建筑裝飾行業(yè)營(yíng)改增實(shí)務(wù)操作指南

1、建筑裝飾行業(yè)營(yíng)改增實(shí)務(wù)操作指南第一部分、建筑與房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增第一部分、建筑與房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增背景、影響、變化與應(yīng)對(duì)背景、影響、變化與應(yīng)對(duì)一、為什么國(guó)家要推進(jìn)建筑與房地產(chǎn)營(yíng)改增？1 1、實(shí)現(xiàn)了增值稅對(duì)貨物和服務(wù)的全覆蓋，基本消除了重復(fù)征稅，打通了增值稅抵扣鏈條，促進(jìn)了社會(huì)分工協(xié)作，有力地支持了服務(wù)業(yè)發(fā)展和制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)2 2、將不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍，比較完整地實(shí)現(xiàn)了規(guī)范的消費(fèi)型增值稅制度，有利于擴(kuò)大企業(yè)投資，增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活力備注：增值稅改革的發(fā)展歷程3 3、進(jìn)一步減輕企業(yè)稅負(fù)，是財(cái)稅領(lǐng)域打出“降成本”組合拳的重要一招，用短期財(cái)政收入的“減”換取持續(xù)發(fā)展勢(shì)能的“增”，為經(jīng)濟(jì)保持中高速增長(zhǎng)、邁向中高

2、端水平打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)4、創(chuàng)造了更加公平、中性的稅收環(huán)境，有效釋放市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的作用和活力，在推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、消費(fèi)升級(jí)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)和深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等方面將發(fā)揮重要的促進(jìn)作用5、系統(tǒng)性控制5、很好處理了房地產(chǎn)建筑企業(yè)異地項(xiàng)目納稅地點(diǎn)問(wèn)題4、建筑房地產(chǎn)金融生活服務(wù)業(yè)稅率及征收率確定3、房地產(chǎn)企業(yè)中的土地成本可以抵減銷售收入2、不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍1、全行業(yè)納入營(yíng)改增范圍，營(yíng)業(yè)稅將退出歷史舞臺(tái)二、建筑業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)二、建筑業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行營(yíng)行營(yíng)改增六大變化改增六大變化6、會(huì)計(jì)核算及納稅申報(bào)將發(fā)生重大變化三、建筑與房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增影響發(fā)票管理將成為企業(yè)重點(diǎn)管理問(wèn)題1涉稅條款將成為合同中必

3、備條款2企業(yè)組織架構(gòu)將發(fā)生重大變化3價(jià)內(nèi)稅改為價(jià)外稅將對(duì)企業(yè)所得稅產(chǎn)生影響4價(jià)內(nèi)稅改為價(jià)外稅將對(duì)土地增值稅產(chǎn)生影響5價(jià)內(nèi)稅改為價(jià)外稅使得企業(yè)財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)成果將發(fā)生變化6價(jià)內(nèi)稅改為價(jià)外稅將對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流產(chǎn)生影響7建筑業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理更加復(fù)雜8對(duì)各月納稅額進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制將成為企業(yè)常態(tài)工作9企業(yè)法定代表人的法律風(fēng)險(xiǎn)將增加10單個(gè)企業(yè)稅負(fù)增加或降低取決于自身管理水平11對(duì)會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)提出更高的要求121)與收入相關(guān)增值稅涉稅流程管控2)產(chǎn)品定價(jià)和供應(yīng)商管理3)老合同的修訂與完善4)加強(qiáng)增值稅發(fā)票管理，防范發(fā)票納稅風(fēng)險(xiǎn)四、營(yíng)改增后建筑房地產(chǎn)企業(yè)的八大四、營(yíng)改增后建筑房地產(chǎn)企業(yè)的八大應(yīng)對(duì)措施

4、應(yīng)對(duì)措施5)系統(tǒng)改造和信息化建設(shè)6)及時(shí)了解掌握最新政策動(dòng)態(tài)，與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)建立良好的溝通關(guān)系7)加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高其業(yè)務(wù)處理能力8)運(yùn)用正確的會(huì)計(jì)處理方法，防范會(huì)計(jì)核算變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)第二部分：建筑與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)第二部分：建筑與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅人企業(yè)納稅人一、納稅人一般規(guī)定一、納稅人一般規(guī)定（一）納稅人的一般規(guī)定（一）納稅人的一般規(guī)定在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本法繳納增值稅，不繳納營(yíng)業(yè)稅。這里需要關(guān)注的問(wèn)題是：個(gè)人銷售額超過(guò)一般納稅人標(biāo)準(zhǔn)是否可以認(rèn)定一般納稅人？個(gè)體工商戶銷售額超過(guò)一般納稅人標(biāo)準(zhǔn)是否一定認(rèn)定為一般納稅人？新成立的

