某地產(chǎn)項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)合同(doc40頁)

1、某地產(chǎn)項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)合同 （doc 40 頁）東名苑一期前期物業(yè)服務(wù)合同二OO六年六月東名苑一期前期物業(yè)服務(wù)合同甲方：XX市東湖房地產(chǎn)公司;法定代表人：王漢軍;住所地：望京利澤西122號樓;郵編：100102乙方：深圳市*物業(yè)管理股份有限公司XX分公司;法定代表人：宋炳新；住所地：XX市朝陽區(qū)望京中環(huán)南路甲2號佳境XX商務(wù) 大廈B座X號;郵編：100102；資質(zhì)等級：國家一級；證書編號：建物企(2003) 035號根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例和相關(guān)法律、法規(guī)、政策，甲乙雙 方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方選聘乙方對東名 苑一期(以下簡稱本項(xiàng)目)提供前期物業(yè)管理服務(wù)事宜，訂立 本合同。第一章物業(yè)基

2、本情況第一條物業(yè)基本情況:物業(yè)名稱東名苑一期；物業(yè)類型住宅.商業(yè)配套、會(huì)所；座落位置朝陽區(qū)望京；建筑面積185萬rtf 0小區(qū)區(qū)域四至:東至廣順北大街； 南至北濱河路； 西至望京外環(huán)路； 北至利澤西街。第二章服務(wù)內(nèi)容第二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方響應(yīng)招標(biāo)文件的要求提 供以下三個(gè)階段的物業(yè)管理服務(wù):一、物業(yè)管理前期服務(wù)內(nèi)容:工、對本項(xiàng)目的功能布局提出建議。對本項(xiàng)目的功能布局方案提出建議，使本項(xiàng)目功能布局充 分考慮業(yè)主居住生活的合理需求及以后的物業(yè)管理的需要。2、對設(shè)施.設(shè)備的選型及建材的選料提出建議。乙方從今后使用及物業(yè)管理的角度，為本項(xiàng)目的設(shè)施.設(shè) 備選型和建筑材料的選用向甲方提供建議。3、對

3、工程進(jìn)展情況進(jìn)行跟進(jìn)并提出建議。參加甲方召開的工程例會(huì)，協(xié)助甲方對承包商和監(jiān)理公司 的工作提出建議，對一期及二期工程的設(shè)計(jì)方案、施工等方面 出現(xiàn)的與物業(yè)管理相關(guān)的問題提出建議。4、乙方負(fù)責(zé)向甲方提供并協(xié)助制定業(yè)主臨時(shí)公約。5、對本項(xiàng)目銷售提供物業(yè)管理方面的支持和配合，加大 提升項(xiàng)目品牌力度。向本項(xiàng)目的銷售人員提供物業(yè)管理業(yè)務(wù)咨詢及物業(yè)管理培 訓(xùn)；參加本項(xiàng)目重要推廣活動(dòng)及開盤儀式等；對本項(xiàng)目的銷售 推廣活動(dòng)提供物業(yè)管理全方位支持。6、在項(xiàng)目銷售期間對售樓處進(jìn)行內(nèi)外部整體管理，提供售樓現(xiàn)場、樣板間及相關(guān)區(qū)域的物業(yè)管理服務(wù)（工程、設(shè)備、 展示優(yōu)良的物業(yè)形象并協(xié)助銷售工作的順利開展。（具體內(nèi)容 方協(xié)商

4、后將另行簽訂協(xié)議）環(huán)境、安全、消防、客服、林、水系等），以優(yōu)質(zhì)的特色服務(wù)7、對負(fù)責(zé)本項(xiàng)目地下鍋爐房供暖系統(tǒng)及24小時(shí)熱水供應(yīng) 的經(jīng)營和管理，雙方另簽委托管理合同。乙方不得以經(jīng)營不善 為由無故終止24小時(shí)熱水供應(yīng)或要求甲方貼補(bǔ)費(fèi)用。二.物業(yè)管理籌備期服務(wù)內(nèi)容：工、籌建本項(xiàng)目物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。乙方將于籌備期間組建本項(xiàng)目物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，并盡快使之 能夠達(dá)到正常的運(yùn)作狀態(tài)。具體工作如下：2、確定項(xiàng)目經(jīng)理人選（要求學(xué)歷大本以上同檔次項(xiàng)目管理35年以上的經(jīng)歷）及管理團(tuán)隊(duì)的組建，完成員工的招聘和 專業(yè)培訓(xùn)工作。乙方承諾其為有法定資質(zhì)管理本項(xiàng)目物業(yè)的管 理企業(yè)，其派出參與本項(xiàng)目的物業(yè)管理人員亦為有相應(yīng)法定資 質(zhì)的人

5、員。3、制定物品采購計(jì)劃，經(jīng)甲方書面認(rèn)可后組織實(shí)施。4、編制物業(yè)管理年度工作計(jì)劃，經(jīng)甲方書面認(rèn)可后組織 實(shí)施。5、編制業(yè)主手冊，建立物業(yè)管理各項(xiàng)制度，報(bào)甲方批 準(zhǔn)后開始實(shí)施。6、根據(jù)業(yè)主需求，開展特約服務(wù)項(xiàng)目及代收代繳項(xiàng)目。7、協(xié)助甲方做好本項(xiàng)目的接管驗(yàn)收工作。8、本項(xiàng)目的接管驗(yàn)收及入住階段的管理工作。9、安排公共區(qū)域的清潔"開荒”工作及成品保護(hù)工作， 可聘請專業(yè)公司對所售房屋清潔“開荒，滿足甲方銷售需要。工0、協(xié)助甲方籌備本項(xiàng)目的開業(yè)慶典活動(dòng)。三、物業(yè)管理運(yùn)行期服務(wù)包括以下內(nèi)容：工、本項(xiàng)目規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的市政公用設(shè)施的運(yùn)行、維修、 養(yǎng)護(hù)和管理，物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理（物業(yè)共

6、用部 位明細(xì)見附件二）；2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備（包括水系）的運(yùn)行.維修、養(yǎng)護(hù) 和管理（物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)見附件三）；3、本項(xiàng)目管理區(qū)域內(nèi)公共場地、房屋建筑物、構(gòu)筑物共 用部位的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通 等服務(wù)；4、公共綠化、水系的養(yǎng)護(hù)和管理，對六大主題公園進(jìn)行管理（具體管理內(nèi)容見附件四）；5、維護(hù)本項(xiàng)目管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛秩序，對車輛的停放 進(jìn)行管理；（但不含車輛及車上財(cái)務(wù)的保管，保險(xiǎn)義務(wù)和責(zé)任）6 .本項(xiàng)目管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、安全防范、門崗服務(wù)、 本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)24小時(shí)的監(jiān)控、巡查；（但不含業(yè)主及使用人的 人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及其安全的保證和保障義務(wù)和責(zé)任）7 .本項(xiàng)目管理區(qū)域

