房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)方案

1、房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)方案一審計(jì)重點(diǎn)、難點(diǎn)及應(yīng)對策略1. 收入確實(shí)認(rèn)。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品在滿足竣工備案、 交付業(yè)主使用、 辦理產(chǎn)權(quán) 證時(shí)即需確認(rèn)收入， 但由于稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行預(yù)售時(shí)按較低毛利率計(jì)算 預(yù)繳所得稅， 待結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)進(jìn)行匯算清繳， 故導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)為緩交稅款而 成心延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入。 此時(shí)，審計(jì)時(shí)應(yīng)重點(diǎn)檢查銷售合同確定房屋交付時(shí)間且登錄 政府房產(chǎn)部門網(wǎng)站查看小區(qū)公示情況， 必要時(shí)需進(jìn)入現(xiàn)場實(shí)地查看是否有業(yè)主實(shí) 際人住等， 確保被審計(jì)單位確認(rèn)收入時(shí)間正確。 另外， 由于目前局部房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)開發(fā)的車位不具有辦理產(chǎn)權(quán)條件， 故開發(fā)企業(yè)在車位完工后銷售車位使用權(quán)， 而這局部業(yè)務(wù)實(shí)際上屬于出租收

2、入， 但很多企業(yè)長期掛賬其他應(yīng)付款， 導(dǎo)致少結(jié) 轉(zhuǎn)收入并漏繳稅款， 對此局部業(yè)務(wù)， 審計(jì)時(shí)應(yīng)重點(diǎn)審計(jì)規(guī)劃批復(fù)上車位情況并結(jié) 合賬上其他應(yīng)付款展開審計(jì)，以確認(rèn)企業(yè)是否有租金未確認(rèn)收入問題。2. 本錢的結(jié)轉(zhuǎn)。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品周期較長，本錢歸集對象較為復(fù)雜， 完工產(chǎn)品確定及結(jié)轉(zhuǎn)與其他企業(yè)截然不同， 正確的審計(jì)房產(chǎn)企業(yè)本錢在不同核算 之間分?jǐn)偸欠裾_、 完工產(chǎn)品與未完工產(chǎn)品之間分?jǐn)偸欠裾_、 已銷產(chǎn)品與未銷 產(chǎn)品之間分?jǐn)偸欠裾_， 不僅牽涉到企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)本錢的正確性， 而且也直接影響到 存貨余額的正確性。第一，應(yīng)根據(jù)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品、開發(fā)本錢、預(yù)付賬款、預(yù)收賬 款等賬簿反映的本錢歸集對象與企業(yè)提供的國有土

3、地出讓合同、 建設(shè)用地規(guī)劃許 可證、國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房 預(yù)售證、開發(fā)產(chǎn)品竣工備案材料等進(jìn)行核對，以檢查其相互匹配性；第二，根據(jù) 企業(yè)提供資料，通過詢問財(cái)務(wù)人員、 現(xiàn)場檢查等方式確認(rèn)企業(yè)已結(jié)轉(zhuǎn)本錢是否真 實(shí)完工；第三，要求企業(yè)提供銷售臺(tái)賬、銷售合同及已完工產(chǎn)品未售情況，核查 企業(yè)所有已銷及未銷產(chǎn)品樓盤、房號、面積等資料：第四，核查開發(fā)產(chǎn)品及開發(fā) 本錢科目， 根據(jù)企業(yè)所提供資料， 檢查企業(yè)本錢在不同歸集對象之間分?jǐn)偸欠裾?確，是選用占地面積法、建筑面積法還是其他分?jǐn)偡椒ú⑹欠褚恢毖赜茫旱谖澹?檢查主營業(yè)務(wù)本錢及存貨科目， 重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)是否區(qū)分已銷產(chǎn)品及

4、未銷產(chǎn)品， 結(jié) 轉(zhuǎn)本錢是否正確。3. 資金的往來情況。 由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期較長， 房屋預(yù)售后產(chǎn)生大量的 現(xiàn)金流，而此時(shí)房屋建設(shè)尚處于施工前期階段， 后續(xù)尚需大量的資金投入， 但開 發(fā)商此時(shí)由于擁有大量的現(xiàn)金余額， 常常會(huì)以股東借款的形式將此局部資金借出 用于其他工程。 為工程的后續(xù)建設(shè)留下一定的資金隱患。 審計(jì)時(shí)應(yīng)重點(diǎn)檢查企業(yè) 的現(xiàn)金流情況，對大額的股東借款進(jìn)行跟蹤審計(jì)，檢查其手續(xù)是否健全、合法， 是否有同意借款的股東會(huì)決議， 借款的期限、 利率等是否有規(guī)定， 如會(huì)計(jì)年度末 未歸還，企業(yè)是否向稅務(wù)部門申報(bào)利息稅金。最重要的是確定股東的還款來源， 以確保企業(yè)資金平安以及后續(xù)工程順利完工。4.

