(guó)內(nèi)多個(gè)城市出現(xiàn)了房屋交易量大幅下跌，房?jī)r(jià)停漲的現(xiàn)象，甚至有一部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了小幅的下跌。房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了強(qiáng)烈的價(jià)格下跌預(yù)期，甚至有預(yù)測(cè)表明一線城市的房?jī)r(jià)可能會(huì)下跌30以上。然而出人意料的是，購(gòu)房者并未等來(lái)預(yù)期中的房?jī)r(jià)下跌15%甚至30%，而是盤(pán)整之后的繼續(xù)攀升：9 月上旬深圳一手房市場(chǎng)成交量環(huán)比上升5.1%，成交均價(jià)環(huán)比上漲12.8%；上海商品住宅成交均價(jià)為22366 元/平方米，環(huán)比前周上漲5%，連續(xù)三周呈上漲趨勢(shì)1。國(guó)家的政策需要落實(shí)才能真正

5、起到作用。國(guó)務(wù)院出臺(tái)“新國(guó)十條”后，許多地方都出臺(tái)了實(shí)施細(xì)則，其中以“限購(gòu)令”最為奏效，也是2010年樓市調(diào)控的一大亮點(diǎn)。先是北京在4月30日出臺(tái)的“國(guó)十條實(shí)施細(xì)則”中明確提出：5月1日起北京家庭只能新購(gòu)一套商品房。北京的開(kāi)山之舉旨在對(duì)投資投機(jī)性購(gòu)房需求實(shí)施更為嚴(yán)厲的打壓，隨后，上海、深圳、廈門(mén)紛紛效仿，直到9月29日，國(guó)家有關(guān)部委出臺(tái)“新國(guó)五條”，“限購(gòu)令”蔓延全國(guó)。2011年1月26日， 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施(簡(jiǎn)稱“新國(guó)八條”),要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策,對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。新國(guó)八條從各個(gè)層面做出了

6、限制，“限制”成為2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)。與2010年“限購(gòu)令”相比較，不僅限購(gòu)的城市范圍擴(kuò)大，購(gòu)房的門(mén)檻也被提高，這些都對(duì)住房需求、投資性需求產(chǎn)生了較大影響。隨后，北京于2011年2月16日正式公布了關(guān)于貫徹“國(guó)八條”的通知，35個(gè)重點(diǎn)城市相繼實(shí)施限購(gòu)細(xì)則。如此趨緊的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策下，購(gòu)房者的觀望情緒加劇，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，1月份主要城市土地成交情況及住宅成交量明顯下降，北京成交面積環(huán)比下降86，住宅成交量環(huán)比下降27%；深圳成交面積環(huán)比下降27，成交量環(huán)比下降122。1.2研究意義經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域所講的宏觀調(diào)控是宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的總稱，是指國(guó)家對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行的調(diào)節(jié)與控制。政府實(shí)施宏觀調(diào)控的

7、目的在于糾正市場(chǎng)失靈所帶來(lái)的“負(fù)外部性”。具體到房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控，是政府采取金融、財(cái)稅、土地、法律、規(guī)劃和市場(chǎng)準(zhǔn)入等經(jīng)濟(jì)、法律和行政手段，通過(guò)調(diào)節(jié)住房生產(chǎn)要素（土地、資金）投入的價(jià)格和總量，影響住房?jī)r(jià)格、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)數(shù)量、供應(yīng)節(jié)奏，從而影響住房總需求和總供給，最終實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”和國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、健康、較快發(fā)展的目標(biāo)。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，美國(guó)四十年代發(fā)生的經(jīng)濟(jì)大蕭條和2007年出現(xiàn)的次貸危機(jī)已經(jīng)證明了政府對(duì)自由市場(chǎng)適度干預(yù)和調(diào)整的必要性。但在現(xiàn)實(shí)中，政府所采取的政策引導(dǎo)和金融調(diào)整所能起到的作用并不明顯?？梢哉f(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從無(wú)到有，從小到強(qiáng)的幾十年來(lái)，可以說(shuō)價(jià)格在干預(yù)中一路飆

