2008天津房地產(chǎn)場年終回顧與09年預(yù)

1、2008天津房地產(chǎn)市場年終回顧與2009年預(yù)測1、宏觀環(huán)境分析2008年前三季度天津地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP為4623.93億元，已經(jīng)相當(dāng)于2007年全年GDP（5050.40億元）的91.6%,第一季度天津地區(qū)生產(chǎn)總值為1230.63億元，第二季度為1721.25億元，第三季度為1672.05億元，天津市GDP曾長水平仍保持平穩(wěn)。億元5002007 年與 2008 年全社會固定資產(chǎn)投資對比元50%20002007 年與 2008 年城市居民人均可支配收入對比30%40030020010.-*45%150040%35%1000.30%50025%24%18%12%6%0%巾r-一一11111IL9

2、11-2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月10 月1月2月3月4月5月7月120071172.13200.67F188.22201.87327.87170.04199.26249.37226.712007年1383.311543.391169.291189.471212.481205.9913191433.771348.311375.41112008227.04267.38263.67277.91464.34239.57291.13366.3331.952008年1567.951820.081361.171380.461400.931403.661434.821500.631695

3、.361594.1.同比31.90%33.24%40.09%37.67%41.62%40.89%46.11%46.89%46.42%問比3.35%17.93%16.41%16.06%15.54%16.39%8.71%4.66%25.74%15.90%數(shù)據(jù)來源：天津統(tǒng)計局從經(jīng)濟結(jié)構(gòu)來看，2008年1-10月天津固定資產(chǎn)投資總額為2729.29億元，環(huán)比2007年1-10月的1934.14億元增加40.97%。從全年各月情況來看，6月份固定資產(chǎn)投資最高，為464.34億元，而8-10月以來固定資產(chǎn)同比均達到46%上，天津優(yōu)越的地理位置，濱海新區(qū)的開發(fā)開放和各項產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展對吸引本土和外來投資提供

4、了充分條件。2008年1-10月天津城市居民人均可支配收入總額為1.52萬元，比2007年同期的1.32萬元多出2千元，環(huán)比上漲15%城市居民的生活日益富足。數(shù)據(jù)來源：天津統(tǒng)計局2008年1-10月天津房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為487.66億元，環(huán)比2007年同期的380億元上漲28.33%,房地產(chǎn)投資額仍在穩(wěn)步增加。從全年各月情況來看，1-7月房地產(chǎn)投資狀況良好，同比逐月上漲，在6月份超過90億元；而8-10月隨著奧運結(jié)束以及經(jīng)濟危機的逐漸擴大，投資額以及同比漲幅有所放緩。天津歷年土地購置及土地開發(fā)面積走勢圖120010008006004002002001年1-10月200輝1-10月200邪1-

5、10月200W1-10月200眸1-10月20061-10月2007年1-10月200昨1-10月土地購置面積207.3256.7987.6362.8558.4284.6613.91319.82T-土地開發(fā)面積212.1435.9542.2430.0556.6539.3817.72420.842008年1-10月天津土地購置面積為319.82萬平方M環(huán)比2007年同期的613.91萬平方M減少47.9%,07年土地市場“瘋狂”在08年回歸，開發(fā)商明顯放慢了購置土地步伐。2008年1-10月天津土地開發(fā)面積為420.84萬平方M,環(huán)比2007年同期的817.72萬平方M減少48.5%,自身資金壓

6、力以及對市場觀望減緩了對土地的開發(fā)。天津商品住宅施工面積、竣工面積情況圖2001 年 1-10 月 200 渾 1-10 月 2001-10 月 2004#1-10 月 200 輝 1-10 月 200 算 1-10 月 2007 年 1-10 月 200 邪 1-10 月住宅施工面積=住宅竣工面積施工面積增長率竣工面積增長率2008年1-10月天津商品住宅施工面積為2925.05萬平方M,環(huán)比2007年同期的2910.3萬平方M僅上漲0.51%,為2002年至今以來漲幅最低的一年。08年由于受動蕩的經(jīng)濟形勢和國家宏觀條款的影響，房地產(chǎn)受到波及影響較為嚴重，因此施工面積并未延續(xù)數(shù)年來的上漲趨勢

7、，僅與去年持平，2008年1-10月天津商品住宅竣工面積為498.14萬平方M,環(huán)比2007年同期的514.26萬平方M僅下降3.13%。2008年內(nèi)市場銷售遇冷，使得市場目前供需不平衡，而開發(fā)商也將由于資金壓力等因素放緩施工進度和減少新開工面積。2、2008年1-11月商品住宅市場行情2.1市場成交量表現(xiàn)140120100806040202007年2008年同比數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)2008年1-11月天津市商品住宅共成交458.04萬平方M,與去年同期相比下跌將近50%縱觀08年天津商品住宅市場，只有3月成交量達到了50萬平方M以上，11月成交量接近0000000000003 32

