成本管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的一項重要內(nèi)容成本百

1、 版本 /修改態(tài) :1/0 TEDA GROUP 文件編號 :泰達(dá) /作業(yè) 12-02生效日期 :2004/06/16 ISO 9001: 2000 房地產(chǎn)開發(fā)成本管理制度 第 1 頁 共 6 頁 1 目的成本管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的一項重要內(nèi)容。成本控制直接 關(guān)系企業(yè)經(jīng)濟效益和顧客滿意。成本核算與預(yù)測,不僅是商品房銷售定價 的依據(jù),也是企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的重要依據(jù)。為了加強本公 司房地產(chǎn)開發(fā)成本管理工作,降低成本,依據(jù)國家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計 制度 、 施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度和 ISO9001質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn), 特制定本程序。2 適用范圍本辦法適用于本公司房地產(chǎn)開發(fā)成本管

2、理; 房地產(chǎn)開發(fā)活動包括房 地產(chǎn)工程項目建設(shè)、商品房和存量房產(chǎn)的銷售與租賃業(yè)務(wù)。3 編寫依據(jù)質(zhì)量手冊 7.5 生產(chǎn)和服務(wù)提供工程項目過程管理程序 (泰達(dá) /程序-124 職責(zé)4.1 集團(tuán)公司總經(jīng)理全面負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)本公司房地產(chǎn)開發(fā)成本管理工作。集團(tuán) 公司副總經(jīng)理、總會計師按照各自分管業(yè)務(wù)配合總經(jīng)理組織和開展本公司 房地產(chǎn)開發(fā)成本管理工作。4.2 財務(wù)部是本公司房地產(chǎn)開發(fā)成本歸口管理的職能部室,負(fù)責(zé)組織房地 產(chǎn)開發(fā)成本核算、編制房地產(chǎn)開發(fā)成本報表、編寫房地產(chǎn)開發(fā)成本分析。 在總經(jīng)理主持下,財務(wù)部會同投資發(fā)展部、房地產(chǎn)事業(yè)部、項目部、售樓 中心等有關(guān)部門共同編制房地產(chǎn)開發(fā)成本計劃和有關(guān)費用開支計劃并參與

3、 版本 /修改態(tài) :1/0 TEDA GROUP 文件編號 :泰達(dá) /作業(yè) 12-02生效日期 :2004/06/16 ISO 9001: 2000 房地產(chǎn)開發(fā)成本管理制度 第 2 頁 共 6 頁 控制和考核工作。4.3 項目部負(fù)責(zé)招標(biāo)標(biāo)底審核確認(rèn)及工程預(yù)結(jié)算和撥付工程款過程的監(jiān)控 管理。項目部是房地產(chǎn)開發(fā)成本核算、管理、控制的基層單位。5 程序內(nèi)容5.1房地產(chǎn)開發(fā)成本項目和開支范圍5.1.1土地征用及拆遷補償費:包括土地征用費、動遷用房安置費等。 5.1.2 前期工程費:包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文地質(zhì)、勘查 測量、 “四通一平”等支出。5.1.3 建筑安裝工程費:包括以發(fā)包方式支付

4、給承包單位的建筑安裝工程 費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。5.1.4市政基礎(chǔ)設(shè)施大配套費:包括應(yīng)交市配套部門的基礎(chǔ)設(shè)施配套費、 供 熱源頭費、氣源發(fā)展基金。5.1.5二次管網(wǎng)配套費:包括應(yīng)交市、區(qū)主管局的小區(qū)內(nèi)道路、給排水、 供電、供熱、燃?xì)?、通訊、綠化、電視、智能化、路燈,環(huán)境設(shè)施等費用。 還包括應(yīng)交區(qū)配套辦的非經(jīng)營性公建配套費,包括為小區(qū)服務(wù)而建設(shè)的學(xué) 校、幼兒園、居委會用房、車庫、車棚、垃圾站、換熱站、調(diào)壓站、消防 控制中心、變電室、箱式基礎(chǔ)、泵房和地下室、地下人防等。5.1.6不可預(yù)見費:包含開發(fā)建設(shè)中事先不可預(yù)見的如地基處理、工程變 更和銷售后發(fā)生的保修期延長期間的保修維修費用。

5、5.1.7開發(fā)間接費:包括房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)承擔(dān)的管理費用、銷售費用、貸 款利息、稅金等。 版本 /修改態(tài) :1/0 TEDA GROUP 文件編號 :泰達(dá) /作業(yè) 12-02生效日期 :2004/06/16 ISO 9001: 2000 房地產(chǎn)開發(fā)成本管理制度 第 3 頁 共 6 頁 5.2房地產(chǎn)開發(fā)成本預(yù)測和成本計劃5.2.1成本預(yù)測。為了保證房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)利潤的實現(xiàn),公司進(jìn)行成 本預(yù)測,對房地產(chǎn)開發(fā)成本耗費作出合理的測算,制定目標(biāo)成本。成本預(yù) 測的基本程序為:5.2.1.1收集房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的歷史資料;5.2.1.2進(jìn)行市場調(diào)研,掌握市場信息;5.2.1.3進(jìn)行銷售(租賃價格預(yù)測;

