房地產開發(fā)與經營與管理模擬試題(二)

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上房地產開發(fā)與經營與管理模擬試題(二)一、單項選擇題（共35題，每題1分。） 1房地產的（ ）是房地產投資最重要的一個特性，房地產不能脫離周圍的環(huán)境而存在，就是強調了位置對房地產投資的一個重要性。 A適應性B對專業(yè)管理的的依賴性 C位置的固定性D相互之間的影響性 答案：C 解析：位置的固定性也稱不可移動性，是房地產投資最重要的一個特性 2某投資者花費80萬元購一店鋪,每月凈租金收入為1.583萬元,考慮月投資收益率為0.8%,則()個月可收回投資. A50.5B60C65D75 答案：C 解析：80=1.583/0.8%1-1/(1+0.8%)n解得n=65 3某項目未

2、考慮通貸膨脹情況下,其收益率為18.27%,當前通貨膨脹率為5%則該項目的實際收益率為() A11.38%B12.64%C15.46%D16.22% 答案：B 解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64% 4下列房地產交易活動處于房地產一級市場的是（） A房屋出租B房地產抵押 C土地使用權出讓D土地使用權轉讓 答案：C 解析：房地產一級市場為土地使用權出讓市場 5一般來說，認知定價法所確定的價格（）價值定價法所確定的價格。 高于低于等于高于等于 答案： 6某企業(yè)上期預測銷售量為100萬臺，實際銷售量為110萬臺，企業(yè)選用平滑指數為0.8,則本期預測銷售量為()萬臺. A

3、102B120C108D88 答案:C 解析:Q=0.8*110+0.2*100=108 7下列說法不正確的是() A利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數。對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于1。 B償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數。對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于12。 C在國際上銀行一般要求這一比率維持在200以上 D一般來說，對于一個開發(fā)周期為2年的商品住宅開發(fā)項目，其目標成本利潤率大體應為35一45。 答案：A 解析：利息備付率對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于2。 8某筆筆資金按單利計息，n個周期末的本利和為（） AP（1+i）nBP

4、（1+i*n） CP*n*iDA（1+i）n 答案：B 解析：Fn=P（1+i*n） 9某投資者以1000萬元價格購得一物業(yè)5年經營權，目標收益率為10%,如果每年凈收益為300萬元（凈收益發(fā)生在年末），則該項目的財務凈現值為（） A101萬元B137萬元C256萬元D500萬元 答案：B 解析：NPV=-1000+300/10%*1-1/(1+10%)5=137 10從房地產投資的角度說,風險是指() A房地產投資結果的好壞程度B獲取預期投資收益的可能性大小 C房地產投資項目激烈競爭程度D房地產開發(fā)程度 答案：B 解析：從房地產投資的角度說,風險是指獲取預期投資收益的可能性大小. 11風險最

5、大的是商業(yè)物業(yè)風險,是因為() A商業(yè)物業(yè)對于宏觀經濟變化反應最快和最大 B商業(yè)投資的預測最難 C商業(yè)的社會發(fā)展方向不易預測 D商業(yè)人員無法競爭時心理變化很大 答案：A 解析：商業(yè)物業(yè)對于宏觀經濟變化反應最快和最大 12房地產開發(fā)活動可從（）兩個方面進行考察。 A投資資金量和預期收益資金B(yǎng)資金流通方式和對策 C出租、出售或經營形態(tài)D物質形態(tài)和貨幣形態(tài) 答案：D 解析：房地產開發(fā)活動可從物質形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個方面進行考察。 13對于開發(fā)投資來說，房地產投資的經濟效果的大小的衡量指標不包括（） A銷售收入B開發(fā)利潤C成本利潤率D投資回報率 答案：A 解析：銷售收入是房地產投資的經濟效果的表現形式。

6、 14下列關于敏感性分析的方法和步驟表達不當的一項是（） A找出那些最能反映項目投資效益的經濟評價指標如財務內部收益率等作為其分析對象。 B從眾多影響項目投資效益的不確定性因素中選取對經濟評價指標無影響并在開發(fā)周期內不發(fā)生變化的因素作為敏感分析中的不確定因素。 C分析時要設定不確定因素的變化范圍 D對項目的經濟評價指標進行分析計算，找出敏感性因素。 答案：B 15開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結算報告及結算資料后通常要在（）內予以核實，給予確認或者提出修改意見。 A10日B15日C1個月D2個月 答案：C 解析：開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結算報告及結算資料后通常要在1個月內予以核實，給予確認或者提