7、內(nèi)房屋裝飾裝修管理服務(wù)；8 .管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙與接管驗(yàn)收資料等所有甲方提供給乙方的和乙方建立、收集和整理的所有文件材料等并 做好本項(xiàng)目內(nèi)物業(yè)及物業(yè)檔案、資料的建立.保存和管理；9、消防管理服務(wù)，包括公共區(qū)域消防設(shè)施的維護(hù)，消防 監(jiān)控設(shè)施的使用,消防人員的培訓(xùn)和消防知識的宣傳等；10 .制定緊急預(yù)案，妥善處理突發(fā)事件，如發(fā)生火災(zāi).地 震、重大傳染性疾病等。11 .為本項(xiàng)目管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主提供社區(qū)文化娛樂活動(dòng)；12 .為本項(xiàng)目管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主提供貼心服務(wù)（具體內(nèi)容見 附件五）13 .甲方要求乙方承擔(dān)的法規(guī)內(nèi)的其他物業(yè)服務(wù)（具體內(nèi) 容見附件六1第三條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的其他服務(wù)包括以

8、下事項(xiàng)：，根據(jù)XX市相關(guān)規(guī)定管理鍋爐房運(yùn)營提供供暖服務(wù)及 24小時(shí)熱水并收取相關(guān)費(fèi)用；2、根據(jù)政府相關(guān)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為業(yè)主提供代收代繳服務(wù)；3,受托向所需業(yè)主或使用人提供特約服務(wù)并收取相應(yīng)費(fèi)用。第四條乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到承諾的目 標(biāo)：一期業(yè)主入住后一年內(nèi)創(chuàng)區(qū)優(yōu)稱號兩年內(nèi)創(chuàng)市優(yōu)稱號三年 內(nèi)創(chuàng)國優(yōu)稱號。第五條單個(gè)業(yè)主可委托乙方對其物業(yè)的專有部分提供 維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用由雙方另行商定。第三章服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)見本合同附件四，特色服務(wù)見本合同附件五。本合同未盡事宜見附件六管理方案。第四章服務(wù)費(fèi)用第六條 本項(xiàng)目管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)遵循合理、公開及 費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原

9、則，按照國家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān) 于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知（發(fā)改價(jià)格2003 1864 號）等文件的相關(guān)規(guī)定，體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的包 干制計(jì)費(fèi)方式。具體內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)管理費(fèi)用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納,具體 標(biāo)準(zhǔn)如下：高層住宅：3.18元/月平方米；商業(yè)物業(yè)：4.6元/月平方米;（暫定費(fèi)用，待配套設(shè)施 完善，相關(guān) 部門審定 后，雙方再 商定準(zhǔn)確費(fèi) 用）會(huì) 所： 4.6元/月平方米；（暫定費(fèi)用，待配套設(shè)施完 善，相關(guān)部 門審定后， 雙方再商定 準(zhǔn)確費(fèi)用) 售樓處物業(yè)管理費(fèi)用及前期顧問費(fèi)用另簽訂合同。住宅物業(yè)管理費(fèi)用主要用于以下開支：(1)管理管理人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定

10、提取的福 利費(fèi)等；(2)物業(yè)共用部位.共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi) 用；(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；(4 )物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；(5 )物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； (6)辦公費(fèi)用;(7 )物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； (8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；(9)法定稅費(fèi)；(10 )物業(yè)管理企業(yè)的利潤；會(huì)所及商業(yè)物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)用主要用于以下開支：(1)管理管理人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行.維護(hù)費(fèi) 用；(3 )物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；(4 )物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；(5 )物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；(6)物業(yè)管理辦公費(fèi)用

11、； (7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； (8物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；(9)物業(yè)公共區(qū)域的廣告管理費(fèi)用(10 )物品搬進(jìn)搬出的管理費(fèi)用(12 )解答業(yè)主咨詢的服務(wù)費(fèi)用；(13 )開展經(jīng)營者之間的互幫互助和信息交流、融資等 活動(dòng)費(fèi)用；(14 )協(xié)調(diào)商戶之間的關(guān)系，定期組織商戶聯(lián)歡活動(dòng)費(fèi)用；(15 )利用住宅物業(yè)的業(yè)主資源，為商戶進(jìn)行產(chǎn)品宣傳； (可協(xié)助發(fā)放商場的產(chǎn)品促銷資料)(16 )配合工商管理部門打擊假冒偽劣產(chǎn)品，維護(hù)市場 形象。(17 )公共標(biāo)識管理費(fèi) (18)對建筑物的養(yǎng)護(hù)與維修費(fèi)(例：修補(bǔ)碰壞的墻面磚、大理石，商鋪外地面的修整等)(19 )法定稅金；(20 )企業(yè)合理

12、利潤。乙方按照上述標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)用，并按本合同約定的 服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)， 贏余或虧損由乙方自行享有或承擔(dān)。乙方對業(yè)主房屋自用部位、自用設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)及特 約服務(wù)的費(fèi)用另行收取，但乙方制定的對業(yè)主自用房屋、自用 設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)和其他特約服務(wù)的收費(fèi)價(jià)格應(yīng)當(dāng)符合XX市物 價(jià)局的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示且不得隨意提高價(jià) 格。乙方對業(yè)主房屋自用部位、自用設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)及特 約服務(wù)的費(fèi)用另行收取。第七條 第一次物業(yè)管理費(fèi)的收繳日期以甲方向業(yè)主開 據(jù)的入住通知書中規(guī)定的入住之日起計(jì)算，業(yè)主在辦理入 住手續(xù)時(shí)，乙方一次性收取一年的物業(yè)管理費(fèi)。以后物業(yè)管理 費(fèi)用按半年或一年交納，業(yè)主

