西安公寓市場研究報告

1、西安公寓市場研究報告皇馬策略支持中心2013-04商務(wù)公寓的定義商務(wù)公寓定義：商務(wù)公寓的前身叫商住公寓，根據(jù)不同的形態(tài)又可以細分為SOHO，SCHO，STUDIO等形式，是一種即可居住又可辦公的高檔物業(yè)，在產(chǎn)權(quán)上屬于公寓類型，但其中又完全具備寫字樓的功能，是近年來出現(xiàn)的一種極具投資價值的物業(yè)。v 商業(yè)用地，50年產(chǎn)權(quán)；v 可以進行工商注冊；v 物管費較寫字樓低；v 單位面積較??；v 每戶設(shè)衛(wèi)生間；v 優(yōu)越地段和交通條件 ；v 形象較高，接近寫字樓的外立面；v 具居住功能，可商可住v 裝修標準略低于寫字樓；實質(zhì)：小面積商務(wù)辦公空間！商務(wù)公寓特點深圳金中環(huán)深圳金中環(huán)經(jīng)典公寓案例分析概況概況地處北京

2、商業(yè)休閑中心，朝陽公園美景盡收眼底總建筑面積32萬平米， 其中棕櫚泉萬豪行政公寓44000平方米行政公寓位于8號和11號樓，共224套酒店服務(wù)式公寓套房北京服務(wù)式公寓案例萬豪棕櫚泉行政公寓景觀特色景觀特色北京服務(wù)式公寓案例萬豪棕櫚泉行政公寓建筑特色新加坡DP建筑設(shè)計事物所擔(dān)當(dāng)建筑設(shè)計外立面是現(xiàn)代風(fēng)格，線條簡單、清晰、摩登，以淺色石材為主底部入口以及下面幾層線條用豪華和古典的做法，頂部將現(xiàn)代和古典豪華的精神融合到一起，形成了豐富而具有氣質(zhì)的天際線 新古典主義手法塑造出物業(yè)的尊貴感新古典主義手法塑造出物業(yè)的尊貴感 富有特色的建筑細部體現(xiàn)了物業(yè)的高檔性富有特色的建筑細部體現(xiàn)了物業(yè)的高檔性北京服務(wù)式公

3、寓案例萬豪棕櫚泉行政公寓戶型設(shè)計1房：125平方米；2房：176-178平米；3房：245-286平米 共224套；1房約占25%；2房約占45%；三房約占30% 戶型的梯度化滿足不同客戶的需求；戶型的梯度化滿足不同客戶的需求； 所有戶型都配有客廳、臥室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、陽臺所有戶型都配有客廳、臥室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、陽臺/ /轉(zhuǎn)角窗，明顯的居家風(fēng)格。轉(zhuǎn)角窗，明顯的居家風(fēng)格。北京服務(wù)式公寓案例萬豪棕櫚泉行政公寓戶型設(shè)計 1房2個衛(wèi)生間，2房2個衛(wèi)生間，3房3個衛(wèi)生間 2房與3房的主衛(wèi)均為四件套；1房的主衛(wèi)三件套，設(shè)浴缸 衛(wèi)生間主客分離，明顯趨于衛(wèi)生間主客分離，明顯趨于“居

4、家居家”型設(shè)計；型設(shè)計； 考慮到國際商務(wù)人士的需求，主衛(wèi)的配置方面均配置了浴缸。考慮到國際商務(wù)人士的需求，主衛(wèi)的配置方面均配置了浴缸。北京服務(wù)式公寓案例萬豪棕櫚泉行政公寓戶型設(shè)計戶型設(shè)計北京服務(wù)式公寓案例萬豪棕櫚泉行政公寓室內(nèi)裝修室內(nèi)裝修全裝修，帶家具浴室設(shè)施： 各式各樣浴室設(shè)施、吹風(fēng)機、同時設(shè)有淋浴間及浴缸客房設(shè)施：空調(diào)、鬧鐘 、飲水機 、免費自助咖啡或茶沖調(diào)設(shè)施、可提供嬰兒床、電源適配器、中央空調(diào)系統(tǒng)、國際電視頻道、熨斗及熨衣板、睡枕：羽絨/羽毛、折疊床、保險箱、洗衣機及干衣機、 CD播放機廚房設(shè)施：洗碗機、微波爐 、冰箱、電飯鍋、備設(shè)精美桌椅、烤面包器、電烤爐、凈水系統(tǒng)商務(wù)設(shè)施：位于辦公

