從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司招股說明書內(nèi)容與格式特別規(guī)定

1、公開發(fā)行證券公司信息披露編報(bào)規(guī)則第10號(hào)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司招股說明書內(nèi)容與格式特別規(guī)定（證監(jiān)發(fā)200117號(hào)，2001年2月8日）第一條為規(guī)范從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司（包括專營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)公司及兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)公司，以下簡(jiǎn)稱發(fā)行人）公開發(fā)行股票的信息披露行為，保護(hù)投資者的合法權(quán)益，依據(jù)中華人民共和國(guó)公司法、中華人民共和國(guó)證券法等法律法規(guī)，制定本規(guī)定。第二條發(fā)行人為首次公開發(fā)行股票而編制招股說明書時(shí)、除應(yīng)遵循中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱中國(guó)證監(jiān)會(huì)）有關(guān)招股說明書內(nèi)容與格式準(zhǔn)則的一般規(guī)定外，還應(yīng)遵循本規(guī)定的要求。第三條發(fā)行人應(yīng)針對(duì)自身實(shí)際情況披露風(fēng)險(xiǎn)因素。對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)因素能夠作出定量分析的，應(yīng)

2、進(jìn)行定量分析；不能作出定量分析的，應(yīng)進(jìn)行定性描述。（一）結(jié)合自身具體情況，披露以下風(fēng)險(xiǎn)因素，包括但不限于：項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)披露在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，因?yàn)樵O(shè)計(jì)、施工條件，環(huán)境條件變化等因素導(dǎo)致開發(fā)成本提高的風(fēng)險(xiǎn)。籌資風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)披露公司籌措資金時(shí)，受經(jīng)濟(jì)周期、產(chǎn)業(yè)政策、銀行貸款政策、預(yù)售情況等因素影響的風(fēng)險(xiǎn)。銷售風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)披露開發(fā)項(xiàng)目銷售受項(xiàng)目定位、銷售價(jià)格變動(dòng)、競(jìng)爭(zhēng)樓盤供應(yīng)情況等因素影響的風(fēng)險(xiǎn)。土地風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)披露土地開發(fā)時(shí)面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，包括市政規(guī)劃調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)、土地閑置風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)變化的風(fēng)險(xiǎn)。合作和合資項(xiàng)目的控制風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)披露對(duì)合作、合資開發(fā)項(xiàng)目，如果沒有實(shí)際控制權(quán)將增加不確定性的風(fēng)險(xiǎn)。工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)披露

3、已完工項(xiàng)目或在建項(xiàng)目如果存在質(zhì)量缺陷，將會(huì)對(duì)公司產(chǎn)生不利影響的風(fēng)險(xiǎn)。其他風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)披露稅收制度、房改制度和購(gòu)房貸款政策、對(duì)房地產(chǎn)投資開發(fā)方面的其他政策變化對(duì)公司的不利影響的風(fēng)險(xiǎn)。（二）項(xiàng)目開發(fā)中如存在“停工”“爛尾”“空置”的情況，應(yīng)做特別風(fēng)險(xiǎn)提示。（三）披露的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策應(yīng)是已采取的或擬采取的切實(shí)可行的具體措施。第四條發(fā)行人應(yīng)專節(jié)披露公司資質(zhì)等級(jí)取得情況和相關(guān)證書，持有房地產(chǎn)專業(yè)或建筑工程專業(yè)資格專職技術(shù)人員數(shù)目，公司開發(fā)建設(shè)中采用的新工藝和新技術(shù)等情況。第五條發(fā)行人應(yīng)披露公司的主要經(jīng)營(yíng)策略及市場(chǎng)推廣模式，包括但不限于：（一）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)定位及主要消費(fèi)者群體；（二）主要從事房地產(chǎn)項(xiàng)目的類型：如

