房地產(chǎn)估價案例分析作(答案)

1、房地產(chǎn)估價案例分析作業(yè)一、問答題 3 題，每題 10分，共 30分1、請問：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)搜集哪些資料?2003 年1現(xiàn)狀房地產(chǎn)狀況物質(zhì)實(shí)體、區(qū)域和權(quán)益資料； 2規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計條件或詳細(xì)規(guī)劃或拆遷新建或改建的合法的最正確方案或技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)； 3該地區(qū)居住物業(yè)的市場狀況或開展趨勢 或租金、售價水平 或經(jīng)營期的現(xiàn)金流資料； 4該地區(qū)居住物業(yè)的建安本錢和間接費(fèi)用或建造本錢費(fèi)用；5相關(guān)稅費(fèi)；6貸款利率；7該地區(qū)類似居住物業(yè)開發(fā)的平均利潤水平；8該地區(qū)的拆遷政策法規(guī)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用；9市政配套費(fèi)用和土地開發(fā)費(fèi)用； 10該地區(qū)土地出讓金地價的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。2、請你分析說明房地產(chǎn)估價師這樣做的理由

2、。2004 年房地產(chǎn)估價師這樣做的理由如下。1估價中的房地產(chǎn)年凈收益與財務(wù)報表中的凈利潤含義不同； 凈收益指房地產(chǎn)對應(yīng)凈收益，即房地產(chǎn)對商場出租或經(jīng)營收益的奉獻(xiàn)局部； 凈利潤已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷、財務(wù)費(fèi)用含利息收益及所得稅等，包含了正常的商業(yè)利潤 等。 2收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命還要考慮土地使用年限。 3估價采用的本錢應(yīng)為估價時點(diǎn)當(dāng)時的社會平均客觀本錢或?qū)嶋H本錢是歷史，也不一定足 社會平均客觀本錢 。3、 甲公司開發(fā)中心可能提出哪些評估要求?對甲公司可能提出的評估要求，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)該如何解 答 ? 2004 年 1 甲公司可能提出的要求： 按改造后的辦公用途市場價值進(jìn)行評估；

3、對辦公樓承租人損失進(jìn)行評估； 對裝修、改造費(fèi)用進(jìn)行評估。 2房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可做的答復(fù)； 應(yīng)按改造前工業(yè)用途評估，評估價格中不包括改造裝修辦公樓的費(fèi)用損失，按工業(yè)用途評估時可以 另行委托評估停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償； 經(jīng)拆遷當(dāng)事人協(xié)調(diào)同意或者經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門確認(rèn)，可以按改造后辦公用途評估，也可以評 估辦公樓承租人的損失； 承租人的損失由甲公司與承租人協(xié)商解決。4、 張某方案用自有閑置資金100 萬元購置 1 套房屋用于長期投資，擬持有一段時間后轉(zhuǎn)售，某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向其推薦了市場價格無數(shù)為 100 萬元的兩套房屋，一套為普通住宅，一套為酒店式公寓。經(jīng) 了解，普通住宅的市場租金為5000 元/月，酒

4、店式公寓按 70000 元/年的固定收益委托經(jīng)營。張某認(rèn)為，普通住宅的投資回報率是 5000*12/100000=6% ，而酒店式公寓的投資回報率是 70000元/100000=7%，所 以選擇購置酒店式公寓。請問： 1張某的選擇是否正確？ 2針對兩類物業(yè)的投資經(jīng)營特點(diǎn)，注冊房地產(chǎn)估價師可以從哪 些方面為張某投資決策提供專業(yè)建議？t nMia拿.M.拿.*!*- 椚 f ：鼻t. “ 出和IL UWtft *!a.w5、某企業(yè)一幢4層辦公樓于3年前抵押給銀行，獲得貸款700萬元，抵押期間該樓曾出租給另一家企業(yè)，用途為商務(wù)辦公，現(xiàn)因該企業(yè)無有歸還債務(wù)，債權(quán)人申請以拍賣變現(xiàn)方式執(zhí)行債務(wù)清償。假設(shè)進(jìn)

