某地產項目前期物業(yè)服務合同(doc40頁)

1、某地產項目前期物業(yè)服務合同 （doc 40 頁）東名苑一期前期物業(yè)服務合同二OO六年六月東名苑一期前期物業(yè)服務合同甲方：XX市東湖房地產公司;法定代表人：王漢軍;住所地：望京利澤西122號樓;郵編：100102乙方：深圳市*物業(yè)管理股份有限公司XX分公司;法定代表人：宋炳新；住所地：XX市朝陽區(qū)望京中環(huán)南路甲2號佳境XX商務 大廈B座X號;郵編：100102；資質等級：國家一級；證書編號：建物企(2003) 035號根據(jù)物業(yè)管理條例和相關法律、法規(guī)、政策，甲乙雙 方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，就甲方選聘乙方對東名 苑一期(以下簡稱本項目)提供前期物業(yè)管理服務事宜，訂立 本合同。第一章物業(yè)基

2、本情況第一條物業(yè)基本情況:物業(yè)名稱東名苑一期；物業(yè)類型住宅.商業(yè)配套、會所；座落位置朝陽區(qū)望京；建筑面積185萬rtf 0小區(qū)區(qū)域四至:東至廣順北大街； 南至北濱河路； 西至望京外環(huán)路； 北至利澤西街。第二章服務內容第二條 在物業(yè)管理區(qū)域內，乙方響應招標文件的要求提 供以下三個階段的物業(yè)管理服務:一、物業(yè)管理前期服務內容:工、對本項目的功能布局提出建議。對本項目的功能布局方案提出建議，使本項目功能布局充 分考慮業(yè)主居住生活的合理需求及以后的物業(yè)管理的需要。2、對設施.設備的選型及建材的選料提出建議。乙方從今后使用及物業(yè)管理的角度，為本項目的設施.設 備選型和建筑材料的選用向甲方提供建議。3、對

3、工程進展情況進行跟進并提出建議。參加甲方召開的工程例會，協(xié)助甲方對承包商和監(jiān)理公司 的工作提出建議，對一期及二期工程的設計方案、施工等方面 出現(xiàn)的與物業(yè)管理相關的問題提出建議。4、乙方負責向甲方提供并協(xié)助制定業(yè)主臨時公約。5、對本項目銷售提供物業(yè)管理方面的支持和配合，加大 提升項目品牌力度。向本項目的銷售人員提供物業(yè)管理業(yè)務咨詢及物業(yè)管理培 訓；參加本項目重要推廣活動及開盤儀式等；對本項目的銷售 推廣活動提供物業(yè)管理全方位支持。6、在項目銷售期間對售樓處進行內外部整體管理，提供售樓現(xiàn)場、樣板間及相關區(qū)域的物業(yè)管理服務（工程、設備、 展示優(yōu)良的物業(yè)形象并協(xié)助銷售工作的順利開展。（具體內容 方協(xié)商

4、后將另行簽訂協(xié)議）環(huán)境、安全、消防、客服、林、水系等），以優(yōu)質的特色服務7、對負責本項目地下鍋爐房供暖系統(tǒng)及24小時熱水供應 的經(jīng)營和管理，雙方另簽委托管理合同。乙方不得以經(jīng)營不善 為由無故終止24小時熱水供應或要求甲方貼補費用。二.物業(yè)管理籌備期服務內容：工、籌建本項目物業(yè)管理機構。乙方將于籌備期間組建本項目物業(yè)管理機構，并盡快使之 能夠達到正常的運作狀態(tài)。具體工作如下：2、確定項目經(jīng)理人選（要求學歷大本以上同檔次項目管理35年以上的經(jīng)歷）及管理團隊的組建，完成員工的招聘和 專業(yè)培訓工作。乙方承諾其為有法定資質管理本項目物業(yè)的管 理企業(yè)，其派出參與本項目的物業(yè)管理人員亦為有相應法定資 質的人

5、員。3、制定物品采購計劃，經(jīng)甲方書面認可后組織實施。4、編制物業(yè)管理年度工作計劃，經(jīng)甲方書面認可后組織 實施。5、編制業(yè)主手冊，建立物業(yè)管理各項制度，報甲方批 準后開始實施。6、根據(jù)業(yè)主需求，開展特約服務項目及代收代繳項目。7、協(xié)助甲方做好本項目的接管驗收工作。8、本項目的接管驗收及入住階段的管理工作。9、安排公共區(qū)域的清潔"開荒”工作及成品保護工作， 可聘請專業(yè)公司對所售房屋清潔“開荒，滿足甲方銷售需要。工0、協(xié)助甲方籌備本項目的開業(yè)慶典活動。三、物業(yè)管理運行期服務包括以下內容：工、本項目規(guī)劃紅線范圍內的市政公用設施的運行、維修、 養(yǎng)護和管理，物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理（物業(yè)共

6、用部 位明細見附件二）；2、物業(yè)共用設施設備（包括水系）的運行.維修、養(yǎng)護 和管理（物業(yè)共用設施設備明細見附件三）；3、本項目管理區(qū)域內公共場地、房屋建筑物、構筑物共 用部位的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通 等服務；4、公共綠化、水系的養(yǎng)護和管理，對六大主題公園進行管理（具體管理內容見附件四）；5、維護本項目管理區(qū)域內車輛行駛秩序，對車輛的停放 進行管理；（但不含車輛及車上財務的保管，保險義務和責任）6 .本項目管理區(qū)域內的公共秩序、安全防范、門崗服務、 本項目區(qū)域內24小時的監(jiān)控、巡查；（但不含業(yè)主及使用人的 人身、財產保險及其安全的保證和保障義務和責任）7 .本項目管理區(qū)域

