節(jié)能降耗培訓(xùn)知識(shí)講解

1、物業(yè)管理常用節(jié)能措施及手段作者：未知 文章來(lái)源：本站整理 點(diǎn)擊數(shù)：1920更新時(shí)間：2007-5-5 1 '1物業(yè)管理本是一個(gè)微利性行業(yè)，在不斷提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，如何開展開源節(jié)流、節(jié)能降耗工作，是物 業(yè)管理企業(yè)健康發(fā)展的根本保證。下面我就談?wù)勎飿I(yè)管理幾種常用節(jié)能措施及手段，謹(jǐn)供參考，請(qǐng)大家指 正。公共照明系統(tǒng)的“綠色革命”我們所提倡的“綠色照明”是指在不降低照明質(zhì)量的前提下，通過(guò)科學(xué)的照明設(shè)計(jì)，采用光效高、壽 命長(zhǎng)、安全穩(wěn)定、節(jié)能環(huán)保的照明電器，改造公共照明系統(tǒng)，節(jié)約用電減少污染，達(dá)到高效、舒適、安全、 環(huán)保的目的。“綠色照明”要注意兩個(gè)方面，一方面是燈具的選擇，另一方面是開關(guān)控制設(shè)

2、備的選擇，并 根據(jù)物業(yè)管理的地域、場(chǎng)所的不同進(jìn)行合理安排。譬如：花園廣場(chǎng)及道路可選擇碘鎢燈、高壓鈉燈，用時(shí) 間繼電器開關(guān)控制；大堂門廳及會(huì)所可選擇日光燈或節(jié)能燈，用普通開關(guān)控制；樓梯走廊及通道可選擇白 熾燈，用觸摸開關(guān)或感應(yīng)開關(guān)控制；需要長(zhǎng)明燈具的地下室或車庫(kù)可選擇日光燈或節(jié)能燈。變頻控制系統(tǒng)在機(jī)電設(shè)備中的節(jié)能作用變頻設(shè)備是通過(guò)實(shí)現(xiàn)電動(dòng)機(jī)無(wú)級(jí)調(diào)速，以達(dá)到節(jié)能目的?，F(xiàn)在變頻器節(jié)能已經(jīng)被廣泛應(yīng)用于風(fēng)機(jī)、水 泵、電梯、空調(diào)等系統(tǒng)的電動(dòng)機(jī)節(jié)能中，通過(guò)變頻調(diào)速技術(shù)，電梯可以獲得最大程度的舒適感，而且能耗 大大減少，可靠性也得到很大的提高，這是采用交流調(diào)壓電梯所不可比擬的。因此，當(dāng)空調(diào)、電梯、水泵 用量大

3、時(shí)，一味減少運(yùn)行不是辦法，可以采取變頻節(jié)能方法，保障設(shè)備運(yùn)行正常，滿足業(yè)主需求。供水系統(tǒng)的節(jié)能方法供水系統(tǒng)的節(jié)能主要有兩個(gè)方面，一方面供水開關(guān)、閘閥和水箱、水位自控制系統(tǒng)等關(guān)鍵部位要選用 質(zhì)量過(guò)關(guān)的零配件；另一方面是要保持經(jīng)常巡視，及時(shí)檢測(cè)維修供水管網(wǎng)。與供電管理不同的是，供水系 統(tǒng)出現(xiàn)問(wèn)題會(huì)立即造成浪費(fèi)，而且越拖延，浪費(fèi)越嚴(yán)重。因此，日常檢查維護(hù)對(duì)于供水節(jié)能來(lái)說(shuō)尤為重要, 一旦等到出了問(wèn)題再維修，浪費(fèi)已經(jīng)形成，且無(wú)法挽回。水電計(jì)量表具的量化管理現(xiàn)階段，公共用電部分及大多數(shù)物業(yè)小區(qū)的供水抄表工作，是物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)的。因此，做好水電 計(jì)量平衡十分必要。定期查抄總表、分表數(shù)據(jù)，做到先計(jì)量、后分析

4、，再平衡，采用各種表格或圖表真實(shí)、 及時(shí)、有效地反映出水電用量，通過(guò)水、電的量化管理，迅速查出問(wèn)題所在，保證節(jié)能工作的順利開展。如能將各種好的節(jié)能措施及手段引入質(zhì)量管理體系中，并在各管理處加以推廣，將給公司的物業(yè)管理 工作帶來(lái)較大的促進(jìn)。淺析物業(yè)管理中的節(jié)能措施2007-05-18 11:331、如何在物業(yè)管理過(guò) 程中節(jié)能1.提高物業(yè)設(shè)備設(shè)施的科技含量，做好項(xiàng)目節(jié)能物業(yè)常用的耗電耗能的設(shè) 備設(shè)施，如公 用照明設(shè)施 、機(jī)電設(shè)備、通 風(fēng)換 氣設(shè) 備和 溫控 設(shè) 備等，可以 盡量 采用 節(jié)能 省電 型產(chǎn) 品。需 要注 意的 是，目前 ，新產(chǎn) 品、新技 術(shù)和各種節(jié)能設(shè)備魚龍混雜，物業(yè) 管理公司在 采用

5、時(shí)要認(rèn)真 進(jìn)行選擇， 盡量 選擇那些 通過(guò)國(guó)際和 國(guó)內(nèi)有關(guān)部門認(rèn)證、 技術(shù)先進(jìn)，并 且有雄厚的企業(yè) 實(shí)力和優(yōu) 質(zhì)的售后服 務(wù)作為保障的產(chǎn)品。 盡量避免出現(xiàn) 投入大量資金卻達(dá)不到預(yù) 期效益的情 況。具體 操作 上大 致可 分 為兩 種情 況：(1)如果 是早 期介 入的 物業(yè) 管理 公司，應(yīng)在 工程 設(shè)計(jì) 中盡 可 能推 廣或幫助業(yè)主選擇優(yōu)良節(jié)能設(shè) 備，給 用戶提出中肯的建議，幫 助他們提 前選擇、一步 到位的完成節(jié)能 型設(shè)備的 選用和安裝 。由于 物業(yè) 管理 人員 比工程 設(shè)計(jì) 者、施工 單位和 工程 管理 人員 更 了解 各種物業(yè)設(shè)備 設(shè)施的耗能情況，具有比較豐富的節(jié) 能經(jīng)驗(yàn)和節(jié)能體會(huì)。 因