5、行 拍賣底價評估，試選擇兩種主要的評估方法，并寫出該大樓拍賣底價評估的技術(shù)路線。二、單項選擇題一般2-3個大題，10個小題，共20分1、 答案：1C 2D2、答案：1D 2C3. 答案：1A 2C4、答案：1D 2C三、案例分析題一試分析國土局認(rèn)定該評估結(jié)果無效的理由可能有哪些？【參考答案】國土局認(rèn)定該評估結(jié)果無效的理由如下。1土地評估機(jī)構(gòu)的從業(yè)范圍不夠。2估價報告有效期超出時限。3土地評估機(jī)構(gòu)的注冊證書超出有效時限。4土地估價報告沒有按照標(biāo)準(zhǔn)格式書寫。5該評估機(jī)構(gòu)不具備土地評估資質(zhì)。6估價結(jié)果嚴(yán)重失實(shí)，不符合當(dāng)?shù)氐貎r水平。二【問題】1僅就工作日志內(nèi)容，判斷事務(wù)所此次估價工作流程是否合理？存在

6、哪些問題？2. 確定土地估價事項的內(nèi)容一般包括哪些？3.確定估價事項時，應(yīng)該如何對土地出讓底價和回收價格進(jìn)行根本的定義？ 4日志巾的估價技術(shù)路線是否合理？如果不合理原因何在？5假設(shè)你是估價師，該如何設(shè)計估價技術(shù)路線？2006年考試真題【參考答案】1估價工作流程不合理，存在以下問超。1每項估價必須有至少兩名土地估價師，而不是一名土地估價師和一名估價助理。2兩項估價應(yīng)該獨(dú)立進(jìn)行，而不能分工合作調(diào)查，估價師應(yīng)該貫穿估價的全部過程。3應(yīng)該先簽訂合同再迸行實(shí)質(zhì)性估價活動。4不能由估價師在沒有委托書的情況下代替法人簽訂合同。5估價事項和技術(shù)路線應(yīng)該在實(shí)質(zhì)性估價活動之前完成。6缺乏權(quán)屬資料核實(shí)調(diào)查過程。7由

7、于兩份估價分別由甲乙完成，所以報告簽字不能由甲乙共同簽名。8缺乏審核。2. 確定土地估價事項一般包括以下內(nèi)容。1確定估價對象。2確定土地估價目的。3土地估價期日。 4 界定土地價格定義。5土地估價中特別事項的說明。6審核。3. 確定估價事項時，應(yīng)從以下兩方面對土地出讓底價和回收價格迸行根本定義。1住宅的價格定義：商品住宅用地、設(shè)定的開發(fā)程度、設(shè)定容積率、70 年、出讓土地使用權(quán)價格。2對教育用地價格定義：公共建筑用地、現(xiàn)狀開發(fā)程度、現(xiàn)狀容積率、無年期、劃撥土地使用權(quán) 價格。4. 估價技術(shù)路線不合理，不合理的原因如下。 1出讓底價主要依據(jù)月邊拍賣價格進(jìn)行比照確定不合理因為拍賣價格是一種特定條件下

8、的成交價格，如果直接比照確定，會使評估價格偏高。出讓底價應(yīng)該依照平均市場價確定。 2收回補(bǔ)償價格評估主要采用市場比擬法和收益復(fù)原法對原用途市場價迸行評估不合理因為收回補(bǔ)償價格應(yīng)該是原用途的劃撥價格而不是完全市揚(yáng)價格， 需要扣除國家所有權(quán)收益和有關(guān)稅費(fèi)局部。 另外， 由于教育用地的土地市場不發(fā)育，又無收益，利用市揚(yáng)比擬法與收益復(fù)原法等方法迸行估價不合理。5. 1收回補(bǔ)償價格的評估技術(shù)路線： 先采用本錢逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估原用途的市場價 格，再扣除國家所有權(quán)收益和有關(guān)稅費(fèi)局部確定劃撥用途價格。2出讓底價的評估技術(shù)路線：先采用剩余法和市場比擬法評估新用途的市場價值，然后根據(jù)宗地 的具體條件

9、和其他相關(guān)要求制訂出讓底價方案。四、改錯題1、改錯如下：1計算管理費(fèi)錯，應(yīng)為：2641102 X 5 % =132055元；2計算銷售稅費(fèi)和銷售費(fèi)用錯，應(yīng)為：14754340 X 6%+3 %=1327891 元；3計算利潤錯，應(yīng)為：P+2641102+132055X 20%=0.2P+5492312、 改錯如下： 1寫字樓年總收益計算有誤，應(yīng)為 5X90%X 10780X 365=1770.62萬元；2車 位年總收益計算結(jié)果有錯誤，應(yīng)為 800X5X 90%X 12=4.32萬元；3本錢及運(yùn)營費(fèi)用計算中有錯誤， 應(yīng)為 2140X 28.75%=615.25萬元；4計算收益價格中年期有誤，應(yīng)為

