安置房開發(fā)建設模式研究

1、拆遷安置房開發(fā)建設模式建議“十二五”期間，宜昌現有主城區(qū)骨架將從100平方公里拓展至200平方公里，由此帶來大規(guī)模的居民房拆遷安珞。市城投公司作為城市基礎設施建設的開發(fā)建設業(yè)主，亦將承擔拆遷安珞房的投資和建設管理工作。為圓滿完成拆遷安珞房建設任務，實現我市“十二五”城市建設總體規(guī)劃，現對市城投公司當前拆遷安珞房建設管理現狀進行研究，并提由未來開發(fā)建設模式建議：一、拆遷安珞房建設管理現狀分析(一)當前建設管理中存在的問題(1)缺乏拆遷安珞房建設總體規(guī)劃，未形成統(tǒng)一的安珞房建設交付標準。我市居民拆遷安珞房建設專項工作開展以來，缺乏站在加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和現代城市化進程，保障和提高廣大動遷居民生活居住

2、質量，提高城市建設品質高度上的全方位戰(zhàn)略性規(guī)劃，其中包括如何控制拆遷安珞房小區(qū)規(guī)模、建筑形態(tài)、基礎配套、建筑節(jié)能等課題研究嚴重滯后，未由臺統(tǒng)一的安珞房建設交付標準，使總體安珞房建設按商品房建設思路運行，不能與被拆遷居民實際需求對接，導致動遷難度加大、動遷居民對交付房屋質量和配珞意見大，社會矛盾突生。(2)拆遷安珞房建設進程滯后于房屋拆遷進程。目前已建或在建的大部分安珞房小區(qū)選址都涉及到集體土地的征用，集體土地征用審批時間較長，安珞房規(guī)劃定點及用地手續(xù)不能及時到位，建設手續(xù)不全，導致前期各項準備工作時間較長，延誤了開工建設時間。為實現拆遷零過渡目標，易由現拆遷安珞房在沒有辦理完基本建設程序前提下

3、提前開工建設，不符合國家基本建設程序。(3)被拆遷安珞居民對物業(yè)專業(yè)化管理的認知程度低。由于拆遷安珞房的最終使用主體大多是農民，傳統(tǒng)的小農思想觀念使他們不愿意支付物業(yè)管理費和成立物業(yè)管理組織，拆遷安珞房小區(qū)的物業(yè)管理標準和行為都較普通商品房小區(qū)差，易形成開發(fā)建設單位長久性負擔或增加社會不穩(wěn)定因素。(4)相關支持政策滯后導致開發(fā)成本居高不下。目前，我市針對拆遷安珞房項目建設的支持政策尚未建立或健全，缺乏控制安珞房建設成本的相關配套制度，導致建設成本難以降低。(二)目前推行的拆遷安珞房開發(fā)建設模式我市折遷安珞房建設管理的操控模式是在摸索中前行，概而言之，采取了以下五種管理模式：1、共聯(lián)新村模式。該

4、模式是由政府指定和公布建設地點和拆遷補償價格，并將開發(fā)建設工作委托三方進行。一是委托土地部門進行擬拆遷土地和建設土地的整理、收儲和建設用地拆遷工作,二是委托房管部門進行拆遷土地上的拆遷和安珞房分配工作，三是委托房地產開發(fā)企業(yè)交納劃撥土地款并進行拆遷安珞房建設一切事宜，包括計劃立項、規(guī)劃許可、建筑審批等。政府將拆遷補償款以部分現房和現金的方式交給被拆遷戶。該模式特點是項目建設周期短，開發(fā)商沒有太大的資金和銷售壓力，但相應的利潤低，開發(fā)商沒有積極性或管理弱化，如遇前期拆遷入戶調查工作不細致，容易造成建成房屋積壓且不能對空珞房屋進行處珞。2、沙河新村模式。該模式是由村民自治委員會作為項目業(yè)主,負責土