5、公司是否一定等銷售額超過(guò)一般納稅人認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)了才能申請(qǐng)一般納稅？第一、掛靠承租方式經(jīng)營(yíng)的如何判定納稅人第二、為什么要?jiǎng)澐忠话慵{稅人與小規(guī)模納稅人？第三、哪些納稅人可以合并納稅？二、建筑與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有關(guān)納稅人實(shí)操問(wèn)題1、小型建筑企業(yè)裝飾公司是否可以成立個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)？2、新辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)什么時(shí)間辦理一般納稅人認(rèn)定好？3、工程掛靠方式未來(lái)會(huì)發(fā)生什么變化？第三部分：建筑與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)第三部分：建筑與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)稅范圍與稅率企業(yè)應(yīng)稅范圍與稅率一、建筑與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)稅范圍一、建筑與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)稅范圍（一）提供建筑勞務(wù)（一）提供建筑勞務(wù)工程服務(wù)，是指新建、改建各種建筑物、構(gòu)筑物的工程

6、作業(yè)，包括與建筑物相連的各種設(shè)備或者支柱、操作平臺(tái)的安裝或者裝設(shè)工程作業(yè)，以及各種窯爐和金屬結(jié)構(gòu)工程作業(yè)。工程服務(wù)工程服務(wù)1安裝服務(wù)，是指生產(chǎn)設(shè)備、動(dòng)力設(shè)備、起重設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、傳動(dòng)設(shè)備、醫(yī)療實(shí)驗(yàn)設(shè)備以及其他各種設(shè)備、設(shè)施的裝配、安置工程作業(yè)，包括與被安裝設(shè)備相連的工作臺(tái)、梯子、欄桿的裝設(shè)工程作業(yè)，以及被安裝設(shè)備的絕緣、防腐、保溫、油漆等工程作業(yè)。固定電話、有線電視、寬帶、水、電、燃?xì)?、暖氣等?jīng)營(yíng)者向用戶收取的安裝費(fèi)、初裝費(fèi)、開(kāi)戶費(fèi)、擴(kuò)容費(fèi)以及類似收費(fèi)，按照安裝服務(wù)繳納增值稅。安裝服務(wù)安裝服務(wù)2修繕?lè)?wù)，是指對(duì)建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行修補(bǔ)、加固、養(yǎng)護(hù)、改善，使之恢復(fù)原來(lái)的使用價(jià)值或者延長(zhǎng)其使用期限的

7、工程作業(yè)。修繕?lè)?wù)修繕?lè)?wù)3裝飾服務(wù)裝飾服務(wù)4裝飾服務(wù)，是指對(duì)建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行修飾裝修，使之美觀或者具有特定用途的工程作業(yè)。其他建筑服務(wù)，是指上列工程作業(yè)之外的各種工程作業(yè)服務(wù)，如鉆井（打井）、拆除建筑物或者構(gòu)筑物、平整土地、園林綠化、疏浚（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭腳手架、爆破、礦山穿孔、表面附著物（包括巖層、土層、沙層等）剝離和清理等工程作業(yè)。其他建筑服務(wù)其他建筑服務(wù)5（二）銷售不動(dòng)產(chǎn)（二）銷售不動(dòng)產(chǎn)銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)或者移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。建筑物，包括住宅、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進(jìn)

8、行其他活動(dòng)的建造物。構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。（三）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（三）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（四）不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)（四）不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)1、土地使用權(quán)出租 屬于不動(dòng)產(chǎn)租賃 11%2、建筑物廣告位租賃 屬于不動(dòng)產(chǎn)租賃 11%3、車輛停放服務(wù)、過(guò)路費(fèi)、過(guò)橋費(fèi) 屬于不動(dòng)產(chǎn)租賃 11%轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)當(dāng)中的土地使用權(quán)按照11%繳納增值稅。 試點(diǎn)納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不

