房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購要點(diǎn)及盡職調(diào)查

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司收購要點(diǎn)一、房地產(chǎn)收購得種類房地產(chǎn)項(xiàng)目收購包括：在建工程轉(zhuǎn)讓與項(xiàng)目公司收購兩種1 、在建工程轉(zhuǎn)讓又叫轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)（爛尾樓得收購）2、項(xiàng)目公司收購又叫股權(quán)轉(zhuǎn)讓二、項(xiàng)目公司股權(quán)收購步驟：1 、項(xiàng)目收購意向書2、項(xiàng)目盡職調(diào)查3、洽談?wù)胶贤?、交接三、意向書意向書包括： 1、意向股權(quán)數(shù)量；2、對(duì)價(jià)金額；3、意向金（一般鎖定1000萬-5000萬共管一個(gè)月）四、項(xiàng)目盡職調(diào)查包括： 1、項(xiàng)目公司主體調(diào)查；2、項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)審計(jì)；3、所收購項(xiàng)目得主體調(diào)查 1 、項(xiàng)目公司主體調(diào)查（ 1）營業(yè)執(zhí)照（包括正副本就是否過期）；（ 2）各種開發(fā)資質(zhì)（ 3）稅務(wù)登記（ 4）企業(yè)組織代碼（ 5）貸款卡（ 6）所

2、有股東得存在與變更情況（ 7）股東章程得變化情況（ 8）歷次股東會(huì)議得會(huì)議紀(jì)要（ 9）歷次董事會(huì)得會(huì)議紀(jì)要2、項(xiàng)目公司得財(cái)務(wù)審計(jì)（ 1）對(duì)項(xiàng)目公司得資產(chǎn)負(fù)債表、損益表與現(xiàn)金流量表進(jìn)行審計(jì)（目得就是主要審查項(xiàng)目得資產(chǎn)與負(fù)債情況；稅務(wù)情況與債務(wù)情況）（ 2）項(xiàng)目公司需提供原始憑證與賬冊(cè)（ 3）項(xiàng)目公司得往來賬款情況（目得主要就是考察項(xiàng)目得采取就是否干凈）（ 4）項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)得現(xiàn)金流調(diào)查（目得主要就是防止項(xiàng)目公司利用財(cái)務(wù)手段清理債權(quán)債務(wù)）（ 5）審計(jì)項(xiàng)目公司得資金到位與使用情況（ 6）審計(jì)項(xiàng)目公司得納稅情況、債務(wù)情況以及項(xiàng)目公司得銀行賬戶3、所收購項(xiàng)目得主體調(diào)查（ 1）項(xiàng)目得所有權(quán)證與批文，包括 項(xiàng)

3、目得國有土地使用證以及土地轉(zhuǎn)讓合同與土地出讓金繳納發(fā)票； 項(xiàng)目得建設(shè)用地規(guī)劃許可證或規(guī)劃意見書； 項(xiàng)目得建筑工程規(guī)劃許可； 開工證等。（ 2）項(xiàng)目所在地得規(guī)劃情況（包括控制性規(guī)劃與詳細(xì)性規(guī)劃）（ 3）項(xiàng)目得可行性批復(fù)（ 4）項(xiàng)目得規(guī)范性調(diào)查（ 5）項(xiàng)目得以前得經(jīng)濟(jì)活動(dòng)得調(diào)查五、洽談?wù)胶贤?、交接與變更1 、公司證件得交接2、公司所有印章得交接3、公司所有材料得交接4、項(xiàng)目場(chǎng)地得交接七、股權(quán)收購得難點(diǎn)2 、溢價(jià)得處理方式2、或有負(fù)債得保證溢價(jià)得處理方式主要就是股權(quán)+承擔(dān)負(fù)債或有負(fù)債保證主要防止項(xiàng)目公司得對(duì)外擔(dān)保、對(duì)外得合同與對(duì)外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)得風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目收購盡職調(diào)查清單項(xiàng)目收購一般分為二類，一類