8、升。2010年起我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控的一系列緊鑼密鼓的調(diào)整，顯示了高度的重視和決心，同時(shí)又表明房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題，形勢(shì)嚴(yán)峻，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控已刻不容緩。這一系列政策的實(shí)施不僅有其經(jīng)濟(jì)目標(biāo)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，防止房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生，防止資金和信貸過(guò)度集中于房地產(chǎn)業(yè)等；更有其社會(huì)目標(biāo)為廣大中低收入者提供適用房，緩解社會(huì)矛盾，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)。對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的評(píng)價(jià)，理論界褒貶不一，一種觀點(diǎn)認(rèn)為我國(guó)政府干預(yù)市場(chǎng)的作用強(qiáng)大，在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控中能有效地發(fā)揮行政作用干預(yù)和調(diào)整市場(chǎng)，調(diào)控效果明顯；一種觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)交易是一種市場(chǎng)行為，應(yīng)該完全靠市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)過(guò)

9、大，之所以房?jī)r(jià)越調(diào)越高，就是因?yàn)檎{(diào)控過(guò)度，沒(méi)有依靠市場(chǎng)自身實(shí)現(xiàn)供求平衡。由于社會(huì)各界的研究者都是基于不同的出發(fā)點(diǎn)發(fā)表各自的意見(jiàn)，所有這些論點(diǎn)因各自的立場(chǎng)不同，而關(guān)注的角度也不盡相同。因此，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策進(jìn)行全面分析依然具有重要的研究意義，對(duì)理解宏觀調(diào)控政策的有效性提供重要理論依據(jù)，同時(shí)也為更好的實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策提供了一些政策啟迪。2.國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)研究綜述2.1國(guó)外研究國(guó)外文獻(xiàn)主要集中在貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響。Fratantoni 和 Schuh（2003）運(yùn)用美國(guó)1986-1996年數(shù)據(jù)，采用異質(zhì)代理人矢量自回歸模型考察了區(qū)域性住房市場(chǎng)與貨幣政策之間的關(guān)系。研究發(fā)現(xiàn)，利率與住房投

10、資和住房升值呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。Kim（2006）使用美國(guó)1972-2003年季度數(shù)據(jù)，運(yùn)用協(xié)整檢驗(yàn)，考察了擴(kuò)張性貨幣政策對(duì)新增住房市場(chǎng)和存量住房市場(chǎng)的影響。實(shí)證結(jié)果顯示，擴(kuò)張性貨幣政策對(duì)新增住房市場(chǎng)和存量市場(chǎng)均產(chǎn)生了正的影響，但擴(kuò)張性貨幣政策對(duì)存量住房市場(chǎng)的影響大于新增住房市場(chǎng)。Kauko (2003)認(rèn)為土地政策與土地市場(chǎng)完善有直接關(guān)系，同時(shí)住宅價(jià)格和住宅質(zhì)量也與土地政策有關(guān)，當(dāng)總的土地沒(méi)有出現(xiàn)限量供給時(shí),土地規(guī)劃等政策將對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生深刻影響。J.E.Richard（1982），Wheaton（1993）和Stephen Malpezzi(2002)等學(xué)者運(yùn)用宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)理論探討了政府在房地產(chǎn)市

11、場(chǎng)中的職能、政府干預(yù)的效率等相關(guān)問(wèn)題，認(rèn)為過(guò)度或不適宜的管制將導(dǎo)致“供給不暢”并導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升，在更為嚴(yán)格的管制條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)更為劇烈，供給是決定是否發(fā)生泡沫的關(guān)鍵因素。2.2國(guó)內(nèi)研究國(guó)內(nèi)學(xué)者近年來(lái)對(duì)于房?jī)r(jià)也有諸多研究，在對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控問(wèn)題上，崔光燦(2006)從銀行信貸、利率、匯率三方面闡述了貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，認(rèn)為利率是最有效的手段，與之相應(yīng)的是對(duì)房地產(chǎn)信貸數(shù)量的控制，多數(shù)情況下通過(guò)提高利率和壓縮信貸可以適當(dāng)抑制房?jī)r(jià)上漲。周臻怡（2009）從土地政策、貨幣金融政策和住房保障政策三個(gè)方面對(duì)現(xiàn)行的宏觀政策和它對(duì)杭州房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的效果進(jìn)行了分析，認(rèn)為土地政策實(shí)施力