5、桌的電源插座、雙電壓電源插座、免提電話機、語音留言信箱、2條電話線、一臺傳真機、寬帶因特網(wǎng)接入開關(guān)SIEMENS；廚具GE；水槽FRANKE 室內(nèi)裝修采用國際知名品牌室內(nèi)裝修采用國際知名品牌 設(shè)施齊全，拎包即可入住設(shè)施齊全，拎包即可入住北京服務(wù)式公寓案例萬豪棕櫚泉行政公寓1、憑借突破市場水平的產(chǎn)品品質(zhì)以及“中央公園區(qū)”的區(qū)域價值，全面超越市場價格水平，實現(xiàn)北京經(jīng)典豪宅傳奇2、建筑設(shè)計出自名師，整個建筑將古典精神融入現(xiàn)代風(fēng)格，華貴而尊榮陳世民、雅科本建筑師事務(wù)所陳青松、新加坡DP公司。u整個建筑設(shè)計現(xiàn)代感強建筑設(shè)計現(xiàn)代感強，華貴而尊榮。u建筑外立面線條簡單、清晰、摩登建筑外立面線條簡單、清晰、摩

6、登。3、聘請著名設(shè)計公司，打造大規(guī)模震撼主題式園林（貝爾高林）4、以最高端內(nèi)部配套打造中國最頂級的私家會所 棕櫚泉國際俱樂部，彰顯身份感和尊貴感5、棕櫚泉生活廣場設(shè)計時尚而高檔，并引入精挑細選的高檔業(yè)態(tài)，營造一種“購物，是回家的開始”氛圍6、兩棟由萬豪管理的酒店式公寓是北京市場最高檔的酒店式服務(wù)公寓，提升了項目價值成功因素集超豪華五星級酒店、高級服務(wù)式公寓和商業(yè)裙房為一體的多功能綜集超豪華五星級酒店、高級服務(wù)式公寓和商業(yè)裙房為一體的多功能綜合物業(yè)。合物業(yè)。高約高約281281米，米，0606年以前為浦西第一高樓。年以前為浦西第一高樓。上海服務(wù)式公寓案例上海服務(wù)式公寓案例上海萬豪明天廣場上海萬豪

7、明天廣場總建總建筑面筑面積積1212萬平萬平方米方米地下車庫及設(shè)備層（地下1-3層）60F為行政書房。商業(yè)辦公用房（1-4層及裙房地下1層）JW萬豪酒店（5-6層）JW萬豪酒店（38-59層）萬豪行政公寓（7-36層）上海服務(wù)式公寓案例上海服務(wù)式公寓案例上海萬豪明天廣場上海萬豪明天廣場戶型設(shè)計戶型設(shè)計酒店與公寓的戶型尋求差異化！酒店與公寓的戶型尋求差異化！單間客房套房總計萬豪酒店26837305萬豪行政公寓15240255備注酒店中，客房數(shù)量90% 公寓中，套房數(shù)量90% 上海服務(wù)式公寓案例上海服務(wù)式公寓案例上海萬豪明天廣場上海萬豪明天廣場客戶：酒店設(shè)計與國際接軌，針對海外市場和國際客人。客戶

8、：酒店設(shè)計與國際接軌，針對海外市場和國際客人。價格：公寓租金約為價格：公寓租金約為3737美元美元/ /月月/ /平方米。平方米。上海服務(wù)式公寓案例上海服務(wù)式公寓案例上海萬豪明天廣場上海萬豪明天廣場業(yè)主方承擔(dān)投資、還貸和其他財務(wù)風(fēng)險，享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)、決策權(quán);美國萬豪國際集團作為管理方，履行其經(jīng)營管理職責(zé)并確保其公司的聲譽及相應(yīng)經(jīng)濟利益，享有充分的營運權(quán)、管理權(quán)。物業(yè)管理物業(yè)管理上海服務(wù)式公寓案例上海服務(wù)式公寓案例上海萬豪明天廣場上海萬豪明天廣場概述概述 港匯廣場包括港匯廣場購物中心、港匯中心寫字樓及港匯廣場服務(wù)式公寓三個高檔商業(yè)物業(yè)項目。其獨特的造型成為上海市的一個地標性建筑。 總面積40

