TFHCHLC項(xiàng)目定位策劃流程

1、編號：TFH-CH-LC001流程手冊文件版本： A/1項(xiàng)目定位策劃流程北頂編制審核批準(zhǔn)日期日期日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人營銷管理部變更名稱、增加區(qū)域2009-5-15A/1 公司董事長職能、 部分變更區(qū)域公司總經(jīng)理職能項(xiàng)目定位策劃流程銷售中心(北頂項(xiàng)目部)工程技術(shù)部造價合約部財務(wù)管理部 其他部門領(lǐng)導(dǎo)層支持性文件客戶細(xì)分項(xiàng)目拓進(jìn)行市場調(diào)研展進(jìn)行客戶價值分析評估土地屬性評估土地需求進(jìn)行客戶需求和土地屬性匹配進(jìn)行競爭項(xiàng)得出客戶初步定位目調(diào)研進(jìn)行成本調(diào)段研階位定項(xiàng)目可行性研步究報告初品產(chǎn)Y概念設(shè)計階段提出項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)定位工具表：重慶市購房客戶細(xì)分特征市場綜合調(diào)研報告項(xiàng)目拓展流

2、程定位工具表：土地屬性評估定位工具表：土地屬性與目標(biāo)客戶匹配定位工具表：地塊控制指標(biāo)與目標(biāo)客戶匹配定位工具表：競品客戶產(chǎn)品對照定位工具表：目標(biāo)客戶定位進(jìn)行初步財務(wù)分析確定項(xiàng)目項(xiàng)目可行性研究報是否簽約告N概念設(shè)計管理流程進(jìn)行產(chǎn)品測參與測試參與試進(jìn)行產(chǎn)品需求價值進(jìn)行工程成排序本估算擬訂項(xiàng)目初步進(jìn)行項(xiàng)目收益篩選以及產(chǎn)品配比定位報告召開項(xiàng)目初步定位評審會確定項(xiàng)目定位報告參與參與擬訂項(xiàng)目定位報告確定項(xiàng)目定位報告段存檔備案項(xiàng)目備案項(xiàng)目定位報告定位報告階位定方案設(shè)入計管理深流程品產(chǎn)進(jìn)行全面成本估算及銷售毛利倒推估算定位工具表：產(chǎn)品需求價值因素結(jié)束流程成本測算表定位工具表：單一產(chǎn)品成本假設(shè)法、產(chǎn)品配比方案表、

3、產(chǎn)品定位表、產(chǎn)品解決方案清單表參與參與參與項(xiàng)目初步定位報告主管領(lǐng)導(dǎo)組織業(yè)務(wù)決策委員會進(jìn)行評審項(xiàng)目定位報告?zhèn)浒疙?xiàng)目備案項(xiàng)目定位報告定位報告1. 目標(biāo)：規(guī)范項(xiàng)目定位策劃管理過程，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品準(zhǔn)確定位。2. 適用范圍：適用于泰福恒北京頂秀置業(yè)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位策劃管理。3. 術(shù)語和定義：產(chǎn)品定位 ：指通過對市場和產(chǎn)品目標(biāo)客戶及其需求進(jìn)行分析，以確定項(xiàng)目發(fā)展主題及產(chǎn)品組合。4. 部門職責(zé)：3.1銷售中心 ( 北頂項(xiàng)目部 ) ：負(fù)責(zé)項(xiàng)目定位策劃流程相關(guān)各項(xiàng)工作主持進(jìn)行項(xiàng)目市場客戶細(xì)分進(jìn)行前期市場調(diào)研對客戶價值進(jìn)行分析主持進(jìn)行評估土地屬性和土地需求主持進(jìn)行客戶需求和土地屬性匹配，并得出產(chǎn)品定位初步結(jié)論主持產(chǎn)

