如何成功操作爛尾樓

1、MEMO呈： 擬稿： 日期： 主題： 簽發(fā)： 如何成功操作爛尾樓？自2003年以來，我司開始謀求在房地產(chǎn)行業(yè)中的長期開展。為配合公司新的開展戰(zhàn)略，我部在公司決策層的領(lǐng)導(dǎo)下，以收購爛尾樓為契機(jī)，先后參與了深圳金田廣場、深圳中心區(qū)商業(yè)辦公大樓、東海廣場、南京東路155號(hào)等工程的調(diào)研、談判，并在簽訂東海廣場一、二期工程轉(zhuǎn)讓協(xié)議后參與了前期工作，逐漸積累了操作爛尾樓的一些經(jīng)驗(yàn)，為公司今后的投資收購打下了較好的根底。在此，我部對操作爛尾樓作一總結(jié)分析。一、爛尾樓的界定及分類一般說來，爛尾樓是指需要用轉(zhuǎn)讓方式處置的房地產(chǎn)開發(fā)停建、緩建工程。 有的開發(fā)商雖缺乏資金，但尚有能力自行籌資恢復(fù)建設(shè)或尚在運(yùn)營，屬于

2、工程緩建；有的開發(fā)商那么無后續(xù)資金，已停止運(yùn)營，無他人提供資金難以為繼，屬于工程停建。爛尾樓工程，就其土地使用權(quán)取得方式，有以行政劃撥方式和以出讓方式取得二大類。而以出讓方式取得土地使用權(quán)，出讓合同規(guī)定有政府收回土地使用權(quán)及其地上建筑物的條件和期限，政府處理這類工程時(shí)可收回土地后再轉(zhuǎn)讓。這二種不同方式，在工程轉(zhuǎn)讓操作中，前者更復(fù)雜。我部參與的爛尾樓工程根本都是以出讓方式取得土地使用權(quán)。從爛尾樓的運(yùn)作階段來看，除了工程已經(jīng)建成，開發(fā)商為中、長期投資的整體銷售而實(shí)施轉(zhuǎn)讓外，一般會(huì)處于土地開發(fā)階段和施工階段，這二個(gè)階段的停建、緩建，從前期資金落實(shí)的不同程度，反映了房地產(chǎn)開發(fā)商在轉(zhuǎn)讓過程中的地位和實(shí)力

3、。在我部參與的一些爛尾樓工程中，深圳中心區(qū)商業(yè)辦公大樓、南京東路155號(hào)處于土地開發(fā)階段，深圳金田廣場、東海廣場處于施工階段。二、爛尾樓市場概述1形成的時(shí)間及背景上海的爛尾樓大多是在1997年亞洲金融危機(jī)時(shí)形成的。當(dāng)時(shí)，大量資金進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場，由于東南亞金融風(fēng)潮的影響，很多被迅速凍結(jié)，導(dǎo)致遍布全市的爛尾樓。據(jù)相關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，截至2002年12月，上海共有爛尾樓工程624個(gè)，涉及總金額近1000億元。截至2003年4月底，在上海市中心城區(qū)10個(gè)區(qū)內(nèi)共還有200多個(gè)，閑置土地占地面積約為100萬平方米，其中商業(yè)和辦公建設(shè)工程約占總數(shù)56%，商住辦綜合樓工程占總數(shù)22%，住宅工程占總數(shù)16%。2

4、產(chǎn)生原因爛尾樓是經(jīng)濟(jì)開展中的一個(gè)特殊的現(xiàn)象，產(chǎn)生爛尾樓的原因主要有三大類：其一是資金問題，如投資方資金鏈斷裂，后續(xù)資金無法到位。這是各地大量樓盤爛尾的主要原因。在當(dāng)時(shí)過熱的房地產(chǎn)投資開發(fā)背景下，市場的不健全造成土地管理失控、銀行貸款容易、建筑商墊資包工，房地產(chǎn)商自有資金很少，這就蘊(yùn)含著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，一遇到經(jīng)濟(jì)動(dòng)亂，或者融資渠道受阻，工程非常容易擱置甚至爛尾。其二是市場定位問題，造成工程銷售遇阻，如許多開發(fā)商在1997至1998年間盲目投資寫字樓。其三是債務(wù)問題，如拆遷糾紛、融資糾紛、債務(wù)糾紛等。3開展現(xiàn)狀近幾年，上海爛尾樓悄然間為投資者所看好，許多停建緩建多年的被盤活，紛紛變臉為產(chǎn)權(quán)式度假酒