4、主要以出售為主，還以出租為主；經(jīng)營(yíng)模式是自主經(jīng)營(yíng)開發(fā)，還是合作、合資開發(fā)；主要從事住宅開發(fā)還是辦公樓開發(fā)等。（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)模式和銷售理念。（四）采用的主要融資方式；（五）采用的主要銷售模式；（六）采用的物業(yè)管理模式；（七）公司經(jīng)營(yíng)管理、品牌建設(shè)、員工素質(zhì)、企業(yè)文化等方面的競(jìng)爭(zhēng)力。第六條發(fā)行人應(yīng)專節(jié)披露公司經(jīng)營(yíng)管理體制及內(nèi)控制度。包括但不限于：（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策程序；（二）開發(fā)項(xiàng)目管理架構(gòu)的設(shè)置；（三）公司質(zhì)量控制體系，包括對(duì)施工單位的質(zhì)量考核辦法；采用新材料、新工藝的質(zhì)量控制辦法；對(duì)特殊環(huán)境的項(xiàng)目的質(zhì)量控制。第七條發(fā)行人應(yīng)專節(jié)披露房地產(chǎn)行業(yè)概況及業(yè)務(wù)特點(diǎn)，包括但不限于：（一）房地

5、產(chǎn)行業(yè)概況；（二）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)和特點(diǎn)；（三）主要開發(fā)項(xiàng)目所處地區(qū)的市場(chǎng)分析；（四）房地產(chǎn)開發(fā)流程圖；第八條發(fā)行人應(yīng)專節(jié)詳細(xì)披露在開發(fā)過程中涉及的各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)的運(yùn)行情況，包括但不限于：（一）如何選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)方案；（二）如何選擇施工單位，如何管理、監(jiān)督施工單位；（三）如何選擇監(jiān)理單位；（四）對(duì)出租物業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式。第九條發(fā)行人應(yīng)專節(jié)披露公司所開發(fā)的主要房地業(yè)務(wù)項(xiàng)目的情況。可按照已開發(fā)完工項(xiàng)目、開發(fā)建設(shè)中項(xiàng)目、擬開發(fā)項(xiàng)目的順序披露各項(xiàng)目基本情況，包括但不限于下列情況：（一）項(xiàng)目應(yīng)具備的資格文件（含土地使用證、建設(shè)地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、商品房銷售許可證證

6、、房產(chǎn)證等）取得情況；（二）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式，如屬合作、合資開發(fā)，應(yīng)簡(jiǎn)要說明合作方情況、合作方式、協(xié)議履行情況等；（三）披露項(xiàng)目位置及土地的取得手續(xù)是否完備；（4） 對(duì)完工或開工項(xiàng)目應(yīng)披露主體工程施工是自律還是出包方式，承包方是否分包。并披露施工單位的資質(zhì)等級(jí)及基本情況；（5） 對(duì)在建項(xiàng)目應(yīng)披露預(yù)計(jì)總投資和已投資額，工程進(jìn)度（包括開工時(shí)間、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間，實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度出現(xiàn)的較大差異及原因，項(xiàng)目是否存在停工可能）；（六）工程質(zhì)量情況，如監(jiān)理單位的意見及質(zhì)量監(jiān)管部門的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。對(duì)已交付使用的商品房是否有質(zhì)量糾紛；（七）項(xiàng)目的銷售情況，對(duì)采用預(yù)售方式的，應(yīng)披露預(yù)售比例；（八）代為收取的住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的執(zhí)行情況。第十條發(fā)行人應(yīng)參照第十條的要求披露募股資金擬投資項(xiàng)目，及募投資金占項(xiàng)目總投資的比例，缺口資金的解決方式。第十一條發(fā)行人應(yīng)專節(jié)披露公司的土地資源。包括但不限于項(xiàng)目名稱、所處地理位置、占地面積、規(guī)劃建筑面積、土地用途、相關(guān)法律手續(xù)是否完備等。第十二條發(fā)行人發(fā)行上市前應(yīng)聘請(qǐng)具有證券從業(yè)資源的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)公司存貨，包括開發(fā)成本及開發(fā)產(chǎn)品（但不包括代建工程）、出租開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房等進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。在招股說明書中披露資產(chǎn)評(píng)