7、內房屋裝飾裝修管理服務；8 .管理與物業(yè)相關的工程圖紙與接管驗收資料等所有甲方提供給乙方的和乙方建立、收集和整理的所有文件材料等并 做好本項目內物業(yè)及物業(yè)檔案、資料的建立.保存和管理；9、消防管理服務，包括公共區(qū)域消防設施的維護，消防 監(jiān)控設施的使用,消防人員的培訓和消防知識的宣傳等；10 .制定緊急預案，妥善處理突發(fā)事件，如發(fā)生火災.地 震、重大傳染性疾病等。11 .為本項目管理區(qū)域內業(yè)主提供社區(qū)文化娛樂活動；12 .為本項目管理區(qū)域內業(yè)主提供貼心服務（具體內容見 附件五）13 .甲方要求乙方承擔的法規(guī)內的其他物業(yè)服務（具體內 容見附件六1第三條 在物業(yè)管理區(qū)域內，乙方提供的其他服務包括以

8、下事項：，根據(jù)XX市相關規(guī)定管理鍋爐房運營提供供暖服務及 24小時熱水并收取相關費用；2、根據(jù)政府相關定價標準為業(yè)主提供代收代繳服務；3,受托向所需業(yè)主或使用人提供特約服務并收取相應費用。第四條乙方提供的前期物業(yè)管理服務應達到承諾的目 標：一期業(yè)主入住后一年內創(chuàng)區(qū)優(yōu)稱號兩年內創(chuàng)市優(yōu)稱號三年 內創(chuàng)國優(yōu)稱號。第五條單個業(yè)主可委托乙方對其物業(yè)的專有部分提供 維修養(yǎng)護等服務，服務內容和費用由雙方另行商定。第三章服務質量標準物業(yè)管理服務質量標準見本合同附件四，特色服務見本合同附件五。本合同未盡事宜見附件六管理方案。第四章服務費用第六條 本項目管理區(qū)域物業(yè)服務收費遵循合理、公開及 費用與服務水平相適應的原

9、則，按照國家發(fā)改委、建設部關 于印發(fā)物業(yè)服務收費管理辦法的通知（發(fā)改價格2003 1864 號）等文件的相關規(guī)定，體現(xiàn)優(yōu)質優(yōu)價，實行政府指導價的包 干制計費方式。具體內容和標準：物業(yè)管理費用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納,具體 標準如下：高層住宅：3.18元/月平方米；商業(yè)物業(yè)：4.6元/月平方米;（暫定費用，待配套設施 完善，相關 部門審定 后，雙方再 商定準確費 用）會 所： 4.6元/月平方米；（暫定費用，待配套設施完 善，相關部 門審定后， 雙方再商定 準確費用) 售樓處物業(yè)管理費用及前期顧問費用另簽訂合同。住宅物業(yè)管理費用主要用于以下開支：(1)管理管理人員的工資、社會保險和按規(guī)定

10、提取的福 利費等；(2)物業(yè)共用部位.共用設施設備的日常運行、維護費 用；(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；(4 )物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；(5 )物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； (6)辦公費用;(7 )物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊； (8)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；(9)法定稅費；(10 )物業(yè)管理企業(yè)的利潤；會所及商業(yè)物業(yè)物業(yè)管理費用主要用于以下開支：(1)管理管理人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福(2)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行.維護費 用；(3 )物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；(4 )物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；(5 )物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；(6)物業(yè)管理辦公費用

11、； (7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊； (8物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；(9)物業(yè)公共區(qū)域的廣告管理費用(10 )物品搬進搬出的管理費用(12 )解答業(yè)主咨詢的服務費用；(13 )開展經(jīng)營者之間的互幫互助和信息交流、融資等 活動費用；(14 )協(xié)調商戶之間的關系，定期組織商戶聯(lián)歡活動費用；(15 )利用住宅物業(yè)的業(yè)主資源，為商戶進行產品宣傳； (可協(xié)助發(fā)放商場的產品促銷資料)(16 )配合工商管理部門打擊假冒偽劣產品，維護市場 形象。(17 )公共標識管理費 (18)對建筑物的養(yǎng)護與維修費(例：修補碰壞的墻面磚、大理石，商鋪外地面的修整等)(19 )法定稅金；(20 )企業(yè)合理

12、利潤。乙方按照上述標準收取物業(yè)管理費用，并按本合同約定的 服務內容及服務標準提供服務， 贏余或虧損由乙方自行享有或承擔。乙方對業(yè)主房屋自用部位、自用設備設施的維修養(yǎng)護及特 約服務的費用另行收取，但乙方制定的對業(yè)主自用房屋、自用 設備維修、養(yǎng)護和其他特約服務的收費價格應當符合XX市物 價局的有關標準并在物業(yè)管理區(qū)域內公示且不得隨意提高價 格。乙方對業(yè)主房屋自用部位、自用設備設施的維修養(yǎng)護及特 約服務的費用另行收取。第七條 第一次物業(yè)管理費的收繳日期以甲方向業(yè)主開 據(jù)的入住通知書中規(guī)定的入住之日起計算，業(yè)主在辦理入 住手續(xù)時，乙方一次性收取一年的物業(yè)管理費。以后物業(yè)管理 費用按半年或一年交納，業(yè)主

13、或物業(yè)使用人應在每個交費周期 前一個月內履行交納義務。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理費用的, 從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費約定，業(yè)主應及時書面告知乙方。對業(yè)主和物業(yè)使用人逾期繳納物業(yè)管理費的，乙方可以從逾 期之日起按應交費用的萬分之貳加收滯納金。關于空置物業(yè)管理費用，雙方另行協(xié)商并簽定補充協(xié)議。第八條 乙方應向全體業(yè)主公布物業(yè)管理月（年）度計劃, 并按政府相關規(guī)定向全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金的收支情況。第九條物業(yè)管理區(qū)域內的供暖費.水費等費用按照XX 市政府相關部門的有關規(guī)定由 業(yè)主或物業(yè)使用人交納。第五章物業(yè)的經(jīng)營與管理第十條停車場收費分別采取以下方式