4、品測試及產(chǎn)品需求價值排序編制項(xiàng)目初步定位報告和項(xiàng)目定位報告，并召開項(xiàng)目定位報告會3.2工程技術(shù)部：參與產(chǎn)品測試、產(chǎn)品需求價值排序、項(xiàng)目收益篩選、產(chǎn)品配比以及項(xiàng)目初步定位報告會，從專業(yè)角度提出意見和建議；3.3造價合約部：負(fù)責(zé)產(chǎn)品初步定位后的項(xiàng)目成本測算，參與項(xiàng)目收益篩選、產(chǎn)品配比和項(xiàng)目初步定位報告會，從專業(yè)角度提出意見和建議；3.4財務(wù)管理部：負(fù)責(zé)產(chǎn)品初步定位后的財務(wù)測算，參與項(xiàng)目收益篩選、產(chǎn)品配比和項(xiàng)目初步定位報告會，從專業(yè)角度提出意見和建議；3.5其他部門：參與項(xiàng)目初步定位報告會；3.6領(lǐng)導(dǎo)層：提出項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)、確定是否簽訂項(xiàng)目，參與產(chǎn)品定位報告會。5. 工作程序：活動步驟及說明負(fù)責(zé)部門輸

5、出活動步驟及說明負(fù)責(zé)部門輸出1.進(jìn)行客戶細(xì)1.1銷售中心 ( 北頂項(xiàng)目部 ) 負(fù)責(zé)實(shí)施客戶細(xì)分工作，銷售中心(北客戶細(xì)分結(jié)分得出項(xiàng)目購房客戶細(xì)分特征；頂項(xiàng)目部 )果2.提出項(xiàng)目戰(zhàn)2.1泰福恒領(lǐng)導(dǎo)層提出項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)，作為項(xiàng)目拓展項(xiàng)目戰(zhàn)略目公司領(lǐng)導(dǎo)層略目標(biāo)的基礎(chǔ)；標(biāo)土地屬性評估表3.1銷售中心 ( 北頂項(xiàng)目部 ) 負(fù)責(zé)主持評估土地屬性和土地屬性3. 評估土地屬土地需求，工程技術(shù)部參與；銷售中心(北與目標(biāo)客戶性和土地需3.2銷售中心 ( 北頂項(xiàng)目部 ) 負(fù)責(zé)主持客戶需求和土地頂項(xiàng)目部 )匹配表求屬性匹配工作；地塊控制指標(biāo)與目標(biāo)客戶匹配表4.1 銷售中心 ( 北頂項(xiàng)目部 ) 負(fù)責(zé)對競爭產(chǎn)品進(jìn)行市場競品

6、產(chǎn)品4.調(diào)研；銷售中心(北進(jìn)行產(chǎn)品初客戶對照表4.2 銷售中心 ( 北頂項(xiàng)目部 ) 根據(jù)客戶需求和土地屬性頂項(xiàng)目部 )步定位客戶定位匹配結(jié)果以及競爭產(chǎn)品調(diào)研結(jié)果，得出目標(biāo)客戶類表型；5.5.1造價合約部進(jìn)行成本測算；進(jìn)行項(xiàng)目初造價合約部初步財務(wù)指5.2 財務(wù)管理部根據(jù)銷售中心( 北頂項(xiàng)目部 ) 所做的客步財務(wù)分析財務(wù)管理部標(biāo)戶定位、價格預(yù)估和成本數(shù)據(jù)，進(jìn)行項(xiàng)目收益分析；6.1項(xiàng)目簽訂后，工程技術(shù)部負(fù)責(zé)主持概念設(shè)計，銷售中心 ( 北頂項(xiàng)目部 ) 根據(jù)概念設(shè)計方案 ，進(jìn)行6.進(jìn)行產(chǎn)品測產(chǎn)品測試， 并根據(jù)測試結(jié)果對產(chǎn)品需求價值進(jìn)行排銷售中心(北產(chǎn)品需求價試序，工程技術(shù)部參與；頂項(xiàng)目部 )值因素表8.

