不同用途房地產(chǎn)估價(jià)問題最新版本

1、不同用途房地產(chǎn)估價(jià)問題一、居住房地產(chǎn)估價(jià)(一) 居住房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)1. 單宗交易規(guī)模較小，但市場(chǎng)交易量十分巨大居住房地產(chǎn)主要以滿足自用為目的，也有部分用于投資或用于出租經(jīng)營。由于居住房地產(chǎn)主要以居民個(gè)人購買行為為主，因此，其單宗交易規(guī)模較小，但市場(chǎng)交易頻繁、交易量巨大。2. 具有較強(qiáng)的相似性、可比性居住房地產(chǎn)之間的相似性和可比性比其他用途房地產(chǎn)要突出一些，在一個(gè)住宅小區(qū)中，往往有很多棟相似的住宅樓，即這些住宅樓具有相似的建筑設(shè)計(jì)、相似的戶型和功能等；在同一棟住宅樓內(nèi)，特別是高層住宅，樓層接近而方位相同的各套住宅存在的差別非常小。此外，由于居住房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易量巨大，所以比較容易獲得足夠數(shù)

2、量的可比實(shí)例。3. 不同類型住房價(jià)格內(nèi)涵差異明顯我國居住房地產(chǎn)存在著商品房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和集資住房，這些住房的產(chǎn)權(quán)形式存在差異，商品房具有完全產(chǎn)權(quán)，即擁有一定期限的國有土地使用權(quán)和地上建筑物的所有權(quán)；房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房只擁有地上建筑物所有權(quán)，不擁有或部分擁有土地使用權(quán)，其土地使用權(quán)既有劃撥的，也有出讓的；廉租住房只擁有建筑物的使用權(quán)。由于現(xiàn)階段住房權(quán)屬性質(zhì)的不同，必然導(dǎo)致其價(jià)格構(gòu)成內(nèi)涵上的差異，因此，估價(jià)時(shí)要把握好各類住房的價(jià)格構(gòu)成及其特殊性。(二) 影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素1. 影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況(1) 交通條件。交通條件對(duì)于不同類型的房地產(chǎn)的含義是不同的，

3、對(duì)于居住房地產(chǎn)而言，交通條件主要指城市公共交通的通達(dá)程度，如估價(jià)對(duì)象附近是否通行公共汽車、電車、地鐵，輕軌。交通條件較好的居住房地產(chǎn)，其價(jià)格要高一些。生活服務(wù)設(shè)施。生活服務(wù)設(shè)施較完善的居住房地產(chǎn)，其價(jià)格要高一些。居住房地產(chǎn)所處地段不一定要求繁華，即使處于商業(yè)繁華地段，也希望能夠鬧中取靜。作為居住房地產(chǎn)，一定要有比較完善的基本生活服務(wù)設(shè)施，例如：菜市場(chǎng)、商店、銀行、郵局等等。(2) 教育配套設(shè)施。教育配套設(shè)施是影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素，主要指中、小學(xué)校和幼兒園、托兒所。教育配套設(shè)施較完善的居住房地產(chǎn)，其價(jià)格要高一些。(3) 環(huán)境質(zhì)量。環(huán)境質(zhì)量較好的居住房地產(chǎn)，其價(jià)格要高一些。環(huán)境質(zhì)量包括居住

4、房地產(chǎn)附近以及小區(qū)的綠化環(huán)境、自然景觀、噪音程度、空氣質(zhì)量、衛(wèi)生條件等。2. 影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)物狀況(1) 建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級(jí)。建筑結(jié)構(gòu)可分為：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：全部或承重部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，包括框架大板與框架輕板結(jié)構(gòu)等房屋。這類房屋一般內(nèi)外裝修良好，設(shè)備比較齊全。 磚混結(jié)構(gòu)一等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)，外墻部分砌磚、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并設(shè)有陽臺(tái)，內(nèi)外設(shè)備齊全的單元式住宅或非住宅房屋。 磚混結(jié)構(gòu)二等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)，外墻是清水墻，沒有陽臺(tái)，內(nèi)部設(shè)備不全的非單元式住宅或其他房屋。 磚木結(jié)構(gòu)一等：材料上等、標(biāo)準(zhǔn)較高的磚木（石料）結(jié)構(gòu)。這類房屋一

5、般是外部有裝修處理、內(nèi)部設(shè)備完善的庭院式或花園洋房等高級(jí)房屋。 磚木結(jié)構(gòu)二等：結(jié)構(gòu)正規(guī)，材料較好，一般外部沒有裝修處理，室內(nèi)有專用上、下水等設(shè)備的普通磚木結(jié)構(gòu)房屋。 磚木結(jié)構(gòu)三等：結(jié)構(gòu)簡單，材料較差，室內(nèi)沒有專用上、下水等設(shè)備，較低級(jí)的磚木結(jié)構(gòu)房屋。 簡易結(jié)構(gòu)：如簡易樓、平房、木板房、磚坯房、土草房、竹木捆綁房等。（2）設(shè)施與設(shè)備。供水、排水、供電、供氣、共用天線、通訊等管線的完備程度，廚房、衛(wèi)生間潔具情況等。（3）質(zhì)量。建筑質(zhì)量、保溫或隔熱設(shè)施、防水防滲漏措施等是否符合標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量等級(jí)。（4）裝修。對(duì)于新建房地產(chǎn)而言，毛坯房與裝修房的價(jià)格差別很大，粗裝修、普通裝修與高檔裝修的差別也很大。（5）

6、朝向與樓層。朝向除了考慮采光、通風(fēng)等因系外，還有一個(gè)重要的因素是景觀。不同樓層住宅之間的價(jià)格差異取決于建筑的高度和是否有電梯。多層無電梯住宅的最佳樓層是高低適中的中間樓層。高層住宅普遍都有電梯，則因樓層越高景觀和空氣質(zhì)量越好，通常是因樓層越高價(jià)值越高。（三）居住房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法居住房地產(chǎn)估價(jià)可以選擇市場(chǎng)法、成本法、收益法等。1. 市場(chǎng)法由于居住房地產(chǎn)市場(chǎng)交易頻繁、交易量巨大，很容易獲得交易實(shí)例，因此，市場(chǎng)法是居住房地產(chǎn)估價(jià)最常用的估價(jià)方法。2. 成本法成本法也常用于居住房地產(chǎn)估價(jià)，在居住房地產(chǎn)的抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，遵循謹(jǐn)慎估價(jià)原則，會(huì)選擇成本法進(jìn)行估價(jià)，此外，居住房地產(chǎn)的拆遷估價(jià)和在建工程估價(jià)