7、出修改意見。16個人住房抵押貸款期限可長達（ ）年。 A10B20C30D50 答案：C 解析：個人住房抵押貸款期限可長達30年。 17關于貸款擔保說法錯誤的是（） A是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證。 B貸款的擔保人能取代借款人的信用狀況。 C貸款的擔保并不一定能確保貸款得以足額償還。 D貸款有保證、抵押、質押三種形式。 答案：B 解析：貸款的擔保人不能取代借款人的信用狀況。 18（）的建筑規(guī)模一般都在3萬以上，服務人口在30萬人以上，年營業(yè)額在5億元以上。 A市級購物中心B區(qū)購物商場 C居住區(qū)商場D鄰里服務性商店 答案：A 解

8、析：市級購物中心的建筑規(guī)模一般都在3萬以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個城市，服務人口在30萬人以上，年營業(yè)額在5億元以上。 19a確定問題和調察目標，b收集和分析信息，c制定調查計劃，d報告結果，以上調查步驟順序正確的是（） abcdbacd cabdacbd 答案： 解析：應明確調查的步驟。 20申領施工許可證時，建設工期不足一年的，到位資金原則上不得少于于工程項目合同價的（）。 A20%B30%C50%D60% 答案：C 解析：申領施工許可證時，建設工期不足一年的，到位資金原則上不得少于于工程項目合同價的50%。 21在對消費者購買行為進行調查時，不涉及下列（）調查。 A消費者類別B消費者社

9、會階層分布 C消費者購買能力D消費者購買習慣 答案：B 解析：消費者社會階層分布為經濟環(huán)境調查的內容。 22研究機構對居民需求住宅戶型抽樣調查結果表明，70%以上的家庭認為（）平米建筑面積的戶型較為合適，過大的面積容易形成重復的不必要功能。 A60-80B80-100C80-120D100-140 答案：C 解析：70%以上的家庭認為80-120平米建筑面積的戶型較為合適。 23在房地產市場的分類中,二級市場是指() A土地使用權轉讓市場B新建商品房租售市場 C土地使用權出讓市場D土地使用權出讓和新建商品房租售市場 答案：B 解析：二級市場是指新建商品房租售市場. 24某筆存款額為1000元，

10、復利計息，每季計息一次，一年后本利和為1125.51元，則其名義利率為（） A12%B12.55%C12.68%D12.45% 答案：A 解析：各義利率為12%,實際利率為12.55% 25某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元由金融機構提供抵押貸款，余款20萬元由投資者用現金支付。如果該項投資的經營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現金流量為28萬元，該項投資年稅為0.6萬元，則該項投資的稅后現金回報率為()。 A4.7%B7%C11%D14% 答案：C 解析：(28-0.6)2010011 26借款期內內任意償還本息,到期末一次還清,這種還本付息的方式為() A等額還本付息法

11、B菲爾德法 C汽球法D還款常數法 答案：C 解析：這種方式叫作汽球法. 27經濟評價選擇評價標準類基礎參數,其指標不包括() A基準收益率B目標成本利潤率 C目標投資利潤率D目標財務杠桿比率 答案：D 解析：財務杠桿比率融資相關參數. 28某土地面積為40002,建筑容積率為55，規(guī)劃建筑覆蓋率為60，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓(均為標準層)則標準層每層建筑面積為(). A1000B1240C22000D1800 答案：B 解析：(4000554000604)101240() 29一般說來,標準方差越小,投資風險() A越小B越大C越難控制D越難估算 答案：A 30在