5、店、小戶型產(chǎn)權(quán)式酒店公寓或超級大戶型商住物業(yè)，成為房地產(chǎn)市場又一新的熱點(diǎn)。甚至一些外資企業(yè)及海外機(jī)構(gòu)如美林、高盛、摩根士丹利等紛紛表現(xiàn)出對爛尾樓工程的濃厚興趣。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前上海已經(jīng)復(fù)工的爛尾樓面積超過200萬平方米，占總量的三成以上。在爛尾樓最多的靜安區(qū)，58個(gè)停工3年以上的爛尾樓工程中已有40多個(gè)工程重新啟動(dòng)；而徐匯區(qū)去年也投入20億元資金用于盤活位于徐家匯等繁華地帶的爛尾樓工程。媒體甚至傳出“上海爛尾樓將在三年內(nèi)消失的消息。爛尾樓投資建設(shè)升溫，最主要的原因是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)開展強(qiáng)勁勢頭的拉動(dòng)，市場需求被有效激發(fā)。近年來上海主要爛尾樓盤樓盤名地 址物業(yè)類型君悅靜安靜安區(qū)康定路1033號(hào)酒店

6、式公寓藍(lán)朝部落靜安區(qū)萬航渡路858弄8號(hào)公寓駿豪國際靜安區(qū)陜西北路288號(hào)酒店式公寓東海廣場靜安區(qū)南京西路1486弄寫字樓Sohu時(shí)代閘北區(qū)恒豐路120號(hào)酒店式公寓金樽國際閘北區(qū)長安路1138號(hào)普通住宅永興富邦閘北區(qū)永興路/會(huì)文路商住兩用樓華森鉆石廣場閘北火車站北不詳興業(yè)大廈黃浦區(qū)四川中路寫字樓埃力生國際大廈黃浦區(qū)福佑路8號(hào)辦公樓沙田大廈普陀區(qū)長壽路569號(hào)寫字樓圣天地普陀區(qū)江寧路1139號(hào)全裝修公寓金源國際大廈普陀區(qū)長壽路1118號(hào)不詳致遠(yuǎn)大廈盧灣區(qū)斜土路768號(hào)寫字樓飛洲國際廣場徐匯區(qū)零陵路899號(hào)寫字樓均瑤廣場徐匯區(qū)肇家浜路789號(hào)寫字樓徐匯自由度徐匯區(qū)漕溪路169號(hào)寫字樓37°

7、;2徐匯區(qū)中山西路宜山路口商住兩用樓金南廣場徐匯區(qū)漕溪路寫字樓江山大廈徐匯區(qū)肇家浜路/天鑰橋路不詳星湖云庭徐匯區(qū)小木橋路住宅大正三角地廣場虹口區(qū)北外灘塘沽路250號(hào)不詳輕工國際大廈虹口區(qū)四平路198號(hào)辦公樓環(huán)球金融中心浦東新區(qū)陸家嘴再次爛尾三、爛尾樓工程的操作方法爛尾樓工程的轉(zhuǎn)讓，目前通常有通過程序和當(dāng)事人協(xié)議兩種方法。通過司法程序轉(zhuǎn)讓，即法院調(diào)解以工程折價(jià)或者對生效判決執(zhí)行對工程進(jìn)行拍賣，我司不大會(huì)采取，這里不作討論。而作為當(dāng)事人自行協(xié)議包括因政府主管部門干預(yù)的工程轉(zhuǎn)讓，一般有開發(fā)工程轉(zhuǎn)讓和公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓兩種操作方法。第一種是開發(fā)工程轉(zhuǎn)讓。此種方法一般適用于未成立工程公司的工程。因工程停建、緩

8、建而實(shí)施開發(fā)工程轉(zhuǎn)讓，其根本程序除轉(zhuǎn)讓方和受讓方合意外，還必須按工程的立項(xiàng)、用地、工程建設(shè)的有關(guān)審批程序重新辦理手續(xù)，適用的法律、法規(guī)，主要是房地產(chǎn)法、規(guī)劃法和建筑法，其政府所收的各種規(guī)費(fèi)，原那么上按交易一次的規(guī)定收取。因此，工程轉(zhuǎn)讓的本錢高、手續(xù)繁瑣。第二種是工程公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓。此種轉(zhuǎn)讓一般適合于成立工程公司的開發(fā)工程。這種轉(zhuǎn)讓是以轉(zhuǎn)讓公司或公司股份的方法進(jìn)行房地產(chǎn)工程的投資人變更，其根本程序是變更公司投資結(jié)構(gòu)或股東，適用的法律主要是公司法和工商行政管理法規(guī)，并不涉及工程本身的交易費(fèi)用和政府規(guī)費(fèi)，其轉(zhuǎn)讓本錢低，手續(xù)簡略。因此，以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式來實(shí)現(xiàn)爛尾樓工程的轉(zhuǎn)讓，是房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)權(quán)和資本市