12、度不夠、積極的貨幣金融政策將會(huì)擴(kuò)大需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，而住房保障政策雖將使房?jī)r(jià)有所回落，但影響不會(huì)很大。蕭薇，唐焱（2009）通過(guò)對(duì)上海市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的影響因素建立了回歸模型，認(rèn)為房地產(chǎn)政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格確實(shí)起到了實(shí)質(zhì)性的作用，不同時(shí)期的房地產(chǎn)政策目標(biāo)和力度不同，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響效果也不盡相同。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行的宏觀調(diào)控是有效的也是必要的，是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)非常重要的一個(gè)因素。對(duì)于“新國(guó)十條”的實(shí)施效果，孫云云、李智（2010）經(jīng)過(guò)思考探討，認(rèn)為“新國(guó)十條”在房?jī)r(jià)調(diào)控層面卓有成效毋庸質(zhì)疑，但并沒(méi)有在真正意義上有效緩解城市居民購(gòu)房難的現(xiàn)實(shí)矛盾。如果對(duì)政策效應(yīng)進(jìn)行中長(zhǎng)期的延伸分析，還會(huì)發(fā)現(xiàn)一系

13、列潛在的市場(chǎng)隱患和負(fù)面的連帶效應(yīng)。欒斌、張雪占（2010）則通過(guò)構(gòu)建投機(jī)者的效用函數(shù)并對(duì)影響投機(jī)的因素進(jìn)行分析，提出減少房產(chǎn)交易中的投機(jī)行為政策措施，達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度的目的。2.3本文研究思路雖然國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)影響的研究數(shù)量非常多、范圍廣泛。但是，房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控，是從經(jīng)濟(jì)角度，運(yùn)用貨幣政策、財(cái)政政策、稅收政策與土地政策等措施對(duì)市場(chǎng)行為進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性約束，多數(shù)文獻(xiàn)只是就單個(gè)或幾個(gè)變量進(jìn)行研究，對(duì)于近期政府正在采取的一系列宏調(diào)控觀政策，缺乏定量的、系統(tǒng)的、全面的分析。房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性及其影響程度依然值得分析探討。因此，本文通過(guò)對(duì)新一輪國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控背景的解讀和分析，嘗

14、試從實(shí)證分析出發(fā)，通過(guò)對(duì)收集到的資料進(jìn)行歸納、處理、調(diào)整，選擇適當(dāng)?shù)臄?shù)學(xué)模型，評(píng)價(jià)調(diào)控政策對(duì)住宅市場(chǎng)的影響效果。文章期望通過(guò)這樣一個(gè)角度的分析，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控機(jī)制的現(xiàn)狀和問(wèn)題有較深層次的了解，對(duì)宏觀政策在住宅市場(chǎng)上的微觀實(shí)施效果作一定量的分析和預(yù)測(cè)。基于上述研究思路，本文結(jié)構(gòu)安排如下，共分四章對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性進(jìn)行分析研究：第一章引言，主要介紹了選題的背景及研究意義。第二章簡(jiǎn)單列舉了國(guó)內(nèi)外研究動(dòng)態(tài)及研究方法，提出問(wèn)題，介紹了論文結(jié)構(gòu)安排及主要內(nèi)容。第三章是利用全國(guó)2009年1月至2011年4月新建住宅價(jià)格指數(shù)的月度數(shù)據(jù)，運(yùn)用趨勢(shì)外推法、干預(yù)分析模型等定量分析的方法對(duì)價(jià)格指數(shù)的運(yùn)行軌

15、跡進(jìn)行論述，得出研究結(jié)論。第四章針對(duì)前面的分析進(jìn)行了總結(jié)，并提出了相應(yīng)的政策建議。3.實(shí)證分析3.1指標(biāo)的選擇國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2011年之前發(fā)布的關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的指標(biāo)包括房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)、新建住宅價(jià)格指數(shù)、二手住宅價(jià)格指數(shù)。從2011年1月份起，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局開(kāi)始實(shí)施住宅銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案（簡(jiǎn)稱新方案），對(duì)指標(biāo)設(shè)置、計(jì)算方法等影響價(jià)格指數(shù)計(jì)算的主要因素都進(jìn)行了相當(dāng)大的調(diào)整。在指標(biāo)設(shè)置方面，新增新建商品住宅價(jià)格指數(shù)，取消房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)。另?yè)?jù)官方房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，二手住宅成交量普遍低于新建住宅成交量。因此，為了使數(shù)據(jù)具有可比性，本文選擇了新建住宅價(jià)格指數(shù)進(jìn)行分析，更廣泛更全面。此外，由于環(huán)比是本期與上