9、萬平方米 建筑高225米（51層） 地下停車位：近1,400個戶型的梯度化、配套的完善性戶型的梯度化、配套的完善性上海服務(wù)式公寓案例上海服務(wù)式公寓案例港匯廣場港匯廣場區(qū)位條件區(qū)位條件 位于徐家匯商業(yè)中心，地處華山路、虹橋路等多條交通主干道及地鐵的交匯處。 驅(qū)車20分鐘可至虹橋國際機場、50分鐘可達浦東國際機場，5分鐘車程至延安路或內(nèi)環(huán)線高架。 時尚的百貨購物中心、餐廳及娛樂設(shè)施等近在咫尺。 上海服務(wù)式公寓案例上海服務(wù)式公寓案例港匯廣場港匯廣場 包括港匯花園一座（RT1）、二座（RT2）及港匯服務(wù)式公寓（SA）三棟建筑。 總建筑面積達8.5萬平方米，擁有635套單元可供出租。 其中港匯花園一座、

10、二座共別設(shè)有526套單元，港匯服務(wù)式公寓設(shè)有99套單元。 規(guī)模規(guī)模上海服務(wù)式公寓案例上海服務(wù)式公寓案例港匯廣場港匯廣場 港匯服務(wù)式公寓的房型設(shè)計有1房1廳、1房2廳、2房2廳、3房2廳，面積由50平方米至156平方米可供選擇，房型的面積分布如下： 1房1廳：50平方米1房2廳：70-90平方米2房2廳：120-150平方米3房2廳：120-156平方米 戶型戶型上海服務(wù)式公寓案例上海服務(wù)式公寓案例港匯廣場港匯廣場 1房1廳：50平方米戶型戶型上海服務(wù)式公寓案例上海服務(wù)式公寓案例港匯廣場港匯廣場 2房2廳：120-150平方米戶型戶型上海服務(wù)式公寓案例上海服務(wù)式公寓案例港匯廣場港匯廣場 3房2廳

11、：120-156平方米 戶型戶型上海服務(wù)式公寓案例上海服務(wù)式公寓案例港匯廣場港匯廣場 客廳、廚房寬敞明亮，室內(nèi)格局方正，部分單元配有超大臥室及榻榻米。房型的面積分布如下： 1房2廳：89-130平方米 2房2廳：108-127平方米 140-148平方米 3房2廳：140-148平方米 港匯花園戶型港匯花園戶型上海服務(wù)式公寓案例上海服務(wù)式公寓案例港匯廣場港匯廣場 高檔裝修、全配置。 客廳、臥室配置有家具、沙發(fā)、約克空調(diào)、液晶電視機、DVD、音響、保險箱等設(shè)施； 廚房配置有意大利名牌電冰箱、電熱灶、微波爐、洗衣機（有烘干功能）及高檔廚房用具等設(shè)施。 衛(wèi)生間配置有全套衛(wèi)生用品，寬大的露臺配置戶外桌

12、椅裝修標準裝修標準上海服務(wù)式公寓案例上海服務(wù)式公寓案例港匯廣場港匯廣場 公寓的豪華私家會所位于港匯服務(wù)式公寓內(nèi)七層，室內(nèi)面積達4000平方米及超大屋頂活動場所。 室內(nèi)設(shè)施包括：健身中心（健身房、體操房、桑拿房等） 模擬高爾夫練習(xí)室 棋牌室 桌球室 視聽室 電腦游戲室 閱覽室 工藝教室 多功能廳 紅酒雪茄房 酒吧 商務(wù)中心 兒童游戲室配套配套室外設(shè)施包括：屋頂游泳池 網(wǎng)球場及花園上海服務(wù)式公寓案例上海服務(wù)式公寓案例港匯廣場港匯廣場公寓。IN西安區(qū)域檔次主要目標客戶曲江板塊高檔以別墅、低密度物業(yè)為主私營企業(yè)主高級管理人員高級公務(wù)員高新中高檔高層和小高層洋房為主高新產(chǎn)業(yè)技術(shù)、管理人員私營企業(yè)主公務(wù)員

