CFC下半年宣傳推廣方案

1、CFC下半年宣傳推廣方案一、最近市況分析（一）國家九部委出臺新政1、切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)（1）制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃。要重點發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房。各級城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設(shè)規(guī)劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設(shè)目標(biāo)，并納入當(dāng)?shù)亍笆晃濉卑l(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。（2）明確新建住房結(jié)構(gòu)比例。 “十一五”時期，要重點發(fā)展普通商品住房。自2006 年 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90 平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。這

2、一規(guī)定為了切實解決普通購房者的自住需求， 會導(dǎo)致商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性變化， 中小戶型占主導(dǎo)，也會使得大面積套型奇貨可居。2、進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用（1）調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。 為進一步抑制投機和投資性購房需求， 從 2006 年 6 月 1 日起， 對購買住房 不足 5 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過 5 年（含 5 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過 5 年（含 5 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。（2）嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。 為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和

3、房源，對項目資本金比例達不到 35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)， 商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營原則，從嚴控制長期貸款或任何形式的滾動授信。對 空置年以上 的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。（3）有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費信貸政策。為抑制房價過快上漲，從 2006 年6 月 1 日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積 90 平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例 20% 的規(guī)定。（4）保證中低價位、 中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。 各級城市人民政府要編制年度用地計劃，科學(xué)確定房地

4、產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模。 要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的 70%；土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。 繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。（5）加大對閑置土地的處置力度。土地、規(guī)劃等有關(guān)部門要加強對房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1 年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2 年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對雖按照合同約定日期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3 或已投資

5、額不足1/4 ，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1 年的，按閑置土地處置。該項規(guī)定一方面針對炒房者，限制、抑制投資性買房，限制炒期房行為，對于以自住為目的，購買普通套型的買房者給予了政策性保護，使得房產(chǎn)市場有效需求得到滿足，保護樓市的健康發(fā)展；另一方面，限制了資金有限的小開發(fā)商依靠銀行信貸進行開發(fā)，對于開發(fā)市場洗牌，將起到一定催化作用。3、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度嚴格控制被動性住房需求。各地要按照國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知的要求，加強拆遷計劃管理，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求的過快增長。2006 年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在 2005 年的

6、水平以內(nèi)。 要量力而行， 嚴禁大拆大建， 在沒有落實拆遷安置房源和補償政策不到位的情況下，不得實施拆遷，不得損害群眾合法利益。避免由于拆遷過大引起購房剛性需求短期增大從而導(dǎo)致樓價快速增長的情況， 減少樓市泡沫，引導(dǎo)樓市健康發(fā)展。4、進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序（1）加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管。對已經(jīng)規(guī)劃許可仍未開工的項目，要重新進行規(guī)劃審查。對不符合規(guī)劃控制性要求，尤其是套型結(jié)構(gòu)超過規(guī)定的項目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、 施工許可證和商品房預(yù)售許可證。 對擅自改變設(shè)計、 變更項目、超出規(guī)定建設(shè)的住房要依法予以處理直至沒收。（2）切實整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。 房地產(chǎn)、工商行政主管部門要依法

7、查處合同欺詐等違法違規(guī)交易行為，對不符合條件擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止并依法予以處罰；對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟處罰，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負責(zé)人的責(zé)任。避免開發(fā)商炒樓花套現(xiàn)， 提高開發(fā)門檻， 規(guī)避不良開發(fā)行為， 從而保護樓市良性發(fā)展。5、有步驟地解決低收入家庭的住房困難（1）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。 廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩(wěn)步擴大廉租住房制度覆蓋面。 尚未建立廉租住房制度的城市， 必須在 2006 年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設(shè)規(guī)模。要落實廉租住房資金籌措