16、期相比而得出的指數(shù)，而同比是根據(jù)報(bào)告期的定基指數(shù)除以上年同期的定基指數(shù)取得的，同比指標(biāo)剔除了季節(jié)變動(dòng)因素的影響，更有利于分析宏觀調(diào)控政策這個(gè)單方面的影響因素，因此本文選擇了同比指標(biāo)進(jìn)行研究。3.2數(shù)據(jù)來(lái)源與說(shuō)明 由于2008年美國(guó)次級(jí)抵押貸款危機(jī)金融領(lǐng)域傳染到實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，由美國(guó)國(guó)內(nèi)蔓延到全球，致使全球經(jīng)濟(jì)急劇惡化，中國(guó)經(jīng)濟(jì)同樣受到巨大沖擊，GDP快速下行，尤其在房地產(chǎn)市場(chǎng)曾一度出現(xiàn)拐點(diǎn)，各個(gè)城市房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了不同程度的下降。購(gòu)房者觀望情緒嚴(yán)重，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量大幅萎縮，商品房空置率大幅上漲。為了不使金融危機(jī)這個(gè)特殊的影響因素干擾我們對(duì)于2010年一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果的分析，本文選取了中

17、國(guó)2009年1月至2011年4月全國(guó)新建住宅價(jià)格指數(shù)的月度數(shù)據(jù)來(lái)分析宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)波動(dòng)的影響。另外，由于2011年開(kāi)始，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局開(kāi)始實(shí)施新方案，七十個(gè)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)的公布發(fā)生變動(dòng)，取消全國(guó)的房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)，新增新建商品住宅價(jià)格指數(shù)?？紤]到此次宏觀調(diào)控政策調(diào)控的重點(diǎn)在于一線經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市和東部市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)較活躍的地價(jià)上漲幅度較大的城市，所以2011年起的數(shù)據(jù)選擇35個(gè)大中型城市的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析更具有廣泛的代表性。理論上應(yīng)使用拉式加權(quán)平均的方法來(lái)計(jì)算新建住宅價(jià)格指數(shù)，但是因?yàn)殡y以找到35個(gè)大中城市權(quán)威的房屋成交量的數(shù)據(jù)，本文選擇了簡(jiǎn)單平均的方法計(jì)算。3.3模型的建立為了考察宏觀經(jīng)濟(jì)

18、調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，本文欲利用2009年1月至2011年4月全國(guó)新建住宅價(jià)格指數(shù)的月度數(shù)據(jù)，采用干預(yù)分析法對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控效果進(jìn)行評(píng)價(jià)，進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)走勢(shì)做出合理的預(yù)測(cè)，為下一步的宏觀調(diào)控提供理論依據(jù)，具體實(shí)證過(guò)程如下：2010 年4 月17 日國(guó)務(wù)院出臺(tái)了國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知（簡(jiǎn)稱“新國(guó)十條”），拉開(kāi)了本輪房?jī)r(jià)調(diào)控的序幕，因此本文以2010年4月17日為干預(yù)事件的發(fā)生時(shí)刻，將2009年1月至2011年4月的新建住宅價(jià)格指數(shù)分為兩個(gè)時(shí)期：第一個(gè)時(shí)期為調(diào)控前，即2009年1月到2010年3月；第二個(gè)時(shí)期為調(diào)控后，即2010年4月到2011年4月。首先根據(jù)干預(yù)

19、影響產(chǎn)生前2009年1月至2010年3月的新建住宅價(jià)格指數(shù)建立趨勢(shì)外推模型，利用此模型進(jìn)行外推預(yù)測(cè)，得到2010年4月至2011年4月的新建住宅價(jià)格指數(shù)，作為不受干預(yù)影響的數(shù)值。其次，將實(shí)際值減去預(yù)測(cè)值，得到受宏觀調(diào)控政策干預(yù)影響的具體結(jié)果，利用這些結(jié)果得出干預(yù)模型。然后，利用排除干預(yù)影響后的凈化序列，識(shí)別與估計(jì)出一個(gè)單變量的時(shí)間序列模型。最后，將之前估計(jì)出的時(shí)間序列模型與干預(yù)模型相結(jié)合，求出總的干預(yù)分析模型，從而可以從定量分析的角度來(lái)評(píng)估政策干預(yù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體影響以及影響的程度。值得說(shuō)明的是，本文之所以選擇干預(yù)分析模型是因?yàn)橐话愕臅r(shí)間序列模型難以對(duì)像“政策干預(yù)”這樣具有“突變性”的時(shí)間序

