華夏幸福基業(yè)的招商運營模式研究

1、華夏幸福基業(yè)的招商運營模式研究現(xiàn)在仍然能聽到很多質(zhì)疑的聲音，覺得華夏幸福的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)只是以產(chǎn)業(yè)的幌子在做房地產(chǎn)。誠然，華夏幸福在很多新拓展項目上（目前全國委托經(jīng)營50多個園區(qū)）似乎沒有當(dāng)年周安的神奇表現(xiàn)，但是考慮到即使是大勢所趨的周安，也是艱苦耕耘了10年才初見成效，加之現(xiàn)在整個中國經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)低迷的狀況，這些園區(qū)運營效果也遠(yuǎn)非華夏幸福能力所能立竿見影的。在2015中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)30強榜單評選中，華夏幸福位列榜首，其實私下里我們是清楚的，很多同行不甚服氣。其實，我們選擇將華夏送上榜首的核心理由也很明確，那就是華夏幸福在整個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)界有著最強烈的戰(zhàn)略驅(qū)動屬性，能夠堅定地在既定戰(zhàn)略之下按部就班地部署行動

2、。其要做的不僅是單單某座新城的建設(shè)者，更是中國產(chǎn)業(yè)的促動者，而二者原本就是不可分割連為一體的。在榜單評選之后1個月，華夏幸福在其一年一度的產(chǎn)業(yè)中國年會上，明確提出了全球技術(shù)商業(yè)化”是產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展的核心動力，并稱將通過產(chǎn)學(xué)研互融互通的理念，挖掘和釋放產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展的動力源，構(gòu)建一個基于以全球技術(shù)商業(yè)化”為目標(biāo)的創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)。我們認(rèn)為，至少從這個理念與隨后一系列行動的節(jié)奏上，華夏幸福是能夠證明它們位列產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)30強榜首的說服力的。I以產(chǎn)業(yè)研一體化促動技術(shù)商業(yè)化技術(shù)商業(yè)化并不是一個離我們十分遙遠(yuǎn)的詞匯，從曾經(jīng)中關(guān)村、光谷的誕生,到如今北上廣遍地開花的創(chuàng)客空間，無不是技術(shù)商業(yè)化在實體空間上的體現(xiàn)。無論對

3、于一個園區(qū)，還是一個城市，乃至于整個國家，甚至于整個人類，技術(shù)的商業(yè)化都是一個永恒的痛點。具體到我們國家，科學(xué)技術(shù)成果產(chǎn)業(yè)化是科技創(chuàng)新多年來一直面臨的課題，技術(shù)創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)實踐的步伐往往不能協(xié)同。同時，從產(chǎn)業(yè)發(fā)展的全過程來看，科技原始創(chuàng)新到成果轉(zhuǎn)化落地，再到商業(yè)化拓展，一個完整的技術(shù)商業(yè)化全過程將成為科技創(chuàng)新的重要根基。既然是如此大的一個命題，整個人類、國家力量窮竭全力也不能輕易搞掂，區(qū)區(qū)一個民營企業(yè)華夏幸福，即使它心比天高，錢比海闊，又能奈何呢？但它又不能不去做。華夏幸福有點像一個農(nóng)夫，一開始僅僅是靠天吃飯，時有青黃不接，但最后順藤摸瓜向上尋溯，發(fā)現(xiàn)如果可以控制溫度，控制基因，改良土壤，改良品

4、種，完全可以獲得更好的收成時，它的野心就開始驟然膨脹，正如它現(xiàn)在對于建立全球化的產(chǎn)業(yè)促動平臺的熱忱一發(fā)不可收拾一樣華夏幸福認(rèn)為，唯有走通技術(shù)商業(yè)化的通路，實現(xiàn)其規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化的全方位商業(yè)化實踐，才能真正意義上實現(xiàn)創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展”。而固安為代表的華夏牌產(chǎn)業(yè)新城，就是這個實踐的最佳場所，在這里以市場化行為與創(chuàng)新技術(shù)進行對接，加速創(chuàng)新技術(shù)的孵化和中試，最終實現(xiàn)商業(yè)化落地。在這一戰(zhàn)略驅(qū)動下，對于華夏幸福來說，產(chǎn)業(yè)”不再是一種說辭，而是要落到實處，甚至要不計成本地去挖掘；而且我們認(rèn)為，就行業(yè)發(fā)展而言，產(chǎn)業(yè)的孵化和培育，技術(shù)的商業(yè)化與資本化，也不再是一種機會型的偶然選擇，而是一種必然趨勢。至于技術(shù)商業(yè)化的核