8、渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè)，各級財政也要加大支持力度。 2006 年年底前，各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開工建設(shè)。（2）規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房。 各地要繼續(xù)抓好經(jīng)濟適用住房建設(shè)， 進一步完善經(jīng)濟適用住房制度，解決建設(shè)和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。嚴格執(zhí)行經(jīng)濟適用住房管理的各項政策，加大監(jiān)管力度，制止違規(guī)購買、謀取不正當(dāng)利益的行為。嚴格規(guī)范集資合作建房，制止部分單位利用職權(quán)以集資合作建房名義，變相進行住房實物福利分配的違規(guī)行為。（3）積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場。 引導(dǎo)居民通過換購、 租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、

9、中小套型住房供應(yīng)。政府希望通過一系列政策解決目前住房難的社會焦點問題，從去年的新政效果來看，新政之后樓市出現(xiàn)了短暫的冷清，價格回落， 很多人看到了希望的曙光，可是這些僅是曇花一現(xiàn)， 樓市經(jīng)歷短暫的沉寂之后又逐步回暖， 交易量上漲，價格回升，一切重歸周始。該條規(guī)定期望通過改變供應(yīng)結(jié)構(gòu)， 加大中、低價房供應(yīng)有效緩和買房難的矛盾，但地方政府舍得花多大氣力建設(shè)有待商榷。6、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度（1）建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度。 城市人民政府要抓緊開展住房狀況調(diào)查，全面掌握當(dāng)?shù)刈》靠偭?、結(jié)構(gòu)、居住條件、消費特征等信息，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明

10、度。要完善市場監(jiān)測分析工作機制，統(tǒng)計和房地產(chǎn)主管部門要定期公布市場供求和房價情況，全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息。（2）堅持正確的輿論導(dǎo)向。要加強對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的宣傳，客觀、公正報道房地產(chǎn)市場情況， 引導(dǎo)廣大群眾樹立正確的住房消費觀念。 對提供虛假信息、惡意炒作、誤導(dǎo)消費預(yù)期的行為，要嚴肅處理。該條規(guī)定是規(guī)避買賣過程中信息不對稱造成的暗箱操作，人為炒作、哄抬價格的行為。同時也對媒體對房價推波助瀾上了一道緊箍咒。（二）央行貸款加息中國人民銀行對貸款利率進行了上調(diào)，包括短期貸款和中長期貸款。貸款利率升高將直接抑止消費者的購房需求。此次央行只針對貸款做了調(diào)整，這對部分利用貸款融資購買房地產(chǎn)

11、的消費者而言，利率上升導(dǎo)致融資成本增加，在同等價格水平下需求就會下降。此舉將提高行業(yè)進入門檻。從商品房供給方面看，加息造成的資金成本提高對房地產(chǎn)行業(yè)的影響最為關(guān)鍵。因此利率的變動導(dǎo)致企業(yè)的財務(wù)成本增大，對企業(yè)資金成本和利潤影響比較大。財務(wù)成本增加，還可能增加開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)的困難，在招牌掛市場化出讓經(jīng)營性土地的趨勢下， 加息使得資金鏈出現(xiàn)問題的概率進一步增加。此外，還有可能迫使開發(fā)企業(yè)加快項目開發(fā)周轉(zhuǎn)期，有可能會減少盈利空間，降低價格，以規(guī)避項目建設(shè)、增加土地儲備的風(fēng)險。因此可以預(yù)測，貸款利率提高的另一結(jié)果，將會使那些以投機為目的，經(jīng)營不善的房地產(chǎn)企業(yè)感受到更大的經(jīng)營壓力，促成行業(yè)新一輪的結(jié)構(gòu)優(yōu)

12、化和調(diào)整，使行業(yè)集中度進一步提高。由于本次升息的幅度并不大，對房地產(chǎn)行業(yè)的實際影響要遠小于心理影響，具體影響有以下三個方面：一是增加房地產(chǎn)企業(yè)的利息負擔(dān)；二是增加購房支出從而抑制需求；三是對宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生負面影響，從而間接影響房地產(chǎn)行業(yè)。（三）新政對本項目的影響1、調(diào)整新建住房結(jié)構(gòu)比例，90 平米以下套型占70%，將會使得未來中小戶型銷售量大增，對本相目住宅部分產(chǎn)生一定的影響。2、調(diào)整營業(yè)稅，進一步抑制炒房行為，對于本項目吸引江浙一帶游資將會產(chǎn)生不利影響。本項目以后應(yīng)更多的強調(diào)長線投資潛力和回報。3、提高首付比例，對投資性買房者將產(chǎn)生一定影響。可采取由開發(fā)商在交房前墊付一部分首付款的策略。4、提

