4沖刺串講班講義

1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理2018 年房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)第六章評價指標(biāo)與方法【考情分析】第1頁章節(jié)2008200920102011201220132014201520162017第一章 房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險第二章 房地產(chǎn)市場與市場運行第三章 房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理第四章 房地產(chǎn)市場與分析第五章 現(xiàn)金流量與資金時間價值第六章評價指標(biāo)與方法第七章 風(fēng)險分析與決策第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究第九章 房地產(chǎn)金融與項目融資第十章 物業(yè)資產(chǎn)管理年份單項選擇題多項選擇題題計算題合計2017 年6 題 6 分2 題 4 分2 題 2 分2 題 20 分12 題 32 分2016 年4 題 4 分1 題 2 分2

2、 題 2 分1 題 12 分8 題 20 分2015 年4 題 4 分2 題 4 分2 題 2 分1 題 12 分9 題 22 分2014 年5 題 5 分2 題 4 分2 題 2 分2 題 20 分11 題 31 分2013 年4 題 4 分2 題 2 分2 題 20 分8 題 26 分2012 年6 題 6 分1 題 2 分2 題 2 分2 題 20 分11 題 30 分2011 年4 題 4 分2 題 4 分2 題 2 分1 題 8 分9 題 18 分2010 年5 題 5 分2 題 4 分2 題 2 分1 題 12 分10 題 23 分2009 年9 題 9 分2 題 4 分2 題 2

3、 分1 題 15 分14 題 30 分2008 年6 題 6 分2 題 4 分2 題 2 分2 題 20 分12 題 32 分房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理2018 年房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)（金融財經(jīng)工程類全網(wǎng)資料第一節(jié) 效益和費用識別1.投資分析中的成本與財務(wù)會計中的成本的不同2.房地產(chǎn)投資項目中投資與成本3.開發(fā)項目總投資4.開發(fā)成本當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項目建成時，將開發(fā)建設(shè)投資轉(zhuǎn)為開發(fā)成本。 同一項目有不同5.概念之間的關(guān)系的，可以通過開發(fā)建設(shè)投資的合理分攤，分別估算每種的成本。6.期間費用第2頁項目內(nèi)容概念指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的費用類型·用·財務(wù)費用

4、3;銷售費用投資形式經(jīng)營方式投資成本開發(fā)投資出售開發(fā)建設(shè)投資開發(fā)成本出租開發(fā)建設(shè)投資營業(yè)成本運營費用置業(yè)投資出售投資、裝修及更新改造投資開發(fā)成本出租投資、裝修及更新改造投資、經(jīng)營資金營業(yè)成本運營費用項目財務(wù)會計中的成本投資分析中的成本內(nèi)涵實際發(fā)生費用的對未來將要發(fā)生的費用的和估算數(shù)量數(shù)據(jù)唯一方案不同，成本數(shù)據(jù)不同內(nèi)容增加機會成本、沉沒成本、不可預(yù)見費用等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理2018 年房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)7.期間費用的歸屬8.利潤總額（稅前利潤）與凈利潤利潤總額營業(yè)利潤營業(yè)外收支凈額營業(yè)外收支凈額投資補貼收入營業(yè)外收入營業(yè)外凈利潤利潤總額所得稅9.房地產(chǎn)業(yè)涉及的范圍（銷售出租）10.土地轉(zhuǎn)讓國

5、有土地使用權(quán)、地上的物及其附著物并取得收入的和個人，繳納土地。按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，按 30%60%的累進稅率計算征收。 土地的征收執(zhí)行預(yù)征和制度，預(yù)征時點與營業(yè)稅相同，預(yù)征率為銷售收入的 1%2%，待項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行，多退少補。采用核定稅率征收土地時，核定征收率不得低于 5%?！局攸c難點】土地計算【重點難點】土地的稅率增值率增值額/扣除項目金額第3頁四級超額累進稅率50%的部分30%50%100%部分40%100%200%部分50%200%以上部分60%1.房地產(chǎn)收入總額1.1 銷售收入2.扣除項目金額15 合計2.1 土地成本2.2 房地產(chǎn)開發(fā)成本2.3 房地產(chǎn)開發(fā)費用