6、此，物業(yè) 管理企業(yè)越早介入越有利于做好物 業(yè)項(xiàng)目的 節(jié)能工作。在物 業(yè)開發(fā)的 早期，開發(fā)商和業(yè)主需要投在物業(yè)項(xiàng)目上的資金還沒有啟動(dòng)， 這時(shí)物業(yè)管理公司如能及時(shí)介入，盡 早引導(dǎo)其選用科技含量高、能耗小 的新技術(shù)產(chǎn)品，可以保證物業(yè) 項(xiàng)目 在相當(dāng)長(zhǎng)的 時(shí)間內(nèi)的 合理有效利用。 物業(yè)管理企業(yè) 也可以避免更換物業(yè)項(xiàng)目 帶來(lái)的 資金損耗以及給業(yè)主帶 來(lái)不 方便 。(2 )如果是物業(yè)項(xiàng)目的工程建設(shè)在物業(yè)管理企業(yè)介入之前就早早 完工了。比較好的 方法是淘汰高耗能的 設(shè)備， 加裝專業(yè) 節(jié)能設(shè)備。但是， 這樣做的 成本一般比較高，需要業(yè)主們?cè)谫Y金上的 支持。一般情況下， 物業(yè)管理公司所能做的是對(duì)物業(yè)設(shè)施進(jìn)行節(jié)能改

7、造，同時(shí)注意合理控制 耗能設(shè)備使用時(shí)間和使用量，減少能源以及設(shè)備自身的損耗。物業(yè)管理 公司在選用物業(yè) 項(xiàng)目方面 應(yīng)更新開發(fā) 理念，大膽選用適應(yīng) 當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的天然能源。如太陽(yáng)能設(shè)施和雨水收集設(shè)備等。2. 提高物業(yè)管理者節(jié)能意識(shí)，強(qiáng)化管理節(jié)能在物業(yè)管理服務(wù)中加大管理力度，體現(xiàn) 嚴(yán)格、科學(xué) 的原貝以堵塞 漏洞和浪費(fèi)，既是物業(yè)經(jīng)營(yíng)控制成本的需要，也符合業(yè)主的利益。因此， 要對(duì)各個(gè)崗位上的員工的工作進(jìn)行規(guī)范，使其樹立節(jié)約意識(shí)和成本控制 意識(shí)；應(yīng)落實(shí)各項(xiàng)管理制度，完善質(zhì)量管理控制體系；另外，還要按規(guī) 定定期檢修各種設(shè)施設(shè)備，保證 其長(zhǎng)期處于良性運(yùn)行狀態(tài)，從而減小磨 損和浪費(fèi)。進(jìn)行節(jié)能型物業(yè)管理，需要一個(gè)

8、優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)做支撐。一個(gè)優(yōu)秀的 團(tuán)隊(duì)首先要有一個(gè)優(yōu)秀的領(lǐng)導(dǎo)，可以考慮選用有綜合調(diào)控能力的工程總 監(jiān)，在節(jié) 能增效上把握方向，作出 正確決策。同時(shí) 也要求團(tuán)隊(duì)成員具有 綜合管理的能力和水平，特別是要熟悉對(duì)物業(yè)工程設(shè)備的管理，能夠掌 握現(xiàn)代化技術(shù)和最新科技動(dòng)態(tài)。從員工日常工作入手，做好項(xiàng)目節(jié)能。 一個(gè)完善的管理，既能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)項(xiàng)目的節(jié)能意圖，也有 助于發(fā)掘出物 業(yè)項(xiàng)目的節(jié)能潛力，有可能會(huì)獲得比設(shè)計(jì)更好的節(jié)能效果。3. 提高用戶節(jié)能意識(shí)，形成自覺節(jié)能的習(xí)慣。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)做好與業(yè)主的溝通工作，做好 日常的宣傳工作。無(wú) 論是住宅小區(qū)還是辦公型建筑，主要 的能源使用者仍然是用戶。特別是 辦公建筑，其能

9、耗費(fèi)用承擔(dān)者多為公司和企業(yè)，因此 使用者的節(jié)能意識(shí) 和節(jié)能積極性相對(duì)于小區(qū)居民來(lái)講比較弱。物業(yè)管理公司作為管理者， 有義務(wù)做好節(jié)電、節(jié)水、節(jié)氣 的宣傳工作，如在電梯或走廊內(nèi)設(shè)置與節(jié) 能有關(guān)的公益廣告等。另外，物業(yè) 管理人員自身也應(yīng)做好節(jié)能工作，從 隨手 關(guān)燈 、注 意節(jié) 水等細(xì) 節(jié)做 起，為用 戶樹立 一個(gè) 好的 榜樣 ，幫助 用戶 養(yǎng)成 自覺 節(jié)能 的習(xí) 慣 。總之，物業(yè) 管理 企業(yè) 是政 府聯(lián) 系群 眾的 紐帶，管 理著 大部 分城 市建 筑，應(yīng)處 于節(jié) 能工 作的一 線，必須 走在 城市住 宅節(jié) 能降 耗的 前列。在中 國(guó)建 設(shè)節(jié) 約型 社會(huì) 的大背 景下 ，只有進(jìn) 行節(jié)約 型物 業(yè)管