7、1工程技術(shù)部根據(jù)產(chǎn)品測試和價值排序的結(jié)果完善概念設(shè)計方案；9.1銷售中心 ( 北頂項(xiàng)目部 ) 按公司項(xiàng)目管理計劃，組產(chǎn)品解決方7.進(jìn)行產(chǎn)品定織工程技術(shù)部、財務(wù)管理部、造價合約部等相關(guān)部銷售中心(北案清單；位門人員進(jìn)行產(chǎn)品定位分析；頂項(xiàng)目部 )9.2造價合約部根據(jù)概念設(shè)計成果進(jìn)行工程類成本估活動步驟及說明負(fù)責(zé)部門輸出算；造價合約部依據(jù)工程類成本估算進(jìn)行全面成本項(xiàng)目初步估算及銷售毛利倒推估算，財務(wù)管理部參與；定位報告9.3 銷售中心 ( 北頂項(xiàng)目部 ) 進(jìn)行單一產(chǎn)品單位面積獲益能力篩選和產(chǎn)品匹配工作；9.4 銷售中心 ( 北頂項(xiàng)目部 ) 根據(jù)項(xiàng)目收益篩選以及產(chǎn)品配比結(jié)果和產(chǎn)品需求價值排序結(jié)果得出產(chǎn)

8、品解項(xiàng)目定位決方案清單，并在此基礎(chǔ)上擬訂項(xiàng)目初步定位報報告告；9.5 銷售中心 ( 北頂項(xiàng)目部 ) 組織召開項(xiàng)目定位評審會（具體步驟見項(xiàng)目定位管理指引）；9.6在定位報告通過后，銷售中心( 北頂項(xiàng)目部 ) 完成項(xiàng)目定位報告 ，銷售中心 ( 北頂項(xiàng)目部 ) 主管領(lǐng)導(dǎo)組織公司領(lǐng)導(dǎo)、 外部專家進(jìn)行評審 （具體步驟見 項(xiàng)目定位管理指引 ）；8. 項(xiàng)目初步10.1 銷售中心 ( 北頂項(xiàng)目部 ) 將項(xiàng)目初步定位報告銷售中心(北定位報告 和和項(xiàng)目定位報告存檔，并抄送工程技術(shù)部、造頂項(xiàng)目部 )報告?zhèn)浒疙?xiàng)目定位價合約部等部門。報告?zhèn)浒?. 權(quán)限與標(biāo)準(zhǔn)：事 項(xiàng)標(biāo) 準(zhǔn)責(zé)任部門協(xié)助部門區(qū)域公司總 部總 經(jīng) 理營銷總監(jiān)

9、主持 督導(dǎo)審 核 ；總會計師會審；工程技術(shù)主管副總 項(xiàng) 目財務(wù)管理部、品質(zhì)管理部主管 督導(dǎo) 審協(xié) 辦會 審 ；定 位 報銷售中心工程技術(shù)部、副總會審；核(業(yè)務(wù)開發(fā)配套主管副總產(chǎn)品定位告 編(北頂項(xiàng)目造價合約部、投資運(yùn)營部經(jīng)理 決策委協(xié) 辦會 審 ；寫 及 評部 )開發(fā)配套部、會 審 ；員 會 批區(qū)域公司總經(jīng)理 會審物業(yè)公司銷售中心總經(jīng)理 準(zhǔn))審 ；會 審 ；區(qū)域公司董事長督導(dǎo) 審 核營銷總監(jiān)主持 督導(dǎo)審 核 ；工程技術(shù)主管副總協(xié) 辦會 審 ；開發(fā)配套主管副總品質(zhì)管理部主管項(xiàng)目客戶銷售中心協(xié) 辦會 審 ；副總會審；細(xì)分成果(北頂項(xiàng)目投資運(yùn)營部會 審區(qū)域公司總經(jīng)理 審?fù)顿Y運(yùn)營部經(jīng)理及 評 審部 )核 ；會 審 ；區(qū)域公司董事長督導(dǎo)審核；區(qū)域公司辦公會批準(zhǔn)7. 主要文檔：文檔名稱編制部門主要內(nèi)容接收部門提交時限 / 頻率銷售中心( 北對項(xiàng)目進(jìn)行前期市場市場綜合調(diào)研報告公司領(lǐng)導(dǎo)層