7、往往也選用成本進(jìn)行估價(jià)。3. 收益法對(duì)于出租型的居住房地產(chǎn)（出租的住宅、出租的公寓等），能夠比較準(zhǔn)確和客觀地計(jì)算其收益，往往選用收益法進(jìn)行估價(jià)。（四）居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理1. 商品房估價(jià)的技術(shù)路線和難點(diǎn)處理商品房由于市場(chǎng)交易實(shí)例較多，因此常采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。而對(duì)于整幢住宅樓估價(jià)時(shí)，則因交易實(shí)例較少，通常采用從個(gè)體到整體的估價(jià)思路，即選擇某一基準(zhǔn)層的某套住宅作為估價(jià)對(duì)象，選取與估價(jià)對(duì)象類似的交易實(shí)例，利用市場(chǎng)法測(cè)算該套住宅的價(jià)格，然后采用類比法，經(jīng)過樓層、朝向、景觀、成交建筑面積、戶型等因素的修正，得出各層、各幢住宅樓的整體價(jià)格。2. 房改房、經(jīng)濟(jì)適用房的估價(jià)技術(shù)路線和難點(diǎn)處理房

8、改房、經(jīng)濟(jì)適用房的估價(jià)技術(shù)路線與商品房類似，不同之處是要考慮土地使用權(quán)出讓金或土地收益的扣除問題。利用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，先估算估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應(yīng)向政府繳納的土地使用權(quán)出讓金或土地收益。利用成本法估價(jià)時(shí)，應(yīng)評(píng)估估價(jià)對(duì)象不包含土地出讓金下的房屋重新購建價(jià)格。二、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)（一）商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)商業(yè)房地產(chǎn)指用于商業(yè)目的的房地產(chǎn)，包括商場(chǎng)、購物中心、商業(yè)店鋪、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、便利店、百貨店、專賣店、倉儲(chǔ)商店等。商業(yè)房地產(chǎn)具有以下主要特點(diǎn)：1. 收益性商業(yè)房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，其最顯著的特點(diǎn)是能夠利用商業(yè)房地產(chǎn)開展不同類型的經(jīng)營活動(dòng)以獲得收益。2. 經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)

9、特別是大體量的商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會(huì)有不同的經(jīng)營內(nèi)容，例如一部分經(jīng)營商品零售，一部分經(jīng)營餐飲，一部分經(jīng)營娛樂等等，不同的經(jīng)營內(nèi)容（或者說不同的用途）一般會(huì)有不同的收益水平，如果用收益法估價(jià)則應(yīng)該對(duì)經(jīng)營內(nèi)容不同的各部門房地產(chǎn)采用不同的報(bào)酬率或資本化率。3. 出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給他人經(jīng)營，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉(zhuǎn)租給第三者，造成商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散、復(fù)雜，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況，分清估價(jià)價(jià)值定義是出租人權(quán)益評(píng)估還是承租人權(quán)益評(píng)估，避免有的估價(jià)委托人僅是承租人，卻以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的身份委托。4. 裝修高檔而復(fù)雜為了營造舒適宜人的

10、購物消費(fèi)環(huán)境，商業(yè)房地產(chǎn)通常要進(jìn)行相對(duì)高檔的裝修，而且形式各異，要準(zhǔn)確估算其價(jià)值需要單獨(dú)計(jì)算。經(jīng)營者或承租者經(jīng)常是買下或租下商業(yè)用房后，對(duì)其進(jìn)行重新裝修，因此在抵押估價(jià)、交易估價(jià)、轉(zhuǎn)租估價(jià)等過程中，要考慮重新裝修的情況。5. 垂直空間價(jià)值衰減性明顯商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值在垂直空間（立體空間）范圍內(nèi)表現(xiàn)出明顯的衰減性。一般來說，商業(yè)房地產(chǎn)因?yàn)榈讓樱ㄈ缫粯牵?duì)于消費(fèi)者而言具有最便捷的通達(dá)度而能獲得最大的效益，導(dǎo)致其價(jià)值最高，而向上的樓層的價(jià)值呈現(xiàn)快速衰減。（二）影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素1. 影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位狀況（1）地段繁華程度。影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的首要因素是商業(yè)房地產(chǎn)所處地段的商業(yè)繁華程度。商

11、業(yè)繁華程度首先可用該地段是否處于商業(yè)中心區(qū)來考慮。每個(gè)城市一般都有一個(gè)或幾個(gè)市級(jí)的商業(yè)中心區(qū)，它們的輻射力遍及全市，吸引著全市的購買力（特別是大宗商品的購買力，如家用電器、家具等耐用消費(fèi)品），這類市一級(jí)的商業(yè)中心區(qū)屬于全市最繁華的地段。另外，在每個(gè)行政區(qū)或住宅聚集區(qū)也會(huì)有一個(gè)或更多的區(qū)級(jí)商業(yè)中心區(qū)，它們的輻射力低于市級(jí)商業(yè)區(qū)，一般限于本區(qū)域內(nèi)，繁華程度也低于市級(jí)商業(yè)區(qū)。在每個(gè)居住小區(qū)通常還會(huì)有一個(gè)商業(yè)服務(wù)集中地帶，或稱為小區(qū)商業(yè)中心，其繁華程度又低一些。對(duì)于一般的商業(yè)房地產(chǎn)，首先要確定的就是它處于哪一級(jí)商業(yè)中心區(qū)，從而可知其所處地段的商業(yè)繁華程度。另外，現(xiàn)在各地常常有一些專業(yè)性市場(chǎng)或商業(yè)一條街

12、，如建材一條街、布匹市場(chǎng)、電器市場(chǎng)等等，專門經(jīng)營某類商品的商業(yè)房地產(chǎn)如果位于相應(yīng)的專業(yè)市場(chǎng)（例如彩電專營店位于某電器市場(chǎng)內(nèi)），同樣可以認(rèn)為所處地段具有較高的繁華程度。（2）交通條件。對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，要從兩方面考慮交通條件：一是顧客的交通條件方面，從現(xiàn)階段一般情況來說，主要是公共交通的通達(dá)度，可用附近公交線路的條線、公交車輛時(shí)間間隔，以及公交線路聯(lián)結(jié)的居民區(qū)人數(shù)等指標(biāo)來衡量，另外還要考慮停車場(chǎng)地問題；二是經(jīng)營者的交通條件方面，要考慮進(jìn)貨和卸貨的便利程度。道路交通條件的改善可以給沿途商業(yè)帶來巨大的人流量，對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)而言，集中的人流量固然重要，但也要看這些人群是否是有效的消費(fèi)群體。公共交