9、同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，按照以下方法適用稅率或者征收率：1.兼有不同稅率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，從高適用稅率。2.兼有不同征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，從高適用征收率。3.兼有不同稅率和征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，從高適用稅率。（五）兼營(yíng)問(wèn)題（五）兼營(yíng)問(wèn)題二、視同銷售三種情況（一）單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無(wú)償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。（二）單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。

10、（三）財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。討論：關(guān)聯(lián)方無(wú)償借款是否視同銷售？討論：關(guān)聯(lián)方無(wú)償借款是否視同銷售？三、建筑與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)稅范圍的實(shí)操問(wèn)題1 .出讓土地使用權(quán)2.轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否征收增值稅3.免費(fèi)停車位是否視同銷售4.資產(chǎn)重組涉及土地使用 不動(dòng)產(chǎn)是否征收增值稅5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“買一贈(zèng)一”是否繳納增值稅6.不動(dòng)產(chǎn)出資四、建筑與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅率與征收率（一）稅率問(wèn)題（一）稅率問(wèn)題（二）征收率兩種情形（二）征收率兩種情形第一、小規(guī)模納稅人適用簡(jiǎn)易征稅辦法，增值稅征收率為3%，但涉及不動(dòng)產(chǎn)銷售與租賃的征收率為5%1、建筑服務(wù) 11%2、銷售不動(dòng)產(chǎn) 11%3、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 11%4、不動(dòng)

11、產(chǎn)租賃、土地使用權(quán)租賃 11% 第二、一般納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法征收率建筑服務(wù)3% 涉及不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與租賃的征收率都是5%（三）預(yù)征率（三）預(yù)征率原則：第一種情況預(yù)征率通常運(yùn)用于一般納稅人采用一般計(jì)稅方法的且服務(wù)發(fā)生地或者不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不一致的時(shí)候采用預(yù)征率。第二種情況房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體規(guī)定：具體規(guī)定：1、一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地

12、預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。2、一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。3、一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照3的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。4、一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含自建），適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。上述納

13、稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。6、一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在

14、地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。第四部分：建筑與房地產(chǎn)企業(yè)第四部分：建筑與房地產(chǎn)企業(yè)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法簡(jiǎn)易計(jì)稅方法一、適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法一般規(guī)定一、適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法一般規(guī)定1、小規(guī)模納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法 應(yīng)納稅款=銷售額征收率2、一般納稅人發(fā)生特定應(yīng)稅行為可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月不得變征。應(yīng)納稅額=銷售額征收率這里需要特別強(qiáng)調(diào)的是：第一：適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的納稅人，都不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額第二：含稅銷售額要換算不含稅銷售額第三：納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，發(fā)生銷售折讓、中止、或者退回，而退還給購(gòu)買方的銷售額，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期的銷售額中扣減二、有關(guān)銷售額一般規(guī)定二

15、、有關(guān)銷售額一般規(guī)定銷售額是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)。第一：價(jià)外費(fèi)用例外的兩種情形（一）代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。（二）以委托方名義開(kāi)具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。第二：外幣結(jié)算銷售額折算第三：兼營(yíng)不同稅率征收率的銷售額的確認(rèn)第四：混合銷售銷售額確認(rèn)第五：兼營(yíng)免稅、減稅項(xiàng)目銷售額的確認(rèn)第六：折扣折讓銷售額確認(rèn)實(shí)操問(wèn)題：1、關(guān)于建筑施工企業(yè)的銷售額的特殊規(guī)定？ 可以減掉付給分包款后的余額為銷售額2、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售額的特殊規(guī)定？ 房地產(chǎn)一般納稅人銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除受讓

16、全部土地價(jià)款后的余額為銷售額值得探討的是，土地的價(jià)款都包括什么？如何扣除？在什么時(shí)點(diǎn)扣除？3、在實(shí)務(wù)中如何理解混合銷售？實(shí)操問(wèn)題：例如：電梯廠家在銷售電梯的同時(shí)提供了安裝勞務(wù)三、建筑與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法情形（一）建筑業(yè)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的情形（一）建筑業(yè)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的情形1、一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。以清包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購(gòu)建筑工程所需的材料或只采購(gòu)輔助材料，并收取人工費(fèi)、管理費(fèi)或者其他費(fèi)用的建筑服務(wù)。2、一般納稅人為甲供工程提供建筑服務(wù)一般納稅人為