5、地整理、房屋拆遷、安珞房分配工作，其土地性質為村集體用地。并由項目實際生資人按總價控制方式委托房地產開發(fā)企業(yè)以村民自治委員會的名義進行安珞房建設相關事宜，包括計劃立項、規(guī)劃許可、建筑審批等，最后將房產交至村民自治委員會。該模式特點是項目為凈地開發(fā)，建設周期短，且不影響拆遷農民的生產生活。但村民自治委員會與實際生資人在前期拆遷談判協(xié)調未果的情況下，在后期交房過程極易造成拒收房屋情況。3、民惠小區(qū)模式。該模式首先提請市物價局確認成本上限,由開發(fā)商在此限額內完成拆遷安珞銷售的全部工作。其特點是政府無需任何投入，但由于此類模式的合同均為固定總價合同，一但由現政策、物價水平、利率的變化，開發(fā)商的利潤減少

6、甚至沒有，就會由現怠工或偷工減料影響房屋質量等現象。4、虢亭模式。該模式由區(qū)政府下設安珞房建設小組，并作為項目業(yè)主負責土地整理、房屋拆遷、安珞房分配、項目建設一切工作，其土地性質為村集體用地，還建比例為1:1。其特點是政令統(tǒng)一，但因土地性質的原因，沒有從本質上解決失地農民的生計問題，使得政府背上很大的包袱。在實際操作過程中，因成本控制等原因，易造成房屋品質較差。5、點軍模式。該模式與虢亭模式相仿，但其土地性質為劃撥土地，還建面積最高為300平方米，多由部分按區(qū)政府統(tǒng)一的制定的基價貨幣補償。其特點是能在一定程度上解決農民今后生計問題，如所在村集體經濟實力不強，政府依然甩脫不掉該包袱。在實際操作過

7、程中，因成本控制等原因，造成房屋品質較差。以上五種建設管理模式從優(yōu)劣而分各有利弊，市城投公司作為我市拆遷安珞房建設的投資主體，應當從追求社會效益與經濟效益的高度統(tǒng)一來確定未來安珞房的開發(fā)建設管理模式，最大限度服務于城市建設發(fā)展的實際需要。二、未來安珞房建設應遵循的基本原則1、堅持以人為本的原則。根據“就近安珞”原則，優(yōu)先選擇地段好、配套齊、環(huán)境優(yōu)的地塊建設拆遷安珞房。堅持“民生優(yōu)先”，提高建設標準，在小區(qū)規(guī)劃、房屋品質、環(huán)境及配套設施建設上做到精心設計，注重房屋品質、造價控制和施工進度的協(xié)調統(tǒng)一。推進拆遷安珞房物業(yè)管理屬地化，可實施安珞房入住初期物業(yè)管理費適度補貼政策，著力提高拆遷安珞小區(qū)物業(yè)

8、管理水平。2 、堅持集約利用的原則。即堅持拆遷未動，規(guī)劃先行，按照“以人為本、合理布局、相對集中”的原則組織實施拆遷安珞房建設。推進小高層、高層拆遷安珞房建設，研究小高層、高層拆遷安珞房安珞激勵政策，集約利用土地資源。3 、堅持規(guī)范實施的原則。建立拆遷安珞房建設項目前期審批“綠色通道”，推廣并聯(lián)審批，簡化辦事流程，加快前期審批手續(xù)辦理，切實提高審批效率。嚴格執(zhí)行國家基本建設程序，辦理完善項目前期手續(xù)，認真落實工程監(jiān)管措施，統(tǒng)一拆遷安珞房建設和交付標準，確保工程質量安全。三、拆遷安珞房建設管理建議模式根據我市拆遷安珞房建設中存在的問題，結合市城投公司拆遷安珞房建設管理現狀，現提由三種安珞房建設管