6、2.4 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金2.5 加計 20%扣除（2.12.2）×20%3.增值額124.增值率3/2項目標(biāo)準(zhǔn)銷售不動產(chǎn)，提供不動產(chǎn)租賃服務(wù)率一般納稅人年應(yīng)稅銷售額超過 500 萬元稅率為 10%小規(guī)模納稅人年應(yīng)稅銷售額未超過 500 萬元按 5%的征收率房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理2018 年房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)11.企業(yè)所得稅的預(yù)征【重點難點】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)計計稅毛利率的規(guī)定12.房地產(chǎn)投資效果的表現(xiàn)形式（第二節(jié)金融財經(jīng)工程類全網(wǎng)資料評價指標(biāo)1.投資回收與投資回報【重點難點】用年值與現(xiàn)值的關(guān)系來理解投資回收和回報第4頁類型經(jīng)營方式效果表現(xiàn)形式置業(yè)投資出租·

7、3;物業(yè)增值·股權(quán)增值·收入·物業(yè)轉(zhuǎn)讓或物業(yè)的再融資行為開發(fā)投資銷售·開發(fā)利潤·成本利潤率·投資率等指標(biāo)·主要是銷售收入項目所在位置預(yù)計計稅毛利率位于省所在地的城區(qū)和郊區(qū)的不低于 20%位于地級市城區(qū)和郊區(qū)的不低于 15%位于其他地區(qū)的不低于 10%項目節(jié)點企業(yè)所得稅處理預(yù)售時預(yù)征根據(jù)項目所在地的級別，確定計稅毛利率（先預(yù)估一個利潤水平）A%計算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額（季或月）預(yù)售收入×A%期間費用及附加土地當(dāng)期應(yīng)納所得稅當(dāng)期應(yīng)納稅所得額×25%完工后結(jié)算計算出實際銷售收入的毛利額差額調(diào)整情況實際銷售收入的毛利

8、額以上累計的預(yù)售收入毛利額差額調(diào)整情況計入完工年度應(yīng)納稅所得額完工年應(yīng)納所得稅當(dāng)年應(yīng)納稅所得額×25%房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理2018 年房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)2.評價指標(biāo)體系（2836）共 17 個指標(biāo)【重點難點】房地產(chǎn)開發(fā)投資與置業(yè)投資指標(biāo)體系3.全部投資與金4.計算三類指標(biāo)的意義第5頁項目內(nèi)容房地產(chǎn)投資的資金來源一是金，二是借貸資金投資者利用借貸資金進行投資，或使用財務(wù)杠桿的主要目的為了提高金的投資水平如何使用借貸資金才能提高金水平，具有正向放大作用只有當(dāng)項目全部投資的平均水平高于借貸資金成本時項目類型能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)靜態(tài)投標(biāo)動態(tài)指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)投資（4 靜 3 動 3 償）成本利

9、潤率財務(wù)內(nèi)部率財務(wù)凈現(xiàn)值動態(tài)投資回收期借款償還期利息備付率資產(chǎn)負債率銷售利潤率投資利潤率靜態(tài)投資回收期房地產(chǎn)置業(yè)投資（6 靜 3 動 5 償）投資利潤率借款償還期償債備付率資產(chǎn)負債率 比率速動比率金利潤率 金凈利潤率現(xiàn)金回報率投資回報率靜態(tài)投資回收期房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理2018 年房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)5.通貨膨脹的影響通貨膨脹使現(xiàn)金的力下降，投資者必須提高期望投資回報率以抵消通貨膨脹的影響。理論上，預(yù)期率通常隨著對通貨膨脹率的變化而變化，當(dāng)折現(xiàn)率不包含對通貨膨脹的補償時，折現(xiàn)值才是一個常數(shù)。6.通貨膨脹和房地產(chǎn)增值的區(qū)別7.對投資分析工作的影響（兩種方法考慮通貨膨脹）未來年份經(jīng)營收入以及運營成