10、理才 能進(jìn)一 步提 高物 業(yè)管 理企 業(yè)的 管理水 平和 服務(wù) 質(zhì)量 ，使企 業(yè)品 牌得 到廣 大業(yè)主 和使 用者 的認(rèn) 同。物業(yè)工程節(jié)能降耗新措施提到能源控制，當(dāng)然和園區(qū)內(nèi)工程系統(tǒng)（水、電、氣、暖等）的管理是分不開的。我們對(duì)小 區(qū)供水管道設(shè)施加強(qiáng)檢修，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，避免因管理力度不夠造成浪費(fèi)；對(duì)夏 季綠化用水采取嚴(yán)格的管理制度，每一個(gè)綠化區(qū)澆水不超過(guò) 30 分鐘，并讓每天的值班人員 進(jìn)行巡視監(jiān)督；園區(qū)噴泉水池每更換一次水都在 2000 噸左右，為盡量減少更換次數(shù)，每天 對(duì)水池內(nèi)雜物、 漂浮物進(jìn)行打撈， 盡可能減少臟物對(duì)水的污染； 在中心水池中增加一臺(tái)給水 泵，改裝水管，增加部分過(guò)濾

11、設(shè)備，用水池內(nèi)水源進(jìn)行澆灌，同時(shí)補(bǔ)充新水，增加水循環(huán)， 延長(zhǎng)水池清水的使用時(shí)間， 使原來(lái)每三周左右換水一次的時(shí)間延長(zhǎng)至四至六周， 減少清洗和 換水四至六次； 加強(qiáng)對(duì)清潔用水的管理， 固定平時(shí)清潔用水的取水點(diǎn)， 減少人為浪費(fèi)； 路面 的清洗根據(jù)部位及需要，集中人力在最短時(shí)間內(nèi)完成，減少了用水量。用電方面， 做好各用電設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)， 認(rèn)真巡查并做好記錄。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，將 故障消除在萌芽狀態(tài)，減少不必要的設(shè)備損耗和待機(jī)損耗；對(duì)小區(qū)內(nèi)的公共照明進(jìn)行改裝， 將 B2 層電梯口照明由原來(lái) 25W 的普通燈泡更換為 7W 的節(jié)能燈，耗電量由原來(lái)每月將近 1000 度降到 300 度左右；同時(shí)，在滿

12、足使用的原則上，對(duì)車庫(kù)、B1、B2 大廳、過(guò)道燈進(jìn)行調(diào)節(jié)，使耗電量由原來(lái)每月近 3 萬(wàn)度降到 2.5 萬(wàn)度左右；對(duì)電梯轎廂內(nèi)燈管進(jìn)行改造，將原 來(lái) 6 只 20W 的環(huán)形燈管改換為 2 支 40W 的日光燈管照明， 亮度反比原來(lái)有所增加， 維修難 度和維修成本也大大降低，原來(lái)每個(gè)月須更換燈管 30支左右，降低到現(xiàn)在的每月 35 支， 單管成本為原來(lái)的四分之一， 光用電量一個(gè)月就節(jié)約一千多度； 對(duì)已經(jīng)基本入住的各園區(qū)內(nèi) 住戶的晚間活動(dòng)規(guī)律仔細(xì)觀察， 把庭院燈、 草坪燈的熄燈時(shí)間再調(diào)整， 避免燈亮而無(wú)人使用 的現(xiàn)象發(fā)生；綠化水池供電方面，對(duì)原有水箱供水進(jìn)行管道改裝， 由井泵直接供給，減少了 一臺(tái)水

13、泵的運(yùn)行能耗， 每月減少耗電量 300 度；對(duì)于小區(qū)夏季大量用電的電梯機(jī)房空調(diào)使用 方面，采用時(shí)控開關(guān)，根據(jù)每天不同的高溫時(shí)段，分時(shí)使用空調(diào)，夜間采用風(fēng)扇降溫，減少 空調(diào)使用的時(shí)間， 每個(gè)月節(jié)約了近一萬(wàn)度電； 合理安排各類設(shè)備的運(yùn)行方式和運(yùn)行時(shí)間。 如 風(fēng)機(jī)房的運(yùn)行方式， 經(jīng)過(guò)多方選擇試用， 結(jié)合運(yùn)行實(shí)際各類電機(jī)的起停耗電的關(guān)鍵， 合理安排時(shí)間，進(jìn)行設(shè)備改造，選擇最佳的節(jié)能運(yùn)行方式，從而制定出最好的節(jié)能方法。鍋爐房是天然氣主要的消耗地點(diǎn)， 也是能源消耗的重點(diǎn)區(qū)域， 在節(jié)能降耗活動(dòng)中， 根據(jù)一年 多來(lái)各園區(qū)鍋爐的使用情況和能耗特點(diǎn)， 組織各園區(qū)司爐人員進(jìn)行技術(shù)交流， 取長(zhǎng)補(bǔ)短，將 更加節(jié)約的燃燒

14、方法和節(jié)能技巧共同分享， 結(jié)合園區(qū)的設(shè)備特點(diǎn)、 系統(tǒng)運(yùn)行規(guī)律，選擇最適 合于本園區(qū)的鍋爐運(yùn)行方式。同時(shí)找出能耗高的鍋爐的不足之處，進(jìn)行技術(shù)改造或改裝。在保證安全的前提下做到合理、實(shí)用、經(jīng)濟(jì)三項(xiàng)原則，盡量對(duì)廢舊材料、有使用價(jià)值的零配件進(jìn)行收集、歸類、維修及組裝，變廢為寶，對(duì)材料等進(jìn)行再生利用；在保修期、保修范圍 內(nèi)的材料，督促?gòu)S家或施工方購(gòu)買更換； 對(duì)于有償服務(wù)，制定明碼標(biāo)價(jià)收費(fèi)明細(xì)， 合理收取 適當(dāng)?shù)牟牧腺M(fèi)，維護(hù)業(yè)主整體利益，為物業(yè)公司長(zhǎng)期有效的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。富洲新城物業(yè)如何節(jié)能的一點(diǎn)建議從技術(shù)層面上講，節(jié)能分兩個(gè)階段 。前期節(jié)能：（從設(shè)計(jì)到選用建筑材料）包括使用保溫材料，真空隔溫玻璃；

