古塘秋月項(xiàng)目分析報(bào)告

1、慈溪“古塘秋月力項(xiàng)目市場分析報(bào)告寧波金百利目錄一、項(xiàng)目背景二、市場分析三、項(xiàng)目機(jī)會(huì)與問題分析四、項(xiàng)目建議一、項(xiàng)目背景1（一）地理位置環(huán)城北路項(xiàng)目位于慈溪城區(qū)，北至三北西大街，南至古塘河河流，西臨景觀大道。是慈溪城市傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)域，周邊有景觀公寓、大通花園、三北 名都等多個(gè)大中型居住小區(qū)，居住環(huán)境成熟，周邊配套完善，學(xué)校、銀 行等。（二）項(xiàng)目四至北面：與三北名都隔街相望，對(duì)面商鋪尚未交付；南面：南依古塘河河流，隔河相望的居住小區(qū)商業(yè)裙房經(jīng)營火爆， 商業(yè)氣氛較佳；東面：是景觀大道，隔街是景觀花苑西面：西沿河流，隔河是慈溪農(nóng)村合作銀行辦公樓，往西即是三北 大街商業(yè)中心。（三）項(xiàng)目基本資料住宅部分：總

2、套數(shù)共130套，其中187189平方米15套，約占11.5%;191 195平方米75套，約占57.6%;197 202平方米40套，約占30.9%。商鋪部分：（一通二層商鋪，一層挑高5.4米）總套數(shù)共34套，其中99115平方米8套，約占23.5%；130135平方米6間，約占17.6%；142155平方米14間，約占41.2%；212平方米以上6套，約占17.6%；二、市場分析近年來，慈溪經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加大、城市環(huán)境、 面貌日新月異，杭州灣大橋、中橫線一期工程，加大了慈溪與外部的溝 通，提升慈溪的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，成為長三角的熱點(diǎn)城市，城市投資環(huán)境大大 改觀，房地產(chǎn)市場發(fā)展良好。

3、(1) 房地產(chǎn)投資連年下滑2002 2004年慈溪市固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資變化圖200150122.74138.41161.33單位：億元10082.855032.2510定資產(chǎn)投資總額28.26200419.072005房地產(chǎn)投資2005年全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額 161.33億元，比上年增 長16.6%。房地產(chǎn)投資受宏觀調(diào)控和買賣雙方博弈心理的共同影響，增幅下降較明顯，全年同比-32.5%。房地產(chǎn)投資占全社會(huì)投資的比重11.8%，比上年下降8.6個(gè)百分點(diǎn)。2006年上半年房地產(chǎn)業(yè)投資完成5.3億元，占我市固定資產(chǎn)投資的 8.5%，同比一46.0%,拉動(dòng)我市

4、固定資產(chǎn)投資下滑 22%房地產(chǎn)業(yè)投資從 2003年的固定資產(chǎn)投資“中流砥柱”到目前的“制肘”， 市場再度陷入 觀望、膠著狀態(tài)。(2) 房地產(chǎn)供應(yīng)逐年減少在投資增長迅速的前提下，2003年慈溪市全年住宅施工面積203.6 萬平方米，住宅新開工面積133.4萬平方米，位居歷年慈溪年開發(fā)總量 之首。2004年全市可預(yù)售商品房面積60.3萬平方米，其中可預(yù)售住宅 面積50.06萬平方米，同比增加45.5%;辦公樓預(yù)售面積3686平方米，同比增長-82.5% ;商業(yè)營業(yè)用房預(yù)售面積5.36萬平方米，同比增長75.2%。2005年受宏觀政策的影響，住宅供應(yīng)呈現(xiàn)逐步放緩的趨向。2006年上半年慈溪可預(yù)售住宅

5、項(xiàng)目4個(gè)，可預(yù)售住宅面積約11.53 萬平方米，住宅供應(yīng)規(guī)模逐年減小。（3）房地產(chǎn)銷售逐步好轉(zhuǎn)2006年上半年商品房銷售情況逐月好轉(zhuǎn)，銷售面積與銷售金額從年 初的2.58萬平方米和1.47億元分別增加到目前的21.43萬平方米和 9.24億元，銷售面積與銷售金額增速從年初的90.6%和90.8%分別回 升到目前的53.7%和63.2%。特別是在6月份單月銷售5.89萬平方 米和3億元，其中現(xiàn)房單月銷售達(dá) 4.15萬平方米和2 2.02億元，創(chuàng)下 今年新高。房地產(chǎn)銷售金額高出投資額3.94億元，說明房地產(chǎn)買方市場需求還是比較旺，而投資方則因宏觀政策影響明顯，處在等待觀望中， 預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資在短期