13、或物業(yè)使用人應(yīng)在每個(gè)交費(fèi)周期 前一個(gè)月內(nèi)履行交納義務(wù)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理費(fèi)用的, 從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費(fèi)約定，業(yè)主應(yīng)及時(shí)書面告知乙方。對業(yè)主和物業(yè)使用人逾期繳納物業(yè)管理費(fèi)的，乙方可以從逾 期之日起按應(yīng)交費(fèi)用的萬分之貳加收滯納金。關(guān)于空置物業(yè)管理費(fèi)用，雙方另行協(xié)商并簽定補(bǔ)充協(xié)議。第八條 乙方應(yīng)向全體業(yè)主公布物業(yè)管理月（年）度計(jì)劃, 并按政府相關(guān)規(guī)定向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。第九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供暖費(fèi).水費(fèi)等費(fèi)用按照XX 市政府相關(guān)部門的有關(guān)規(guī)定由 業(yè)主或物業(yè)使用人交納。第五章物業(yè)的經(jīng)營與管理第十條停車場收費(fèi)分別采取以下方式

14、：工、停車場屬于甲方所有、委托乙方管理的，業(yè)主和物業(yè) 使用人有優(yōu)先使用權(quán)，車位使用人應(yīng)按甲方制定的標(biāo)準(zhǔn)向乙方 交納停車費(fèi)。乙方從停車費(fèi)中按車庫車位元/個(gè).月的標(biāo)準(zhǔn)（暫 定）提取停車管理服務(wù)費(fèi)。2、停車場車位所有權(quán)或使用權(quán)由業(yè)主購置的，車位使用 人應(yīng)按車庫車位»元/個(gè).月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車管理服 務(wù)費(fèi)，對未租、售的車位乙方不向甲方收取費(fèi)用。第十一條乙方應(yīng)與停車場車位使用人簽訂書面的停車 管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方在車位使用及停車管理服務(wù)等方面的 權(quán)利義務(wù)。第十二條甲方所有的經(jīng)營性資產(chǎn)和甲方具有產(chǎn)權(quán)的資 產(chǎn)，未經(jīng)甲方同意乙方不得處置和占用。如杲甲方委托乙方管 理甲方的資產(chǎn)，包括但不限于車庫

15、、商業(yè)、會(huì)所等，雙方應(yīng)另 行簽訂委托經(jīng)營管理協(xié)議，界定其責(zé)權(quán)利。甲方也可自行經(jīng)營 或委托第三方經(jīng)營管理。第六章物業(yè)的承接驗(yàn)收第十三條 甲方向乙方交付物業(yè)時(shí)，應(yīng)提供兩書二表，同 時(shí)應(yīng)達(dá)到銷售合同約定的條件。交付的物業(yè)應(yīng)符合國家規(guī)定的 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，乙方應(yīng)據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)對以下物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收:工、房屋主體結(jié)構(gòu)、外墻面、屋面、樓地面等;2、公共門廳、走廊、樓梯間、內(nèi)天井、戶門.3、供電.采暖.給排水、衛(wèi)生、道路.車庫等設(shè)備設(shè)施；4、消防.避雷、電梯.綠化信報(bào)箱.公共照明等。第十四條甲乙雙方對上述物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 在接管驗(yàn)收中存在的問題及解決辦法雙方協(xié)商解決，但乙方不 得以此為理由拒絕承接驗(yàn)收。第十五條對

16、于本合同簽訂后承接的物業(yè)共用部位、共用 設(shè)施設(shè)備，甲乙雙方應(yīng)按照前條規(guī)定進(jìn)行查驗(yàn)并簽訂確認(rèn)書， 作為界定各自在開發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理方面承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)。第十六條 乙方承接物業(yè)時(shí)，按照一戶一驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)甲方應(yīng)向 乙方移交下列資料：一.產(chǎn)權(quán)資料1.項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；2、規(guī)劃許可證；3、建筑開工許可證;4、用地紅線圖；二.技術(shù)資料工、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套 設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等接管驗(yàn)收資料；2、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；3、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；4、各專業(yè)部門驗(yàn)收資料；5 .房屋及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬資料（包括業(yè)主姓名.聯(lián)系方式等三、甲方可提供的物業(yè)管理所

17、需的其他資料；以上資料原 則上甲方提供復(fù)印件，乙方應(yīng)妥善歸檔保管。第十七條甲方保證交付使用的物業(yè)符合國家規(guī)定的驗(yàn)收 標(biāo)準(zhǔn)，按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)第七章物業(yè)的使用與維護(hù)第十八條業(yè)主大會(huì)成立前，乙方制定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的 維護(hù)度、業(yè)主臨時(shí)公約、住戶手冊、裝修手冊等方面的 規(guī)章制度及相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)文件，經(jīng)甲方書面許可后實(shí)施。乙方根據(jù)規(guī)章制度提供管理服務(wù)時(shí)，甲方、業(yè)主和物業(yè)使 用人應(yīng)給予必要配合。第十九條乙方可采取規(guī)勸、警告等必要措施，制止業(yè)主、 物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時(shí)公約和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理 規(guī)章制度的行為。第二十

18、條乙方應(yīng)及時(shí)向全體業(yè)主通告本物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理的重大事項(xiàng)，及時(shí)處理業(yè)主和物業(yè)使用人的投 訴，接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督。第二十一條 為維護(hù)公共安全和業(yè)主利益，經(jīng)甲方同意, 乙方可選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)。但不得將本 物業(yè)的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方，專營公司的一切費(fèi)用由乙 方自行承擔(dān)。乙方對專營公司的責(zé)任等承擔(dān)連帶責(zé)任。因維修 物業(yè)或者公共利益，甲方確需臨時(shí)占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)道路、場地的，應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主和乙方的同意；乙方確需臨 時(shí)占用.挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)征得相關(guān)業(yè) 主和甲方的同意。臨時(shí)占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路.場地的，應(yīng)在約 定期限內(nèi)

19、恢復(fù)原狀。第二十二條乙方與裝飾裝修房屋的業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)簽訂書面的裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，就允許施工的時(shí)間、廢 棄物的清運(yùn)與處置、裝修管理服務(wù)費(fèi)用等事項(xiàng)進(jìn)行約定，并事 先告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)。第二十三條 甲方應(yīng)于（具體時(shí)間）按有關(guān)規(guī) 定向乙方提供能夠直接投入使用的物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房建筑面積 平方米，其中：辦公用房平方米，位于;住宿用房 平方米，位于;用房 平方米，位于 O第二十四條物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有，乙方在本合 同期限內(nèi)無償使用，但不得改變其用途。第八章專項(xiàng)維修資金第二十五條 專項(xiàng)維修資金的繳存按XX市有關(guān)規(guī)定執(zhí) 行。第二十六條 專項(xiàng)維修資金的管理