15、屋頂、外墻面安裝太陽(yáng)能光板；（物業(yè)員工可用）安裝節(jié)能燈具與設(shè)備；多載花草樹木，少做水池景觀；雨水收集池；空調(diào)的冷凝水可以聚集起來(lái)澆花草樹木；化糞池的沼氣用來(lái)做飯；設(shè)施設(shè)備的安裝要便于后期維護(hù)等；（目前富洲在這方面做的不夠）后期使用： 1根據(jù)季節(jié)變化，隨時(shí)調(diào)整路燈的開關(guān)時(shí)間。2、屋內(nèi)空調(diào)溫度不要設(shè)定過(guò)高式過(guò)低；3、加強(qiáng)培訓(xùn)節(jié)能意識(shí)，做到人走燈關(guān)，不做無(wú)謂的浪費(fèi)；4、按規(guī)定定期檢修各種設(shè)施設(shè)備，保證其長(zhǎng)期處于良性運(yùn)行狀態(tài)，從而減小磨損和浪費(fèi)；5、游泳池與景觀水池的水做好二次利用而不是直接排入了市政管道；（目前富洲一期就是這樣的）6、有義務(wù)做好節(jié)電、節(jié)水、節(jié)氣的宣傳工作，如在電梯或走廊內(nèi)設(shè)置與節(jié)能有

16、關(guān)的公益廣 告等；在物業(yè)管理服務(wù)中加大管理力度，體現(xiàn)嚴(yán)格、科學(xué)的原則，以堵塞漏洞和浪費(fèi)，既是 物業(yè)經(jīng)營(yíng)控制成本的需要， 也符合業(yè)主的利益。因此，要對(duì)各個(gè)崗位上的員工工作進(jìn)行規(guī)范，使其樹立節(jié)約意識(shí)和成本控制意識(shí)；可實(shí)行節(jié)能達(dá)標(biāo)激勵(lì)措施，獎(jiǎng)勵(lì)可達(dá)節(jié)能效益的50% ；把各項(xiàng)管理制度落到實(shí)處，不要光喊口號(hào)，切實(shí)完善節(jié)能管理控制體系。物業(yè)管理常用節(jié)能措施及手段來(lái)源：考試大 【考試大：中國(guó)教育考試第一門戶 】2008年12月16日1、公共照明系統(tǒng)的節(jié)能化”主要措施和手段：、公共照明燈具采用具有節(jié)能性的燈具；、樓內(nèi)公共照明燈具開關(guān)采用可控的燈具開關(guān)，隨用隨開；、對(duì)公共娛樂(lè)場(chǎng)所，實(shí)施專人看管負(fù)責(zé)制，根據(jù)娛樂(lè)人

17、數(shù)進(jìn)行開關(guān)；對(duì) 停車和車庫(kù)的照明，采用分時(shí)段，進(jìn)行開關(guān)；、公共設(shè)施設(shè)備房照明， 根據(jù)人員工作情況， 進(jìn)行控制，進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，多開一些燈，平時(shí)少開或不開。2、變配電設(shè)備的節(jié)能化”、降低變壓器的變損。 根據(jù)不同季節(jié)，調(diào)節(jié)變壓器外環(huán)境溫度 （對(duì)室內(nèi)干式變壓） 夏季, 采用人工方法，降低外圍溫度。（外圍溫度超高，變損超多）；、調(diào)節(jié)三相負(fù)荷的平衡， 來(lái)降低變壓器和線路的損耗；、調(diào)節(jié)電容補(bǔ)償能力，提高用電質(zhì)量，獲得電費(fèi)的補(bǔ)償。3、 三相用電交流電機(jī)變頻的節(jié)能化”、二次供水電機(jī)變頻節(jié)能（對(duì)直接加壓式二次供水），根據(jù)用水量，采用水壓變頻方式， 節(jié)省電費(fèi)；、電梯變頻節(jié)能，根據(jù)電梯乘坐人數(shù)，安裝牽力感應(yīng)器，調(diào)節(jié)

18、電梯牽引電機(jī)頻， 節(jié)省電費(fèi)。4、二次供水系統(tǒng)的 節(jié)能化”、蓄水池、樓頂水箱的開關(guān)、閘門和水位自動(dòng)控制保持經(jīng)常巡視，防止失考試 大靈，造成跑水和漏水；及時(shí)檢測(cè)維護(hù)供水管網(wǎng)， 防止供水管網(wǎng)出現(xiàn)問(wèn)題， 跑水和漏水，造成浪 費(fèi)；加強(qiáng)主供水管網(wǎng)總閥門的維護(hù)， 防止支供水管網(wǎng)出現(xiàn)問(wèn)題， 不能及時(shí)關(guān)閉，造成浪費(fèi)。注：供水系統(tǒng)不象供電系統(tǒng)，一旦局部出現(xiàn)問(wèn)題，供水系不象供電系統(tǒng)停止供應(yīng)，另外，一旦等到問(wèn)題出現(xiàn)再維修，浪費(fèi)已形成，無(wú)法挽回，因此，日常檢查維護(hù)對(duì)供水節(jié)能來(lái)說(shuō)尤為重要。5、水電計(jì)量表具的量化管理?？诖蠖鄶?shù)居民用水用電是由物業(yè)公司負(fù)責(zé)抄表到戶，支付費(fèi)用，給物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。因此，做好水電平衡計(jì)

19、算十分必要。定期查抄總表、住戶分表數(shù)據(jù)，做到先計(jì)量、后分析，再平衡，采用比差方法，及時(shí)、有效地反映水電用量，通過(guò)水、電的量化管理，迅 速查出問(wèn)題所在，及時(shí)處理，這樣才能規(guī)避水電虧損的風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)節(jié)能措施一、從提高客人節(jié)能意識(shí)入手，養(yǎng)成自覺節(jié)能的好習(xí)慣。在物業(yè)管理工作中，我們要求員工高度重視節(jié)能工作，樹立“節(jié)能降耗，從我做起”的觀念，從日常工作中節(jié)省能源，減少浪費(fèi)。各部門層層動(dòng)員，找差距，定措施，從一點(diǎn)一滴 做起?；ǔ俏飿I(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)集思廣益，提出節(jié)能措施，改造設(shè)備，人員精減、每年可節(jié)約資 金近十幾萬(wàn)元。公司應(yīng)設(shè)節(jié)能專職督察員，而且做到人走關(guān)燈、飲水機(jī)、電腦、關(guān)空調(diào)。、從設(shè)備改造入手，提高物業(yè)管理的

