房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營與管理模擬試題二附答案

1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營與管理模擬試題(二)一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。） 1房地產(chǎn)的（  ）是房地產(chǎn)投資最重要的一個(gè)特性，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對(duì)房地產(chǎn)投資的一個(gè)重要性。  A適應(yīng)性            B對(duì)專業(yè)管理的的依賴性 C位置的固定性      D相互之間的影響性 答案：C 解析：位置的固定性也稱不可移動(dòng)性，是房地產(chǎn)投資最重要的一個(gè)特性 2某投資者花費(fèi)80萬元購

2、一店鋪,每月凈租金收入為1.583萬元,考慮月投資收益率為0.8%,則(  )個(gè)月可收回投資. A 50.5     B  60   C  65   D  75 答案：C 解析：80=1.583/0.8%1-1/(1+0.8%)n  解得n =65 3某項(xiàng)目未考慮通貸膨脹情況下,其收益率為18.27%,當(dāng)前通貨膨脹率為5%則該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為(  

3、; ) A11.38%  B12.64%   C15.46%  D  16.22% 答案：B 解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64% 4下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的是（  ）     A 房屋出租        B 房地產(chǎn)抵押 C 土地使用權(quán)出讓   D

4、60;土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 答案：C 解析：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)為土地使用權(quán)出讓市場(chǎng) 5一般來說，認(rèn)知定價(jià)法所確定的價(jià)格（）價(jià)值定價(jià)法所確定的價(jià)格。 高于低于等于高于等于 答案： 6某企業(yè)上期預(yù)測(cè)銷售量為100萬臺(tái)，實(shí)際銷售量為110萬臺(tái)，企業(yè)選用平滑指數(shù)為0.8,則本期預(yù)測(cè)銷售量為(   )萬臺(tái). A102          B120       C108    &#

5、160;   D88 答案:C 解析:Q=0.8*110+0.2*100=108 7下列說法不正確的是(   ) A利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1。 B償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于12。 C在國際上銀行一般要求這一比率維持在200以上 D一般來說，對(duì)于一個(gè)開發(fā)周期為2年的商品住宅開發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤率大體應(yīng)為35一45。 答案：A 解析：利息備付率對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于2。 8某筆筆資金

6、按單利計(jì)息，n個(gè)周期末的本利和為（   ） A         P（1+i）n                               B  &#

7、160;  P（1+i*n） C         P*n*i                   D     A（1+i）n 答案：B 解析：Fn= P（1+i*n） 9某投資者以1000萬元價(jià)格購得一物業(yè)5年經(jīng)營權(quán)，目標(biāo)收益率為10%,如

8、果每年凈收益為300萬元（凈收益發(fā)生在年末），則該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為（   ） A  101萬元     B 137萬元      C   256萬元      D   500萬元 答案：B 解析：NPV=-1000+300/10%*1-1/(1+10%)5=137 10從房地產(chǎn)投資的角度說,風(fēng)險(xiǎn)是指(

9、60;  ) A房地產(chǎn)投資結(jié)果的好壞程度       B獲取預(yù)期投資收益的可能性大小 C房地產(chǎn)投資項(xiàng)目激烈競(jìng)爭(zhēng)程度     D房地產(chǎn)開發(fā)程度 答案：B 解析：從房地產(chǎn)投資的角度說,風(fēng)險(xiǎn)是指獲取預(yù)期投資收益的可能性大小. 11風(fēng)險(xiǎn)最大的是商業(yè)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn),是因?yàn)?   ) A商業(yè)物業(yè)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)變化反應(yīng)最快和最大 B商業(yè)投資的預(yù)測(cè)最難 C商業(yè)的社會(huì)發(fā)展方向不易預(yù)測(cè) D商業(yè)人員無法競(jìng)爭(zhēng)時(shí)心理變化很大 答案：A 解析：商業(yè)物業(yè)對(duì)于宏觀經(jīng)

10、濟(jì)變化反應(yīng)最快和最大 12房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)可從（   ）兩個(gè)方面進(jìn)行考察。 A投資資金量和預(yù)期收益資金        B資金流通方式和對(duì)策 C出租、出售或經(jīng)營形態(tài)            D物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài) 答案：D 解析：房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)可從物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個(gè)方面進(jìn)行考察。 13對(duì)于開發(fā)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果的大小的衡量指標(biāo)不包括（  &

11、#160;） A銷售收入        B開發(fā)利潤        C成本利潤率    D投資回報(bào)率 答案：A 解析：銷售收入是房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式。 14下列關(guān)于敏感性分析的方法和步驟表達(dá)不當(dāng)?shù)囊豁?xiàng)是（   ） A找出那些最能反映項(xiàng)目投資效益的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) 如財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等作為其分析對(duì)象。 B從眾多影響項(xiàng)目投資效益的不確定性因素中選取對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指