5、心途徑，就是產(chǎn)學(xué)研一體化。眾所周知，絕大數(shù)科研技術(shù)、專利都掌握在高校、科研院所手中，市場化程度低，利用率不高。要知道，技術(shù)的商業(yè)化和資本化是推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的核心動力，只有把技術(shù)投入到使用購買實踐中，才能實現(xiàn)其價值。孵化r構(gòu)想新技術(shù)瑞士學(xué)者VijayKJolly提出的技術(shù)商業(yè)化過程技術(shù)的商業(yè)化的過程也是將技術(shù)融入到人類的生產(chǎn)經(jīng)營活動中，發(fā)揮其經(jīng)濟效益和社會效益，最終獲得投資回報的過程。在新技術(shù)的構(gòu)想、孵化、示范、推廣和持續(xù)等等過程中，必然離不開科研機構(gòu)、風(fēng)險投資、企業(yè)和用戶，如何將各個環(huán)節(jié)聚合在一起，為各方提供靈活的進入和退出機制，充分調(diào)動各方資源，是技術(shù)商業(yè)化過程中必不可少的環(huán)節(jié)和機制。梳理

6、、打通產(chǎn)學(xué)研鏈條，正是華夏幸福，以及它的兄弟公司孵化器太庫科技目前集中精力在做的事。美國硅谷往往被認(rèn)為是產(chǎn)學(xué)研有效結(jié)合的典范，商業(yè)公司通過與高校和研究機構(gòu)的深度合作，產(chǎn)學(xué)研的融合將促成價值鏈上各環(huán)節(jié)間更緊密的聯(lián)系，使尖端科研與市場應(yīng)用之間的技術(shù)落地轉(zhuǎn)化過程更加順暢。這一模式多被研究和模仿，但至今，尚無成功案例?，F(xiàn)階段，國內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展仍然依靠資源和人口紅利，工業(yè)發(fā)展更是處于1.0向2.0過渡的階段，知識和科技的作用微乎其微，所以關(guān)于產(chǎn)業(yè)、知識、科技乃至城市如何共融共生，是華夏幸福面臨的深刻命題，同樣也是整個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)界乃至中國社會需要去面對和解決的緊要任務(wù)。I緯壹科技城：新加坡科技成果產(chǎn)業(yè)化的連接

7、器”和加速器”前面鋪墊了這么多，后面的這個才是我們今天要說的主題，那就是希望以產(chǎn)學(xué)研一體化平臺促動中國技術(shù)商業(yè)化的華夏幸福，最應(yīng)該對標(biāo)的對象是誰？其實有不少，美國有硅谷和三角研究園，歐洲有愛爾蘭，中東有以色列。但是我們認(rèn)為，最近的，也是最契合華夏幸福模式的，還要數(shù)新加坡的緯壹科技城。緯壹科技城是裕廊工業(yè)園最新一代的產(chǎn)品組成部分，具體的信息我們在后面會有更為詳細(xì)地介紹。在這里我們主要還是圍繞華夏幸福的技術(shù)商業(yè)化平臺來做一個有針對性的對標(biāo)0緯壹科技城最大的成功之處，就在于它是整個新加坡完善、先進的科技平臺和科技管理組織體系的集中地帶，并因為其強大的產(chǎn)學(xué)研一體化能力，成為整個新加坡新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展和創(chuàng)新

8、創(chuàng)業(yè)事業(yè)中一顆最強有力的心臟。在這里，有別于傳統(tǒng)的科技平臺概念，從科技研發(fā)角度，緯壹科技城是一個跨學(xué)科、跨領(lǐng)域、跨國界的研究平臺；從商業(yè)化角度，它是連接產(chǎn)學(xué)研一體化的合作平臺；從普及科技和教育的角度，它是一個科普平臺。連接產(chǎn)學(xué)研休住的合作平臺跨學(xué)科、騁領(lǐng)域.跨國界的研究平臺昌及科技和控育的甲臺*緯置科技城這個國際化、商業(yè)化、兼具內(nèi)生性和開放新的科技平臺，不僅可以吸引世界一流的科研院所、人才和跨國公司前來合作或落戶，而且可以推動本國科研人員與企業(yè)合作研發(fā)，加速科研成果的商業(yè)化。在這個平臺內(nèi)，政府公共部門扮演著各自的角色，從不同角度支持和推動新加坡科研界與工業(yè)界的合作、研發(fā)和商業(yè)在這座風(fēng)景綺麗的產(chǎn)