14、：工、停車場屬于甲方所有、委托乙方管理的，業(yè)主和物業(yè) 使用人有優(yōu)先使用權，車位使用人應按甲方制定的標準向乙方 交納停車費。乙方從停車費中按車庫車位元/個.月的標準（暫 定）提取停車管理服務費。2、停車場車位所有權或使用權由業(yè)主購置的，車位使用 人應按車庫車位»元/個.月的標準向乙方交納停車管理服 務費，對未租、售的車位乙方不向甲方收取費用。第十一條乙方應與停車場車位使用人簽訂書面的停車 管理服務協(xié)議，明確雙方在車位使用及停車管理服務等方面的 權利義務。第十二條甲方所有的經(jīng)營性資產和甲方具有產權的資 產，未經(jīng)甲方同意乙方不得處置和占用。如杲甲方委托乙方管 理甲方的資產，包括但不限于車庫

15、、商業(yè)、會所等，雙方應另 行簽訂委托經(jīng)營管理協(xié)議，界定其責權利。甲方也可自行經(jīng)營 或委托第三方經(jīng)營管理。第六章物業(yè)的承接驗收第十三條 甲方向乙方交付物業(yè)時，應提供兩書二表，同 時應達到銷售合同約定的條件。交付的物業(yè)應符合國家規(guī)定的 驗收標準，乙方應據(jù)此標準對以下物業(yè)進行驗收:工、房屋主體結構、外墻面、屋面、樓地面等;2、公共門廳、走廊、樓梯間、內天井、戶門.3、供電.采暖.給排水、衛(wèi)生、道路.車庫等設備設施；4、消防.避雷、電梯.綠化信報箱.公共照明等。第十四條甲乙雙方對上述物業(yè)共用部位、共用設施設備 在接管驗收中存在的問題及解決辦法雙方協(xié)商解決，但乙方不 得以此為理由拒絕承接驗收。第十五條對

16、于本合同簽訂后承接的物業(yè)共用部位、共用 設施設備，甲乙雙方應按照前條規(guī)定進行查驗并簽訂確認書， 作為界定各自在開發(fā)建設和物業(yè)管理方面承擔責任的依據(jù)。第十六條 乙方承接物業(yè)時，按照一戶一驗標準甲方應向 乙方移交下列資料：一.產權資料1.項目批準文件；2、規(guī)劃許可證；3、建筑開工許可證;4、用地紅線圖；二.技術資料工、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套 設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等接管驗收資料；2、設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；3、物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；4、各專業(yè)部門驗收資料；5 .房屋及配套設施的產權歸屬資料（包括業(yè)主姓名.聯(lián)系方式等三、甲方可提供的物業(yè)管理所

17、需的其他資料；以上資料原 則上甲方提供復印件，乙方應妥善歸檔保管。第十七條甲方保證交付使用的物業(yè)符合國家規(guī)定的驗收 標準，按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責第七章物業(yè)的使用與維護第十八條業(yè)主大會成立前，乙方制定本物業(yè)管理區(qū)域內 物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的 維護度、業(yè)主臨時公約、住戶手冊、裝修手冊等方面的 規(guī)章制度及相關物業(yè)管理服務文件，經(jīng)甲方書面許可后實施。乙方根據(jù)規(guī)章制度提供管理服務時，甲方、業(yè)主和物業(yè)使 用人應給予必要配合。第十九條乙方可采取規(guī)勸、警告等必要措施，制止業(yè)主、 物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約和物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)管理 規(guī)章制度的行為。第二十

18、條乙方應及時向全體業(yè)主通告本物業(yè)管理區(qū)域 內有關物業(yè)管理的重大事項，及時處理業(yè)主和物業(yè)使用人的投 訴，接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督。第二十一條 為維護公共安全和業(yè)主利益，經(jīng)甲方同意, 乙方可選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務。但不得將本 物業(yè)的整體管理責任轉讓給第三方，專營公司的一切費用由乙 方自行承擔。乙方對專營公司的責任等承擔連帶責任。因維修 物業(yè)或者公共利益，甲方確需臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域 內道路、場地的，應征得相關業(yè)主和乙方的同意；乙方確需臨 時占用.挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地的，應征得相關業(yè) 主和甲方的同意。臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內道路.場地的，應在約 定期限內

19、恢復原狀。第二十二條乙方與裝飾裝修房屋的業(yè)主或物業(yè)使用人應簽訂書面的裝飾裝修管理服務協(xié)議，就允許施工的時間、廢 棄物的清運與處置、裝修管理服務費用等事項進行約定，并事 先告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。第二十三條 甲方應于（具體時間）按有關規(guī) 定向乙方提供能夠直接投入使用的物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房建筑面積 平方米，其中：辦公用房平方米，位于;住宿用房 平方米，位于;用房 平方米，位于 O第二十四條物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有，乙方在本合 同期限內無償使用，但不得改變其用途。第八章專項維修資金第二十五條 專項維修資金的繳存按XX市有關規(guī)定執(zhí) 行。第二十六條 專項維修資金的管理