20、列進(jìn)行模擬化處理，而干預(yù)分析模型將干預(yù)因素體現(xiàn)在了干預(yù)變量中，可以較好的解決這一問(wèn)題。3.3.1選擇趨勢(shì)外推模型首先，對(duì)2009年1月至2010年3月新建住宅價(jià)格指數(shù)繪制散點(diǎn)圖（圖3.3.1）。對(duì)樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行基本統(tǒng)計(jì)分析可以得到：該序列共有15個(gè)觀測(cè)值，其中最大值為114.2，最小值為98.1，平均值為103.57，標(biāo)準(zhǔn)差為5.778，方差為33.385。從新建住宅價(jià)格指數(shù)趨勢(shì)圖可以看到，數(shù)據(jù)呈上行趨勢(shì)，表明數(shù)據(jù)是非平穩(wěn)的。由于模型種類(lèi)較多且部分圖形接近，難以根據(jù)圖形準(zhǔn)確確定哪種模型更適宜，我們采用差分法對(duì)模型的選擇做進(jìn)一步的分析。圖3.3.1 新建住宅價(jià)格指數(shù)趨勢(shì)圖在使用差分法進(jìn)行分析的過(guò)程

21、中，對(duì)一階差分、二階差分、三階差分的計(jì)算所得的數(shù)據(jù)進(jìn)行判斷，發(fā)現(xiàn)各期數(shù)值只有三階差分大致相等，進(jìn)一步運(yùn)用ADF檢驗(yàn)分別對(duì)一、二、三階差分序列進(jìn)行檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果（見(jiàn)表3.3.1）顯示，t值為-3.529358，小于5%的顯著性水平下的臨界值-3.212696，大于1%顯著性水平下的臨界值-4.297073。因此，差分序列以5%的顯著性水平下拒絕原假設(shè)，即接受不存在單位根的零假設(shè)，即新建住宅價(jià)格指數(shù)的三階差分序列平穩(wěn)。表3.3.1 各差分序列的ADF檢驗(yàn)結(jié)果因此，選擇三次多項(xiàng)式曲線外推模型 （1）3.3.2三次多項(xiàng)式曲線外推模型的參數(shù)估計(jì)利用eviews對(duì)三次多項(xiàng)式曲線外推模型進(jìn)行擬合，為了盡可能

22、好的擬合樣本數(shù)據(jù)，我們選擇最小二乘法（LS）對(duì)參數(shù)進(jìn)行估計(jì)，估計(jì)結(jié)果如表3.3.2。表3.3.2 三次多項(xiàng)式曲線外推模型的估計(jì)結(jié)果從而三次多項(xiàng)式曲線外推模型的估計(jì)方程為：=99.84989-1.247544+0.220289-0.004695 （2）（0.6292） （0.3296）（0.0471） （0.0019）=（158.7027）（-3.7854）（4.6798）（-2.4222）=0.9949 DW=1.0584 =720.4057從估計(jì)的結(jié)果看，可決系數(shù)=0.9949，表明所建模型在整體上對(duì)樣本數(shù)據(jù)擬合非常好，即解釋變量“時(shí)間”對(duì)被解釋變量“新建住宅價(jià)格指數(shù)”的絕大部分差異做出了解

23、釋，可以進(jìn)行進(jìn)一步的干預(yù)分析。3.3.3干預(yù)模型的識(shí)別與建立從宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響的形式來(lái)看，以“新十條”為首的一系列宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，并不能立刻對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生完全的影響，而是隨著時(shí)間的不斷推移，政策執(zhí)行等各方面達(dá)到完善，逐漸感到這種影響的存在，并且長(zhǎng)期持續(xù)下去。因此我們選擇干預(yù)事件的模型形式為： （3）其中，運(yùn)用三次多項(xiàng)式曲線外推模型（2）進(jìn)行外推預(yù)測(cè)2010年4月到2011年4月的指數(shù)預(yù)測(cè)值，作為不受宏觀調(diào)控政策干預(yù)影響的數(shù)值，然后用實(shí)際的新建住宅價(jià)格指數(shù)減去預(yù)測(cè)值，得到的差值即為干預(yù)事件產(chǎn)生的效益值與隨機(jī)干擾因素的綜合值，記為（具體數(shù)值見(jiàn)附表1）。利用序列對(duì)模型（3）的參數(shù)進(jìn)行估計(jì)，估計(jì)