13、高貸款利率，將增加購房成本，對于自住和投資購房行為均會產(chǎn)生不利影響。在推廣過程中，對于自住者要強調(diào)租房成本和不買房損失的機會成本，對于投資者要加強投資回報的訴求。5、減少拆遷、增加經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)將減少樓市剛性需求，樓市回?zé)帷r格上揚將會受到抑制。樓市增長放緩、銷售也會變緩，必然也會影響個盤的銷售。二、 2006 年上半年南京商業(yè)和辦公用房銷售分析（一）商業(yè)用房類可售面積 (m2)認購面積 (m2)成交面積 (m2)均價/元全 市5638玄武13342白下12880秦淮13372建鄴11874鼓樓11900下關(guān)9024棲霞10249雨花臺12703江寧5697六合2232浦口5650溧水

14、07028高淳38971、由上表可知，江寧區(qū)的可售商業(yè)面積最多為 m2。江寧區(qū)開發(fā)較早，先期開發(fā)了大量住宅項目，隨著住宅相繼交付入住，對配套商業(yè)的需求逐步加強；江寧的進一步發(fā)展，火車南站建設(shè)、地鐵南延、政府規(guī)劃江寧將建設(shè)城市副中心等等政策利好，使得江寧商業(yè)投資潛力增強， 商業(yè)用房大量開發(fā)， 可售面積居于全市前列。2、認購面積最大的是六合區(qū)，為 m2，鼓樓區(qū)緊次為 m2。與近一兩年江北樓市熱，成交量大相呼應(yīng)的是江北投資熱， 六合商業(yè)用房認購居全市首位正是江北投資熱的反映。江北距離主城僅一江之隔，由于交通條件的限制，江北一直是被人遺忘的角落。隨著主城區(qū)及江寧、河西開發(fā)空間的逐漸萎縮，江北成了最后一

15、塊開發(fā)熱土，加之江北交通條件的大力改善，使江北具有很大的潛力空間，漸漸被投資者所看好。鼓樓區(qū)由于地段優(yōu)勢一直是商業(yè)地產(chǎn)投資首選， 認購量自在情理之中。3、成交面積最大的依然是六合區(qū) m2，緊隨其后的是江寧區(qū) m2。六合和江寧商業(yè)用房成交量領(lǐng)先反映了這兩個地區(qū)商業(yè)用房的投資熱，這兩個地區(qū)都為新區(qū)，價格相對低廉、交通條件都在逐步完善、隨著住宅的大量開發(fā)對配套商業(yè)的需求也逐步增加，也使得兩地的商業(yè)潛力巨大， 這些共同因素是投資者看好兩地的原因。從兩地商業(yè)用房成交量領(lǐng)先也可以看出南京樓市投資已沖破了以往“唯地段”的藩籬，正變得逐漸多元化。4、均價最高的區(qū)域為秦淮區(qū)￥ 13372 元/ 平米。本項目所屬

16、的白下區(qū)上半年平均房價為￥ 12880 元 / 平米。比較認購和成交面積， 項目所在區(qū)域也落后于其他區(qū)， 這可能與項目所在區(qū)域相對位于主城中心區(qū)，門面房少，群樓商業(yè)和賣場商業(yè)占主導(dǎo)有關(guān)。目前形勢下，門面房仍是商業(yè)投資主流。5、由以上分析可知，雖然高投資高產(chǎn)出，但價格仍然成了影響投資走向的一大因素。與傳統(tǒng)市中心黃金商鋪相比，郊區(qū)商業(yè)正受到投資者更多的關(guān)注。（二）辦公用房類可售面積 (m2)認購面積 (m2)成交面積 (m2)均價/ 元全市7888玄武10680白下10245秦淮07080建鄴5547鼓樓9863下關(guān)000棲霞6361雨花臺5036江寧07009六合000浦口000溧水000高淳0