20、按XX市有關規(guī)定執(zhí) 行。第二十七條 專項維修資金的使用按XX市有關規(guī)定執(zhí) 行。第二十八條專項維修資金的續(xù)籌按市有關規(guī)定執(zhí)行。第九章雙方權利義務第二十九條甲方權利義務1.對未售出的物業(yè)，具有與其他業(yè)主同等的權利義務；2、制定業(yè)主臨時公約并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守 公約；3、審定乙方制定的物業(yè)管理服務工作計劃；4、檢查監(jiān)督乙方管理工作的執(zhí)行情況，并有權要求乙方5、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳、文化生活；6、根據(jù)法律規(guī)定，承擔本物業(yè)保修期滿前的保修責任；7、對乙方所派駐入甲方項目的項目經(jīng)理人選，甲方有選 擇及要求更換的權利；8、負責向乙方移交相關的資料。第三十條乙方權利義務工、根據(jù)有關法律、法規(guī)及

21、本合同的約定提供物業(yè)管理服 務（但不含業(yè)主及使用人的人身、財產保險及其安全的保證和 保障義務和責任）；2、根據(jù)本合同的約定向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)管理 服務費；當業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費時，負 責催繳；工有權要求甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人配合乙方的物業(yè)服 務工作;4、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有 關部門處理；5、選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務，但不得將 本物業(yè)的管理責任轉讓給第三方。選聘本物業(yè)經(jīng)理人選時，應 征得甲方的書面同意。根據(jù)實際管理情況，甲方對乙方本物業(yè) 經(jīng)理有最終否決權。6 .向業(yè)主和物業(yè)使用人書面告知物業(yè)的使用的有關規(guī)定, 當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修

22、物業(yè)時，書面告知有關限制條件，并 負責監(jiān)督；7、對本物業(yè)的公共設施不得擅自占用和改變使用功能， 如需擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商后報有關部門批準方 可實施。8 .乙方對所選進入本項目的管理人員必須是大專以上的 學歷有本崗位綜合管理能力而且需有同檔次的項目管理經(jīng)驗。9、自行承擔物資裝備費，用于本項目辦公及生活的用品 支出。第十章違約責任第三十一條 甲方違反本合同的約定，致使乙方的管理服 務無法達到本合同約定的服務內容、服務標準的，由甲方賠償 由此給業(yè)主和物業(yè)使用人造成的損失。因房屋建筑質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不 到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。由此給乙方

23、造成的損失，甲方應給予賠償。產生質量事故的直 接原因，以政府主管部門的鑒定為準。第三十二條 除前條規(guī)定情況外，乙方的管理服務達不到 本合同及附件（包括相關合同）約定的服務內容和質量標準， 甲方有權要求乙方限期整改、報整改方案并按受甲方監(jiān)督，逾 期未整改或整改達不到甲方要求的，以及出現(xiàn)重大事故兩次、 業(yè)主重大投訴兩次，甲方有權終止合同；造成甲方經(jīng)濟損失的， 乙方應給予甲方經(jīng)濟賠償。第三十三條 乙方違反本合同約定，擅自提高物業(yè)管理費 用標準的，業(yè)主和物業(yè)使用人就超額部分有權拒絕交納；乙方 已經(jīng)收取的，業(yè)主和物業(yè)使用人有權要求乙方雙倍返還。第三十四條 甲方違反本合同第十七條的約定，拒絕或拖 延履行保

24、修義務的，業(yè)主.物業(yè)使用人可以自行或委托乙方修 復，修復費用及造成的其他損失由甲方承擔。第三十五條 乙方在沒有通知或者征得甲方同意的情況 下，隨意更換負責本項目的項目經(jīng)理人，甲方有權要求改正或 者終止與乙方的合同。第三十六條 乙方?jīng)]有實現(xiàn)：一期業(yè)主入住滿一年內達到 “朝陽區(qū)示范小區(qū)”；一期業(yè)主入住滿兩年達到“XX市示范小 區(qū)”；：一期業(yè)主入住滿三年達到“國家示范小區(qū)”（業(yè)委會未成立的除外）的承諾，甲方有權要求乙方說明原因查清責任并根 據(jù)情況終止與乙方的合同。第三十七條以下情況乙方不承擔責任:工、因不可抗力導致物業(yè)管理服務中斷的;2、乙方已履行本合同約定義務，但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的；3、

25、因維修養(yǎng)護物業(yè)共用部位、共用設施設備需要且事先 已告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時停水、停電.停止共用設施設 備使用等造成損失的；4、因非乙方責任出現(xiàn)供水.供電、供氣、供熱、通訊.有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失的。5、乙方應在發(fā)生事故時采取積極措施，防止損失擴大。第十一章其他事項第三十八條本合同期限為兩年，自一年月日起 至年月一日止；但在本合同期限內,業(yè)主委員會代表 全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時，本合同 自動終止。第三十九條 本合同期滿前三個月，業(yè)主大會尚未成立 的，甲、乙雙方應就延長本合同期限達成協(xié)議；雙方未能達成 協(xié)議的，甲方應在本合同期滿前選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。第

26、四十條本合同終止時，乙方應將物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關資料等屬于全體業(yè)主所有的財物及時完整地移交給業(yè) 主委員會；業(yè)主委員會尚未成立的，移交給甲方代管。第四十一條 甲方與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，應 當包含本合同約定的內容；物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同，即 為對接受本合同內容的承諾。第四十二條業(yè)主可與物業(yè)使用人就本合同的權利義務 進行約定，但物業(yè)使用人違反本合同約定的，業(yè)主應承擔連帶 責任。第四十三條本合同的附件為本合同不可分割的組成部 分，與本合同具有同等法律效力。第四十四條 本合同未盡事宜，雙方可另行以書面形式簽 訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同存在沖突的，以本合同為準。第四十五條本合同在履行