13、城內(nèi)中高檔、酒店式公寓外企和大企業(yè)高級員工、投資客和機構(gòu)南郊中檔至中高檔小高層和高層研究所技術(shù)人員、教師私營企業(yè)主東郊中檔以普通小高層洋房個體批發(fā)經(jīng)營戶區(qū)域廠礦企業(yè)(紡織)管理人員西郊中檔以普通高層洋房軍工企業(yè)高級技術(shù)及管理人員高教教師航空企業(yè)員工北郊中檔至中低檔以普通小高層洋房公務(wù)員企業(yè)技術(shù)人員及管理人員北郊西郊高新東郊城內(nèi)南郊西安目前的房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成以南郊強勢的價值標桿區(qū)，各區(qū)域價值屬性對在售代表樓盤有著非常大的強勢限制性，西安目前的房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成以南郊強勢的價值標桿區(qū)，各區(qū)域價值屬性對在售代表樓盤有著非常大的強勢限制性，但公寓仍然以高新、城南及其輻射帶內(nèi)供應(yīng)集中。但公寓仍然以高新

14、、城南及其輻射帶內(nèi)供應(yīng)集中。公寓市場六大板塊解析項目名稱項目位置面積區(qū)間交房標準入住時間價格（元/）物業(yè)費綠化率長安公館 城南區(qū)環(huán)城南路西段14號（城堡酒店西側(cè)）3070精裝開盤時間：2010年9月19日入住時間:2011年12月31日170004元/平米/月15%中貿(mào)廣場城南碑林區(qū)南稍門西側(cè)（長安路與友誼路交匯處）35-71精裝開盤時間: 2010年11月入住時間: 2012年121200025%宏信國際花園城南南門廣場東100米（南門廣場以東）38.34-80.98精裝開盤時間:2010年8月31日，入住時間:2011年12月31日110001.5元/平米/月30%小寨金莎城南雁塔區(qū)長安中

15、路65號（小寨工人文化宮原址）36-131毛坯開盤時間:2011年5月1日，入住時間:2013年5月1200010%御筆華府城南吉祥誠信商業(yè)區(qū)C區(qū)中段 30-106毛坯開盤時間:2011年3月30日，入住時間:2013年10月80001.2元/平米/月35%城南區(qū)公寓項目列表小結(jié)：該區(qū)域公寓項目以30-70小戶型、精裝交房，均價12000元/，低綠化率為主。城內(nèi)典型公寓項目概況項目南門國際粉巷一號宏府嘉匯廣場陽光國際公寓陽光里和平公館占地8.16畝6畝20畝7畝14407.3 4800.00 住宅48000左右19000110000380001400013000商業(yè)3000左右50006000

16、0500020008800會所200左右1000戶數(shù)11722751061戶A座B座468戶321戶245容積率9987107.598.43.8規(guī)劃1棟（A座25層B座33層）3梯20戶1棟12層高層(3梯33戶）3棟A座13層B座15層C座18層1棟15層高層（3梯40戶）1棟12層高層（3梯28戶）1棟8層小高層（5梯48戶）城內(nèi)典型公寓項目概況項目名稱項目位置面積區(qū)間交房標準入住時間價格元/物業(yè)費元/月綠化率高新水晶城高新華潤萬家高新店南43-91毛坯開盤:2010-10-30入住:2013-0412000230%橡樹星座唐延路旺座對面30-62毛坯09年底開工11年竣工62001.23