17、0001、由上表可知，鼓樓區(qū)的辦公用房可售面積最大為184075 m2。與商業(yè)用房相比，辦公用房的價值決定因素中，地段依然是決定性的、權(quán)重最大的因子，從鼓樓、建鄴、玄武可售辦公用房面積居于前列說明開發(fā)商和買房者在對寫字樓的地段選擇上都傾向于城市中心或副中心區(qū)域。2、認購面積最大的依然是鼓樓區(qū)為m2，僅次之的是建鄴區(qū)和白下區(qū)分別為m2 和m2。3、成交量最大的是建鄴區(qū)m2，緊隨其后的是鼓樓區(qū)m2 和白下區(qū) m2。建鄴區(qū)版塊內(nèi)有奧體中心版塊，城市的副中心，相對主城中心寫字樓，奧體版塊辦公用房售價要低很多，這也是吸引眾多買房者使其成交量較大的原因之一。4、均價最高的區(qū)域為玄武區(qū)￥10680 元/ 平

18、米，次之是白下 10245 元/ 平米，鼓樓區(qū)為 9863 元 / 平米，建鄴區(qū)為 5547 元/ 平米。建鄴區(qū)奧體版塊占很大比重，奧體是新區(qū)，價格自然較低，這也整體拉低了建鄴區(qū)的平均售價。玄武、白下均價較鼓樓高，與這兩個地區(qū)集中了眾多高品質(zhì)寫字樓有關(guān)，如玄武區(qū)的置地廣場、白下區(qū)的 CFC。5、由以上分析可知，與商業(yè)用房相比，寫字樓的買房者和開發(fā)商依然看好傳統(tǒng)的“城市中心區(qū)域” 。而郊區(qū)仍然不適合辦公用房，城區(qū)上班的主流模式短期內(nèi)不會改變。從江寧、浦口、六合認購和成交面積極少，甚至為零也可略見端倪。三、 CFC成交客戶分析（共涉及成交客戶資料398 位，其中辦公項目139 位，住宅項目 259

19、 位）（一）辦公項目1、年齡段年齡范圍30 以下31-40歲41-50 歲51 歲以上無登記總計數(shù)量236728813139所占百分%100%比寫字樓購買客戶中， 31-50 歲之間的中青年人士占絕對多數(shù)，他們對于本項目塑造的藝術(shù)、時尚的樓盤形象更容易接受。2、教育程度教育程度中學(xué)大專本科留學(xué)歸來碩士或以上無登記總計數(shù)量724854145139所占百分5%100%比客戶文化層次較高普遍具有大專以上學(xué)歷，因此在推廣方面可繼續(xù)加強文化和概念的包裝。3、職位職位普通職員中層管理人員高層管理人員私營企業(yè)老板其他總計數(shù)量82136659139所占百100%分比從職業(yè)構(gòu)成來看，私企老板的數(shù)量占優(yōu)，達%。同

20、時中、高層管理人員也占到了 41，這主要是因為這部分人群的事業(yè)角色大都比較重要， 事業(yè)比較成功， 因此收入也較高，具有一定的經(jīng)濟投資實力。4、家庭年均收入年均收6 萬以6-10萬10-20 萬20-3030-5050 萬以上無登總計入下萬萬記數(shù)量0828479425139所占百0100%分比5、興趣愛好（注：由于很多客戶有兩種以上的興趣愛好，因此計算總量較客戶總?cè)藬?shù)有所增加）興趣愛好旅游閱讀上網(wǎng)體育運動音樂舞蹈總計數(shù)量87443122184所占百分比%100%重視客戶的興趣愛好，可以針對性地組織SP活動。6、信息獲知途徑獲知途徑親友介紹路過戶外廣告報紙電視無登記總計數(shù)量703810107413