20、按XX市有關(guān)規(guī)定執(zhí) 行。第二十七條 專項(xiàng)維修資金的使用按XX市有關(guān)規(guī)定執(zhí) 行。第二十八條專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌按市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第九章雙方權(quán)利義務(wù)第二十九條甲方權(quán)利義務(wù)1.對未售出的物業(yè)，具有與其他業(yè)主同等的權(quán)利義務(wù)；2、制定業(yè)主臨時(shí)公約并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守 公約；3、審定乙方制定的物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃；4、檢查監(jiān)督乙方管理工作的執(zhí)行情況，并有權(quán)要求乙方5、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳、文化生活；6、根據(jù)法律規(guī)定，承擔(dān)本物業(yè)保修期滿前的保修責(zé)任；7、對乙方所派駐入甲方項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理人選，甲方有選 擇及要求更換的權(quán)利；8、負(fù)責(zé)向乙方移交相關(guān)的資料。第三十條乙方權(quán)利義務(wù)工、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及

21、本合同的約定提供物業(yè)管理服 務(wù)（但不含業(yè)主及使用人的人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及其安全的保證和 保障義務(wù)和責(zé)任）；2、根據(jù)本合同的約定向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)管理 服務(wù)費(fèi)；當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，負(fù) 責(zé)催繳；工有權(quán)要求甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人配合乙方的物業(yè)服 務(wù)工作;4、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有 關(guān)部門處理；5、選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將 本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。選聘本物業(yè)經(jīng)理人選時(shí)，應(yīng) 征得甲方的書面同意。根據(jù)實(shí)際管理情況，甲方對乙方本物業(yè) 經(jīng)理有最終否決權(quán)。6 .向業(yè)主和物業(yè)使用人書面告知物業(yè)的使用的有關(guān)規(guī)定, 當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修

22、物業(yè)時(shí)，書面告知有關(guān)限制條件，并 負(fù)責(zé)監(jiān)督；7、對本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能， 如需擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方 可實(shí)施。8 .乙方對所選進(jìn)入本項(xiàng)目的管理人員必須是大專以上的 學(xué)歷有本崗位綜合管理能力而且需有同檔次的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)。9、自行承擔(dān)物資裝備費(fèi)，用于本項(xiàng)目辦公及生活的用品 支出。第十章違約責(zé)任第三十一條 甲方違反本合同的約定，致使乙方的管理服 務(wù)無法達(dá)到本合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，由甲方賠償 由此給業(yè)主和物業(yè)使用人造成的損失。因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不 到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。由此給乙方

23、造成的損失，甲方應(yīng)給予賠償。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直 接原因，以政府主管部門的鑒定為準(zhǔn)。第三十二條 除前條規(guī)定情況外，乙方的管理服務(wù)達(dá)不到 本合同及附件（包括相關(guān)合同）約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)， 甲方有權(quán)要求乙方限期整改、報(bào)整改方案并按受甲方監(jiān)督，逾 期未整改或整改達(dá)不到甲方要求的，以及出現(xiàn)重大事故兩次、 業(yè)主重大投訴兩次，甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的， 乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。第三十三條 乙方違反本合同約定，擅自提高物業(yè)管理費(fèi) 用標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主和物業(yè)使用人就超額部分有權(quán)拒絕交納；乙方 已經(jīng)收取的，業(yè)主和物業(yè)使用人有權(quán)要求乙方雙倍返還。第三十四條 甲方違反本合同第十七條的約定，拒絕或拖 延履行保

24、修義務(wù)的，業(yè)主.物業(yè)使用人可以自行或委托乙方修 復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及造成的其他損失由甲方承擔(dān)。第三十五條 乙方在沒有通知或者征得甲方同意的情況 下，隨意更換負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理人，甲方有權(quán)要求改正或 者終止與乙方的合同。第三十六條 乙方?jīng)]有實(shí)現(xiàn)：一期業(yè)主入住滿一年內(nèi)達(dá)到 “朝陽區(qū)示范小區(qū)”；一期業(yè)主入住滿兩年達(dá)到“XX市示范小 區(qū)”；：一期業(yè)主入住滿三年達(dá)到“國家示范小區(qū)”（業(yè)委會(huì)未成立的除外）的承諾，甲方有權(quán)要求乙方說明原因查清責(zé)任并根 據(jù)情況終止與乙方的合同。第三十七條以下情況乙方不承擔(dān)責(zé)任:工、因不可抗力導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)中斷的;2、乙方已履行本合同約定義務(wù)，但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的；3、

25、因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先 已告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時(shí)停水、停電.停止共用設(shè)施設(shè) 備使用等造成損失的；4、因非乙方責(zé)任出現(xiàn)供水.供電、供氣、供熱、通訊.有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行障礙造成損失的。5、乙方應(yīng)在發(fā)生事故時(shí)采取積極措施，防止損失擴(kuò)大。第十一章其他事項(xiàng)第三十八條本合同期限為兩年，自一年月日起 至年月一日止；但在本合同期限內(nèi),業(yè)主委員會(huì)代表 全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，本合同 自動(dòng)終止。第三十九條 本合同期滿前三個(gè)月，業(yè)主大會(huì)尚未成立 的，甲、乙雙方應(yīng)就延長本合同期限達(dá)成協(xié)議；雙方未能達(dá)成 協(xié)議的，甲方應(yīng)在本合同期滿前選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。第

26、四十條本合同終止時(shí)，乙方應(yīng)將物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料等屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物及時(shí)完整地移交給業(yè) 主委員會(huì)；業(yè)主委員會(huì)尚未成立的，移交給甲方代管。第四十一條 甲方與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，應(yīng) 當(dāng)包含本合同約定的內(nèi)容；物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同，即 為對接受本合同內(nèi)容的承諾。第四十二條業(yè)主可與物業(yè)使用人就本合同的權(quán)利義務(wù) 進(jìn)行約定，但物業(yè)使用人違反本合同約定的，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)連帶 責(zé)任。第四十三條本合同的附件為本合同不可分割的組成部 分，與本合同具有同等法律效力。第四十四條 本合同未盡事宜，雙方可另行以書面形式簽 訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同存在沖突的，以本合同為準(zhǔn)。第四十五條本合同在履行

27、中發(fā)生爭議，由雙方協(xié)商解 決，協(xié)商不成，雙方可選擇向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。第四十六條本合同一式伍份，甲.乙雙方各執(zhí)二份，物業(yè)行政主管部門備案一份。0乙方甲方（簽章）（簽章）法定（授權(quán)）代表人定（授權(quán)）代表人年 月 日 附件一:物業(yè)構(gòu)成明細(xì)單體建筑名地上面積地卜面積（平總建筑面積30131293.02298.6633591.7130220452.31570.7422023.1130928604.12126.6930730.7931013412.61487.6414900.3131122411.21801.1524212.38一期地下車01840418404一期地下車014554145521