17、甲供工程提供建筑服務(wù)一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動(dòng)力由工程發(fā)包方自行采購(gòu)的建筑工程。3、一般納稅人為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)，可以選一般納稅人為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用擇適用一般納稅人為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)建筑工程老項(xiàng)目，是指：（1）建筑工程施工許可證注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目；（2）未取得建筑工程施工許可證的，建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。4、一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅

18、方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。5、試點(diǎn)納稅人中的小規(guī)模納稅人（以下稱小規(guī)模納稅人）跨縣（市）提供建筑服務(wù)，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。實(shí)操問(wèn)題：實(shí)操問(wèn)題：1、如何看待建筑施工企業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新老項(xiàng)目的劃分標(biāo)準(zhǔn)？2、建筑企業(yè)老項(xiàng)目的三種情形及其計(jì)稅方法的選擇？ 第一種情形：是營(yíng)改

19、增之前(2016年4月30日之前)，已經(jīng)完工的施工項(xiàng)目，且已與業(yè)主進(jìn)行了工程結(jié)算，但業(yè)主拖欠工程款，營(yíng)改增后才支付施工企業(yè)工程款的老項(xiàng)目；第二種情形：是營(yíng)改增之前(2016年4月30日之前)，已經(jīng)完工的施工項(xiàng)目，但沒(méi)有進(jìn)行工程決算，營(yíng)改增以后才進(jìn)行工程結(jié)算的老項(xiàng)目；第三種情形：是營(yíng)改增之前未完工的施工項(xiàng)目，營(yíng)改增后繼續(xù)施工的老項(xiàng)目。以上三類老項(xiàng)目增值稅計(jì)稅方法的選擇如下。以上三類老項(xiàng)目增值稅計(jì)稅方法的選擇如下：營(yíng)改增之前(2016年4月30日之前)，已經(jīng)完工的施工項(xiàng)目，且已與業(yè)主進(jìn)行了工程結(jié)算，但業(yè)主拖欠工程款，營(yíng)改增后才支付施工企業(yè)工程款的老項(xiàng)目，分以下兩種情況來(lái)處理：一是如果工程結(jié)算報(bào)告書(shū)

20、中未注明業(yè)主未來(lái)支付拖欠工程款的時(shí)間，則營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)時(shí)間為工程決算書(shū)上簽訂的時(shí)間。因此，在2016年4月30日之前，按照3%稅率在工程勞務(wù)所在地繳納營(yíng)業(yè)稅，向業(yè)主開(kāi)具建筑業(yè)的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票。二是如果工程結(jié)算書(shū)注明了業(yè)主未來(lái)支付拖欠工程款的時(shí)間，則營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)時(shí)間為工程結(jié)算書(shū)中注明的時(shí)間。因此，在2016年5月1日后，建筑企業(yè)一定選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，應(yīng)按照3%的征收率，依照“銷售額/（1+3%）3%”計(jì)算繳納增值稅，向業(yè)主開(kāi)具增值稅普通發(fā)票。由于“收到業(yè)主支付的工程款/（1+3%）3%收到業(yè)主支付的工程款3%”，因此，從節(jié)省稅收的角度

21、考慮，建議營(yíng)改增前已經(jīng)完工且進(jìn)行工程決算，但業(yè)主拖欠工程款的老項(xiàng)目在2016年5月1日后進(jìn)行開(kāi)票。1、第一種情形老項(xiàng)目增值稅計(jì)稅方法的選擇及涉稅處理2、第二種情形老項(xiàng)目增值稅計(jì)稅方法的選擇及涉稅處理 營(yíng)改增之前(2016年4月30日之前)，已經(jīng)完工的施工項(xiàng)目，但沒(méi)有進(jìn)行工程決算，營(yíng)改增以后才進(jìn)行工程結(jié)算的老項(xiàng)目，一定選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，根據(jù)財(cái)稅201636號(hào)）附件2：營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定第一條第（二）項(xiàng)第9款的規(guī)定，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，應(yīng)按照3%的征收率，依照“銷售額/（1+3%）3%”計(jì)算繳納增值稅，向業(yè)主開(kāi)具增值稅普通發(fā)票。3、第三種