20、科技含量。在物業(yè)管理公司的各部門中，工程部、保潔綠化部、 護(hù)衛(wèi)部是節(jié)能工作重點(diǎn)， 我們除加 強(qiáng)日常管理外， 最重要的是從改造高耗能舊設(shè)備入手，選用節(jié)能設(shè)備， 大大降低能耗、 節(jié)約 費(fèi)用。要做好這項(xiàng)工作，必須抓好三個(gè)“支撐點(diǎn)” ：第一、 要有一個(gè)優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)做支撐。 班子成員要具備綜合管理的能力和水平， 特別是 對(duì)各種物業(yè)的工程設(shè)備管理要非常了解， 掌握現(xiàn)代化技術(shù)和最新科技動(dòng)態(tài)， 要有個(gè)優(yōu)秀的工 程總監(jiān)，在節(jié)能增效上把握方向，作出正確決策。第二、 要有若干優(yōu)良技術(shù)合作單位做支撐。目前，新產(chǎn)品、新技術(shù)和各種節(jié)能設(shè)備也是 魚龍混雜， 在采用新技術(shù)時(shí)，要認(rèn)真進(jìn)行選擇，選擇那些技術(shù)確實(shí)先進(jìn)的、 通過(guò)國(guó)際

21、和國(guó)內(nèi) 有關(guān)部門認(rèn)證的、 幾年之內(nèi)技術(shù)不落伍的產(chǎn)品， 同時(shí)這些企業(yè)要有雄厚的資金支持， 還要有 高效優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)作保證。否則會(huì)出現(xiàn)投入大量資金卻達(dá)不到預(yù)期效益的情況。第三、 要有好的推廣形式做支撐，便于企業(yè)運(yùn)作。在提高認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，我們結(jié)合項(xiàng)目 的不同情況，把物業(yè)用戶分成三種類型：（1）如果是在物業(yè)早期介入的，應(yīng)在工程設(shè)計(jì)中盡可能推廣或幫助業(yè)主選擇優(yōu)良節(jié)能 設(shè)備，給開發(fā)公司提出中肯的建議， 幫助他們提前選擇、 一步到位 （此階段開發(fā)商有資金實(shí) 力，可以為今后的物業(yè)管理打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)） 。（ 2）如果所管物業(yè)屬于工程設(shè)備老化、需要更新改造的，可及時(shí)列入改造計(jì)劃、向業(yè) 主委員會(huì)推薦使用或更換新產(chǎn)品

22、和節(jié)能設(shè)備、 材料等， 這樣就可以從根本上解決問(wèn)題， 降低 能耗。（3）對(duì)于物業(yè)管理中正在運(yùn)行的、已采用一般節(jié)能措施的工程設(shè)備，由于還沒有老化 到一定程度， 在改造設(shè)備的資金運(yùn)作中就有困難， 業(yè)主很難一次投入大量改造資金。 我們就 區(qū)分不同情況， 幫助企業(yè)算賬， 采取不同方式解決。 例如借助銀行擔(dān)保公司的信譽(yù)擔(dān)保等， 另 外還可以與供貨商協(xié)商，如先支付30%-40% 設(shè)備款，余款從更換設(shè)備以后節(jié)省的資金中分2-3 年內(nèi)償還。這些節(jié)能設(shè)備投入后，在兩三年左右時(shí)間內(nèi)可收回投資，以后就是純?cè)黾拥?企業(yè)凈收益。這種方式業(yè)主就比較容易接受。三、從員工日常工作入手，把節(jié)能降耗作為自覺行動(dòng)。以嘉州花城為例，

23、早在年初，公司就把“節(jié)約能源，降低能耗”作為今年重點(diǎn)工作，下 發(fā)通知要求：（一）每日做好能耗記錄。要求數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，字體工整清楚。值班電工做好每日用電抄表 工作；暖通專業(yè)做好園區(qū)水耗統(tǒng)計(jì)和監(jiān)控，杜絕跑冒滴漏。（二）做好能耗的統(tǒng)計(jì)分析。發(fā)現(xiàn)能耗異常及時(shí)分析報(bào)告。（三）堅(jiān)守崗位認(rèn)真做好園區(qū)各項(xiàng)巡視工作：1、專業(yè)人員重點(diǎn)控制園區(qū)用水系統(tǒng)有無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，有無(wú)違反公司規(guī)定使用 能源的行為。例如：私自接水、接電等。2、工程護(hù)衛(wèi)值班重點(diǎn)監(jiān)控樓層在無(wú)客戶時(shí)，公共區(qū)域照明是否按時(shí)關(guān)閉，晚間公共區(qū) 域空調(diào)是否關(guān)閉，衛(wèi)生間照明及排風(fēng)扇開閉是否符合要求，并將情況及時(shí)反饋總值班。3、專業(yè)人員及時(shí)調(diào)整衛(wèi)生間沖水閥門的

24、使用狀態(tài)，杜絕長(zhǎng)流水。4、全體員工有責(zé)任對(duì)浪費(fèi)能源的現(xiàn)象報(bào)告、制止或糾正。（四）各專業(yè)嚴(yán)格按公司節(jié)能降耗具體措施操作，不得私自開動(dòng)設(shè)備。 有效控制耗電總 量，減少高峰時(shí)段用電量。1、專業(yè)每日參照天氣預(yù)報(bào)溫度、檢查機(jī)房及附屬設(shè)備。2、工程部對(duì)設(shè)備運(yùn)行耗電情況及不合理運(yùn)行狀態(tài)提出意見，監(jiān)督節(jié)電措施的實(shí)施。3、保潔人員控制使用保潔用電設(shè)備的時(shí)間，錯(cuò)開高峰用電時(shí)段，節(jié)省每一度電。4、清洗衛(wèi)生間要合理使用水源，水龍頭不可長(zhǎng)流水。5、各部門要控制使用取暖器、 空調(diào)等生活用電器， 并在使用中注意錯(cuò)開用電高峰時(shí)段。居民小區(qū)物業(yè)節(jié)能措施及合理化建議運(yùn)行管理措施 ： 通過(guò)采取設(shè)備節(jié)能技術(shù)改造、設(shè)備節(jié)能運(yùn)行管理等措