21、9所占百分比5100%附：“報紙”類中各種報紙所占比例分布情況報紙類別金陵晚現(xiàn)代快報南京晨揚子晚南京日報報報報所占比例3060550從認知途徑來看，親友介紹所占比重最大，報紙和戶外效果差強人意，但戶外作為形象展示的有效窗口，應(yīng)進一步加強，而報紙廣告投放則應(yīng)相對減弱。7、從事行業(yè)從事行業(yè)數(shù)量所占總數(shù)百分比貿(mào)易58%金融13%IT13%廣告13政府機關(guān)4印務(wù)2%藝術(shù)1%文化教育1%電力1%房地產(chǎn)9%其它24合計139100%客戶所從事的行業(yè)以貿(mào)易為主，占到了，本項目地處大行宮CBD地帶，周邊商業(yè)配套建設(shè)比較發(fā)達，地段優(yōu)勢明顯，正好符合了該行業(yè)的辦公選址要求。在今后的營銷工作中可加強相關(guān)行業(yè)大企業(yè)、

22、大客戶的推廣工作，以更好的促進項目的銷售進程。8、置業(yè)目的置業(yè)目的自住投資自住兼投資總計數(shù)量92425139所占百分66%30%4%100%比自用客戶比例較高，達66%，應(yīng)進一步挖掘投資客戶。9、付款方式付款方式一次性貸款總計數(shù)量4495139所占百分比32%68%100%一次性付款客戶較多，購買寫字樓的客戶大多擁有雄厚的經(jīng)濟實力。按揭客戶仍占多數(shù)，應(yīng)注意規(guī)避新鄭對按揭買方客戶的影響。（二）住宅項目1、年齡段30 以下31-40未登年齡范圍41-50 歲 51 歲以上總計歲記數(shù)量60107581915259所占總數(shù)百分%比和寫字樓一樣，住宅客戶年齡依然以中、青年為主。2、教育程度中學(xué) /中碩士

23、或以留學(xué)歸無登教育程度專大專本科上來記總計數(shù)量11601473065259所占總數(shù)百分%100%比住宅客戶的受教育程度同樣較高。在推廣上可以更有針對性。3、職位職位私營企業(yè)中層管理高層管普通職學(xué)生其它未登總計老板人員理人員員記數(shù)量7172494021510259所占總數(shù)百分%100%比住宅客戶所從事行業(yè)以私營業(yè)主和企事業(yè)單位中高層管理者為主。4、家庭平均收入年均收6 萬元以下6-10 萬10-2020-3030-5050 萬以上無登總計入萬萬萬記數(shù)量439618421428259所占總數(shù)百分%100%比5、興趣愛好（注：由于很多客戶有兩種以上的興趣愛好，因此計算總量較客戶總?cè)藬?shù)有所增加）興趣愛

24、好旅游閱讀上體育運音樂舞蹈其他無登總計網(wǎng)動記數(shù)量12981644728331所占總數(shù)百分%100%比本項目的客戶由于文化層次因素，大多喜歡休閑類活動。6、信息獲知途徑獲知途徑親友介紹路過報紙媒體廣戶外大網(wǎng)絡(luò)未登總計告牌記數(shù)量138781661047259所占總數(shù)百%100%分比附：“報紙”類中各種報紙所占比例分布情況報紙類別金陵晚現(xiàn)代快報南京晨揚子晚南京日報報報報所占比例3060550對于住宅類客戶，親友介紹和路過同樣是主要的認知途徑。對于住宅客戶，報紙的廣告效果要好于戶外媒體。7、從事行業(yè)從事行業(yè)數(shù)量所占總數(shù)百分比貿(mào)易106%金融15%IT11%廣告設(shè)計12%房地產(chǎn)建筑14%醫(yī)療衛(wèi)生13%文