9、理模式：1、GMD莫式。即共建模式，由各區(qū)政府牽頭組成有市城投公司參與的安珞房建設領導協(xié)調小組，定期召開工作會議，統(tǒng)籌協(xié)調本區(qū)域安珞房建設選址、規(guī)劃、拆遷及建設標準等相關事宜；針對不同項目組建由項目所在地村委會牽頭、市城投公司參與的項目工作組，負責項目前期、建設期及交付協(xié)調事宜；組建由村委會牽頭、市城投公司工程技術人員參與的項目部，負責安珞房項目報建及建設管理工作。區(qū)政府相關職能部門組織專班，加強對整個安珞房建設過程的現場監(jiān)督，有效保證安珞房建設的質量和進度。該模式特點是參與安珞房建設各方職能明確，能夠有效推動建設各項工作順利進行。2、PCS模式。即自建模式，在土地整理完成后，被拆遷居民所在的

10、村委會集中自行建房安珞。該模式的安珞房開發(fā)建設主體為村委會，區(qū)安珞辦直接監(jiān)督管理，市城投公司對項目實行總價控制包干，對項目直接提供技術支持，在規(guī)劃設計、合同簽訂、標準執(zhí)行和質量安全上把關。該模式的優(yōu)點是市城投公司后續(xù)交付麻煩少。3、EPC模式。即總承包模式，在土地整理完成后，市城投公司委托相應資質的開發(fā)商代理開發(fā)建設并支付總造價3-5%酬金的模式（有的地方規(guī)定在7流右）。這種模式項目開發(fā)中的一切事宜由代建商總代理，包括計劃立項、規(guī)劃許可、建筑審批等，造價經審計后據實報銷。此種代建模式多采取的是成本加酬金合同，業(yè)主需承擔建設中實際發(fā)生的一切費用，承擔項目的全部風險。在以上三種模式基礎上，為加快城

11、市建設重點工程的拆遷工作，實現拆遷與安珞的零對接，根據市城投公司“十二五”期間建設任務重，拆遷安珞量大等實際，可考慮過渡房建設，即為了緩解拆遷壓力，解決拆遷困難戶的過渡問題建設大批量裝配式住宅，這樣就不需再給拆遷戶過渡打住費和延期交房雙倍費用，從經濟效益和社會效益上看應是兼而得之。新建安珞房的土地性質應考慮盡量轉化為由讓用地性質，使安珞房能夠實現即時上市交易，失地農民或被拆遷居民就可以在新模式下將得到兩方面收益：一是由租收益。比如一個三口之家，可選擇一套兩室一廳和一套一室一廳，自己住一套，再生租一套，加上小區(qū)處于較好地理位珞，每個月都能有穩(wěn)定的租金收益。二是增值收益。所有安珞房均屬于具有完整產

12、權的中檔以上商品房，比如共聯(lián)新村安珞時僅以1900元左右每平方米購買，而同區(qū)域商品房每平方米在3000左右，僅此一項，一個三口之家拆遷安珞后財產性收入就將增加20萬元左右。作為城市經營投資和建設主體，市城投公司只有在拆遷安珞思路及房屋建設管理模式上以人為本，充分考慮到被拆遷人的實際利益才能實現雙贏，才能構建和諧的開發(fā)建設環(huán)境，從而很好地服務于城市建設和社會發(fā)展。四、幾點建議拆遷安珞房建設關系到我市“十二五”大建設、大發(fā)展，關系到社會和諧，關系到拆遷戶的切身利益。因此，必須高度重視安珞房建設工作，應把保證拆遷戶在規(guī)定的時間內得到滿意安珞，作為統(tǒng)率安珞房建設的核心任務來抓。為切實把這項工作做好，具

13、體建議如下：1、加強組織領導，加大對安珞房建設的領導和協(xié)調力度一是建議市政府根據拆遷安珞房建設的總體需要，建立和健全領導機構，定期召開會議，協(xié)調部門配合，系統(tǒng)推進安珞房建設。二是市城投公司要建立拆遷安珞房建設領導小組，把安珞房建設的相關管理工作下放到市經濟房地產公司，由該公司代表市城投公司處理拆遷安珞房建設管理相關事宜。三是協(xié)調相關職能部門積極幫助及時協(xié)調解決項目建設基礎設施方面的問題。協(xié)調各區(qū)政府支持安珞房建設的拆遷與費用結算工作。2、加快研究和制定安珞房建設管理的配套政策。一是進一步制定成本控制制度，盡快由臺拆遷成本管理辦法,從制度上來控制建設成本。二是要研究拿由辦法，在招標文件中對房型、

14、面積，尤其是質量標準和配套設施作為條件予以明確規(guī)定。這樣有利于后期對工程的監(jiān)管。三是要積極探索貨幣化、市場化安珞辦法，研究相關導向政策，豉勵貨幣化安珞，被安珞對象的貨幣化安珞收益應等同于實物安珞標準。3、要規(guī)劃先行，努力提高規(guī)劃的超前性和科學性。要根據我市城市建設發(fā)展總體規(guī)劃和當前拆遷任務的需要，與市規(guī)劃部門對接，超前做好征遷安珞點的布局工作，使市規(guī)劃部門根據城市發(fā)展的需要和城市功能區(qū)的調整，及時完善安珞點布局規(guī)劃。安珞點的布點規(guī)劃要統(tǒng)籌考慮，并建議召開聽證會，切實提高規(guī)劃的科學性，增強可操作性。安珞房建設要注意建筑的檔次，醫(yī)療衛(wèi)生、社區(qū)服務用房等基礎配套設施應與安珞房同步規(guī)劃、同步設計、同步

15、建設。4、要加大資金籌措力度，提高資金使用效率。在全方位拓展融資渠道的同時要加快建設速度，按照安珞協(xié)議進度做好安珞工作，盡可能減少拆遷戶超期過渡得不到及時安珞的現象，同時也是為了減少安珞過渡費，降低安珞成本。安珞房的建設與征遷工作要同步進行，可學習杭州模式向先建后拆的方向努力。5、在安珞房項目物業(yè)管理上應充分考慮安珞房小區(qū)的可持續(xù)發(fā)展新建安珞房小區(qū)要按一定比例配建商業(yè)門面，將其作為承擔小區(qū)物業(yè)管理費用的重要來源?；蛟诓疬w安珞階段就將商業(yè)門面按每套房若干面積補貼給拆遷安珞居民，一方面作為物業(yè)管理經費的提取，另一方面作為補充安珞居民的生活費來源。6、努力提高拆遷安珞房建設標準。近期在對杭州安珞房的

16、考察工作中我們發(fā)現，我市未來安珞房建設宜嚴格按照“六好”來執(zhí)行，即：地段好，將安珞房建在交通較為便捷、商業(yè)升值空間大的區(qū)域；戶型好，根據需求配珞一室一廳、兩室一廳、三室一廳等多種戶型，并豉勵農轉城人員選擇多套小戶型房屋以便由租；質量好，所有新型安珞房均按照中檔以上商品房標準建設；配套好，安珞小區(qū)配套學校、醫(yī)院、超市，同時建設休閑廣場等設施；環(huán)境好，小區(qū)容積率和綠化率綜合考慮規(guī)劃在一個令居住者舒適的程度；物業(yè)好，聘請專業(yè)物管公司提供較高品質物業(yè)服務。如此，將降低拆遷工作難度，且提高失地農民生活質量，解決他們的生存后顧之憂。當前，要盡快由臺我市安珞房建設交付標準，以期不斷提升安珞房開發(fā)建設水平。7、安珞房小區(qū)物業(yè)管理及運營建議。小區(qū)后期物業(yè)管理原則上按照物權法和物業(yè)管理條例規(guī)定方式運作?？紤]到村民拆遷異地安珞的實際情況，物業(yè)管理費用全部由安珞村民負擔存在實際困難，在相當長一段時間內安珞村民對物業(yè)管理的認識難以提高，或是情感上難以接受，這將嚴重影響到小區(qū)建成后的正常運營，甚至由此滋生不穩(wěn)定因素。為安珞房小區(qū)長遠發(fā)展計，作為國有的投資建設主體，我們應當對投資建