25、施，使能耗下降（或能耗單價(jià)下降） 能源支出減少。控制實(shí)施上述措施的資金投入，使其遠(yuǎn)小于節(jié)能收益。1. 電力供應(yīng)管理電是建筑用技術(shù)裝備規(guī)定使用的能源形式。 人們天天無(wú)意識(shí)地、 頻繁地與各式各樣的電器在 打交道。大多數(shù)設(shè)備， 也包括許許多多建筑用技術(shù)裝備， 今天幾乎一無(wú)例外地用電來(lái)工作， 電的需要 量還將不斷地升高。 樓宇電力系統(tǒng)主要分為電力供應(yīng)和電力配電兩部分。電力供應(yīng)系統(tǒng)設(shè)備主要有高壓開關(guān)柜、 變壓器、 低壓開關(guān)柜等； 電力配電系統(tǒng)主要有低壓配電盤、 配電箱等。 電力供應(yīng)系統(tǒng)將來(lái)自城市電網(wǎng)的高電壓轉(zhuǎn)換成與用電設(shè)備輸入電壓相匹配的低電壓，同時(shí)根據(jù)用電負(fù)荷的種類、等級(jí)、用電量、用電位置等把電力進(jìn)行

26、分配和控制。 電力配電系統(tǒng)主要負(fù)責(zé)將電力配置到各用電設(shè)備，同時(shí)對(duì)用電設(shè)備進(jìn)行各種 用電保護(hù)和控制設(shè)備的運(yùn)行。安裝、計(jì)量、管理運(yùn)行，樓宇建設(shè)單位僅一般情況下高電壓系統(tǒng)由城市供電部門負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、 僅提供一定面積的設(shè)備安裝空間。電力供應(yīng)系統(tǒng)應(yīng)該配置電力監(jiān)控系統(tǒng)，完成對(duì)高低壓開關(guān)柜和變壓器運(yùn)行狀 態(tài)的監(jiān)控，監(jiān)控系統(tǒng)與樓宇設(shè)備控制系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，以便根據(jù)用電負(fù)荷及時(shí)調(diào)整電力供應(yīng)。電力系統(tǒng)的節(jié)能主要是指電力配電系統(tǒng)的節(jié)能控制。我們知道一座建筑物中的能源百分之八十以上是電能（空調(diào)系統(tǒng)的冷源和風(fēng)能等可以視作由電能轉(zhuǎn)換而來(lái)），其他能源，諸如水能、燃?xì)饽堋⑷加湍?，所占比例要少許多。從電能的使用方式可以分成電力驅(qū)動(dòng)和照明

27、兩大類。電力驅(qū)動(dòng)指的是對(duì)各類設(shè)備的供電，將電能轉(zhuǎn)換成了勢(shì)能、動(dòng)能、熱焓等能源形式， 該部分的節(jié)能措施體現(xiàn)在用電設(shè)備的控制方式上，所以我司將結(jié)合空調(diào)系統(tǒng)和給排水系統(tǒng)地設(shè)備節(jié)能控制來(lái)闡述電力節(jié)能辦法。樓宇照明系統(tǒng)是一個(gè)巨大的能耗系統(tǒng)，盡管在照明設(shè)計(jì)時(shí)盡量采用各種節(jié)能燈具和光源，但是實(shí)際的運(yùn)行中間仍然存在著大量浪費(fèi)能源的現(xiàn)象，提高照明系統(tǒng)的節(jié)能控制方式，加強(qiáng)系統(tǒng)的管理能動(dòng)性和靈活性是達(dá)到節(jié)能目的唯一途徑。我司推薦主要采用以下幾種方式進(jìn)行照明節(jié)能控制：日光和照度控制定時(shí)開關(guān)集中控制移動(dòng)偵測(cè)控制場(chǎng)景控制按鈕控制1）日光和照度控制一年四季日起日落的時(shí)間都不同， 加之天有不測(cè)風(fēng)云， 今日風(fēng)和日麗， 明日可能

28、就變成陰天 多云。當(dāng) 日光采光不足時(shí)就必須要利用燈光進(jìn)行補(bǔ)償。 可這種補(bǔ)償是隨機(jī)的， 且需要補(bǔ)償?shù)恼斩纫膊?一樣。此外，靠近窗戶或幕墻的區(qū)域與遠(yuǎn)離窗戶和幕墻的地方燈光的補(bǔ)償需求同樣也是不同的。 因此 我們依照室外陽(yáng)光強(qiáng)度和室內(nèi)照度相結(jié)合控制電燈的開閉和調(diào)整燈光亮度。對(duì)于像北京 XX 大堂及 XX 這樣大空間的建筑區(qū)域， 可以根據(jù)日光對(duì)室內(nèi)的影響程度劃分成若干個(gè)照明區(qū)域， 在每個(gè)區(qū)域內(nèi)依據(jù)照 明負(fù)荷或面積分成不同的供電回路。 不同回路上的燈具可以相互交叉或者并排布置， 以取得最佳效果。 安裝在室外和室內(nèi)的照度傳感器信號(hào)與設(shè)定的照度指標(biāo)相比較后控制電燈的開啟或閉合， 同時(shí)調(diào)整 燈光亮度。在這里需要