24、結(jié)果見(jiàn)表3.3.3。表3.3.3 回歸方程參數(shù)估計(jì)即，干預(yù)模型的估計(jì)方程為： （4）其中，=0.9964，=2742.398（P=0.000高度顯著），模型系數(shù)的t檢驗(yàn)也是高度顯著，說(shuō)明模型擬合較好。利用干預(yù)模型（4）對(duì)2010年5月到2011年4月的新建住宅價(jià)格指數(shù)進(jìn)行預(yù)測(cè)，記為Zt，即為干預(yù)事件產(chǎn)生的效益值，預(yù)測(cè)結(jié)果見(jiàn)表3.3.4。表3.3.4 效益值模型（4）及其預(yù)測(cè)結(jié)果表明，作為干預(yù)事件的宏觀調(diào)控政策對(duì)時(shí)間序列產(chǎn)生了負(fù)的效益，且效益值不斷增大。即，以“新十條”為首的一系列宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的影響在統(tǒng)計(jì)上顯著，并且政府干預(yù)的作用效果不斷加強(qiáng)3.3.4組建干預(yù)分析模型新建住宅價(jià)格

25、指數(shù)的真實(shí)值減去干預(yù)影響值得到新建住宅價(jià)格指數(shù)的凈化序列，記為（具體數(shù)據(jù)見(jiàn)附表2），該序列消除了干預(yù)影響，是新建住宅價(jià)格指數(shù)趨勢(shì)變動(dòng)與隨機(jī)擾動(dòng)因素共同作用的結(jié)果。利用2008年12月至2011年3月凈化序列對(duì)模型（1）的參數(shù)進(jìn)行重新估計(jì)，估計(jì)結(jié)果如表3.3.5所示。 表3.3.5凈化序列的三次多項(xiàng)式曲線外推模型估計(jì)結(jié)果從而，得到三次多項(xiàng)式曲線外推模型的最終模型為=99.7759-1.241863+0.222842-0.004826 （5）（0.4774） （0.1401）（0.0111） （0.0003）=（208.9893）（-8.8654）（20.0395）（-19.1241）=0.998

26、5 DW=0.8892 =5383.346其中，可決系數(shù)=0.9985，說(shuō)明所建模型整體上對(duì)數(shù)據(jù)擬合較好，即解釋變量“時(shí)間”對(duì)被解釋變量“凈化的新建住宅價(jià)格指數(shù)”的絕大部分差異作出了解釋，此外，=5383.346（P=0.000高度顯著），模型系數(shù)的t檢驗(yàn)也是高度顯著，均說(shuō)明模型擬合較好。利用最終三次多項(xiàng)式曲線趨勢(shì)外推模型對(duì)2009年1月到2011年4月的新建住宅價(jià)格指數(shù)進(jìn)行預(yù)測(cè)，該預(yù)測(cè)值即為新建住宅價(jià)格指數(shù)在該段時(shí)期內(nèi)的趨勢(shì)變動(dòng)值，在不受隨機(jī)干擾和政策干預(yù)下，新建住宅價(jià)格指數(shù)將沿該趨勢(shì)變動(dòng)，具體預(yù)測(cè)結(jié)果見(jiàn)表3.3.6。表3.3.6 新建住宅價(jià)格指數(shù)預(yù)測(cè)結(jié)果結(jié)合的擬合模型與干預(yù)參數(shù)的估計(jì)值，可