12、房地產產品的租售之前進行估價，以確定其最可能實現的租金或售價水平，是房地產開發(fā)過程中（）的主要工作內容。 A會計師B經濟師 C估價師D工程師 答案：C 31名義利率與實際利率的關系表述不正確的一項是（ ） A當每年計息周期數m1時，實際利率小于名義利率 B當每年計息周期數m=1時，實際利率等于名義利率 C實際利率與名義利率更能反映資金的時間價值 D名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大 答案：A 解析：當每年計息周期數m1時，實際利率大于名義利率 32監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產管理和再投資決策，評估投資組合績效，客戶報告與現金管理屬于（）的工作內容 A物業(yè)管理B設施管理 C資

13、產管理D組合投資管理 答案：D 33房地產投資信托按()的不同,可以分為傘型合伙和多重合伙。 A權益類型B抵押方式 C投資業(yè)務D信托性質 答案：D 34編制工程進度計劃的方法有橫道圖法和() A網絡圖法B表格法 C竣工圖法D坐標圖法 答案：A 解析：編制工進度計劃的方法的橫道圖法和網絡圖法 35判斷物業(yè)代理公司已往的業(yè)績,關鍵要看其() A共代理了多少項目B代理成交額是多少 C人員素質D代理的成功率有多大 答案：D 解析：判斷物業(yè)代理公司已往的業(yè)績,關鍵要看其代理的成功率. 二、多項選擇題（共15題，每題2分，備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，錯選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每

14、個選項得0。5分。） 1房地產投資也有缺點，這些缺點表現在（） A變現性差 B投資額巨大 C投資回收周期長D需要專門的知識和經驗 E具有過人的膽量和風險承擔精神。 答案：ABCD 解析：不包括E項。 2銀行對抵押貸款抵押率的確定，主要考慮到（）因素。 A抵押物的流動性B貸款期限的長短 C通貨膨脹的預期D貸款企業(yè)的信用等級 E所處的市場條件 答案：ABCE 解析：還要考慮到抵押物價值取得的情況。 3金融機構對開發(fā)商的貸款項目進行評估，主要審查方面包括（）。 A企業(yè)資信等級B項目基本情況 C市場分析結果D財務評價指標 E貸款擔保方式 答案：BCD 解析：金融機構對開發(fā)商的貸款項目進行評估，主要審查

15、方面包括項目基本情況、市場分析結果、財務評價指標 4寫字樓租賃合約中租金的調整幅度可參考（）確定。 A消費價格指數B商業(yè)零售價格指數 C上證價格指數D建安工程價格指數E中房價格指數 答案：AB 解析：主要考慮以上兩種因素。 5對置業(yè)投資來說，房地產投資的經濟效果主要表現為（）方面。 A銷售收入B物業(yè)增值 C減少納稅D股權增加E租金 答案：BCDE 解析：對置業(yè)投資來說，房地產投資的經濟效果主要表現為租金、物業(yè)增值、減少納稅、股權增加等四個方面。 6對收益性物業(yè)來說，空置率提高將會導致（）等后果。 A租金收入減少B附加支出增加 C物業(yè)資本價值下降D運營成本下降 E租客要求更大的租金折扣 答案：A

16、CE 解析：對收益性物業(yè)來說，空置率提高將會導致租金收入減少和物業(yè)資本價值下降以及租客要求更大的租金折扣等后果。 7投資者可以控制的風險包括() A利率風險B政策性風險C資本價值風險 D持有期風險E比較風險 答案：CDE 解析：AB屬于系統(tǒng)風險. 8居住物業(yè)一般是指供人們居住的建筑,包括（）等。 A普通住宅B公寓C別墅 D客棧E酒店 答案：ABC 解析：客棧和酒店不屬于居住物業(yè)。 9房地產市場的功能有（） 配置存量房地產資源和利益 指導供給以適應需求的變化 指導政府制訂科學的土地供給計劃 引導需求適應供給條件的變化 E顯示房地產市場需求的變化。 答案：ABCDE 10確立施工中控制質量的具體措