29、注意的是室內(nèi)照度傳感器要安裝在具有代表性的位置， 區(qū)域的劃分要合理， 相 鄰區(qū)域的燈具布置要有一定的重疊。另外，每個(gè)回路所帶的電燈不易過(guò)多， 否則投資額將會(huì)增加 （大 功率的調(diào)光器價(jià)格很高） 。2） 定時(shí)控制建筑物內(nèi)部的樓梯間、走道、電梯廳、廁所等公共區(qū)域的電燈可以采用預(yù)先設(shè)定時(shí)間（段） ， 譬如在下班時(shí)間自動(dòng)變暗或關(guān)閉， 或者只有在上班時(shí)間才供電。 由此可以避免人走燈明， 浪費(fèi)能源 的現(xiàn)象。3） 集中控制照明系統(tǒng)智能化集中控制， 將所有的電燈都可以在中央控制室進(jìn)行集中控制， 設(shè)定各種運(yùn)行 參數(shù)，隨意修改運(yùn)行模式，智能化的面板開關(guān)可以任意的設(shè)定、調(diào)整開關(guān)控制的區(qū)域。將傳統(tǒng)的、永 遠(yuǎn)不能改變的、

30、 僅能完成開關(guān)功能的照明系統(tǒng)改變成具有人性化設(shè)計(jì)、 可以根據(jù)不同的需求、 任意的 條件（定時(shí)開關(guān)，照度控制， 移動(dòng)檢測(cè)控制等)進(jìn)行單一或組合式的控制， 加之與調(diào)光器的配合更加 會(huì)使得照明系統(tǒng)錦上添花， 實(shí)現(xiàn)了在不降低照明標(biāo)準(zhǔn)， 甚至更加豐富照明內(nèi)容的基礎(chǔ)上最大限度的節(jié) 約能源，對(duì)今后北京 XX 的運(yùn)行管理將帶來(lái)不可估量的經(jīng)濟(jì)效益。4) 移動(dòng)偵測(cè)控制 針對(duì)公共區(qū)域，例如電梯前室、樓梯、通道等，往往沒有人時(shí)也是燈光長(zhǎng)明，浪費(fèi)了寶貴的 能源。利用智慧型移動(dòng)探測(cè)器，控制電燈開啟。當(dāng)有人到達(dá)時(shí)，探測(cè)器輸出信號(hào)，啟動(dòng)電燈；經(jīng)過(guò)一 定時(shí)間，電燈自動(dòng)關(guān)閉或者轉(zhuǎn)暗。移動(dòng)探測(cè)器也可以兼作可疑行動(dòng)或非法入侵報(bào)警探測(cè)

31、用。5) 場(chǎng)景控制 對(duì)于一些具有一定組合燈光效果要求，或者多種燈光效果的場(chǎng)所或區(qū)域，如建筑外觀照明、 廣告照明等，可以采用場(chǎng)景控制模式。 相同場(chǎng)所的燈光可以組合成若干個(gè)場(chǎng)景， 各場(chǎng)景之間的切換都 是平順而容易。 在設(shè)置場(chǎng)景模式時(shí)我們可以選擇最節(jié)約能源的方式進(jìn)行組合控制， 即簡(jiǎn)化了控制， 又 達(dá)到了節(jié)能的目的。6) 按鈕控制對(duì)于大部分公共區(qū)域的照明都可以不設(shè)置手動(dòng)面板， 而是采用集中控制方式。 但是對(duì)于一些 局部場(chǎng)所，例如辦公區(qū)域、營(yíng)業(yè)場(chǎng)所、某些特殊房間等，仍然可以采用傳統(tǒng)的手動(dòng)面板控制方式。所 不同的是手動(dòng)面板都是智能化的， 通過(guò)軟件設(shè)置可以任意改變面板控制的對(duì)象， 而且面板開關(guān)沒有負(fù) 荷容量

32、的概念， 甚至可以一鍵多控。 智能化的面板開關(guān)具備調(diào)光的功能或分段控制功能， 就是在手動(dòng) 狀態(tài)下，也同樣能達(dá)到節(jié)能的目的。 以上各種控制方式可以單獨(dú)運(yùn)行也可以組合工作，例如：按鈕控制和移動(dòng)探測(cè)控制相結(jié)合， 正常工作時(shí)間采用按鈕控制， 下班后自動(dòng)切換到移動(dòng)探測(cè)控制模式， 從而保證了一天二十四小時(shí)都處 于節(jié)能控制狀態(tài)下。 照明系統(tǒng)智能化為今后的物業(yè)管理帶來(lái)了極大的靈活性和可操作性。2. 空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能控制空調(diào)系統(tǒng)是一個(gè)大能耗系統(tǒng)， 對(duì)于北京 XX 這樣的大型建筑， 空調(diào)系統(tǒng)的控制較為復(fù)雜， 如 果采用一般 的控制方式， 即要保證環(huán)境的舒適性， 就不可避免得要浪費(fèi)掉大量的能源。 可是當(dāng)我們運(yùn)用 一些先

33、進(jìn)的節(jié)能控制方法，使得能源的利用最大化，即滿足環(huán)境的需求，又節(jié)約了能源。 空調(diào)系統(tǒng)主要由冷源水系統(tǒng)和空氣調(diào)節(jié)風(fēng)系統(tǒng)兩部分組成。下面我們就從“水”和“風(fēng)”兩 種介質(zhì)的控制來(lái)闡述節(jié)能控制方案。1) 冷源系統(tǒng)的節(jié)能控制(1) 理論分析我們知道空調(diào)系統(tǒng)中冷凍水泵和冷卻水泵的容量是按照建最大設(shè)計(jì)熱負(fù)荷選定的， 且留有余 量,而運(yùn)行情況是一年四季長(zhǎng)期在固定的最大水流量下工作， 由于季節(jié)、 晝夜和客戶負(fù)荷的變化， 實(shí)際 空調(diào)熱負(fù) 荷在絕大部分時(shí)間內(nèi)遠(yuǎn)比設(shè)計(jì)負(fù)荷低。 通過(guò)我司經(jīng)驗(yàn)分析， 一般樓宇水泵流量和壓力的最大 設(shè)計(jì)負(fù)荷(負(fù)載率為 100%)，一年中，負(fù)荷率在 50% 以下的小時(shí)數(shù)約占全部運(yùn)行時(shí)間的 50