13、通特別便利的地方不適宜做高檔的商業(yè)物業(yè)。臨街狀況。商業(yè)房地產(chǎn)一般都應(yīng)該是臨街的，其臨街的具體分布狀況對(duì)其價(jià)值產(chǎn)生較大的影響。一般來說，臨街面越寬越好，如果多面臨街，一般有利于商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的提高。但要注意的是，位于街角交通要道的商業(yè)房地產(chǎn)如果沒有足夠的緩沖余地，不利于經(jīng)營，會(huì)影響商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值(貶值)。2. 影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況(1) 建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局。商業(yè)房地產(chǎn)自身的建筑品質(zhì)包括建筑結(jié)構(gòu)、裝飾、設(shè)施、建筑平面或空間利用的難易、可改造程度、外觀乃至建筑物的臨街門面的寬窄等，都會(huì)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生重要影響。此外。商業(yè)房地產(chǎn)的內(nèi)部格局應(yīng)有利于柜臺(tái)和貨架的布置和購物人流的組織

14、。一些大型商業(yè)用房往往要分割出租，因此要求內(nèi)部空間能夠靈活地間隔。(2) 樓層。一般來說，位于底層的商業(yè)用房當(dāng)然優(yōu)于樓上的商業(yè)用房，但如果有自動(dòng)扶梯上下，樓上的商業(yè)用房與底層的差距將大大縮小。(3) 凈高。商業(yè)房地產(chǎn)的室內(nèi)凈高應(yīng)適宜。過低的凈高則會(huì)產(chǎn)生壓抑感，不利于經(jīng)營活動(dòng)的開展；如凈高過高，建筑成本會(huì)增加，也無助于商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的提高。(4) 營業(yè)面積。根據(jù)經(jīng)營要求不同，商業(yè)房地產(chǎn)所需的營業(yè)面積可能不同，一般來說面積不宜太小，如果不是大型零售百貨或大型交易市場(chǎng)，面積也不宜太大。因此，對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)區(qū)分不同的經(jīng)營業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)對(duì)面積的不同要求。(5) 裝修。裝修在商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值中往往占

15、有很大分量，同樣的房屋，僅僅由于裝修不同，價(jià)值會(huì)有很大的出入。(6) 無形價(jià)值。商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值中無形資產(chǎn)價(jià)值(如品牌、商標(biāo)、企業(yè)文化等)所占的比重越來越大。因此，在對(duì)投資、交易等某些估價(jià)目的的情況下，估價(jià)應(yīng)對(duì)附屬于有形商業(yè)房地產(chǎn)的無形價(jià)值進(jìn)行充分考慮。(三) 商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)可以采用收益法、市場(chǎng)法、成本法等進(jìn)行估價(jià)。(1) 收益法。商業(yè)房地產(chǎn)的一個(gè)重要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一。市場(chǎng)法。商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此較易獲得交易實(shí)例，所以在對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行

16、估價(jià)時(shí)，市場(chǎng)法也是常用方法之一。(2) 成本法。在有些估價(jià)業(yè)務(wù)中，例如商業(yè)房地產(chǎn)的抵押估價(jià)，或是對(duì)將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，也會(huì)用成本法作為輔助方法。(四) 商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線和難點(diǎn)處理商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)方法雖然基本一致，但在具體的技術(shù)路線選擇和處理上又各有特點(diǎn)。1. 不同經(jīng)營方式商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理商業(yè)房地產(chǎn)根據(jù)其經(jīng)營方式的不同可分為出租型和商業(yè)運(yùn)營型兩類。(1) 出租型商業(yè)房地產(chǎn)出租型商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。采用收益法估價(jià)的關(guān)鍵是求取租金收益，租金的測(cè)算要區(qū)分租期內(nèi)和租期結(jié)束兩種情況。在租期內(nèi)應(yīng)根據(jù)合同租金來計(jì)算凈收益；租期結(jié)束后，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)租

17、金水平、經(jīng)營費(fèi)用、稅金等利用市場(chǎng)法求取待估商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益。采用市場(chǎng)法對(duì)出租型商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)主要應(yīng)用在兩個(gè)方面：一是直接求取商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格；二是求取商業(yè)房地產(chǎn)租金。(2) 運(yùn)營型商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營型商業(yè)房地產(chǎn)主要靠經(jīng)營獲得收入，因此，主要采用收益法進(jìn)行估價(jià)。凈收益=主營業(yè)務(wù)收入-主營業(yè)務(wù)成本和稅金-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-銷售費(fèi)用-商業(yè)利潤。難點(diǎn)是對(duì)商業(yè)利潤的扣除，一般的做法是根據(jù)類似可比實(shí)例修正估算得出租賃收入來確定商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益。2. 不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理(1) 整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)主要采用收益法和市場(chǎng)法。對(duì)整幢商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，首先應(yīng)詳細(xì)了解不同樓

18、層的商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營方式、類型、收入水平差異等；其次了解同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價(jià)格分布影響因素；最后根據(jù)不同樓層的具體情況、交易實(shí)例收集的難易程度、潛在租金及其經(jīng)營費(fèi)用測(cè)算的難易程度而選擇不同的估價(jià)方法。(2) 整層商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)整層商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)主要采用市場(chǎng)法和收益法。通常情況下整層出售或出租的交易實(shí)例較少，因此，經(jīng)常選取類似估價(jià)對(duì)象的單個(gè)商鋪的成交實(shí)例作為可比實(shí)例，然后進(jìn)行修正得出整層商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格。(3) 同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面評(píng)估對(duì)于同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面進(jìn)行估價(jià)時(shí)，可先評(píng)估出一個(gè)鋪面的價(jià)格，其余鋪面的價(jià)格在此基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)修正得出不同鋪面的估價(jià)結(jié)果。但是，這種技術(shù)處理方式要求

19、對(duì)同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價(jià)格分布影響因素有充分的了解和認(rèn)識(shí)。3. 空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理在對(duì)空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，一定要結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體情況，對(duì)其進(jìn)行最高最佳使用分析是十分必要的，而確定空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)的最高最佳使用方式是此類估價(jià)的難點(diǎn)。三、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)(一) 商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點(diǎn)1. 商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其分類商務(wù)辦公樓，俗稱寫字樓，是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營活動(dòng)的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。寫字樓可從不同角度、按照不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類和分級(jí)。按建筑面積的大小不同，寫字樓可分為小型、中型和大型寫字樓，其中建筑面積在1萬平方米以下的為小型