28、#非配套9329887818207316會(huì)所596.243844980.2地下鍋爐房42.95969.821012.77合計(jì)126141.56474.7182616.27附件二:物業(yè)共用部位明細(xì)1.房屋承重結(jié)構(gòu);2、房屋主體結(jié)構(gòu);3、公共門廳；4、公共走廊；5.公共樓梯間；6.內(nèi)天井;7 .戶外墻面;8 .屋面；9 .傳達(dá)室；10 . 11 .附件三:物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)1.綠地 平方米;2、道路 平方米;3 .化糞池 個(gè)；4 .污水井 個(gè)；5.雨水井個(gè)；6 .垃圾中轉(zhuǎn)站 個(gè)；7 .水泵 個(gè)8、水箱 個(gè)9 .電梯 部10 .信報(bào)箱 個(gè);11 .消防設(shè)施；12 .公共照明設(shè)施13.監(jiān)控設(shè)施；14

29、、避雷設(shè)施;15、共用天線;16、機(jī)動(dòng)車庫 個(gè) 平方米；非機(jī)動(dòng)車庫17 .露天停車場 個(gè) 平方米;個(gè) 平方米；19 .共用設(shè)施設(shè)備用房 平方米；20 .物業(yè)管理用房 平方米;21 . 22 、附件四：前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)-、綜合管理(涉及公共財(cái)產(chǎn)和公共事務(wù)的管理)(1)年初制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，向業(yè)主公示并按計(jì)劃實(shí)施物業(yè)管理;(2)每年12月份對房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安 全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定下一年度維修計(jì) 劃，組織實(shí)施；(3)早8 :00晚9 :00有專職客服人員接待住戶，受理服務(wù)范圍內(nèi)的請修、海通.投訴 等公共性事務(wù)；晚9 : 00次日8 : 00有專人值班，處理急迫性報(bào)修、突發(fā)事件

30、，水、電等急迫性報(bào)修15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場；回訪率100%(4)協(xié)助組建業(yè)主委員會(huì)并配合其運(yùn)作；(5 )管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善,物業(yè)管理檔案資料齊全并有專人進(jìn)行管理；(6)業(yè)主首次入住時(shí)與業(yè)主簽定前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，成立業(yè)主委員會(huì)，與其簽定物業(yè)管理委托合同；公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn).收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn);(7)應(yīng)用辦公自動(dòng)化系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案,物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)情況進(jìn)行管理；全體員工按公司要求統(tǒng)一著裝，持證上(9)每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào) 查，促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高，征求 意見用戶不低于總戶數(shù)80% ;(10 )建立起應(yīng)對各種公共性突發(fā)事件的處理機(jī)制和預(yù)案，包括組織機(jī)構(gòu),人員和具體 措施

31、等，一旦發(fā)生，能夠隨時(shí)投入運(yùn)行；(11)定期組織開展社區(qū)文化活動(dòng)；(12 )配合政府相關(guān)部門工作。二,房屋及社區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)確保居住社區(qū)內(nèi)樓房共用部位共用設(shè)施設(shè) 備.基本市政設(shè)施的正常使用運(yùn)行和小修養(yǎng)護(hù).(1)樓房及社區(qū)內(nèi)共用部位設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和小修，執(zhí)行房屋及其設(shè)備小修服務(wù) 標(biāo)準(zhǔn)(2)對社區(qū)護(hù)欄,圍墻小品.桌.椅.樓 道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施進(jìn)行巡查及養(yǎng)護(hù), 及時(shí)維修，保證使用功能；對道路、甬路、 步道、活動(dòng)場地定期檢查，達(dá)到基本平整， 邊海涵洞通暢；(3 )制定社區(qū)設(shè)備設(shè)施臺(tái)帳及維修養(yǎng)護(hù) 計(jì)劃，并按計(jì)劃定期實(shí)施，保持通暢，每年兩次對化糞池,雨水井進(jìn)行檢查、清掏；相關(guān)設(shè)施

32、無破損;(4)對社區(qū)周界報(bào)警系統(tǒng),電梯監(jiān)控系統(tǒng).車場監(jiān)控系統(tǒng)、其他中央監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)等智能化設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)；(5 )每年兩次清洗外墻及外墻玻璃幕。(6)其它：公共設(shè)施設(shè)備服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：項(xiàng)目系統(tǒng)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)81 一機(jī) 土117711 軍 £一國 falj 一三-y排污泵、遵幅.閥門、管好障家拿二、二，/ 1JZ 7 ， 7 ， 1ism好障S#lm>3避雷針、避雷帶、接地裝置;樓生技一癱對障ix ¥i,ar)三.綠化按市園林局規(guī)定的一級養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)護(hù)。日常養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn):.is境5、 Ksfe 7 -、4/產(chǎn)蜀、 US .ii 1®T1 m僦籥、7 1 / J

33、二二 4X津一 一iB.以入。M吊*llew:ai¥Ifis"修so管前瑞sinn(rx1 , 7 4 4 .艇蓑翻7n/- /: . /:、, ftSrly 時(shí)ILIiE 1:告蠹 s 女 kzm、Td4 / 1,1中仃，.叢fl 叫賈 果一進(jìn)feo o 殺一B 等MX if京.曾ois®ft蒸=&lrifsm日四,保潔維護(hù)和保持服務(wù)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生，包括:(1)有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范(2 )設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)，并每日將服務(wù)范內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓.站，對垃圾(專用)樓,站.箱.道、桶 及垃圾進(jìn)行管理；(3海日對保潔服務(wù)范

34、圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物;(4 )對樓梯間.門廳，電梯間,走廊等的門.窗.墻壁,社區(qū)內(nèi)的所有指示牌,宣傳欄的清潔明溝明渠.雨水井保潔、園林小品、噴水池清 潔等，進(jìn)行一周一次清掃，保持無 污漬,無灰塵，無雜物(5 )對電梯橋箱地面.立體面每天拖抹兩次，發(fā)現(xiàn)污漬隨時(shí)清理，不銹鋼部 分每周保養(yǎng)一次，電梯天花每月清 理一次，保持地面箱體無垃圾雜物.污漬，不銹鋼面保持光亮；(6)按規(guī)定定期給每大堂地面打蠟.刨光；(7)按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑.投放滅鼠藥,消毒劑.除蟲劑；(8 )在雨、雪天氣應(yīng)及時(shí)對區(qū)內(nèi)主路.干路積水.積雪進(jìn)行清掃。r范EH3d(9)其它：保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn):侏清