27、中發(fā)生爭議，由雙方協(xié)商解 決，協(xié)商不成，雙方可選擇向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。第四十六條本合同一式伍份，甲.乙雙方各執(zhí)二份，物業(yè)行政主管部門備案一份。0乙方甲方（簽章）（簽章）法定（授權）代表人定（授權）代表人年 月 日 附件一:物業(yè)構成明細單體建筑名地上面積地卜面積（平總建筑面積30131293.02298.6633591.7130220452.31570.7422023.1130928604.12126.6930730.7931013412.61487.6414900.3131122411.21801.1524212.38一期地下車01840418404一期地下車014554145521

28、#非配套9329887818207316會所596.243844980.2地下鍋爐房42.95969.821012.77合計126141.56474.7182616.27附件二:物業(yè)共用部位明細1.房屋承重結構;2、房屋主體結構;3、公共門廳；4、公共走廊；5.公共樓梯間；6.內天井;7 .戶外墻面;8 .屋面；9 .傳達室；10 . 11 .附件三:物業(yè)共用設施設備明細1.綠地 平方米;2、道路 平方米;3 .化糞池 個；4 .污水井 個；5.雨水井個；6 .垃圾中轉站 個；7 .水泵 個8、水箱 個9 .電梯 部10 .信報箱 個;11 .消防設施；12 .公共照明設施13.監(jiān)控設施；14

29、、避雷設施;15、共用天線;16、機動車庫 個 平方米；非機動車庫17 .露天停車場 個 平方米;個 平方米；19 .共用設施設備用房 平方米；20 .物業(yè)管理用房 平方米;21 . 22 、附件四：前期物業(yè)管理服務質量標準-、綜合管理(涉及公共財產和公共事務的管理)(1)年初制定物業(yè)管理服務工作計劃，向業(yè)主公示并按計劃實施物業(yè)管理;(2)每年12月份對房屋及設施設備進行安 全普查，根據(jù)普查結果制定下一年度維修計 劃，組織實施；(3)早8 :00晚9 :00有專職客服人員接待住戶，受理服務范圍內的請修、海通.投訴 等公共性事務；晚9 : 00次日8 : 00有專人值班，處理急迫性報修、突發(fā)事件

30、，水、電等急迫性報修15分鐘內到現(xiàn)場；回訪率100%(4)協(xié)助組建業(yè)主委員會并配合其運作；(5 )管理規(guī)章制度健全，服務質量標準完善,物業(yè)管理檔案資料齊全并有專人進行管理；(6)業(yè)主首次入住時與業(yè)主簽定前期物業(yè)管理服務協(xié)議，成立業(yè)主委員會，與其簽定物業(yè)管理委托合同；公開服務標準.收費依據(jù)及標準;(7)應用辦公自動化系統(tǒng)對業(yè)主及房產檔案,物業(yè)管理服務及收費情況進行管理；全體員工按公司要求統(tǒng)一著裝，持證上(9)每年進行一次物業(yè)管理服務滿意率調 查，促進管理服務工作的改進和提高，征求 意見用戶不低于總戶數(shù)80% ;(10 )建立起應對各種公共性突發(fā)事件的處理機制和預案，包括組織機構,人員和具體 措施

31、等，一旦發(fā)生，能夠隨時投入運行；(11)定期組織開展社區(qū)文化活動；(12 )配合政府相關部門工作。二,房屋及社區(qū)共用部位共用設施設備日常維護確保居住社區(qū)內樓房共用部位共用設施設 備.基本市政設施的正常使用運行和小修養(yǎng)護.(1)樓房及社區(qū)內共用部位設施設備的日常養(yǎng)護和小修，執(zhí)行房屋及其設備小修服務 標準(2)對社區(qū)護欄,圍墻小品.桌.椅.樓 道燈、綠化設施等公共設施進行巡查及養(yǎng)護, 及時維修，保證使用功能；對道路、甬路、 步道、活動場地定期檢查，達到基本平整， 邊海涵洞通暢；(3 )制定社區(qū)設備設施臺帳及維修養(yǎng)護 計劃，并按計劃定期實施，保持通暢，每年兩次對化糞池,雨水井進行檢查、清掏；相關設施

32、無破損;(4)對社區(qū)周界報警系統(tǒng),電梯監(jiān)控系統(tǒng).車場監(jiān)控系統(tǒng)、其他中央監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)等智能化設施進行維修養(yǎng)護；(5 )每年兩次清洗外墻及外墻玻璃幕。(6)其它：公共設施設備服務標準：項目系統(tǒng)內容服務標準81 一機 土117711 軍 £一國 falj 一三-y排污泵、遵幅.閥門、管好障家拿二、二，/ 1JZ 7 ， 7 ， 1ism好障S#lm>3避雷針、避雷帶、接地裝置;樓生技一癱對障ix ¥i,ar)三.綠化按市園林局規(guī)定的一級養(yǎng)護標準養(yǎng)護。日常養(yǎng)護標準:.is境5、 Ksfe 7 -、4/產蜀、 US .ii 1®T1 m僦籥、7 1 / J

33、二二 4X津一 一iB.以入。M吊*llew:ai¥Ifis"修so管前瑞sinn(rx1 , 7 4 4 .艇蓑翻7n/- /: . /:、, ftSrly 時ILIiE 1:告蠹 s 女 kzm、Td4 / 1,1中仃，.叢fl 叫賈 果一進feo o 殺一B 等MX if京.曾ois®ft蒸=&lrifsm日四,保潔維護和保持服務范圍內的清潔衛(wèi)生，包括:(1)有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實行責任制，有明確的分工和責任范(2 )設定垃圾集納地點，并每日將服務范內的垃圾歸集到垃圾樓.站，對垃圾(專用)樓,站.箱.道、桶 及垃圾進行管理；(3海日對保潔服務范