20、寫字樓；建筑面積在13萬平方米的為中型寫字樓；建筑面積在3萬平方米以上的為大型寫字樓。按使用功能不同，可將寫字樓分為：單純型寫字樓，即寫字樓基本上只有辦公一種用途，沒有其他功能(展示廳、餐飲等)；商住型寫字樓，即既可以辦公還可以住宿；綜合型寫字樓，即以辦公為主，同時(shí)又有其他多種功能，如展示廳、商場(chǎng)、公寓、餐飲等功能。按寫字樓所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力不同，可將寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)檔次。其中，甲級(jí)寫字樓具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況和建筑質(zhì)量優(yōu)良，收益能力強(qiáng)，有完善的物業(yè)服務(wù)；乙級(jí)寫字樓具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況和建筑質(zhì)量良好，建筑物的功能不是最先進(jìn)的，建

21、筑物存在自然磨損，收益能力低于新落成的同類寫字樓；丙級(jí)寫字樓是使用年限較長，建筑物存在明顯的物理磨損和功能陳舊，租金水平較低。2. 商務(wù)辦公房地產(chǎn)的特點(diǎn)商務(wù)辦公樓具有以下特點(diǎn)：(1) 所處區(qū)位好，規(guī)模大。寫字樓大多建在以經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、信息為中心的大中城市，處于較好區(qū)位，有相當(dāng)規(guī)模的面積，辦公單位集中，人口密度大，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)頻繁。(2) 多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善。寫字樓特別是甲級(jí)寫字樓，大都為高檔次高層建筑，擁有先進(jìn)的現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備，功能多而全，如有前臺(tái)接待服務(wù)、大小會(huì)議室、酒吧、咖啡廳、餐廳、商場(chǎng)、車庫等。(3) 出租經(jīng)營為主，多由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理。大多數(shù)寫字樓以出租

22、為主，完善的物業(yè)管理服務(wù)能夠提高寫字樓的出租率，因此，寫字樓業(yè)主往往委托專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行寫字樓管理和代理出租。(二) 影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的因素1. 影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位狀況除了影響商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位狀況的一般因素外，影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的區(qū)位狀況的因素還有：(1) 集聚程度。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的集聚程度對(duì)其價(jià)值產(chǎn)生很大影響，因?yàn)樯虅?wù)機(jī)構(gòu)的大量集聚必然會(huì)擴(kuò)大該區(qū)域的知名度和影響力，推動(dòng)該區(qū)域高檔寫字樓的建設(shè)并形成較大的規(guī)模效益。集聚程度較高的寫字樓所在區(qū)域，除了本身蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)外，也為商務(wù)機(jī)構(gòu)之間的來往提供了便利條件。(2) 交通條件。商務(wù)用戶經(jīng)常需要旅行，商務(wù)辦公房地產(chǎn)與機(jī)場(chǎng)、火車

23、站之間的交通方便程度是影響其價(jià)值的重要區(qū)位狀況。(3) 周圍環(huán)境。商務(wù)辦公房地產(chǎn)既不像商業(yè)房地產(chǎn)那樣要求周圍環(huán)境繁華熱鬧，也不像居住房地產(chǎn)那樣要求周圍環(huán)境優(yōu)美幽靜，但要求周圍環(huán)境整潔氣派，有現(xiàn)代化的都市氣氛，而不能雜亂無章。2. 影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)物狀況(1) 外觀形象。公司往往注重自身形象，而公司的辦公場(chǎng)所的形象則直接影響公司的形象，因此商務(wù)辦公房地產(chǎn)的外觀對(duì)其價(jià)值的影響不可低估。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的外觀條件主要包括：建筑物高度、體量、造型、外墻面裝修等。(2) 內(nèi)部裝修。與外觀一樣，內(nèi)部裝修也對(duì)商務(wù)辦公房地產(chǎn)的價(jià)值有重要影響。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的內(nèi)部裝修主要體現(xiàn)在大堂、走廊、內(nèi)墻面、燈具等

24、。(3) 設(shè)備與設(shè)施。電梯、空調(diào)是否齊備，甚至高層寫字樓的電梯數(shù)量、速度如何，都是影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)值的重要因素。(4) 智能化程度。隨著電子商務(wù)的興起，企業(yè)對(duì)網(wǎng)絡(luò)設(shè)施的要求迅速提高，以網(wǎng)絡(luò)為載體，各種智能辦公解決方案也在日新月異地發(fā)展，因此寫字樓也必須能夠提供完善的智能化辦公條件才具有吸引力。(5) 物業(yè)管理水平。物業(yè)管理雖然與房地產(chǎn)本身是分離的，但對(duì)于商務(wù)辦公房地產(chǎn)、特別是甲級(jí)寫字樓而言，物業(yè)管理對(duì)提升其價(jià)值的作用非常明顯。(6) 租戶類型。入住同一商務(wù)辦公房地產(chǎn)的租戶間的相互影響，會(huì)增加或降低他們各自的形象和聲譽(yù)，寫字樓內(nèi)的主要租戶(大租戶)，往往決定了該寫字樓的租戶類型，當(dāng)主要租戶是

25、知名公司，就會(huì)吸引同類及其相關(guān)聯(lián)的公司進(jìn)駐，從而提高該商務(wù)辦公房地產(chǎn)的知名度，該商務(wù)辦公房地產(chǎn)也會(huì)升值。樓層。商務(wù)辦公房地產(chǎn)樓層越高價(jià)值越大，租金水平越高，這與辦公環(huán)境有關(guān)，樓層越高，景觀和空氣質(zhì)量越好，被干擾的機(jī)會(huì)越小。(三) 商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)可以采用收益法、市場(chǎng)法、成本法等進(jìn)行估價(jià)。(1) 收益法。商務(wù)辦公房地產(chǎn)通常采用出租經(jīng)營，所以收益法是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一。(2) 市場(chǎng)法。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，因此較易獲得交易實(shí)例，所以在對(duì)商務(wù)辦公房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，市場(chǎng)法也是常用方法之一。(3) 成本法。在有些估價(jià)業(yè)務(wù)中，例如商務(wù)辦公房地產(chǎn)的

26、抵押估價(jià)，或是對(duì)將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)出于安全、保守的考慮，也會(huì)用成本法作為輔助。(四) 商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線和難點(diǎn)處理1. 商務(wù)辦公房地產(chǎn)租金的求取商務(wù)辦公房地產(chǎn)的租金一般采用市場(chǎng)法求取。租金的求取應(yīng)注意以下問題：(1) 租約問題。在租期內(nèi)有租約限制，應(yīng)根據(jù)合同租金來計(jì)算凈收益；租期結(jié)束后，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)租金利用市場(chǎng)法求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益。(2) 租金構(gòu)成的內(nèi)涵問題。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的租金往往存在差異，主要表現(xiàn)有：租金中包含物業(yè)管理費(fèi)；租金中包含物業(yè)管理費(fèi)和水電費(fèi)；租金中不含物業(yè)管理費(fèi)和水電費(fèi)；計(jì)租面積為建筑面積，含分?jǐn)偨ㄖ娣e；計(jì)租面積按套內(nèi)建筑面積，不含分?jǐn)偨ㄖ娣e。估價(jià)