34、%以上。 一般冷凍水設(shè)計(jì)溫差為57C,冷卻水的設(shè)計(jì)溫差為 45C,在系統(tǒng)流量固定的情況下，全年絕大部分 運(yùn)行時(shí)間溫差僅為1.03.0C，即在低溫差、大流量情況下工作，從而增加了管路系統(tǒng)的能量損失，浪 費(fèi)了水泵運(yùn)行的輸送能量。一般空調(diào)水泵的耗電量約占總空調(diào)系統(tǒng)耗電量的20 30%，故節(jié)約低負(fù)荷時(shí)水系統(tǒng)的輸送能量，具有很重要的意義。 所以我們建議采用隨熱負(fù)荷而改變水量的變流量空調(diào)水系統(tǒng)。 采用變頻器調(diào)節(jié)泵的轉(zhuǎn)速可以方便地調(diào)節(jié)水的流量，其節(jié)能率通常都在40%以上。(2) 一次冷凍水泵控制空調(diào)水系統(tǒng)的負(fù)荷對(duì)象通常為空氣處理機(jī)組和風(fēng)機(jī)盤管兩大類， 前者表冷器供冷量通過(guò)兩通 閥自動(dòng)控制，當(dāng)空氣處理機(jī)組在定

35、風(fēng)量方式下運(yùn)行， 冷水量將隨著需冷量的改變而變化； 當(dāng)空氣處理 機(jī)組變風(fēng)量運(yùn)行時(shí)， 主要依靠調(diào)節(jié)送風(fēng)量來(lái)滿足冷量的需求， 僅僅在冷負(fù)荷較小時(shí)達(dá)到了風(fēng)量的最低 值才會(huì)改變冷水量， 后者的兩通閥采用位式控制模式， 打開時(shí)為設(shè)計(jì)流量， 關(guān)閉時(shí)流量為零。通常水 系統(tǒng)總冷量與水流量特性的綜合作用呈非線性，水流量的變化相對(duì)于總冷量的變化要小。以冷凍水總流量控制一次水泵的轉(zhuǎn)速。如果多臺(tái)一次水泵并聯(lián)運(yùn)行時(shí)宜采用同步變頻控制。 一次水泵變頻控制的流量范圍應(yīng)為 50%G100%G，此范圍內(nèi)流量與頻率的變化基本呈線性關(guān)系。變頻器在低負(fù)荷時(shí)的效率將下降，不宜無(wú)限制地?cái)U(kuò)大頻率變化范圍，只要能滿足流量調(diào)節(jié)的變化范圍即可。

36、 一次水泵和冷凍機(jī)組仍然采用負(fù)荷 （冷量） 控制方式， 當(dāng)總冷量較大時(shí)根據(jù)總冷水量控制水 泵和機(jī)組的運(yùn)行臺(tái)數(shù)， 總冷量小到某個(gè)值 （可以根據(jù)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)估計(jì)或現(xiàn)場(chǎng)試測(cè)得到） 時(shí)改為總冷 量控制。這樣控制是基于考慮到當(dāng)總冷量需求較大時(shí)停止一臺(tái)機(jī)組運(yùn)行可能出現(xiàn)總供水量不足的現(xiàn) 象，此時(shí)工作水泵達(dá)到額定流量值， 空氣處理機(jī)組的兩通閥全部打開， 管路阻力降低而致使水泵的工作 點(diǎn)向低揚(yáng)程、大流量方向移動(dòng)，嚴(yán)重時(shí)可能造成水泵電機(jī)過(guò)載發(fā)生事故。 對(duì)于一次泵采用變流量方案時(shí)由于變流量運(yùn)行， 其供水溫度也是不斷變化的，此時(shí)冷水機(jī)組供水溫度傳感器不再起控制調(diào)節(jié)作用， 它的主要用途是檢測(cè)水溫并通過(guò)設(shè)定水溫的上、下限

37、對(duì)冷水機(jī)組起連鎖保護(hù)作用。 當(dāng)空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)低負(fù)荷時(shí)， 供水流量已經(jīng)處于低流量運(yùn)行狀態(tài)， 由于低流量必定 導(dǎo)致供水 溫度下降， 使得冷水機(jī)組制冷效率降低， 節(jié)能效果勢(shì)必收到影響。 因此，我們可以適當(dāng)提高供水溫度 并保持，在調(diào)節(jié)供水量來(lái)達(dá)到一個(gè)新的平衡點(diǎn)。(3) 二次冷凍水泵控制 在采用變風(fēng)量控制空氣機(jī)組方式時(shí)， 冷凍水流量變化范圍不大， 因此我們推薦采用總冷量控 制調(diào)節(jié)二次冷凍水泵轉(zhuǎn)速， 改變供水量。 如果出現(xiàn)負(fù)荷太小的情況， 改為控制壓差旁通調(diào)節(jié)閥開度的 方式控制，此時(shí)二次水泵轉(zhuǎn)速不變，保持恒定供水流量，調(diào)節(jié)旁通水量來(lái)滿足冷量的需求。2) 空氣處理機(jī)組系統(tǒng)的節(jié)能控制 空氣處理機(jī)組系統(tǒng)分為風(fēng)系統(tǒng)和水系統(tǒng)兩部分。 水系統(tǒng)可以按照常規(guī)調(diào)節(jié)二通閥開度來(lái)控制 送風(fēng)溫度，測(cè)量參數(shù)可以是回風(fēng)溫度或者室內(nèi)溫度。 風(fēng)系統(tǒng)比較復(fù)雜， 負(fù)荷變化是嚴(yán)重影響風(fēng)系統(tǒng)正 常工作的主要原因。 為滿足環(huán)境的要求， 往往不得不是空氣處理機(jī)組運(yùn)行在最大負(fù)荷的情況下， 以損 失能源為代價(jià)來(lái)滿足環(huán)境的需求。 近幾年變風(fēng)量空調(diào)技術(shù)的發(fā)展越來(lái)越成熟， 成功的范例不少。 所以 我們建議空調(diào)系統(tǒng)的空氣處理機(jī)組采用變風(fēng)量控制方式。(1) 變風(fēng)量控制的節(jié)能效益分析