湖北路金府家園

1、 房地產(chǎn)估價 報 告項 目 名 稱：徐州市湖北路北側(cè)金府家園1-5-1101室房地產(chǎn)司法鑒定價值評估報告 委 托 方：徐州市泉山區(qū)人民法院評估單位名稱：徐州華興房地產(chǎn)估價咨詢有限公司評 估 人 員：馬奎利 姜高雷估價作業(yè)日期：2012年6月11日至2012年6月29日估價報告編號：華興估評 (2012)字第60022號目 錄一、致委托方函3二、估價師聲明4三、估價的假設(shè)和限制條件6四、估價結(jié)果報告9（一）、委托估價方9（二）、受托估價方9（三）、估價對象概況9（四）、估價目的 11（五）、估價時點 11（六）、價值定義 11（七）、估價原則 11（八）、評估所依據(jù)的法律、法規(guī)和政策 12（九）

2、、估價方法 14（十）、估價結(jié)果 15（十一）、估價人員 15（十二）、估價作業(yè)日期 15（十三）、估價報告有效期 16（十四）、估價對象變現(xiàn)能力分析 16（十五）、說明及風(fēng)險提示 16五、附件 18致委托方函徐州市泉山區(qū)人民法院：我公司于2012年6月11日接受貴方委托，對徐州市湖北路北側(cè)金府家園1-5-1101室房地產(chǎn)進行評估，估價目的是為貴院審理案件提供此房地產(chǎn)司法鑒定價值參考意見，評估工作至2012年6月29日結(jié)束。根據(jù)委托方提供的司法鑒定委托書及其他相關(guān)資料，估價對象為徐州市湖北路北側(cè)金府家園1-5-1101室房地產(chǎn)，本次評估房屋建筑面積為131.92平方米，根據(jù)中華人民共和國城市房

3、地產(chǎn)管理法等相關(guān)法律、法規(guī)，按照房地產(chǎn)估價規(guī)范的要求，遵循公認(rèn)估價原則，我公司評估人員依據(jù)貴院提供的相關(guān)資料，結(jié)合估價人員現(xiàn)場勘察及調(diào)查，經(jīng)過綜合分析及認(rèn)真測算，最終確定估價對象在估價時點2012年6月11日滿足各項假設(shè)限制條件下的價值為人民幣138.52萬元，大寫人民幣為壹佰叁拾捌萬伍仟貳佰元整。徐州華興房地產(chǎn)估價咨詢有限公司 法定代表人： 趙恒志 二一二年六月二十九日估價師聲明我們鄭重聲明：一、我們在本評估報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。二、本評估報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本評估報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。三、我們與本評估報告中的估價對象

4、沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。四、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本評估報告。五、我們已對本評估報告中的估價對象進行了實地查勘。六、沒有人對評估報告提供了重要專業(yè)幫助。七、本次估價結(jié)果是根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料進行的，委托方應(yīng)對所提供情況和資料的真實性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。八、本估價報告結(jié)果僅作為為委托方審理案件提供此房地產(chǎn)司法鑒定價值參考的委托目的，不得用作其它用途。未經(jīng)本估價機構(gòu)和估價人員同意，估價報告不得向委托方及報告審查部門以外的單位及個人提供，凡因委托人使用估價報告不當(dāng)而引起的后果，估價機構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。九

5、、由于委托方僅提供了徐州市房地產(chǎn)抵押（按揭）登記審核表（登記號為2007006004259），本次估價測算過程中所采用的房屋建筑面積是根據(jù)徐州市房地產(chǎn)抵押（按揭）登記審核表（登記號為2007006004259）中相關(guān)記載為準(zhǔn)，上述建筑面積不作為辦理任何產(chǎn)權(quán)手續(xù)的依據(jù)，如上述建筑面積與實際情況不一致，本次估價結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。十、貴方在使用本報告時，務(wù)請注意本評估報告中的估價的假設(shè)和限制條件，并且，報告的全文作為一個不可分割的整體，僅有部分內(nèi)容則不能成為有效的評估報告。十一、本估價報告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報告解釋權(quán)為本評估機構(gòu)所有。中國注冊房地產(chǎn)估價師： 估價的假設(shè)和限制