27、時(shí)應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的租金構(gòu)成內(nèi)涵，選擇同一租金構(gòu)成內(nèi)涵的實(shí)例。(3) 租金的支付方式問題。租金支付方式的不同，體現(xiàn)出資金時(shí)間價(jià)值的差異，必然導(dǎo)致租賃價(jià)格的差異。商務(wù)性房地產(chǎn)租金的支付方式主要有按月支付、按季支付、按年支付、一次性支付等。因此，在運(yùn)用市場(chǎng)法求取估價(jià)對(duì)象租金時(shí)，應(yīng)詳細(xì)了解交易實(shí)例的租金支付方式，并要求統(tǒng)一租金支付方式。(4) 地下車庫租金問題。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的地下車庫一般采用租賃經(jīng)營方式，其租金收入一般分為兩部分，一部分是向業(yè)主提供的包月出租的車位租金，另一部分是向訪客提供臨時(shí)使用的車位租金。包月出租的車位租金比較穩(wěn)定，容易測(cè)算；臨時(shí)使用的車位租金的測(cè)算比較困難，一般按如下步驟進(jìn)行測(cè)

28、算：首先，了解不同時(shí)段的租金水平；第二，了解同一工作日的高峰時(shí)段與非高峰時(shí)段車位的利用率差異，確定車位的工作日周轉(zhuǎn)次數(shù)；第三，了解工作日與非工作日車位的利用率差異，確定車位的非工作日周轉(zhuǎn)次數(shù)；最后分別測(cè)算工作日與非工作日的車位租金收入，兩者之和即為臨時(shí)使用的車位租金收入。2. 整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理(1) 單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)就是估價(jià)對(duì)象僅有辦公一種功能，沒有其他功能，對(duì)其估價(jià)主要采用市場(chǎng)法和收益法。由于市場(chǎng)上整幢辦公樓轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的交易實(shí)例比較少，難以通過整幢辦公樓轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的交易實(shí)例來求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。但由于單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)就是估價(jià)對(duì)象只有辦公一

29、種功能，每一層的價(jià)格差異比較小，層與層之間主要存在樓層價(jià)格差異，因此，可以先評(píng)估出一層的價(jià)格，再確定層差修正系數(shù)，計(jì)算出所有樓層的價(jià)格。(2) 商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)就是估價(jià)對(duì)象既有辦公功能，又有居住功能，即一部分用于辦公，另一部分用于居住。因此，對(duì)商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，首先要分清不同的功能區(qū)及其面積大小，然后分別按辦公用房、居住用房進(jìn)行估價(jià)，辦公用房可以采用市場(chǎng)(比較)法和收益法估價(jià)，居住用房主要采用市場(chǎng)法估價(jià)。(3) 綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)是以辦公為主，同時(shí)又有其他功能。因此，對(duì)綜合商務(wù)辦公房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，首先要分清不同的功能區(qū)，了解和確定各

30、功能區(qū)的其面積大小、經(jīng)營方式、收益能力等；其次，根據(jù)不同功能區(qū)的收益性特點(diǎn)、交易實(shí)例收集的難易程度而選用不同的估價(jià)方法，主要采用市場(chǎng)法和收益法進(jìn)行估價(jià)；最后，將各功能區(qū)的價(jià)格進(jìn)行匯總得到整幢綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)的價(jià)格。四、旅館房地產(chǎn)估價(jià)(一) 旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)1. 旅館房地產(chǎn)的類型旅館房地產(chǎn)包括飯店、酒店、賓館、度假村、旅店、招待所等，大致可以分為兩大類：(1) 飯店、酒店和賓館。包括星級(jí)酒店和非星級(jí)酒店，以及目前出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓、分時(shí)度假、經(jīng)濟(jì)型酒店。(2) 旅店和招待所。旅店和招待所一般是以客房居住功能為主，兼有小規(guī)模的餐廳或飯?zhí)茫话銥槠笫聵I(yè)單位作為接待客人使用，其經(jīng)

31、營收入主要來自床位收入。2. 旅館房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)旅館房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)除了與商業(yè)房地產(chǎn)類似外，還具有以下特點(diǎn)：(1) 轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓。旅館房地產(chǎn)一般較少在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓，而旅館房地產(chǎn)一旦轉(zhuǎn)讓，一般是整體轉(zhuǎn)讓，很少采取部分轉(zhuǎn)讓的形式。同樣，旅館房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，也是估算其整體價(jià)值的情況居多。(2) 功能多樣。旅館房地產(chǎn)往往具有多種功能，級(jí)別、檔次越高的旅館房地產(chǎn)，其具有功能越多。如五星級(jí)酒店一般都具有商場(chǎng)、娛樂健身房、會(huì)議廳、客房、餐飲等功能。旅館房地產(chǎn)的收益來源于不同功能的服務(wù)收入，因此，估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)旅館房地產(chǎn)具有的不同功能及其經(jīng)營狀況、收益能力分別進(jìn)行估價(jià)。(3) 一次性投資大、投資回收期長

32、、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大。旅館房地產(chǎn)中的酒店，特別是高檔次酒店，其建造時(shí)的一次性投資比較大，特別是裝修及各種設(shè)施設(shè)備的投資很大，而酒店房地產(chǎn)要通過經(jīng)營獲取回報(bào)，因此投資回收期較長，而且在經(jīng)營期內(nèi)還可能遇到宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、通貨膨脹、金融政策、法律法規(guī)等因素的影響，尤其是旅館房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的變化對(duì)酒店房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生較大影響，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大。(4) 價(jià)值主要體現(xiàn)在接待客戶類型及其能力。不同類型的旅館房地產(chǎn)，其接待客戶的類型、層次不同，其體現(xiàn)的價(jià)值不同。對(duì)于同類型旅館房地產(chǎn)而言，其價(jià)值主要在于其接待能力，因此衡量旅館接待能力的指標(biāo)-床位數(shù)或房間數(shù)及入住率，常?？梢宰鳛楣纼r(jià)的指標(biāo)，即以床位數(shù)或房間數(shù)作為比較因素，根據(jù)同

