小區(qū)公共設(shè)備設(shè)施管理方案-

1、設(shè)備設(shè)施管理方案一、目的保證設(shè)施設(shè)備及場所處于良好的狀態(tài),以提高優(yōu)質(zhì)服務(wù)的需要。二、驗收管理1、組織工程維修部技術(shù)人員和操作人員參與驗收,做好接管工作。2、驗收的主要內(nèi)容(1建筑工程資料圖表、竣工驗收和相關(guān)資料;設(shè)備的隨機技術(shù)資料和安裝施工中形成的資料;(2設(shè)施設(shè)備及場所的質(zhì)量檢查,設(shè)備空載運轉(zhuǎn)試驗、負荷實驗。3、驗收合格后,資料全部歸檔,交付使用管理部門。三、設(shè)備設(shè)施分類根據(jù)各類設(shè)備設(shè)施的功能、用途、重要性等因素對其實行分類管理,分A、B、C三類:A類:監(jiān)視系統(tǒng)設(shè)備,配電房各屏柜,生活、消防水泵,消防報警系統(tǒng),電梯。B類:排風設(shè)備,水箱(池,滅火器材,排污泵。C類:房屋本體照明設(shè)施、室內(nèi)外插

2、座、各式燈具、水龍頭、排水設(shè)施、室內(nèi)空調(diào)架、道路。四、設(shè)備的運行管理1、對A類設(shè)備,配備專職運行操作員,根據(jù)業(yè)主委員會要求,專人定崗值班或巡回方式對設(shè)備進行管理。2、設(shè)備運行操作人員經(jīng)過培訓,熟悉所管理的性能、特點和操作規(guī)程,考核合格后上崗操作。3、設(shè)備運行操作人員按崗位職責及運行操作規(guī)程,對設(shè)備進行操作和檢查,作好運行記錄和值班記錄,認真做好交接班。4、各設(shè)備主觀人員根據(jù)運行管理有關(guān)制度,每月檢查監(jiān)督設(shè)備運行操作人員崗位職責旅行情況,檢查設(shè)備運行狀態(tài),注意設(shè)備運行安全性、合理性、經(jīng)濟性,檢查運行就、維護保養(yǎng)記錄、交接班記錄,檢查后在有關(guān)記錄上簽字,發(fā)現(xiàn)問題及時糾正,對發(fā)現(xiàn)的設(shè)備問題應(yīng)詳細填表

3、報告,工程維修部主管監(jiān)督整改情況。五、設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)1、工程維修部負責所管轄設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng),各班長負責組織本班維修保養(yǎng)工作。2、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)分日常維修保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)及年檢維護保養(yǎng)3個層次。(1日常維護保養(yǎng)主要是巡視檢查和清潔方面的工作;定期維護保養(yǎng)主要工作就是性能狀態(tài)檢查和計劃性能修理的內(nèi)容;年檢維護保養(yǎng)主要是對設(shè)備進行全面的調(diào)整。(2日常維護保養(yǎng)通常由設(shè)備運行操作,值班人員負責,定期維護保養(yǎng)由維修人員負責操作,值班人員進行配合,有些設(shè)備外聘專業(yè)公司進行。(3維護保養(yǎng)工作的項目由各類設(shè)備具體規(guī)定,各設(shè)備主觀根據(jù)規(guī)程并結(jié)合設(shè)備具體技術(shù)狀況,做出年度、月維護保養(yǎng)計劃,經(jīng)部門主管領(lǐng)導批準

4、后實施。(4設(shè)備年檢維護保養(yǎng),由委托年檢單位實施。維護保養(yǎng)結(jié)束后以書面形式報告部門主管。六、設(shè)備設(shè)施維修1、設(shè)備設(shè)施的維修分計劃維修和故障維修兩類(1計劃維修是自在設(shè)備設(shè)施沒有發(fā)生問題之前,對其劣化和缺陷部件進行預(yù)先維護和修理;(2故障維修是對設(shè)備設(shè)施受損設(shè)備故障后其失效、損壞部件進行針對性維修。2、設(shè)備設(shè)施維修采用委托維修和派工維修兩種形式(1委托維修主要用語故障維修。管理處設(shè)總中央值班調(diào)度室,實行24小時值班,配置專線電話,隨時接受住戶、巡視員、操作員的維修申報和故障報告,接報后,迅速同志有關(guān)維修人員在規(guī)定時間內(nèi)修復。(2派工維修主要用語計劃維修、零星及小型的設(shè)備新裝、改裝專案處理。工程、