22、情形老項(xiàng)目增值稅計(jì)稅方法的選擇及涉稅處理營(yíng)改增之前未完工的施工項(xiàng)目，營(yíng)改增后繼續(xù)施工的老項(xiàng)目增值稅計(jì)稅方法的選擇應(yīng)分兩重情況：一是如果未完工項(xiàng)目在整個(gè)項(xiàng)目中所占的比重較大，有大量的成本發(fā)票可以抵扣增值稅，則選擇增值稅一般計(jì)稅方法，按照11%的稅率計(jì)算增值稅；二是如果未完工項(xiàng)目在整個(gè)項(xiàng)目中所占的比重較小，已經(jīng)發(fā)生大量的成本發(fā)票是增值稅普通發(fā)票，沒(méi)有多少增值稅進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣，則選擇增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，應(yīng)按照3%的征收率，依照“銷售額/（1+3%）3%”計(jì)算繳納增值稅，向業(yè)主開(kāi)具增值稅普通發(fā)票。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適用簡(jiǎn)易計(jì)（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

23、企業(yè)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的情形稅方法的情形房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中一般納稅人，銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的老項(xiàng)目是指建筑工程施工許可證注明的合同開(kāi)工日期，在2016年4月30日之前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中小規(guī)模納稅人，銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計(jì)稅。第一種情形：第一種情形：第二種情形：第二種情形：特別強(qiáng)調(diào)：如何判定老項(xiàng)目？老項(xiàng)目按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法一定合適嗎？特別強(qiáng)調(diào)：如何判定老項(xiàng)目？老項(xiàng)目按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法一定合適嗎？（三）銷售不動(dòng)產(chǎn)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的情形（三）銷售不動(dòng)產(chǎn)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的情形1、一般納稅人銷售其2016年4月30

24、日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。第一種情形：第一種情形：需要明確的是：這次調(diào)整僅是把營(yíng)業(yè)稅的政策搬到了增值稅上面來(lái)，只是換了征收率；原來(lái)的文件是財(cái)稅2003年16號(hào)文件 一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)

25、所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。 小規(guī)模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)體工商戶銷售購(gòu)買的住房和其他個(gè)人銷售不動(dòng)產(chǎn)），應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。第二種情形：第二種情形：第三種情形：第三種情形： 小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。 個(gè)體工商戶銷售購(gòu)買的住

26、房，應(yīng)按照附件3營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定第五條的規(guī)定征免增值稅。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。第四種情形：第四種情形：第五種情形：第五種情形： 個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2

27、年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。辦理免稅的具體程序、購(gòu)買房屋的時(shí)間、開(kāi)具發(fā)票、非購(gòu)買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知（國(guó)辦發(fā)200526號(hào)）、國(guó)家稅務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知（國(guó)稅發(fā)200589號(hào)）和國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2005172號(hào)）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 其他個(gè)人銷售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含其購(gòu)買的住房），應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，

28、按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。第六種情形：第六種情形：（四）不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法情形（四）不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法情形第一種情形：一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。第二種情形：小規(guī)模納稅人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)人出租住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后

29、，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。第三種情形：其他個(gè)人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。第四種情形：個(gè)人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。第五部分：建筑與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)第五部分：建筑與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般計(jì)稅方法企業(yè)一般計(jì)稅方法3、進(jìn)項(xiàng)稅額2、銷售額1、銷項(xiàng)稅額（二）一般計(jì)稅方法應(yīng)納稅額計(jì)算公式（二）一般計(jì)稅方法應(yīng)納稅額計(jì)算公式（一）一般計(jì)稅方法適用對(duì)象（一）一般計(jì)稅方法適用對(duì)象一、一般計(jì)稅方法一般規(guī)定一、一般計(jì)稅方法一般規(guī)定1、從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票（含稅控機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同）上注明的增值稅額。（三）準(zhǔn)予抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額（三）準(zhǔn)

30、予抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額2、從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書(shū)上注明的增值稅額。3、購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書(shū)外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和13%的扣除率計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額。計(jì)算公式為：進(jìn)項(xiàng)稅額=買價(jià)扣除率買價(jià)，是指納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品在農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的價(jià)款和按照規(guī)定繳納的煙葉稅。購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，按照農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除試點(diǎn)實(shí)施辦法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的除外。4、從境外單位或者個(gè)人購(gòu)進(jìn)服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，自稅務(wù)機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。用表單反映更直觀一些涉及業(yè)務(wù)增值稅扣稅憑證抵扣額備注境內(nèi)購(gòu)