4、就是房地產(chǎn)項(xiàng)目公司得股權(quán)收購，一類就是房地產(chǎn)項(xiàng)目在建工程轉(zhuǎn)讓或現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓。一、涉及公司類得文件1 、公司營業(yè)執(zhí)照正副本2、公司房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書3、公司章程4、公司歷次股東會(huì)、董事會(huì)決議5、公司得稅務(wù)登記證6、公司組織機(jī)構(gòu)代碼證7、公司得銀行開戶證明與貸款卡8、公司從成立至現(xiàn)在得股東變更情況與注冊(cè)資本法人代表變更得情況9、公司歷次得注冊(cè)與增資得驗(yàn)資報(bào)告通過對(duì)公司類文件得盡職調(diào)查主要就是了解公司法人得現(xiàn)狀及歷史沿革。二、設(shè)計(jì)開發(fā)項(xiàng)目類文件1 、 “一書二證 ”建設(shè)用地批準(zhǔn)書，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證 2、國有土地使用權(quán)證3、國有土地出讓合同及動(dòng)拆遷補(bǔ)償合同4、發(fā)改委立項(xiàng)文件或可行性方

5、案批復(fù)5 、施工xx6 、預(yù)售xx7、大產(chǎn)權(quán)證或小產(chǎn)權(quán)證8、規(guī)劃審核意見書或規(guī)劃部門對(duì)方案得批復(fù)9、項(xiàng)目擴(kuò)初得批復(fù)10 、項(xiàng)目各類市政配套部門得征詢意見11 、項(xiàng)目得方案文本、擴(kuò)初文本或xx12 、項(xiàng)目得地質(zhì)勘探報(bào)告13 、項(xiàng)目得各類驗(yàn)收?qǐng)?bào)告14 、項(xiàng)目面積測(cè)繪資料收購項(xiàng)目得報(bào)批報(bào)建或施工到不同得階段需提供以上得不同文件，由淺到深到細(xì)。通過以上文件得盡職調(diào)查主要就是了解：1 、項(xiàng)目土地取得得來源及合法性，土地使用得時(shí)間與原始土地價(jià)格得多少，并結(jié)合財(cái)務(wù)調(diào)查了解土地款項(xiàng)得支付情況2、項(xiàng)目規(guī)劃主管部門審批得用途及各類經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)3、依收購項(xiàng)目進(jìn)展到不同得階段了解所需得相關(guān)政府職能部門審批得文件與手續(xù)

6、就是否完整，就是否合法4、如項(xiàng)目工程已實(shí)際開工，應(yīng)了解項(xiàng)目工程得圖紙、開工審批手續(xù)及政府質(zhì)檢部門階段得驗(yàn)收?qǐng)?bào)告與工程檔案必須得文件圖紙，以確保今后竣工驗(yàn)收得 合規(guī)性。三、涉及財(cái)務(wù)類得資料1 、涉稅文件：發(fā)票深綠采購得文件與稅收優(yōu)惠、財(cái)務(wù)獎(jiǎng)勵(lì)類得文件；2、公司歷年得報(bào)表及審計(jì)報(bào)告；3、公司得所有賬本，包括：總賬、明細(xì)賬、現(xiàn)金日記賬、成本臺(tái)賬等；4、銀行及非金融機(jī)構(gòu)貸款得明細(xì)；5、對(duì)外擔(dān)保得明細(xì)；6、開戶銀行得明細(xì)；通過財(cái)務(wù)類文件得盡職調(diào)查主要有以下幾個(gè)方面得作用：1 、了解注冊(cè)資本與歷次增資得情況，檢查注冊(cè)資金得到位情況；2、了解企業(yè)得資金流向，重點(diǎn)檢查往來款、應(yīng)收應(yīng)付款得情況；3、了解各類合同

7、款項(xiàng)得支付情況，預(yù)測(cè)與計(jì)算履行合同還應(yīng)支付得款項(xiàng)；4、詳細(xì)檢查進(jìn)入成本或存貨類科目得發(fā)票得合法性、合規(guī)性，避免稅務(wù)得風(fēng)險(xiǎn)；5、檢查企業(yè)涉稅事項(xiàng)：稅金就是否依法足額繳納，就是否存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。印花稅得繳納情況等；6、檢查財(cái)務(wù)科目設(shè)置與賬目就是否齊全、合規(guī)、合法；7、確保財(cái)務(wù)反應(yīng)成本就是否合規(guī)合法，以免引起今后收購以后增加我司得 土地增值稅與所得稅得負(fù)擔(dān)。四、公司得經(jīng)濟(jì)合同履行情況公司簽訂得所有合同，并重點(diǎn)檢查一下合同：1 、土地出讓合同、動(dòng)拆遷補(bǔ)償合同等涉及取得土地使用權(quán)簽訂得相關(guān)合 同；2、勘探、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工合同等設(shè)計(jì)項(xiàng)目工程建設(shè)得合同；3、貸款合同及擔(dān)保合同；4、以上合同得履行情況，包括：合同金額，合同得變更情況，已付款、未 付款、應(yīng)付款得情況，合