6、內(nèi)增長乏力。2006年5月本月比上年指標(biāo)止同期累計(jì)增長%房地產(chǎn)業(yè)46005-44.8商品房銷售面積（平方米）15541571.1商品房銷售金額62403-3.8(4) 在售樓盤調(diào)查住宅項(xiàng)目名稱：三北名都產(chǎn)品類型：住宅商鋪開發(fā)商：寧波寧盛公開日期：2005年2月10日策劃代理：寧波法瑞德工地位置：三北大街與景觀大道交叉口東北側(cè)承建商：東航工程預(yù)售許可證：景觀設(shè)計(jì)：慈溪設(shè)計(jì)院位置圖示：建筑設(shè)計(jì)：慈溪設(shè)計(jì)院工程進(jìn)度：已建成交付日期：2007年6月30日基地面積：20000平米總建面積：70000平米規(guī)劃總戶數(shù)：511戶容積率：3.5綠化率：40%總車位數(shù)：600個(gè)規(guī)劃產(chǎn)品(層數(shù) 幢數(shù))：共6幢，4幢

7、高18層，2幢17層限高：60米產(chǎn) 品 分 析產(chǎn)品類型面積范圍主力面積平均價(jià)格主力總價(jià)得房率戶數(shù)層咼銷售率高層40-28050-80580090000085%4743米85%配套分 析物業(yè)公司：暫定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容：周邊配套：商業(yè)銀行、三北大街、迪歐咖啡館 西門小學(xué)上林坊會(huì)所配套：園林特色：噴泉、亭榭、雕塑、綠地、花卉、蛋型廣場、淺水流深與周家路江水系交相輝印，融為一體車位配套：電視監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報(bào)警系統(tǒng)裝修情況：毛胚付一次性付款：有款分期付款：有情按揭付款：首付不低于30%按揭70%況客戶分析：企劃方向：（廣告主題）鉑金地段 尊貴社區(qū)產(chǎn)地處成熟的高檔住宅區(qū)域，又臨近市中但位于繁華地段，噪音較多

8、。品心，交通方便，周邊配套設(shè)施齊全，北價(jià)格比較貴。以小戶型為主，選擇性小。力至大新路，南靠二北大街，東臨周豕路公攤大。分江，西連景觀大道，設(shè)計(jì)豪華氣派，是析不口多得的鉑金地段。備注（其他情況說明）：現(xiàn)房不多，面積50平米左右，選擇余地不大而且價(jià)格比較高，如:15層?xùn)|首套型面積 67.23平米，單價(jià)6308兀。車位12.5萬/只，均有產(chǎn)權(quán)。價(jià)格:4700-6600。銷售情況追蹤：05.12.1306.08.01 小區(qū)共計(jì)：511套，目前已售：437套銷售率：85%其中住宅可售：43套，可售商鋪：31套項(xiàng)目名稱：望江苑產(chǎn)品類型：商鋪，住宅開發(fā)商：慈溪市維科置業(yè)有公開日期：04年5月限公司策劃代理：

9、泛城（中國）奧斯特工地位置：上林坊旁邊承建商：城關(guān)建筑預(yù)售許可證：009基地面積：29550平米總建面積：68000平米規(guī)劃總戶數(shù)：295容積率：1.8綠化率：35.5%總車位數(shù)：325規(guī)劃產(chǎn)品（層數(shù) 幢數(shù)）：加商鋪共10幢，每幢均為11層限高：3米產(chǎn) 品 分 析產(chǎn)品類型面積范圍主力面積平均價(jià)格主力總價(jià)得房率戶數(shù)層咼銷售率住宅140 170150 1705300/ 平米85萬88%2073100%商鋪80 1500130平米40000/平米300萬99.5%784.590%配套分 析物業(yè)公司：新上海物業(yè)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容：安全保衛(wèi)防護(hù) 日常清潔 設(shè)備保養(yǎng)維修周邊配套：景觀大道 上林坊金黃商廈國脈酒店