17、0%紫薇.尚層太白路與丈八路交匯處開盤：2008-4入住：2010-49300粵漢國際西高新錦業(yè)路38號30-99毛坯開盤時間:2008年4月底，入住時間:2009年5月560030%唐灃國際廣場灃惠南路與科技路三路交匯處35-85毛坯開盤時間:2008年4月，入住時間:2009年上半年650035%城市皇冠高新四路中段開盤時間:2007年12月28日；入住時間：2009年3月31日6500高新區(qū)公寓項目列表小結(jié)：該區(qū)域公寓項目以30-70小戶型、毛坯交房，均價7600元/，高綠化率為主。項目名稱項目位置面積區(qū)域交房標準入住時間價格元/物業(yè)綠化率MAX未來 未央大道與鳳城五路交匯處34141毛

18、坯精裝開盤時間:2010年8月28日；入住時間:2012年8月8000-35%廣天國際公寓咸寧東路東段（恒大綠洲西側(cè)）單層面積75-80精裝開盤時間：2011年12月入住時間：2013年12月11000-35%Tiger國際公寓勞動南路轉(zhuǎn)盤西北角3597精裝開盤時間：2011年7月12000-龍湖MOCO國際紅廟坡十字西南角40-80精裝開盤時間：2011年9月4日入住時間：2013年11月1日6700-21%其他區(qū)公寓項目列表小結(jié)：其他區(qū)域以其地段、區(qū)位的不同價格亦有所不同，但產(chǎn)品仍以30-70小戶型為主。公寓戶型面積分布在30130之間，以3050的一室戶型為主，其次二房的面積在70-95

19、 居多。項目一居二居三居?xùn)|尚蜂鳥29-6074-9088-123卡斯摩小院29-5355-64錦業(yè)時代28-5034-69唐延公館36-5076高山流水和城47-6580-90110-130糖果house5268-74103財富中心二期48-80179尚品國際42-5497-105捷瑞新時代37-7674-107148-150戶型面積小結(jié)MAX未來總面積：約11.5畝；總建筑面積： 56000平方米；容積率：7.3；綠化率：35%；車位配比1：0.5；住宅總戶數(shù)：580戶建筑形態(tài)：項目以精裝修公寓、辦公、商業(yè)為一體的智控社區(qū)樓層狀況：2棟30層及5層商業(yè)組成地址：未央大道與鳳城五路交匯處銷售均

20、價：7300-7800元/平米（2000元精裝修）地鐵物業(yè)、周邊配套齊全，緊鄰世紀金花、沃爾瑪、西安中學(xué)等、交通便利，南鄰地鐵二號線；升值潛力，宜居、投資。智能化社區(qū)：節(jié)能凈水、隔熱降噪、富氧新風(fēng)、智能安防智能化社區(qū)西安公寓案例分析四大科技系統(tǒng)定義高端社區(qū)MAX未來戶型特點：落地飄窗設(shè)計、獨特的轉(zhuǎn)角式客廳以39-52平一房為絕對主力戶型戶型面積區(qū)間套數(shù)配比一房39-52 41071%二房94-101 16228%三房94-9781%MAX未來萊安逸境總面積：150000平方米；總建筑面積： 40000平方米；容積率3.6；綠化率：39%；車位配比1：0.4；住宅總戶數(shù)：1800戶建筑風(fēng)格：現(xiàn)代樓層狀況：6棟33層地址：高新區(qū)唐延路一號銷售均價：9500元/平米（2000元精裝修）精裝酒店式公寓、恒溫有氧泳池、健身會所、內(nèi)庭臺地水景園林景觀、下沉廣場、500米線性主題商業(yè)街、架空層泛會所，鋼琴鍵式的外立面設(shè)計；配套化社區(qū)交通核、公園核、豪宅核、都市核、事業(yè)核西安公寓案例分析項目自身風(fēng)格化配套功能架空層泛會所下沉式廣場500米線性主題商業(yè)街住宅區(qū)自動扶梯出入系統(tǒng)鋼琴鍵式里面設(shè)計萊安逸境戶型特點：景觀陽臺，落地飄窗、空中花園、雙層高露臺、270度轉(zhuǎn)角飄窗、面積贈送戶型面積區(qū)間套數(shù)配比一房31-50 67840%二房60-70 60-121 27644848%三房73-311 19512