9、場化運(yùn)作，是開發(fā)商在市場競爭中優(yōu)勝劣汰而導(dǎo)致的工程公司股權(quán)的兼并和收購。此外，爛尾樓工程轉(zhuǎn)讓還有其它實(shí)現(xiàn)方法，主要是指政府主導(dǎo)下的轉(zhuǎn)讓，如政府收回土地再另行出讓給他人，政府啟動(dòng)收地程序而有條件地不執(zhí)行，推動(dòng)投資人協(xié)議轉(zhuǎn)讓以及以包銷方式實(shí)施工程轉(zhuǎn)讓等。綜合分析我司情況，在市場條件下，針對地產(chǎn)、房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)交易和已投入資本的流轉(zhuǎn)，以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式使?fàn)€尾樓工程轉(zhuǎn)讓得以實(shí)現(xiàn)，是比較可取、值得拓展的途徑和方法。四、工程公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的操作方法公司股權(quán)重組主要有兩種操作方法：收購和兼并，即股權(quán)的并購。作為有限責(zé)任公司形態(tài)的工程公司，由于土地取得方式、使用期限的復(fù)雜性以及地產(chǎn)、房產(chǎn)的復(fù)雜關(guān)系，又由于在操作中

10、房地產(chǎn)開發(fā)工程公司股權(quán)組成的表現(xiàn)形態(tài)的不標(biāo)準(zhǔn)，以及股權(quán)關(guān)系的不清晰，以資產(chǎn)重組或股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式來實(shí)現(xiàn)工程轉(zhuǎn)讓時(shí)，產(chǎn)生了一系列不同于一般公司并購的特殊情況，更多的是屬于房地產(chǎn)領(lǐng)域中的具體專業(yè)問題與公司股權(quán)重組的有關(guān)法律問題的交叉和重疊，具有特別的風(fēng)險(xiǎn)，因此必須明確并解決其操作性。1工程公司的股權(quán)兼并這種方式是工程公司的全部資產(chǎn)和權(quán)利義務(wù)均轉(zhuǎn)移給受讓公司，受讓公司是以吸收方式，以自己名義繼續(xù)運(yùn)行。此方式比較適用于事實(shí)上資不抵債或停止運(yùn)營的工程公司。對工程公司進(jìn)行股權(quán)兼并操作時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：其一，受讓公司是吸收工程公司并以自己名義重新開發(fā)，因此受讓公司本身必須有房地產(chǎn)開發(fā)相應(yīng)資質(zhì)。其二，工程公司全部

11、股權(quán)被轉(zhuǎn)讓，其所有的債務(wù)包括潛在的債務(wù)以及由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，依法均由受讓公司承擔(dān)，也即受讓公司對工程公司的債務(wù)或風(fēng)險(xiǎn)要承擔(dān)全部責(zé)任。其三，工程公司的兼并，除兼并方和被兼并雙方協(xié)議一致外，必須辦理工程變更手續(xù)并通知債務(wù)人。2工程公司的股權(quán)收購這種方式是受讓公司接受工程公司大局部股權(quán)方式而到達(dá)對原工程公司的控制或管理，工程公司無需消失仍可以自己名義運(yùn)作。此方式比較適用于因債務(wù)纏身難以為繼而非資不抵債的緩建工程。這種操作方式由于工程公司沒有被吸收，只是公司股東和股權(quán)發(fā)生變動(dòng)，受讓公司只對被收購公司債務(wù)或風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)股東的相應(yīng)責(zé)任，不需要辦理工程主體變更手續(xù)，也無需通知債務(wù)人，顯然比工程公司股權(quán)兼并具有更靈