27、以得到干預(yù)分析總模型： （6）其中：利用干預(yù)分析總模型計(jì)算出預(yù)測(cè)值，并與原始指數(shù)值比較，如表3.3.7所示。表3.3.7 原始指數(shù)與預(yù)測(cè)指數(shù)的比較從圖3.3.2可以看出，兩個(gè)序列重合度很高，說(shuō)明干預(yù)模型在這里取得了不錯(cuò)的效果。圖3.3.2 干預(yù)模型預(yù)測(cè)效果圖為了進(jìn)一步檢驗(yàn)?zāi)Ｐ偷倪m應(yīng)性，從定量角度來(lái)分析，我們對(duì)原始值Xt減去預(yù)測(cè)值Xt的差值進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，ADF檢驗(yàn)結(jié)果如表3.3.8。表3.3.8 差值的ADF檢驗(yàn)結(jié)果檢驗(yàn)的t統(tǒng)計(jì)量的值為-5.4474，小于0.01的顯著水平下的臨界值-3.7115，表明殘差序列在1%顯著水平下拒絕原假設(shè)，接受不存在單位根的結(jié)論，因此可以認(rèn)為殘差序列為平穩(wěn)序列，

28、說(shuō)明了干預(yù)分析總模型有較好的適應(yīng)性。從預(yù)測(cè)結(jié)果來(lái)看，總體上新建住宅價(jià)格指數(shù)還是上漲的。但對(duì)比預(yù)測(cè)的2010年4月至2011年4月，實(shí)際值是呈下降趨勢(shì)的。這種現(xiàn)象說(shuō)明，國(guó)務(wù)院出臺(tái)的，以“新十條”為首的一系列抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的宏觀調(diào)控政策已經(jīng)取得成效，并且效果顯著。3.3.5預(yù)測(cè)利用干預(yù)總模型（6）對(duì)新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)進(jìn)行外推預(yù)測(cè)，外推預(yù)測(cè)8期，即2011年5月至2011年12月的結(jié)果如圖3.3.3所示圖3.3.3 新建住宅價(jià)格指數(shù)預(yù)測(cè)圖從預(yù)測(cè)結(jié)果來(lái)看，理論上如果一系列宏觀調(diào)控政策保持現(xiàn)有的調(diào)控力度，調(diào)控效果將是非常顯著的，新建住宅價(jià)格指數(shù)在2011年下半年將有大幅度下降。4.結(jié)論及對(duì)策建議4.1結(jié)

29、論本文以全國(guó)2009年1月至2011年4月新建住宅價(jià)格指數(shù)的月度數(shù)據(jù)作為研究對(duì)象，以“新國(guó)十條”為首的宏觀調(diào)控政策的實(shí)施為干預(yù)事件，運(yùn)用趨勢(shì)外推法、干預(yù)分析模型等，進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)。從實(shí)證分析結(jié)果來(lái)看，“新國(guó)十條”等一系列宏觀調(diào)控政策在房?jī)r(jià)調(diào)控層面的影響卓有成效，并且政府干預(yù)的作用效果不斷加強(qiáng)。從 “國(guó)十條”到“929 新政”及后期出臺(tái)的限貸、限購(gòu)措施，如此趨緊的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)有所下降，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到初步遏制，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)現(xiàn)象得到抑制，市場(chǎng)重新回歸理性。本文不足之處在于，首先由于房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)發(fā)展還不成熟，還沒(méi)有建立產(chǎn)值指標(biāo)體系，在指標(biāo)選取上

30、帶有主觀性，缺乏同一的標(biāo)準(zhǔn)，數(shù)據(jù)的質(zhì)量導(dǎo)致實(shí)證研究可能會(huì)存在一些問(wèn)題。另外，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)影響的因素不僅包括政府干預(yù)類(lèi)，還包括非政府干預(yù)類(lèi)。由于超越了本人現(xiàn)階段的學(xué)識(shí)，對(duì)此問(wèn)題只能做出初步的探索，并沒(méi)有在干預(yù)影響因素中剔除非政府干預(yù)類(lèi)的影響，可能導(dǎo)致的結(jié)果是在分析宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)影響的效果方面存在偏差。最后，是否可以采用更有針對(duì)性的模型，尋找更為有效的方法來(lái)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格，這些都是有待進(jìn)一步研究的問(wèn)題。4.2政策建議鑒于房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展包括房?jī)r(jià)的穩(wěn)定一直是上至中央政府下至升斗小民都分外關(guān)注的事情。那么，國(guó)家宏觀調(diào)控政策在治理房?jī)r(jià)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展中應(yīng)做出怎樣的效能呢？是否有必要進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控呢？本文結(jié)合已有的實(shí)證研究分析總結(jié)歸納，特提出以下一些政策建議。國(guó)