10、本隨著通貨膨脹分別有所增加。如果在（第三節(jié) 動態(tài)現(xiàn)金流估算過程中沒有考慮通貨膨脹的影響，則可以調(diào)低折現(xiàn)率。金融財經(jīng)工程類能力指標(biāo)及其計算全網(wǎng)資料【財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）】1.財務(wù)凈現(xiàn)值的內(nèi)涵2.財務(wù)凈現(xiàn)值的計算公式各年凈現(xiàn)金流量相等時（AP）各年凈現(xiàn)金流量不相等時（FP）第6頁項目內(nèi)容概念是指項目按行業(yè)的基準(zhǔn)率或設(shè)定的目標(biāo)率，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到投資活動起始點的現(xiàn)值之和實質(zhì)·將發(fā)生在不同時點的現(xiàn)金流，統(tǒng)一折算到 0 點位置，再進行代數(shù)運算。·本質(zhì)是 AP 或FP，再求和項目通貨膨脹房地產(chǎn)增值不同導(dǎo)致資金和信用規(guī)模以及總體價格水平的上升， 導(dǎo)致力下降需求超過供

11、給，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價值上升對折現(xiàn)率的影響不同導(dǎo)致折現(xiàn)率提高增值一般不影響折現(xiàn)率房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理2018 年房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)3.基準(zhǔn)內(nèi)涵率·反映資金時間價值的參數(shù)。·是投資所要求的最低投資決定因素（兩個）·資金成本·項目風(fēng)險4.項目計算期的界定 n率，稱最低要求率。5.重要的四期6.判定標(biāo)準(zhǔn) FNPV0，說明方案的獲利能力達到或超過了基準(zhǔn)率的要求，項目在財務(wù)上可以接受； FNPV0，說明方案達不到預(yù)定的水平，方案不可接受?！咀⒁狻縁NPV0 時，說明方案的獲利能力正好達到了基準(zhǔn)率的要求，項目是可行的?！矩攧?wù)內(nèi)部1.財務(wù)內(nèi)部概念·財務(wù)內(nèi)部公

12、式率（FIRR）】率的內(nèi)涵率是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。·FNPV0 時，求 FIRR2.內(nèi)部項目以此率的含義（三種）期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈率率，到項目期終了時，所有投資可以被完全收回也表明了項目投資所能支付的最高利率3.內(nèi)部內(nèi)部率的計算率函數(shù)的性質(zhì)是單調(diào)減函數(shù)·i1 時，凈現(xiàn)值為 NPV10，則 FIRR 一定比i1 大第7頁名稱內(nèi)涵開發(fā)期從土地使用權(quán)開始到項目竣工驗收的時間周期，包括準(zhǔn)備期和建造期銷售期從正式銷售（含預(yù)售）開始到銷售完畢的時間周期；預(yù)售時，與開發(fā)期有重疊經(jīng)營期為預(yù)計出租經(jīng)營或自營的時間周期；以土地使用權(quán)剩余年限

13、和物使用中較短的年限為最大值經(jīng)營準(zhǔn)備期為開業(yè)準(zhǔn)備活動所占用的時間，從獲取物業(yè)所（使用權(quán)）開始，到出租經(jīng)營或自營活動正式開始截止。經(jīng)營準(zhǔn)備期的時間長短，與購入物業(yè)的初始裝修狀態(tài)等因素相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理2018 年房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)·i2 時，凈現(xiàn)值為 NPV20，則 FIRR 一定比i2 小4.插值法計算內(nèi)部率（比真實值要大一點） i1 時，凈現(xiàn)值為 NPV10 i2 時，凈現(xiàn)值為 NPV20 i1 和i2 之差不應(yīng)超過 1%2%5.判定標(biāo)準(zhǔn)【注意】IRRic 時，項目在財務(wù)上正好達到行業(yè)基準(zhǔn)【動態(tài)投資回收期】1.動態(tài)投資回收期的概念率或目標(biāo)率，項目可行。是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時