34、圍內的區(qū)域進行一次清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物;(4 )對樓梯間.門廳，電梯間,走廊等的門.窗.墻壁,社區(qū)內的所有指示牌,宣傳欄的清潔明溝明渠.雨水井保潔、園林小品、噴水池清 潔等，進行一周一次清掃，保持無 污漬,無灰塵，無雜物(5 )對電梯橋箱地面.立體面每天拖抹兩次，發(fā)現(xiàn)污漬隨時清理，不銹鋼部 分每周保養(yǎng)一次，電梯天花每月清 理一次，保持地面箱體無垃圾雜物.污漬，不銹鋼面保持光亮；(6)按規(guī)定定期給每大堂地面打蠟.刨光；(7)按政府有關規(guī)定向服務范圍內噴灑.投放滅鼠藥,消毒劑.除蟲劑；(8 )在雨、雪天氣應及時對區(qū)內主路.干路積水.積雪進行清掃。r范EH3d(9)其它：保潔服務標準:侏清

35、內置口點報箱n ii篁屜質量標準漿碟日要尢于卬、次生，兀裳蹴萌恩球、W尢于印、E31 展 璃i kl ; in人及現(xiàn)散葉表、itl :g至美tsIS物產先黑跡昌蝴熠，米麒保新噂搦鼎攀t弊巽姆時覺的棋曷弗見卓衣間十洋；網(wǎng)郃尢 伊次。然識辟、坡阿囪日優(yōu)尢次RB擦猿的公吩印被明顯落譽魅瑁顯骷共其它公共設施無明顯灰塵。里約日目彳!尢蛛網(wǎng)，尢枳fWFiWIilWM、.藕nIBIWSWFWpJo型小牌、玻離;窗目視尢灰6P AMP梯.梯i 1?,梯箱面體內又面抹二發(fā)污隨清；Fd 用轎地立不；：地拖地欠現(xiàn)漬時理星夕 Z 弓-3 1 W J =% 安電梯門不銹鋼面光亮。殿霜翻魁颼解美、臺下光K i-nii然策

36、迪無重味涉外尢垃圾、 ffig雷不良取已清，母口按香普嬖燃顰。無積水，無班第設有瓷片，無明顯的污整期萩將依地下 室 （地 面） 9Hiini絲，靠妒片干凈無明顯污跡水USM藁傳爨置次J O果解玻璃明鳧，尢污跡、曲共設施上無亂張貼,亂涂每年清洗一次蕭癩丹無明顯垃圾，雜物明亮，目視無污跡覆栗,車棚項目視尢污跡,覆栗步冷尢垃圾，雜物；尢SB®物次牌、公共消防設施、管線、閥門、指標燈等清抹二次；反光鏡明亮，無污跡、積塵。五,保安公共區(qū)域的秩序維護和公共財產的看管括：(1)相對封閉：做到社區(qū)主要出入口24小時有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；各大堂口 24小時設專人

37、值守，對外來人員迸行詢 問.登記；電梯、地下車庫,社區(qū)外圍等重點部位有24小時電視監(jiān)控，監(jiān)控室24小時專人值 班，做好值班記錄；(2)維護交通秩序：安裝社區(qū)交通標 識系統(tǒng)，地面標明行駛方向，加 裝減速裝置，對于地面及進下車 位進行及時疏導，保證社區(qū)內車 輛暢通無阻；(3)看管公共財產：包括樓內的門.窗,消防器材及社區(qū)的表井蓋.雨隼子小品,花.草.樹木.果實等;(4)夜間對服務范圍內重點部位,道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃,有記錄；(5 )建立發(fā)生治安案件、刑事案件、 交通事故的處理預案；發(fā)生時， 能夠立即采取措施，并及時報警 和配合公安部門進行處理。(6)其它:

38、保安服務標準:工作標準及相關要求1、以軍姿(站姿)在大堂門口當值。業(yè)主入住1個月內，識別業(yè)主及業(yè)主使 用的車輛準確率達到80%。2、實行全封閉管理，對不認識的業(yè)主進行出入卡的查詢。3、因個人原因暫離崗位時 > 經(jīng)值班班長同意后 > 但不得超過10分鐘。4、保持警覺心態(tài)、親和表情。與業(yè)主及非業(yè)主對話時，面帶微笑稱呼對方， 并直視對方，以示尊重。5、嚴格控制外來人員 > 如需找本項目業(yè)主 > 必須通過門崗與業(yè)主聯(lián)系并確認 后，方可放行。6、物品出入需有放行條，放行條需由相關單位(部門)負責人簽字或蓋章方 有效 >值崗人員認真核對無誤后方可放行，并在放行條上簽上姓名、日

39、期。1、以軍姿(站姿)在大堂門口當值。業(yè)主入住1個月內，識別業(yè)主準確率達 到 100%。2、每天24小時 > 負責本項目安全。3、可以因工作需要改變規(guī)定姿態(tài) > 但工作完成后要及時恢復規(guī)定姿態(tài)。4、因個人原因暫離崗位時，經(jīng)值班班長同意后，但不得超過10分鐘。獰郵微笑稱呼對方，并直視對方,7、熟悉公寓基本情況，包括：業(yè)主、聯(lián)系電話等。8、如遇業(yè)主進入工作區(qū)域(距離崗位1米)，立正、敬禮；并主動點頭微笑 外示友好，說：“您好！請問需要幫助嗎？ ”如業(yè)主非中國人 >應使用英語：“Good morning (noon/afternoon/evening), sir(lady/mada