6、條件 一、 本次估價的假設(shè)前提1、在估價時點不受任何權(quán)利限制，在公開市場可以合法地進行轉(zhuǎn)讓；2、交易雙方是自愿地進行交易，不考慮特殊買家的額外出價；3、交易雙方進行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益；4、交易雙方掌握必要的房地產(chǎn)市場信息，在比較充裕的時間內(nèi)進行交易；5、交易雙方具有一定的房地產(chǎn)交易知識，交易條件公開且不具有排他性；6、本次估價以估價對象處于完整權(quán)利狀態(tài)，并且保持整體和持續(xù)使用為前提；7、估價人員在2012年6月22日對估價對象進行現(xiàn)場勘察，估價時點是2012年6月11日，兩日期估價對象狀況一致。二、未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查的資料1、本次評估估價人員未對建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查，僅限

7、于其外觀和使用狀況的查看，本次評估假設(shè)無建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量缺陷或安全隱患等方面的問題。2、委托方提供的徐州市房地產(chǎn)抵押（按揭）登記審核表（登記號為2007006004259）。三、估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響1、本次評估是反映估價對象在本次估價目的下的市場價格參考意見，估價時沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變動、遇到自然力和其他不可抗力、及其它對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大變化等因素對估價對象價值的影響；也沒有考慮估價對象本身發(fā)生重大變化，如產(chǎn)權(quán)人急于出售、快速變現(xiàn)、債務(wù)糾紛、房屋質(zhì)量缺陷等因素對估價對象價值的影響。提請報告使用者注意：當(dāng)上述因素發(fā)生變化，估價結(jié)果一般亦會發(fā)生變化。2、本次評估未

8、考慮未來處置風(fēng)險。提請報告使用者注意：由于本次評估目的司法鑒定價值參考意見，估價對象處置要履行法律程序，處置估價對象價值在本次評估價值基礎(chǔ)上降低的可能性大。3、由于委托方僅提供了徐州市房地產(chǎn)抵押（按揭）登記審核表（登記號為2007006004259），本次估價測算過程中所采用的房屋建筑面積是根據(jù)徐州市房地產(chǎn)抵押（按揭）登記審核表（登記號為2007006004259）中相關(guān)記載為準(zhǔn)，上述建筑面積不作為辦理任何產(chǎn)權(quán)手續(xù)的依據(jù)，如上述建筑面積與實際情況不一致，本次估價結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。四、本估價報告使用的限制條件1、本次估價所確定的房地產(chǎn)價值是在本次估價目的的特定條件下形成的市場客觀合理價值，若改變

9、估價目的，則使用本報告無效。2、本次估價結(jié)果包括與房產(chǎn)不可分割的滿足其使用功能的水、電以及配套的所有相關(guān)輔助設(shè)施。3、本估價結(jié)果專為此次評估目的所作，未經(jīng)本公司和估價人員同意，本報告的全部或其部分內(nèi)容不得提供給除委托方、估價報告使用人及報告審查部門之外的單位和個人，也不得發(fā)表在任何公開媒體上。4、本報告的使用權(quán)歸委托人所有，本公司對估價報告有最終解釋權(quán)。5、本報告必須印章齊全方為有效，非經(jīng)我公司書面同意并重新用印，本報告復(fù)印件無效。估價結(jié)果報告一、委托估價方名稱：徐州市泉山區(qū)人民法院地址：徐州市三環(huán)南路與泉新路交叉口向東50米聯(lián)系人：黃學(xué)軍聯(lián)系電話、受托估價方 單

10、位名稱：徐州華興房地產(chǎn)估價咨詢有限公司 注冊地址:徐州市解放北路2號匯源置地廣場1#-1-622法定代表人：趙恒志注冊資本：100萬元人民幣企業(yè)類型：有限責(zé)任公司房地產(chǎn)資格證書編號:徐州PG00064資格等級：貳 級聯(lián)系電話：0516-8370883889094356三、估價對象概況1、地理位置及交通估價對象位于風(fēng)景秀麗的云龍湖風(fēng)景區(qū)北岸，湖北路與二環(huán)西路交叉口向西100米，交通便利。住宅總面積約3萬平方米，總戶數(shù)186戶，綠化率32.6%，總建筑密度13.3%，最高為21層，最低17層。成熟社區(qū)：銀行，郵局，醫(yī)院，酒店，健身，娛樂，學(xué)校，附近有601、607、34、38、57等多條公交線路通