14、，項目以凈的重要指標(biāo)。投資回收期自投資起始點算起。2.動態(tài)投資回收期的計算第一步，求出各期的凈現(xiàn)金流量抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力第二步，將各期的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)（求出現(xiàn)值）第三步，逐期累計凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值第四步，套用公式計算3.計算公式4.判定標(biāo)準(zhǔn)【注意】如果 PbPc，說明正好在基準(zhǔn)回收期這個時間回收了所有投資，項目在財務(wù)上可行。第四節(jié) 靜態(tài)能力指標(biāo)及其計算（八個靜態(tài)指標(biāo)）第8頁房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理2018 年房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)【成本利潤率、銷售利潤率、投資利潤率】1.成本利潤率的內(nèi)涵成本利潤率是指開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率。實際是對開發(fā)商所承擔(dān)的開發(fā)風(fēng)險的回報。2.

15、總開發(fā)價值的內(nèi)涵【重點難點】項目總開發(fā)成本中財務(wù)費用的計算期土地費用的利息的計息時間，按項目開發(fā)周期其它成本的利息的計算時間，按建造期的一半一般用要計利息，但銷售費用不計利息【重點難點】項目總開發(fā)價值折現(xiàn)計算中的折現(xiàn)時間折現(xiàn)時間為經(jīng)營期，用土地期限減去開發(fā)期3.總開發(fā)成本的內(nèi)涵土地費用勘察設(shè)計和前期工程費安裝工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費公共配套設(shè)施建設(shè)費其他工程費開發(fā)期間稅費用銷售費用財務(wù)費用不可預(yù)見費【特別提示】銷售費用屬于總開發(fā)成本，但銷售稅費不屬于總開發(fā)成本4.成本利潤率指標(biāo)判定標(biāo)準(zhǔn)成本利潤率一般與目標(biāo)利潤率進行比較，大于目標(biāo)利潤率，則項目可接受。第9頁房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理2018 年房地產(chǎn)估價

16、師網(wǎng)上輔導(dǎo)5. 成本利潤率指標(biāo)說明成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，不是年利潤率，一個項目只有一個，而不是分年；一個開發(fā)期為 2 年的商品住宅開發(fā)項目，其目標(biāo)成本利潤率 35%45%；成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，也不等于年成本利潤率。6. 銷售利潤率概念·是衡量房地產(chǎn)開發(fā)項目公式銷售收入水平的指標(biāo)7.投資利潤率開發(fā)投資置業(yè)投資1. 如進入正常經(jīng)營期，就用正常年份的年利潤總額2. 如經(jīng)營期內(nèi)各年的利潤變化幅度較大，應(yīng)計算經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤高總額3.項目總投資項目總開發(fā)成本經(jīng)營費用（參見【重點難點】成本利潤率與投資利潤率的區(qū)別P172）【1.金利潤率、金利潤率金凈利潤率】實質(zhì)·

17、;反映投入項目的金的能力，也是一個年度指標(biāo)。·注意是稅前利潤，即總利潤。公式2.金凈利潤率實質(zhì)·反映投入項目的金的能力，年度指標(biāo)，是稅后利潤。第10頁成本利潤率投資利潤率性質(zhì)項目指標(biāo)一個項目只有一個年度指標(biāo) 分年度計算項目利潤總額年度利潤總額或年平均利潤總額分母項目總開發(fā)成本項目總投資項目總投資開發(fā)成本經(jīng)營費用房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理2018 年房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)公式金凈利潤率年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額/【靜態(tài)投資回收期】1.靜態(tài)投資回收期概念金×100%·是不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈公式抵償全部投資所需的時間。2.靜態(tài)與動態(tài)投資回收期的區(qū)別兩者