40、m), what can I do for you ? ”1、準確識別業(yè)主，并及時予以相應幫助。2、及時為業(yè)主開門。3、無人員出入時，大門保持關閉狀態(tài)。4、當發(fā)現(xiàn)年老、體弱、幼童、孕婦、以及拿著重物的業(yè)主出現(xiàn)在視線范圍以 內時，主動上前，面帶微笑，說“您好，讓我?guī)湍伞钡任拿饔谜Z，并及時 幫助其開門，當業(yè)主說“謝謝”時 應說“不用謝，是我應該做的”。5、業(yè)主咨詢問題時，按實際情況回答，不清楚時 引導至相應部門咨詢。任 何情況下，不得對業(yè)主說：“我不知道，你去問別人吧”等此類言語。6、當遇有特殊情況 如接到匪情、火情報警等 應當把好大門關 協(xié)同其他 人員共同作戰(zhàn) 直到警報解除。7、業(yè)主需要協(xié)助的

41、事項，個人無能為力時 要即時通知主管處理。1、通常情況下，以站姿或走姿在車場出入口崗亭旁當值。2、每天凌晨0 : 00-6 ： 00之間可以以坐姿當值。3、因工作需要改變規(guī)定姿態(tài)時 工作完成后應當及時恢復規(guī)定姿態(tài)。4、因個人原因暫離崗位時 經(jīng)值班班長同意后，可以用對講機尋求巡邏崗同 事暫時代替當值，但代替時間不得超過10分鐘 必須在值班記錄本上寫明離 開起止時間和誰代替值班。并參照護衛(wèi)員交接班作業(yè)指導書辦理交接手 續(xù)。5、有巡邏隊員暫時頂班時（巡邏隊員以站姿或走姿代替當值） 可適當在崗 亭內休息，但如遇車輛進出，車場崗護衛(wèi)員需恢復作業(yè)。6、保持警覺心態(tài)、親和表情。1、發(fā)現(xiàn)有車輛需停靠時 主動及

42、時走至車輛正前方或車輛駕駛室旁 讓司機 知道你有意為其指揮停放的意圖后 選擇安全和適合的位置，用規(guī)定動作配 合司機，指揮車輛停靠在準確位置。2、待車輛停穩(wěn)、熄火后，根據(jù)左右側車門，右（左）手開啟車門，（右）左 手扶住車門框上檐，并對車主說：“小心碰頭?！贝囍魃眢w全部離開車輛 后 關閉車門，幫助車主鎖好車門、車窗。3、為車主提供指引服務 引導車主進入小區(qū)。4、發(fā)現(xiàn)主路及非停車位停放車輛時，應當及時進行勸阻。糾正時先說“您好！ X X （稱呼）對不起，這里是X X X （所在位置用途）不可以停車，請到X X X（建議停放位置）停放?！盜1、用規(guī)定的站姿和走姿執(zhí)勤。5、遇見業(yè)主時，要面帶微笑與對方

43、打招呼：“您好！ ”，并判斷其是否需要 協(xié)助或需提示事項。必要時，給予協(xié)助或提示。1、巡邏時要眼睛多看有無異常情況，耳朵多聽有無異常響動，鼻子多嗅有無 異常氣味等，發(fā)現(xiàn)公共秩序或突發(fā)事件問題時，按常見公共秩序問題處理 作業(yè)指導書或突發(fā)事件處理作業(yè)指導書處理。2、巡邏時應當注意觀察各類消防、防盜設施以及各類公共設施(如路燈開關， 水管、門窗等)是否完好無缺。并在值班記錄表上做好記錄，同時知會 相關人員。3、若拾到他人遺失的物品，應當上交本項目客戶服務中心，由本項目客戶服 務中心張貼失物招領啟事聯(lián)系失主。安全保障方案：A.保安部工作時間倒班安排及巡邏崗分布(a )實施三班六倒值班制度：值班時間22

44、： 00 至 3： 00； 12： 00 至 15： 00OF3： 00 至 8： 00 點；15： 00 至 18： 008： 00 至 12： 00； 18： 00 至 22： 00(b)倒班正常情形下，每周進行一次倒班。每周日為倒班日：A班換班；班換C班；C班換A班(C)巡邏崗分布根據(jù)本項目項目安保情況的特點結合乙方安保管理經(jīng)瞼，乙方擬對本項目進行安保區(qū)域分 割，實行分區(qū)域安保，區(qū)域劃分方案如下:巡邏責任區(qū)域：1#、309、310 巡邏C3期：11分鐘rw巡邏路線1#北側至1#西側1#西側至309南側i#西側309南側用怏j褊m7r歷小C3/RJ巡邏責任區(qū)域：311v 316期：10分制

45、11巡邏巡邏路線翦劭翻番311東北角至310西側BW1巡邏責任區(qū)域：301 v 302巡邏C3期：14分鐘JU1不皿伸壬DU1DSW快！J嚼卸JU/用1修把榆四怏M既嚴Z3P：時間巡邏路線六,六大主題公園的管理本項目屬于高檔涉外公寓，其建設的六大主題公園已成為本項目高檔定位及高貴品質的 一種象征。因此乙方應將六大主題公園作為本 項目的管理重點工作，保證達到預想管理目標 的同時，延續(xù)及提升本項目特色及品質。管理 內容應為水系和園林管理兩大內容:A.水系的管理:保潔:在春.夏季水系開放時，每天及時清理水系中的雜物。使用抄網(wǎng)將水系表面漂浮的雜物.煙頭,紙屑等打撈入桶，使用竹夾子將沉入池 底的雜物夾上

46、岸。每周對水泵.濾網(wǎng)、雕塑等進行擦拭。使用刷子將四重疊水系的抽水水泵 擦拭干凈，濾網(wǎng)定期清潔，避免堵塞，穿上連 體雨衣將水池底座中的雕塑,射燈等設施擦拭 干凈。在冬季，不定期清理水系中的雜物。水景的開放管理：春.秋季節(jié)為17 : 30-20 : 00夏季為 17: 30-21: 00冬季為不開放(11.月-4月),11月初排水, 進行設備檢修，過冬保養(yǎng)。節(jié)假日：9:0020:00開放水系維護：(a )水泵的維修養(yǎng)護：水泵每半年進行一次全面養(yǎng)護。養(yǎng)護內容主要有：檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象, 應加注潤滑油，如有異常摩擦聲響，則應更換 同型號規(guī)格軸承，如有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應 更換同規(guī)格水泵