33、類旅館估算其每個(gè)床位或是每個(gè)客房的價(jià)格，然后乘以總的床位或客房數(shù)，以此為依據(jù)來測(cè)算旅館房地產(chǎn)的凈收入，然后采用收益法評(píng)估旅館房地產(chǎn)的價(jià)格。(二) 影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素1. 影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位狀況(1) 交通條件。交通條件是影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格區(qū)位狀況的一個(gè)最重要的因素。(2) 周圍環(huán)境。周圍環(huán)境和交通條件往往是相互起著相反作用的：交通條件好的旅館往往周圍環(huán)境嘈雜，作為旅館價(jià)值的直接使用和評(píng)價(jià)者一一旅客，往往也會(huì)理解這一點(diǎn)，會(huì)在交通和環(huán)境之間做出適當(dāng)?shù)娜∩帷５啾冉哟^光和商務(wù)旅客的旅館而言，接待度假旅客的旅館特別需要優(yōu)美的環(huán)境，而交通條件的便利這時(shí)就退居其次了。2. 影響旅館房地產(chǎn)

34、價(jià)格的實(shí)物狀況除了影響商業(yè)房地產(chǎn)實(shí)物狀況外，影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)物狀況的重要因素還有：(1) 設(shè)備設(shè)施和用具。除了設(shè)備設(shè)施以外，用具有是影響旅館房地產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)比較特殊的重要實(shí)物狀況。雖然在對(duì)旅館房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，用具往往并不包括在內(nèi)，但和設(shè)備設(shè)施一樣，用具也是旅客選擇和評(píng)價(jià)旅館的主要考慮因素。正因?yàn)槿绱?，旅館的設(shè)備設(shè)施和用具的更新速度往往很快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于設(shè)備設(shè)施和用具的自然壽命。我們往往也可以看到這樣的情形：有的旅館由于經(jīng)營不善，無力更新設(shè)備設(shè)施和用具，導(dǎo)致更加無客問津，最終成了惡性循環(huán)。(2) 經(jīng)營管理。旅館的經(jīng)營管理對(duì)于提升旅館房地產(chǎn)的價(jià)值起著重要的作用，好的酒店往往聘請(qǐng)國際著名的酒店管理集團(tuán)

35、經(jīng)營管理，這樣不僅能夠提高酒店的服務(wù)水準(zhǔn)，而且能夠利用這些酒店管理集團(tuán)的國際訂房網(wǎng)絡(luò)，保證酒店的客源。(三) 旅館房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法旅館房地產(chǎn)估價(jià)可以采用收益法、市場(chǎng)法等進(jìn)行估價(jià)。(1) 收益法。旅館房地產(chǎn)的一個(gè)重要要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，旅館房地產(chǎn)的價(jià)值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是旅館房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一。(2) 市場(chǎng)法。由于旅館房地產(chǎn)一般較少在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓，因此，一般不會(huì)有較多的類似交易實(shí)例，市場(chǎng)法主要用于客房價(jià)格、其他功能用房(娛樂、會(huì)議室等)租金的估算。(四) 旅館房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理1. 星級(jí)酒店不同功能用房收益的測(cè)算星級(jí)酒店一般都具有多種功能，不

36、同功能用房具有不同的經(jīng)營方式、收益水平，因此估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)其具有的功能及其經(jīng)營狀況、收益能力分別測(cè)算其收益。(1) 客房收益的測(cè)算。星級(jí)酒店的客房收益主要來源于床位費(fèi)或房間費(fèi)，通過調(diào)查客房單價(jià)、入住率、平均價(jià)格折扣率等資料，并根據(jù)客房數(shù)量來求取其收益。(2) 商場(chǎng)收益的測(cè)算。星級(jí)酒店的商場(chǎng)一般采用出租經(jīng)營，其收益的測(cè)算要注意區(qū)分租約內(nèi)和租約外而分別計(jì)算，租約內(nèi)依據(jù)租賃合同約定的租金進(jìn)行計(jì)算，租約外可以利用市場(chǎng)法求得。(3) 餐飲收益的測(cè)算。星級(jí)酒店的餐廳的經(jīng)營方式主要有出租經(jīng)營和自主經(jīng)營。出租經(jīng)營餐廳收益可以根據(jù)租約或市場(chǎng)法求??；自主經(jīng)營餐廳的收益可根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查獲得同類型餐廳的人均消費(fèi)水平、上座

37、率等，并根據(jù)餐廳座位數(shù)量來求取。(4) 商務(wù)、會(huì)議室收益的測(cè)算。星級(jí)酒店商務(wù)與會(huì)議室一般采取自主經(jīng)營方式，并按小時(shí)時(shí)段收取使用費(fèi)用，不同時(shí)間段的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般不同，這部分用房的收益可根據(jù)其不同商務(wù)功能廳的面積、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、平均使用率等資料進(jìn)行測(cè)算。(5) 娛樂、健身用房收益的測(cè)算。星級(jí)酒店娛樂與健身用房的經(jīng)營方式主要有出租經(jīng)營和自主經(jīng)營。出租經(jīng)營的收益可以根據(jù)租約或市場(chǎng)租金求??；自主經(jīng)營的收益可根據(jù)不同娛樂功能用房的數(shù)量、平均消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、平均開房率等求取。2. 星級(jí)酒店凈收益的求取對(duì)星級(jí)酒店房地產(chǎn)運(yùn)用收益法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，必須清楚估價(jià)對(duì)象的范圍及其內(nèi)涵，不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)給酒店帶來收益的區(qū)別。當(dāng)界定

38、酒店為整體資產(chǎn)并考慮其持續(xù)經(jīng)營能力進(jìn)行估價(jià)時(shí)，在凈收益的計(jì)算中應(yīng)考慮扣除商業(yè)利潤。如果當(dāng)界定酒店僅為不動(dòng)產(chǎn)部分為估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)時(shí)，在凈收益計(jì)算中除了要扣除商業(yè)利潤外，還要考慮扣除非不動(dòng)產(chǎn)部分所帶來的收益。五、餐飲房地產(chǎn)的估價(jià)(一) 餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)餐飲房地產(chǎn)根據(jù)其經(jīng)營的規(guī)模、檔次、特色等不同，可分為酒樓、連鎖快餐店、小吃店等。餐飲房地產(chǎn)屬于商業(yè)房地產(chǎn)的范疇，其估價(jià)特點(diǎn)及其價(jià)格影響因素與商業(yè)房地產(chǎn)基本類似，有關(guān)要點(diǎn)可以參閱商業(yè)房地產(chǎn)的估價(jià)”所闡述的內(nèi)容。但餐飲房地產(chǎn)在某些方面也有其特殊性，其具體表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：1. 地段選擇的差異性。餐飲房地產(chǎn)與商業(yè)房地產(chǎn)在地段的選擇上，既有相似之處