35、內(nèi)置口點(diǎn)報(bào)箱n ii篁?qū)腺|(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)漿碟日要尢于卬、次生，兀裳蹴萌恩球、W尢于印、E31 展 璃i kl ; in人及現(xiàn)散葉表、itl :g至美tsIS物產(chǎn)先黑跡昌蝴熠，米麒保新噂搦鼎攀t弊巽姆時(shí)覺的棋曷弗見卓衣間十洋；網(wǎng)郃尢 伊次。然識辟、坡阿囪日優(yōu)尢次RB擦猿的公吩印被明顯落譽(yù)魅瑁顯骷共其它公共設(shè)施無明顯灰塵。里約日目彳!尢蛛網(wǎng)，尢枳fWFiWIilWM、.藕nIBIWSWFWpJo型小牌、玻離;窗目視尢灰6P AMP梯.梯i 1?,梯箱面體內(nèi)又面抹二發(fā)污隨清；Fd 用轎地立不；：地拖地欠現(xiàn)漬時(shí)理星夕 Z 弓-3 1 W J =% 安電梯門不銹鋼面光亮。殿霜翻魁颼解美、臺(tái)下光K i-nii然策

36、迪無重味涉外尢垃圾、 ffig雷不良取已清，母口按香普嬖燃顰。無積水，無班第設(shè)有瓷片，無明顯的污整期萩將依地下 室 （地 面） 9Hiini絲，靠妒片干凈無明顯污跡水USM藁傳爨置次J O果解玻璃明鳧，尢污跡、曲共設(shè)施上無亂張貼,亂涂每年清洗一次蕭癩丹無明顯垃圾，雜物明亮，目視無污跡覆栗,車棚項(xiàng)目視尢污跡,覆栗步冷尢垃圾，雜物；尢SB®物次牌、公共消防設(shè)施、管線、閥門、指標(biāo)燈等清抹二次；反光鏡明亮，無污跡、積塵。五,保安公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看管括：(1)相對封閉：做到社區(qū)主要出入口24小時(shí)有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施；各大堂口 24小時(shí)設(shè)專人

37、值守，對外來人員迸行詢 問.登記；電梯、地下車庫,社區(qū)外圍等重點(diǎn)部位有24小時(shí)電視監(jiān)控，監(jiān)控室24小時(shí)專人值 班，做好值班記錄；(2)維護(hù)交通秩序：安裝社區(qū)交通標(biāo) 識系統(tǒng)，地面標(biāo)明行駛方向，加 裝減速裝置，對于地面及進(jìn)下車 位進(jìn)行及時(shí)疏導(dǎo)，保證社區(qū)內(nèi)車 輛暢通無阻；(3)看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門.窗,消防器材及社區(qū)的表井蓋.雨隼子小品,花.草.樹木.果實(shí)等;(4)夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位,道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計(jì)劃,有記錄；(5 )建立發(fā)生治安案件、刑事案件、 交通事故的處理預(yù)案；發(fā)生時(shí)， 能夠立即采取措施，并及時(shí)報(bào)警 和配合公安部門進(jìn)行處理。(6)其它:

38、保安服務(wù)標(biāo)準(zhǔn):工作標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)要求1、以軍姿(站姿)在大堂門口當(dāng)值。業(yè)主入住1個(gè)月內(nèi)，識別業(yè)主及業(yè)主使 用的車輛準(zhǔn)確率達(dá)到80%。2、實(shí)行全封閉管理，對不認(rèn)識的業(yè)主進(jìn)行出入卡的查詢。3、因個(gè)人原因暫離崗位時(shí) > 經(jīng)值班班長同意后 > 但不得超過10分鐘。4、保持警覺心態(tài)、親和表情。與業(yè)主及非業(yè)主對話時(shí)，面帶微笑稱呼對方， 并直視對方，以示尊重。5、嚴(yán)格控制外來人員 > 如需找本項(xiàng)目業(yè)主 > 必須通過門崗與業(yè)主聯(lián)系并確認(rèn) 后，方可放行。6、物品出入需有放行條，放行條需由相關(guān)單位(部門)負(fù)責(zé)人簽字或蓋章方 有效 >值崗人員認(rèn)真核對無誤后方可放行，并在放行條上簽上姓名、日

39、期。1、以軍姿(站姿)在大堂門口當(dāng)值。業(yè)主入住1個(gè)月內(nèi)，識別業(yè)主準(zhǔn)確率達(dá) 到 100%。2、每天24小時(shí) > 負(fù)責(zé)本項(xiàng)目安全。3、可以因工作需要改變規(guī)定姿態(tài) > 但工作完成后要及時(shí)恢復(fù)規(guī)定姿態(tài)。4、因個(gè)人原因暫離崗位時(shí)，經(jīng)值班班長同意后，但不得超過10分鐘。獰郵微笑稱呼對方，并直視對方,7、熟悉公寓基本情況，包括：業(yè)主、聯(lián)系電話等。8、如遇業(yè)主進(jìn)入工作區(qū)域(距離崗位1米)，立正、敬禮；并主動(dòng)點(diǎn)頭微笑 外示友好，說：“您好！請問需要幫助嗎？ ”如業(yè)主非中國人 >應(yīng)使用英語：“Good morning (noon/afternoon/evening), sir(lady/mada

40、m), what can I do for you ? ”1、準(zhǔn)確識別業(yè)主，并及時(shí)予以相應(yīng)幫助。2、及時(shí)為業(yè)主開門。3、無人員出入時(shí)，大門保持關(guān)閉狀態(tài)。4、當(dāng)發(fā)現(xiàn)年老、體弱、幼童、孕婦、以及拿著重物的業(yè)主出現(xiàn)在視線范圍以 內(nèi)時(shí)，主動(dòng)上前，面帶微笑，說“您好，讓我?guī)湍伞钡任拿饔谜Z，并及時(shí) 幫助其開門，當(dāng)業(yè)主說“謝謝”時(shí) 應(yīng)說“不用謝，是我應(yīng)該做的”。5、業(yè)主咨詢問題時(shí)，按實(shí)際情況回答，不清楚時(shí) 引導(dǎo)至相應(yīng)部門咨詢。任 何情況下，不得對業(yè)主說：“我不知道，你去問別人吧”等此類言語。6、當(dāng)遇有特殊情況 如接到匪情、火情報(bào)警等 應(yīng)當(dāng)把好大門關(guān) 協(xié)同其他 人員共同作戰(zhàn) 直到警報(bào)解除。7、業(yè)主需要協(xié)助的