10、 V=a/rX 1-1/1+r nX 1-1/1+13.8% ； =10371萬元3、改錯如下： 1 有效出租率有錯誤， 應(yīng)為 90%X 90%=81%；2年出租收入有錯誤， 應(yīng)為 3X 36585X 80%X 365=32048460元；3單位面積開發(fā)價值有錯誤，應(yīng)為14746555647370=3113.1 元 /m2；4土地價值計算有錯誤， 未考慮土地交易稅費(fèi)， 應(yīng)為VX 1+5%=3113.1-2118-423.6V=544.3元/m24、 改錯如下：1結(jié)構(gòu)差價計算錯誤。結(jié)構(gòu)差價比率為1:1.4，且建筑面積不能按 700m2計算，應(yīng)按420m2計算。結(jié)構(gòu)差價計算應(yīng)為：920X 1.4-

11、1X 420=154560元=15.456萬元；2新增建筑面積本錢計算錯誤。新增建筑面積為 280m2,而不是700m2。新增建筑面積的本錢計算應(yīng)為：920 XX 280=9360640元=36.064 萬元 ；X 700=504000 元=50.4萬元 ； 4三項合計，計算應(yīng)付款項為：15.456+36.064+50.4=101.92 萬元5、改錯如下： 1報酬率應(yīng)為： 10.28%； 2年運(yùn)營費(fèi)用應(yīng)為 4257532 元，不應(yīng)包括折舊。 ?房地 產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)? ：對于土地與建筑物合一的估價對象，當(dāng)建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時，應(yīng) 根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲得收益的年限，選用對

12、應(yīng)的有限的收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除 建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷 。五、指錯題一答案如下： 1 缺少估價師聲明。2缺少估價機(jī)構(gòu)資格等級。3估價對象描述中缺失關(guān)于土地形狀、坐落、四至、根底設(shè)施、地勢及水文地質(zhì)等方面的描述。4價值定義中應(yīng)注明用地類型、剩余土地使用年限及估價時點(diǎn)。 5估價原那么中少最高最正確使用原那么。6估價方法中，估價一般應(yīng)采用兩種或兩種以上的方法，而不應(yīng)只選擇一種。7因用兩種貨幣表示估價額，因此需應(yīng)注明估價時點(diǎn)的美元對人民幣的匯率。 8估價結(jié)果中應(yīng)注明單位面積價格。9估價人員中應(yīng)注明估價人員的估價資格或職稱。10缺少估價報告應(yīng)用的有效期。11缺少市場背景分析。12估價

13、師測算過程中計算出出租純收益時未考慮使用面積于建筑面積的比率。13. 計算XX大廈商場局部價格時采用資本化率9.5%，未明確取值依據(jù)，且未考慮土地使用年期及 空置率。14. 計算XX大廈寫字樓局部價格時，未考慮使用面積與建筑面積的比率。15. 未明確建筑物資本化率的取值依據(jù)，且未考慮土地使用年期及空置率。16. 計算XX大廈寫字樓局部價格時，不應(yīng)扣除4000m2。17. 地價估算中未扣除開發(fā)商的開發(fā)利潤。二答案如下： 1 .“估價時間用語錯誤，應(yīng)為估價時點(diǎn)。2.缺少估價原那么。3. 估價方法中缺少選用的估價方法的定義。4.未分析租金水平的變化趨勢。5. 1 層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金

14、損失率出租率 影響。6. 3 層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率出租率 影響。7. 6 層有效毛收入計算錯，未考慮使用面積系數(shù)0.75。8. 年運(yùn)營費(fèi)用中不應(yīng)計算土地使用費(fèi)。9. 未說明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費(fèi)中是否包括水、電、汽、熱等費(fèi)用。10. 保險費(fèi)計算基數(shù)錯，不應(yīng)以年租金收入為基數(shù)，應(yīng)以建筑物價值為基數(shù)計。11. 資本化率取值未說明理由和求取方法。12. 可獲收益年限錯，應(yīng)為 36 年。13. 基準(zhǔn)地價修正法中年期修正方法公式 錯。14. 基準(zhǔn)地價修正法中已經(jīng)過年期錯，應(yīng)為4 年。15. 基準(zhǔn)地價修正法無評估過程，土地價格的內(nèi)涵未交待清楚。16. 未計算精裝修本錢費(fèi)用。17. 建筑物折