11、過。2、估價對象概況及權(quán)屬狀況估價對象概況：估價對象為徐州市湖北路北側(cè)金府家園1-5-1101室房地產(chǎn)，估價對象所在建筑為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)樓房，估價對象位于第十一層，兩部電梯，一梯二戶，進戶門為防盜門，塑鋼窗，室內(nèi)毛墻毛地，防水涂料外墻面。有水、電等附屬設(shè)施。權(quán)屬狀況：根據(jù)委托方提供的徐州市房地產(chǎn)抵押（按揭）登記審核表（登記號為2007006004259）中相關(guān)記載，房屋他項權(quán)利人為交通銀行股份有限公司徐州分公司，房屋所有權(quán)人為郝允海，房屋坐落為湖北路北側(cè)金府家園1-5-1101室，權(quán)利種類：抵押，權(quán)利價值為330000元，權(quán)利范圍：幢號為1，房號為5-1101，建筑面積為131.92平方米，設(shè)

12、定日期為2007年5月10日，約定期限為120月。 四、估價目的為委托方審理案件提供此房地產(chǎn)司法鑒定價值參考意見。五、估價時點 二一二年六月十一日六、價值定義估價對象在估價時點滿足各項假設(shè)限制條件下的公開市場價值。公開市場是指市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象有必要的專業(yè)知識，交易條件公開且不具有排他性；在此市場上最可能形成的價值即為公開市場價值。七、估價原則房地產(chǎn)司法鑒定價值評估應(yīng)遵守獨立原則、客觀原則、公正原則、合法原則、謹(jǐn)慎原則、替代原則、最高最佳使用原則、估價時點原則。1. 獨立原則，要求房地產(chǎn)估價時不應(yīng)受外

13、界不合理因素的干擾和影響。2. 客觀原則，要求房地產(chǎn)估價時要盡可能地減少估價人員的主觀意志對估價過程和估價結(jié)論的影響。3. 公正原則，要求房地產(chǎn)估價時必須站在中立的立場上，不偏袒當(dāng)事人的某一方。4. 合法原則，應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。5. 謹(jǐn)慎原則，在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價師作出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失。6.最高最佳使用原則，房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。最高最佳使用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。7.替代原則

14、，要考慮同一市場下相同物品具有相同市場價值的經(jīng)濟原理，在同等條件下對估價對象的結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)的正常價格。8.估價時點原則，估價結(jié)果必須為估價時點客觀合理價格，同時此估價結(jié)果的應(yīng)用必須受估價時點的限制?？傊?，在估價過程中，以國家有關(guān)法律、法規(guī)為論據(jù)，堅持真實性、科學(xué)性和可行性原則，做到估價過程合理，估價方法科學(xué)，估價結(jié)果準(zhǔn)確，嚴(yán)格保守在估價過程中知悉的委托方的商業(yè)秘密。八、評估所依據(jù)的法律、法規(guī)和政策1、法律、法規(guī)和政策文件1.1、中華人民共和國物權(quán)法（2007年3月16日中華人民共和國主席令第62號，2007年10月1日施行）；1.2、司法鑒定程序通則（司法部令第107號，2007

15、年10月1日施行）；1.3、江蘇省物價局關(guān)于印發(fā)江蘇省涉案財產(chǎn)價格鑒定操作規(guī)程（試行）的通知（蘇價證2007336號，2007年11月1日起施行）1.4、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議通過，根據(jù)2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議關(guān)于修改中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法的決定修正）；1.5、中華人民共和國土地管理法（第二次修正，2004年8月28日中華人民共和國主席令第28號公布）；1.6、中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2007年10月28日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議通過，2007年10月2