41、事項(xiàng)，個(gè)人無能為力時(shí) 要即時(shí)通知主管處理。1、通常情況下，以站姿或走姿在車場出入口崗?fù)づ援?dāng)值。2、每天凌晨0 : 00-6 ： 00之間可以以坐姿當(dāng)值。3、因工作需要改變規(guī)定姿態(tài)時(shí) 工作完成后應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)規(guī)定姿態(tài)。4、因個(gè)人原因暫離崗位時(shí) 經(jīng)值班班長同意后，可以用對講機(jī)尋求巡邏崗?fù)?事暫時(shí)代替當(dāng)值，但代替時(shí)間不得超過10分鐘 必須在值班記錄本上寫明離 開起止時(shí)間和誰代替值班。并參照護(hù)衛(wèi)員交接班作業(yè)指導(dǎo)書辦理交接手 續(xù)。5、有巡邏隊(duì)員暫時(shí)頂班時(shí)（巡邏隊(duì)員以站姿或走姿代替當(dāng)值） 可適當(dāng)在崗 亭內(nèi)休息，但如遇車輛進(jìn)出，車場崗護(hù)衛(wèi)員需恢復(fù)作業(yè)。6、保持警覺心態(tài)、親和表情。1、發(fā)現(xiàn)有車輛需停靠時(shí) 主動(dòng)及

42、時(shí)走至車輛正前方或車輛駕駛室旁 讓司機(jī) 知道你有意為其指揮停放的意圖后 選擇安全和適合的位置，用規(guī)定動(dòng)作配 合司機(jī)，指揮車輛停靠在準(zhǔn)確位置。2、待車輛停穩(wěn)、熄火后，根據(jù)左右側(cè)車門，右（左）手開啟車門，（右）左 手扶住車門框上檐，并對車主說：“小心碰頭?！贝囍魃眢w全部離開車輛 后 關(guān)閉車門，幫助車主鎖好車門、車窗。3、為車主提供指引服務(wù) 引導(dǎo)車主進(jìn)入小區(qū)。4、發(fā)現(xiàn)主路及非停車位停放車輛時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行勸阻。糾正時(shí)先說“您好！ X X （稱呼）對不起，這里是X X X （所在位置用途）不可以停車，請到X X X（建議停放位置）停放。”I1、用規(guī)定的站姿和走姿執(zhí)勤。5、遇見業(yè)主時(shí)，要面帶微笑與對方

43、打招呼：“您好！ ”，并判斷其是否需要 協(xié)助或需提示事項(xiàng)。必要時(shí)，給予協(xié)助或提示。1、巡邏時(shí)要眼睛多看有無異常情況，耳朵多聽有無異常響動(dòng)，鼻子多嗅有無 異常氣味等，發(fā)現(xiàn)公共秩序或突發(fā)事件問題時(shí)，按常見公共秩序問題處理 作業(yè)指導(dǎo)書或突發(fā)事件處理作業(yè)指導(dǎo)書處理。2、巡邏時(shí)應(yīng)當(dāng)注意觀察各類消防、防盜設(shè)施以及各類公共設(shè)施(如路燈開關(guān)， 水管、門窗等)是否完好無缺。并在值班記錄表上做好記錄，同時(shí)知會(huì) 相關(guān)人員。3、若拾到他人遺失的物品，應(yīng)當(dāng)上交本項(xiàng)目客戶服務(wù)中心，由本項(xiàng)目客戶服 務(wù)中心張貼失物招領(lǐng)啟事聯(lián)系失主。安全保障方案：A.保安部工作時(shí)間倒班安排及巡邏崗分布(a )實(shí)施三班六倒值班制度：值班時(shí)間22

44、： 00 至 3： 00； 12： 00 至 15： 00OF3： 00 至 8： 00 點(diǎn)；15： 00 至 18： 008： 00 至 12： 00； 18： 00 至 22： 00(b)倒班正常情形下，每周進(jìn)行一次倒班。每周日為倒班日：A班換班；班換C班；C班換A班(C)巡邏崗分布根據(jù)本項(xiàng)目項(xiàng)目安保情況的特點(diǎn)結(jié)合乙方安保管理經(jīng)瞼，乙方擬對本項(xiàng)目進(jìn)行安保區(qū)域分 割，實(shí)行分區(qū)域安保，區(qū)域劃分方案如下:巡邏責(zé)任區(qū)域：1#、309、310 巡邏C3期：11分鐘rw巡邏路線1#北側(cè)至1#西側(cè)1#西側(cè)至309南側(cè)i#西側(cè)309南側(cè)用怏j褊m7r歷小C3/RJ巡邏責(zé)任區(qū)域：311v 316期：10分制

45、11巡邏巡邏路線翦劭翻番311東北角至310西側(cè)BW1巡邏責(zé)任區(qū)域：301 v 302巡邏C3期：14分鐘JU1不皿伸壬DU1DSW快！J嚼卸JU/用1修把榆四怏M既嚴(yán)Z3P：時(shí)間巡邏路線六,六大主題公園的管理本項(xiàng)目屬于高檔涉外公寓，其建設(shè)的六大主題公園已成為本項(xiàng)目高檔定位及高貴品質(zhì)的 一種象征。因此乙方應(yīng)將六大主題公園作為本 項(xiàng)目的管理重點(diǎn)工作，保證達(dá)到預(yù)想管理目標(biāo) 的同時(shí)，延續(xù)及提升本項(xiàng)目特色及品質(zhì)。管理 內(nèi)容應(yīng)為水系和園林管理兩大內(nèi)容:A.水系的管理:保潔:在春.夏季水系開放時(shí)，每天及時(shí)清理水系中的雜物。使用抄網(wǎng)將水系表面漂浮的雜物.煙頭,紙屑等打撈入桶，使用竹夾子將沉入池 底的雜物夾上

46、岸。每周對水泵.濾網(wǎng)、雕塑等進(jìn)行擦拭。使用刷子將四重疊水系的抽水水泵 擦拭干凈，濾網(wǎng)定期清潔，避免堵塞，穿上連 體雨衣將水池底座中的雕塑,射燈等設(shè)施擦拭 干凈。在冬季，不定期清理水系中的雜物。水景的開放管理：春.秋季節(jié)為17 : 30-20 : 00夏季為 17: 30-21: 00冬季為不開放(11.月-4月),11月初排水, 進(jìn)行設(shè)備檢修，過冬保養(yǎng)。節(jié)假日：9:0020:00開放水系維護(hù)：(a )水泵的維修養(yǎng)護(hù)：水泵每半年進(jìn)行一次全面養(yǎng)護(hù)。養(yǎng)護(hù)內(nèi)容主要有：檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象, 應(yīng)加注潤滑油，如有異常摩擦聲響，則應(yīng)更換 同型號規(guī)格軸承，如有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng) 更換同規(guī)格水泵