39、，又有很大不同。地處繁華地段的餐飲房地產(chǎn)的價(jià)值較高，這一點(diǎn)與商業(yè)房地產(chǎn)相同，但有些特色的餐飲店坐落比較偏僻，但生意火爆，門庭若市。2. 營業(yè)收入的差異性。餐飲房地產(chǎn)的收入主要來自其經(jīng)營收入，然而影響餐飲房地產(chǎn)經(jīng)營收入的因素主要有:地段、環(huán)境、經(jīng)營特色、菜系品種、經(jīng)營品牌等，不同地段、不同環(huán)境會(huì)帶來不同的收益，這部分收益主要由房地產(chǎn)帶來，而經(jīng)營特色、菜系品種、經(jīng)營品牌等往往會(huì)給餐飲房地產(chǎn)帶來更大的收益差異，而這部分收益并歸屬于餐飲房地產(chǎn)的收益。因此，在對(duì)餐飲房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，要注意對(duì)這部分的收益進(jìn)行剝離。(二) 餐飲房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理餐飲房地產(chǎn)的估價(jià)技術(shù)路線及估價(jià)方法的選用與商業(yè)房地

40、產(chǎn)、酒店基本類似，可參閱商業(yè)房地產(chǎn)的估價(jià)”相關(guān)內(nèi)容。但由于餐飲房地產(chǎn)的經(jīng)營特點(diǎn)，其收入既有房地產(chǎn)所貢獻(xiàn)的，更有非房地產(chǎn)因素貢獻(xiàn)的，因此，利用收益法對(duì)餐飲房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，凈收益的測(cè)算過程中，需要?jiǎng)冸x非房地產(chǎn)帶來的收益，而如何剝離非房地產(chǎn)帶來的收益是餐飲房地產(chǎn)估價(jià)的難點(diǎn)。剝離非房地產(chǎn)帶來的收益的方法之一是通過商業(yè)利潤進(jìn)行剝離。商業(yè)利潤包括平均商業(yè)利潤和超額商業(yè)利潤，超額商業(yè)利潤是超過平均商業(yè)利潤的部分。在測(cè)算餐飲房地產(chǎn)的凈收入時(shí)，不僅要扣除平均商業(yè)利潤，還要扣除超額商業(yè)利潤。剝離非房地產(chǎn)帶來的收益的方法之二是利用平均商業(yè)利潤直接測(cè)算餐飲房地產(chǎn)的客觀收益，剝離非正常經(jīng)營收入。六、娛樂房地產(chǎn)的估價(jià)（一）

41、娛樂房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)娛樂房地產(chǎn)是一類特殊的房地產(chǎn)，其估價(jià)的個(gè)別性、獨(dú)特性比較強(qiáng)，一般較難把握。娛樂房地產(chǎn)主要包括游樂場(chǎng)、娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會(huì)、影劇院等，另外，高爾夫球場(chǎng)也可歸入娛樂房地產(chǎn)。（二）娛樂房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法由于娛樂房地產(chǎn)估價(jià)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，因此主要采用收益法估價(jià)，娛樂房地產(chǎn)也可以采用市場(chǎng)法和成本法等進(jìn)行估價(jià)。（1）收益法。采用收益法進(jìn)行娛樂房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，應(yīng)注意其收益的測(cè)算。娛樂房地產(chǎn)的收益主要來源于主營收益和副營收益，主營收益為門票收入，副營收益主要為餐飲、工藝品等二次消費(fèi)的收入。在具體測(cè)算過程中要根據(jù)不同娛樂房地產(chǎn)的功能、經(jīng)營方式、經(jīng)營類型等區(qū)別對(duì)待。（2）市場(chǎng)法

42、。不同類型的娛樂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)租的情況存在較大差異，有的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，有的卻很少發(fā)生，如高爾夫球場(chǎng)。因此，對(duì)交易比較頻繁，較易獲得交易實(shí)例娛樂房地產(chǎn)，可以采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。另外，在用收益法評(píng)估娛樂房地產(chǎn)客觀租金時(shí)，也可采用市場(chǎng)法進(jìn)行租金的估算。（3）成本法。在有些估價(jià)業(yè)務(wù)中，例如娛樂房地產(chǎn)的抵押估價(jià)，或是對(duì)將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，也會(huì)用成本法作為輔助估價(jià)方法。（三）娛樂房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理娛樂房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，因此主要采用收益法進(jìn)行估價(jià)。由于娛樂房地產(chǎn)具有較強(qiáng)的個(gè)別性和獨(dú)特性，其經(jīng)營收入來源及數(shù)量、收益率等均存在較大的差異，因此，在采用收益法估價(jià)時(shí)，應(yīng)注意區(qū)分不同

43、類型、不同經(jīng)營方式娛樂房地產(chǎn)的收益來源及其收益率水平，如高爾夫球場(chǎng)的日常收益主要包括出售會(huì)員卡收入、會(huì)員年費(fèi)以及消費(fèi)收入。七、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)（一）工業(yè)房地產(chǎn)及其的特點(diǎn)工業(yè)房地產(chǎn)主要包括廠房及工廠區(qū)內(nèi)的其他房地產(chǎn)、倉庫及其他倉儲(chǔ)用房地產(chǎn)。工業(yè)房地產(chǎn)具有以下特點(diǎn)：1. 涉及的行業(yè)多工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)涉及各類工業(yè)，各類工業(yè)有各自的行業(yè)特點(diǎn)和生產(chǎn)要求，即使生產(chǎn)同一產(chǎn)品的工業(yè)企業(yè)，由于工藝、流程的不同，對(duì)廠房、用地的要求也可能截然不同，因此進(jìn)行工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，首先應(yīng)該了解相應(yīng)企業(yè)生產(chǎn)的一些行業(yè)知識(shí)。2. 非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，建筑工程造價(jià)相差大工業(yè)廠房有一些屬于標(biāo)準(zhǔn)（通用）廠房，標(biāo)準(zhǔn)廠房多用于一些工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)，

44、如電子裝配、成衣加工等，在一些新興工業(yè)園區(qū)、出口加工區(qū)，就有許多這類標(biāo)準(zhǔn)廠房可供出租。標(biāo)準(zhǔn)廠房一般有標(biāo)準(zhǔn)的柱距、層高、樓面荷載等。另一方面，工業(yè)廠房中的大部分為非標(biāo)準(zhǔn)廠房，即根據(jù)各類生產(chǎn)的需要而設(shè)計(jì)建造的其他規(guī)格的廠房，這類廠房的柱距、跨度、梁底標(biāo)高、（行車）軌頂標(biāo)高、樓面荷載等等都是根據(jù)生產(chǎn)的需要而定。還有一些生產(chǎn)用房只有屋蓋，沒有圍護(hù)(外墻)。因此，非標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)房地產(chǎn)的單位造價(jià)相差較大。3. 要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價(jià)有些工業(yè)設(shè)備的建造安裝是和建筑物(廠房)同時(shí)進(jìn)行的，例如，很多設(shè)備的基座就和廠房的基礎(chǔ)連為一體，因此估價(jià)時(shí)要注意區(qū)分廠房的價(jià)值和設(shè)備的價(jià)值。如果估價(jià)結(jié)果中既包含了廠房的價(jià)值，又包