9、業(yè)新城內(nèi)，新加坡政府大力吸引國際跨國公司在新加坡設(shè)立研發(fā)基地和實驗室，以便幫助新加坡提升科技研發(fā)實力。新加坡在這里投入巨資建設(shè)科技平臺基礎(chǔ)設(shè)施，購買世界一流科研設(shè)備并邀請國際一流科學(xué)家提供咨詢服務(wù)和管理，旨在實現(xiàn)建設(shè)國際研發(fā)中心、連接?xùn)|西方的科研成果試驗基地和科研成果商業(yè)化的港口的目標(biāo)。我們以緯壹科技城的最重要部分，注重產(chǎn)學(xué)研一體化以啟奧城為例。這里集中了7個生命科學(xué)領(lǐng)域的研究院、重點實驗室等，有2300多名研究人員，為生物醫(yī)藥科研人員和生物醫(yī)藥公司提供了一個資源共享、密切合作的科技平臺，加快了從科研成果到臨床試驗以及進一步商業(yè)化的進程，形成了從上游研究到下游開發(fā)的發(fā)展鏈，加大了研究成果對產(chǎn)業(yè)

10、發(fā)展的推動作用。另外還有另一個部分啟匯城，也聚集了科技和工程領(lǐng)域的7個研究院中的6個，吸引了14個當(dāng)?shù)睾涂鐕镜闹攸c實驗室落戶，進一步促進了跨學(xué)科研究及公立與私立公司的多樣化合作。為了吸引更多研究、實踐和教學(xué)機構(gòu)匯聚新加坡，新加坡經(jīng)濟發(fā)展局在緯壹科技城內(nèi)建設(shè)了新加坡領(lǐng)導(dǎo)網(wǎng)絡(luò)與知識學(xué)院，將在一個園區(qū)內(nèi)匯集眾多的商學(xué)院、企業(yè)大學(xué)和專業(yè)服務(wù)公司，以推動領(lǐng)導(dǎo)力與人才的培養(yǎng)。此舉可加強園區(qū)內(nèi)研究、管理和培訓(xùn)之間的聯(lián)系，鼓勵企業(yè)與學(xué)術(shù)機構(gòu)攜手應(yīng)對經(jīng)濟挑戰(zhàn)，加快全新最佳方案的實踐與應(yīng)用。止匕外，緯壹科技城還堅持引進和培育并重。新加坡南洋理工大學(xué)2007年在緯壹科技城設(shè)立了分校區(qū)，校區(qū)內(nèi)設(shè)有南洋理工大學(xué)校友

11、俱樂部、繼續(xù)教育中心、孔子學(xué)院，并考慮開設(shè)研究生院，使南洋理工大學(xué)和新政府在啟奧城和啟匯城投入的資源產(chǎn)生更好的協(xié)同效應(yīng)。在這里，新加坡高等職業(yè)技術(shù)教育把教學(xué)和工廠緊密結(jié)合起來，把學(xué)校按工廠模式辦，給學(xué)生一個工廠的生產(chǎn)環(huán)境，讓學(xué)生通過生產(chǎn)，學(xué)到實際知識和技能。值得注意的是，緯壹科技城的這種技術(shù)商業(yè)化和產(chǎn)學(xué)研一體化是十分有針對性的，著重選擇了三大支柱產(chǎn)業(yè)：生命科學(xué)、信息科技、環(huán)境科學(xué)與工程。這主要是根據(jù)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性、未來市場需求和新加坡產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)三方面來確定的。生命科學(xué)的研發(fā)與環(huán)境工程有一定的關(guān)聯(lián)性，而現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展趨勢中，信息科技除其本身產(chǎn)業(yè)特點外，也與其他產(chǎn)業(yè)有密切關(guān)聯(lián)。而選擇這三類產(chǎn)業(yè)也

12、是綜合考慮了產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性、未來市場需求和新加坡產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)這三方面的因素，其中生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)更是進行了長達(dá)十年的分析研究，因為新加坡該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)薄弱。但是研究顯示，未來市場需求強勁、產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)值大是促使新加坡政府決定發(fā)展該產(chǎn)業(yè)的重要因素。為此，從2000年開始，新加坡政府以啟奧城為產(chǎn)業(yè)平臺,先后不惜重金邀請了一批國際知名生物科學(xué)家來啟奧城設(shè)立自己的實驗室，發(fā)展相關(guān)項目。目前全球30多家知名生物制藥公司都將新加坡作為主要研發(fā)基地,來發(fā)展各自在東南亞乃至亞洲地區(qū)的業(yè)務(wù)。這個項目希望通過這樣的產(chǎn)業(yè)選擇,創(chuàng)新思維發(fā)展，形成一個良好的企業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，使各類型的私人企業(yè)和公共機構(gòu)能在其中良性競爭、互相合作，逐步發(fā)