47、葉輪，如軸鍵槽損壞嚴(yán)重，則 應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸，檢查壓盤根處是否漏水 成線，如是則應(yīng)加壓盤根，清潔水泵外表，若 水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油 漆，重新刷油漆，檢查電動(dòng)機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸 器有無損壞，如損壞則應(yīng)更換，檢查機(jī)組螺栓是否緊,如松弛則應(yīng)擰緊。(b )控制柜的維修養(yǎng)護(hù)：維修組對控制柜每半年進(jìn)行一次全面養(yǎng)護(hù)。維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容主要有：清潔柜內(nèi)所有元器件、清潔外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無積塵,無污物；檢查.緊固所有的接線頭，對于銹蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng) 更換，檢查柜內(nèi)所有的線頭的號碼管是否清晰, 有否脫落，及時(shí)整改，對于交流接觸器，應(yīng)清 除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒，清除觸頭表 面的污物，不能正常工作的

48、觸頭應(yīng)更換；檢查復(fù)位彈簧是否正常工作，然后擰緊所有 緊固件；自耦減壓啟動(dòng)器的電阻不低于0.5M。, 否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理；外殼接地可靠，如有松 脫或銹蝕則應(yīng)做除銹處理，然后擰緊接地線； 熱繼電器的絕緣蓋板應(yīng)完整無損，導(dǎo)線接頭有 無過熱痕跡或燒傷，如有則維修或更換；自動(dòng) 空氣開關(guān)電阻應(yīng)不低于100M。，否則應(yīng)烘干, 在開關(guān)閉合或斷開過程中，應(yīng)無卡位現(xiàn)象，觸 頭表面清除干凈；中間繼電器,信號繼電器應(yīng)做模擬試瞼，檢查動(dòng)作是否可靠，信號輸出是 否正確；信號燈,指示燈是否指示正常，如有偏差應(yīng)調(diào)整或更換；運(yùn)傳壓力表信號線接頭是 否腐蝕，如有則重新焊接或更換。(C)電機(jī)的維修養(yǎng)護(hù)：外觀檢查應(yīng)整潔,銘牌完好，接

49、地線連接良 好，用搖表檢測絕緣電阻，電阻應(yīng)不低0.5M。, 否則應(yīng)烘干處理，電機(jī)接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連 接片應(yīng)牢固緊密，電動(dòng)機(jī)軸承有無阻滯或異常 聲響，電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，清潔外殼, 外殼是否脫漆嚴(yán)重，若嚴(yán)重應(yīng)重新油漆。(d )相關(guān)閥門,管道及附件的維修養(yǎng)護(hù)：閘閥密封膠墊是否漏水，如有則應(yīng)更換，黃 油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新加壓黃油 麻繩，對閥桿加黃油潤滑，銹蝕嚴(yán)重者應(yīng)重新油漆。閥的維修養(yǎng)護(hù)應(yīng)檢查止回閥的密封膠墊是否損壞，彈簧彈力是否足夠，油漆是否脫落。浮球閥的維修養(yǎng)護(hù)應(yīng)檢查密封膠墊,連 桿.連桿插銷。液位控制器應(yīng)檢查密封圈,密 封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換，清除閥門 內(nèi)污物，疏通控

50、制水道，檢查控制桿兩端螺母 是否緊固，緊固所有螺母。(e )水池維修養(yǎng)護(hù):水池的維修養(yǎng)護(hù)每半年進(jìn)行一次，若遇特殊 情況可增加清洗次數(shù)，清洗時(shí)的程序如下：首先關(guān)閉進(jìn)水總閥，關(guān)閉水池之間的連通 閥門，開啟泄水閥，排空水池中的水。清洗人員迸入水池,對池壁.池底洗刷不 少于三遍，并對管道、閥門、浮球按上述維修 養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行檢修保養(yǎng)。清洗完畢后，排除污水，然后噴灑消毒藥 水。關(guān)閉泄水閥，注入清水。綠化管理：日常養(yǎng)護(hù)流程見附件六七.車輛管理具備健全的機(jī)動(dòng)車存車管理制度和管理方案;對進(jìn)入社區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛實(shí)行 智能化管理，進(jìn)門發(fā)放智能卡 并在電腦中儲(chǔ)存車輛信息，出 門刷卡核實(shí)車輛信息無誤后 放行;保證停車有序，

51、24小時(shí)設(shè)崗位,發(fā)生緊急情況時(shí)立即實(shí)施預(yù)案；(3)長期存放的車輛，簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)等。八.消防管理(1)制定健全的消防管理制度，建立消防責(zé)任制及火災(zāi)消防預(yù)案;(2 )消防設(shè)施按相關(guān)規(guī)定設(shè)置明顯標(biāo)志，定期對消防設(shè)施進(jìn)行巡視.檢查和 維護(hù)；(3 )消防中控室24小時(shí)專人值班，值班人員持證上崗；(4)管理處每月進(jìn)行一次消防訓(xùn)練；社區(qū)全年進(jìn)行兩次消防演習(xí)，保證有關(guān)人 員掌握消防基本技能；(5 )發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)報(bào)警,協(xié)助消防人員疏散、救助人員。九.高壓供水(6)保證居民正常生活用水；(7)對水箱蓋加鎖，每年兩次對生水箱清洗消毒，確保水質(zhì)檢測合格;(8)維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行京房地物字(1998 )第799號文件規(guī)定。十.電梯(1)所有電梯24小時(shí)不間斷運(yùn)行，維修人員定期巡查，并在電梯內(nèi)張貼 呼叫電話與中控室聯(lián)系；(2 )電梯維修時(shí)，應(yīng)在30分鐘內(nèi)搶修完工，其它日常養(yǎng)護(hù)及檢修，避開 使用高峰期，并設(shè)置提示標(biāo)識，建 立緊急情況處置預(yù)案；(3)維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行京房地物字(1998 )第799號文件規(guī)定。十一.裝修管理服務(wù)(1)有健全的裝修管理服務(wù)制度；(2 )查驗(yàn)業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單 位簽定裝修管理協(xié)議，按建設(shè)部令第110 號住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法規(guī)定告知業(yè)