25、化教育18%法律2%政府機關(guān)18%通訊6%國營企事業(yè)單5%位工程、設(shè)備2%其它31%未登記6%總計259100%長發(fā)中心住宅項目的客戶行業(yè)類別與辦公項目相比范圍要更加的廣泛， 除了貿(mào)易行業(yè)依然占據(jù)著主導(dǎo)地位，占外，其他各種行業(yè)都占據(jù)了一定的比例。這主要是因為購買住宅的客戶不同于辦公客戶，類別比較多樣，社會地位比較繁雜。8、置業(yè)目的置業(yè)目的自住投資自住兼投資無登記總計數(shù)量19055122259所占百分%100%比自住的客戶占了相當(dāng)多數(shù)，本項目地理位置極佳，但戶型以中小面積為主，居住舒適度未必較高， 可以預(yù)見未來入住后房屋出租所帶來的豐厚回報可能會使眾多客戶選擇出租而非自住。9、付款方式付款方式一

26、次性貸款總計數(shù)量49210259所占百分比%100%住宅客戶一次性付款比例明顯比寫字樓客戶少，按揭客戶可考慮采取適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠促銷。四、行銷推廣策略從前期推廣看，由于本項目屬高端物業(yè)，大眾媒體的直接促銷效果較弱，只能作為建立形象、保持媒體暴光度的一個窗口。下一階段行銷以分眾傳媒、行業(yè)雜志為主，大眾傳媒為輔，在保持公眾關(guān)注度的情況下，通過對老客戶的深度挖掘來帶動銷售。（一）減少在公共媒體上的廣告投放量（二）加大戶外媒體點的謀局（三）開展客戶連誼活動（四）選擇優(yōu)質(zhì)地區(qū)（如龍江）人流集中處展開雙休公關(guān)活動五、媒體組合策略（一）報紙1、減少報廣投放量2、報廣集中節(jié)假日投放報廣投放依據(jù)時間節(jié)點，下半年選擇中

27、秋、國慶、元旦等節(jié)假日集中投放。（二）戶外1、在北京西路或草場門大街進出龍江路口布置道旗或大牌2、在北京東路（市政府）附近設(shè)置大牌3、中山路大牌繼續(xù)投放 ( 該處重點投放 )（三）公交廣告選擇 5 路、 35 路橫貫?zāi)暇〇|西、南北的線路投放公交廣告。公交廣告作為流動的大牌，有利于本項目擴大知名度和關(guān)注率。（四）樓體本項目位置很好，位于南京東西交通主軸線上，樓體本身就是一個很好的廣告載體。建議設(shè)置樓體廣告，形式如下：1、布幔：成本較低，信息量大，可常換常新，品質(zhì)感稍缺。2、霓虹燈：品質(zhì)感好，夜晚效果更明顯，但成本較高，信息量少。（五）銀行信用卡對帳單7、8 月份作為主要的分眾渠道推廣，在原有“中

28、國銀行”的基礎(chǔ)上適度擴展與其他銀行合作。（六）行業(yè)雜志1、航空雜志銀燕，8 月份開始， 9、 10 月份商務(wù)、旅游高峰期集中投放2、 MAP，繼續(xù)投放3、 LIFE，繼續(xù)投放（七）業(yè)主通訊作為與業(yè)主聯(lián)系的紐帶，依然階段性郵寄。（八）論壇管理派專人管理“華僑路茶坊”CFC 業(yè)主論壇，解答業(yè)主疑問，引導(dǎo)業(yè)主輿論導(dǎo)向，維持與業(yè)主的“魚水”關(guān)系。六、推廣主題建議經(jīng)過前一段時間的推廣， CFC高端物業(yè)的形象已經(jīng)建立， 與藝術(shù)的關(guān)聯(lián)度也已傳遍業(yè)內(nèi)。結(jié)合今年新政和下半年樓市預(yù)測，建議下半年CFC推廣主題如下：（一）關(guān)鍵詞“南京·稀缺的·獨一無二的·標(biāo)桿性·至尊物業(yè)”（