18、的內(nèi)涵相同，只不過靜態(tài)的沒有考慮資金的時間價值，動態(tài)的考慮了資金時間價值。其它條件完全相同時，動態(tài)投資回收期一定要大于靜態(tài)投資回收期?！粳F(xiàn)金回報率、投資回報率】1.現(xiàn)金回報率適用范圍·適用于房地產(chǎn)置業(yè)投資，反映了置業(yè)投資項目的概念能力·現(xiàn)金回報率是每年所獲得的現(xiàn)金【重要公式】與投資者初始投入的權(quán)益的比率【兩個重要公式】稅前現(xiàn)金流營業(yè)收入運營費用還本付息稅后現(xiàn)金流稅前現(xiàn)金流企業(yè)所得稅2.投資回報率概念·是指房地產(chǎn)置業(yè)投資中，每年所獲得的凈與投資者初始投入的權(quán)益的比率。·該指標(biāo)反映了初始權(quán)益投資與投資者實際獲得的之比。投資回報率與現(xiàn)金回報率的區(qū)別·

19、前者還考慮了房地產(chǎn)投資的增值【重要公式】和權(quán)益增加（兩部分）?！局攸c難點】投資者權(quán)益增加年還本付息年利息第11頁房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理2018 年房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)【重點難點】解題思路【稅前凈現(xiàn)金流】稅前凈現(xiàn)金流營業(yè)收入運營費用還本付息【稅后凈現(xiàn)金流】稅后凈現(xiàn)金流稅前凈現(xiàn)金流企業(yè)所得稅【企業(yè)所得稅】企業(yè)所得稅（稅前凈現(xiàn)金流投資者權(quán)益增加值折舊）×25%【投資者權(quán)益增加】投資者權(quán)益增加年還本付息年利息（金融財經(jīng)工程類全網(wǎng)資料第五節(jié) 清償能力指標(biāo)及其計算（6 個清償能力指標(biāo)）【利息、借款償還期】1.利息計息規(guī)定·當(dāng)年發(fā)生的借款，利息按半年計息。·以前年度的借款，按全年

20、計息。公式2.還本付息的方式（五種）一次還本利息照付每期只還利息不還本金，最后一期償還本金和當(dāng)期利息；等額還本利息照付每期償還等額的本金和相應(yīng)的利息，總額每期減少；（也叫等額本金還款）等額還本付息每期還款相等，月供即此類；償付到期還本付息；氣球法借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清。3.等額本金還款（四個公式）4.借款償還期概念·是指項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項目借款本息所需要的時間。公式第12頁房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理2018 年房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)判定標(biāo)準(zhǔn)·當(dāng)借款償還期滿足機構(gòu)的要求期限時，即認為項目有清償能力。【利息備付率和償債備付

21、率】1.利息備付率公式含義·表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。判定標(biāo)準(zhǔn)·一般房地產(chǎn)投資項目，利息備付率應(yīng)介于 22.5。2.償債備付率公式含義·表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。判定標(biāo)準(zhǔn)·一般的房地產(chǎn)置業(yè)投資，該指標(biāo)應(yīng)介于 1.151.35?！竟绞崂怼俊举Y產(chǎn)負債率、1.資產(chǎn)負債率公式比率、速動比率】第13頁房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理2018 年房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)說明·資產(chǎn)負債率高，企業(yè)·資產(chǎn)負債率低，企業(yè)金不足，對負債依賴性強，應(yīng)變能力差；金充裕，企業(yè)應(yīng)變能力強；·房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，需借用較多的款項，所以資產(chǎn)負債率較高。2.比率（償債能力比率）概念·是反映項目各年償付負債能力的指標(biāo)。公式說明·比率越高，營運越多，債權(quán)就越安全。判定標(biāo)準(zhǔn)·一般企業(yè)為 200%以上；·房地產(chǎn)企業(yè)的3.速動比率概念比率相對較低。·是反映項目快速償付負債能力的指標(biāo)，屬短期償債能力指標(biāo)。·速動資產(chǎn)為公式資產(chǎn)減去存貨。判定標(biāo)準(zhǔn)·一般企業(yè)為 100%；·房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)速動比率較低。（金融財經(jīng)工程類全網(wǎng)資料第六節(jié) 房地產(chǎn)投資方案比選1.互斥關(guān)系