5、 預(yù)收賬款的審計(jì)。 房地產(chǎn)企業(yè)由于其開發(fā)的特殊性， 銷售與結(jié)轉(zhuǎn)收入的間 隔時(shí)間較長， 很多企業(yè)為調(diào)節(jié)利潤， 往往在會(huì)計(jì)年度末將不具備結(jié)轉(zhuǎn)收入的預(yù)收 賬款轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)收入， 虛增當(dāng)年利潤， 在下一個(gè)會(huì)計(jì)年度轉(zhuǎn)回， 隨意的調(diào)節(jié)企 業(yè)各年度的利潤。 審計(jì)時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注預(yù)收賬款科目的發(fā)生額及余額， 對結(jié)轉(zhuǎn)收入 的預(yù)收賬款重點(diǎn)檢查其是對應(yīng)的房屋竣工備案情況、 交付使命情況， 確保其結(jié)轉(zhuǎn) 收入的正確性。5. 應(yīng)收賬款審計(jì)。 企業(yè)房屋交付后， 未交清購房款會(huì)記入應(yīng)收賬款科目， 如 企業(yè)存有大量應(yīng)收賬款余額， 應(yīng)進(jìn)行重點(diǎn)審計(jì)。 重點(diǎn)審計(jì)應(yīng)賬賬款清單中所列購 房合同，必要時(shí)可對購房業(yè)主進(jìn)行詢證， 以證明是否為真實(shí)

6、有效的客戶以及客戶 產(chǎn)生違約的可能性。6. 代建及配套工程的審計(jì)。 企業(yè)在與政府簽訂土地出讓合同時(shí)， 合同中一般 會(huì)要求企業(yè)進(jìn)行一些配套設(shè)施或代建工程建設(shè)等。 稅法要求此類工程產(chǎn)權(quán)如未明 確表示無償轉(zhuǎn)讓政府或?yàn)闃I(yè)主使用， 應(yīng)按公允價(jià)值視同銷售確認(rèn)收入， 結(jié)轉(zhuǎn)本錢， 而大多企業(yè)只是將此類工程直接進(jìn)行本錢，逃避稅收，應(yīng)進(jìn)行重點(diǎn)審計(jì)。二、具體科目審計(jì)方案一、收入、本錢審計(jì)詳見本參選文件“一 審計(jì)重點(diǎn)、 難點(diǎn)及應(yīng)對策略 有關(guān)收入及本錢審 計(jì)謀略債權(quán)審計(jì)1、檢查、分析被審計(jì)單位期末往來款項(xiàng)的形成原因、款項(xiàng)性質(zhì)；2、結(jié)合被審計(jì)單位與債權(quán)債務(wù)單位的對賬單據(jù)、結(jié)算資料、合同檢查被審 計(jì)單位往來款項(xiàng)的真實(shí)性和完

7、整性；3、對長期掛賬的往來款項(xiàng)進(jìn)行分析，明確掛賬原因，結(jié)合訴訟時(shí)效、債務(wù) 單位經(jīng)營情況、 過去還款情況分析債權(quán)可收回性， 對于收回的可能性較小的款項(xiàng) 進(jìn)行提示，并考慮減值準(zhǔn)備計(jì)提的恰當(dāng)性；4、對職工借款結(jié)合被審計(jì)單位職工借款管理相關(guān)方法、備用金管理相關(guān)方 法、費(fèi)用報(bào)銷管理相關(guān)方法，檢查并分析掛賬的合理性；5、必要時(shí)對主要債權(quán)進(jìn)行函證，取得債權(quán)單位確認(rèn)資料。二、實(shí)物資產(chǎn)審計(jì)1、檢查固定資產(chǎn)確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)是否規(guī)定；檢查資產(chǎn)折舊政策是否符合規(guī)定；檢 查固定資產(chǎn)后續(xù)支出的會(huì)計(jì)處理是否符合規(guī)定；檢查固定資產(chǎn)分類是否正確。2、檢查相關(guān)資產(chǎn)是否辦理產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證權(quán)屬關(guān)系是否清晰；檢查固定資 產(chǎn)是否用于抵押或?yàn)樗?/p>