31、買貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)增值稅專用發(fā)票增值稅額進(jìn)口業(yè)務(wù)海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書(shū)增值稅額購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票或者銷售發(fā)票進(jìn)項(xiàng)稅額=買價(jià)扣除率（13%）接受境外單位或者個(gè)人提供的應(yīng)稅服務(wù)稅收繳款憑證增值稅額應(yīng)當(dāng)具備書(shū)面合同、付款證明和境外單位的對(duì)賬單或者發(fā)票，資料不全不得抵扣。增值稅發(fā)票類型稅率具體業(yè)務(wù)描述購(gòu)進(jìn)貨物不動(dòng)產(chǎn)17%11%甲供材及軟裝修、辦公用品、設(shè)備，車輛等、辦公樓，包括應(yīng)征消費(fèi)稅的汽車。研發(fā)與技術(shù)服務(wù)6%項(xiàng)目可行性研究水文地質(zhì)勘查等文化創(chuàng)意服務(wù)6%建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)外裝飾設(shè)計(jì)、網(wǎng)站設(shè)計(jì)、廣告設(shè)計(jì)、文印曬圖 樓市專業(yè)刊物軟文廣告、路牌燈箱廣告、公交櫥窗展示宣傳、網(wǎng)絡(luò)推介、電視傳媒

32、廣告等 會(huì)展服務(wù)物流輔助服務(wù)稅率快遞服務(wù)有形動(dòng)產(chǎn)租賃17%花卉、植物租賃 ；車輛租賃 ；設(shè)備租賃 鑒證咨詢服務(wù) 6%空氣質(zhì)量檢測(cè)年報(bào)審計(jì)、年度所得稅匯算鑒證、法律鑒證、工程造價(jià)鑒證、資產(chǎn)評(píng)估、環(huán)境評(píng)估、圖審等 財(cái)務(wù)顧問(wèn)、稅務(wù)顧問(wèn)、法律顧問(wèn)等 建筑安裝業(yè)11%建筑安裝、精裝修交通運(yùn)輸11%材料運(yùn)輸簡(jiǎn)易計(jì)稅3% 5%建筑房地產(chǎn)企業(yè)到底都有哪些進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣？（1）取得不動(dòng)產(chǎn)的納稅處理問(wèn)題）取得不動(dòng)產(chǎn)的納稅處理問(wèn)題 適用一般計(jì)稅方法的試點(diǎn)納稅人，2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，

33、第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。 取得不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。融資租入的不動(dòng)產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。(2)土地成本可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額嗎？土地成本可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額嗎？ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老 項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。（附件二） 向政府支付的土地價(jià)款，以省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)為合法

34、有效扣除憑證。 討論：大配套費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、契稅可否抵減收入？ (3)公司老板購(gòu)買的小轎車可否抵扣進(jìn)項(xiàng)？公司老板購(gòu)買的小轎車可否抵扣進(jìn)項(xiàng)？營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定中的相關(guān)規(guī)定營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定中的相關(guān)規(guī)定根據(jù)規(guī)定（十六）其他規(guī)定：根據(jù)規(guī)定（十六）其他規(guī)定：原增值稅一般納稅人自用的應(yīng)征消費(fèi)稅的摩托車、汽車、游艇，其進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣。(4)施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物如何抵扣？如何抵扣？融資租入的不動(dòng)產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用分2年抵扣的規(guī)定。筆者認(rèn)為，本條規(guī)定的含義時(shí)只要取得符合規(guī)定的進(jìn)項(xiàng)稅

35、額可以一次性抵扣，而無(wú)需分兩年扣除。(5)認(rèn)定或登記為一般納稅人前進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣問(wèn)題認(rèn)定或登記為一般納稅人前進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣問(wèn)題? 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人認(rèn)定或登記為一般納稅人前進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣問(wèn)題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告2015年第59號(hào)） 納稅人自辦理稅務(wù)登記至認(rèn)定或登記為一般納稅人期間，未取得生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入，未按照銷售額和征收率簡(jiǎn)易計(jì)算應(yīng)納稅額申報(bào)繳納增值稅的，其在此期間取得的增值稅扣稅憑證，可以在認(rèn)定或登記為一般納稅人后抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。(6)砂土石料采購(gòu)如何抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？砂土石料采購(gòu)如何抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？ 國(guó)稅函【2009】第090號(hào)規(guī)定，一般納稅人銷售貨物適用財(cái)稅20099號(hào)文件第二條第（三）項(xiàng)、第（