47、葉輪，如軸鍵槽損壞嚴重，則 應更換同規(guī)格水泵軸，檢查壓盤根處是否漏水 成線，如是則應加壓盤根，清潔水泵外表，若 水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油 漆，重新刷油漆，檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸 器有無損壞，如損壞則應更換，檢查機組螺栓是否緊,如松弛則應擰緊。(b )控制柜的維修養(yǎng)護：維修組對控制柜每半年進行一次全面養(yǎng)護。維修養(yǎng)護內容主要有：清潔柜內所有元器件、清潔外殼，務必使柜內無積塵,無污物；檢查.緊固所有的接線頭，對于銹蝕嚴重的接線頭應 更換，檢查柜內所有的線頭的號碼管是否清晰, 有否脫落，及時整改，對于交流接觸器，應清 除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒，清除觸頭表 面的污物，不能正常工作的

48、觸頭應更換；檢查復位彈簧是否正常工作，然后擰緊所有 緊固件；自耦減壓啟動器的電阻不低于0.5M。, 否則應進行干燥處理；外殼接地可靠，如有松 脫或銹蝕則應做除銹處理，然后擰緊接地線； 熱繼電器的絕緣蓋板應完整無損，導線接頭有 無過熱痕跡或燒傷，如有則維修或更換；自動 空氣開關電阻應不低于100M。，否則應烘干, 在開關閉合或斷開過程中，應無卡位現(xiàn)象，觸 頭表面清除干凈；中間繼電器,信號繼電器應做模擬試瞼，檢查動作是否可靠，信號輸出是 否正確；信號燈,指示燈是否指示正常，如有偏差應調整或更換；運傳壓力表信號線接頭是 否腐蝕，如有則重新焊接或更換。(C)電機的維修養(yǎng)護：外觀檢查應整潔,銘牌完好，接

49、地線連接良 好，用搖表檢測絕緣電阻，電阻應不低0.5M。, 否則應烘干處理，電機接線盒內三相導線及連 接片應牢固緊密，電動機軸承有無阻滯或異常 聲響，電動機風葉有無碰殼現(xiàn)象，清潔外殼, 外殼是否脫漆嚴重，若嚴重應重新油漆。(d )相關閥門,管道及附件的維修養(yǎng)護：閘閥密封膠墊是否漏水，如有則應更換，黃 油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油 麻繩，對閥桿加黃油潤滑，銹蝕嚴重者應重新油漆。閥的維修養(yǎng)護應檢查止回閥的密封膠墊是否損壞，彈簧彈力是否足夠，油漆是否脫落。浮球閥的維修養(yǎng)護應檢查密封膠墊,連 桿.連桿插銷。液位控制器應檢查密封圈,密 封膠墊是否損壞，如損壞則應更換，清除閥門 內污物，疏通控

50、制水道，檢查控制桿兩端螺母 是否緊固，緊固所有螺母。(e )水池維修養(yǎng)護:水池的維修養(yǎng)護每半年進行一次，若遇特殊 情況可增加清洗次數(shù)，清洗時的程序如下：首先關閉進水總閥，關閉水池之間的連通 閥門，開啟泄水閥，排空水池中的水。清洗人員迸入水池,對池壁.池底洗刷不 少于三遍，并對管道、閥門、浮球按上述維修 養(yǎng)護要求進行檢修保養(yǎng)。清洗完畢后，排除污水，然后噴灑消毒藥 水。關閉泄水閥，注入清水。綠化管理：日常養(yǎng)護流程見附件六七.車輛管理具備健全的機動車存車管理制度和管理方案;對進入社區(qū)的機動車輛實行 智能化管理，進門發(fā)放智能卡 并在電腦中儲存車輛信息，出 門刷卡核實車輛信息無誤后 放行;保證停車有序，

51、24小時設崗位,發(fā)生緊急情況時立即實施預案；(3)長期存放的車輛，簽訂停車管理服務協(xié)議，明確雙方的權利義務等。八.消防管理(1)制定健全的消防管理制度，建立消防責任制及火災消防預案;(2 )消防設施按相關規(guī)定設置明顯標志，定期對消防設施進行巡視.檢查和 維護；(3 )消防中控室24小時專人值班，值班人員持證上崗；(4)管理處每月進行一次消防訓練；社區(qū)全年進行兩次消防演習，保證有關人 員掌握消防基本技能；(5 )發(fā)生火災，及時報警,協(xié)助消防人員疏散、救助人員。九.高壓供水(6)保證居民正常生活用水；(7)對水箱蓋加鎖，每年兩次對生水箱清洗消毒，確保水質檢測合格;(8)維修服務標準執(zhí)行京房地物字(1998 )第799號文件規(guī)定。十.電梯(1)所有電梯24小時不間斷運行，維修人員定期巡查，并在電梯內張貼 呼叫電話與中控室聯(lián)系；(2 )電梯維修時，應在30分鐘內搶修完工，其它日常養(yǎng)護及檢修，避開 使用高峰期，并設置提示標識，建 立緊急情況處置預案；(3)維修服務標準執(zhí)行京房地物字(1998 )第799號文件規(guī)定。十一.裝修管理服務(1)有健全的裝修管理服務制度；(2 )查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單 位簽定裝修管理協(xié)議，按建設部令第110 號住宅室內裝飾裝修管理辦法規(guī)定告知業(yè)