17、施，主要包括（）方面 A對各項施工設備、儀器進行檢查，特別是校準各種儀器儀表，保證在測量、計量方面不出現嚴重誤差。 B控制混凝土質量 C對對工程中的配套設備進行檢驗。 D對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質量檢查和評定辦法 E關注各項工程的工作量。 答案：D 解析：不包括C、E11下列說法不正確的是（ ） A房地產項目中兩稅一費指營業(yè)稅、城市建設維護稅和教育費附加 B營業(yè)稅稅額應納稅銷售(出租)收入稅率 C城市建設維護稅額應納稅銷售(出租)收入稅率 D教育費附加應納稅銷售(出租)收入稅率 E現行營業(yè)稅的稅率為3 答案：CDE 解析：城市建設維護稅和教育費附加為營業(yè)稅稅額的7和3

18、。營業(yè)稅稅率現為5%。 12分析市場趨勢的方法主要有：（） 購買者意圖調查法銷售人員意見綜合法 專家意見法時間序列分析法 E相關分析法 答案：E 13按照消費者對產品兩種屬性的重視程度進行劃分，市場細分會出現（）的模式。 同質偏好同形偏好 集群偏好分散偏好E心理偏好 答案： 解析：三種模式：同質偏好、分散偏好、集群偏好。 14盈虧平衡分析的基本方法是建立（）之間的函數關系，通過對這兩個函數及其圖形的分析，找出平衡點。 A銷售收入與成本B銷售收入與費用 C成本與產量D利潤與成本E銷售收入與銷量 答案：CE 解析：盈虧平衡分析的基本方法是建立成本與產量、銷售收入與銷量之間的函數關系 15財務評價的

19、輔助報表包括（） A損益表B總投資估算表C資產負負債表 D經營成本表E借款償還表 答案：BDE 解析：AC為基本報表。 三、判斷題（共15題，每題1分，用表示正確，用表示錯誤，不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。） 1房地產投資分為直接投資和間接投資，直接投資是指投資者直接參與開發(fā)房地產項目的過程，而間接投資是指購買建成的物業(yè)進行的置業(yè)投資。 答案： 解析：購買建成的物業(yè)進行的置業(yè)投資屬于直接投資。 2房屋的吸納周期數值上等于吸納率的倒數. 答案： 3在置業(yè)投資中,運營費用比率越高,則預示著投資項目的凈經營收入越低,項目抵抗風險的能力越弱 答案： 4多因素敏感性分析是分析兩個或兩

20、個以上的不確定性因素同時發(fā)生變化，相互影響時，對項目經濟評價指標的影響。 答案： 解析：多因素敏感性分析須假定同時變動的幾個因素是相互獨立的。 5投資機會研究，也稱為預可行性研究，主要任務是對投資項目或投資方向提出建議。 答案： 解析：初步可行性研究也稱為預可行性研究。 6為體現公平、平等原則，寫字樓對具備支付能力的承租人都持歡迎態(tài)度。 答案： 解析：名聲不佳的承租人入住會影響其他承租人，應對承租人進行選擇。 7開發(fā)項目成本費用中，財務費用是指企業(yè)財務部門所發(fā)生的各項費用，包括財務人員工資、辦公費、銀行利息等。 答案： 解析：財務費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。主要為借款的利息。 8投

21、資周期在第一階段和第二階段初期超前于市場自然周期的變化，在其他階段則滯后于市場自然周期的變化。 答案： 解析：正好相反。 9市場趨勢分析方法中，相關分析法是用相關分析的理論判斷銷售量與其它因素相關的性質和強度,從而作出預測，這種方法尤其適用于中、短期預測。 答案： 解析：這種方法尤其適用于中、長期預測。 10決標選中中標單位意味著全部接受承包商的標書，故合同價就是中標單位的報價。 答案： 解析：中標后，開發(fā)商和中標單位應在約定期限內就簽訂合同進行磋商，雙方就合同條款達成協(xié)議。 11雙重代理可以同時向買賣雙方收取傭金，傭金總額一般高于買方和賣方代理形式。 答案： 解析：雙重代理可以同時向買賣雙方收取傭金，但傭金總額一般不能高于前兩種代理形式 12資金一旦用于投資，就不能用于即期消費，從消費者的角度來看，資金的時間價值體現為放棄即期消費的損失所應得到的補償。 答案： 13如果兩筆資金等值，則用復利公式把它們換到任何時點，變換成任何支付形式，都是等值的。 答案： 解析：資金等值是指在考慮時間因素的情況下，不同時點