45、含了設(shè)備的價(jià)值，則應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明。4. 廠房易受腐蝕的影響廠房的工作環(huán)境常常有腐蝕性，估價(jià)時(shí)要注意房屋使用年限會(huì)因此而縮短。(二) 影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素1. 影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位狀況(1) 交通條件。工業(yè)企業(yè)通常需要大量運(yùn)進(jìn)原材料及燃料，運(yùn)出產(chǎn)品，因此必須有便捷的交通條件，例如，鄰近公路交通干線或有符合運(yùn)輸條件的道路與公路干線相聯(lián)；有鐵路專用線進(jìn)入廠區(qū)；鄰近通航河道(或海岸)且有專用碼頭。若有公路、鐵路和水運(yùn)交通條件能同時(shí)滿足工業(yè)企業(yè)物料與產(chǎn)品進(jìn)出廠區(qū)則更好。(2) 基礎(chǔ)設(shè)施。工業(yè)生產(chǎn)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的依賴性較強(qiáng)，當(dāng)?shù)氐碾娏?yīng)情況，生產(chǎn)用水能否滿足需要，排污及污染治理的可能性，

46、通訊條件等，都是影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要區(qū)位狀況。(3) 地理位置。有些工業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)對(duì)地理位置有著特殊的要求，例如，造紙企業(yè)需要臨近河道且應(yīng)避免廢水污染對(duì)下游產(chǎn)生重大影響；化工企業(yè)則不應(yīng)設(shè)在山溝里；水泥廠的附近若有煤礦和石灰礦則可減少原材料的運(yùn)輸距離；等等。若相應(yīng)的工業(yè)房地產(chǎn)的地理位置符合生產(chǎn)的要求，則十分有助于提高這一工業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值。2. 影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)物狀況(1) 用地面積與形狀。工業(yè)廠房的廠區(qū)應(yīng)該有合理的用地面積，面積太小無法滿足生產(chǎn)需要，面積太大則多出的部分并不能增加房地產(chǎn)的價(jià)值，但有時(shí)要考慮企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大時(shí)廠區(qū)擴(kuò)建的預(yù)留用地；用地形狀、地勢(shì)應(yīng)符合生產(chǎn)要求，不同的生產(chǎn)常常要求

47、不同的用地形狀及地勢(shì)。(2) 地質(zhì)和水文條件。工業(yè)廠房廠區(qū)用地的地質(zhì)條件應(yīng)滿足廠房建設(shè)和材料堆放場(chǎng)地對(duì)土質(zhì)、承載力的要求；當(dāng)?shù)厮臈l件應(yīng)滿足廠區(qū)建設(shè)和生產(chǎn)的要求，例如，地下水位過高會(huì)影響建設(shè)施工，地下水有腐蝕性則會(huì)腐蝕基礎(chǔ)(特別是樁基礎(chǔ))。河流的常年水位和流速、含砂量則影響生產(chǎn)取水及污水排放。洪水水位的高低則關(guān)系到廠區(qū)是否有被淹沒的可能性。(3) 房地產(chǎn)用途。在進(jìn)行工業(yè)房地產(chǎn)抵押、清算、兼并等目的的估價(jià)時(shí)，由于房地產(chǎn)的用途可能發(fā)生改變，因此要考慮該房地產(chǎn)改作其他用途以及用于其他產(chǎn)品生產(chǎn)的可能性。(三) 工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法1. 成本法由于缺少可比實(shí)例和難于計(jì)算歸屬于工業(yè)房地產(chǎn)的收益等原因，

48、所以對(duì)工業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)大多采用成本法。標(biāo)準(zhǔn)廠房較容易確定統(tǒng)一的重置價(jià)格，從而可以制定當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，非標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價(jià)格的確定則有兩個(gè)主要途徑：一是參考預(yù)算價(jià)格計(jì)算；二是利用標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)跨度、柱距、高度等諸多影響廠房價(jià)格的因素進(jìn)行價(jià)格的增加或減少的修正。2. 市場(chǎng)法工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類房地產(chǎn)的交易案例，特別是非標(biāo)準(zhǔn)廠房，更是不易在同一供需圈內(nèi)找到符合條件的可比實(shí)例，所以一般不具備采用市場(chǎng)法估價(jià)的條件。但在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標(biāo)準(zhǔn)廠房，這些標(biāo)準(zhǔn)廠房的租售實(shí)例通常較多，可以考慮采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。3. 收益法如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出屬于房地產(chǎn)的收益，則可以

49、考慮采用收益法進(jìn)行估價(jià)，但這種剝離通常有一定的難度，特別是難以準(zhǔn)確區(qū)分廠房和設(shè)備各自產(chǎn)生的收益。（四）工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理工業(yè)房地產(chǎn)一般采用成本法進(jìn)行估價(jià)，在利用成本法估價(jià)時(shí)，往往將土地、地上建筑物進(jìn)行分別估價(jià)，然后再將兩部分的價(jià)格合并處理。土地的估價(jià)通常采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。在地價(jià)評(píng)估時(shí)，應(yīng)注意所采用基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)為當(dāng)?shù)卣诠嫉幕鶞?zhǔn)地價(jià)，對(duì)于有土地使用權(quán)年限限制的，應(yīng)考慮對(duì)地價(jià)進(jìn)行年期修正。對(duì)建筑物估價(jià)時(shí)，應(yīng)根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途、跨度、柱距、梁底標(biāo)高、（行車）軌頂標(biāo)高、樓面荷載等因素，利用當(dāng)?shù)亟ㄖこ潭~管理部門公布的最新工業(yè)建筑造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來確定估價(jià)對(duì)象的工程造價(jià)。八、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)的估價(jià)（一）農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的一般特點(diǎn)在房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)活動(dòng)中，農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)比較少，這主要是因?yàn)檗r(nóng)業(yè)房地產(chǎn)一般為集體土地及地上建筑物，由于集體土地所有權(quán)性質(zhì)，農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)不能直接進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易，也不能設(shè)定抵押。農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)主要涉及農(nóng)業(yè)用地的征用、征地拆遷補(bǔ)償、土