13、展壯大。產(chǎn)業(yè)篩選：工要引入嬴加坡確定的兩大支柱產(chǎn)業(yè)及相關(guān)服務(wù)行業(yè)：«生命醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)；w資訊傳媒產(chǎn)業(yè)；/為以上產(chǎn)業(yè)服先的"25產(chǎn)業(yè).產(chǎn)業(yè)鏈篩選：主要選擇產(chǎn)業(yè)鏈當(dāng)中的高端核心環(huán)節(jié)，包括/研究機構(gòu)，包括公共研究機構(gòu)和私人研究鞏構(gòu)；/私人企業(yè)總部及研發(fā)基地；同時乜引入以下環(huán)節(jié).兩大支柱產(chǎn)業(yè)颯中世界領(lǐng)先的企業(yè)；.扮演飛嗨器"功能的政府公共組織及行業(yè)辦會；,高等教育機構(gòu)不晚業(yè)教育機構(gòu).在這里，各政府職能部門參照跨國公司的體制設(shè)立董事會，作為其決策機構(gòu)位于啟奧城的科技研究局，具董事會由國內(nèi)外知名科學(xué)家、企業(yè)家出任董事，參與科技政策的制定等?？萍佳芯烤植粌H創(chuàng)建了14個公共研究院和重

14、點實驗室，還成立了一家科技拓展公司，致力于促進科研成果轉(zhuǎn)化，并鼓勵更多公司應(yīng)用新科技取得競爭優(yōu)勢，通過政府引導(dǎo)，運用市場機制，有效解決了科技創(chuàng)新成果與市場對接問題，加速了科技成果向生產(chǎn)力轉(zhuǎn)化，成為新加坡科技成果產(chǎn)業(yè)化的連接器”和加速器”。我們認(rèn)為，在國際化的技術(shù)團隊引入，大力建設(shè)科技平臺基礎(chǔ)設(shè)施與科研設(shè)備等硬件，外生引進和內(nèi)生培育并重，產(chǎn)學(xué)研緊密合作，產(chǎn)業(yè)精準(zhǔn)定位與篩選以及創(chuàng)新式的激勵體制等方面，華夏幸福在以固安為主的產(chǎn)業(yè)新城承載技術(shù)商業(yè)化方面有很多可以與緯壹科技城進行對標(biāo)的，尤其是從創(chuàng)新的源頭引進技術(shù)，釋放產(chǎn)業(yè)自生動能，努力實踐一個產(chǎn)學(xué)研互融互通”的創(chuàng)新方法。而且，我們目前已經(jīng)看到華夏幸福目

15、前的一系列動作：清華大學(xué)重大科技項目（固安）中試孵化基地、清華大學(xué)OLED項目、清華大學(xué)XIN中心、問天量子在固安產(chǎn)業(yè)新城的落地，與清華大學(xué)、北京大學(xué)、哈爾濱工業(yè)大學(xué)、北京航空航天大學(xué)、北京理工大學(xué)等高水平大學(xué)及研究院所深度合作，由華夏和中國科技產(chǎn)業(yè)化促進會牽頭的中國創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集群科技成果轉(zhuǎn)化聯(lián)盟的成立，成立兩支累計規(guī)模3億美元的孵化基金，以及最近來自美國硅谷的創(chuàng)新企業(yè)FilmPower正式落戶華夏幸福旗下香河、大廠產(chǎn)業(yè)新城，華夏幸福也的確正在沿著類似于緯壹科技城這條道路在前行。當(dāng)然，這篇文章也不單單只是針對華夏幸福而發(fā)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的終極使命，乃是建立一個技術(shù)商業(yè)化、資本化，讓科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新實實在在落地的一體化平臺。我們認(rèn)為，對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來說，地產(chǎn)只是物理載體，產(chǎn)業(yè)才是價值鏈的核心，未來，關(guān)于產(chǎn)業(yè)的孵化和培育、關(guān)于技術(shù)成果的資本化和商業(yè)化，必然會占據(jù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的高地。在這