15、舊年限計算錯應(yīng)38。18. 未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對建筑物價值的影響。19. 本錢法中未考慮相關(guān)銷售稅費(fèi)。20. 未說明估價結(jié)果確定的理由應(yīng)加權(quán)計算，不應(yīng)用簡單算術(shù)平均。 注：1.每格只給 3 分把第 5、6條寫在一格的，把第 5、6、7 條寫在一格的 三【參考答案】 第一局部 總述4. 貨幣單位為美元錯誤，應(yīng)改為人民幣，假設(shè)單位是美元，那么應(yīng)給出當(dāng)日匯率。5. 需要特別說明事項中，土地使用年期與價格定義中使用年期不符。6. 土地估價簽字中，缺少估價師資格證書。7. 土地估價機(jī)構(gòu)蓋章，缺少土地估價機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字。第二局部 估價對象描述及地價影響因素分析8 .政策因素中， ?中華人民共和國土地法?

16、應(yīng)改為?中華人民共和國土地管理法?第三局部 土地估價9.運(yùn)用本錢逼近法中，計算公式應(yīng)改為土地價格=土地取得費(fèi) +土地開發(fā)費(fèi) +相關(guān)稅費(fèi) + 投資利息 +投資利潤 + 土地增值收益。22。11.投資利潤中，計算公式應(yīng)改為投資利潤 土地取得費(fèi)+ 土地開發(fā)費(fèi)X開發(fā)周期X 6%=12.07元/m2。2。第四局部 附件13. 缺少待估宗地?國有土地使用證?及權(quán)屬證明復(fù)印件。14. 缺少評估機(jī)構(gòu)及估價資格證書復(fù)印件。四【參考笞案】第一局部 總述I. 估價依據(jù)中缺少國土資源部?關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批方法的通知? 44 號文件?！肮纼r日期。估價期日是一個時間點(diǎn)，而日期是一個時間段。3. 使

17、用年限設(shè)定錯誤。待估宗地為劃撥土地，其使用權(quán)年限應(yīng)為無限年期。4. 估價結(jié)果中未說明幣種為何類型。5. 缺少估價結(jié)果一覽表。6. 需要特殊說明事項中，根底設(shè)施設(shè)定應(yīng)為宗地紅線外的根底設(shè)施條件和宗地紅線內(nèi)土地平整，缺少 其他事項。7. 缺少估價機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字。第二局部 估價對象描述及地價影響因素分析8. 土地登記狀況中未說明國有土地使用證的號碼。9. 土地權(quán)利狀況中未明確待估宗地是以劃撥方式取得的。10. 土地利用狀況中建筑物情況描述不夠詳細(xì)。II. 容積率計算錯誤。第三局部 土地估價 12.市場比擬法中未說明比擬實(shí)例選擇的原那么及依據(jù)。13. 比擬因素選擇中應(yīng)根據(jù)待估宗地是工業(yè)用地的特點(diǎn)選擇與

18、相關(guān)企業(yè)配套程度、工業(yè)區(qū)類型等因素。14. 地價指數(shù)不需要修正的理由不充分。15. 未說明市場比擬法最后確定地價的依據(jù)及方法。16. 最后市場比擬法價格計算不正確，應(yīng)為465.8 + 428.3+ 457.5/3 = 450.53元/m217. 本錢逼近法公式錯，缺少利潤，劃撥土地使用權(quán)不應(yīng)有土地增值收益。18. 土地取得費(fèi)無依據(jù)。19. 稅費(fèi)計算錯誤，應(yīng)為 8.1+ 5+ 15= 28.1元/m2。20. 土地開發(fā)費(fèi)依據(jù)缺乏。21. 投資利息計算期錯誤，應(yīng)為 270 + 28.1X 5.31%+ 100 X 5.31%X 1/2= 18.48。|22. 投資利患率取值無依據(jù)。23. 計算利潤時未計入開發(fā)費(fèi)利潤。24. 未說明估價結(jié)果最終如何確定。第四局部 附件25. 缺少待估宗地?房屋所有權(quán)證?復(fù)印件。六、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤 此題 10分。錯處不趄過 4個。如將正確的內(nèi)容改錯， 那么每改錯 1 處倒扣 2.5 分。此題最多扣至零分。請在答題紙上作