10、三北大街等會(huì)所配套：無園林特色：以中庭綠化建筑小品為主車位配套：1： 1裝修情況：毛坯付一次性付款：96折款情況分期付款：無按揭付款：60%客戶分析：關(guān)系戶自用面積配比：住宅占80%商鋪占20%企劃方向：（廣告主題）彰顯貴族身份產(chǎn) 品 力 分 析小區(qū)建筑立面造型及顏色時(shí)尚簡潔，且在市中心，周圍娛樂購物配套措施齊全，交通便捷。周邊生活配套較少，離學(xué)校，菜場，醫(yī)院較遠(yuǎn),比較吵備注（其他情況說明）：物業(yè)費(fèi)住宅1.4元/平方 商鋪0.65元/平方，地下車位：13 萬（有產(chǎn)權(quán)），8萬（無產(chǎn)權(quán)）銷售情況追蹤：05.12.1306.08.01 小區(qū)共計(jì)：299套目前已售：275套銷售率：92%總結(jié)：1、 截

11、止今年上半年慈溪住宅供應(yīng)大幅減少，06年新推住宅項(xiàng)目4個(gè), 總面積約11.5萬平方米，銷售4萬平方米；2、城區(qū)期房價(jià)格基本在5300 5600元之間；3、樓盤主流戶型設(shè)計(jì)在140180平方米之間，總價(jià)85100萬之間;4、小戶型產(chǎn)品較少，但市場銷售較為有利。商業(yè)用房三北名都一層商鋪：43000元/譏 二層：7000元/( 一通二連賣)古塘金苑內(nèi)側(cè)商鋪：2600028000元/譏外側(cè):40000元/名人中心向東商鋪：43000兀/譏向南商鋪：51000兀/川三北大街店面在60川左右年租在：1820萬/年三、項(xiàng)目機(jī)會(huì)與問題分析(1 )機(jī)會(huì)分析1、地段優(yōu)勢(shì)：本案地理位置優(yōu)越，地處三北西大街，距離鬧市

12、約 200米，與慈溪商務(wù)中心距離也較近；2、本項(xiàng)目已現(xiàn)房，可直接銷售；3、項(xiàng)目多個(gè)居住小區(qū)，居住環(huán)境佳，生活氛圍濃；4、項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)較好；5、商業(yè)整體環(huán)境尚可；6、價(jià)格優(yōu)勢(shì)(本項(xiàng)目與周邊樓盤5600左右的均價(jià)低近千元，價(jià)格 吸引力較大)(2)問題分析1、本項(xiàng)目戶型較大，且較為單一；2、面積大，總價(jià)高，對(duì)銷售有較大壓力；3、項(xiàng)目外立面效果較差，整體視覺陳舊；4、周邊商業(yè)店鋪量大，且多為空置；5、雖距離商業(yè)中心近，但人流較少；6、店面進(jìn)深較深，面積大，總價(jià)高；7、內(nèi)部配套缺乏。四、項(xiàng)目建議2003 年以來慈溪房地產(chǎn)投資過于盲目， 出現(xiàn)了投資增長過大 、快等 問題。在市場環(huán)境變化后， 04、05 年

13、出現(xiàn)了投資持續(xù)的降溫及產(chǎn)品供應(yīng) 的大幅減少的狀況，產(chǎn)品銷售不暢等不利因素。今年以來，隨著國家住房政策的進(jìn)一步明朗，帶動(dòng)了市場的逐步恢 復(fù)，慈溪今年上半年的銷售狀況比上年同期增長了 70%以上，城區(qū)多個(gè) 樓盤銷售狀況良好，以此同時(shí)目前市場供應(yīng)出現(xiàn)了短期的滯停，無疑也 給本案帶來了良好的入市機(jī)會(huì)。(1) 、項(xiàng)目總定位慈溪五星生活社區(qū)(可參照項(xiàng)目寧波中央花園)(2) 、項(xiàng)目建議 綜合分析本項(xiàng)目的內(nèi)外環(huán)境及不利因素后，以帶動(dòng)銷售目的出發(fā)， 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行如下調(diào)整：1、產(chǎn)品立面： 本項(xiàng)目的外立面較為陳舊，相對(duì)周邊項(xiàng)目而言形象 偏差，建議對(duì)外立面進(jìn)行必要的修整，增加視覺觀感，增加高檔次樓盤 的穩(wěn)重、大氣風(fēng)范。2、套型修