8、作抵押擔(dān)保。3、對重要資產(chǎn)進(jìn)行清點(diǎn)，確保公司賬面資產(chǎn)與實(shí)物、卡片賬一致；4、在清點(diǎn)過程中關(guān)注資產(chǎn)使用狀態(tài)，檢查是否有已損毀未及報(bào)損資產(chǎn)、是 否存在已無法使用但未作處理資產(chǎn)，是否存在已損壞但未申報(bào)的資產(chǎn)；5、對被審計(jì)單位尚未出售或者自持的開發(fā)產(chǎn)品，結(jié)合物業(yè)開發(fā)過程中的各 項(xiàng)本錢、費(fèi)用的真實(shí)性進(jìn)行檢查， 重點(diǎn)檢查物業(yè)開發(fā)過程中各項(xiàng)本錢、 費(fèi)用歸集 情況，各項(xiàng)本錢、費(fèi)用在各物業(yè)之間的分配是否理，重點(diǎn)檢查各項(xiàng)本錢、費(fèi)用在 商業(yè)物業(yè)和配套設(shè)施、公共建設(shè)間的分配情況，地上建筑與地下車位間的本錢、 費(fèi)用分配情況，可售物業(yè)與不可售局部分?jǐn)偡峙淝闆r；6、檢查尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品使用情況，用于對外出租的開發(fā)產(chǎn)品結(jié)合

9、租賃 合同了解租賃收入的收取情況；三、貨幣資金、有價(jià)證券的審計(jì)1、檢查被審計(jì)單位銀行對賬單、開銷戶清單、有價(jià)證券買賣臺(tái)賬，檢查是否與被審計(jì)單位賬務(wù)記錄一致；2、對公司庫存現(xiàn)金、有價(jià)證券進(jìn)行現(xiàn)場盤點(diǎn)，對無法實(shí)施盤點(diǎn)的進(jìn)行包括 函證等在內(nèi)的替代程序；四、稅費(fèi)審計(jì)1、檢查物業(yè)開發(fā)過程中土地增值稅的清算繳納情況，檢查開發(fā)工程是否滿 足土地增值稅匯算清繳條件， 檢查被審計(jì)單位是否辦理土地增值稅匯算清繳， 對 于尚未辦理匯算清繳的結(jié)合物業(yè)銷售情況、 物業(yè)開發(fā)過程中本錢、 費(fèi)用情況測算 計(jì)提土地增值稅；2、檢查物業(yè)銷售、持有過程中流轉(zhuǎn)稅的申報(bào)繳納情況，檢查被審計(jì)單位是 否按照稅收法規(guī)按歸預(yù)繳相關(guān)增值稅、營業(yè)

10、稅，是否及時(shí)匯算清繳工程增值稅、 營業(yè)稅以及相應(yīng)的附加稅；3、檢查物業(yè)開發(fā)過程中、物業(yè)自持過程中土地使用稅、房產(chǎn)稅的申報(bào)繳納 情況；4、檢查被審計(jì)單位企業(yè)所得稅匯算清繳情況；五、職工薪酬審計(jì)1、結(jié)合被審計(jì)單位職工安置方案、人員情況以及原有人員分流情況對被審 計(jì)單位吸收合并前職工費(fèi)用計(jì)提的完整性、恰當(dāng)性進(jìn)行檢查；2、根據(jù)被審計(jì)單位提供職工安置方案、職工對方案的意見情況統(tǒng)計(jì)表，檢 查職工安置費(fèi)用的計(jì)提情況；3、檢查職工正常工資、社保、公積金的計(jì)提發(fā)放情況；六、其他債務(wù)審計(jì)1、結(jié)合被審計(jì)單位與債務(wù)單位的對賬單據(jù)、結(jié)算資料、合同檢查被審計(jì)單 位對外負(fù)債的真實(shí)性和完整性；2、結(jié)合被審計(jì)單位物業(yè)開發(fā)過程中土地增值稅的清理情況，特別是工程開 發(fā)本錢、費(fèi)用的結(jié)算情況，結(jié)合與主要施工單位工程決算、送審、驗(yàn)收資料，檢 查公司工程開發(fā)過程中負(fù)債的完整性；3、必要時(shí)對主要債務(wù)進(jìn)行函證，取得債務(wù)單位確認(rèn)資料；4、結(jié)合被審計(jì)單位征信報(bào)告、借款合同、檢查被審計(jì)單位金融負(fù)債的完整性；七、對外投資審計(jì)1、檢查對外投資的真實(shí)性、合法合規(guī)性；2、檢查被投資資產(chǎn)的狀態(tài)，檢