8、22 2米方平萬：位單-80%米方平萬25%20%15%10%率長5%增0%-5%0%-20%-40%-60%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月50萬平方M但與去年同期相比仍然減少將近一半。2008年天津商品住宅市場進入調(diào)整期。2008年1-11月商品住宅成交面積區(qū)域分布數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)從各區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，2008年1-11月，近郊四區(qū)成交面積在全市成交量占了較大份額，自3月以后月成交量均保持在10萬平方M以上，且在11月達到了08年最高月成交量17.65萬平方M,數(shù)月來一直保持四區(qū)域中成交量最多；市內(nèi)六區(qū)成交量相對較為平穩(wěn)，3月最高達到了14萬平方M以上，其他月份成交

9、量在6-10萬平方M間波動；濱海四區(qū)成交量高峰出現(xiàn)在3-6月份，近幾月保持在6萬平方M左右，但11月份有明顯增幅；遠郊五區(qū)縣除2月成交量低于4萬平方M以外，其他月份月成交量均保持在6-14萬平方M10月由于保利工程的熱銷使得成交較為突出，在震蕩中小幅增長。2008年1-11月商品住宅成交面積區(qū)域占比分析數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)2008年近郊區(qū)縣取代市內(nèi)六區(qū)，成為四區(qū)中成交量占比最高的區(qū)域?？梢钥闯?，相比市內(nèi)土地供應(yīng)量的減少，郊區(qū)縣目前供應(yīng)量以及后續(xù)供應(yīng)量都較大，開發(fā)商為保證資金回籠WQ薛1-11月商品住宅交易運耀分布圖2007海1r11i鬼莢暨瞬雌凄肉逾隨的圖一市內(nèi)六區(qū)一一近郊四區(qū)濱海四區(qū)

10、_遠郊五區(qū)縣速度，率先實施折扣優(yōu)惠措施，因此郊區(qū)縣成交占比有所提高。2008年1-11月商品住宅區(qū)縣分布08.1-08.1107.1-07.11同比數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)2008年前11月，除靜海之外，各區(qū)域成交面積土同比下滑。2008年全市成交量同比大幅下滑，市內(nèi)六區(qū)下滑幅度均超過50%濱海四區(qū)下滑也在20%-50昭間；近郊四區(qū)中除津南區(qū)下滑超過60刈外，其他區(qū)域跌幅均在40隊下；遠郊區(qū)縣除靜海上漲約15%其他區(qū)域均不同幅度下跌。2.2成交價格表現(xiàn)天津房地產(chǎn)市場1-11月成交價格分析數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)2008年1-11月，全市成交均價為6916元/平方M,同比上漲14.65%

11、。08年1-11月中,月成交價格最高值均出現(xiàn)在前半年，其中有四月達到7000元/平方M以上，之后成交價格在Sp-Sp-Sp-Sp-Sp-Sp-Sp-Sp乃乃分OOOOQQOQ20100-1-2-3-4-5-6-7-8海靜河寧縣薊垠寶清武區(qū)發(fā)開港大沽漢沽塘辰北南津青西麗東橋紅北河開南西河?xùn)|河平和oooioioQ!oo4208642米方平萬%o%-W2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月I12007年I12008年 r-同比ooooOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO050505050505050877665544050877665544米方嚴元波動中下

12、跌。與07年同期相比，08年2月份成交價格漲幅最高，達到40%A上，此后直線2008年1-11月天津市二手住宅共成交227.38萬平方M與去年同期相比下跌46.16%。下調(diào)，11月份基本與去年同期價格持平。經(jīng)過一年的市場調(diào)整,落到去年同期水平，但與07年平均價格水平或07年前半年價格水平相比，依然有進一步調(diào)整的空間。2008年1-11月各區(qū)域商品住宅價格分布數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)從各區(qū)域來看，下半年以來各區(qū)域價格波動調(diào)整幅度較大，特別近郊四區(qū)成交價格持續(xù)走低，也是此輪天津樓市調(diào)整表現(xiàn)最為突出的區(qū)域，而從各個區(qū)縣來看，雖然各月由于樓盤成交表現(xiàn)不同，整體而言，2008年1-11月價格同比20

13、07同比仍有一定的漲幅，其中，和平區(qū)成交價格同比上漲幅度超過30%同比得幅在20%-30叱間的區(qū)縣共有9個，分別是河西、南開、河北、紅橋、西青、北辰、開發(fā)區(qū)、寶土氐及薊縣。3、二手房市場狀況2007.10-2008.11天津市二手房成交走勢5600540052005000米4800升4600元440042004000成交面積（m2一”平均價格（元/m2）11月份天津市成交價格回米方產(chǎn)元米方開元米平萬50.0040.0030.0020.0010.000.00成交面積（m2）T平均價格（元/m2）37.6744.5535.32254835477849257612.3227.6926.3851045

14、173515125.3722.3521.9217532251655310.0716.3512.9319.225493550153485008527911000O O0000O O97970000O O5 500003 3107.1-07.1108.1-08.11同比130001100000009090000070700000505000003 30710071107120801080208030804080508060807080808090810081108年天津二手住宅市場觀望情緒嚴重，各月成交量均在30萬平M以下，最高峰為3月份的27.69萬平M上半年市場相對較好，下半年市場告急，7-1