12、標(biāo)無影響并在開發(fā)周期內(nèi)不發(fā)生變化的因素作為敏感分析中的不確定因素。 C分析時(shí)要設(shè)定不確定因素的變化范圍 D對(duì)項(xiàng)目 的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行分析計(jì)算，找出敏感性因素。 答案：B 15開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后通常要在（   ）內(nèi)予以核實(shí)，給予確認(rèn)或者提出修改意見。 A10日           B15日           &

13、#160;  C1個(gè)月        D2個(gè)月 答案：C 解析：開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后通常要在1個(gè)月內(nèi)予以核實(shí)，給予確認(rèn)或者提出修改意見。16個(gè)人住房抵押貸款期限可長(zhǎng)達(dá)（   ）年。 A   10    B   20      C   30  &

14、#160;   D   50 答案：C 解析：個(gè)人住房抵押貸款期限可長(zhǎng)達(dá)30年。 17關(guān)于貸款擔(dān)保說法錯(cuò)誤的是（   ） A是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風(fēng)險(xiǎn)，由借款人或第三人對(duì)貸款本息的償還提供的一種保證。 B貸款的擔(dān)保人能取代借款人的信用狀況。 C貸款的擔(dān)保并不一定能確保貸款得以足額償還。 D貸款有保證、抵押、質(zhì)押三種形式。 答案：B 解析：貸款的擔(dān)保人不能取代借款人的信用狀況。 18（    ）的建筑規(guī)模一般都在3萬以上，服務(wù)人口在30萬人以上，

15、年?duì)I業(yè)額在5億元以上。 A市級(jí)購物中心B區(qū)購物商場(chǎng) C居住區(qū)商場(chǎng)D鄰里服務(wù)性商店       答案： A 解析：市級(jí)購物中心的建筑規(guī)模一般都在3萬以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個(gè)城市，服務(wù)人口在30萬人以上，年?duì)I業(yè)額在5億元以上。 19a確定問題和調(diào)察目標(biāo)，b收集和分析信息，c制定調(diào)查計(jì)劃，d報(bào)告結(jié)果，以上調(diào)查步驟順序正確的是（） abcd            bacd   cabd&#

16、160;           acbd 答案： 解析：應(yīng)明確調(diào)查的步驟。 20申領(lǐng)施工許可證時(shí)，建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于于工程項(xiàng)目合同價(jià)的（   ）。 A20%      B   30%        C 50%    &

17、#160;    D60% 答案：C 解析：申領(lǐng)施工許可證時(shí)，建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于于工程項(xiàng)目合同價(jià)的50%。 21在對(duì)消費(fèi)者購買行為進(jìn)行調(diào)查時(shí)，不涉及下列（   ）調(diào)查。 A消費(fèi)者類別                   B消費(fèi)者社會(huì)階層分布 C消費(fèi)者購買能力     

18、;          D消費(fèi)者購買習(xí)慣 答案：B 解析：消費(fèi)者社會(huì)階層分布為經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查的內(nèi)容。 22研究機(jī)構(gòu)對(duì)居民需求住宅戶型抽樣調(diào)查結(jié)果表明，70%以上的家庭認(rèn)為（ ）平米建筑面積的戶型較為合適，過大的面積容易形成重復(fù)的不必要功能。 A60-80        B80-100         C80-120

19、0;       D100-140 答案：C 解析：70%以上的家庭認(rèn)為80-120平米建筑面積的戶型較為合適。 23在房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類中,二級(jí)市場(chǎng)是指(   )  A土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)      B新建商品房租售市場(chǎng) C 土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)      D土地使用權(quán)出讓和新建商品房租售市場(chǎng) 答案：B 解析：二級(jí)市場(chǎng)是指新建商品房租售市場(chǎng).  24某

20、筆存款額為1000元，復(fù)利計(jì)息，每季計(jì)息一次，一年后本利和為1125.51元，則其名義利率為（   ） A12%        B12.55%         C12.68%           D12.45% 答案：A 解析：各義利率為12%,實(shí)際利率為12.55% 25某商業(yè)店鋪的購買

21、價(jià)格為60萬元，其中40萬元由金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸款，余款20萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項(xiàng)投資的經(jīng)營收入扣除運(yùn)營費(fèi)用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為28萬元，該項(xiàng)投資年稅為0.6萬元，則該項(xiàng)投資的稅后現(xiàn)金回報(bào)率為(   )。 A  4.7%         B  7%          C 11%  &

22、#160;         D14% 答案：C 解析：(28-0.6)20×10011 26借款期內(nèi)內(nèi)任意償還本息,到期末一次還清,這種還本付息的方式為(    ) A等額還本付息法         B菲爾德法 C汽球法            

23、60;    D還款常數(shù)法 答案：C 解析：這種方式叫作汽球法. 27經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)選擇評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類基礎(chǔ)參數(shù),其指標(biāo)不包括(   ) A基準(zhǔn)收益率          B目標(biāo)成本利潤率 C目標(biāo)投資利潤率      D目標(biāo)財(cái)務(wù)杠桿比率 答案：D 解析：財(cái)務(wù)杠桿比率融資相關(guān)參數(shù). 28某土地面積為4 000 2,建筑容積率為55，規(guī)劃建筑覆蓋率為60，樓高14層

24、，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓(均為標(biāo)準(zhǔn)層)則標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積為(   ). A 1000   B1240     C22000         D1800 答案：B 解析：(4 000×554 000×60×4)101 240() 29一般說來,標(biāo)準(zhǔn)方差越小,投資風(fēng)險(xiǎn)(   

25、0;) A越小       B越大       C越難控制      D越難估算 答案：A 30在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進(jìn)行估價(jià)，以確定其最可能實(shí)現(xiàn)的租金或售價(jià)水平，是房地產(chǎn)開發(fā)過程中（  ）的主要工作內(nèi)容。 A 會(huì)計(jì)師    B 經(jīng)濟(jì)師   C  估價(jià)師  D

26、 工程師 答案：C 31名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系表述不正確的一項(xiàng)是（   ） A當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率 B當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí)，實(shí)際利率等于名義利率 C實(shí)際利率與名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值 D名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大  答案：A 解析：當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率 32監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，評(píng)估投資組合績(jī)效，客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理屬于（）的工作內(nèi)容 A物業(yè)管理B設(shè)施管理 C資產(chǎn)管理D組合投資管理 答案：D 33房地產(chǎn)投資信托按( &#

27、160; )的不同,可以分為傘型合伙和多重合伙。 A權(quán)益類型            B抵押方式 C投資業(yè)務(wù)           D信托性質(zhì) 答案：D 34編制工程進(jìn)度計(jì)劃的方法有橫道圖法和(     ) A網(wǎng)絡(luò)圖法        

28、  B表格法 C竣工圖法          D坐標(biāo)圖法 答案：A 解析：編制工進(jìn)度計(jì)劃的方法的橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法 35判斷物業(yè)代理公司已往的業(yè)績(jī),關(guān)鍵要看其(    ) A共代理了多少項(xiàng)目        B代理成交額是多少 C人員素質(zhì)          

29、60;     D代理的成功率有多大 答案：D 解析：判斷物業(yè)代理公司已往的業(yè)績(jī),關(guān)鍵要看其代理的成功率. 二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分，備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，錯(cuò)選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0。5分。） 1房地產(chǎn)投資也有缺點(diǎn)，這些缺點(diǎn)表現(xiàn)在（   ） A變現(xiàn)性差                  

30、60;B投資額巨大 C投資回收周期長(zhǎng)            D需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn) E具有過人的膽量和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)精神。 答案：ABCD 解析：不包括E項(xiàng)。 2銀行對(duì)抵押貸款抵押率的確定，主要考慮到（    ）因素。 A抵押物的流動(dòng)性        B貸款期限的長(zhǎng)短 C通貨膨脹的預(yù)期      

31、0; D貸款企業(yè)的信用等級(jí) E所處的市場(chǎng)條件 答案：ABCE 解析：還要考慮到抵押物價(jià)值取得的情況。 3金融機(jī)構(gòu)對(duì)開發(fā)商的貸款項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，主要審查方面包括（    ）。 A企業(yè)資信等級(jí)        B項(xiàng)目基本情況 C市場(chǎng)分析結(jié)果        D財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) E貸款擔(dān)保方式 答案：BCD 解析：金融機(jī)構(gòu)對(duì)開發(fā)商的貸款項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，主要審查方面包括項(xiàng)目基本情況、市場(chǎng)分析結(jié)果、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指

32、標(biāo) 4寫字樓租賃合約中租金的調(diào)整幅度可參考（   ）確定。 A消費(fèi)價(jià)格指數(shù)     B商業(yè)零售價(jià)格指數(shù) C上證價(jià)格指數(shù)     D建安工程價(jià)格指數(shù)    E中房?jī)r(jià)格指數(shù) 答案：AB 解析：主要考慮以上兩種因素。 5對(duì)置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為（   ）方面。 A銷售收入    B物業(yè)增值 C減少納稅   

33、60;D股權(quán)增加   E 租金 答案：BCDE 解析：對(duì)置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為租金、物業(yè)增值、減少納稅、股權(quán)增加等四個(gè)方面。 6對(duì)收益性物業(yè)來說，空置率提高將會(huì)導(dǎo)致（  ）等后果。 A租金收入減少        B附加支出增加 C物業(yè)資本價(jià)值下降    D運(yùn)營成本下降 E租客要求更大的租金折扣 答案：ACE 解析：對(duì)收益性物業(yè)來說，空置率提高將會(huì)導(dǎo)致租金收入減少和物業(yè)資本價(jià)值下降以及租客要求更大

34、的租金折扣等后果。 7投資者可以控制的風(fēng)險(xiǎn)包括(   ) A利率風(fēng)險(xiǎn)      B政策性風(fēng)險(xiǎn)     C 資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) D持有期風(fēng)險(xiǎn)        E比較風(fēng)險(xiǎn) 答案：CDE 解析：AB屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn). 8居住物業(yè)一般是指供人們居住的建筑,包括（   ）等。  A普通住宅     &

35、#160;B公寓           C別墅 D客棧          E酒店 答案：ABC 解析：客棧和酒店不屬于居住物業(yè)。 9房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能有（） 配置存量房地產(chǎn)資源和利益 指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化 指導(dǎo)政府制訂科學(xué)的土地供給計(jì)劃 引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化 E顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的變化。 答案：ABCDE 10確立施工中控制質(zhì)量的具體措施，主要包括（  ）方面

36、A對(duì)各項(xiàng)施工設(shè)備、儀器進(jìn)行檢查，特別是校準(zhǔn)各種儀器儀表，保證在測(cè)量、計(jì)量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差。 B控制混凝土質(zhì)量 C對(duì)對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)。 D對(duì)砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評(píng)定辦法 E關(guān)注各項(xiàng)工程的工作量。 答案：D 解析：不包括C、E11下列說法不正確的是（    ） A房地產(chǎn)項(xiàng)目中兩稅一費(fèi)指營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加 B營業(yè)稅稅額應(yīng)納稅銷售(出租)收入×稅率 C城市建設(shè)維護(hù)稅額應(yīng)納稅銷售(出租)收入×稅率 D教育費(fèi)附加應(yīng)納稅銷售(出租)收入×稅率 E現(xiàn)行營業(yè)稅的稅率為3 答案：CDE 解

37、析：城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加為營業(yè)稅稅額的7和3。營業(yè)稅稅率現(xiàn)為5%。 12分析市場(chǎng)趨勢(shì)的方法主要有：（） 購買者意圖調(diào)查法銷售人員意見綜合法 專家意見法時(shí)間序列分析法 E相關(guān)分析法 答案：E 13按照消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，市場(chǎng)細(xì)分會(huì)出現(xiàn)（）的模式。 同質(zhì)偏好同形偏好 集群偏好分散偏好     E心理偏好 答案： 解析：三種模式：同質(zhì)偏好、分散偏好、集群偏好。 14盈虧平衡分析的基本方法是建立（    ）之間的函數(shù)關(guān)系，通過對(duì)這兩個(gè)函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點(diǎn)。 A銷售收入與成本&#

38、160;     B銷售收入與費(fèi)用 C成本與產(chǎn)量             D利潤與成本     E銷售收入與銷量 答案：CE 解析：盈虧平衡分析的基本方法是建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關(guān)系 15財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的輔助報(bào)表包括（   ） A損益表    B總投資估算表  

39、60;   C資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表 D經(jīng)營成本表      E借款償還表 答案：BDE 解析：AC為基本報(bào)表。 三、判斷題（共15題，每題1分，用表示正確，用×表示錯(cuò)誤，不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。） 1房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資，直接投資是指投資者直接參與開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過程，而間接投資是指購買建成的物業(yè)進(jìn)行的置業(yè)投資。 答案：× 解析：購買建成的物業(yè)進(jìn)行的置業(yè)投資屬于直接投資。 2房屋的吸納周期數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù). 答案： 3在置業(yè)投資中,運(yùn)營費(fèi)用比率越高,則預(yù)示著投資項(xiàng)目的凈經(jīng)營收入越低,項(xiàng)目抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越弱 答案： 4多因素敏感性分析是分析兩個(gè)或兩個(gè)以上的不確定性因素同時(shí)發(fā)生變化，相互影響時(shí)，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。 答案：× 解析：多因素敏感性分析須假定同時(shí)變動(dòng)的幾個(gè)因素是相互獨(dú)立的。 5投資機(jī)會(huì)研究，也稱為預(yù)可行性研究，主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議。 答案：× 解析：初步可行性研究也稱為預(yù)可行性研究。 6為體現(xiàn)公平、平等原則，寫字樓對(duì)具備支付能力的承租人都持歡迎態(tài)度。 答案：× 解析：名聲不佳的承租人入住會(huì)影響其他承租人，應(yīng)對(duì)承