12、活、更簡便的操作性。工程公司的股權(quán)兼并和股權(quán)收購這二種方法，雖然具有較大的區(qū)別，但它們都是以公司股權(quán)的變動(dòng)和產(chǎn)權(quán)流通來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)工程公司的重新組合，都可以防止工程公司的解散清算程序，都有利于通過有實(shí)力的股東重新控制公司運(yùn)作而實(shí)現(xiàn)其市場開展和順利運(yùn)作，因此在爛尾樓工程實(shí)際操作時(shí)可適中選擇。 五、成功操作爛尾樓的關(guān)鍵1轉(zhuǎn)讓前期的法律盡職調(diào)查一般情況下，爛尾樓工程均有著較為復(fù)雜的歷史原因，對外債權(quán)債務(wù)關(guān)系的情況都較為復(fù)雜。因此，進(jìn)行轉(zhuǎn)讓前的法律盡職調(diào)查顯得尤為重要。對于爛尾樓工程的法律盡職調(diào)查一般應(yīng)涉及以下幾個(gè)方面：第一，工程公司的概況，如工程公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營資質(zhì)、人員情況、工商年檢情況、納稅情

13、況等。第二，土地使用權(quán)出讓金是否已付清問題。如果出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓方?jīng)]有支付的情況，受讓方就必須支付這筆土地使用權(quán)的出讓金。第三，土地使用權(quán)是否抵押問題。土地使用權(quán)期限可以有70年、50年和40年不等，轉(zhuǎn)讓方有可能抵押以獲取資金。如果發(fā)生抵押，那銀行就對該建筑爛尾樓有優(yōu)先處理權(quán)。第四，規(guī)劃許可和建筑許可的問題，即工程的前期設(shè)計(jì)、規(guī)劃是否取得政府有關(guān)部門的許可。由于爛尾樓既不是現(xiàn)售房又不是預(yù)售房，在建設(shè)的前期就很可能沒有取得上述的許可證，即使預(yù)售許可證已辦理，受讓方也有可能需要變更規(guī)劃，就存在建筑許可證和規(guī)劃許可證上所載的內(nèi)容和實(shí)際爛尾樓的現(xiàn)狀是否吻合的問題。第五，爛尾樓的市政配套工程是否已經(jīng)完成。如果沒

14、有完成，是否已經(jīng)得到了市政部門的許可。這個(gè)問題涉及到房屋最終竣工的交付使用。如果房屋的水、電、通訊等沒有得到開通，那房屋的使用價(jià)值將受到損害。即使后期房屋竣工了，管道也鋪設(shè)完成，但沒有和大市政配套，也會(huì)給受讓方帶來一定的麻煩。第六，爛尾樓的綠化、車庫和廣場等配套設(shè)施的原設(shè)計(jì)的費(fèi)用和現(xiàn)接盤后改造的費(fèi)用會(huì)有一定的變動(dòng)，本錢可能會(huì)有一定的增加。第七，爛尾樓的負(fù)債問題。其中涉及到施工單位的數(shù)量、各施工單位采取的是分包還是總包的形式，同時(shí)要審閱與承建方的建筑工程施工合同，其中包括工程量的完工程度、根據(jù)完工程度決定應(yīng)支付的工程款有無欠款行為等。另外還存在轉(zhuǎn)讓方以建筑本身為抵押向銀行貸款所造成的利息變成的負(fù)

15、債，以及向股東、其他社會(huì)組織的借款募資。第八，爛尾樓的已建局部有無抵押，抵押擔(dān)保的范圍是多少、還款期限有多長的問題。如果存在抵押，抵押權(quán)人就具有處理的優(yōu)先權(quán)。第九，其他因建造而引發(fā)的訴訟問題，有無未決的重大訴訟、仲裁和行政處分等。如建筑質(zhì)量的訴訟、預(yù)售的訴訟、逾期交房的訴訟、銀行機(jī)構(gòu)對逾期還款的訴訟等。同時(shí)還有一些可能存在的潛在訴訟如：聯(lián)建參建的問題。第十，受讓方由于上述問題會(huì)影響到其竣工問題。這個(gè)問題關(guān)系到受讓方的實(shí)際利益，如果工期過長，可能會(huì)影響到受讓方的資金安排、資金回籠和資金的支付。2妥善處理債權(quán)債務(wù)關(guān)系資金短缺是爛尾樓的主要問題，而資金短缺和債權(quán)債務(wù)緊密相關(guān)，工程的債權(quán)債務(wù)關(guān)系理清是

16、成功銷售的前提。爛尾樓工程一般都負(fù)有債務(wù)，其債務(wù)一般有三種情況：一是開發(fā)的房屋已實(shí)現(xiàn)預(yù)售，按時(shí)交付房屋是工程公司所負(fù)的房屋實(shí)物形態(tài)的債務(wù)；二是工程公司在建設(shè)過程中向銀行以抵押方式進(jìn)行貸款所負(fù)債務(wù)，以及對承包人應(yīng)付的工程款所負(fù)的債務(wù)，這二者都是依法享有優(yōu)先權(quán)的債務(wù)，二者中，應(yīng)付的工程款優(yōu)先于抵押權(quán)所負(fù)債務(wù)；三是一般債務(wù)，即工程公司在工程開發(fā)過程中對采購材料、設(shè)備等各相對人所負(fù)的一般債務(wù)。債務(wù)的不同情況具有不同的法律障礙，是實(shí)施工程轉(zhuǎn)讓時(shí)不得不縝密分析的復(fù)雜問題。為防止受讓后出現(xiàn)債務(wù)糾紛，受讓方應(yīng)領(lǐng)先對工程公司的現(xiàn)有債權(quán)債務(wù)情況進(jìn)行徹底清查并確定處理方案。這一點(diǎn)在股權(quán)并購工程公司中尤為重要。在這一

17、過程中，以下幾個(gè)方面值得關(guān)注：其一，制作明確的債權(quán)債務(wù)清單。受讓方可要求工程公司的原股東及管理層全力配合其進(jìn)行工程公司的債權(quán)債務(wù)清查工作，并制作債權(quán)債務(wù)清單，以明確工程公司對外負(fù)債的總數(shù)額。同時(shí)，為了防止工程公司還有其他對外負(fù)債，受讓方可要求工程公司的原股東出具承諾書，以保證工程公司除債權(quán)債務(wù)清單中列明的負(fù)債之外再無其他負(fù)債。其二，明確工程公司的擔(dān)保情況。由于工程公司的管理可能存在漏洞，因而有時(shí)會(huì)發(fā)生這樣的情形，即工程公司有為其他第三方企業(yè)提供擔(dān)保的行為，但該項(xiàng)擔(dān)保作為公司的或有債務(wù)，并未在公司的財(cái)務(wù)帳冊中列明，這樣極有可能為并購后的公司增添潛在的負(fù)債，從而間接地影響到受讓方的利益，嚴(yán)重地甚至

18、有可能影響并購后公司的正常運(yùn)營。因而受讓方有必要在并購前通過各種途徑詳細(xì)了解工程公司對外提供擔(dān)保的情況，包括擔(dān)保的種類、數(shù)額和擔(dān)保對象。其三，明確工程公司的銀行貸款和抵押情況。由于工程公司通常會(huì)有一定量的銀行貸款，且相關(guān)銀行貸款往往是用工程公司自有的土地使用權(quán)、房產(chǎn)等作為抵押，因此在清點(diǎn)工程公司的財(cái)產(chǎn)時(shí)，受讓方宜對土地使用權(quán)、房產(chǎn)的抵押情況作核查，并與銀行貸款相對應(yīng)。假設(shè)受讓方有意在接手爛尾樓后向銀行貸款，那么不妨在并購之前即考慮與相關(guān)銀行達(dá)成債務(wù)處理協(xié)議，以爭取一切的優(yōu)惠政策。3充分獲得當(dāng)?shù)卣闹С?。爛尾樓工程由于歷時(shí)較長，當(dāng)時(shí)的規(guī)劃許可、建設(shè)許可等審批文件可能都已過期，需要政府有關(guān)部門重

19、新審批；而且錯(cuò)綜復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系引起的法律糾紛需要政府的協(xié)調(diào)。2003年大正三角地廣場的處置，虹口區(qū)就專門為此成立了清理小組，該區(qū)區(qū)長和區(qū)委書記還親自出面參加了這座爛尾樓的推介會(huì)，對大正三角地廣場所采取的“整體拍賣的措施，也是虹口區(qū)政府進(jìn)行積極協(xié)調(diào)的結(jié)果。通過東海廣場的操作也可以發(fā)現(xiàn)，在工程的規(guī)劃、消防、交通、環(huán)衛(wèi)、銷售等方面都需要上海市、靜安區(qū)政府和有關(guān)部門的支持。投資爛尾樓，要全面了解當(dāng)?shù)卣雠_(tái)的一系列相關(guān)政策，在符合政策的前提下得到當(dāng)?shù)卣闹С郑⒃O(shè)法拿到實(shí)際的優(yōu)惠條件。4準(zhǔn)確的籌劃和市場定位。不同時(shí)期有不同的市場需求，不同的爛尾樓工程有不同的地段、環(huán)境、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，因此，在接手爛尾樓工程后，準(zhǔn)確的市場定位是重中之重。前兩年一些爛尾樓改造成小戶型或酒店式公寓獲得巨大成功，有的回報(bào)率甚至高達(dá)150%至200%，也是因?yàn)橥诰蛄耸袌龅臐撛谛枨?。?dāng)然，不能說開