15、0月份成交量不斷下降，至10月份僅不到13萬平M，11月隨著各項救市政策出臺才又出現(xiàn)回升。2008年1-11月天津市二手住宅成交均價為5260元/平方與去年同期的4426元/平方M相比上漲18.85%。二手住宅市場成交量的萎縮卻并沒有阻擋價格的攀升，08年二手住宅各月均價躍升至5000元/平M以上，最高值為8月的5501元/平方最低值為10月的5008元/平方M。4、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)運行狀況2008年特別是下半年天津樓市的慘淡使得開發(fā)商都面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，萬科、富力、金地等企業(yè)工程都紛紛采取多種降價促銷的策略以保持成交量的平穩(wěn)，但預(yù)計上述公司今年業(yè)績都有一定的下滑，本土開發(fā)商如紅磡、天房等面

16、對市場的下滑也紛紛采取措施積極調(diào)整銷售策略，事實表明，部分開發(fā)商積極開始價格調(diào)整后能明顯促進成交。而另一方面，2007年多家進駐天津市場“高價”拿地的開發(fā)商遇到了重大的挑戰(zhàn)，周邊在售工程價格與地塊樓面價持平，因而首創(chuàng)、華潤置地、華僑城等企業(yè)工程年內(nèi)都無預(yù)期推出。保利、中海作為2007年進駐天津市場的品牌開發(fā)企業(yè)在2008年下半年推出天津首個工程，特別是保利上河雅頌的“逆市彪紅”成為天津樓市這個“冬天”的焦點工程，區(qū)位優(yōu)勢、產(chǎn)品品質(zhì)且價格適宜，工程開盤當(dāng)月成交500余套，這也使得開發(fā)企業(yè)對天津樓市后市發(fā)展要重新思考。銷售不佳、資金鏈緊張、后市預(yù)期看淡都使得年內(nèi)天津土地市場表現(xiàn)平平，工業(yè)性用地占據(jù)

17、土地成交量的主要份額，成交經(jīng)營性地塊多分布于遠郊區(qū)縣，眾多地塊都以底價成交，2007年地價高漲的環(huán)城四區(qū)在2008年已呈現(xiàn)明顯的降幅。此輪市場調(diào)整都使得開發(fā)商態(tài)度變得保守謹慎，多數(shù)企業(yè)都明顯放緩購置土地計劃，少數(shù)企業(yè)如碧桂園則趁機以低價開始吸納土地。2008年眾多開發(fā)企業(yè)的融資、現(xiàn)金流問題突出，存貨量消化仍需時日，一些仍有資金實力的開發(fā)企業(yè)將更多關(guān)注具有一定區(qū)位優(yōu)勢、中小規(guī)模的地塊進行投資，特別是天津4、5、6號地鐵開建，軌道交通沿線土地價值凸顯。5、對2008年進行歸納總結(jié)和對2009年進行展望2008年全年天津市商品住宅成交量為500萬平M左右，同比減少50%特別是下半年以來，市場成交情況

18、持續(xù)惡化，消費者信心不足，10月以來區(qū)域價格開始深度調(diào)整，直接降價也由個別樓盤向區(qū)域內(nèi)樓盤快速蔓延，而在各種利好政策刺激下，雖然11月以來市場情況較9-10月有一定的好轉(zhuǎn)，但成交量、消費者信心全面回升仍需相當(dāng)一段時間，價值回歸成目前天津樓市的主旋律。目前，天津市場已呈現(xiàn)供大于求，預(yù)計2009年市場主要呈現(xiàn)以下特征：1、供應(yīng)量放大，需求量難以同步放量。2008年市場存量房增大，而眾多潛在供應(yīng)工程面對此市場情況也紛紛推遲上市時間、計劃，特別是保障性住房政策的推出預(yù)計09年住宅市場供應(yīng)量持續(xù)放大。但受經(jīng)濟環(huán)境影響，特別是人們對于未來經(jīng)濟前景、收入預(yù)期不看好，市場信心難以恢復(fù)，市場成交量難以全面上升，且經(jīng)過此輪調(diào)整人們對于房價、購房置業(yè)看法將更為理性，預(yù)測2009年市場成交情況仍不樂觀。2、行業(yè)洗牌，開發(fā)商面臨兩極分化。天津市場開發(fā)商正經(jīng)歷前所未有的“冬天”，而且來得如此快、如此冷，07年市場大賣一片繁榮景象已不復(fù)存在。市場供大于求態(tài)勢仍將持續(xù)至2009年，開發(fā)商銷售壓力巨大，受到資金鏈緊張影響，部分樓盤仍會堅持降價促銷追求回款、現(xiàn)金流。行業(yè)調(diào)整期開發(fā)商面臨“兩極分化”，部分開發(fā)商在此輪調(diào)整中將會被淘汰。3、天津市場剛性