36、四）項(xiàng)和第三條規(guī)定的，可自行開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。財(cái)稅20099號(hào)文件第二條第（三）項(xiàng)、第（四）項(xiàng)和第三條具體如下：（三）一般納稅人銷售自產(chǎn)的下列貨物，可選擇按照簡(jiǎn)易辦法依照6%（2014年7月1日改為3%）征收率計(jì)算繳納增值稅：1.縣級(jí)及縣級(jí)以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。小型水力發(fā)電單位，是指各類投資主體建設(shè)的裝機(jī)容量為5萬(wàn)千瓦以下（含5萬(wàn)千瓦）的小型水力發(fā)電單位。2.建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。3.以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實(shí)心磚、瓦）。 (7)按照規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的相關(guān)資產(chǎn)改變用按照規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的相關(guān)資產(chǎn)改變

37、用途的處理途的處理 按照規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的應(yīng)稅項(xiàng)目，可在用途改變的次月按照下列公式，計(jì)算可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)凈值不動(dòng)產(chǎn)凈值/（1+適用稅率）適用稅率）X 適用稅率適用稅率 需要提醒納稅人，這樣處理的前提是要有合法有效的增值稅扣稅憑證。 （8）買房送家電的情況，房地產(chǎn)企業(yè)可否抵扣購(gòu)買家電買房送家電的情況，房地產(chǎn)企業(yè)可否抵扣購(gòu)買家電進(jìn)項(xiàng)？進(jìn)項(xiàng)？買房送家電情況，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售房屋過(guò)程中的支出，作為消費(fèi)費(fèi)用，因此，進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣。（9

38、）以不動(dòng)產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備作價(jià)出資的情況，是否可以抵以不動(dòng)產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備作價(jià)出資的情況，是否可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？扣進(jìn)項(xiàng)稅額？可抵扣。適用一般計(jì)稅方法的試點(diǎn)納稅人，2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。抵扣相關(guān)具體操作：A、自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，是否是連續(xù)24個(gè)月按照規(guī)定的比例平均計(jì)算抵扣？B、自取得之日

39、起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，按照自然年度計(jì)算，不管從幾月份采購(gòu)都算是第一年，如2016年7月采購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)，截止到采購(gòu)第一年末有6個(gè)月，按照60%比例按6個(gè)月平均計(jì)算抵扣，第二年按照40%比例按12個(gè)月平均計(jì)算抵扣？C、自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，從取得之日起一次性按照60%計(jì)算金額直接抵扣，第12個(gè)月后一次性按照40%計(jì)算金額直接抵扣？建議納稅人進(jìn)一步關(guān)注后續(xù)出臺(tái)的文件或及時(shí)與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通確認(rèn)處理辦法。 融資租入的不動(dòng)產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用分2年抵扣的規(guī)定。即符合規(guī)定的進(jìn)項(xiàng)稅額可以一次性抵扣。 這里的“自建”也有幾種情況：第一種情況，外購(gòu)的自建不動(dòng)產(chǎn)，其

40、進(jìn)項(xiàng)稅額按規(guī)定抵扣，第二種情況，非房地產(chǎn)企業(yè)自建不動(dòng)產(chǎn)，自己購(gòu)買的相關(guān)成本支出，按規(guī)定認(rèn)證時(shí)間先認(rèn)證并歸集進(jìn)項(xiàng)稅額，待轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)后按規(guī)定抵扣，由于文件沒(méi)有明確相關(guān)細(xì)節(jié)，建議納稅人進(jìn)一步關(guān)注后續(xù)出臺(tái)的文件或及時(shí)與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通確認(rèn)處理辦法。并注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不適用。（10）土地出讓金、政府性規(guī)費(fèi)是否可以抵扣？土地出讓金、政府性規(guī)費(fèi)是否可以抵扣？ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指建筑工程施工許可證注明的合同開(kāi)工日期在2