16、8日中華人民共和國令第74號公布）；1.7、中華人民共和國契稅暫行條例（1997年7月7日國務(wù)院令第224號，1997年10月1日施行）；1.8、江蘇省人民政府、江蘇省建設(shè)廳及相關(guān)部門頒布的其它有關(guān)規(guī)定、實施辦法、通知等文件；1.9、徐州市人民政府、徐州市房管局及相關(guān)部門頒布的其它有關(guān)規(guī)定、實施辦法、通知等文件。2、技術(shù)規(guī)程由原建設(shè)部會同有關(guān)部門共同制訂的房地產(chǎn)估價規(guī)范，經(jīng)有關(guān)部門會審，批準(zhǔn)為推薦性國家標(biāo)準(zhǔn)，編號為GB/T50291-1999，自1999年6月1日起施行。3、其他3.1、司法鑒定委托書（2012）泉司委字訴前第229號；3.2、徐州市房地產(chǎn)抵押（按揭）登記審核表（登記號為200

17、7006004259）；3.3、估價人員實地勘察、調(diào)查所獲取的資料；3.4、估價人員根據(jù)估價對象特點調(diào)查和掌握的市場資料；3.5、估價人員實地拍攝的有關(guān)估價對象的照片。九、估價方法1、估價方法的選擇估價人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對估價對象進行實地查看及同類房地產(chǎn)市場調(diào)查后，根據(jù)估價對象的特點及實際情況，按照房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T50291-1999，建設(shè)部發(fā)建標(biāo)199948號）的要求，通過對估價對象的特點和實際狀況的分析，并對類似地區(qū)的房地產(chǎn)市場進行了調(diào)查，由于估價對象附近近期交易案例較多，能收集到較為完整的可比實例資料，本次評估測算選用市場比較法作為本次評估的基本方法。主要從以下幾個方面

18、考慮：一是估價對象位于住宅用房集聚區(qū)，出售案例較多，故宜采用市場比較法進行測算；二是采用成本法進行評估測算，不能完全準(zhǔn)確的反映估價對象房地產(chǎn)市場價值，故本次評估不采用成本法；三是雖然該地區(qū)存在商品房出租案例，但市場租金較低，不能完全準(zhǔn)確的反映估價對象房地產(chǎn)市場價值，故本次評估不采用收益法；三是由于基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法適用于宗地評估，故不宜采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法；2、估價技術(shù)路線市場比較法，是指將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。估價對象樓價=比較案例房地產(chǎn)樓價××

19、5;×十、估價結(jié)果評估人員根據(jù)評估目的，遵循公平、公正、公開的評估原則，按照評估工作程序，運用科學(xué)合理的評估方法，通過現(xiàn)場勘察，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料和估價對象狀況的基礎(chǔ)上，結(jié)合評估人員的經(jīng)驗和影響房地產(chǎn)價值因素的分析，經(jīng)過測算，最終確定估價對象在估價時點2012年6月11日滿足各項假設(shè)限制條件下的價值為人民幣138.52萬元，大寫人民幣為壹佰叁拾捌萬伍仟貳佰元整。十一、估價人員中國注冊房地產(chǎn)估價師 馬奎利 注冊號：3220030105中國注冊房地產(chǎn)估價師 姜高雷 注冊號：3220090114十二、估價作業(yè)日期2012年6月11日至2012年6月29日十三、估價報告有效期根據(jù)徐州市房地產(chǎn)

20、市場行情綜合分析，本估價報告的有效期為壹年，隨著時間的推移、市場情況的變化，該房地產(chǎn)的價值應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整甚至重估。十四、估價對象變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指在短期內(nèi)對估價對象進行處置，在沒有過多損失的條件下，將估價對象轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。估價對象法定用途為住宅，目前作為住宅用房使用；根據(jù)估價對象實際情況，目前最有利的是作為住宅用房使用。假設(shè)估價對象在沒有設(shè)定其他他項權(quán)利的情況下，短期內(nèi)按本次評估的市場價值變現(xiàn)的可能性較大。目前變現(xiàn)的可能性是拍賣或者變賣，因存在短期內(nèi)強制處分、潛在購買群體受到限制及心理排斥、同時估價對象房屋租賃價格低于市場租金及租賃合同繼續(xù)有效等因素影響，其可能實現(xiàn)的價格一般比公開市場價格要低。拍賣或者變賣時，其變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的