5、維修部部長根據(jù)設(shè)備定期保養(yǎng)計劃,當前對設(shè)備定期保養(yǎng)計劃,當前設(shè)備運行狀況的分析調(diào)查結(jié)果,以及住戶的要求填寫派工單,派專人完成的特定工作。派工單的處理與跟進流程按委托維修規(guī)定進行。七、設(shè)備故障及事故1、凡因為歸規(guī)程、操作使用不當或設(shè)備發(fā)生非正常損壞而被迫停止運轉(zhuǎn)。達到一定時間或造成損失的,稱為設(shè)備事故。2、損失及影響不及事故嚴重程度的其它情況稱之為故障。3、無論發(fā)生何種設(shè)備故障和事故,設(shè)備主管班必須立即組織力量迅速處理。較重大時間,必須及時報告部門主管甚至管理處主任協(xié)調(diào)處理。4、無論發(fā)生何種設(shè)備故障和事故,設(shè)備主管班、運行值班人員、維修人員必須詳細記錄,不得疏漏和隱瞞。八、設(shè)備的大修、更新1、管

6、理處根據(jù)實際情況對設(shè)備進行大修、更新和技術(shù)改造,使之更加安全、有效、經(jīng)濟、可行。2、設(shè)備及物業(yè)本體部分的大修、更新和技術(shù)改造費用,從維修資金中支出。每年度的費用預(yù)算,經(jīng)業(yè)主委員會審核,業(yè)主大會批準,其后決算還須維修資金管理中心審計。3、大修改造的項目由各設(shè)備主管工程師會同各班長提出申請,經(jīng)管理處討論形成年度維修計劃申請報告,報經(jīng)業(yè)主委員會批準后方可實施,項目實施按照:誰主管,誰負責“的原則,在工程主管指導下進行。九、設(shè)備的報廢1、設(shè)備有下列情況下考慮報廢:(1已經(jīng)超過使用年限,主要結(jié)構(gòu)及部件磨損破壞,設(shè)備效能達不到要求且不能修復。(2設(shè)備技術(shù)陳舊落后,無形磨損嚴重,經(jīng)濟效果差,經(jīng)濟上分析結(jié)論更

7、新勝于大修。(3因以外災(zāi)害或事故使設(shè)備損壞嚴重而無法修復使用,建筑物改建不能拆裝的。(4嚴重影響安全,繼續(xù)使用將會引起危險事故的。(5設(shè)備耗能大、污染環(huán)境嚴重,國家管理部門規(guī)定應(yīng)予淘汰的產(chǎn)品。2、設(shè)備報廢由設(shè)備使用管理部門提出申請,并填寫設(shè)備報廢申請單,綜合事務(wù)部組織有關(guān)人員進行鑒定后報管理處主任和物業(yè)公司經(jīng)理批準,其中產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主的設(shè)備報廢還須報請業(yè)主委員會批準。3、設(shè)備報廢后,由設(shè)備四用部門進行利用和處理,殘值回收憑據(jù)報財務(wù)部注銷設(shè)備資產(chǎn),同時注銷臺賬和卡片。十、房屋外觀和圍墻護欄1、空調(diào)統(tǒng)一安裝在預(yù)留位置上,空調(diào)架每年油漆一次,費用由受益業(yè)主承當或從維修資金中支出。2、房屋外墻不得安裝任

8、何使用或觀瞻飾物。3、嚴格裝修申請審核和裝修期間的巡視檢查工作,加強日查個管理,治安巡邏人員每天將房屋外墻和圍欄列入檢查項目。4、對住戶擅自作主進行的任何為歸安裝,管理處派人及時進行勸阻;對已經(jīng)造成的事實,管理處派人上門與住戶協(xié)商,勸其整改,住戶整改有困難的,管理處免費提供整改服務(wù)。十一、記錄1、工程驗收記錄;2、設(shè)備臺賬;3、設(shè)備標識卡;4、運行記錄;5、設(shè)備日常巡視保養(yǎng)項目及記錄;6、設(shè)備定期維護保養(yǎng)項目及記錄;7、事故故障報告單;8、設(shè)備報廢申請表;9、設(shè)備大修改造申報表;10、設(shè)備大修匯總表。十二、公共設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)程序:(1管理處維修工程組每天安排人員對區(qū)域內(nèi)的設(shè)備設(shè)施進行巡查,不論設(shè)備設(shè)施運行狀況如何都要作出詳細的記錄;(2如果在檢查中發(fā)現(xiàn)有故障或損壞的,應(yīng)向工程組提出修理申請,填寫維修申請表;(3經(jīng)管理處領(lǐng)導認定后,將工作交給工程維修組,