29、二）主題1、南京城市名片每個城市都有標(biāo)志性建筑，如同這個城市的名片一樣為大眾所熟知，如：上海的金茂大廈，深圳的地王大廈，香港的中銀大廈，臺北的101 大樓。提到這些城市人們馬上會聯(lián)想到這些地方，這些建筑也成為當(dāng)?shù)刂髽I(yè)進駐的理想場地，租金自然在當(dāng)?shù)孛星懊?，具有極高的投資、形象和身份價值。那么南京的城市名片呢有人會說“金陵飯店” 、有人會說“金鷹” 、有人會說“商茂” ，這些都不能令人信服，幾年之后， CFC完工交付，作為南京的標(biāo)志性建筑也許就會有一個令人滿意的答案。2、南京樓市“和氏壁”稀缺性的地理位置，獨有的建筑立面，挑高的建筑空間這些使得 CFC成為稀有臻品，具有極高的保值、增值潛力，

30、如同“和氏壁”一樣，人人都以擁有為榮。3、辦公“奔騰”、生活“迅馳”優(yōu)越的地段優(yōu)勢，優(yōu)越的樓體形象，優(yōu)良的商業(yè)配套，優(yōu)秀的設(shè)計理念，優(yōu)質(zhì)的建筑工藝，優(yōu)美的辦公環(huán)境，這一切使得 CFC的兩棟寫字樓如同安裝了兩塊“奔騰”一樣，為客戶的辦公、經(jīng)商和成功提速，使客戶處處快人一籌，領(lǐng)先一步。同樣優(yōu)越的地段優(yōu)勢，優(yōu)越的建筑形象，優(yōu)良的商業(yè)配套，優(yōu)等的建筑挑高，優(yōu)質(zhì)的建筑工藝，優(yōu)美的居家環(huán)境，使得 CFC的兩棟住宅如同按上了兩塊“迅弛” ，使客戶的生活始終處于時尚、潮流的前沿，感受著舒適、閑暇的愜意。七、階段推廣計劃下半年推廣階段可分為三個階段淡季維持期（ 7-8 月份）、旺季旺銷期（ 9-10 月份）、銷

31、售持續(xù)期（ 11-12 月份）（一）淡季維持期（ 7-8 月份）主題階段目標(biāo)營銷推廣主題、時間備注手段主題以分眾傳媒為主，大牌8月初城市名片減少大眾傳媒投信用8月開始投放放，增加戶外媒體卡帳投放，進一步擴大單本項目的關(guān)注度，樓體7月份開始設(shè)計制作建立本項目“南京布幔城市名片”的高端形象。主動引導(dǎo)目標(biāo)客戶的置業(yè)心理，獲得目標(biāo)客戶群的普遍認同；并強化項目品牌形象，挖掘潛在客戶。（二）旺季旺銷期（ 9-10 月份）主題階段目標(biāo)主題集中宣傳，利用多樓市“和氏種途徑和渠道，將壁”項目的“稀缺性”優(yōu)勢向買房者強勢推廣。引導(dǎo)客戶潛在需求，通過銷售說辭，變潛在需求為有效需求。航空8 月份開始投放雜志業(yè)主7 月份開始設(shè)計制作通訊營銷推廣主題、時間備注手段報廣樓市“和氏壁”聯(lián)誼會的相關(guān)9 月中旬開始投放，組織工作。結(jié)合中秋、國慶公交“南京城市名片”9 月初開始投放信 用 選擇投遞卡帳單行業(yè)繼續(xù)投放雜志公關(guān)1、“中秋聯(lián)誼酒會”活動2、“風(fēng)水”沙龍（三）銷售持續(xù)期（ 11-12 月份）營銷推廣內(nèi)容、主題、媒主題階段目標(biāo)備注手段體、具體時間經(jīng)過前一階段的推廣，CFC 高端、稀缺的總體形象已建立，這一階段在對前期進行