6、5.2.1.4初步測算目標(biāo)成本和目標(biāo)利潤;5.2.1.5充分考慮變化因素, 計算預(yù)測誤差, 修正目標(biāo)成本并組織對目標(biāo)成 本的評估。5.2.2 在目標(biāo)成本的基礎(chǔ)上,編制降低成本計劃。5.2.2.1降低成本計劃的編制內(nèi)容包括各成本項目降低計劃、各開發(fā)間接 費用降低計劃、各工程項目成本降低計劃以及技術(shù)組織措施計劃。5.2.2.2降低成本計劃的編制分工,按照集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)和職能部室、項目部、 售樓中心分管職責(zé)和權(quán)責(zé)結(jié)合的原則進(jìn)行,財務(wù)部負(fù)責(zé)匯總編制集團(tuán)公司 降低成本計劃。5.2.2.3集團(tuán)公司降低成本計劃和各部門降低成本計劃由集團(tuán)公司總經(jīng)理 辦公會議研究同意后下達(dá),集團(tuán)公司各部門和全體員工貫徹執(zhí)行,在集團(tuán)

7、公司內(nèi)實行全面成本管理。5.3成本核算5.3.1成本核算按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度 、 施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 版本 /修改態(tài) :1/0 TEDA GROUP 文件編號 :泰達(dá) /作業(yè) 12-02生效日期 :2004/06/16 ISO 9001: 2000 房地產(chǎn)開發(fā)成本管理制度 第 4 頁 共 6 頁 財務(wù)制度有關(guān)規(guī)定,結(jié)合集團(tuán)實際進(jìn)行。5.3.2 成本核算對象一般為集團(tuán)公司項目部組織建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)單位工 程。 結(jié)構(gòu)相同的多個房地產(chǎn)開發(fā)單位工程, 也可合并為一個成本核算對象。 5.3.3 成本項目設(shè)置按照本程序 5.1房地產(chǎn)開發(fā)成本項目和開支范圍規(guī)定 執(zhí)行。5.3.4根據(jù)計算期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)

8、的各項實際支付,按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計 算成本費用,歸集計算開發(fā)項目的實際成本。5.3.5成本核算應(yīng)劃清下列界線:5.3.5.1成本核算對象之間的界線;5.3.5.2成本項目之間的界線;5.3.5.3本期成本與下期成本之間的界線;5.3.5.4主體工程與公共配套設(shè)施的界線。5.4 成本控制5.4.1集團(tuán)公司制定房地產(chǎn)開發(fā)策劃程序 ,充分進(jìn)行擬開發(fā)房地產(chǎn)項目 的可行性研究,科學(xué)決策,防范風(fēng)險,適時低成本獲得土地資源,降低房 地產(chǎn)開發(fā)項目中的土地成本。5.4.2集團(tuán)公司制定供方選擇評定程序 、 經(jīng)濟合同管理程序和合格 供方名錄 , 按國家規(guī)定主要通過公開招標(biāo)選擇和確定房地產(chǎn)開發(fā)活動中的 設(shè)計、勘探、

9、施工、監(jiān)理、設(shè)備制造廠家等供方單位,與供方公平交易 , 合 理支付勞務(wù)服務(wù)費用和工程價款,降低前期工程成本和建筑安裝工程成本。 5.4.3集團(tuán)公司外聘工程造價咨詢機構(gòu)協(xié)助項目部編制招標(biāo)標(biāo)底, 審查工程 版本 /修改態(tài) :1/0 TEDA GROUP 文件編號 :泰達(dá) /作業(yè) 12-02生效日期 :2004/06/16 ISO 9001: 2000 房地產(chǎn)開發(fā)成本管理制度 第 5 頁 共 6 頁 概預(yù)結(jié)算和擬簽合同的目標(biāo)價款,按照工程進(jìn)度和采購物資驗收驗證手續(xù)嚴(yán)格履行工程價款、設(shè)備貨款的支付審批工作流程,控制工程造價,降低 工程項目的建筑安裝工程成本。5.4.4 集團(tuán)公司通過 財務(wù)管理制度 ,

10、實行管理費用和銷售費用計劃管理, 降低房地產(chǎn)開發(fā)間接費用成本。通過提高房地產(chǎn)開發(fā)中自有資金比重和與 銀行、施工承總包單位共同運用封閉貸款等融資新措施,減少借款利息支 出,降低財務(wù)費用成本。5.5成本考核與分析5.5.1 為控制成本支出,對目標(biāo)成本和降低成本計劃的執(zhí)行情況定期進(jìn)行 檢查和評價。5.5.2 成本考核的方法主要采用比較法。以實際成本與目標(biāo)成本和降低成 本計劃比較;與同類竣工開發(fā)項目成本比較;與以前年度管理費用、銷售 費用支出水平比較。5.5.3 集團(tuán)公司及各部門采取成本考核與成本分析相結(jié)合的方法,找出成 本上升或下降的主、客觀原因,量差和價差的因素,存在的主要矛盾與問 題以及解決這些矛盾與問題的解決措施與方法。5.5.4集團(tuán)公司對各部門實行成本管理責(zé)任制考核辦法。5.6工程成本屬于集團(tuán)公司內(nèi)部經(jīng)濟機密, 不得隨意泄露或丟失, 有關(guān)成本 文件應(yīng)妥善保管。6 相關(guān)文件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度 (國家天津泰達(dá)集團(tuán)有限公司 天津泰達(dá)集團(tuán)有限公司 版本/修改態(tài):1/0 版本/修改態(tài):1/0 TEDA ISO 9001: 2000 GROUP 文件編號:泰達(dá)/ 12文件編號:泰達(dá)/作業(yè) 12-02 生效日期: