房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案

1、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案第一部分 概括房地產(chǎn)企業(yè)主要有以下四種運營方式：一是通過國土局掛牌交易；二是合作建房；三 是收購一塊土地進行項目開發(fā)；四是收購公司或者股權(quán)轉(zhuǎn)讓。下面，從企業(yè)經(jīng)營過程中金 額最大、最為重要的兩個稅種（土地增值稅、企業(yè)所得稅）分別闡述房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌 劃。第二部分 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃國家稅務法規(guī)是稅務部門征稅的法律依據(jù)，企業(yè)進行稅務籌劃，首先應立足于國家稅 務法規(guī)，立足于稅法規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。在房地產(chǎn)稅費中，土地增值稅引人關(guān)注，原因 一是稅率較高，稅負重，二是籌劃余地較大，可以節(jié)省較多稅金支出。土地增值稅稅法規(guī)定， 有下列 5種情形之一的，可以享受免征土地增值

2、稅的優(yōu)惠政策：1、納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20%。2、因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。因城市規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷， 由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務機關(guān)審核，免征土地增值稅。3、房地產(chǎn)入股免稅。以房地產(chǎn)作價入股進行投資或聯(lián)營的，轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企 業(yè)中的房地產(chǎn)，暫免征土地增值稅。4、合作建自用房免稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅5、在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征土地增值稅根據(jù)以上的土地增值稅的優(yōu)惠政策，我們分別策劃以下方案：（一）“臨界點”籌劃方案：房地產(chǎn)開發(fā)公司開

3、發(fā)一個項目，總要獲得一定的利潤，而利潤高低又涉及土地增值稅 的多少，利潤越大繳稅越多，導致房價越高。因此，如何在行業(yè)中做到房價最低、應繳土 地增值稅最少、所獲利潤最多是房地產(chǎn)公司應認真考慮的問題，這就涉及到增值稅的“臨 界點”?！芭R界點”：稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額（轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的 扣除項目金額后的余額）未超過扣除項目金額 20，免征土地增值稅；增值額超過扣除項 目金額 20，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。這里的“ 20的增值額”就是“臨界點” ?；舅悸罚焊鶕?jù)土地增值稅的稅率特點及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或 享受免稅待遇。土地增值稅稅率實行四級超額累進

4、稅率，稅率從30%到 60%，增值越多、稅率越高。因此，增值額成為稅率的決定因素，土地增值稅籌劃的關(guān)鍵點就是合理合法地 控制、降低增值額。控制增值額，必須從稅法規(guī)定的五個扣除項目入手：取得土地使用權(quán)所支付的金額、 房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、財政部規(guī)定的其他扣除項 目（主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之 和的 20%）。必須主意到，稅法允許扣除的項目比企業(yè)自己實際核算中涉及的項目要少，計算增值額時必須以稅法的規(guī)定為準。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售， 如果增值額沒有超過扣除項目金額的 20%，免予征收土地增值稅；納稅人既

5、建造普通標準住宅，又進行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優(yōu)惠。房地產(chǎn)企業(yè)如果既建造普通住宅，又進行其他房地產(chǎn)開發(fā)，分開核算與不分開核算稅負會有差異，這取決于兩種住宅的銷售額和可扣除項目金額。在分開核算的情況下， 如果能把普通標準住宅的增值額控制在扣除項目金額的 20%以內(nèi)，從而免繳土地增值稅， 則可以減輕稅負。例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售收入為1.5億元，其中普通住宅為1億元、豪華住宅銷售額為 5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項目金額為 1.1 億元，其中普通住宅為 8000萬元，豪華住宅 為 3000萬元。1 、不分開核

6、算應繳納土地增值稅：增值率：（15000- 10000 十 11000K 100%= 36%適用稅率： 30%應納稅：（15000- 11000 X 3 0 %= 1200萬元2、分開核算應繳納土地增值稅：普通住宅增值率：（10000- 8000 十 8000X 100%= 25%適用稅率： 30%應納稅：（10000- 8OO0X 30%= 600 萬元；豪華住宅增值率：（5000- 3000 十 3000X 100%= 67%適用稅率： 40%應納稅： （5000-3000）X 40%- 3000X 5%=650萬元二者合計： 600萬元+650萬元=1250萬元如上所述，分開核算比不分開

7、核算多支出稅金 50萬元。原因在于普通標準住宅的增值 率為 25%，已經(jīng)超過 20%，仍須繳納土地增值稅。因此，必須通過進一步籌劃，適當減少 銷售收入使普通住宅的增值率控制在 20%以內(nèi)，從而實現(xiàn)免繳土地增值稅、降低房價（或 提高房屋質(zhì)量、改善房屋配套設施等）的效果，在激烈的銷售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢。我們對上例 給出的條件做一點改動，然后來計算土地增值稅的稅負和企業(yè)的收益情況。3、進一步籌劃后分開核算應繳納土地增值稅：進一步籌劃的重點是將普通住宅增值率限制在 20%，有以下兩種方法：（ 1 ）增加可扣除項目金額假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除項目金額發(fā)生變化，使普通住宅的 增值率限制在20

8、%,那么可扣除項目金額從（10000-y）-yX 100%= 20%等式中可計算出，y= 8333萬元。此時，普通住宅免稅、豪華住宅應繳納650萬元，實際總共免稅550萬元；扣除為增加可扣除項目金額多支出的 333萬元，企業(yè)可增加收入 217萬元。增加可 扣除項目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用等，使商品房的質(zhì) 量進一步提高。但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費用時，應注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定，開發(fā)費用 的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的10%，而各省市在 10%之內(nèi)確定了不同的比例，要注意把握。這是，可以應用第二種方法。（2）降低房屋價格降

9、低房屋銷售價格導致銷售收入減少了，在可扣除項目金額不變的前提下，增值率自 然會降低。這一方法是否適當，關(guān)鍵在于比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支 出的大小，從而作出選擇。假定上例中普通住宅的可扣除項目金額不變，仍為 8000 萬元， 要使增值率為 20%,則銷售收入從（X 8000-8000X 100%= 20%中可求出，X= 9600萬 元。此時該企業(yè)應繳納的豪華土地增值稅為 650萬元，節(jié)省稅金 600萬元，與減少的收入 400萬元相比節(jié)省了 200萬元， 比第一種方法少節(jié)省 17萬元。（因為土地增值稅在計算企業(yè) 所得稅時可以扣除，對企業(yè)所得稅和企業(yè)的稅后利潤會產(chǎn)生影響，因篇幅有限

10、，此處不再 分析）（二）合作建房營業(yè)稅的籌劃方案：土地入股合作建房籌劃是較常用的一種籌劃方法，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)土地是首 要條件，操作空間主要是土地入股節(jié)約土地轉(zhuǎn)讓這一環(huán)節(jié)營業(yè)稅，合作建房有兩種方式： 第一種方式是純粹的“以物易物” ：雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換， 一方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的應稅行為，另一方發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應稅行為。對這種以 房換地行為，雙方應分別按其銷售房屋的價值和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價值繳納營業(yè)稅。合作建 房雙方將分得房屋出售時，還應按房屋銷售額交納營業(yè)稅。第二種方式是甲方以土地使用 權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)或合作項目的合作建房。我們主要談一

11、下合作項 目的合作建房，合作建房最關(guān)鍵是在合同簽訂過程中必須注明分配形式。對此，又存在兩 種利潤分配方式：一是合作雙方采取風險共擔、利益共享，稅后分成的分配方式；二是房 屋建成后雙方按一定比例分配房屋。在第一種分配方式下，向合作企業(yè)提供的土地使用權(quán) 視為投資入股，根據(jù)財稅字（ 1995）48 號和國家稅務總局營業(yè)稅稅目注釋第九條第二 款“以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè) 稅”的規(guī)定，對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅；在第二種分配方式下，向合作企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使 用權(quán)，按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)繳稅，合作企業(yè)房屋分配后銷售時各自按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅。在實際操作中，企業(yè)經(jīng)營會受

12、新公司取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)時間條件的限制，可變通為收購“干凈”的殼公司后重新注資來實現(xiàn)；或由乙方直接投資到甲企業(yè)，換取甲企業(yè)一定比例 的股權(quán)來實現(xiàn)。（三）企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)籌劃方案：假設A公司收購B公司。A公司收購前凈資產(chǎn)的公允價面值為 1000萬元，B公司凈資 產(chǎn)賬面價值為 -100萬元，收購價 500萬元（增值部分主要為房地產(chǎn)） ，合并前有尚未彌補的 虧損 700萬元（未超過稅法規(guī)定的 5 年彌補期限）。企業(yè)合并過程中的非股權(quán)支付額為低于 20%，預計合并后 A 公司每年應納稅所得額約為 100萬元。根據(jù)國稅發(fā) 2000119號文件規(guī)定， A 公司吸收合并 B 公司有兩種稅務處理方案：方案一

13、：免稅合并。因為本例中非股權(quán)支付比例低于 20%，所以 B 公司可不確認資產(chǎn) 的轉(zhuǎn)讓所得，其虧損可由合并后的 A 公司繼續(xù)用以后年度實現(xiàn)的與 B 公司凈資產(chǎn)相關(guān)的所 得彌補， A 公司接受 B 公司全部資產(chǎn)的計稅成本，須以 B 公司原賬面凈值為基礎確定。方案二：應稅合并。當非投權(quán)支付比例低于 20%時，國稅發(fā) 2000119號文件規(guī)定為“可 選擇”免稅合并，因此 A 公司和 B 公司有權(quán)選擇應稅合并。 B 公司可視為按公允價值轉(zhuǎn)讓， 處置全部資產(chǎn)，計算資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納所得稅， B 公司以前年度的虧損，不得結(jié) 轉(zhuǎn)合并后的A公司彌補，A公司接受B公司的有關(guān)資產(chǎn)，計稅時可以按經(jīng)評估確認的價值

14、 確定成本。方案比較：1、方案一中 B 公司不確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得， 不繳納企業(yè)所得稅。 方案二中 B 公司須確認 資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅 600 萬元500-（-100），但確認的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得可全部用于彌補以前年度 虧損（600V 700）,不需要負擔企業(yè)所得稅；2、方案一中 B 公司虧損可結(jié)轉(zhuǎn)到合并后的 A 公司進行彌補，但 B 公司凈資產(chǎn)的公允 價值僅占合并后A公司凈資產(chǎn)公允價值的37.5%600（ 1000+600 X 100%,合并后每年 大約只能約補虧損37.5萬元（100X 37.5%），考慮稅前彌補虧損年限，合并前 B公司的700 萬元虧損，合并后大約只能在稅前彌補 187.5萬元。方案二

15、中B公司虧損不得結(jié)轉(zhuǎn)到A公 司彌補；3、方案一中 A 公司接受 B 公司的有關(guān)資產(chǎn)只能按 B 公司原帳面凈值提取折舊（或攤 銷，下同）在稅前扣除。方案二中 A 公司接受 B 公司的有關(guān)資產(chǎn)可按評估價值提取折舊在 稅前扣除。由此可見，在本例中，無論采取哪種合并方案， B 公司均不需要負擔企業(yè)所得稅。方 案一的優(yōu)勢在于合并后 A 公司可以稅前彌補 B 公司的虧損約 187.5萬元，方案二在優(yōu)勢在 于合并后 A 公司可以稅前多列支取折舊 60萬元，可見，方案二顯然優(yōu)于方案一。在企業(yè)收購過程中， 按公允價面值考慮到對資產(chǎn) （房地產(chǎn) ）進行評估增值稅務處理。 這樣加大 多房地產(chǎn)成本。選擇應稅合并，從而在

16、稅前列支更多的固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)攤銷等費 用。（四）將房地銷售改為股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃方案：例如：某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某酒店投資公司簽訂協(xié)議，建造一座五星級酒店。工程由 該房地產(chǎn)開發(fā)公司按照該酒店投資公司的要求進行施工、建造。工程決算后，該酒店投資 公司購買該酒店，需要支付土地出讓金 20,000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本 70,000萬元，房地產(chǎn) 開發(fā)費用 4500 萬元，利息支出 5000萬元，城建稅為 7%，教育費附加為 3%，銷售價格為 140，000 萬元。當?shù)卣试S扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用，按照取得土地使用權(quán)和開發(fā)成本金 額之和的 5%以內(nèi)計算扣除。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入為140,000

17、萬元。應當繳納營業(yè)稅：140, 000X5%=7000 （萬元）。應當繳納城建稅和教育費附加：7000X（ 1%+3%） =280 （萬元）。該企業(yè)取得土地使用僅支付成本 20,000萬元、房地產(chǎn)開發(fā)成本 70, 000萬元。房地產(chǎn)開發(fā) 費用合計為：（ 20, 000+70, 000）X 5%+5000=9500（萬元）。房地產(chǎn)加計扣除費用為： （ 20, 000+70 ,000 ） X 20%=18,000 （ 萬 元 ）。 允 許 扣 除 項 目 合 計 為 ：20,000+70,000+9500+18,000+7000+280=124,78（0萬元）。增值額為： 140,000-124,

18、780=15,220（萬元）。增值率為：15,220 124,780< 100%=12.19%應當繳納土地增值稅:15,22" 30%=4566 （萬元）。該企業(yè)實際利潤為： 140，000（- 20，000+70，000） -9500（- 7000+280+4566） =28,654（萬元）。應當繳納企業(yè)所得稅：28,654X15%=4298 （萬元）。該企業(yè)的稅后利潤為：28,654-4298=24,35（6 萬元）。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)該酒店投資企業(yè)的要求自行開發(fā)建設該五星級酒店，該酒 店投資企業(yè)可以將本來應當按期支付的工程款以借款的方式借給該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。酒店 建

19、成以后，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以與該酒店投資企業(yè)合資成立一家酒店公司，房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)以該酒店投資入股，占相應的股份。酒店公司成立以后，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再將其所 擁有的股東全部轉(zhuǎn)讓給該酒店投資企業(yè)。假設該酒店的各項建設成本不變，為了與酒店開 發(fā)企業(yè)共享納稅籌劃的收益，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓股分所得為125，000萬元。這樣，酒店投資企業(yè)少支付價款 15,000萬元。根據(jù)財政部國家稅務總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅 問題的通知（財稅2002191號）的規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利 潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。該房地產(chǎn) 開發(fā)企將酒店投資入股的行為

20、不需要繳納營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為也不需要繳納營業(yè)稅。 根據(jù)財政部國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 （財稅199548號） 的規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股 進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值 稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投 資入股可以免征土地增值稅，而其轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為也不需要繳納土地增值稅。該房地產(chǎn)開 發(fā)企建造該酒店的總成本為： 20,000+70,000+4500+5000=9，9500（萬元）。轉(zhuǎn)讓股權(quán)所得為： 125,000-99 50

21、0=26,000 （萬元）。應當繳納企業(yè)所得稅：26,00" 15%=3900 （萬元）。該企 業(yè)的稅后利潤為： 26,000-3900=22,10（0萬元）。多獲得稅后利潤： 22,100+24,356=46,45（6 萬 元）。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和該酒店投資企業(yè)總共減輕稅收負擔：15,000+46,456=61,45（6 萬元）。（五）以契約方式約定甲方應得的前期工作補償和合作利益：如果一個中外合作企業(yè)，雙方成立中外合作項目公司，甲方是中方，負責項目土地的 三通一平，拆遷工作及辦理立項審批手續(xù)，部分前期工作已在項目公司之前基本完成，項 目完全后甲方取得利潤。乙方投入注冊資本，其他資

22、金由成立后的項目公司以項目公司的 名義籌集，項目完全后乙方獲得項目利潤。我們在設計這個概念的時候在設計當中我們可 以看，在每個環(huán)節(jié)當中的籌劃方式，籌劃點以及風險控制，我就不再具體的說了。在公司 的組建階段籌劃方式，以契約方式的約定前期費用歸屬問題，籌劃目地；對于中外合作企 業(yè)項目公司，通過約定甲方負擔的前期限費用的歸屬，將甲方應得利潤分為前期限工作補 償費和合作利益兩部分，使前期費用流入合作項目的開發(fā)成本，這樣可以增加開發(fā)成本， 可在稅前扣除。注意幾下方面：1、前期補償方式費用歸屬，合作雙方合作利益的分配方式如何約定；2、支付甲方的補償。第三部分 房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)所得稅的稅收籌劃（一）外商投資企

23、業(yè)的稅收優(yōu)惠政策外商投資企業(yè)所得稅法中差異最大、最能體現(xiàn)其自身特點的是所得稅優(yōu)惠政策。本文把所得稅優(yōu)惠政策歸納為以下幾個方面：1、生產(chǎn)性外商投資企業(yè)的稅收優(yōu)惠生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，經(jīng)營期在 10 年以上的，從開始獲利年度起，第一年和第二年免 征企業(yè)所得稅，第三年至第五年減半征收企業(yè)所得稅。2、追加投資項目的優(yōu)惠符合下列條件之一的投資者，在原合同以外追加投資項目取得的所得，可單獨計算并 享受兩免三減半定期減免優(yōu)惠：1）追加投資形成的新增注冊資本額達到或超過 6000 萬美元的；2）追加投資形成的新增注冊資本額達到或超過1500 萬美元，且達到或超過企業(yè)原注冊資本 50%的3、外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)

24、股權(quán)的優(yōu)惠（1）國投資者按照規(guī)定并購境內(nèi)企業(yè)股東的股權(quán)， 或者認購境內(nèi)企業(yè)增資使境內(nèi)企業(yè)變更設立為外商投資企業(yè)。凡變更設立企業(yè)的外國投資者的股權(quán)比例超過25%的，可以依照外商投資企業(yè)所適用的稅收法律、法規(guī)繳納各項稅收，并享受各項企業(yè)所得稅稅收優(yōu)惠 政策。2）外資并購境內(nèi)企業(yè)后， 境內(nèi)公司變更設立為外商投資企業(yè)， 應該符合“新辦企業(yè)”認定標準，從而享受新辦企業(yè)稅收優(yōu)惠政策。根據(jù) 2006年 1月 9日，財政部、國家稅務總 局發(fā)布了 關(guān)于享受企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策的新辦企業(yè)認定標準的通知 ，新辦企業(yè)的權(quán)益性 出資人（股東或其他權(quán)益投資方）實際出資中固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等非貨幣性資產(chǎn)的累計 出資額占新辦企

25、業(yè)注冊資金的比例一般不得超過 25，而外資并購過程中，不管是股權(quán)并 購還是資產(chǎn)并購，一般均用現(xiàn)金進行交易，非貨幣性交易的可能性幾乎沒有，因此該通知 不會對外資并購后“新辦企業(yè)”認定產(chǎn)生實質(zhì)性影響。4、再投資退稅再投資退稅是指外商投資企業(yè)的外國投資者將從企業(yè)分得的稅后利潤，再投資于中國 境內(nèi)企業(yè)時，對再投資部分已繳納的所得稅給予全部或部分退還。按再投資方式不同，退 稅分兩種優(yōu)惠處理辦法：（1）部分退稅（ 40%）外商投資企業(yè)的外國投資者，將從企業(yè)取得的利潤直接再投資于該企業(yè)，增加注冊資 本，或者作為資本投資開辦其他外商投資企業(yè)，經(jīng)營期不少于 5 年的，經(jīng)投資者申請，稅 務機關(guān)批準，退還其再投資部

26、分已繳納所得稅稅款的 40%。（2）全部退稅（ 100%）外國投資者在中國境內(nèi)直接再投資舉辦，擴建產(chǎn)品出口企業(yè)或者先進技術(shù)企業(yè)，以及 外國投資者將從海南經(jīng)濟特區(qū)內(nèi)的企業(yè)獲得的利潤直接再投資于海南經(jīng)濟特區(qū)內(nèi)的基礎設 施建設項目和農(nóng)業(yè)開發(fā)企業(yè)，經(jīng)營期不少于 5 年的，經(jīng)投資者申請，稅務機關(guān)批準，全部 退還其再投資部分已繳納的企業(yè)所得稅稅款。5、購買國產(chǎn)設備投資抵免企業(yè)所得稅40%可從購按核實征收方式繳納企業(yè)所得稅的外商投資企業(yè)，其購買國產(chǎn)設備投資的 置設備當年比前一年新增的企業(yè)所得稅中抵免。如果當年新增的企業(yè)所得稅稅額不足抵免時，未予抵免的投資額，可用以后年度比設備購置的前一年新增的企業(yè)所得稅稅額

27、延續(xù)抵 免，但延續(xù)抵免的期限最長不得超過 5 年。6、虧損彌補外商投資企業(yè)發(fā)生年度虧損，可以用下一納稅年度的所得彌補，下一納稅年度的所得 不足彌補的，可以逐年延續(xù)彌補，但最長不得超過 5 年，該項彌補應逐年依序連續(xù)計算。（二）外商投資企業(yè)的稅收籌劃1、充分利用國家稅收優(yōu)惠政策，通過關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)移稅負進行稅收籌劃與股本投資相比，融資更具靈活性。 根據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法實施細則第三十九條的規(guī)定，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間在融資業(yè)務中所支付或者收取的利息不能超過或低于沒 有關(guān)聯(lián)關(guān)系企業(yè)之間所能同意的數(shù)額，或者超過或低于同類業(yè)務的正常利率。企業(yè)可在這 一規(guī)定的框架內(nèi)靈活選擇關(guān)聯(lián)企業(yè)間融資的最高上限或最低下限利

28、率，以達到最佳的節(jié)稅 效益。如總公司所在地稅負高，而子公司所在地稅負低，當子公司占用總公司資金時，總 公司可以采用同類業(yè)務同期下限利率與子公司結(jié)算，使稅負較高的總公司稅基減少，所減 少的稅基轉(zhuǎn)移到稅率較低的子公司；反之，當總公司所在地的稅負低時，可以采用同類業(yè) 務同期上限利率與子公司結(jié)算。2、通過合理選擇會計處理方法進行稅收籌劃通過會計處理方法選擇進行稅收籌劃包括預提費用、個人所得稅、開發(fā)商品與出租商品、營業(yè)費用、管理費用和財務費用的籌劃等 6 個方面：（1）預提費用籌劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目完成時可以預提費用，預計該項目以后支出，此費用由財務人員 依據(jù)經(jīng)驗提取且金額較大，使用時間較長，直接計入成

29、本，具有較強的可操作性。在允許 范圍內(nèi)就高預提，隨著銷售實現(xiàn)，先行計入的成本增加，其作用是延緩企業(yè)所得稅的繳納 時間，為企業(yè)贏得資金時間價值。（2）個人所得稅籌劃。由于個人所得稅為超額累進稅率，年終一次性發(fā)放數(shù)月獎金繳稅率較高，企業(yè)可以依 據(jù)當月的經(jīng)營業(yè)績結(jié)合以往的經(jīng)驗，按月預提獎金計入成本，年終發(fā)放時稍加調(diào)整即可。 把年終獎金扣繳的個調(diào)稅分散到各個月份中列支，可降低稅率，減少稅負。（3）開發(fā)商品與出租商品籌劃。有些房屋由于地理位置、內(nèi)部結(jié)構(gòu)朝向和外部環(huán)境等原因滯銷或其他原因，房屋用于 出租經(jīng)營時，可把商品房轉(zhuǎn)作出租經(jīng)營房，從開發(fā)商品轉(zhuǎn)入出租開發(fā)產(chǎn)品科目，按月計提 出租產(chǎn)品攤銷計入成本，使企業(yè)

30、庫存成本接近實際成本，同時增加成本，減少稅收。而如 果把房屋繼續(xù)留在開發(fā)產(chǎn)品科目提取減值準備， 所提取減值準備不能作為所得稅稅前扣除。 此外，企業(yè)還應利用國家稅收優(yōu)惠政策如調(diào)低房產(chǎn)契稅以及某些地區(qū)為處理積壓商品房特 準以前竣工的空置房免營業(yè)稅等，加速庫存商品銷售，盤活資金。（4）營業(yè)費用籌劃。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各年度廣告費支出是筆龐大的費用項目，廣告費支出的多少往 往與銷售業(yè)績密切掛鉤。依稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)每一納稅年度的廣告費支出應在不超過銷售收入的 2內(nèi)據(jù)實扣除。有些企業(yè)集團廣告由總公司統(tǒng)一策劃、費用由總公司統(tǒng)一列 支，很可能出現(xiàn)總公司因廣告費支出超出 2扣除比例不得稅前扣除，而子公司不足 2的 情況，針對這一情況，可以讓與子公司業(yè)務相關(guān)的總公司廣告費，由不足2的子公司承擔。（5）管理費用籌劃。企業(yè)按規(guī)定繳納的養(yǎng)老保險、補充養(yǎng)老保險、工傷保險、醫(yī)療保險和公積金可以稅前 扣除，企業(yè)應依法足額繳納。 這樣，企業(yè)既履行了法定的社會保障義務， 穩(wěn)定了職工隊伍， 又可以減輕企業(yè)因純粹支付工資而產(chǎn)生的個人及企業(yè)所得稅負擔。還有，轉(zhuǎn)嫁給職工的不 合理負擔如因公外出的交通費、 公