41、016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。土地價(jià)款中是否包含其他政府性規(guī)費(fèi)，如大市政配套費(fèi)等，看國(guó)土部門相關(guān)規(guī)定。其土地價(jià)款由于文件中并沒(méi)有明確規(guī)定具體包括哪些范圍，是否包括大市政配套費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、契稅等，還有扣除的具體規(guī)定，如是一次性將其扣除還是按照一定標(biāo)準(zhǔn)的比例扣除，這些未明確的問(wèn)題建議納稅人關(guān)注稅務(wù)的后續(xù)文件。（11）境外設(shè)計(jì)費(fèi)、策劃費(fèi)的如何抵扣？境外設(shè)計(jì)費(fèi)、策劃費(fèi)的如何抵扣？從境外單位或者個(gè)人購(gòu)進(jìn)服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，自稅務(wù)機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。納稅人憑完稅憑證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)當(dāng)具備書(shū)面合同、付款證明和境外單位的對(duì)賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進(jìn)項(xiàng)稅

42、額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。（四）不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額（四）不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額1、用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，僅指專用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)）、不動(dòng)產(chǎn)。納稅人的交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)。2、非正常損失的購(gòu)進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。3、非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。4、非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。5、非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在

43、建工程所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，均屬于不動(dòng)產(chǎn)在建工程。6、購(gòu)進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂(lè)服務(wù)。7、財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。本條第（四）項(xiàng)、第（五）項(xiàng)所稱貨物，是指構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問(wèn)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。對(duì)增值稅不可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的規(guī)則的理解可以從以下幾個(gè)方面入手：一是購(gòu)進(jìn)貨物、勞務(wù)服務(wù)

44、之后，增值稅鏈條中斷的，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。二是采用簡(jiǎn)易征稅方法計(jì)算增值稅，不能再抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。三是增值稅扣稅憑證不符合規(guī)定的，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。建筑房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣的實(shí)操問(wèn)題：（1）建筑、房地產(chǎn)企業(yè)取得的貸款服務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額是不能抵扣的，如貸款利息，并且規(guī)定了納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問(wèn)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。（2）通知中購(gòu)進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂(lè)服務(wù)進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣，與納稅人直接相關(guān)的業(yè)務(wù)有餐飲服務(wù)、住宿服務(wù)、旅游服務(wù)、娛樂(lè)服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、攝影擴(kuò)印服務(wù)等。（3）涉及的固定資

45、產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，僅指專用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)）、不動(dòng)產(chǎn)。（4）非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物，是指構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。（5）專用增值稅發(fā)票逾期未認(rèn)證、未申報(bào)抵扣的，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。（五）無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的計(jì)算公式（五）無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的計(jì)算公式不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額（當(dāng)期簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)

46、目銷售額+免征增值稅項(xiàng)目銷售額）當(dāng)期全部銷售額（六）進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出（六）進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出1、已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的購(gòu)進(jìn)貨物、勞務(wù)、服務(wù)發(fā)生非正常損失的，應(yīng)當(dāng)從進(jìn)項(xiàng)稅額中從當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減。2、已抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生非常損失，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=固定資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)凈值使用稅率3、銷售折讓、中止、或者退回情形納稅人適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購(gòu)買方的增值稅額，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期的銷項(xiàng)稅額中扣減；因銷售折讓、中止或者退回而收回的增值稅額，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期的進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減。（七）按照一般計(jì)稅方法計(jì)算稅額但不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅（七）

47、按照一般計(jì)稅方法計(jì)算稅額但不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額情形額情形1、一般納稅人會(huì)計(jì)核算不健全，或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的。2、應(yīng)當(dāng)辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。二、建筑與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般計(jì)稅方法的特別規(guī)定二、建筑與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般計(jì)稅方法的特別規(guī)定 一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額，按照2的預(yù)征率在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。（一）建筑服務(wù)適用一般計(jì)稅方法情形規(guī)定一）建筑服務(wù)適用一般計(jì)稅方法情形規(guī)定1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅

48、人銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適用一般計(jì)稅方法情形規(guī)定（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適用一般計(jì)稅方法情形規(guī)定2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目，以及一般納稅人出租2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅申報(bào)。第一種情形：一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算

49、應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。（三）銷售不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法情形（三）銷售不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法情形第二種情形：一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。第三種情形：一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含自建），適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。上述納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。第四種情形：一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)